陽光水岸價格建議項目概況“陽光水岸”位于位于張家港市區東環路,緊鄰東環路和暨陽路交匯處的11城中城,這里各式政府設施，銀行、酒店林立，交通方便，人流量大。總用地面積145384平方米，規劃建設面積3367029平方米。項目由兩棟小高層組成，總共172套住宅，其中回遷安置16套住宅。戶型面積為7612463。項目規劃定位為小規模高品質住宅小區。港城市場狀況目前張家港整體經濟處于高速發展狀態，人口增長速度10萬/年，為港城房產發展，作為良好的經濟基礎。截止2008年，房產銷售縱向的可售與已售的情況來看，270萬平方米的待售按120萬平方米的年成交量來看，需要兩年才能消化。縱看2007年與2008年第一季度的土地成交情況050000010000001500000200000025000003000000可銷售面積已銷售面積可預售面積已預售面積系列1000003432067156091127963441082701148055305000010000015000020000025000030000035000040000012345678910系列1系列2過2006年后，房產體現出回暖現象，從07年到08年第一季度土地出讓，累計1035258平方米。由2008年第一季度的土地成交狀況來看在一定程度上可以看出目前地產市場觀望態度，港城七一廠土地的二次流拍，足以說我市房地產開發投資在政策、市場等多重因素的作用下，投資增長速度緩慢。同時我們關注下2008年上半年，張家港市二手房市場也與新房市場一樣經歷了一段時間的購房者持幣觀望，作為市場真實購買力剛性需求的反映，市區二手房的交易量去年同期相當，月交易量基本接近；從價格上看，經過大半時間的時間，張家港市區二手房已經隨著新房一樣水漲船高地漲了500元/平方。張家港二手房量價同比分析1557900341239160500100015002000250030003500400045002008年18月2008年15月二手房成交量（套）二手房成交價（元/平米）以上二手房交易數據只是單純顯示過戶協議中的一些數據，前5個月市區二手房均價為3916元平方米，如果算上交易稅費，市區二手房的均價約2元平方米。另外，市區一些地段好、配套好二手房的報價已經超過4500元平方米，甚至一些裝修和室內配套較好的房源已經報到了近5000元平方米。價格定位以市場為導向的定價，我們采取以權重系數指數來衡量價格定位可比物業A可比物業B可比物業C可比物業D可比物業E評估物業住宅名稱住宅價格影響因素權數景江花園帝景豪園藍湖灣藍波金典公園八號陽光水岸地理位置1501020203010公共配套1201010203020交通因素901010102020項目外部因素景觀環境1002030402010（一般）項目規模5010702020250（體量小）房產商品牌303010201010（良）容積率6015010101030園林設計1102020301010（良）內部配套1203030102020（良）物業管理301010101010項目內部因素戶型設計140301010000（良）修正指數90108610219729665100銷售均價62007000850056007800修正價格55807602867855443275387可比權重見附件0302020102558003760202867850254432017538702698216元/平方米針對本案我司除了對各個樓盤的調研之外另采用了以下幾種方式1我司對市區人群做了電話隨機的訪問調查，對本案的價格最高接受度在7000元/平方米以內。2通過對友邦、方程置業、金城、我愛我家以及毗鄰項目所在地梁豐路上數家二手中介公司以買家身份咨詢了解11城中城買入價格區間在6000多元/平方米。東環路以東10年以上房價5000元/平方米左右，5年房價6000元/平方米左右。多數中介公司對陽光水岸的將來售價預估為接近7000元/平方米。3以買家的名義通過網絡搜尋到業主直接放盤價格15層/9層1496平方米，中檔裝出讓報價為119萬（其中含裝修成本近20萬，聲稱保留有裝修期間所有原始發票），以此推算該套房毛胚轉讓價格為661765元/平方附件景江花園與本案比較接近，屬同一版塊，周遍的地段一定程度上比較接近，而且樓盤體量上差距不是很大，故此權重系數設置為30。藍湖灣區域城市步行街為中心的立體商業調查圈中，與帝景豪園同屬第二層范圍，同時分別取于城南和城北具有代表性樓盤。權重系數為20。藍波經典，位于步行街為中心的立體商業調查圈的，第三層；而且在城南有一定的代表性，在價格都在7000以上的其他樓盤中，獨立一面，故此考慮權重系數為10。公園八號，為城西很具有代表性的樓盤，標榜新城新的商業圈中心，有城西各樓盤的一定號召力。與此我們將他納入我案的立體商業調查范圍中，并且處于本次調查的第三商業圈。設置權重系數為20。第一、要做到短頻快，就必須價格定位準確，以藍湖灣與公園八號為列，銷售均小于等于50，銷售周期長，無法做到短頻快第二、陽光水岸在體量上和城市版塊的關注度無法與他們持橫，無疑銷售周期的加長，廣告等投入必定是增加，銷售的成本加大。結合我們以上定價參考的樓盤來看，我們是否單兵作戰還是集體價格拉伸我公司認為由集體作戰到單兵作戰，從市場大的環境中，我們遠超過景江花園，追尋我市一等樓盤，價格的拉升；但我們有版塊的特殊性和體量小等原因，也就決定了我案要做到短快；第三、市場投資行為的增長緩慢，土地成交量的增加幅度較小，一度持平；加上政策和市場本身自有的產品累計，現有土地開發率的提高，短期的市場產品飽和；再次城區二手市場的暫緩交易，持幣觀望，也一定程度上說明了投資回報率，與價格的上揚不成比例。鑒于以上三點，我公司建議以短期熱賣，用理性銷售撞擊非理性購買。力求短頻快的銷售模式建議價格7150元/平方米以下是我公司簡單對該項目的投資回報預算序號項目名稱取費標準數量（元/平方米）總計（一）開發成本估算1255169住宅總占地面積200827（建筑面積）1地價5250525659029621411土地使用權出讓金12契稅1145986751344162前期工程費42005271709821勘察，設計費16002008270422可行性研究費10020082723三通一平費250050206753建安工程費820001646781431土建部分700001405789032設備1200024099244基礎設施費9018074435室外配套費1000020082706公共設施建設費800016066167開發期間市政費408033088不可預見費33966820084合計1077477279（二）開發費用估算序號項目名稱取費標準數量（元/平方米）總計1管理費用163