挑選小戶型謹防四大陷阱 (2008-11-04 11:06:17) 標簽：房產 分類：置業理財“90/70”政策執行近兩年，按照正常的建設進度，部分2006年6月1日之后審批的住宅項目，從去年初達到預售標準后逐步上市，今年更是90平方米以下中小戶型房源的集中供應年。 可選擇的樓盤這么多，買到合適的小戶型該容易了吧？不一定，有人形容小戶型是：看起來很美，買起來很貴，住起來很郁悶。因為有的小戶型，為了符合面積標準，在設計時犧牲了一部分功能空間，有的則因為面積配比不當影響了正常使用，使得產品舒適度降低。所以挑選小戶型也很有講究。如何挑選一套性價比高的小戶型？至少有四大陷阱是購房者需要提高警惕的。陷阱1：小戶型=小面積打算購買90平方米以下小戶型的購房者首先要區別兩個概念，“小戶型”和“小面積”，這兩個可不是一回事。一般來說，“小面積”主要是以產品面積為賣點對它的使用功能沒有嚴格限制，比如酒店式公寓，而“小戶型”則仍要求保持住宅使用功能的完整性，對不同的功能空間還是有一定的面積范圍要求的，并不是一味求小。由于受到總面積的限制，因此小戶型不是舒適性住宅，而是實用性住宅，所以每個房間的面積還是要控制在一定的范圍內。同時為了保證日常生活的質量，購房者在選擇小戶型住宅時，需要對房型的開間特別注意，通常臥室的面積應控制在16平方米左右，衛生間在46平方米，廚房在56平方米，客廳在1240平方米左右。按照這樣的面積來換算，比較實用的小戶型，臥室的開間要在34米，衛生間開間要2米以上，廚房開間23米，客廳開間45米。所以看戶型圖的時候一定要注意旁邊標準的開間數據，圖形是可以有欺騙性的，3米的開間按比例縮小后可能跟5米的開間看起來差不多，一不注意就掉進陷阱了。如果戶型圖上沒有標注相關尺寸數據，一定要請售樓員介紹清楚，并寫下來，以免萬一日后追究責任有理說不清。陷阱2：東西朝向、南北不通風如果單看戶型設計圖，有的小戶型房型方正、全明設計、采光充足，看起來幾乎十全十美，別急，下單前先把小區總平圖拿來看看。因為地理緯度、氣候的關系，杭州住宅朝南是比較理想的朝向，日照充足、南北通風，但為了小區整體規劃，建筑的布置不可能都實現每幢都朝南，所以盡管戶型一樣，但朝向不同居住感受完全不同。有的盡管朝南，但北向卻沒有窗，或前排住宅比較高，前后排住宅之間的距離過近，這些都會影響到房子的采光和通風，而這些問題單從戶型設計圖上是看不出來的。要選擇一套好的小戶型，單看一張戶型設計圖是不夠的，最好請售樓人員提供小區總平圖，了解小區整體規劃，每幢單元樓的分布、朝向，并且要知道前排住宅的高度，前后排住宅之間的距離，一般這樣就可以大致了解住宅的日照時間和通風情況。為了解決南北不通風的問題，萬家花城在戶型設計中加入了空中連廊，改善了中間套的通風問題，倒是可以借鑒一下。陷阱3：戶型不方正，使用率低小戶型的得房率或許并不比90平方米以上的戶型低，但有時候它的使用率確實比大戶型低，為什么這么說？因為有的小戶型住宅在做建筑立面設計的時候單單考慮到美觀，使用一些大弧線、斜邊形的設計，外立面非常大氣漂亮，但實際上在做戶型設計的時候，這些弧線、斜邊很難利用。買了這樣的房子，實際上就增加了套內使用面積的折合單價，可能總價里有5%甚至10%就打了水漂。對戶型圖不熟悉的人，常常是看不出什么問題，也看不出什么優缺點，所以在判斷一個戶型是不是實用，除了一些常規數據外，也可以把自己的生活帶入戶型中進行模擬。看戶型圖的時候想想自己生活的過程和細節，再把這些細節放到這套房子里去，很多缺點或優點就能顯現出來了。比如有的戶型，走道設計在客廳中間，有人稱為“走破式”，客廳的前半部分實際上也成為了過道，使得客廳的完整感完全喪失，試想：看電視的時候，經常有人在電視機前來回走動，這會帶來什么樣的感覺？陷阱4：露臺、陽臺、入戶花園面積過大一般看來送露臺、陽臺、入戶花園是再好不過的事情，這些贈送面積甚至常常成為購房者選擇某一個戶型的主要原因。但業內人士提醒說，從今年開始杭州市規劃局公布了關于陽臺建筑面積測算的規定，對陽臺的定義及其在建筑面積上的計算方法作了嚴格限定，根據這樣規定，陽臺、入戶花園的面積如果超過8平方米，就要按全面積計算。挑贈送的陽臺、露臺、空中花園、入戶花園等建筑空間也有講究，面積不可過大、進深不可過長，否則將視為非陽臺建筑空間，全部計算建筑面積。個人消費（房產抵押）貸款流程 (2008-10-30 15:16:41) 標簽：房產 分類：房產博文1、貸款申請：借款人提出貸款用途，金額及年限時間2、申貸資料準備：借款人及抵押人將貸款申請貸款所需文件、證件按要求準備齊全3、看房評估（或勘估）：由相關機構對抵押房進行實地勘查、評（勘）估4、報批貸款：將所有申貸資料連同評估報告或勘估意見書報送銀行審批5、借款合同公證：借款人及抵押人填寫（借款合同）及所有相關文件、簽字、蓋手印后，由公證人員對其進行公證6、抵押登記手續：銀行憑房屋所有權證和借款合同公證書到產權處辦理抵押登記手7、開戶、放款：借款人開立還款帳戶、銀行放款至該帳戶（注：原則上只有商品房、房改房、安居房可用作抵押物）借款人應提供：本人配偶身份證、戶口冊、收入證明、個人消費用途的相應合同、婚姻壯況證明。抵押人應提供：房屋所有權證，權屬人及配偶身份證、戶口冊、婚姻狀況證明。轉按揭貸款手續流程 (2008-10-29 22:59:41) 標簽：房產 分類：房產博文 轉按揭貸款手續與普通的二手房按揭貸款手續的不同之處，在于普通的二手房按揭貸款，銀行都是在房產辦理完過戶之后才放貸給業主，以支付買方的購房款。但是在轉按揭的案例中，由于業主的房屋是仍為按揭中的房屋，無法進行二次抵押，因此需要先發放第二筆貸款，用于還清業主的貸款，取得房產證并解除抵押才能進行房屋產權過戶。所以只有選擇正規大型的房屋中介，才能完成，因為這樣的中介與銀行之間保持著良好的協作關系，并且在轉按揭交易中能夠幫助業主、客戶及銀行三方面避免以上可能發生的各種風險，起到很好的協調和保證作用。 轉按揭具體操作流程： 1、買賣雙方簽訂買賣合同，并事先確認買方有無還貸能力。 2、在銀行同意買方貸款的情況下，選擇申請同行轉按或者跨行轉按(注：賣方還貸不滿一年的，通常選擇同行轉按或者同支行轉按；已滿一年的，則可以選擇跨行轉按)。3、買方向銀行申請轉按揭并提交相關材料及支付相關費用，包括擔保費用(銀行正常放款時間為過戶后三個工作日內)。銀行通常都會指定其認可的擔保公司或中介機構為該筆提前發放的款項承擔擔保責任。即在為買方放完貸款后，如果發生賣方違約或者買方違約，導致該房屋無法成交，則由擔保公司或中介機構向銀行承擔賠償責任。轉按揭貸款中的擔保費用由此產生，數額在貸款金額的千分之三至千分之八之間。同時，賣方需向銀行、擔保公司或者中介機構簽署出售承諾書，而買方需向銀行出具擔保委托書。4、在轉按揭申請通過銀行審核后(審核通常需要五個工作日)，且銀行確認可以去還貸的當日，買方申請貸款的銀行所指定的擔保公司或中介機構，攜帶相關款項共同辦理還貸手續。 5、辦理完結還貸手續，由擔保公司或者中介機構為賣方辦理注銷抵押登記事項。 6、辦理完結注銷抵押手續，雙方在擔保公司或中介機構陪同下去房管部門過戶。 7、由擔保公司或中介機構代為領取房產證，在做完抵押登記領取到他項權利證書后交給買方。各地救市政策 (2008-10-29 22:21:30) 標簽：房產 分類：房產博文各地新近推出的相關優惠政策備注杭州老城區可購房入戶，政府給予個人買房一定的稅繳補貼，放寬房企受讓及開發期限杭州市政府又出臺了針對樓市的24條救市措施蘇州1.恢復第二套房公積金貸款2.一、二手房首付下調至20%、30%救市措施主要針對購房者。上海上調補充住房公積金貸款額度，雙職工家庭最多可貸到60萬元上海市公積金管理中心發布關于再次調整本市住房公積金貸款額度上限的通知南京南京購房補貼:90平以下補貼1% 90平以上0.5%在2008年10月1日至2009年9月30日期間，凡購買該市普通商品住宅和二手房的，均可享受住房補貼。宿遷凡在2008年11月1日至2010年12月31日期間購買住房的，可獲得0.5到7的財政補貼。購買單套面積90平方米以下的由地方財政給予房款總額5的補貼。石家莊1.“普通住宅”1.5%契稅稅率。2.住房公積金貸款上限40萬元以100平米、單價4000元/平米的住宅計算，可減少契稅負擔1萬余元。沈陽1.開通公積金“異地貸款綠色通道”。2.公積金貸款年限30年二手房20年，商品房兩成首付，設立50萬元購房獎勵。3.“普通住宅”1.5%契稅稅率。以一套100平米、單價6000元/平米的住宅計算，實行優惠稅率后，可減少契稅負擔15000元。西安1.對購房客戶按購房款總額給予一定比例的財政補貼，分1.5%、1%、0.5%三個等級。2.房產企業城市基礎設施配套費減免35元/平米。面積小于等于90平米；補貼5859元。大于90平米，小于等于144平米；河南1.公積金貸款兩成首付，貸款最長期限30年。2.首套商品房購買者房貸利率優惠。3.省內購房，可異地申請住房公積金貸款。購買經適房的免除房地產交易契稅。購買普通商品房的，可按一定比例減免房地產交易契稅。長沙1.經適房全面推行貨幣補貼方式2.二手房交易稅1.1%。3.多項房地產稅費減免或延遲收取。4.公積金貸款兩成首付，貸款最長期限30年。明年年底前出售二手商品房，其二手商品房交易所交營業稅由財政給予全額補貼。常州1.取消對二次及以上住房公積金貸款最高額度限制。2.開放住房公積金異地貸款。3.實行商業興貸款轉住房公積金貸款政策。兩次及以上公積金貸款首付三成，購買保障性住房及小于等于90平米戶型首付二成。淮安實行商業貸款轉公積金貸款政策。以5年以上房貸為例，商業貸款的基準年利率7.83%，有些銀行第二套房達8.61%，而公積金貸款利率僅5.22%。廈門1.放寬普通住房標準。2.90平米以下保障性住房，貸款利率下調，兩成首付，最長貸款期限20年。新增“購買7080平米商品住房可辦理不超過2人的常住戶口”的政策。福州1.契稅減半。2.放寬預收許可證門檻。3.調整公積金貸款規定。單套建筑面積小于等于140平米、單套成交價格小于等于7000元/平米，契稅減半征收等相關稅收優惠政策。成都1.契稅減免以及財政補貼。2.公積金減免。公積金貸款兩成首付，貸款最高額度30萬元，貸款最長期30年。3.可異地申請住房公積金按揭貸款。大于144平米小于等于180平米，兩項合計13275元。180平米以上契稅減免9750元。重慶1.小于等于90平米普通商品房免征契稅。2.二手房交易綜合稅1.1%。購二手普通商品房，符合條件，相關稅收給予財政全額補貼。以在主城11區購置一套建筑面積90平米的房子為例，房價為3500元/平米。其總房款是31.5萬元，可節約4725元。河南1.降低公積金貸款首付比例2.減免房地產交易契稅救市措施主要針對購房者。即將進入最佳買房期 (2008-11-03 18:44:21) 標簽：買房正當時房產 很多朋友最近都在問我，什么時候可以出手了，我總是在說：“再等等，再等等。”按照現在的房地產的調控速度，銀行的利率降低狀況，以及開發商的資金狀況，我認為對于消費者如果資金狀況允許，建議在2009年3-6月入市。我深信這個時候，你必然可以淘到物美價廉的產品，并且這種產品在未來3年后，必然回報豐厚。下面我從兩個方面展開我的建議：第一：為什么是明年3-6月份？說實話 10月20日的政府救市簡直還不如不救，所有的售樓處的到訪客戶和銷售量全部下降，由于今年上半年開發商還是通過降價或者促銷解決了一部分現金流，因此開發商的資金雖然緊張，但是絕對沒有到達崩潰的邊緣，但是由于政府不斷救市政策的出臺，造成客戶大幅度觀望，等待更優惠政策，而從現在到明年2月是房地產100%的淡季，可是年前又是民工工資必需結算的日子，開發商在明年春天的資金將出奇的緊張，在銀行新貸款無法批復，老貸款又需還的情況下，開發商必需加大銷售力度，然而在2007年開發商不斷使用價格武器的情況下，小規模的降價已經無法撼動消費者那顆堅強的心，因此為了保命，開發商必需斷壁求生，這次不是放血，而是自殘，降價幅度將是驚人的，而對于二手房市場，經過一年的堅持，在一手價格不斷沖擊的情況，很多投資者我相信很難再堅持下去，拋盤的可能性非常大。因此，我深信明年的3-6月是開發商的受難日，是投資者的幸福日。第二：什么樣的房子可以買？抄底價格當然很關鍵，但是更關鍵的是房子能夠建的起來，因此現房是最安全的，也就是說抄底最好在成熟的社區二手房市場上尋找，尤其是地段、物業和產品品質比較好的項目，只要價格合適，那就一定要出手，至于價格怎么算合適，您只能自己把握了。其次是即將交房的新房，這樣的房子，如果開發商的品牌還過硬，那風險應該還過的去，還不至于成為爛尾樓。永遠記住安全是現在買房的最關鍵要素，不是價格，每次投資之前問自己六個問題：1、 這個樓盤有沒有建不起來的可能，開發商是不是圈錢？2、 這個樓盤的地段是不是具備優勢？3、 這個樓盤的物業公司或者開發商曾經開發的項目物業管理如何？4、 這個房子的價格比周圍同檔次的房子，價格具備優勢嗎？5、 這是一個你喜歡的產品嗎？6、 你會因為購買這個產品而引起資金捉襟見肘嗎？如果你的答案是正面的，OK！你絕對應該出手，我相信危機帶給你的恰恰是財富增值的最好機會。正應了劉歡的歌：該出手時就出手吧1生命的意義 (2008-11-03 09:45:14) 標簽：生命雜談 分類：生活禪佛曰不可說連著幾天沒有寫博客，主要是因為奶奶去世了，我回沈陽去盡一個孫子應該盡的責任，奶奶94歲了，歷經了快一個世紀的時光終于走了，我不知道天堂是不是能夠真的做到好人有好報。 在沈陽的幾天，基本沒有睡覺，按照農村的習俗父親應該守靈，可是父親和伯父的身體根本受不了東北那刺骨的寒風，何況晚上還要跪在室外，沈陽溫度已經在零度以下，因此我和堂兄就代替了他們晚上守靈，這使我有機會在一個深夜，在冷冷的寒風中，伴隨著奶奶去想想生命的意義。什么樣的生命能夠讓我們覺得自己活的有價值？我認為每個人對價值的理解不一樣，但是有一點是可以確定的，就是大多數認可的價值是對自己欲望滿足的程度，有人覺得是兒女眾多，有的覺得是財富滿屋；而我卻認為最基本的是讓父母安詳的幸福的離開這個世界，不要讓他們在退休之際還要為你擔驚受怕。至于更高層次的價值就是讓自己感到自己生命的幾十年是一個不斷超越自己的過程。什么事情是值得我們堅持的？我爺爺的父母，也就是我的太爺太奶活了80多歲，在他們去世之前，也就是奶奶60多歲的時候，奶奶從來吃飯沒有上過炕（在東北，老人在炕上吃飯，兒媳婦站在地下，隨時伺候老人）。從16歲到60多歲，44年堅守一個“孝”字，現在的人們還有多少能做到呢？這個世界很多事情我們認為沒有價值，很多事情認為沒有結果，實際上很多我們看來沒有意義的事情在堅持了許久之后，都會誕生一個奇跡。這個世界從來就不缺少奇跡，只是缺少堅持的心。我們在這個社會意識形態變化莫測的歲月，我認為每個人最好堅守一點人生的信仰，否則我們就會活的如同行尸走肉，而信仰往往都是超越物質的，盡管空洞，但是我們卻能在死亡的時候，感到幸福。什么是我們必需去做的？實際上我很忙，父親也說讓我不用去了，可是我堅持要去。盡管我也知道回去就是受罪，那復雜的儀式會讓活人痛不欲生，但是我堅持。原因是我不想讓自己留下遺憾，上次爺爺去世，我在上海，我后來一年都沒安生。這個世界有很多事情實際上過程不美好，可能也沒什么錢財收益，還可能有很多痛苦，但是你必需做，這是責任。這個世界“孝”是你首先必需堅守的，無論怎樣你都必需做，這不需要理由。我多年堅守一個原則，不與不孝順的人交朋友，做生意。其次，在這個世界上你還必需堅守一個“信”字，你可以是個壞人，也可以是個好人，但是你必需要對自己承諾負責，沒把握可以不說，說了就必需傾盡全力。最后我認為在這個世界上你還需要堅守一個“義”字，大家可以說我是封建殘余，但是我確實認為對朋友有義，對信任你的人有義，是一個人活的幸福的基礎，也許會付出一些代價，但是我相信隨著時間的積累，你會感到內心的快樂。 以上是自己的一些感受，也許有人會認為我寫的很虛，這并不重要，我三省我身，還需要繼續努力，我知道在現在這個社會談以上三點有點迂腐，但是我依舊堅守，生命的價值不在于別人的目光，而在于內心的自我的認可，你可以欺騙整個世界，但是你無法欺騙自己的內心。住房按揭貸款流程 (2008-10-28 15:05:29) 標簽：雜談 分類：住房按揭農行住房按揭貸款流程售房商向貸款行提出按揭貸款合作意向。貸款行對售房商開發項目、建筑資質、資信等級、負責人品行、企業社會商譽、技術力量、經營狀況、財務情況進行調查，并與符合條件的售房商簽訂按揭貸款合作協議。借款人與售房商簽訂購房協議，并繳納30%以上的房款(營業房40%)。借款人持購房協議、30%購房收據、身份證、婚姻狀況證明向貸款行申請按揭貸款，并在貸款行開立存款賬戶或銀行卡。經調查、審查、審批同意后簽訂借款合同，貸款行代理辦妥登記、公證手續后，將款項存入售房商賬戶(保險采取客戶自愿原則)，并通知客戶取合同和到售房商處辦理購房手續。借款人以后只要每月(每季)20日前在存款賬戶或銀行卡上留足每期應還款額，貸款銀行會從借款人賬戶中自動扣收，到期全部結清。(7)貸款行代理繳納契稅、領取契證、辦妥房地產權證及住房抵押登記手續，收費嚴格按各有關辦理機關的收費標準執行，不收取任何代理費，借款人必須提供辦理以上手續所需的一切材料。貸款歸還后，貸款行注銷抵押物，并退還給客戶。中國銀行住房按揭貸款流程借款人提供申請資料中國銀行銀行審核正式簽約購房合同、個人住房抵押貸款合同辦理合同的公證辦理保險業務辦理產權抵押登記銀行發放貸款借款人還款貸款還清后，辦理抵押房產注銷登記手續建設銀行住房按揭貸款流程建行按揭住房貸款流程(一) 咨詢：借款申請人除可以到建行濟南市分行任何“個貸”經辦網點，還可到開發商銀企聯絡員處，對該種貸款的具體種類、期限、額度、利率水平、還款方式等進行咨詢，并索取有關資料。(二）受理：借款申請人可以在與房屋出售方簽訂購房意向書，繳足定金后，到貸款建行或銀企聯絡員處領取貸款申請表，申請表填妥并由保證人簽章后，連同要求備齊的各種資料一起報送銀行，也可由銀企聯絡員統一報送。(三) 審查審批：信貸人員在對客戶書面資料進行初審后，對借款宴請人的資信進行現場考察并出具第一責任人調查意見，然后逐級上報審批。審批通過后出具銀行貸款承諾書，承諾書有效期為壹個月。(四) 簽訂合同發放貸款：借款申請人憑銀行貸款承諾書到出售方簽訂正式購房合同、并繳付30%以上的預付款，然后憑購房合南正本、繳款收據、承諾書和個人私章到貸款建行簽訂借款合同、抵押合同等，同時繳付有關費用。借款合同經借貸雙方當事人簽章后生效，貸款資金劃轉到開發商帳戶同時，借款人領取有關合同文本，并按還款計劃要求，從貸款當月開始還本付息。購房貸款步驟當建行審查同意貸款后，將委托按揭事務中心為您代辦貸款所有手續，當您接到會簽通知后，請您按以下步驟辦理有關手續：第一步 借款人（購房人）持有關資料（身份證原件、半寸方章及建行活期存折）進入簽合同地點按揭事務中心。第二步 借款人（購房人）請按指示路線到合同會簽就座，聽取律師講解借款等合同文本。第三步 借款人（購房人）在按揭事務中心大廳保險柜臺及收費柜臺遞交建行活期存折，繳納個人住房貸款相關費用。第四步 借款人（購房人）繳納有關費用后憑收費單據到會簽室領取本人的借款等合同文本，并請留心核對合同文本內容。第五步借款人（購房人）若錯過借款合同講解專場，請自己閱讀合同文本。在閱讀過程中如有疑問請到咨詢柜臺提問，您將會得到妥善的解釋。第六步 借款人（購房人）如認為合同沒有什么問題，請您在所有合同文本上簽名蓋章并填寫簽訂日期。第七步 借款人（購房人）辦妥以上事項，請將您的所有合文本，送交律師審閱。第八步借款人（購房人）有關借款簽約手續已辦妥，按揭事務中心將盡快為您辦理有關抵押簽名手續，并通知銀行為您放款，請您放心回家。個人住房貸款需提供的資料：借款人夫妻雙方身份證、戶口本原件及復印件；雙方不在同一戶口中的還須提供結婚證明原件及復印件；借款人夫妻雙方所在單位出具的收入證明原件；合法的購房合同；借款人預付30%以上的預付款收據原件及復印件；貸款銀行規定的其他資料（如家庭財產證明等）。個人住房貸款相關收費標準中信實業銀行住房加按揭貸款流程申請貸款應提交的資料借款人需提交的文件或材料1.借款人有效身份證件（居民身份證或軍官證、警官證、護照等）、戶口簿或當地長期居住證明的原件和復印件；2.借款人收入證明材料，包括工資單、納稅憑證等；以家庭收入償還貸款的，還應當提供家庭其他成員的身份及收入證明材料；3.有關購房合同、協議。4.抵押物的權屬證明文件，以及有處分權人出具的同意抵押的證明；中信實業銀行認可的評估機構出具的二手房（或抵押物）估價證明；5.購買房改房的，須按照當地政府有關房改房上市的有關規定，有房改部門提供的批準文件，保證購房人可以獲得完全產權；6.提供購房首付款證明；7.銀行要求的其它文件或資料。客戶貸款流程1.您需要在中信實業銀行的營業機構開立活期存款帳戶；2.請您按要求填寫借款申請表，根據銀行的指示提交申請表與規定的材料；3.由銀行業務經辦人員或指定的律師對您進行家訪，調查您所提供的資料的真實性、合法性和完整性；4.銀行審批通過后，通知您審批結果，并與您簽訂借款合同；5.視情況辦理保險、抵押登記、公證等手續；6.中信實業銀行將貸款直接劃撥到您在中信實業銀行開立的專用帳戶或者由您指定并經中信實業銀行認可的帳戶中；7.請您按借款合同的規定還本付息。如果你有選擇好的 銀行去其官方網站查詢，或者撥打客服都可以知道工商銀行 服務電話 95588中信銀行 服務電話 95558中國銀行 服務電話 95566興業銀行 服務電話 95561農業銀行 服務電話 95599招商銀行 服務電話 95555光大銀行 服務電話 95595民生銀行 服務電話 95568交通銀行 服務電話 95559 房地產企業避稅方法 (2008-10-28 15:02:42) 標簽：雜談 分類：房地產財務土地增值稅的巨大影響。但這個前提是土地增值稅據實征收，如果執行走樣，結果必然不同。同時，政府要征收如此重稅，房地產企業會坐以待斃嗎？可能拉動房價的土地增值稅以土地增值為稅基，而正常情況下，土地增值都較為漫長。求大于供的條件下，稅都會一定程度轉嫁消費者，土地增值稅使開發商利潤大幅度減少，開發投資就將受到影響，投資少供給就少，長期看可能會進一步抬高房價其實，即使在法制嚴明的美國，在征收過程中也都會發生均納稅者用各種手段分散和轉移土地增值的行為。而就目前了解的情況來看，中國的土地增值稅是對開發階段的增值征稅，但是開發階段對小盤來說大約23年，而對大盤來說就在510年了。正常地說在經濟起飛階段，時間越短，增值越少，可見大盤受到的影響會大一些。避稅渠道1：拖延工期不過無論如何征稅，都必須等待項目完全竣工之后才具備核算成本的可能。因此事前只能通過1%或0.5%的預征來解決，一旦項目還有哪怕一點沒有完工，國家就無法征收本稅、企業也就可以不交納本稅。設想一個小區，完工95%，另外5%拖著不完工，本稅就可以不繳、遲繳，與法是一點問題都沒有。相信如果國家嚴格征稅，由于影響太大，必然迫使一些企業采取這種消極的方式去避稅。避稅渠道2：提高人工對于股份公司來說，一旦經過平衡核算發現提高人工可以歸避稅收，就極其可能提高尤其是高管的工資。尤其是類似內部人控制的萬科。當然還有類似購買巨額保險等傳統的避稅辦法可以應用。所以，在這里，先要預祝類似萬科等上市房地產企業、私營企業的高管們了，等著加工資吧。避稅渠道3：搞精裝修 目前房地產市場一直以毛胚房為主要供應，使得土地增值部分較大。開征收土地增值稅以后，相信很多房地產公司都更愿意加大成本，做精裝修房出售，以減少增值部分從而避稅。 也就是說，未來的裝修市場，面對購房者的份額要萎縮，而面對發展商的大盤、同意裝修將增加。 避稅渠道4：項目公司 那些通過項目公司操作的發展商多聰明，在預繳征收時期，由于可以開發完畢就注銷，因此，這種方式可能能夠更好地歸避某些稅費，相信項目公司制會越來越多。同時，已經開發完畢的項目公司，進行注銷的應該也會逐漸增多。 由于具有普遍性影響，而且影響幅度比較大，因此房企為了增加扣除項目、增加成本，土地增殖稅的恢復征收將促使一些企業做假帳，以達到少繳甚至無須繳納土地增值稅的條件。 避稅渠道5：轉售為租 土地增值稅對于產權未發生轉移的企業自用或用于出租等商業，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。這就表明，租賃比重比較大的企業，比如招商地產等的影響相對較小。而由于既有銷售類房產、也有租賃類房產，因此存在內部操作空間，從而增大銷售類房產的成本，這類房企將具有歸避土地增值稅的更多條件。 而這個約定，極其可能促使更多企業增加租賃比重，改變行業的經營產品結構，這對于保障行業業績平穩大有幫助。 避稅渠道6： 加快周轉 很多以前銷售高端房產取得暴利，而沒有預提本稅、又把原來的錢投放出去了的企業，將受到較大沖擊，甚至引起嚴重事件。這將導致行業集中度提高，從而有利于融資能力強、預先準備好的房企。 根據測算基本可以得知，只要企業的各項成本占到70%，也就是企業毛利率在30%以下，那么就可以滿足“增值額未超過扣除項目金額20%的，免收土地增值稅”。這將促使更多發展商拋棄暴利觀，建立新的價值觀。 同時，為了在規定條件下獲得盡可能大的利潤回報，因此存貨周轉率的控制將越來越重要，企業必然要使自己的周轉速度加快。土地增值稅的合理避稅方法,稅收籌劃 (2008-10-28 15:01:44) 標簽：雜談 分類：房地產財務土地增值稅的稅收籌劃合理進行土地增值稅的稅收籌劃，可以減輕納稅負擔，相應增加企業的盈利。筆者認為可以從以下幾個方面著手進行稅收籌劃：一、費用分攤籌劃法作為扣除項目金額重要組成部分的房地產開發成本的大小會嚴重影響納稅人應納稅額的多少，開發成本越高，應納稅額越小，反之，應納稅額越大。納稅人最大限度地擴大費用列支比例，肯定會節約稅款。但這種擴大并不是越大越好，在必要的時候適當減少費用開支可能效果更好，這主要是針對房地產開發業務較多的企業。因為這類企業可能同時進行幾處房地產的開發業務，不同地方開發成本比例因為物價或其它原因可能不同，這就會導致有的房屋開發出來銷售后的增值率較高，而有的房屋增值率較低，這種不均勻的狀態實際會加重企業的稅收負擔，這就要求企業對開發成本進行必要的調整，使得各處開發業務的增值率大致相同，從而節省稅款。因此，平均費用分攤是抵消增值額、減少納稅的極好選擇。房地產開發企業可將一段時間內發生的各項開發成本進行最大限度的調整分攤，就可以將獲得的增值額進行最大限度的平均，這樣就不會出現某段時間增值率過高的現象，從而節省部分稅款的繳納。二、費用轉移合理避稅法房地產開發費用即期間費用是不以實際發生數扣除，而以利息作為一定條件按房地產項目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以把期間費用轉移到房地產開發項目直接成本中去，但事后轉出是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進行組織人事及行為準則等方面的準備。因為屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等都屬于期間費用的開支范圍，它的實際發生數對土地增值稅的計算沒有任何意義，而屬于每一個房地產項目的人員發生的這些方面的費用都應列入開發成本中，可以在計算土地增值稅時扣除。這就為稅收籌劃提供了一個方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個具體房地產項目中去。例如，總部某處室領導兼某房地產項目的負責人，在不影響總部工作的同時參加該項目的管理，那么此人的有關費用于情于理都可以分攤一部分到房地產開發成本中去。期間費用少了又不影響房地產開發費用的扣除，而房地產的開發成本增大了。也就是說房地產開發公司在不增加一分錢的開支情況下，可以增大增值稅允許扣除項目金額。三、收入分散籌劃法在確定土地增值稅稅額時，很重要的一點便是確定售出房地產的增值額。而增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減去規定扣除項目金額后的余額。若能設法使得轉讓收入變少，從而減少納稅人轉讓的增值額，顯然是可以節省稅款的。在累進稅制下，收入分散節稅籌劃顯得更為重要，如何使收入合理分散化是這一方法的關鍵。一般常見的方法就是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產中分離，比如房屋里面的各種設施。當住房初步完工但沒有安裝設備及裝潢、裝飾時便和購買者簽訂房地產轉移合同，接著再和購買者簽訂設備安裝及裝潢、裝飾合同，則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業稅征稅范圍，不用計征土地增值稅。這樣就使得應納稅額有所減少，達到節稅的目的。四、“臨界點”籌劃法房地產開發公司開發一個項目，總要獲得一定的利潤，而利潤高低又涉及土地增值稅的多少，利潤越大稅繳的越多，房價就越高。因此，如何做到使房價在同行中最低，應繳土地增值稅最少，所獲利潤最佳是房地產公司應認真考慮的問題。稅法規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20的，應就其全部增值額按規定計稅。這里的“20的增值額”就是“臨界點”。根據臨界點的稅負效應，可以對此進行納稅籌劃。實際工作中，首先要測算增值率(增值額與允許扣除項目金額的比率)，然后設法調整增值率。改變增值率的方法有兩種：一是合理定價，如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當降低價格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負。二是增加扣除額，主要是通過加大投入來提高市場競爭力。按土地增值稅暫行實施細則規定，房地產開發成本中包括很多可以扣除的內容：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。納稅人應該在公共配套設施費和開發間接費用上做文章，通過改善住房環境，一方面適當增加了扣除項目，另一方面還會受到消費者的歡迎。開發商只有通過合理的定價和加大投入，才能以高質低價來占領市場。五、利息支出籌劃法房地產開發企業在進行房地產開發業務過程中，一般都會發生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也會對企業的應納稅額產生很大的影響。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其房地產開發費用按該項目直接成本的5扣除；凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按該項目直接成本的10扣除。這給納稅人提供了可供選擇的余地：如果房地產開發企業在開發過程中主要依靠借款籌資，利息費用較高，則應盡可能提供金融機構貸款證明，并按房地產項目計算分攤利息支出，實現利息據實扣除，降低稅負；反之，開發過程中借款不多，利息費用較低，則可不計算應分攤的利息支出或不提供金融機構的貸款證明，這樣可多扣除房地產開發費用，對實現企業利潤最大化有利。六、建房方式籌劃法稅法規定某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。納稅人如果能注意運用這些特殊政策進行納稅籌劃，其節稅效果也是很明顯的。一種是代建房方式。這種方式不屬于土地增值稅的征稅范圍，而屬于營業稅的征稅范圍。由于建筑行業適用的是3的比例稅率，稅負較低，而土地增值稅適用的是3060的四級超率累進稅率，前者更有利于實現收入最大化。因此，如果房地產開發公司在開發之初便能確定最終用戶，就完全可以采用代建房方式進行開發，而不采用先開發后銷售方式。這種籌劃可以是由房地產開發公司以用戶名義取得土地使用權和購買各種材料設備，也可以協商由客戶自己購買和取得，只要從最終形式上看房地產權沒有發生轉移就可以了。為了使該項籌劃更加順利，房地產開發公司可以降低代建房勞務收入的數額，以取得客戶的配合。由于公司可以通過該項籌劃節省不少稅款，讓利部分于客戶也是可能的；而且這樣也會使得房屋各方面條件符合客戶要求，低的價格也可以增強企業的市場競爭力。另一種是合作建房方式。稅法規，定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。比如某房地產開發企業購得一塊土地的使用權準備修建住宅，則該企業可以預收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。一般而言，一幢住房中土地支付價所占比例應該比較小，這樣房地產開發企業分得的房屋就比較少，大部分由出資金的用戶分得自用。這樣，在該房地產開發企業售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在建成后轉讓屬于自己的那部分住房時，才就這一部分繳納增值稅。 大慶辦理公積金貸款 (2008-10-21 17:47:12) 標簽：大慶雜談 分類：時尚聊吧隨著我市房地產業的發展，房產交易逐年增多。人們逐漸感受到，在購房時使用住房公積金的好處。辦理公積金貸款需要擔保，擔保環節又需要諸多程序，許多購房人因為不了解這些程序而走了許多彎路，花費了許多冤枉錢。為了避免此類情況發生，服務于讀者，記者采訪了大慶房屋置業擔保有限責任公司，對有關程序進行解答。一、二手房公積金住房貸款擔保流程:1.到住房公積金管理中心咨詢、申請；2.交納評估費，擔保公司出具評估報告，提供所需要件明細、辦事流程；3.借款人到公積金管理中心遞交評估報告，確定貸款金額、年限；4.借款人備齊要件后，夫妻雙方同時到擔保中心簽訂合同、簽字、按手印；5.電話通知借款人到公積金管理中心簽訂借款合同后，夫妻雙方持房屋所有權證原件、國有土地使用證、雙方身份證、戶口本（戶口不在一起的需提供結婚證）原件及復印件（A4紙）到建設大廈一樓大廳辦理抵押；6.按日期領證并將他項權利證復印一份，到擔保中心蓋章，并將蓋章的復印件送交公積金管理中心。所需要件（復印件一律A4紙）：1.房屋所有權證原件及復印件各一份；2.國有土地使用證原件及復印件各一份；3.擔保公司出具的評估報告原件一份；4.借款人及配偶（或共同還款人）戶口及身份證原件及復印件各一份；5.結婚證原件及復印件各一份；6.未婚須作單身公證；7.離婚須提供離婚調解書及生效書或離婚證及離婚協議，并和擔保公司工作人員到法院或民政部門核實；8.離婚到東風新村開發區建設大廈一樓檔案館調檔，復印件要求如下：1）房改房：房屋出售結算單；2）二手房：房地產買賣契約，交易票據，契稅完稅證。二、新房辦理個人公積金貸款擔保流程：1.到住房公積金管理中心咨詢、申請；2.借款人持估價委托書到建設大廈擔保中心進行評估，交納評估費，擔保公司出具評估報告，提供所需要件明細、辦事流程、售房保證合同3份；3.借款人到公積金管理中心遞交評估報告，確定貸款金額、年限；4.借款人備齊要件后，夫妻雙方同時到擔保中心訂合同、簽字、按手印，交回售房保證合同（3份）；5.電話通知借款人到公積金管理中心簽訂借款合同，到擔保中心交納擔保費，領取抵押合同；6.等公積金管理中心電話通知放款；7.取得房屋所有權證及國有土地使用證后，夫妻雙方持房屋所有權證原件，國有土地使用證、雙方身份證、戶口（戶口不在一起的需要提供結婚證）原件及復印件（A4紙）到建設大廈一樓大廳辦理抵押；8.按日期領證并將他項權利證復印2份，到擔保中心蓋章，將蓋章的復印件一份交給擔保中心財務部，一份送交公積金管理中心。所需要件（復印件一律A4紙）：1.商品房買賣合同原件及復印件各一份；2.售房保證合同3份；3.擔保公司出具的評估報告原件一份；4.借款人及配偶（或共同還款人）戶口及身份證原件及復印件各一份；5.結婚證原件及復印件各一份；6.未婚須作單身公證；7.離婚須提供離婚調解書及生效書或離婚證及離婚協議，并和擔保公司工作人員到法院或民政部門核實。買二手房的七大技巧 (2008-10-19 15:07:09) 標簽：房產空房子墻角房主七大通道 如今，購買二手房不僅是一些中老年市民購房置業的首選，連一些急于結婚的年輕人也把二手房當成婚房的考慮對象。但對首次置業的市民來說，二手房的產權問題相比新房要復雜一些，實地去看房的時候也需要掌握很多竅門。七大產權問題要注意弄清房屋產權是買賣房產的“必修課”，只有產權清晰的房產才能順利上市交易，否則可能會遇到意想不到的麻煩。買二手房要注意房屋是否存在以下問題：產權交易是否有限制有沒有被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權性質為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問題。如軍產、院（醫院）產、校（學校）產的公房，必須經原產權單位蓋章后才能出讓。承租人有優先購買權利在同等條件下，房屋的承租人具備優先購買該房屋的權利，所以必須得到該承租人不購買房屋的書面承諾，或是等租賃關系結束后再購買該套房屋。注意房屋用途限定買房自住者可不必在意這一點，但如果是準備買房用作營業或辦公，則應注意房產權證上的房屋用途限定。若該套房屋不能用作辦公，就只能望“房”興嘆了。房改房成本價未補足以前許多職工購買原產權單位的住房時，都是以優惠價或標準價購買的。所以，如果購買的是當初以優惠價、標準價購買的公房，那么就要確認該房屋是否已按成本價補足費用。不能買集體土地房屋根據國家政策規定，集體土地上的農民房屋，只能在本鄉本土的范圍內進行，不能直接賣給城市居民。鄉產權房屋（又稱小產權房屋）需經國家批準，征地開發，只有待土地性質由集體變為國有時，才能在二級市場上進行房產交易。有些城中村的房屋以較低的價格吸引城市居民購買，聲稱可以辦理房產證。而實際上，此類房產證是鄉村集體發放的，不具備上市交易的條件。這類房屋一旦遇到糾紛或拆遷問題，購買者權益很難得到保障。長期未辦房產證的房子如果購買的房子已經有多年的房齡，而房主只有購房合同和發票，一直未辦理產權證，這類房產很可能因為開發商的問題，導致最終無法辦理產權證。這個時候買方要仔細查詢，到底是因房主不愿意繳納稅費而未辦理，還是房子存在其他問題，導致無法辦證。此外，在房屋買賣交易完成的同時，買家應要求賣方及時協助自己到房管部門辦理房屋過戶手續，以防賣方看房價上漲而毀約，給買方帶來不必要的麻煩。實地看房七個竅門晚上看房好過白天晚上看房能考察小區物業管理是否重視安全、有無定時巡邏，安全防范措施是否周全，有無攤販等產生的噪音干擾等。這些情況在白天我們是無法看到的，只有在晚上才能得到最確切的信息。雨天看房很關鍵大雨過后，無論房主先前對房屋進行過怎樣的“裝飾”，都逃不過雨水的“侵襲”，這時候房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水就能一覽無遺。雨天看房時尤其要格外留意陽臺、衛生間附近的地板，看看有沒有潮濕發霉的現象。多看空房子的格局購買房屋最好是看空房子。因為空房子沒有家具、家電等物遮擋，可以清晰地看到整個房子的格局。理想的格局是打開大門進入客廳，然后是餐廳、廚房、臥室。如果客廳的門直接面對臥室，則私密性比較差。不看墻面看墻角查看墻面是否平坦或潮濕、龜裂，可以幫助購房者了解是否有滲水的情況。而墻角相對于墻面來說更為重要。墻角是承接上下左右結構力量的，如發生地震，墻角的承重力是關鍵，而墻角嚴重裂縫時，漏水的問題也會隨時出現。不看窗簾看窗外注意房子的通風狀況是否良好，房屋是否有潮濕、霉味，采光是否良好。需要提示的是，有些老房子是“品”字格局，買方要仔細檢查一下房屋的窗戶有無對著別家的排氣孔。看樓梯、消防通道是否通暢新建商品房大都有電梯，電梯的功能固然重要，樓梯也不容忽視。看一下是否有住家的堆積物、消防通道是否通暢等。多問鄰居和保安同小區鄰居或保安聊天，往往可以獲得許多有價值的信息。因為他們是最了解該小區基本狀況的，有時他們比業主更能客觀、準確地告知買家房屋的相關情況。一位買房的業主就是從保安口中得知，她看的房子根本不是房主所說的只有年，而是有年房齡了，只是小區進行過粉刷，外觀上看不出來。因此，從鄰居或保安口中獲得所需的信息，有時還能成為買房與否的決定性因素。買二手房不可盲目有竅門教你的超強殺價技巧 (2008-10