鍵入文字 1 莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈 腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂 袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂 蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀 蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆 袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃 蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆 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肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆 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蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿 芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖莆蚆袂聿莂蚆羅羂羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羈莀蒈薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀 目目 錄錄 第 1 章 項目總論.1 1.1 項目名稱及實施單位.1 1.2 項目建設方案.1 1.3 可行性研究工作依據.2 1.4 可行性研究結論.3 1.5 主要技術經濟指標.5 1.6 存在的問題及建議.7 第 2 章 項目背景和發展概況.8 2.1 項目提出的背景.8 2.2 項目發展概況10 2.3 項目建設必要性11 第 3 章 市場分析與建設規模13 3.1 市場調查13 3.2 市場預測15 3.3 產品方案和建設規模17 3.4 產品銷售收入預測17 第 4 章 建設條件與廠址選擇18 4.1 自然條件18 4.2 項目區基礎設施18 鍵入文字 2 4.3 社會經濟條件21 4.4 其它應考慮的因素23 4.5 廠址選擇23 4.6 資源和原材料24 第 5 章 項目建設方案25 5.1 工藝技術方案25 5.2 設備選型方案30 5.3 規劃方案提出與方案初選 .31 5.4 總平面布置和運輸31 第 6 章 環境保護與勞動安全37 7.1 建設地區的環境現狀37 7.2 項目施工期環境影響分析39 7.3 運營期間環境影響分析41 7.4 減輕本項目對環境影響的措施和建議43 第 7 章 企業組織和勞動定員45 8.1 企業組織45 8.2 勞動定員和人員培訓46 第 9 章 項目實施進度安排48 9.1 項目實施的各階段48 9.2 項目實施進度表49 鍵入文字 3 9.3 項目實施費用50 第 10 章 投資估算與資金籌措.51 10.1 項目總投資估算.51 10.2 資金籌措方案及貸款償還計劃.53 第 11 章 經濟與社會效益評價.55 11.1 經濟效益分析.55 11.2 社會效益和社會影響分析.57 第 12 章 不確定性與風險分析.59 12.1 盈虧平衡分析.59 12.2 敏感性分析.59 12.3 風險因素分析.60 第 13 章 結論與建議.63 13.1 綜合評價結論.63 13.2 存在的問題及建議.64 鍵入文字 1 第第 1 1 章章 項目總論項目總論 1.11.1 項目名稱項目名稱及實施單位及實施單位 1.1.11.1.1 項目名稱項目名稱 江西財經大學周邊大型房地產開發項目。 1.1.21.1.2 實施單位實施單位 江西鐘靈地產股份有限公司，是一家專門從事鎳鐵合金生產和 銷售的公司，注冊資本一億元，法定代表人陳國鏘。 1.21.2 項目建設項目建設方案方案 1.2.11.2.1 建設目標建設目標 本項目將建設一個大型的花園式樓盤，提供城市消費者對遠郊 別墅型房屋的需求。 1.2.21.2.2 建設地點建設地點 江西省南昌市昌北經濟開發區下羅。 1.2.31.2.3 建設內容建設內容 （1）建設配一整套居住體系。大型樓盤。 （2）建設相關配套設施，學校，醫院，超級市場，以及配套的 環保設施。 （3）房屋興建總面積 25 萬平方米，占地面積 2000 畝。 1.2.41.2.4 投資估算及資金籌措投資估算及資金籌措 項目新增投資為 12579.1 萬元，其中：建設投資 7952.9 萬元、 鍵入文字 2 流動資金 4545.4 萬元，建設期利息 80.8 萬元。籌措方案為：企業 自籌資金 10579.1 萬元，銀行貸款 2000 萬元。 1.31.3 可行性研究工作依據可行性研究工作依據 （1）國家發改委產業結構調整指導目錄2005 年； （2） 城鎮廉租住房檔案管理辦法 （3） 城市房地產開發管理暫行辦法 （4） 城市房地產開發經營管理條例 （5） 城市房屋拆遷管理條例 （6） 房屋登記辦法 （7） 國務院關于修改住房公積金管理條例的決定 （8） 中華人民共和國城市房地產管理法 （9） 中華人民共和國城市規劃法 （11） 中華人民共和國城鄉規劃法中華人民共和國城鎮國有土 地使用權出讓和轉讓暫行條例 （12） 中華人民共和國土地管理法實施條例 （13） 中華人民共和國物權法 （14） 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 1.41.4 可行性研究結論可行性研究結論 1.4.11.4.1項目建成后可提升企業產品的市場競爭力項目建成后可提升企業產品的市場競爭力 現階段，我國房地產市場依然處于火爆狀態。就南昌市最近十年而言，城市化、再城市化進程不斷加 快，房地產業顯現出高速成長的特征，井已初步形成新的消費熱點和投資熱點。房地產業高速增長的原因 主要是：居民消費結構升級，人口城市化快速發展，導致房地產需求迅速增長；房地產業與相關產業的產 業鏈長、關聯度高，具有成為支柱產業的潛力，進而拉動區域經濟增長。另外，目前很多跨國公司大舉進 鍵入文字 3 軍中國房地產業，使我國的房地產發展商、房地產策劃業、代理業、房地產金融保險業不得不面對日益強 烈的競爭壓力。 房地產的發展，可以提升我們國家的國際市場競爭力。 1.4.31.4.3 項目擁有成熟的技術項目擁有成熟的技術 我們擁有一大批經驗豐富的建房設計師和很多技術成熟的建房 工人，引進國外先進技術和設備，同時吸納國內的先進技術，為房 地產開發提供最好的條件。 1.4.41.4.4 項目具有良好的社會經濟效益項目具有良好的社會經濟效益 房地產的開發將會帶動周邊經濟的發展，同時提供更多的工作崗位。 同時， 我們計劃達到節能以上的標準，采用了外墻外保溫、塑鋼窗、中空玻璃等節能措施。 從表面上看，對于房地產開發商而言，建設節能建筑會增加建造成本（節能材料比一般的建筑材料價格要 高一些） ，但用長遠眼光來分析，對開發商來說是一件好事。第一，節能是住宅很好的賣點。你讓住戶在 以后幾十年的生活中能節省一大筆開支，當然能吸引大量購房者。第二，能為開發商塑造良好的品牌形象， 并能形成良好的口碑效應。當購房者真正住進節能型住宅中，他就會體會到其優越性，對開發商當然會贊 譽有加。因此，無論是短期收益還是長期回報，開發商建設節能住宅都是明智之舉，而且能實現社會效益 與經濟效益雙豐收。據了解，隆基房產開發的“楓華源”使用了 EPS 板外墻外保溫、雙層中空玻璃等節能材 料與技術，頗受購房者青睞。現在整個項目已銷售 85，業績頗佳。 1.61.6 存在的問題及建議存在的問題及建議 1.6.11.6.1 項目存在問題項目存在問題 1.6.11.6.1 項目存在問題項目存在問題 、土地和原材料價格上漲，造成房屋成本上升。土地商品房建設的主要成本。如零陵怡 港國際花園畝地，購地款萬元。每畝萬元。比早幾年購買同 一地段的土地價格高了 30%左右，由于開發商一般拿的不是凈地，還可能承擔拆遷補償和 安置費。加之水泥和鋼材等主要原材料價格上漲,導致成本進一步上升。據調查,水泥由原來 的元噸，上漲到元噸，最高時漲到元噸；鋼材由元 噸，上漲到元/噸。河沙、卵石和用人工資也在上漲，一般框架結構房屋比磚混結 構的房屋建安成本要高，多層、小高層、高層的建安成本也不一樣，建筑樓層越高，建安 成本越大。 鍵入文字 4 、房屋銷售速度放緩，消費市場觀望氣氛濃厚。由于房產成本的增加，房地產商在 產品整合推廣方面顯得特別謹慎，縮減了廣告投放量，在買漲不買跌的傳統消費心理下， 不少消費者采取靜觀其變的策略，想買又不敢買，怕買之后又大幅下跌，所以，許多購房 者面對心儀的新產品，一等再等遲遲不肯下單定購，零陵云天芙蓉廣場春節前每天銷售 多套，現在也就是每天銷售一、二套左右。寧遠縣的九億廣場三期工程銷售明顯放緩。 、房貸首付提高，開發商定價心理趨緊。自去年以來，央行進行了五次加息， 次提高商業銀行存款準備金率和住房貸款的首付比例。現在我市所有房地產銷售商實行首 付不得低于 4 成，其余成按銀行按揭貸款，分年、年和年歸完。房貸新政 雖沒有拉低房價，卻在政策與房價的博弈天平間，增加了調控的砝碼，是購房者停 止購房步入觀望。據調查大部分的項目價格雖然堅挺，但購房人考慮周期明顯延長，心理 趨緊。開發商也開始陷入觀望。原來動不動每個月提價幾百元，現在也開始暫停提價，轉 而觀察市場的變化。 1.6.21.6.2 對策與建議對策與建議 1、不能操之過急，立刻大面積私有化。收購大量土地應該設行政程序控制，不僅僅是 農民同意即可。還綜合考慮農村就業和農民出路，相關問題沒有落實之前，不能收購。這 樣，改革也要考慮社會責任。走穩一點，不是錯。 2、先完善法規，再出臺改革。法規應該深入農民現實問題，而不是以往的夸夸其談。還 有調解機構問題，投訴機制問題。 3、一投票了之不是真正農村自治。投票+權力監督+公開透明才是。應該淡化農村個人領 導作用，推行村民代表集體決策。 第第 2 2 章章 項目背景和發展概況項目背景和發展概況 2.12.1 項目提出的背景項目提出的背景 2.1.12.1.1 國家和行業發展規劃國家和行業發展規劃 大家都知道都市的成長和發展是一個不可避免的趨勢，我們必須要面對這個現實， 城市發展跟商業綜合體的互動是一個很現實而且必須的東西。首先政府是處于一個 監管機構，真正城市的發展是靠各位開發商，我們一起來共同創造，我們如何創造 一個適合居住、便利，而且利于環保的項目必須要注意這個問題。因為不管是商業 活動、城市發展、城市綜合體的開發，真正最后的目的就是提高人的生活質量，改 變生活的一個不好的習慣，保持現有好的習慣。 2.1.22.1.2 項目發起人簡介項目發起人簡介 鍵入文字 5 （3）江西財經大學周邊大型房地產開發項目