1、華強地鐵商城操 作 策 略滄海橫流，方顯出英雄本色策劃:陳明中2004/10/18,第一部分市場研判,小引,本案重點調查東門、華強北兩大商圈具可比參照性物業，兼及羅湖商業城、新銀座2案，因時間極短，故只作一定量的點式調查，側重于價格對比。 本案對廣州、上海多個地鐵商場項目進行過專門考察分析，此次不再羅列。 抽絲剝繭，揭示市場的真實面，有助于我們穿越路徑的迷思，找到打開阿里巴巴山洞大門的金鑰匙。,東門商圈解讀,東門目前在售的商場調查如下： 新2000廣場（地鐵上蓋） 位于東門步行街的西南部，緊鄰深南輔路，總建筑面積為34716 M2 ，總高10層，其中裙樓商場4層，發售鋪位共620間。一層租價：

2、300元/ M2,該商場分為兩個主要投資商并分兩處銷售，西面較大的一部分稱為新2000廣場，東面較小的一部分稱為匯商名苑。,南塘商業廣場 該商場位于永新街、風貌街、深南輔路圍合的區域，共分兩大部分，一部分靠永新街，一部分靠深南輔路，在售的部分為靠深南輔路的兩層裙樓商鋪，一樓價格平均為7.5萬/ M2 ，二樓采用一口價的方式，每平方米3萬元。 深圳百貨廣場 該商場位于深南東路，與人民南路交匯處，該樓已為現樓，但遲遲未做內部裝修，較長一段時間未對外發售，因此引起業界的各種猜測，今年初開始對外發售，效果不甚理想，但其畢竟位于步行街南入口處，二樓又與人行天橋相連，其未來的商業前景應當十分看好。目前該商

3、場的銷售價格為一樓均價10萬元/M2，二樓均價8萬元/ M2 。,金世界商業中心（臨近地鐵老街站） 位于東門步行街西入口處。其地下2000M2的商業廣場直接與地鐵站接駁，并有深圳友誼城進駐。,方海商苑（女人天地） 方海商苑南靠解放路，北靠人民二橫街，這兩條縱向街道均為東門步行街人流量最大的街道。該項目占地6119.1M2總建筑面積25100M2。其中1至3層為商場共12400M2，4-8層為住宅及寫字樓共12700M2，整個項目分為兩個部分，靠解放路的部分于98年推出。目前在售的為靠二橫街的部分商鋪，并以女人世界部分冠名，部分招商部分出售。,德奧商城 南靠解放路，西靠鴻展廣場一期，地理位置較優

4、。商鋪共二層，首層鋪位36個，二層101個均以小面積分割，面積從6.97M2到33.31 M2不等，總體來說，供應量較小，未做媒體廣告宣傳，銷售情況依然較好。一樓均價為9萬元/ M2 ，二樓均價4萬元/M2。,明華廣場 位于東門步行西北處，商場共6層，1層為獨立商鋪2-5層為深圳最大型的服裝、布匹配套批發市場，6層為兒童用品世界，商場以上為住宅。 一層最低價為9.8萬元/ M2 ，最高價為20.8萬元M2 。,東門銅羅灣八達商城（東門地鐵口） 位于東門位于東門步行街的西南部。地面1層，地下負2層。 售價： 地面1層：10萬M2 地下負1層：4萬、5萬、9萬、10萬/ M2不等。 地下負2層：同

5、上（臨地鐵通道口一個鋪售11萬10萬M2 ） 租價：3500 M2,目前已形成繁華商業街的道路有人民二橫街、風貌街、解放路、東門中路，這些街鋪的價格區間及經營范圍見下表：,羅湖商業城 一樓鋪位租金：5 M2鋪1.8萬/月。出租率100%.售價不祥。人氣很旺。主要消費群為過境港人。 新銀座 （羅湖火車站側，地鐵口附近） 一樓商鋪售價7.8-14萬M2 （目前認籌中）,小結,業主回報方式 東門商鋪發展商的主要回報方式為：以出售為主，部分不好出售的鋪位由發展商出租，但個別發展商的表現不俗。部分商鋪承諾返租吸引投資者。 租金狀況 東門商業區商服物業各樓層平均租金約為： 1樓800元/ M2左右，2樓3

6、50元/ M2左右，3樓200元/ M2左右，4樓100元/ M2左右。 空置狀況 東門商業區商服物業各樓層平均空置率約為：1樓5%，2樓20%，3樓45%，4樓70%。,華強北商圈解讀,片區概況 華強北現有各類商家560多家，一萬平方米以上的大型商場有14家。 如今的市場狀態已由過去的單一工業廠房變成以商業、居住辦公為主的新的市場局面。商業需求市場規模的擴大，吸引了各大商家紛紛入駐，形成以華強北路為核心，振華、振興路兩條商業街為輔的“兩橫一縱”的商業區。 片區的新特點： 模式新 檔次高 規模大 業態全,片區熱點,新亞洲電子商城 面積達4萬平方米的專業電子市場一期已經落成招商，將成為我國目前規

7、模最大的品牌化電子元器件專業貿易與展覽中心。 位于振中路與華強北路、中航路交匯路口的新亞洲電子商城,總投資8.5億元，總建筑面積8萬多平方米，其中一期4萬平方米已經落成，二期即將推出。商城定位于品牌化電子元器件專業展覽與貿易市場，力爭建成國內一流的電子元器件交易平臺。 此項目今明年將有大量商業面積推出租售,對我形成很大壓力. 茂業百貨 茂業百貨華強北店，是一家綜合性百貨公司。華強北店總營業面積8萬平方米。集購物、休閑、餐飲、娛樂等功能于一體，擁有各種國際化標準設施，引進國際最先進管理模式，是典型的“一站式”純美購物天堂。,深圳女人香國際城 深圳女人香國際城位于華強北商業中心區華發路與振華路交界

8、處的黃金地段。一期營業面積3000平方米。商場定位為“正規化、形象化、規?；?、專業化、時尚化”。 華強北業態分析： 華強北齊全的業態彼此依賴，形成了一個完整、成熟的商圈概念。 華強北是從專業市場起家的，但在其發展、壯大中，傍生于專業市場的百貨業漸露生機，甚至有喧賓奪主之嫌。正當百貨業有一統華強北的野心時，以萬佳為首的百貨店的相繼退出，令專業市場再次獨領華強北。在專營與百貨兩種不同業態的反復沖突、磨合中，一種共生共榮的商圈模式和你中有我、我中有你的新業態呈現。,商業現狀,該區域已成為深圳市最旺的商業中心之一，被譽為深圳的“南京路”。商圈以華強北路為中心軸，向振華路、振興路、振中路、華發北路輻射成

9、井字結構。有各類店鋪位近4000間，200多家酒樓食肆、30余家大中型購物商城、20余家銀行機構、40家證券公司、39條公交路線。周邊配套形成了以街區道路劃分的特色街區：金融街（振華路）、電子街（華強北路）、美食街（華發北路與振華路）、服飾街（振興路與華強北路）。在經營業態方面主要形成服裝、電子、家具電器、鐘表配套、燈飾、通迅、禮品、綜合商場、酒樓等20多個專業市場商業街總戶達7000多戶，從業人員約12萬人。日均客流量在50萬人次以上，年銷售額在150億以上。 區域內的商鋪物業大都是由廠房改建而成，90%以上以分割出租形式招商，除新開發物業裙樓外極少有銷售的，租賃市場極其發達，是深圳投資回報

10、率較高的區域。,商業個案調查,商業物業的銷售價格分析： 華強北路： 華強北路是華強北商圈的核心路段，從近兩年商圈內華強北路兩邊繁華地帶的商業物業的銷售價格來看，商業裙樓一層的銷售價格一般在4.5-8萬元/ M2 （二層價格區間為2-4萬元/ M2,如現代之窗、賽格廣場等。（兩年前價格） 輻射地帶（以華發北路東側為例）： 以華強北路為中心，振華路與振興路向東西兩邊商業鋪位的價格逐漸下降，屬于華強北商圈輻射地帶，商業人氣已與華強北路周邊有較大差距，以位于振興東路的格林網苑為例，一層商鋪售價在3萬元/ M2左右。都市.千千匯一層商鋪售價46萬元/ M2 ，租價550元/ M2 而對于不臨主街（振華路

11、、振興路、振中路、華發路、燕南路）的商鋪與臨街商鋪在人流量、商業氛圍上也有一定的差距。,華強北群星廣場百佳輔營區 經營狀況內容經營特色購物中心一層輔營區經營品種珠寶鐘表、手機、煙酒、服裝、女性手袋、皮鞋、化妝品、被套枕頭、眼鏡等 租金狀況600元/平方米*月,嘉匯百貨 （屈臣氏超市）福明路/上海賓館斜對面，都市e站正對面 經營面積30000m2 1F5F ，綜合商場招商租金350-500 鼎盛時代 福虹路 經營面積5000m2，租金1F400-700元，2F250-300元。,租賃價格分析,街鋪租賃價格： 華強北路： 華強北商業街南段：租金400-750元/ M2/月、華強北商業街北段：租金3

12、50-650元M2 /月、振華路東段繁華地帶：租金350-600元/M2/月、振華路西段繁華地帶：租金350-550元/ M2 /月、振興路東段繁華地帶：租金350-500元/M2 /月、振興路西段繁華地帶：租金350-520元/ M2 /月、華發北路：租金250-350元/ M2 /月。 輻射地帶： 從各路段街鋪的租金價格來看，街鋪由于受到路段繁華程度的影響，各路段租金價格之間存在較大差異，華強北路周邊與輻射地帶最高租金差價達到了350-450元/ M2 。,商場租賃價格： 華強北路： 繁華地段商場一層租金一般在5001000元/ M2月之間，二層的租金一般在300-400元/ M2 /月之間. 輻射地帶： 商場租金由于位置的影響一般租金與華強北路周邊的租金也有較大差距，振興路東段靠近福田書城的租金為100元/ M2 （商場面積為560 M2 ），萬佳百貨經營面積約1萬多M2 ，共四層，其租金比福田書城要低40%以上。,小結,華強北商圈范圍內繁華地帶的商業物業銷售價格或租金會高些，如現代之窗、銅鑼灣等大型商業物業。而輻射地帶的商業物業租金與其相比差別較大。由于這部分物業地段不太好，且大部分是由廠房改建的，周邊的