金隅.悅城商業(yè)分析,第四部分、商業(yè)發(fā)展建議,第一部分、天津市商圈分析,第二部分、區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,第三部分、消費(fèi)者分析,天津商圈分析,市級(jí)商圈 濱江道/和平路商圈：區(qū)域界定為和平路與濱江道沿線 南京路商圈：區(qū)域界定為南京路沿線，西至鞍山道，東至泰安道。 小白樓商圈；區(qū)域界定為北至曲阜道、東至臺(tái)兒莊道及南京路所圍合區(qū)域。 東馬路商圈：西到鼓樓北街，東至張自忠路，南到南馬路，北至河南路所圍合區(qū)域。 區(qū)級(jí)商圈 南市商圈、南樓商圈、友誼路/佟樓商圈、海光寺商圈、中山路商圈等 新興商圈 奧城商圈、大梅江商圈、海河沿線商圈,本案,天津商業(yè)分布圖,主要商圈發(fā)展特點(diǎn),傳統(tǒng)市級(jí)商圈地位穩(wěn)固，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，都在進(jìn)行商業(yè)升級(jí)。 次級(jí)商圈業(yè)態(tài)豐富、特色鮮明，處于蓬勃發(fā)展中。 新興商圈依托政策優(yōu)勢(shì)，檔次提升，發(fā)展?jié)摿薮蟆?天津市商圈總體特征,濱江道/和平路商圈 業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，未來(lái)上市體量增多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐步激烈 天津市第一商圈，現(xiàn)有規(guī)模約為65萬(wàn)平米商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積。現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施有：樂賓購(gòu)物中心、友誼新天地、勸業(yè)場(chǎng)、米萊歐、麥購(gòu)、百盛等大型集中商業(yè)，以及沿濱江道、和平路住宅底商；潛在供應(yīng)商業(yè)項(xiàng)目有恒隆廣場(chǎng)等。 商圈經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括：百貨、超市、專賣店、專業(yè)店等。濱江道商圈經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要以服裝為主，約占到80%左右，由于設(shè)計(jì)年代比較久遠(yuǎn)，功能老化，原有的眾多休憩業(yè)態(tài)逐漸被取代，現(xiàn)在的濱江道業(yè)態(tài)趨同，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈。 未來(lái)上市項(xiàng)目將帶動(dòng)商圈向高檔化發(fā)展，未來(lái)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將逐漸激烈。,商圈分析：,商圈分析：,南京路商圈 已形成市區(qū)高檔購(gòu)物區(qū)域 1、該商圈現(xiàn)有規(guī)模約為12 萬(wàn)平方米。 該商圈現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施有：伊勢(shì)丹、津匯廣場(chǎng)、美美百貨、國(guó)際大廈等。該商圈是商務(wù)與商業(yè)結(jié)合較好的商圈之一，交通便利是該商圈發(fā)展起來(lái)的最大源動(dòng)力。未來(lái)上市商業(yè)項(xiàng)目：和記黃埔等。 2、南京路商圈的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要以百貨商場(chǎng)為主，部分休閑娛樂業(yè)態(tài)。 針對(duì)客戶多為全市內(nèi)的高層次人群，特別是商圈內(nèi)的高檔寫字樓內(nèi)的商務(wù)辦公人員，其商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次均為高檔，已經(jīng)成為天津市有名的高檔購(gòu)物區(qū)域。 3、作為天津市高檔購(gòu)物區(qū)與高檔辦公區(qū)域的整體地位不會(huì)動(dòng)搖。,商圈分析：,小白樓商圈 天津cbd中心，商務(wù)與商業(yè)并舉，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?1、 該商圈現(xiàn)有商業(yè)面積約為17萬(wàn)平方米。 有商業(yè)設(shè)施有：凱旋門、濱江購(gòu)物中心、海信廣場(chǎng)等，地鐵商業(yè)朗香街預(yù)計(jì)年底開業(yè)。 2、該商圈區(qū)域是天津cbd，商務(wù)氛圍濃厚，政府引導(dǎo)及商務(wù)市場(chǎng)的聚集是該商圈的最大優(yōu)勢(shì)。 擁有五星級(jí)酒店濱江萬(wàn)麗、金皇大廈及眾多的甲級(jí)寫字樓，其受交通、功能等因素限制較小，具有很大的發(fā)展?jié)摿Α?3、小白樓商圈主要以百貨商場(chǎng)、休閑步行街為主， 經(jīng)營(yíng)行業(yè)包括服裝百貨、餐飲娛樂等。 4、未來(lái)將發(fā)展成為天津市集南京路與濱江道二者優(yōu) 勢(shì)為一體的現(xiàn)代綜合性商圈。 區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次有高有低，如小白樓商業(yè)街和濱江購(gòu)物中心，年代久遠(yuǎn)，多為中低檔產(chǎn)品。隨著海信廣場(chǎng)、朗香街等現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施的投入使用，依托區(qū)域內(nèi)大量高級(jí)商務(wù)人群，商業(yè)品質(zhì)得到巨大提升。,東馬路商圈 商圈業(yè)態(tài)豐富，特色鮮明，將發(fā)展成最具活力的商圈 該商圈現(xiàn)有商業(yè)面積約為100 萬(wàn)平方米。現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施有：遠(yuǎn)東百貨、新世界百貨、大胡同批發(fā)市場(chǎng)、古文化街、海河樓、鼓樓等，是規(guī)模發(fā)展最為迅速的商圈。 區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)豐富。新開業(yè)的遠(yuǎn)東百貨，提高商圈整體檔次；海河樓商貿(mào)區(qū)、老城廂商業(yè)也使區(qū)域商業(yè)氛圍越來(lái)越濃厚。 該商圈各檔次業(yè)態(tài)分布極其豐富，并擁有特色鮮明的商業(yè)街。低檔的有大胡同批發(fā)市場(chǎng)，中檔的有新世界百貨，中高檔的有遠(yuǎn)東百貨等，特色商業(yè)街有古文化街、鼓樓商業(yè)街等。 東馬路商圈是與濱江道商圈相類似的純商業(yè)商圈，區(qū)域內(nèi)基本無(wú)商務(wù)氛圍。隨著整個(gè)商圈影響力的進(jìn)一步擴(kuò)大，配以區(qū)域內(nèi)深厚的歷史文化沉淀，該區(qū)域內(nèi)商業(yè)的必將進(jìn)一步發(fā)展，成為天津市最具活力的商圈。,商圈分析：,商圈分析：,友誼路/佟樓商圈 商圈業(yè)態(tài)豐富，特色鮮明，將發(fā)展成最具活力的商圈 該商圈是天津市新發(fā)展起來(lái)的高檔消費(fèi)區(qū)域，區(qū)域整體檔次較高，交通條件便利，擁有高檔酒店和甲級(jí)寫字樓，多家金融機(jī)構(gòu)駐扎于此。 典型商業(yè)有友誼商廈、酒吧風(fēng)情街、天海廣場(chǎng)、華距百貨等。政府有意將友誼路打造成“天津的華爾街”，預(yù)計(jì)該商圈未來(lái)仍將是高檔消費(fèi)行業(yè)，如酒吧、休閑、娛樂行業(yè)的聚集地。,商圈分析：,新興商圈 奧體商圈： 該商圈是新發(fā)展起來(lái)的高檔消費(fèi)區(qū)域，近臨天津奧運(yùn)場(chǎng)館，依托奧運(yùn)契機(jī)，逐漸發(fā)展起來(lái)成為國(guó)際化發(fā)展的標(biāo)志性區(qū)域之一。商圈內(nèi)擁有高檔住宅、綜合商業(yè)、星級(jí)酒店、酒店式公寓、高檔寫字樓，市場(chǎng)知名度逐漸提高，市場(chǎng)影響力逐漸擴(kuò)大。 大梅江商圈： 該商圈住宅項(xiàng)目整體檔次較高，一度成為天津市高檔住宅區(qū)的代表。主營(yíng)業(yè)態(tài)有餐飲、休閑娛樂、沿街商鋪、超市賣場(chǎng)等。,1、 百貨/ 購(gòu)物中心/商業(yè)街,商業(yè)街： 目前較具影響力的商業(yè)街有8條，主要集中在傳統(tǒng)核心商圈內(nèi)。 百貨 目前共有大型百貨（專賣店）27家，50%以上集中分布在濱江道-和平路商圈 友誼路、南馬路、南京路商圈內(nèi)分布高檔、中高檔百貨 購(gòu)物中心： 主要分布濱江道-和平路、南市、東馬路商圈 奧運(yùn)商圈內(nèi)供應(yīng)呈放大趨勢(shì),各商圈業(yè)態(tài)發(fā)展情況,天津百貨業(yè)主要集中在四大商圈內(nèi)，以中檔百貨為主 現(xiàn)有大部分百貨商業(yè)項(xiàng)目仍以傳統(tǒng)模式為主。 未來(lái)項(xiàng)目仍集中在市中心 主要商圈， 外圍將有部分項(xiàng)目入市,天津市百貨業(yè)發(fā)展情況分析,注：大點(diǎn)表示該區(qū)域有多家同類型的門店，小點(diǎn)表示該區(qū)域有一家大門店（研究樣本包括市區(qū)內(nèi)全部大型賣場(chǎng)，含部分低品質(zhì)項(xiàng)目）,家樂福、沃爾瑪、華潤(rùn)萬(wàn)家超市占大型超市主導(dǎo)地位。韓國(guó)易買得（e-mart）擴(kuò)張強(qiáng)勁。泰國(guó)易初蓮花經(jīng)營(yíng)情況一般。 食品日用品類大型超市主要分布在居民集中區(qū)域，形成社區(qū)商業(yè)的主體，在全市范圍內(nèi)均勻分布。目前布點(diǎn)已基本完成，05年以來(lái)開店速度放緩。預(yù)計(jì)未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)在市區(qū)內(nèi)尚未布點(diǎn)的典型居住區(qū)內(nèi)及市區(qū)外圍的新興居住區(qū)。 家居建材類大型專業(yè)店多分布在中環(huán)以外，特別是市區(qū)東南方向。其中建材類賣場(chǎng)占比較高，而家居類賣場(chǎng)較少，特別是以時(shí)尚、中高品質(zhì)為主題的家居類賣場(chǎng)較少。 電器類大型專業(yè)店以國(guó)美、蘇寧為代表，其分布特征與食品類超市類似 大型賣場(chǎng)的租金普遍較低，其中電器類專業(yè)店承受價(jià)格、租金的水平略高。大型超市、專業(yè)店基本不存在空置問題。,2、大型賣場(chǎng),目前，世界500 強(qiáng)陣營(yíng)中零售軍團(tuán)前10 位 聚齊天津，建成和在建的1萬(wàn)平米以上大賣場(chǎng)已超過30 家。 跨國(guó)包括沃爾瑪、諾瑪特，麥德龍、家樂福、大榮，萬(wàn)客隆等20多個(gè)跨國(guó)集團(tuán)已相繼在津開店。,天津市區(qū)當(dāng)前餐飲區(qū)域分為三個(gè)層次： 商圈餐飲帶主要分布在天津的市級(jí)商圈內(nèi)，目標(biāo)客戶主要包括商圈內(nèi)的購(gòu)物游覽人群，餐飲檔次較全，與商圈的檔次相匹配。 商貿(mào)餐飲帶主要針對(duì)天津市的商務(wù)餐飲需求，檔次為中高檔。檔次較高的此類餐飲主要主要分布在水上北路附近和五大道附近，而中高檔商貿(mào)餐飲主要分布于金緯路、大直沽和大沽路。 社區(qū)餐飲帶主要目標(biāo)客戶為周邊社區(qū)居民及辦公人員，分布于各個(gè)大型居住區(qū)內(nèi),3、 餐飲市場(chǎng),3、 餐飲市場(chǎng),目前本市約有近2萬(wàn)家大小餐館，2000平米以上的有60家以上，1萬(wàn)平方米以上的大型餐館20余家. 大型餐飲租金約13元/天/平方米，視位置、規(guī)模而定。 大型餐飲娛樂場(chǎng)所以租為主，空置率普遍很低，招商周期短。,餐飲市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)與趨勢(shì)： 普遍經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)良好，反映出旺盛的需求 規(guī)模較大，分布集中區(qū)域顯示出集聚效應(yīng)，經(jīng)營(yíng)狀況普遍較好 發(fā)展趨勢(shì)：多樣化，規(guī)模化，連鎖化，休閑化 未來(lái)餐飲娛樂設(shè)施將集中在意式、德市、法式等異國(guó)風(fēng)情區(qū)、城市核心商圈周邊的商業(yè)改造區(qū)域及泛老城廂區(qū)域。,3、 餐飲市場(chǎng),當(dāng)前天津大型娛樂場(chǎng)所主要分布與餐飲業(yè)分布有極大的區(qū)域重合性，重點(diǎn)分布在三大片區(qū)和一條街上，另外，還有部分休閑娛樂業(yè)散布在不同城區(qū)的區(qū)域中： 1）三大片區(qū)： 以水上北路高檔餐飲為核心的西南娛樂板塊； 以和平區(qū)南京路商圈為核心的ktv 休閑娛樂板塊； 以河?xùn)|區(qū)十一經(jīng)路商貿(mào)區(qū)為核心的娛樂洗浴中心。 2）一條街： 以友誼路風(fēng)情酒吧街為先導(dǎo)的酒吧娛樂洗浴綜合板塊 3）散布在不同城區(qū)區(qū)域中心娛樂業(yè)分布情況： 如北辰商業(yè)中心天穆、紅橋商業(yè)中心光榮道附近、河北區(qū)中山路金緯路一帶。,4、 大型娛樂場(chǎng)所,天津大型娛樂場(chǎng)所市場(chǎng)特點(diǎn)： 大型、綜合性的娛樂場(chǎng)所匱乏 目前天津除大型餐飲、ktv、洗浴外，文化娛樂、體育娛樂、休閑娛樂在天津市發(fā)展比較滯后，從規(guī)模上看，大型、綜合性的娛樂場(chǎng)所偏少，大部分集中在天津樂園、天津大舞臺(tái)等地方。 以天津常住人口已達(dá)到1000萬(wàn)以上的城市來(lái)說(shuō)，大型、綜合性的娛樂場(chǎng)所發(fā)展空間較大。 存在較大的市場(chǎng)需求 隨著天津市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，居民“恩格爾系數(shù)”逐年降低，文化娛樂消費(fèi)在人均可支配收入中所占比例成為僅次于食品的項(xiàng)目，說(shuō)明人們對(duì)精神享受關(guān)注在不斷地提高。這對(duì)天津市文化、娛樂業(yè)未來(lái)高速發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。,4、大型娛樂場(chǎng)所,市場(chǎng)分布,市場(chǎng)供應(yīng),市場(chǎng)表現(xiàn),市場(chǎng)趨勢(shì),市中心大型綜合商業(yè)分布過度集中，缺乏合理規(guī)劃，激烈競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致差異化趨勢(shì) 商圈格局存在變數(shù)，形成新的區(qū)域、社區(qū)中心 除大型綜合商業(yè)外其它商業(yè)分布基本合理，尤其社區(qū)商業(yè),全市商業(yè)尚未飽和 市區(qū)大型商業(yè)過剩，且未來(lái)加重，機(jī)會(huì)主要來(lái)自結(jié)構(gòu)調(diào)整 中低檔百貨占主導(dǎo)，檔次、業(yè)態(tài)有待提升 未來(lái)商業(yè)供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng),價(jià)格理性，有上升空間 租金低，預(yù)計(jì)上漲 大型綜合商業(yè)空置率低，預(yù)計(jì)較高 其它業(yè)態(tài)表現(xiàn)穩(wěn)定,業(yè)態(tài)趨于多元化 檔次逐步提升 國(guó)際零售商、品牌進(jìn)入 社區(qū)、主題商業(yè)為主導(dǎo),四、商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),第四部分、商業(yè)發(fā)展建議,第一部分、天津市商圈分析,第二部分、區(qū)域商業(yè)環(huán)境,第三部分、消費(fèi)者分析,與城市主要功能區(qū)距離,項(xiàng)目所在地距離城市功能區(qū)均有一段距離。,中心 商貿(mào)區(qū),天津站,西站商圈,cid,北辰 政府區(qū)域,第二 高教區(qū),張貴莊,丁字沽商圈,金融 服務(wù) 區(qū),天鋼副中心,衛(wèi)國(guó)道迎賓大道,津塘路 商圈,張貴莊街轄區(qū)：以東郊區(qū)、衛(wèi)國(guó)道、外環(huán)線為界，現(xiàn)狀人口5.07萬(wàn)人，規(guī)劃人口13.8萬(wàn)人，規(guī)劃為工業(yè)區(qū)和住宅區(qū)。充分滿足周邊企業(yè)對(duì)人才的需求，同時(shí)對(duì)周邊的商業(yè)起到拉到作用。,張貴莊地段交通便利，陸路、輕軌、鐵路、航空極為發(fā)達(dá)。 隨著天津北方經(jīng)濟(jì)中心的確立，近年來(lái)天津城區(qū)在北京、開發(fā)區(qū)雙核的拉動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)建設(shè)速度進(jìn)一步加快。該地區(qū)作為連接雙核的重要節(jié)點(diǎn)，其交通優(yōu)勢(shì)極其明顯。而穿越張貴莊地區(qū)的津?yàn)I大道，更是其中十分重要的一條“黃金走廊”。 津?yàn)I大道沿線，目前有河?xùn)|萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、紅星國(guó)際廣場(chǎng)、居然之家等多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在建。,交通路網(wǎng)津?yàn)I大道,張貴莊新市鎮(zhèn),津?yàn)I大道,河?xùn)|萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)效果圖,躍進(jìn)路（即將全線貫通）,26,商圈分布及構(gòu)成 東麗商圈 萬(wàn)新村商圈,項(xiàng)目周邊商業(yè)整體檔次較低，北側(cè)規(guī)劃中大型商業(yè)。 項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施較為匱乏，未成規(guī)模，檔次普遍較低,項(xiàng)目周邊商圈,27,區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)分析,東麗商業(yè)中心,程林莊商業(yè)中心,麗苑商業(yè)中心,萬(wàn)新村商業(yè)中心,項(xiàng)目商業(yè)地塊技術(shù)指標(biāo),項(xiàng)目住宅部分分兩期開發(fā)，商業(yè)開發(fā)計(jì)劃暫未確定。,重點(diǎn)項(xiàng)目遠(yuǎn)洋風(fēng)景,總建筑面積：17萬(wàn)，一期7萬(wàn)，全部為商品房， 配套社區(qū)商業(yè)：不超過1萬(wàn) 賣點(diǎn)：耀華濱海學(xué)校與小區(qū)相隔一條路，教育資源為本項(xiàng)目重要賣點(diǎn)。,重點(diǎn)項(xiàng)目萬(wàn)科張貴莊項(xiàng)目（金色雅筑）,重點(diǎn)項(xiàng)目張貴莊限價(jià)商品房（百合陽(yáng)光）,位置：位于河?xùn)|區(qū)津?yàn)I大道（張貴莊路）與登州南路交口(天津耀華濱海學(xué)校北側(cè)）。 總戶數(shù)：872戶。 主力戶型：89-90左右兩室，限價(jià)房。 均價(jià)：5000元/（已售罄） 配套：小體量社區(qū)商業(yè)，滿足社區(qū)居民消費(fèi)需求。,典型商業(yè)分析第六大道,項(xiàng)目位置及規(guī)劃指標(biāo),占地面積 66.7 萬(wàn) 建筑面積 75 萬(wàn) 住宅規(guī)模 70 萬(wàn) 公建規(guī)模 5 萬(wàn) 住宅總戶數(shù) 5400 余戶 常住人口 3 萬(wàn)人 開 發(fā) 商 優(yōu)聯(lián)投資 容積率 1.1 物業(yè)地址 河?xùn)|區(qū)中環(huán)線東興路立交橋旁,商業(yè)規(guī)模與布局分布,u6 商業(yè)街位于中環(huán)線東興立交橋旁，總建筑面積37000 平米左右，是集購(gòu)物、餐飲、娛樂、酒店、休閑、健身、文化等城市功能于一體的區(qū)域性商街中心。,商業(yè)構(gòu)成 總建面（） 面積區(qū)間（） 建筑形態(tài) 外街商鋪 22000 400-1200 一層、一拖二 鉆石商鋪 6000 20-100 兩層 地下 9000,商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài),外街大型商鋪以餐飲為主，但目前除“上島 咖啡”已正式營(yíng)業(yè)外，其余已出租的商鋪尚未裝 修；內(nèi)街商鋪招商業(yè)態(tài)主要以服飾、箱包、工藝 品等為主。,商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式、出租率及價(jià)格,u6 街區(qū)采取租售結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式，其中外街商鋪大部分為自持，只對(duì)外招租，內(nèi)街商鋪全部出售，外街的出租情況較為理想，出租率在75%左右，但入住率不高。租金水平為2.8-4.5 元/天/平米。,綜合評(píng)述：,缺陷,區(qū)域商業(yè)配套集中在昆侖快速路以西，以及東麗躍進(jìn)路商業(yè)中心，均難以輻射本案。,潛力,量級(jí),本案周邊的金色雅筑、遠(yuǎn)洋風(fēng)景、以及百合陽(yáng)光限價(jià)房等大型社區(qū)，形成新興社區(qū)中心。,金色雅筑與遠(yuǎn)洋風(fēng)景商業(yè)體量均在1萬(wàn)平米左右，本案商業(yè)除了滿足項(xiàng)目自身配套以外，應(yīng)兼具部分片區(qū)服務(wù)功能。,第四部分、商業(yè)發(fā)展建議,第一部分、天津市商圈分析,第二部分、區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,第三部分、消費(fèi)者分析,社區(qū)客戶被訪者年齡普遍集中在25-30歲，以女性居多； 家庭類型以三口之家居多，學(xué)歷多為大學(xué)本科； 選擇商場(chǎng)之時(shí)，多注重商品種類是否齊全與交通是否便利，以餐飲、購(gòu)物、休閑娛樂為主； 被訪者常去的商場(chǎng)普遍存在交通、停車不便的不足； 被訪者希望未來(lái)商業(yè)檔次以中高檔居多，商業(yè)形式更傾向于商業(yè)街，對(duì)業(yè)態(tài)分布更傾向于餐飲類。,結(jié)論,成交客戶被訪者年齡普遍集中在25-30歲，以男性居多； 家庭類型以三口之家居多，學(xué)歷多為大學(xué)本科； 選擇商場(chǎng)之時(shí)，多注重休閑娛樂一體化，以餐飲、購(gòu)物、休閑娛樂為主； 多數(shù)被訪者并無(wú)固定消費(fèi)時(shí)間，對(duì)消費(fèi)距離無(wú)特殊要求，私家車出行購(gòu)物者較多； 被訪者常去的商場(chǎng)普遍存在交通、停車不便的不足； 被訪者希望未來(lái)商業(yè)檔次以中高檔居多，對(duì)業(yè)態(tài)分布更傾向于超市、餐飲類。,通過社區(qū)客戶以及成交客戶的消費(fèi)者問卷調(diào)研，反映商業(yè)業(yè)態(tài)集中為餐飲、便利性購(gòu)物，休閑娛樂功能的業(yè)態(tài)為主。,社區(qū)客戶問卷調(diào)研分析,社區(qū)客戶問卷調(diào)研分析,第四部分、商業(yè)發(fā)展建議,第一部分、天津市商圈分析,第二部分、消費(fèi)者分析,第三部分、區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,本項(xiàng)目商業(yè)建議,項(xiàng)目本體分析,商業(yè)類型劃分標(biāo)準(zhǔn)（按商業(yè)規(guī)模）,從商業(yè)規(guī)模分類情況看，本項(xiàng)目商業(yè)2萬(wàn)平米左右，應(yīng)歸類于社區(qū)型商業(yè)，規(guī)劃為四層商業(yè),39,區(qū)域配套型 餐飲、休閑娛樂主題特色商街,本項(xiàng)目商業(yè)定位,發(fā)展思路,發(fā)展思路一,通過設(shè)置相應(yīng)的準(zhǔn)入門檻，過濾低端社區(qū)配套商業(yè)業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)相對(duì)檔次較高的業(yè)態(tài)組合，并結(jié)合設(shè)置小規(guī)模的社區(qū)配套型會(huì)所，使項(xiàng)目整體公建產(chǎn)品具備完善的功能和良好的商業(yè)形象,發(fā)展思路二,通過創(chuàng)新或相應(yīng)資源整合，使商業(yè)形成由單一業(yè)態(tài)或幾種關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)組成的特定主題商業(yè)概念，通過“特色性”、“集中性”等商業(yè)特征提升商業(yè)輻射能力,定位原則,通過入住商家數(shù)量的控制保證整體檔次； 主力商家的引進(jìn)是保證商業(yè)檔次和后期運(yùn)營(yíng)成功的關(guān)鍵因素； 由于本案商業(yè)為4層結(jié)構(gòu)，應(yīng)重點(diǎn)考慮2-4層定向商家引進(jìn)； 良好的縱向交通是保證本案商業(yè)成功的重要因素； 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)考慮兼顧完善社區(qū)配套和輻射周邊區(qū)域。,發(fā)展思路一,規(guī)劃設(shè)計(jì)及鋪位分割,商業(yè)在沿惠山道一側(cè)以波浪式進(jìn)行規(guī)劃，最大限度增加商業(yè)展示面,設(shè)置1-2部外掛電梯解決2-4層商業(yè)垂直交通要求,在首層為2-4層預(yù)留少量空間作為門臉及交通通道,發(fā)展思路一,首層商家落位,銀行,便利店,特色餐飲,干洗店,西點(diǎn),藥店,1-2家 單體300-500平米,1家 單體150平米,1家 單體200平米,1家 單體150平米,1家 單體200平米,1家 單體150平米,一茶一座,季諾休閑餐廳,好利來(lái),米旗,大方便利,7-11,老百姓大藥房,海王星辰,蕾奇爾洗衣店,福奈特洗衣店,中信銀行,中國(guó)銀行,首層可適當(dāng)縮小單體面積，多安排租金承受力和商業(yè)形象較好的商家進(jìn)駐，重點(diǎn)考慮銀行、特色餐飲、便利店等。,發(fā)展思路一,二層商家落位,二層為商業(yè)運(yùn)營(yíng)中較難處理樓層，租金水平與首層差距較小，但其展示性與首層差距明顯； 建議通過招商現(xiàn)行的方式引進(jìn)1-2家大型品牌餐飲，并結(jié)合商家需求設(shè)計(jì)產(chǎn)品，未來(lái)可采用帶租約銷售的方式進(jìn)行消化。,方向一：中餐廳,海底撈,小肥羊,沸騰魚鄉(xiāng),方向二：休閑中西餐廳,上島咖啡,豪享來(lái)中西餐廳,外灘風(fēng)尚,發(fā)展思路一,三層商家落位,培訓(xùn)中心,證券市場(chǎng),牙科診所,1家 單體300-500平米,1家 單體300-500平米,1家 單體200平米,拜爾齒科,吉美齒科,國(guó)信證券,廣發(fā)證券,華爾街英語(yǔ),格林英語(yǔ),幼兒教育,1家 單體300-500平米,金寶貝,伊頓教育,三層商業(yè)價(jià)值較低，建議引進(jìn)對(duì)展示性要求較低的商業(yè)業(yè)態(tài)，通過目標(biāo)消費(fèi)客流導(dǎo)向提升商業(yè)價(jià)值。,發(fā)展思路一,四層商家落位,四層屬于項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最低區(qū)域，建議將四層定位為服務(wù)社區(qū)業(yè)主的配套型會(huì)所，其功能定位主要針對(duì)女士及小孩日常需求； 考慮該部分商業(yè)需開發(fā)商自持經(jīng)營(yíng)，前期投入及未來(lái)運(yùn)營(yíng)成本較高，建議在業(yè)態(tài)選擇上重點(diǎn)考慮投入較小、使用頻率高、未來(lái)維護(hù)成較低的業(yè)態(tài)。,泛會(huì)所功能空間分布示意,發(fā)展思路一,通過創(chuàng)新或相應(yīng)資源整合，使商業(yè)形成由單一業(yè)態(tài)或幾種關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)組成的特定主題商業(yè)概念，通過“特色性”、“集中性”等商業(yè)特征提升商業(yè)輻射能力,參考方向一：“健康”主題,以素食餐廳、有機(jī)食品專賣作為項(xiàng)目主力商業(yè)業(yè)態(tài)，輔以其他必要配套商業(yè)，將項(xiàng)目打造成天津市場(chǎng)獨(dú)有的“健康主題”商業(yè)群落。,發(fā)展思路二,首層商家落位,銀行,便利店,特色餐飲,干洗店,西點(diǎn),藥店,1-2家 單體300-500平米,1家 單體150平米,1家 單體200平米,1家 單體150平米,1家 單體200平米,1家 單體150平米,一茶一座,季諾休閑餐廳,好利來(lái),米旗,大方便利,7-11,老百姓大藥房,海王星辰,蕾奇爾洗衣店,福奈特洗衣店,中信銀行,中國(guó)銀行,首層可適當(dāng)縮小單體面積，多安排租金承受力和商業(yè)形象較好的商家進(jìn)駐，重點(diǎn)考慮銀行、特色餐飲、便利店等。,發(fā)展思路二,二層商家落位,引進(jìn)品牌商家，將二層商業(yè)打造成天津最大的有機(jī)食品專賣超市，通過對(duì)“健康”概念的包裝使之成為能輻射全市的有機(jī)食品展銷中心,邑農(nóng)達(dá)有機(jī)食品超市,天津本土企業(yè)傲綠農(nóng)副產(chǎn)品有限公司在濱海新區(qū)成立的有機(jī)食品專賣店品牌,中農(nóng)有機(jī)食品超市,臺(tái)灣中如集團(tuán)旗下有機(jī)食品超市品牌，在臺(tái)北、廈門、上海、深圳、昆明等地均設(shè)有分店,發(fā)展思路二,三層商家落位,結(jié)合整體定位，引進(jìn)素食餐飲品牌商家，將三層商業(yè)打造成獨(dú)具特色的素食餐飲店，可結(jié)合佛教用品展銷店等，使之形成天津首家素食文化中心,徐揚(yáng)素食,起源于揚(yáng)州，歸屬于淮揚(yáng)菜系，在全國(guó)開有20家以上分店,膳緣居素食,膳緣居素食店是武漢善緣餐飲集團(tuán)旗下專業(yè)經(jīng)營(yíng)素食的餐飲品牌，在全國(guó)有30家以上分店,發(fā)展思路二