第1頁共14頁晉江市樓盤市場調查一、晉江房地產市場現狀近年來，晉江城市面貌發生了極大的變化，改造舊區，拓展新區，尤其是晉江行政中心欲南遷至福埔新區等種種大手筆、大舉措，使得晉江房地產迎來了其發展的鼎盛時代。目前晉江的房地產項目主要集中在三個片區老城區以舊城的拆遷改造為主，形成了以福隆商業廣場、陽光時代廣場等大型商業投資項目。世紀大道兩側則集中著江濱花園、世紀華廷、潯興奧林春天、瑞璟香榭花都、國建華美國際公館等住宅項目；福埔則有華泰國際新城、蘭峰城市花園以及即將推出的百宏雅園等項目。這些樓盤規模都比較大，所有的項目用地加起來，大約1900畝左右的開發量，總建筑面積約在200萬平方米左右。老城區商業地產獨領風騷隨著晉江經濟的迅速發展，人們生活水平迅速提高，經濟發達地區的消費者已經進入體驗式消費時代，注重購物過程中所獲得的愉快體驗，注重購物環境，注重休閑和娛樂。而過去城市開發中形成的無處不在的“底商”，在功能上已無法滿足現代商業的需要，為新型商業地產的發展提供了空間。第2頁共14頁老城區人口密集、商圈集中，品牌店、餐飲、娛樂等行業都十分發達，正是建立在這個成熟的商業基礎上，老城區的商業地產加快了升級換代的步伐，大型商業廣場紛紛出現。此外，晉江距離泉州僅15分鐘車程，距廈門僅1小時車程，距石獅僅10分鐘車程，因此，晉江不僅是大泉州一個重要的經濟交通門戶，也是未來大泉州經濟圈的核心區域之一，這種區位優勢和發展潛力也為大型商業廣場的出現提供了條件。代表樓盤陽光時代廣場、福隆商業廣場世紀大道高檔大盤陸續上市世紀大道既是市政大道，又是景觀大道，大型的公共建設項目悉數落戶于此，如體育中心、博物館、科技館等，而且，沿世紀大道兩側的土地儲備量也很大，因此，從城市發展來看，世紀大道將會是未來晉江新的城市中軸線。世紀大道兩側一直是晉江買房人關注的焦點，繼香榭花都、錦繡明珠、世紀花園、國建華美國際公館等樓盤推出之后，今年又增加了“世紀華廷”、“潯興奧林春天”等多個新盤。第3頁共14頁樓盤品質不斷提升早些年，由于晉江房地產缺少真正的高端產品，很多富裕起來的晉江人到泉州、廈門買房。隨著晉江教育、醫療等方面的城市配套設施日臻完善，晉江的整個居住環境大大改善，加上本地社交圈子、生意等因素，晉江人更喜歡在自己家門口買房子。而許多高品質樓盤的開發更是讓晉江人在家門口也能住得很好。比如，潯興奧林春天小區內配套了35米標準游泳池、濕地水景。“香榭花都”樓盤定位為具有國際視野的歐洲貴賓專屬花園住宅，全區打造四大異國園林組團。“世紀華廷”則推出了12000平方米的中庭水景景觀、獲獎戶型設計和香港戴德梁行物業顧問等賣點。代表樓盤潯興奧林春天、世紀華廷、瑞璟香榭花都福埔新區大型購物廣場帶動2005年11月26日，位于晉江福埔的晉江SM國際廣場、沃爾瑪、來雅百貨同時開業，當天人流量達到20多萬人次。一個超級大賣場的建成，意味著賣場外寫字樓、酒店、高級住宅等房產的崛起。而在大型商業廣場的帶動之下，福埔新區的房地產市場明顯升溫。今年4月，“華泰國際新城”五期推出，第4頁共14頁355套三房住宅在2天內全部預訂一空，銷售狀況堪稱火爆，9月25日蘭峰城市花園開始接受預購登記，。市政配套提升潛力除了商業廣場的入駐外，晉江行政中心也將遷往羅山，并已在羅山街道規劃了行政中心、文化中心和新的居住小區等功能區。可以說，政府城市規劃和配套的及時跟進，是房地產開發時機成熟的先決條件。正是借著行政中心即將落戶于此及SM廣場、沃爾瑪、來雅百貨、麥當勞等入駐的契機，福埔新區也掀起了房地產開發的熱潮。如今，這里已經有“華泰國際新城”、“蘭峰城市花園”等多個大規模的樓盤相繼入駐，百宏集團投資的百宏雅園也即將正式公開。同時，這里的房產均價也已從2003年的1800元/平方米飆升到如今的3000多元/平方米，升值潛力十分明顯。代表樓盤華泰國際新城、蘭峰城市花園二、晉江房地產市場現狀特點分析高層住宅改變居住方式2000年，晉江市政府出臺政策，全面限制城區居民自建房屋，不再審批城區居民自建房用地。而今，經過幾第5頁共14頁年來房地產市場的發展，晉江的房產消費迎來了高層住宅的時代。位于世紀大道附近的世紀華廷、香榭花都、潯興奧林春天，都推出了2030層的高層建筑。晉江先前的房地產項目大多為小高層項目，而不久后將亮相的幾大樓盤，均以高層住宅叫響晉江的房地產消費市場。開發熱潮吸引購房者從1998年竹園小區開始，到目前形成了泉安中路、世紀大道、福埔新區等板塊房地產開發熱潮的掀起，晉江人本地置業的觀念也開始逐步加強。晉江經濟發達，民營企業和創業者多，民間資本雄厚，富余資金也多，在投資渠道有限的情況下，很多人將錢投入到房地產。很多人認為，投資房地產比較容易升值，因此，只要有樓盤推出，就開始進行搶購。同時，晉江當地有購房陪嫁的風俗，所以，很多當地人都購置了兩三套房子備用。本地經濟基礎好，房產投資比較旺盛，許多本地的購房者甚至直接整層買下，出現了炒賣“樓花”的現象。以大戶型為主另外，從銷售情況來看，追求大戶型和高中檔住房仍是晉江人的一個消費習慣，因此，晉江近年來的很多樓盤都主推面積較大的戶型，150平方米以上的大三房大四房為市場的主流產品。第6頁共14頁配套跟進速度影響升值潛力一般來講，樓盤的相關配套除了小區自身的硬件設施外，其周邊的生活配套顯得尤為重要，比如學校、醫療、市場、銀行、商店等與生活密切相關的機構，才能實現生活的便利化，從而提高生活的水平。晉江房地產一個最突出的特點就是樓盤開發的品質不錯，但周邊的環境和配套難以跟上，由此顯現出小區周邊配套缺失的現象。從目前來看，晉江的房地產主要分布在世紀大道、泉安中路、福埔等。泉安中路作為城區的中軸線，有著得天獨厚的優勢，周邊的配套相對完善。但福埔和世紀大道的房產在配套方面則顯得不足。福埔目前最大的配套就是SM廣場，而世紀大道作為晉江的主干道，周邊的配套相對較弱，雖然目前有晉江市政項目，但生活的配套則有待改善。目前處在福埔及世紀大道周邊的項目，被購房者稱為“花錢買未來”，雖然這一區域目前的配套還未跟上，但由于有政府項目帶動，而且經濟基礎較好，未來的發展將是不可限量的。營造主題概念提升樓盤品位在大力打造樓盤品質、社區規劃、戶型結構、產品人性化方面大做文章后，晉江樓盤開始轉戰主題化概念的營造。去年正式公開的世紀花園，由于有著獨特的地理優勢，全力打造中央公園絕版概念，通過將項目與公園的結第7頁共14頁合，營造出經典的人居環境，倡導健康、運動休閑理念。樓盤通過主題營造，提升了自身的品位與獨特性，同時也展現出項目的特點。現在購房者關心的已不僅僅是樓盤的品質水平，更關心產品帶來的附加值。的確，全力營造樓盤主題概念，可以防止產品的同質化，形成自身更多的內涵。而位于體育館附近的潯興奧林春天項目，也做足了“健康運動“居住主題的文章。三、晉江房地產發展歷程晉江房地產業起步晚，但起點高，跑得快，1999年，隨著竹園小區的成功開發，晉江的房地產業開始升溫，許多實力雄厚的企業先后入駐晉江。從房地產銷售的面積和價格分析，2000年的銷售面積僅有6714平方米，2005年則達到271647平方米，5年翻了40倍；銷售價格呈現臺階式上升態勢，1999年竹園小區房屋售價為800元，而2001年福隆花園開盤，均價達到1600元，2004年福璟花園開盤后，均價達到2400元，2005年開盤的小高層建筑，均價已經突破3000元的水平，而今年上年半年開的盤均價基本上保持在3700左右，而到了最近剛開盤的潯興奧林春天均價已經突破4000元，地處繁華街區的陽光時代廣場均價更是達到了5600。第8頁共14頁晉江市近年來房地產價格狀況圖表從銷售情況上看，盡管房價比去年同期上漲了許多，新盤的銷售依然非常火爆，除了部分小戶型及超大戶型有所剩余以外，均已基本售罄。而之前，更早推向市場的“世紀華廷”一期、“國建華美公館”、“華泰國際新城”（一到五期）、“豪富花園”、“福隆商業廣場”一二期、“瑞璟香榭花都”一期等樓盤，目前也已基本銷售一空，市場出現供不應求的狀況。強勁的消費能力驅動了強勁的市場需求，晉江的房地產供給不足，房地產的價格不斷上升，隨著晉江城市化的不斷擴張，樓盤品質的不斷提升，未來晉江的房地產仍然有較大上升的空間。目前晉江房地產市場仍處于上升期階段。晉江市今年房地價價格走勢800160024003000370040000100020003000400050001999年2001年2004年2005年2006年上半年2006年9月系列1第9頁共14頁附表晉江在售樓盤資料序號項目開發商項目位置項目類型主力戶型價格店面商場項目規模重要配套賣點檢閱銷售抗性銷售情況備注1世紀華廷晉江建發房地產開發有限公司晉江世紀大道長興路（南區中學北側）6幢27F30F高層124150典雅三房、165185豪華四房，以150以上為主一期均價3800元/沿街為店面占地面積33畝，建筑面積10萬平方米，總套數600多套，容積率47，綠化率30以上周邊有南區中學，小區內配套游泳池、網球場價格優勢，巨大的升值空間、超大樓間距，10萬平方米的水景豪宅，12000景觀中庭，90米樓間距，CCPE20005第二屆中國地博會中國十大最佳戶型樓盤獎，香港戴德梁行物業顧問離中心城區有一定距離，周邊生活配套較少一期剩10套，二期年底推出第10頁共14頁序號項目開發商項目位置項目類型主力戶型價格店面商場項目規模重要配套賣點檢閱銷售抗性銷售情況備注2潯興奧林春天開發商潯興集團晉江世紀大道迎賓路一期6幢高層住宅，最高30層一房一廳一衛469；6185；二房二廳一衛7858；三房二廳2衛1401215545；四房二廳三衛17856起價3400元/最價4500元/沿街為店面占地面積92畝，建筑面積18萬平方米，總套數1000多套，一期700多套，第一期第一批300多套，容積率30周邊有體育館，小區內配有游泳池，訓練館潯興知名品牌，升值空間，依循地貌自然圍合；濕地水景；35米游泳池；現代光體建筑設計；水景商業長廊；5米底層挑高庭院；金牌物業安保離中心城區有一定距離，周邊生活配套較少第一期第一批剩余下戶型，第二批10月推出3陽光時代廣場晉江陽光房地產開發有限公司晉江和平路陽光廣場對面5幢13層小高層單身公寓、字樓單身酒店式公寓40605400元/起價，均價5600元/，層差5010萬平方的商業購物廣場20000多平方米，時尚百貨商場15000多平方米，精品商占地面積100多畝，建筑面積16萬平方米，其中商業10萬位于城市中心位置，各項配套齊全，小區內配有酒店城市中心，巨大的升值潛力，大泉州首個以“SHOPPINGMALL“模式打造集購物、休閑、娛樂、餐飲、商務、小區內綠化較少，晉江需求大戶型銷售良好拒絕炒房，以自主為主第11頁共14頁序號項目開發商項目位置項目類型主力戶型價格店面商場項目規模重要配套賣點檢閱銷售抗性銷售情況備注業街區10000多平方米觀光于一體的復合商業中心4華泰國際新城晉江華泰房地產有限責任公司晉江羅山SM廣場正對面以多層為主，不帶電梯，1920為小高層120140三房起價2700元/均價3200沿街為店面占地面積40萬平方米左右；總建筑面積60萬平方米；綠化率45，容積率143，總套數355套（五期）SM大型購物廣場、銀行；小區內配套雙語幼兒園、雙語小學、會所品牌效應，大型生活社區多層不帶電梯，車流量密集且無紅綠燈五期銷售完畢，六期年底推出第12頁共14頁序號項目開發商項目位置項目類型主力戶型價格店面商場項目規模重要配套賣點檢閱銷售抗性銷售情況備注5蘭峰城市花園福建蘭峰房地產開發有限公司晉江羅山SM廣場旁板式、點式小高層住宅，少量別墅公寓1301503600起價，層差為50一層為店面占地面積529畝，建筑面積60萬平方米，）分為A、B兩個區域，A區339畝，分三期開發1期推出10萬平方米，總套數470套（一期SM大型購物廣場、銀行泉州首個健康安居工程；現房銷售教育配套缺失，車流量密集且無紅綠燈9月25日登記認購，10月開盤6國建華美公館晉江市衡信開發建設有限公司世紀大道圖書館旁聯體別墅、空中別墅358366聯體180290萬/套，空中別墅45005200元/購物中心總占地面積49075平方，規劃51套聯體別墅，82套空中別墅，容積率082周邊有文化中心，博物館、科技館、新華都，小區內配套有購物中心，五星級酒店晉江惟一純粹的別墅區，新城市中心，升值潛力大，小區內配套五星級大酒店，現房銷售別墅檔次一般，私密性不強，位于主干道旁較為吵雜05年7月底開盤基本銷售完畢，剩余幾套空中別墅第13頁共14頁序號項目開發商項目位置項目類型主力戶型價格店面商場項目規模重要配套賣點檢閱銷售抗性銷售情況備注7瑞璟香榭花都泉州百宏房地產開發有限公司晉江世紀大道體育中心對面11幢2432F高層150、2003600元/，最高650015萬商業街占地面積97畝，建筑面積34萬平方米，總套數1450套，容積率44周邊有中學、體育館歐洲貴賓專屬花園住宅，全區打造四大異國園林組團，140米超大棟距，30628平方米的中庭花園，五大保全系統，12重安防離中心城區有一定距離，周邊生活配套較少一期售完，二期剩余戶型200在售8世紀花園泉州大清房地產開發有限公司晉江世紀公園旁10幢多層、1幢小高層15F130、145、150三房3800起價，層差價5013F為商場占地面積40畝建筑面積14