第七章 房地產和其他投資,71 房地產投資 72 住房理財 72貴金屬、寶石和收藏品投資,第七章 房地產和其他投資,71 房地產投資 72 住房理財 72 貴金屬、寶石和收藏品投資,71 房地產投資,711 房地產投資的涵義及特點 712 投資房產的方式 713 投資物業類型 714 房產投資的風險,711 房地產投資的涵義及特點,1.房地產投資的涵義 房地產投資是指投資者將資本投入到房地產業，以期在將來獲得不確定的收益 即將其資金投資于房地產的開發經營中的行為。 房地產投資是近年來在我國蓬勃發展起來的一種投資形式。,房地產投資的分類,房地產投資總體上分為：房產投資和地產投資兩大類 按房地產的不同用途分為：工業房地產投資、商業房地產投資和住宅類房地產投資等。 按投資方式分：包括金融房地產投資（間接性投資如股票等有價證券）和實物房地產投資（直接性投資）,2.房地產投資的特點,（1）投資成本高 投資一宗房地產，少則上百萬，多則上千萬，甚至上億元的資金。 （2）投資回收期長 （3）投資風險性大案例 （4）投資收益性好 根據投資學風險報酬的原則，如在其他條件不變的情況下，投資項目的風險越大，其收益越高。 房地產投資由于其土地具有稀缺性、不可替代性等特點而使房地產具有保值、增值的優點。 正因為房地產投資這種高的預期收益潛力，吸引著眾多的投資者樂于冒險投資于此行業，從而抵消了房地產投資者對房地產投資風險的畏懼感，調動了投資者對房地產投資的積極性，促進了房地產業的蓬勃發展。,名人炒房“失手事件”,香港演員鐘鎮濤，在1996年香港樓市處于頂峰時，與前妻短期借款1.54億港元，“炒買”港灣道會景閣4607室等5處豪宅和其他項目。 1997年亞洲金融危機，香港樓市下滑，其所購各項目大幅度貶值。 由于部分貸款利率高達24，其所余本息滾至2.5億港元。最終法院裁定鐘鎮濤破產。,名人炒房“失手事件”,劉德華不但唱歌拍片，還喜歡投資房地產，而且通過投資房地產給自己帶來了巨大的利潤。 據了解，劉天王僅在香港的豪宅，就有10處之多！ 不過劉天王也有失手的時候，2003年，劉德華以1680萬元價格出售了一套獨立洋房 而劉德華1996年底購入該洋房的價格則是3950萬元。,712 投資房產的方式,自用兼投資 以房養房 炒房短平快 長線釣大魚 以房換房 以租代購 以租養租,自用兼投資的黃金要訣,1、首先要想清楚，自用與投資，對自己而言哪一個更重要。 2、不要刻意追求“一石二鳥”，而做出超越自身投資實力，或無視其他客觀條件的投資決定。 3、此方式有著很強的個體適應性，同樣的物業，別人可能合適采用這種方式，而你不一定。因此，不能盲目跟風。 4、不要因開發商“自用投資兩相宜”的賣點宣傳，而放棄對物業本身實用價值及性價比的深入考察尤其是對那些價格瘋長的小戶型商務公寓。,713 投資物業類型,1、商業類型 比如商鋪，在各個城市當中，商鋪的價格會賣得比較好，一般是居住類物業的15至2倍。 2、辦公樓 由于企業和公司在不斷增加，因此對辦公需求的面積也不斷增加。 3、商住型 可以滿足中小企業辦公，這種物業類型基本上具有住的功能。,4、酒店或公寓 服務式公寓，帶著完備的管理系統，比如說酒店式服務，有針對性的商務服務，精裝修。 客戶只需帶一個皮箱，就可以進來居住和辦公 5、商務公寓 一種新型的公寓模式，現在市場也較為看好，商務公寓面對的購買者是中小企業和中小公司 6、純粹的住宅,714 房產投資的風險,第一，流動性風險（變現風險） 變現風險是指投資產品在沒有壓低價格情況下（不低于市場價），能迅速將其兌換成現金的可能性。 由于房產不能移動，不能運輸，所以資金流動性和變現性較差，其買賣具有區域性特點，投資者如急需用錢，不一定能迅速變現。 對房地產投資者而言，要多賺錢，就得適當考慮放棄變現性，并要具有抗變現風險的能力，否則會遭受經濟上的損失。,第二，購買力變化的風險 由于房產投資周期較長，占有資金多，要承擔因經濟周期性變動帶來的購買力下降的風險。 假如社會經濟處于滑坡階段，經濟形勢出現蕭條，通貨膨脹上升，此時將直接影響到人們對房地產的消費能力，購買力水平下降，建成的房屋銷不出，就會導致房地產投資者經濟上的損失。 購買力風險是威脅房地產投資的主要風險因素之一。,第三，經營性風險 房地產市場是一個較為復雜的特殊市場，具有許多可變的不確定性因素。 房地產經營風險主要是由于房地產市場的特點、開發經營的條件的變化以及投資者的決策行為和水平、經營者的經營管理才能和水平等所致。 針對這些，房地產投資者應加強對這一復雜而特殊市場的調查和研究，重視房地產市場信息的掌握，熟練業務，提高投資決策及經營管理水平，以減少經營性風險。,第四，市場不充分性風險 第五，社會性風險 房地產市場形勢好壞以及投資效果如何均與社會政治、經濟發展的趨勢休戚相關。 房地產價格的漲跌受到該地區政治是否穩定，經濟是否衰退的直接作用和影響。 房地產投資者應以較長遠的目標審視房地產市場，在認清社會政治、經濟形勢的情況下，深入學習房地產的有關政策、法規和市場知識，以增強房地產投資的社會性風險意識。,第七，自然風險 自然風險是不可抗拒的。 自然災害所帶來的風險，如地震、洪澇、火災等自然因素也會使投資者遭受損失。 此外，環境污染和土地退化等也會使房地產產生貶值，使投資者受到損失。,名人炒房“失手事件”,王菲這些年陸續對房地產投入了巨額資金，在香港、北京等地都擁有多處房產。 2005年，王菲決定將自己1997年花4800萬港幣買入的寶松苑豪宅出售，但這幾年香港房地產不景氣，再加上王菲不許買家先看房，使得價格一降再降，打到四折2000萬港幣仍未能售出。,72 住房理財,如何買到合適的房子？,對于老百姓來講，生活中的頭等用錢大事買房 絕大多數中國人的骨子里都非常傳統 所謂成家立業，要想在事業上有所作為，一個溫暖的家是必不可少的，就算是還在一個人打拼的單身朋友們，一個溫馨的小窩也能化解一天的疲倦。 擁有自己的房子，是多少人夢寐以求的愿望。,如何買到自己合適的房子,1、地理位置 在購房的時候，一定要充分考慮好房屋的地理位置 在市區購房，可以享受便利的交通 在郊區購房，必須考慮時間成本 如果沒有私家車，出行會很不方便。另外，私家車的成本、及過路過橋費等等也是不小的開銷。 從時間上來講也要花費更多，時間成本增加。,2、環境因素 在市區尤其是一些大城市，人口流動頻繁，高樓林立，城市噪聲污染嚴重，這些，都是作為都市人的無奈。 市內的房子多為高層塔樓或者板塔結合，小區樓房密度大，小區居住人口密度大，綠化率不高，晚上還能聽見附近馬路上的車來車往，等等。 在郊區空氣新鮮，綠化率高，車流量少，相對來說很安靜 郊區的房子多為低層小板樓，社區密度低，樓間距大，日照充足，通風良好，綠化率高，居住人口不多，相對居住質量高,3、配套設施,配套設施指樓盤項目周邊的配套設施 在市區：配套設施良好，生活非常方便。大型購物超市分布在市區，免去了購物難之苦，而且商品豐富，可以貨比三家。 大型百貨商場、醫院、學校、銀行也有諸多選擇。 在郊區，日常購物可能是一大難題，醫院、學校和銀行分布也不多，去一次可能要走很遠，花很多時間，而且選擇性不高。,4、房價因素,市區購房房價相對高 郊區購房房價相對低,不同人士選擇不同樓盤,1、單身年輕人的住房選擇 年輕人剛從學校進入社會不久，手里的錢不是很多，工作又比較忙，正處于為自己以后的事業鋪路的階段，所以，選擇在市區或近郊購買小戶型的房子是非常適合的。 雖然同一樓盤中小戶型房子的價格偏高，但其總價低、首付低、月供也比較少，很適合收入不高的年輕人。 另外，市區和近郊交通比較便利，可省下購買私家車的費用。 結婚以后，也可以當作過度房，等小家庭的羽翼漸漸豐滿了再換房子，改善生活質量。 此外，合適的二手房也是不錯的選擇,2、中年人的住房選擇,四十歲左右的中年人正處于事業的高峰期，往往在單位擔任重要角色，工作非常忙碌，加班加點是常有的事。 家庭的財富經過前段時間的積累也進入到了一定層面，孩子也處于上學階段。 這個時期，中年家庭應該選擇在市區內或市區邊緣購買比較高檔的房屋。 這類社區的居住者往往都是高收入階層，社區人群整體素質高，氛圍好。 另外，社區周邊的配套設施完善，無論是購物、看醫生還是孩子上學都非常便利。,對于更富有的家庭，他們的財富完全可以滿足他們的需求，那么，他們選擇的余地就非常大了 追求生活質量又不愿意放棄市區繁華生活的，可以選擇TOWNHOUSE，鬧中有靜； 喜歡打高爾夫球結識朋友的，可以在郊區置業,3、老年人的住房選擇,老年人由于已經退休，對交通、大型購物商場等的要求大大淡化，但是對居住環境的需求卻在增加。 空氣好、綠化率高、安靜和諧、房屋寬敞、陽光充足，這些條件往往是老年朋友們所要求的。 老年朋友置業可以選擇在郊區，但是有一點一定要注意，就是周邊醫療機構是否方便，在緊急情況下是否能及時就醫。,選房幾個應注意的小細節,選房要看戶型、朝向、樓層、環境、地區、物業等等，但有些你注意不到的小細節卻也影響到房屋以后的居住質量。 1、晚上、雨天更要看房。晚上主要看入夜后的噪音、照明、安全；雨天主要看漏雨、滲水。 2、仔細看墻角、做工、插座。墻角是否平整、做工是否精細、插座是否設計合理。 3、看窗外。通風、采光是否好。 4、看櫥衛。家中的水、電、煤氣等都集中在櫥衛，是最容易出問題的地方。,722 租房,租房與買房，究竟哪個合算？ 住房的特點之一是投資額大、價值高。 在西方發達國家，住房是一個最昂貴的消費品，但住房同時又最具有保值性和增值性。 隨著經濟發展，可開發的土地將越來越少，所建房屋的數量也將受限制，房屋和土地本身的經濟價值也越來越高。 所以，住房的價格一般是不斷上漲的，而且漲的幅度往往高于銀行利率。據資料，西方發達國家住房價平均10年上漲150以上，住房的商品租金平均每年上漲10。,在經濟高速發展時期，房地產的增值率更高。 對有一定經濟實力的消費者，買房比租房合算。,租房的優點和缺點,租房的優點包括靈活性、較小的責任、較低的初始成本。 租房的缺點：所付出的費用購買的只是暫時的使用權，付出了相當的金錢以后，一段時間租房者仍然沒有自己的產業。 同時，沒有住房，會使人缺乏安定感和穩定感,723 購房,1、 判斷購買的需要和時機 （1）購買房屋的“成本效益” （2）確定買房的自的 （3）確天買房的時機 房地產價格的趨勢是向上的，但也不意味著是直線向上運行，所以購房也不是任何時候都適宜，而是要講時機。 首先了解房地產價格的指標。從1998年開始，國家正式實行房地產價格指數編制和定期向社會公布制度。,其次，確定比較好的買入時機 一是在一輪長期的向下調整以后，一是在漲勢確立而漲幅還不大之時。 但是要確定這兩點，非常不簡單 總之，買房和一般商品的買賣是相同的，即不在大漲之后買入。 （4）確定自己的財務狀況和支付能力 2、了解住房市場和類型 3、選房和看房 4、貸款 5、驗收和入住,購房貸款主要有兩種還款方式 等額本息還款法（簡稱等額法） 和等額本金還款法（簡稱等本法） 等額本息還款法是借款人每月始終以相等的金額償還貸款本金和利息。 等額法每個月還款額相同，但利息前期還得多，逐月遞減；本金前期還得少，逐月遞增。 等額本金還款法是借款人每月以相等的額度償還貸款本金，利息隨本金逐月遞減。 等本法每月歸還的本金相同，但利息按剩余本金計算，逐月遞減。,每月等額還本付息額 =貸款本金 其中：還款期數=貸款年限12 例：購房商業性貸款20萬元，貸款期為15年，則每月等額還本付息額為： 月利率為5.58%12=4.65 還款期數為1512=180,每月等額還本付息額 =20000 1642.66元 即借款人每月向銀行還款1642.66元，15年后，20萬元的借款本息就全部還清。,采用等額還貸法每月還款額的計算公式為： 每月還款額本金萬元月均還款額 等本還貸法每月還款額的計算公式為： 每月還款額本金貸款期限十（本金一已還本金）月利率 等本還貸法每月還款額是不固定的，隨著本金的遞減而按月遞減。,90平米以上個人房貸首付將提至30%,2006年5月29日國務院辦公廳轉發建設部等九部門關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見（簡稱意見國六條） 意見指出，為切實解決當前房地產市場存在的問題，現根據房地產市場的新情況對部分政策措施作適當調整。 關鍵詞住房結構 90平方米以下須占70以上,關鍵詞整頓秩序 嚴查捂盤惜售囤積房源 加強房地產開發建設全過程監管 關鍵詞房屋拆遷 合理控制規模和進度，嚴格控制被動性住房需求。2006年各地房屋拆遷規模原則上控制在2005年的水平以內。 關鍵詞杠桿調節 購房不足5年轉讓須交營業稅 從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20的規定。,關鍵詞信息透明 政府掌握信息并發布 建立健全房地產市場信息系 關鍵詞貧困家庭 三措施解決住房困難 加快城鎮廉租住房制度建設。,提高首付門檻難倒誰？熱點熱評,1.對借錢炒房的將是毀滅性的打擊 2.將把非理性人群擋在外 3.沒有實力的投資客將會退場 4.對實力較差的開發商而言是雪上加霜 5.最猛的一劑藥這意味著政府對“房地產熱”采取了有史以來最猛的一劑“藥”。 6.增加首付一箭三雕 一可以減小金融風險，二可以防止群眾盲目跟風上當，三可以限制開發商的投機勢頭。如果能實施，保證當月房價就下降！,7.對實施效果，不應估計過高,73 貴金屬、寶石和收藏品投資,這是一枚價值12萬、名為“黃山松”的三峽奇石 在首屆重慶三峽石文化藝術節上展出（0605） “黃山松”在去年舉行的國際首屆奇石展上曾獲得金獎 這枚三峽奇石，是其所有者于4年前在長江邊的茄子溪陳家壩拾取的 “黃山松” “它屬于純天然形成，兩顆黃山松栩栩如生。” 這枚沒有經過任何打磨的三峽石之所以能創出12萬的天價，還有一個背景就是，隨著三峽大壩的建成，長江邊以前的河灘將完全消失，三峽鵝卵石將成為一種歷史見證。 從“黃山松”開始來學習貴金屬、寶石和收藏品投資知識,貴金屬投資,貴金屬元素為: 鋨(Os),銥(Ir),釕(Ru), 銠(Rh),鉑(Pt),鈀(Pd), 金(Au),銀(Ag) 當經濟增長時，有些投資者預計通貨膨脹率會上升 普遍認為貴金屬，諸如金、銀，將會升值,金：金價通常由如下的因素驅使上升： 對戰爭的恐懼，政治不穩定，通貨膨脹 金價下跌國際局勢的緩和、通貨緊縮、高利率 金條：基本單位是千克。 金條出售的大小不一樣，收費不一樣 對于小金條，銀行在純金條的價值上加上58的費用。 對大的金條，費用通常是12。 注意：儲存的金條重新賣出時要再度檢驗,金幣：投資于金幣，可以避免存儲和重新檢驗的問題。 黃金股票：就是投資生產黃金的公司的股票，及投資重倉持有此類股票的基金。 銀：注意價格的波動。 在美國，過去幾十年間，銀價從歷史最低的每盎司2425美分（1932年）漲至1980年超過50美元，然后1990年跌到不足5美元。 提醒：貴金屬不像股票、債券，以及其他投資品，它不能夠掙利息,不要因金價上漲盲目囤積金飾品,專家提醒（0604）： 由于金價上漲，目前我國各地金飾品都全面漲價，但從投資的角度看，黃金飾品一般不具有投資價值，因此不要因金價上漲而盲目囤積金飾品。,寶石投資,寶石概述,一、寶石分類 寶石是一種可以用來做裝飾用的物質。 寶石可以分為兩大類，一類是以無機物為原材料的無機寶石，如：鉆石、紅寶石、藍寶石、翡翠等； 另一類是以有機物為原材料的有機寶石，如：珍珠、琥珀、象牙等。,二、寶石的三大主要特征 1、 美麗：晶瑩艷麗，光彩奪目，這是成為寶石的首要條件。 2、 耐久：經久耐用，性質穩定，通常寶石的硬度都較大。 3、 稀少：物以稀為貴，正是因為稀少才顯示寶石的珍貴。,三、寶石的價值： 自古以來，寶石為人們所重視和喜愛，更為人們所崇拜，并將其與財富地位和權力聯系在一起。 現今仍有增無減。因此，寶石具有： 1、商品價值：寶石由于它的美麗，可使其做為商品出售。 2、貨幣價值：寶石由于它稀少、耐久，像黃金一樣具有貨幣價值，可以作為流通的硬貨幣。 3、藝術價值：在寶石本身特征的基礎上，經過人為加工，可使寶石成為一種具有藝術欣賞性的飾品和工藝品，使寶石具有藝術價值，如：玉雕。 4、紀念價值：如一些寶石與名人或特殊的歷史事件關聯，則使這些寶石具有一種特殊的紀念意義。如：乾隆的煙壺等。 5、文物價值