冷庫項目

建議書

摘要

冷庫由于其應用場景的特殊性，所以在結構型式、功能定位、保溫體

系、貨品類型等諸多方面與普通倉庫存在很大差異。

冷庫是整個冷鏈的核心節點，起到儲藏、轉運的功能。根據實際需求,

冷庫大致分為大型庫、中型庫、小型庫和微型庫。中小型冷庫一般用于超

市、農貿市場這些冷鏈終端，或者田間地頭這些冷鏈起點用于儲藏剛收割

的農產品。

該冷庫項目計劃總投資4857.39萬元，其中：固定資產投資

4184.88萬元，占項目總投資的86.15%；流動資金672.51萬元，占項

目總投資的13.85%O

本期項目達產年營業收入4682.00萬元，總成本費用3724.03萬

元,稅金及附加76.18萬元,利潤總額957.97萬元,利稅總額

1166.28萬元,稅后凈利潤718.48萬元,達產年納稅總額447.80萬元;

達產年投資利潤率19.72%,投資利稅率24.01%,投資回報率14.79%,

全部投資回收期8.26年，提供就業職位93個。

冷庫項目建議書目錄

第一章項目概述

一、項目名稱及建設性質

二、項目承辦單位

三、戰略合作單位

四、項目提出的理由

五、項目選址及用地綜述

六、土建工程建設指標

七、設備購置

八、產品規劃方案

九、原材料供應

十、項目能耗分析

十一、環境保護

十二、項目建設符合性

十三、項目進度規劃

十四、投資估算及經濟效益分析

十五、報告說明

十六、項目評價

十七、主要經濟指標

第二章背景、必要性分析

一、項目承辦單位背景分析

二、產業政策及發展規劃

三、鼓勵中小企業發展

四、宏觀經濟形勢分析

五、區域經濟發展概況

六、項目必要性分析

第三章市場分析、調研

第四章產品規劃

一、產品規劃

二、建設規模

第五章項目選址

一、項目選址原則

二、項目選址

三、建設條件分析

四、用地控制指標

五、用地總體要求

六、節約用地措施

七、總圖布置方案

八、運輸組成

九、選址綜合評價

第六章土建方案

一、建筑工程設計原則

二、項目工程建設標準規范

三、項目總平面設計要求

四、建筑設計規范和標準

五、土建工程設計年限及安全等級

六、建筑工程設計總體要求

七、土建工程建設指標

第七章工藝技術

一、項目建設期原輔材料供應情況

二、項目運營期原輔材料采購及管理

二、技術管理特點

三、項目工藝技術設計方案

四、設備選型方案

第八章環境影響分析

一、建設區域環境質量現狀

二、建設期環境保護

三、運營期環境保護

四、項目建設對區域經濟的影響

五、廢棄物處理

六、特殊環境影響分析

七、清潔生產

八、項目建設對區域經濟的影響

九、環境保護綜合評價

第九章項目安全衛生

一、消防安全

二、防火防爆總圖布置措施

三、自然災害防范措施

四、安全色及安全標志使用要求

五、電氣安全保障措施

六、防塵防毒措施

七、防靜電、觸電防護及防雷措施

八、機械設備安全保障措施

九、勞動安全保障措施

十、勞動安全衛生機構設置及教育制度

十一、勞動安全預期效果評價

第十章建設及運營風險分析

一、政策風險分析

二、社會風險分析

三、市場風險分析

四、資金風險分析

五、技術風險分析

六、財務風險分析

七、管理風險分析

八、其它風險分析

九、社會影響評估

第十一章節能分析

一、節能概述

二、節能法規及標準

三、項目所在地能源消費及能源供應條件

四、能源消費種類和數量分析

二、項目預期節能綜合評價

三、項目節能設計

四、節能措施

第十二章實施計劃

一、建設周期

二、建設進度

三、進度安排注意事項

四、人力資源配置

五、員工培訓

六、項目實施保障

第十三章投資計劃

一、項目估算說明

二、項目總投資估算

三、資金籌措

第十四章項目經營效益分析

一、經濟評價綜述

二、經濟評價財務測算

二、項目盈利能力分析

第十五章項目招投標方案

一、招標依據和范圍

二、招標組織方式

三、招標委員會的組織設立

四、項目招投標要求

五、項目招標方式和招標程序

六、招標費用及信息發布

第十六章項目總結

附表1:主要經濟指標一覽表

附表2：土建工程投資一覽表

附表3：節能分析一覽表

附表4：項目建設進度一覽表

附表5：人力資源配置一覽表

附表6：固定資產投資估算表

附表7：流動資金投資估算表

附表8：總投資構成估算表

附表9：營業收入稅金及附加和增值稅估算表

附表10：折舊及攤銷一覽表

附表11：總成本費用估算一覽表

附表12：利潤及利潤分配表

附表13：盈利能力分析一覽表

第一章項目概述

一、項目名稱及建設性質

（一）項目名稱

冷庫項目

（二）項目建設性質

該項目屬于新建項目，依托XXX經濟新區良好的產業基礎和創新

氛圍，充分發揮區位優勢，全力打造以冷庫為核心的綜合性產業基地,

年產值可達5000.00萬元。

二、項目承辦單位

XXX投資公司

三、戰略合作單位

XXX科技發展公司

四、項目提出的理由

2019年7月30日，中共中央政治局會議召開，釋放出多個重磅信號。

與今年4月份的政治局會議相比，此次會議提出，實施城鎮老舊小區改造、

城市停車場、城鄉冷鏈物流設施建設等補短板工程，加快推進信息網絡等

新型基礎設施建設。值得注意的是，城鄉冷鏈物流設施建設作為補短板工

程，首次寫入中央政治局會議，國家推動冷鏈物流設施建設的意圖明顯。

在冷鏈物流中，冷庫起到的節點作用明顯。以農產品的流通舉例，從

田間到餐桌的整個供應鏈條中，冷庫可以說是最重要的流通節點，也是企

業最重要的業務載體。但早前，由于市場需求不足，我國冷庫發展的情況

一般，在商品流通過程中，有些地方的冷鏈基礎設施不健全，冷庫或冷柜

設備并不完善。

五、項目選址及用地綜述

（-）項目選址方案

項目選址位于XXX經濟新區，地理位置優越，交通便利，規劃電力、

給排水、通訊等公用設施條件完備，建設條件良好。

（二）項目用地規模

項目總用地面積15080.87平方米（折合約22.61畝），土地綜合

利用率100.00%；項目建設遵循“合理和集約用地”的原則，按照冷庫

行業生產規范和要求進行科學設計、合理布局，符合規劃建設要求。

六、土建工程建設指標

項目凈用地面積15080.87平方米，建筑物基底占地面積9050.03

平方米，總建筑面積20359.17平方米，其中：規劃建設主體工程

14294.41平方米，項目規劃綠化面積1050.90平方米。

七、設備購置

項目計劃購置設備共計96臺（套），主要包括：xxx生產線、xx

設備、xx機、xx機、xxx儀等，設備購置費1340.34萬元。

八、產品規劃方案

根據項目建設規劃，達產年產品規劃設計方案為：冷庫XXX單位/

年。綜合考XXX投資公司企業發展戰略、產品市場定位、資金籌措能

力、產能發展需要、技術條件、銷售渠道和策略、管理經驗以及相應

配套設備、人員素質以及項目所在地建設條件與運輸條件、XXX投資公

司的投資能力和原輔材料的供應保障能力等諸多因素，項目按照規模

化、流水線生產方式布局，本著“循序漸進、量入而出”原則提出產

能發展目標。

九、原材料供應

項目所需的主要原材料及輔助材料有：XXX、XXX、XX、XXX、XX等,

XXX投資公司所選擇的供貨單位完全能夠穩定供應上述所需原料，供貨

商可以完全保障項目正常經營所需要的原輔材料供應，同時能夠滿足

XXX投資公司今后進一步擴大生產規模的預期要求。

十、項目能耗分析

1、項目年用電量1344979.98千瓦時，折合165.30噸標準煤，滿

足冷庫項目項目生產、辦公和公用設施等用電需要

2、項目年總用水量3927.21立方米，折合0.34噸標準煤，主要是

生產補給水和辦公及生活用水。項目用水由xxx經濟新區市政管網供

給。

3、冷庫項目項目年用電量1344979.98千瓦時，年總用水量

3927.21立方米，項目年綜合總耗能量（當量值）165.64噸標準煤/年。

達產年綜合節能量61.26噸標準煤/年,項目總節能率20.43%,能源利

用效果良好。

十一、環境保護

項目符合XXX經濟新區發展規劃，符合XXX經濟新區產業結構調

整規劃和國家的產業發展政策；對產生的各類污染物都采取了切實可

行的治理措施，嚴格控制在國家規定的排放標準內，項目建設不會對

區域生態環境產生明顯的影響。

項目設計中采用了清潔生產工藝，應用清潔原材料，生產清潔產

品，同時采取完善和有效的清潔生產措施，能夠切實起到消除和減少

污染的作用。項目建成投產后，各項環境指標均符合國家和地方清潔

生產的標準要求。

十二、項目建設符合性

（一）產業發展政策符合性

由XXX投資公司承辦的“冷庫項目”主要從事冷庫項目投資經營,

其不屬于國家發展改革委《產業結構調整指導目錄（20H年本）》

（2013年修正）有關條款限制類及淘汰類項目。

（二）項目選址與用地規劃相容性

冷庫項目選址于XXX經濟新區，項目所占用地為規劃工業用地，

符合用地規劃要求，此外，項目建設前后，未改變項目建設區域環境

功能區劃；在落實該項目提出的各項污染防治措施后，可確保污染物

達標排放，滿足XXX經濟新區環境保護規劃要求。因此，建設項目符

合項目建設區域用地規劃、產業規劃、環境保護規劃等規劃要求。

（三）“三線一單”符合性

1、生態保護紅線：冷庫項目用地性質為建設用地，不在主導生態

功能區范圍內，且不在當地飲用水水源區、風景區、自然保護區等生

態保護區內，符合生態保護紅線要求。

2、環境質量底線：該項目建設區域環境質量不低于項目所在地環

境功能區劃要求，有一定的環境容量，符合環境質量底線要求。

3、資源利用上線：項目營運過程消耗一定的電能、水，資源消耗

量相對于區域資源利用總量較少，符合資源利用上線要求。

4、環境準入負面清單：該項目所在地無環境準入負面清單，項目

采取環境保護措施后，廢氣、廢水、噪聲均可達標排放，固體廢物能

夠得到合理處置，不會產生二次污染。

十三、項目進度規劃

本期工程項目建設期限規劃12個月。

十四、投資估算及經濟效益分析

（一）項目總投資及資金構成

項目預計總投資4857.39萬元，其中：固定資產投資4184.88萬

元，占項目總投資的86.15%；流動資金672.51萬元，占項目總投資的

13.85%o

（二）資金籌措

該項目現階段投資均由企業自籌。

（三）項目預期經濟效益規劃目標

項目預期達產年營業收入4682.00萬元，總成本費用3724.03萬

元，稅金及附加76.18萬元,利潤總額957.97萬元,利稅總額

1166.28萬元，稅后凈利潤718.48萬元,達產年納稅總額447.80萬元;

達產年投資利潤率19.72%,投資利稅率24.01%,投資回報率14.79%,

全部投資回收期8.26年，提供就業職位93個。

十五、報告說明

所謂產業（項目）規劃是國家或地方各級政府根據國家的方針、

政策和法規，對行業、專項和區域的發展目標、規模、速度，以及相

應的步驟和措施等所做的設計、部署和安排。

十六、項目評價

1、本期工程項目符合國家產業發展政策和規劃要求，符合XXX經

濟新區及XXX經濟新區冷庫行業布局和結構調整政策；項目的建設對

促進XXX經濟新區冷庫產業結構、技術結構、組織結構、產品結構的

調整優化有著積極的推動意義。

2、XXX有限公司為適應國內外市場需求，擬建“冷庫項目”，本

期工程項目的建設能夠有力促進XXX經濟新區經濟發展，為社會提供

就業職位93個，達產年納稅總額447.80萬元，可以促進XXX經濟新

區區域經濟的繁榮發展和社會穩定，為地方財政收入做出積極的貢獻。

3、項目達產年投資利潤率19.72%,投資利稅率24.01%,全部投

資回報率14.79%,全部投資回收期8.26年，固定資產投資回收期

8.26年（含建設期），項目具有較強的盈利能力和抗風險能力。

4、民營企業貼近市場、嗅覺敏銳、機制靈活，在推進企業技術創

新能力建設方面起到重要作用。認定國家技術創新示范企業和培育工

業設計企業，有助于企業技術創新能力進一步升級。同時，大量民營

企業走在科技、產業、時尚的最前沿，能夠綜合運用科技成果和工學、

美學、心理學、經濟學等知識，對工業產品的功能、結構、形態及包

裝等進行整合優化創新，服務于工業設計，豐富產品品種、提升產品

附加值，進而創造出新技術、新模式、新業態。引導民間投資參與制

造業重大項目建設，國務院辦公廳轉發財政部發展改革委人民銀行

《關于在公共服務領域推廣政府和社會資本合作模式指導意見》，要

求廣泛采用政府和社會資本合作（PPP）模式。為推動《中國制造2025》

國家戰略實施，中央財政在工業轉型升級資金基礎上整合設立了工業

轉型升級（中國制造2025）資金。圍繞《中國制造2025》戰略，重點

解決產業發展的基礎、共性問題，充分發揮政府資金的引導作用，帶

動產業向縱深發展。重點支持制造業關鍵領域和薄弱環節發展，加強

產業鏈條關鍵環節支持力度，為各類企業轉型升級提供產業和技術支

撐。

綜上所述，項目的建設和實施無論是經濟效益、社會效益還是環

境保護、清潔生產都是積極可行的。

十七、主要經濟指標

主要經濟指標一覽表

序號項目單位指標備注

1占地面積平方米15080.8722.61畝

1.1容積率1.35

1.2建筑系數60.01%

1.3投資強度萬元/畝185.09

1.4基底面積平方米9050.03

1.5總建筑面積平方米20359.17

1.6綠化面積平方米1050.90綠化率5.16%

2總投資萬元4857.39

2.1固定資產投資萬元4184.88

2.1.1土建工程投資萬元1508.46

2.1.1.1土建工程投資占比萬元31.05%

2.1.2設備投資萬元1340.34

2.1.2.1設備投資占比27.59%

2.1.3其它投資萬元1336.08

2.1.3.1其它投資占比27.51%

2.1.4固定資產投資占比86.15%

2.2流動資金萬元672.51

2.2.1流動資金占比13.85%

3收入萬元4682.00

4總成本萬元3724.03

5利潤總額萬元957.97

6凈利潤萬元718.48

7所得稅萬元1.35

8增值稅萬元132.13

9稅金及附加萬元76.18

10納稅總額萬元447.80

11利稅總額萬元1166.28

12投資利潤率19.72%

13投資利稅率24.01%

14投資回報率14.79%

15回收期年8.26

16設備數量臺（套）96

17年用電量千瓦時1344979.98

18年用水量立方米3927.21

19總能耗噸標準煤165.64

20節能率20.43%

21節能量噸標準煤61.26

22員工數量人93

第二章背景、必要性分析

一、項目承辦單位背景分析

（一）公司概況

公司堅持以科技創新為動力，建立了基礎設施較為先進的技術中

心，建成了較為完善的科技創新體系。通過自主研發、技術合作和引

進消化吸收等多種途徑，不斷推動產品技術升級。公司主導產品質量

和生產工藝居國內領先水平，具有顯著的競爭優勢。

公司緊跟市場動態，不斷提升企業市場競爭力。基于大數據分析

考慮用戶多樣化需求，以此為基礎制定相應服務策略的市場及經營體

系，并綜合考慮用戶端消費特征，打造綜合服務體系。公司認真落實

科學發展觀，在國家產業政策、環境保護政策以及相關行業規范的指

導下，在各級政府的強力領導和相關部門的大力支持下，將建設“資

源節約型、環境友好型”企業，作為企業科學發展的永恒目標和責無

旁貸的社會責任；公司始終堅持“源頭消減、過程控制、資源綜合利

用和必要的未端治理”的清潔生產方針；以淘汰落后及節能、降耗、

清潔生產和資源的循環利用為重點；以強化能源基礎管理、推進節能

減排技術改造及淘汰落后裝備、深化能源循環利用為措施，緊緊依靠

技術創新、管理創新，突出節能技術、節能工藝的應用與開發，實現

企業的可持續發展；以細化管理、對標挖潛、能源稽查、動態分析、

指標考核為手段，全面推動全員能源管理及全員節能的管理思想；在

項目承辦單位全體職工中樹立“人人要節能，人人會節能”的節能理

念，達到了以精細管理促節能，以精細操作降能耗的目的；為切實加

快相關行業的技術改造，提升產品科技含量等方面做了一定的工作，

提高了能源利用效率，增強了企業的市場競爭力，從而有力地促進了

項目承辦單位的高速、高效、健康發展。公司及時跟蹤客戶需求，與

國內供應商進行了深入、廣泛、緊密的合作，為客戶提供全方位的信

息化解決方案。和新科技在全球信息化的浪潮中持續發展，致力成為

業界領先且具鮮明特色的信息化解決方案專業提供商。

公司近年來的快速發展主要得益于企業對于產品和服務的前瞻性

研發布局。公司所屬行業對產品和服務的定制化要求較高，公司技術

與管理團隊專業和穩定，對行業和客戶需求理解到位，以及公司不斷

加強研發投入，保證了產品研發目標的實施。未來，公司將堅持研發

投入，穩定研發團隊，加大研發人才引進與培養，保證公司在行業內

的技術領先水平。

（二）公司經濟效益分析

上一年度，XXX有限公司實現營業收入2709.71萬元，同比增長

31.88%(655.05萬元)。其中，主營業業務冷庫生產及銷售收入為

2379.60萬元,占營業總收入的87.82%。

上年度主要經濟指標

序號項目第一季度第二季度第三季度第四季度合計

1營業收入569.04758.72704.52677.432709.71

2主營業務收入499.72666.29618.70594.902379.60

2.1冷庫(A)164.91219.88204.17196.32785.27

2.2冷庫(B)114.93153.25142.30136.83547.31

2.3冷庫(C)84.95113.27105.18101.13404.53

2.4冷庫(D)59.9779.9574.2471.39285.55

2.5冷庫(E)39.9853.3049.5047.59190.37

2.6冷庫(F)24.9933.3130.9329.75118.98

2.7冷庫(...)9.9913.3312.3711.9047.59

3其他業務收入69.3292.4385.8382.53330.11

根據初步統計測算，公司實現利潤總額541.28萬元，較去年同期

相比增長53.14萬元，增長率10.89%；實現凈利潤405.96萬元，較去

年同期相比增長81.65萬元，增長率25.18%。

上年度主要經濟指標

項目單位指標

完成營業收入萬元2709.71

完成主營業務收入萬元2379.60

主營業務收入占比87.82%

營業收入增長率（同比）31.88%

營業收入增長量（同比）萬元655.05

利潤總額萬元541.28

利潤總額增長率10.89%

利潤總額增長量萬元53.14

凈利潤萬元405.96

凈利潤增長率25.18%

凈利潤增長量萬元81.65

投資利潤率21.69%

投資回報率16.27%

財務內部收益率29.01%

企業總資產萬元7902.85

流動資產總額占比萬元38.44%

流動資產總額萬元3037.59

資產負債率48.71%

二、冷庫項目背景分析

冷庫是整個冷鏈的核心節點，起到儲藏、轉運的功能。根據實際

需求，冷庫大致分為大型庫、中型庫、小型庫和微型庫。中小型冷庫

一般用于超市、農貿市場這些冷鏈終端，或者田間地頭這些冷鏈起點

用于儲藏剛收割的農產品。

近年來，隨著我國冷鏈物流行業的快速發展，我國冷庫設計與建

設市場也步入行業發展的快車道。據中物聯冷鏈委統計數據顯示，

2014—2018年，我國冷庫總容量保持在10%以上增速平穩增長，截至

2018年底，全國冷庫總量達到5238萬噸（折合約1.3億立方米），新增

冷庫容量為488萬噸，同比增長10.3%。由于我國冷庫市場處于新舊動

能轉換的過度階段，很多舊冷庫面臨淘汰整頓和拆遷，因此從增速上

來看，近年來，我國冷庫容量增速有所放緩，預計2019年，我國冷庫

容量將達到5814萬噸。

據中物聯冷鏈委統計數據顯示，2018年，我國冷庫容量最大的地

區為華東地區，總容量達到1898萬噸，占全國冷庫總容量的36.2%。

隨后依次是華中地區14.3%,華北地區12.0%,華南地區10.4%,西南

地區9.7%,西北地區9.1%以及東北地區8.2%。

具體到各個省份及直轄市來看，2018年，我國主要地區冷庫容量

超過500萬噸的僅有山東地區；冷庫容量在200-500萬噸的地區一共

有8家，分別為上海、廣東、江蘇、福建、湖北、遼寧、浙江以及河

南；另有13個地區冷庫容量在100-200萬噸之間。

從人均冷庫容量排名情況來看，2018年，我國人均冷庫容量排名

前三的分別是上海、天津和青海，其中上海地區以人均冷庫容量1546

噸/萬人遙遙領先于其他地區。

按照冷庫的不同用途，我國冷庫可劃分為農批冷庫、分撥配送冷

庫、生產加工冷庫以及其他類型冷庫。其中農批冷庫的總量在我國冷

庫中占比最高，達到40%；分撥配送冷庫及生產加工冷庫分別占比36%

和16%o

根據統計顯示，2018年農產品批發市場冷庫規模前20強的企業下

轄各地農批市場超過150個，冷庫容量達到2273萬立方米。全國農批

冷庫總容量為4750萬立方米，前20強約占全國農批冷庫總容量的

47.8%o

港口作為我國進出口貿易的重要中轉站，在我國冷鏈物流國際貿

易中占據重要地位，據統計，2018年我國港口冷庫容量為327.35萬噸,

其中海港占比最大，約為180萬噸，占比達到55%；其次是空港，占比

為25%,約為81萬噸；陸港占比15%,約為49萬噸。

從全國各地港口的冷庫總量情況來看，大連港、天津港、青島港、

上海港以及廈門港等港口冷庫容量較大。截至2018年底，大連港冷庫

容量為37.3萬噸，；青島港冷庫容量為22.3萬噸；天津港冷庫容量

達到19.3萬噸。

三、冷庫項目建設必要性分析

2019年7月30日，中共中央政治局會議召開，釋放出多個重磅信

號。與今年4月份的政治局會議相比，此次會議提出，實施城鎮老舊

小區改造、城市停車場、城鄉冷鏈物流設施建設等補短板工程，加快

推進信息網絡等新型基礎設施建設。值得注意的是，城鄉冷鏈物流設

施建設作為補短板工程，首次寫入中央政治局會議，國家推動冷鏈物

流設施建設的意圖明顯。

冷鏈由一系列環節構成，在冷鏈的多個環節比如產地預冷、生產

加工、儲藏、配送等環節中，冷庫都起著核心作用，冷庫是冷鏈承上

啟下重要的中轉環節。

冷庫主要由制冷系統和庫房組成，制冷系統是冷庫的核心，保證

冷庫的冷源供應，庫房的作用是保溫隔熱，最大限度減少制冷機組制

造的冷量向外泄露以維持低溫環境。從分類來看，按庫容可分為大、

中、小型冷庫，按冷藏設計溫度可分為高溫庫、中溫庫、低溫庫和超

低溫庫等，另還有其他類型的分類。

2018年全國冷庫總量達到5238萬噸（折合約1.3億立方米），新

增庫容488萬噸，同比增長10.3%。近5年來我國冷庫市場快速發展態

勢明顯，2018年冷庫的增長穩中趨緩，但仍保持了10%以上的增速，

主要原因是整個冷庫市場處于新舊動能轉換的過渡時期，有很多舊冷

庫面臨整頓和拆遷。

我國冷庫設備集中度相對較高。在2015年以前，我國冷庫設備的

主要參與者有大冷股份、冰輪環境兩家上市公司，以及沈陽沈一冷、

武新制冷，四家公司并稱為“中國四冷”。在大冷股份和冰輪環境兩

家企業上市以后，沈陽沈一冷的市場份額逐步被擠占，至2015年大冷

股份收購武新制冷剩余股權之后，大冷股份和冰輪環境兩家上市公司

成為我國冷庫設備行業的龍頭企業。

我國人均冷庫面積較低，，遠低于英美日等發達國家以及人口大

國印度，反映出國內冷鏈基礎設施建設的不完善。

從我國30個省市區（不含西藏、香港、澳門、臺灣）的冷庫總

量變化及增長情況來看，青海、內蒙古、吉林、貴州等地區冷庫增幅

明顯，一方面是由于這些地區冷庫總量基數小，另一方面也切實反映

出隨著全國消費水平的整體提升，以及全國性的生鮮、冷藏冷凍食品

需求上漲，冷庫作為各地區食品流通的基礎配套設施的重要性正在凸

顯。

北京、上海、山東、天津等地區冷庫增速有所下降，主要是這些

地區的冷庫總量已基本能夠滿足存儲需求，同時由于市場監管政策的

收緊和客戶要求的提高，部分存量舊冷庫面臨整改或關停，而適合現

代冷鏈物流發展需求的新冷庫建設尚需周期

目前華東地區冷庫占比最高，為36.2%,隨后依次是華中地區

14.3%,華北地區12.1%,華南地區10.4%,西南地區9.7%,西北地區

9.1%,東北地區8.2%。通過冷庫的區域占比情況可以看出，看華東地

區的冷庫市場基本飽和，華東地區的生鮮電商平臺發展是未來冷庫市

場的重要看點。西北、西南等地區冷庫市場缺口較大，是冷庫行業發

展的重點地區。我國冷庫發展一方面同各地區的經濟發展水平成正比,

另一方面各地區之間的冷庫總量差距越來越小，這說明我國冷庫整體

水平在不斷提升，冷庫結構和資源布局趨于合理化。

冷庫的使用方可以大致可以分為餐飲企業、（食品、藥品、工業

品等）生產加工銷售企業、以及零售企業。值得注意的是，近年來目

前以生鮮電商為主的線下零售平臺迅速成長，生鮮電商的冷庫需求占

比達到了16%。從應用產品來看，目前我國冷庫應用中食品的占比最高,

果蔬、肉制品和水產品分別占比30%、24%和17%。目前生鮮電商已經

成為了冷庫需求的重要增長點，生鮮電商的發展也將繼續推動食品冷

庫需求的增加。此外，在“調豬”轉“調肉”的大趨勢下，肉產品冷

庫需求的增長也將成為行業發展的重要看點。

冷庫是冷鏈物流中最重要的基礎設施，從中長期來看，我國冷庫

建設升級步伐加快，有利于市場格局的改善。

第三章市場分析、調研

一、冷庫行業分析

在冷鏈物流中，冷庫起到的節點作用明顯。以農產品的流通舉例,

從田間到餐桌的整個供應鏈條中，冷庫可以說是最重要的流通節點，

也是企業最重要的業務載體。但早前，由于市場需求不足，我國冷庫

發展的情況一般，在商品流通過程中，有些地方的冷鏈基礎設施不健

全，冷庫或冷柜設備并不完善。

不過，近年來，伴隨著冷鏈物流的成熟，我國冷庫在總容量等方

面取得了較為明顯的進展。根據中物聯數據，2013年全國冷庫總容量

為24n萬噸，折合6027萬立方米；到2017年全國冷庫總容量相比

2013年已經翻番，達到4775萬噸，折合H937萬立方米，同比增長

13.7%,2013-2017年復合年均增長率為18.63%0

我國冷庫產業雖然在近年取得了長足的進步，但是與發達國家相

比，仍然處于較低水平，尤其是人均冷庫擁有量方面，我國仍然比較

落后。我國目前冷庫總量已經與美國持平，但人均擁有量只占美國的

1/4；日本冷庫總量約為3300萬立方米，人均冷庫擁有量是我國的3

倍；德國人均冷庫水平是我國的2.5倍；法國是我國的2倍；荷蘭是

我國的1.5倍。

雖然冷庫總容量近年來不斷增長，但是區域分布不平衡的問題仍

然比較嚴重。2017年華東、華東、華中、華南區域的冷庫容量占全國

冷庫總容量的的比值分別為43.6%、15.88%、15.11%,11.36%,而承擔

全國大部分生鮮農產品批發的西南和西北區域合計占比僅14.02%,缺

乏原產地區域化生產冷鏈體系建設。

從人均冷庫容量來看，上海、天津、北京三個直轄市人均冷庫保

有量位列前三，分別達1282噸、1091噸、725噸；而重慶的人均冷庫

保有量僅430噸，差距明顯。不過，判斷一個地區冷庫水平高低不能

僅看冷庫的絕對總量，也要看該地區的人口數量以及區域性特征（是

產地還是銷地）。新疆、寧夏的冷庫容量相比其他省市較少，但由于

這兩個地區的人口數量并不多，因此這兩個地區的人均庫容仍排在全

國中上等水平。

目前我國各類產品使用冷庫的占比情況是，果蔬和肉制品占比最

高，分別為30%和24%,兩者合計占比超過50%；水產品占比為17%。

果蔬產品因為銷量巨大，在冷庫市場占據30%的比重并不算高，其中主

要以櫻桃、葡萄、楊梅這類高價值水果和冷凍蔬菜為主。

而目前乳制品使用冷庫僅占6%,比重很小。可以預見，隨著消費

能力的升級，生鮮電商帶動乳制品、水產品以及高價值水果的銷量，

未來乳制品的冷庫占比會有所提高，果蔬產品和水產品的冷庫占比會

進一步提高。

冷庫可以按照其使用目的、使用場景以及使用主體的不同分為交

易型和周轉型兩種類型。

交易型冷庫涵括“冷鏈物流園區”、“農批市場”等，這種類型

冷庫的優勢在于使用的土地多是自有土地，并且規模大、集中度高，

融資能力很強。但同時，缺點也依舊明顯，自動化程度低、建造水平

偏低等。

周轉型冷庫涵括“第三方倉儲”、“配送中心”、“中央廚房”

等，這種類型冷庫的優勢在于其自動化水平高，建造水平高，能夠提供

增值服務以及供應鏈管理服務。缺點在于土地是租用的，存在一定的

限制，而且單體規模偏小、集約化程度較低，進而導致融資能力較差

和冷庫網絡不夠健全等。

按照“生產地”和“銷售地”來區分冷庫，可以把區域分撥型、

城市配送型以及市場型冷庫歸類為“銷售地”冷庫，產地型冷庫和生

產型冷庫則歸類為“生產地”冷庫，區域分撥型、城市配送型冷庫、

市場型冷庫占比分別為20%、27%和13%,即“銷售地”冷庫合計占比

為60%,但“生產地”冷庫合計占比僅24%。說明當前冷鏈“產地一公

里”水平比較薄弱，田間地頭冷庫、預冷間等有很大的發展空間。

二、冷庫市場分析預測

冷庫由于其應用場景的特殊性，所以在結構型式、功能定位、保

溫體系、貨品類型等諸多方面與普通倉庫存在很大差異。

一是采用砌塊和鋼筋混凝土結構加保溫建造的土建冷庫，優點是

堅固、承重高、壽命長，防火和耐久性好，但是施工期長，有效容積

也比較低。根據中冷聯盟數據顯示，在我國，土建型冷庫仍舊引領行

業潮流，占比為70.3%。

二是輕鋼結構加裝配式冷庫型式，裝配式冷庫近年來有了很大的

發展，在中小型冷庫建造中應用廣泛，占比為21.6%。鋼結構冷庫則具

有建設周期短、容量空間大、使用靈活、便于實現自動化等優勢。

三是土建或鋼混結構加裝配式冷庫，這種結構一定程度上避免了

以上兩種結構的缺點，近年來應用較多，占比為8.1%。

按照冷庫的溫度可以將冷庫劃分為低、中、高溫冷庫、氣調庫以

及速凍庫。高溫冷庫溫度區間為(-2°?+8°),適合果品蔬菜類保鮮;

中溫冷庫溫度區間為(-23。?-10。)，適合凍結后的食品冷藏；低溫

冷庫的溫度區間為（-30。?-23。），適合凍結水產、禽肉類食品的冷

藏；速凍庫為溫度在-30。以下的冷庫，適合在鮮品冷藏前的快速凍結。

目前，我國低溫庫最多，占比超過七成，達到71.8%；中溫庫其次,

占比12.7%；高溫庫占比10.5%,速凍庫占比0.5%,其他類型占比

4.3%o

與普通倉庫相比，冷庫的建設成本及運營費用高昂。普通的鋼結

構倉庫造價約400元/rtf,土建庫造價約300元/rtf,而中端裝配式冷

庫（對應鋼結構倉庫）造價為5000元/itf,中端土建冷庫造價4000元

/m2,冷庫造價是普通倉庫的10倍不止。按照容積為3000噸的中端冷

庫來測算，土建庫的建造成本約為153.3萬元，裝配式（即鋼結構冷

庫）造價約為191.58萬元。

目前使用較多的是土建冷庫和裝配式冷庫，這兩種冷庫由于建設

原材料和保溫材料的差異，建造成本差異較大，總體來說，輕鋼結構

加裝配式冷庫的造價更高。并且隨著冷庫產品質量的提升，土建冷庫

和裝配式冷庫之間造價的差異也逐漸增加，兩種結構的低端冷庫造價

相差500元/平米，特殊冷庫造價相差2000元/平米。

除了建造成本，冷庫在經營過程中也會產生較大費用。這些費用

主要由電費、折舊費或租金、人力成本和修理費用構成；其中占比最

大的是電費和人力成本，分別占運營成本的45%和40%,折舊費用和修

理費占比較小，分別為7%和8%。冷庫的建設成本和運營成本較高，但

修建完成后通常能夠使用15-20年，盈利周期長；并且目前我國冷庫

整體供求關系是供不應求，冷庫出租率在100-120%。從冷庫出租價格

來看，冷庫價格比較高的城市主要有南京、北京、上海、昆明、?？?

價格偏低的城市主要有濟南、合肥、銀川、太原等，其他城市價格相

差不大。

不過，值得注意的是，冷庫的使用需求及價格變化有明顯的季節

性。例如，二季度入夏以后，北京及其周邊地區天津，上海及其周邊

地區杭州，廣州等地，由于人口密集、消費需求高，冷庫供不應求，

租金價格會有明顯的上浮。

第四章產品規劃

一、產品規劃

（一）產品放方案

項目產品主要從國家及地方產業發展政策、市場需求狀況、資源

供應情況、企業資金籌措能力、生產工藝技術水平的先進程度、項目

經濟效益及投資風險性等方面綜合考慮確定。該項目主要產品為冷庫,

具體品種將根據市場需求狀況進行必要的調整，各年生產綱領是根據

人員及裝備生產能力水平，并參考市場需求預測情況確定，同時，把

產量和銷量視為一致，本報告將按照初步產品方案進行測算，根據確

定的產品方案和建設規模及預測的冷庫產品價格根據市場情況，確定

年產量為xxx,預計年產值4682.00萬元。

（二）營銷策略

項目承辦單位計劃在項目建設地建設項目，具有得天獨厚的地理

條件，與XX省同行業其他企業相比，擁有“立地條件好、經營成本低、

投資效益高、比較競爭力強”的優勢，因此，發展相關產業前景廣闊。

通過以上分析表明，項目承辦單位所生產的項目產品市場風險較低，

具有較強的市場競爭力和廣闊的市場發展空間，因此，項目產品市場

前景良好，投資項目建設具有良好的經濟效益和社會效益，其市場可

拓展的空間巨大，倍增效應顯著，具有較強的市場競爭力和廣闊的市

場空間。

產品方案一覽表

序號產品名稱單位年產量年產值

1冷庫A單位XX2106.90

2冷庫B單位XX1170.50

3冷庫C單位XX702.30

4冷庫D單位XX374.56

5冷庫E單位XX234.10

6冷庫F單位XX93.64

合計單位XXX4682.00

二、建設規模

（-）用地規模

該項目總征地面積15080.87平方米（折合約22.61畝），其中：

凈用地面積15080.87平方米（紅線范圍折合約22.61畝）。項目規劃

總建筑面積20359.17平方米，其中：規劃建設主體工程14294.41平

方米，計容建筑面積20359.17平方米；預計建筑工程投資1508.46萬

yGo

（二）設備購置

項目計劃購置設備共計96臺（套），設備購置費1340.34萬元。

（三）產能規模

項目計劃總投資4857.39萬元；預計年實現營業收入4682.00萬

yGo

第五章項目選址

一、項目選址原則

場址選擇應提供足夠的場地用以滿足項目產品生產工藝流程及輔

助生產設施的建設需要；場址應具備良好的生產基礎條件而且生產要

素供應充裕，確保能源供應有可靠的保障。

二、項目選址

該項目選址位于XXX經濟新區。

園區為當地四大經濟園區之一，2006年經國家發改委批準為省級

經濟園區。園區核準面積60平方公里，概念規劃面積40平方公里，

截止2016年12月，園區投產、在建及合同的工業項目達167個，總

投資60億元，已投資30億元。園區是1999月被省政府批準的省級園

區。園區規劃面積15平方公里。全區工業企業300家，其中“三資”

企業65家，骨干企業20家，工業總產值80億元，比上年增長H.3%。

園區始終把招商引資工作放在首位，2016年利用外資6000萬元，今年

到位境外資金8500萬元，建成和正在建設的合資項目25個。

三、建設條件分析

項目周邊市場存在著巨大的項目產品需求空間，與此同時，項目

建設地也成為資本市場追逐的熱點，而且項目已經列入當地經濟總體

發展規劃和項目建設地發展規劃，符合地區規劃要求。項目周邊市場

存在著巨大的項目產品需求空間，與此同時，項目建設地也成為資本

市場追逐的熱點，而且項目已經列入當地經濟總體發展規劃和項目建

設地發展規劃，符合地區規劃要求。

四、用地控制指標

五、用地總體要求

本期工程項目建設規劃建筑系數60.01%,建筑容積率1.35,建設

區域綠化覆蓋率5.16%,固定資產投資強度185.09萬元/畝。

土建工程投資一覽表

占地面積基底面積建筑面積計容面積

序號項目投資(萬元)

(m2)(m2)(m2)(m2)

1主體生產工程6398.376398.3714294.4114294.411165.02

1.1主要生產車間3839.023839.028576.658576.65722.31

1.2輔助生產車間2047.482047.484574.214574.21372.81

1.3其他生產車間511.87511.87829.08829.0869.90

2倉儲工程1357.501357.503942.093942.09233.66

2.1成品貯存339.38339.38985.52985.5258.41

2.2原料倉儲705.90705.902049.892049.89121.50

2.3輔助材料倉庫312.23312.23906.68906.6853.74

3供配電工程72.4072.4072.4072.404.83

3.1供配電室72.4072.4072.4072.404.83

4給排水工程83.2683.2683.2683.264.32

4.1給排水83.2683.2683.2683.264.32

5服務性工程859.75859.75859.75859.7550.96

5.1辦公用房438.36438.36438.36438.3621.62

5.2生活服務421.39421.39421.39421.3929.92

6消防及環保工程242.54242.54242.54242.5416.17

6.1消防環保工程242.54242.54242.54242.5416.17

7項目總圖工程36.2036.2036.2036.200.43

7.1場地及道路硬化2330.85446.28446.28

7.2場區圍墻446.282330.852330.85

7.3安全保衛室36.2036.2036.2036.20

8綠化工程944.8333.07

合計9050.0320359.1720359.171508.46

六、節約用地措施

土地既是人類賴以生存的物質基礎，也是社會經濟可持續發展必

不可少的條件，因此，項目承辦單位在利用土地資源時，嚴格執行國

家有關行業規定的用地指標，根據建設內容、規模和建設方案，按照

國家有關節約土地資源要求，合理利用土地。

七、總圖布置方案

（一）平面布置總體設計原則

達到工藝流程（經營程序）順暢、原材料與各種物料的輸送線路

最短、貨物人流分道、生產調度方便的標準要求。

（二）主要工程布置設計要求

項目承辦單位項目建設場區道路網呈環形布置，方便生產、生活、

運輸組織及消防要求，所有道路均采用水泥混凝土路面，其坡路及彎

道等均按國家現行有關規范設計。項目承辦單位在工藝流程、技術參

數和主要設備選擇確定以后，根據設備的外形、前后位置、上下位差

以及各種物料輸入（出）、操作等規劃統一設計，選擇并確定車間布

置方案。

（三）綠化設計

場區植物配置以本地區樹種為主，綠化設計的樹木花草配置應依

據項目建設區域的總體布置、豎向、道路及管線綜合布置等要求，并

適合當地氣象、土壤、生態習性與防護性能，疏密適當高低錯落，形

成一定的層次感。場區綠化設計要達到“營造嚴謹開放的交流環境，

催人奮進的工作環境，舒適宜人的休閑環境，和諧統一的生態環境”

之目的。投資項目綠化的重點是場區周邊、辦公區及主要道路兩側的

空地，美化的重點是辦公區，場區周邊以高大喬木為主，辦公區以綠

色草坪、花壇為主，道路兩側以觀賞樹木、綠籬、草坪為主，適當結

合花壇和垂直綠化，起到環境保護與美觀的作用，創造一個“環境優

美、統一協調”的建筑空間。

（四）輔助工程設計

1、消防水源采用低壓制，同一時間內按火災一次考慮，室內外均

設環狀消防管網，室外消火栓間距不大于100.00米，消火栓距道路邊

不大于2.00米。投資項目用水由項目建設地給水管網統一供給，規劃

在場區內建設完善的給水管網，接入場區外部現有給水管網，即可保

證項目的正常用水。投資項目采用雨、污分流制排水系統，分別匯集

后排入項目建設區不同污水管網。

2、項目擬安裝使用節水型設施