各類論文代寫QQ62588052611引言房地產是人類生產、生活和一切社會活動最基本的物質基礎，也是人類生活中占有的重要社會財富。房地產業在我國尚屬一個新興行業，起步于上世紀80年代中期，在宏觀范圍內已走出了近二十年的醞釀和探索階段，以其產業關聯度強、帶動系數大的特點，迅速發展成為國民經濟的支柱產業之一。房地產業與經濟、社會、文化發展關系密切，在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業，處于主導產業地位，起到十分重要的作用。迄今為止，滬深股市中專門從事房地產開發的公司有90多家，而國內非上的房地產企業數量達到5萬多家。國家統計局公布的統計數據表明：2006年，全國房地產開發企業本年完成投資1942292億元，比2005年1590925億元增長了2209。盡管房價上漲增加了普通購房者的負擔，但旺盛的購房需求和經濟的持續快速發展依然是房地產行業景氣的主要支撐。國內有學者指出，未來五年，全國整體房價仍會維持在較高位運行。這主要是因為中國房地產市場的需求增長態勢將會在較長時期內存在，住房供給偏緊，旺盛的需求仍使供求不平衡。未來某些房價上漲較快的大城市將會帶動地區及全國房價的上漲，但在房地產行業高速發展過程中，房地產開發企業的財務杠桿普遍偏大，企業承擔的財務風險也逐漸顯現，引起社會各界的高度關注。中國指數研究院常務副院長黃瑜在中國經濟前瞻論壇上指出，“十五期間我國房地產行業表現出四方面的問題：資金來源相對單一，銀行風險大；房價增長過快，價格和市場風險偏高：城市開發過快，土地成本升高；粗放式經營，耗能過大。深萬科、金融街、深振業等30家房地產行業上市公司近5年來的經營發展狀況表明，房地產行業近年來資產規模和主營業務收入增長較快，發展迅速，期間費用占主營業務收入百分比逐年下降，經營管理逐步由粗放型向集約型轉變。但同時，主營業務利潤率呈現出下降趨勢，存貨周轉率也放緩，反映出房地產行業在快速發展的同時，一些經營風險也正逐步顯現。5年來，30家房地產上市公司總資產由540億發展到841億，增長了5569。其中，存貨凈額由264億增長到了442億，增長了6778。主營業務收入由141億增長到274億，增長了9407。資產負債率2001年最低為各類論文代寫QQ62588052624908，2002最高為5455，并呈上升趨勢。反映營運能力的存貨周轉率，從1998年的最低037次上升到2001年的最高O48次，2002年有所下降為047次由上可知，如何有效控制和防范房地產企業財務風險，增強企業競爭優勢變得尤為必要。房地產作為一個典型的資金密集型行業，房地產企業資金投入量大、回收期長與變現能力差的特點決定了其必然會面臨巨大的財務風險。而當前國內外的經濟事件(如歐美信貸危機)以及我國宏觀經濟與金融政策的變更對房地產行業產生了重大影響。2010年，在多輪宏觀調控政策下，我國的房地產市場先揚后抑，最終以觀望落幕，并且這種觀望的氣氛繼續延續至2011年的今天。總體看來，2010-2011年央行共進行了五次加息，并推出所謂的新國八條、限購令等新政，提高售房首付比例與貸款利率，導致了市場交易量的萎縮與房地產行業的冰期。由于我國的房地產企業步晚、基礎差、規模小，企業運行遠未實現規范化，與國外房地產業相比有很大差距。不少房地產企業資產負債率在70以上，有的高達90，房地產企業承受著巨大的財務風險。加之目前受國內宏觀政策調控影響，國際經濟變動的影響，金融政策的收緊，存在的財務風險隱患已成為很多房地產企業生存發展迫切需要解決的現實問題。因此，對當前房地產業的財務風險管理現狀進行深入分析，并尋求在房地產開發經營過程中有效控制財務風險的措施，已成為一個亟待解決的問題。2我國房地產企業現狀分析房地產業是我國國民經濟的主導產業，在現代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位。經過十幾年的發展，中國房地產業正處于向規模化、品牌化、規范運作的轉型時期，房地產業的增長方式正在由偏重速度規模向注重效益和市場細分的轉變，從主要靠政府政策調控向依靠市場和企業自身調節的方式轉變。隨著WTO各項有關條款的兌現和落實，包括房地產業在內的我國經濟各方面都將發生新的變化。國民經濟的持續增長和居民消費結構的提升，為房地產業提供了高速發展的機會，也使房地產業面對各類論文代寫QQ6258805263著更加激烈的競爭。房地產行業是典型的資金密集型行業，具有投資大、風險高、周期久、供應鏈長、地域性強的特點。目前，我國房地產企業現狀主要表現在以下幾個方面：2.1房地產企業發展迅速我國房地產開發企業的隊伍是隨著我國房地產市場的發展而不斷壯大起來的，根據國家統計局統計資料顯示，1986年全國房地產開發企業僅有1991家，到2006年已達到58710家。其發展過程可以劃分為3個階段：1986到1991年：我國房地產市場初步發育，房地產開發企業數量增長緩慢。(2)第二階段為19921996年：1992年，我國房地產開發投資開始出現快速增長勢頭房地產開發企業如雨后春筍般不斷涌現，僅當年就增加8438家，房地產開發商隊伍首次突破1萬家。1993、1994、1995年開發商隊伍仍在膨脹，但是增幅逐漸減緩。到1996年，我國房地產開發企業數量出現銳減，當年全國房地產開發企業為21269家，比1995年減少12213家。(3)第三階段為1997年至今：房地產開發企業數量出現穩步增長局面。22房地產企業中以內資企業為主我國房地產開發企業主體為內資企業，呈逐年增加趨勢，但內資房地產開發企業中的國有、集體企業數量卻逐年減少，而港澳臺投資企業、外商投資企業數量也有逐年減少趨勢。根據國家統計局統計資料顯示：內資企業個數由2001年所占比例8632上升到2006年所占比例9073。而國有企業個數卻由2001年所占比例1984下降到2006年所占比例647；集體企業個數卻由2001年所占比例1012下降到2006年所占比例270。2006年與2001年相比，國有和集體企業個數分別減少了3523和4697，而民營和股份制企業個數則增加了18749。國有房地產開發企業的個數所占比例雖然只有647，但由于其占有的土地、人才、資本等社會稀缺資源的數量巨大，國有房地產開發企業對市場的影響仍然舉足輕重。同時，港澳臺投資企業個數也由2001年所占比例1001下降到2006年所占比例599；外商投資企業個數由2001年所占比例367下降到2006年所占比例328；2006年內資企業個數分別是港澳臺投資企業、外商各類論文代寫QQ6258805264投資企業個數的1514倍和2770倍。2.3房地產企業資產規模較小根據國家統計局統計資料顯示：2001年房地產開發企業總資產為2856681億元，平均每個企業資產約為966662萬元，2006年達到8839799億元，平均每個企業資產為1505672萬元；2006年房地產企業總資產比2001年大幅增長了20944，但平均每個企業資產2006年卻比2001年只增長了5576；由此可見，我國房地產開發企業資產規模普遍呈現出太小的特點。此外，由于房地產是資金高度密集的企業，在開發和消費過程中離不開融資支持，同時，“121號文件有針對性地對房地產開發企業流動資金貸款用途作了詳細規定，為房地產企業設置了較高的信貸門檻。國內房地產開發企業資金來源主要以銀行貸款為主，歷年來國內房地產企業的資產負債率都高達75左右，如此高的資產負債率，體現了房地產開發企業資產中負債占有較大比重，而房地產開發企業資產規模太小難以保證企業經營的正常化。2.4房地產企業資金來源自籌資金所占比例較小房地產開發企業資金來源自籌資金所占當年資金來源一般為30左右，房地產企業資金來源主要以外來資金為主，外來資金主要包括國內貸款、利用外資(指境外房地產投資基金和風險投資基金以及大量的個人資金，通過直接購買土地、房產、進行項目合作、直接參股房地產公司等方式，集中投資于房地產行業。)和其他資金來源(主要由定金與預付款、個人按揭貸款等組成，企業除向銀行貸款外，還向非銀行金融機構如保險公司、證券公司、信托公司、財務公司融通資金。)。在總體規模上，近幾年我國房地產企業投入始終保持快速增長的發展勢頭，特別是2003年以后，相對于宏觀經濟的協調發展，房地產投資一直在高位運行。從資金來源結構來分析，2003年是分水嶺，2003年之前房地產國內貸款在房地產投資中的比重一直保持在20左右的水平，2003年國家出臺了121號文，隨后又實行了一系列的調控政策，導致銀根緊縮，銀行貸款明顯下降，2004年國內貸款比2003年下降了近5個百分點，房地產自籌資金和其他資金來源比例持續提高。隨著貸款規模和資金投入規模快速增加，資金風險不容忽視。盡管經過幾年來的宏觀調控，對房地產企業開發貸款的風險整體下降，但由于房地產企業自籌資金和其他資金的比例逐年提高，實際上，這部分資金各類論文代寫QQ6258805265主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30計算，有大約70來自銀行貸款，以此計算在房屋銷售的過程中使用銀行貸款的比重在55以上，定金和預收款比重的增加加大了消費者的購房風險，而銀行作為個人住房貸款的提供方，仍然承擔著巨大的金融風險。2.5房地產企業投資銷售情況在投資方面，房地產企業投資額繼續保持增長態勢，增長速度卻有所降緩。房地產企業開發投資將繼續受到宏觀調控和開發企業資金壓力的限制，后續投資增速有繼續下降的可能。在銷售方面，2001年2005年房地產企業銷售額持續增加，尤其在2005年當年銷售額增長就達到720042億元，增幅為6940；2006年之后由于受到國內宏觀政策調控影響，國際經濟變動的影響，金融政策的收緊，銷售情況大幅度下降，當年銷售額增長僅為324983億元，增幅下降到1849。可見，房地產企業開發投資額近幾年雖有所降緩，但還是保持在較高水平，而商品房屋銷售情況卻節節下降，這種逆向反差有其深刻的背景，受政策因素的限制，開發商高價獲地后在核定周期內要追加投資，加速開發進度，導致了投資額同比上升；受房地產調控政策影響，樓市彌漫的觀望情緒并未消退，銷售情況因此比以往同期下降。2.6房地產企業營業利潤持續上升近幾年來，我國房地產開發企業的營業利潤呈現上升趨勢。根據國家統計局統計資料顯示：雖然1989年我國房地產開發企業的營業利潤僅為786億元，但隨后的幾年，尤其是1993年，房地產行業開始出現投資熱潮，房地產開發企業的營業利潤和行業平均利潤率都不斷攀升，1993年行業平均利潤率高達137，1994年房地產開發企業營業利潤達到16744億元的高峰。但是，受宏觀調控的影響，1994年之后，房地產開發企業經營利潤迅速下降，1996年行業平均利潤率僅為091，1997年一1999年更是出現全行業虧損的局面，1999年我國房地產行業平均利潤率為116。隨后形勢有所好轉，營業利潤不斷持續上升，2006年達到了166989億元。根據以上分析可見，我國房地產從整體上看雖然仍然處于較為正常的發展狀態，各類論文代寫QQ6258805266但是，區域性過熱現象的例證也表現泡沫在局部地區實際存在。1998到2001年底這段時期，房地產開發進入了一個前所未有的高潮期，房地產市場呈現出良好的發展態勢；然而近幾年來，也出現了房地產投資增速過快，空置率上升及房地產價格迅猛上漲等一系列問題。房地產業本身就是一個高風險與高效益并存的行業，而我國房地產業的現狀更是表明，隨著房地產業的高速發展，房地產企業財務風險更加突出，具體分析可歸納為：（1）房地產投資高速上漲從2000年到2004年，中國房地產投資額持續高速增長，2003-2004年增幅超過30；2004年下半年起國家出臺一系列的宏觀調控政策，使得2005年快速回落到198，2006年全國房地產投資增幅反彈到218，2007年投資增幅持續上漲，達到314。（2）空置率過高據國家電網公司調查顯示，中國660多個城市現有連續六個月以上電表讀數為零的空置房有6540萬套，足夠兩億人居住，而這僅是房地產開發商已經交易了的居民持有的住房數據，如果加上房地產商已經蓋好沒有交易出去的住房，當前國內空置房率之高令人驚人。盡管房屋的空置只是一個暫時現象，但是，過高的空置自然會造成房地產開發企業的大量資金被占壓，在給企業帶來較大的資金壓力的同時也增加了企業成本，影響了企業的投資收益和進一步發展，其中的風險也不言而喻。(3)房地產價格上漲過快盡管我國的房地產市場仍然處于快速發展期，房價收入比也可以適當高一些，但是，如果房價嚴重偏離了居民的收入水平和購買能力，就會造成一方面房屋大量空置，另一方面居民買不起的嚴重供求脫節現象，從長遠的眼光看，對于整個行業的發展有弊而無利。因此，房地產價格上升偏快，如不加以調控是有風險的。(4)房地產業發展過度依賴銀行信貸房地產是一種投入大、價值高的資產，無論其投資與消費都離不開金融的支持。各類論文代寫QQ6258805267從房地產企業開發資金來源分析，大多數房地產企業自有資金不足、多年負債率高的情況下，開發商的自籌資金主要是依靠預售房款和銀行的流動資金貸款。而消費者購房的預付款一部分個人儲蓄金外，相當一大部分來自銀行貸款。因此，活躍在房地產市場上的資金無論以何種形式出現，多是從銀行出去的。換言之，房地產投資與消費都與銀行信貸支持密不可分。綜上所述，由于我國的房地產企業起步晚、基礎差、規模小，其企業行為遠未實現規范化，與國外房產業相比有很大差距。不少房地產企業資產負債率在70以上，企業承受著巨大的財務風險。加之目前受國內宏觀政策調控影響，國際經濟變動的影響，金融政策的從緊，已成為很多房地產企業求生存、求發展迫切需要解決的問題。如何在房地產開發經