某廣場專供沃爾瑪招商說明書

區域零售市場空間巨大，市場需要沃爾瑪

岱山本地連鎖商業只是初始階段，且以中小品牌居多，以本土商家為主導。而岱山日達廣場處于岱山城市中心，還是老城區、新區與本島各鄉鎮的交匯點，三個區域人口都可便利到達，潛在購買力巨大；岱山作為海島城市，四周都是海，周邊環山，城市可擴容的機會小，潛在的商業物業競爭較小。長和路作為岱山城區唯一的主干道，在未來將發揮極為重要的作用，而日達廣場作為岱山城市商業網點規劃的重中之重，其嶄新而全面的業態、現代而先進的服務理念，城市唯一而不再出現的綜合購物休閑中心，輻射人口在15萬左右，因為像岱東、東沙、岱西等鄉鎮目前基本無真正意義上的購物場所，經常會到縣城購物與消費，將是岱山建筑地標，消費風向標，城市化發展的一個名片。更重要的是，由于岱山城市現有的中心商圈是自然形成的，主要由傳統的服裝類業態構成，缺乏餐飲、休閑、娛樂等配套設施，商圈的功能比較單一，不能滿足當地潛在的消費需求。

引言

中國的城市化需要沃爾瑪去抓住機遇，迎接新的轉型社會化基于岱山城市現狀及未來成長潛力，我們將岱山日達廣場定位為岱山的城市生活中心，以多樣性的業態來消化和激活這一大型商業設施。結合當地的消費水平，在其中提供全部必要性的綜合性業態，以超市、電器作為核心主力店，以主題街區的形式安排服裝、餐飲及服務類業態店鋪，使人們未來可以在此方便的完成購物、聚會、美食、娛樂、觀景等一系列活動。沃爾瑪作為全球知名的世界五百強品牌企業，從1996年深圳店開業以來，就不斷向外延伸，到目前在中國約有146家店，從早期的特區到省會城市，從進入安徽蕪湖的三線城市到現在華東、華北、華中、東北的中小城市快速發展，其歷程一方面是沃爾瑪發展的需要，同時也見證了中國城市化發展的一個縮影。隨著城市化發展的一個過程，中國一二線城市的商業不斷飽和，甚至部分城市有商業開發量過度的跡象，市場的空間與潛力相對縮小，而正處于發展強勢的三四線城市，其良好的機遇必將在中國經濟舞臺展現出強大的活力。

歷史數據顯示，中國城鎮化率以每年大約一個百分點的速度提高。2002年至2005年的城鎮化率分別為：39.1％、40.5％、41.8％、43％。據預測，2010年前后，中國城市化率將超過發展中國家平均水平，到2030年將達到60.5%，高出發展中國家平均水平3.4個百分點。隨著城市化不斷增長，大城市產業與勞動力的逆向轉移，三四線城市經濟高速發展，居民消費力與購買需求日益上升，為我們商業項目的開發帶來了百年難得的機遇。一個企業的持續發展必須在保持原有的產業布局外，更重要的是要有一個開拓進取的空間與平臺，所以從未來發展的軌跡來看，我們沃爾瑪將以多年的儲備與實力，在中國城市化發展機遇的推動下，迅速搶占布局中國中國眾多的三四線城市，因為三四線城市的城市角色既承擔著一二線城市的產業轉移與人口流動，又吸附著下級鄉鎮人口與財富的不斷向上轉移，就像一個扁擔，中國有九億農民在期待著城市化，未來將擔負著重要的歷史機遇，但目前眾多三四線城市商業基礎較為薄弱，其連鎖品牌商業更為缺少，正是我們商家與開發企業搶占與發展的時機，這也是今天我們日達公司希冀與貴公司達成合作的一個契合點。第一章：岱山總體分析1、地理位置2、人口區域環境3、經濟發展4、消費力（三江、華之友）5、城市發展規劃一、地理位置

岱山縣地處浙江北部沿海舟山群島中部，長江、錢塘江口外南端，杭州灣外緣、背靠滬、杭、甬大中城市。全縣島嶼呈西南――東北走向，以岱山島為中心，諸島嶼呈“X”型分布。東西長約169.6公里，南北寬約57公里，由404個島嶼組成。全縣總面積5242平方公里，其中陸地面積326.5平方公里（其中潮間帶灘涂面積57.4平方公里），海域面積4916平方公里。岱山區域位置有著特殊重要性，一是占據我國沿海南北航線與長江“黃金水道”、“T”型交匯的咽喉要沖，面向西太平洋經濟帶，國際航線穿越縣境；二是位于富庶發達的長江三角洲前沿門戶，可以憑借長江流域雄厚的經濟和科技實力帶動自身發展；三是對亞太諸強呈扇形輻射之勢，與西太平洋重要貿易港口城市香港、臺中、長峙、釜山等構成近乎等距離的海運網絡，適合建成國際海運和江海聯運的中轉站。二、城市人口增長趨勢與環境概述

岱山島（包括高亭、東沙、岱東和岱西）陸地面積104.97平方公里，為舟山第二大島，省級風景區岱山。高亭是岱山縣的縣城鎮，總面積87.88平方公里，其中陸域面積52.96平方公里，全鎮擁有常住人口6.6萬人，外來新居民2.1萬人。

近年來，隨著竹嶼新區、山外山相繼開發，使縣城建成面積由2003年3.6平方千米，現在拓展至6.68平方千米（新區在3.8平方千米）。本案2公里半徑人口總量在8萬左右。再加上本島的東沙、岱東、岱西和靠近的長途，人口已經超過15萬了。作為海島縣城，近年來總人口一直保持在20萬左右，這兩年隨著船舶工業、海產品旅游服務業的逐步發展，岱山外來流動人口的幅度逐漸增大，下文還有岱山各區域人口的詳細說明，這里就對高亭鎮及本島其它鄉鎮人口規劃與趨勢做闡述。岱山作為一個海島城市，人口總量與大陸有所區別，但是海島的消費又具有一個顯著的特征，那就是消費的高度集中性，所有的消費都集中在縣城，也就是高亭鎮，因此人口的消費向心力比較大，我們也可以分大到本島，小到高亭鎮兩個方面來考慮，對于一個國際品牌來說，其品牌號召力是非常強大的，同樣消費的吸引力也是巨大的。岱山本島含高亭鎮（縣政府所在地）、岱東鎮、岱西鎮、東沙鎮，此外還有僅靠的長涂鎮，根據岱山“大島建。小島拆”的方針，岱山周邊小島的居民會慢慢回到高亭本島生活居住就學，目前新區的房子相當大的一部分客戶就是下面鄉鎮和周邊小島的居民購買的。根據下表可以看出岱山本島（含長涂鎮）在2011年人口將在15.2萬人，具體如下：岱山縣各區域人口及全縣人口發展趨勢表項目2011年2015年人口（萬人）人口（萬人）全縣人口2224高亭鎮8.19岱東鎮1.51.6岱西鎮1.72.1東沙鎮22.1淺藍色小計13.314.8長涂鎮1.92岱山本島消費人口合計15.216.8衢山鎮5.96.1秀山鄉0.91.1三、經濟發展1、GDP和人均GDP

岱山近幾年GDP的增速平均約15%，預計2010年GDP超100億元，經濟發展勢頭比較明顯，后勁較足。按照一般慣例，當人均GDP達到4400美元以上時，超越商業范疇的廣義商業如ShoppingMall、旅游地產、物流等綜合商業形態開始出現。從這個角度來看，岱山的商業明顯發展不足，08年人均超6000美元，正是大型綜合超市和百貨興起之時，而岱山現在卻沒有商業規模化。2、社會消費與市場成交

2008年社會消費品零售總額24.50億元，比上年增長19.5%；其中城鎮消費品零售額14.46億元，增長20.1%，農村消費品零售額10.03億元，增長18.6%。分行業看，批發和零售業零售額22.45億元，增長18.3%。近年來岱山市場活躍,購銷兩旺,社會消費品零售總額持續保持快速增長態勢,城鄉市場均衡發展,社會消費品零售總額保持年均15％的增幅，城鎮消費品零售總額增長較快。預計到“十一五”末，社會消費品零售總額達到30億元。3、居民生活與儲蓄2008年城鎮居民人均可支配收入20126元，比上年增長11.8%；預計“十一五”末，城鎮居民人均可支配收入達到23600元以上，城鎮居民人均消費性支出11861元，增長11.7%，恩格爾系數為38.7%。

2008年金融機構各項存款余額74.26億元，比上年末增加15.06億元；其中企業存款余額24.44億元，增加1.19億元；城鄉居民儲蓄存款余款41.84億元，增加9.20億元。城鄉居民人均儲蓄存款余額是居民家庭金融資產構成的主要部分。居民儲蓄存款余額的多少不僅能反映出居民家庭的生活水平，更能體現一個地區的經濟水平和富裕程度。近年來，岱山積極實施項目帶動戰略和工業強市戰略，不斷提升壯大船舶、玩具、水產、旅游等產業，城鄉居民人均儲蓄余額在2004年就突破萬元大關，近年來又持續保持穩步增長勢頭，說明家庭的消費升級有一定的貨幣基礎，居民存款余額的過高也說明岱山消費市場缺乏活力，需要一定的刺激消費。4、民用汽車2008年全縣民用汽車擁有量4045輛，比上年末增長26.6%。5、旅游方面預計“十一五”末，旅游人數達到190萬人次，年均遞增20.0%。旅游產業的快速發展帶來了經濟和社會的大進步，同時，快速發展的經濟與人文也促進了旅游人數與收入的提高。未來的岱山旅游將會更是一片廣闊的天地。6、城市主要產業岱山的主要產業以船運、海產品加工、玩具、化纖制造、電機制造、旅游業為主，2008年六大主導行業（船舶修造、水產加工、玩具制造、汽配制造、化纖制造）實現總產值116.29億元，比上年增長50.4%，占全部工業的81.1%，比上年提高5.7個百分點。2008年招商引資共登記項目19個，合同利用資金17.43億元，實際到位資金3.93億元。主要企業有日本常石集團、亞洲最大的修造船廠——金海灣。

四、商業網點規劃

規劃期內實現如下總體目標：（1）2011年，社會消費品零售總額達到37.43億元，比2008年增長53.4%。2015年，社會消費品零售總額達到71.95億元，比2011年增長92.2%，如下圖所示：年份消費品零售總額（單位：億元）增長率（%）200720.5116.00200824.5019.50200928.2015.00201032.2714.00201137.4314.50201243.8015.00201351.2415.00201460.4615.00201571.9516.00

岱山縣社會消費品零售額增長率發展預測圖岱山縣社會消費品零售總額預測圖（1）“一圈”——老城區商業圈以長河路和蓬萊路的交叉口為中心，輻射半徑300米的區域。包括了時代廣場、長河路及安瀾路等重要區塊。按照該區塊的功能特點，該商圈將成為岱山縣老城區商業發展的一張形象名片。采取分塊、分段、分期建設的方式，對該區塊進行改造提升。這一商圈將建成為一個集休閑、購物、餐飲和旅游接待功能為一體的老城區核心商業區域。結合該中心商業圈的區位特點和功能定位，鼓勵引進文化娛樂設施、特色百貨店、專業店、專賣店、酒店、賓館、ATM取款機等，并適度引進超市、便利店、自動售貨機、大型專業店等。（2）“兩線”——長河路商業街、安瀾路休閑步行街長河路與蓬萊路、安瀾路交叉口，現有華僑飯店、華之友超市、三江超市等大中型商業網點，但就該商業圈的長河路段整體看來，還是以小飯館、便利店、旅店等為主，因此有待進行升級，引入品牌連鎖店、專賣店、中型超市、酒店等。其中，長河路嘉和園西側區塊（日達廣場）將按照寧波“天一廣場”模式改造，輻射人口在15萬左右，因為像岱東、東沙、岱西等鄉鎮目前基本無真正意義上的購物場所，經常會到縣城購物與消費，規劃對該地建筑及附近破舊老建筑實施拆除和改建，充分發揮區位優勢，擴展商業空間，集中若干商家進駐經營，形成集聚規模效應。在網點設置上，鼓勵興建各類多層商業建筑、星級酒店、大型百貨等。

（2）2011年，主要商貿業增加值（商品批發和零售業、住宿和餐飲業等）達到10.67億元，分別占第三產業增加值和全縣GDP的比重為24%和8%；2015年主要商貿業增加值達到19億元，分別占第三產業增加值和全縣GDP的比重為26%和9.5%。（3）2011年，全縣人口規模預計為22.0萬，平均每千人擁有零售商業網點營業面積770平方米。2015年，全縣人口規模預計為24.0萬，平均每千人擁有零售商業網點營業面積870平方米。岱山縣人均商業網點面積表項目20112015人口（萬人）商業網點面積（萬m2）人均商業網點面積（m2/千人）人口（萬人）商業網點面積（萬m2）人均商業網點面積（m2/千人）全縣鎮22.016.9477024.020.865870高亭鎮8.16.488009.08.10900衢山鎮5.94.728006.15.49900長涂鎮1.91.4257502.01.70850秀山鎮0.90.6757501.10.935850岱西鎮1.71.197002.11.68800東沙鎮2.01.47002.11.68800岱東鄉1.51.057001.61.28800隨著海洋經濟的發展，近年來岱山縣商業網點布局正處于快速發展、調整整合、繼續擴張的發展階段，整個商業網點體系變化幅度大、調整范圍廣，正在逐漸趨于完善、健全。但當前的網點布局仍存在一定的不足。（1）商業業態布局不均衡岱山縣現有商業布局主要分布在高亭鎮，其他鄉鎮如岱東、岱西、衢山等地的商業業態分布相對不足，導致這些鄉鎮的居民必須經常到縣城來購買日常用品。（2）零售市場集中度較低目前岱山縣零售商業集中度比較低，屬低集聚產業。市場集中度過低，說明市場上存在過多的中小型企業，這樣容易造成過度競爭，并產生市場競爭的無序性；同時企業的競爭力和抗風險能力較低，無法抵御外界的競爭。在未來的幾年內，岱山縣應鼓勵發展大型零售企業，形成規模影響力，這樣才能與國內及國際上著名零售業展開競爭。（3）連鎖業有待快速發展目前岱山縣零售商業連鎖集中度的比重還不是很高，小型商業業態仍以傳統模式為主，但連鎖業已經展現了迅速發展的苗頭。從連鎖經營初衷和追求規模效益角度出發，未來岱山縣連鎖業必將引發激烈的競爭，在競爭中通過資產重組，實現優勝劣汰，最終達到較高的產業集中度。縣級商業中心——老城區商業中心經過多年的商貿業發展和文化積淀，以蓬萊路、長河路和康嘉路組成的“

”型區塊，以及三條路向外延伸所形成的商業聚集區，已成為岱山縣內輻射整個縣域乃至周邊地區的商貿聚集區域。縣級商業中心建設的目標：以新建長河路嘉和園西側區塊（日達廣場）為基礎，以“”型核心商業區建設為目標，以長河路和安瀾路建設為重點，將老城區商業圈建設為集購物、休閑、旅游、商務、辦公于一體，路網布局合理、業態結構協調、生態環境優美的縣級商業中心。規劃期內，老城區商業中心的商業設施將不斷提升改進，功能不斷完善，商業核心地位不斷加強。其具體內容及發展路徑可以表述為：“一圈兩線多點”。

五、消費力分析名稱位置面積年營業額三江時代廣場二樓6000方8000萬華之友長河路華僑大酒店旁3000方4000萬六、岱山城市規劃

依托資源優勢，發展海洋經濟，建設海洋經濟強縣，全面提升縣域綜合實力，是岱山今后發展的必由之路。“十一五”及今后一段時期，岱山發展空間的布局是：以建設現代化旅游港口城市為目標，以打造大交通網絡為軸線，以中心城鎮為依托，以推進基地建設為載體，堅持城鄉統籌，均衡發展空間，調整優化產業布局，形成“一軸兩翼”的總體布局框架。一軸：岱山島-長涂島。東部，以建設竹嶼新區為重點，推進新區延伸，成為具有一定規模的集行政、商貿服務、旅游和居住為一體的綜合區；承接新區輻射，加快把岱東建設成為濱海旅游集中區域。南部，通過建造連島橋梁和環島公路，把江南山、山外山等小島與縣城連接起來，建成休閑度假和文化娛樂區，發展海洋旅游業；通過改善水上交通條件，使長涂島與縣城一體化。西部，以擴大岱山省級經濟開發區(岱西船舶修造業基地)為重點，發展臨港工業。北部，通過東沙新鎮市政建設、建設特色博物館、拓展岱北工業基地等舉措，發展海洋旅游業和特色制造業。北翼：衢山島。“根據衢山島區位條件和資源優勢，充分利用洋山深水港開港和寧波-舟山港口一體化建設的契機，加快港口開發，建設海上物流基地。推進船舶修造業建設，積極開發風能資源，發展海洋旅游和海景房產，拓展集鎮空間，建設成為岱山經濟文化次中心鎮和國際海員活動中心。南翼：秀山島。“十一五”期間，以良好的港口資源為依托，大力發展以常石集團為龍頭的船舶修造業；大力發展以海景房產為突破口的海洋旅游業，著力打造濱海休閑度假基地。通過優化空