美洲故事【2021年東區營銷思路】StrategyAd.Planning發展商：德普置業日期：2021年3月4/18/2025前言美洲故事工程在市場已獲得了社會及客戶的高度認可，也取得了良好的經濟效益；那么接下來的工作，不僅需要我們及時完成銷售任務，也需要通過本工程的“影響力經濟〞為企業品牌進行遠景設計，使德普置業在高端住宅市場開發過程中，開創出更高更強的“產品影響力，行業影響力，品牌影響力及社會影響力〞！4/18/2025Part1

營銷方向分析

4/18/202501市場環境剖析Thespiritofmarketing①宏觀經濟及長沙房地產市場分析②長沙別墅市場分析③競爭對手鎖定及競爭優勢分析4/18/2025

日本GDP增幅在97年亞洲金融風暴后僅下跌1年即反彈，但直到第3年才反彈至97年水平

97亞洲金融風暴使香港經歷3年下跌后反彈

受4萬億的經濟刺激影響，經濟可能出現反彈，但卻非真正的好轉宏觀經濟4/18/2025中國行業研究網09年6月19日得出如下調查結論：〔中國內地受訪者均為30歲至55歲之間、月收入12000元以上或擁有50萬以上流動資產的人士〕2、房產也繼續受到內地富裕人士的關注，約三分之一的受訪人士表示，他們在未來半年內有購置房產的方案，這也高于亞太區30%的平均比例4/18/2025宏觀市場利空4/18/2025宏觀市場利好4/18/2025宏觀市場克爾瑞對2021年樓市預測：中國房地產經歷了2021年的快速蕭條，之后又演繹了2021年的樓市繁榮，2021年的房地產市場將在大落大起后進入一個平穩階段，表現出“量穩價平〞的走勢全國房市預測：2021年房市調控穩字優先，表現出量穩價平的走勢，但不排除局部城市出現房價和成交量出現下降的可能預測4/18/2025中觀市場長沙樓市：從成交量看，09年3月份以來長沙房地產市場開始回暖，成交量相比08年有較大上升，上半年于5月份到達頂峰期銷售198.3萬平米，下半年10月份最高銷售達156.48平米長沙09年1-10月商品住宅網簽成交量單月走勢成交量4/18/2025中觀市場長沙樓市：從成交價格看，從3月起呈逐步小幅度上升趨勢，上半年于3月份到達高點4118元/平米，下半年10月份到達最高點4290元/平米，長沙09年1-10月商品住宅網簽成交交割單月走勢價格4/18/2025中觀市場長沙樓市2021年預測：順應全國房地產市場大勢潮流，保持“量穩價平〞趨勢預測剛性需求減少：經歷08年蕭條之后，09年長沙市場回暖，下半年“量價緩升〞剛性需求得到大量釋放，預估2021年長沙房地產市場剛性需求有所下降，而主流產品二房、三房市場供給量大增，房價較大幅度上漲可能性較小4/18/2025板塊之爭：多年開展后，別墅工程遍布長沙，由市中心分散開展形成6大競爭板塊，南城板塊依規模及規劃優勢占競爭領先地位目前已經形成了六大別墅板塊…潛在工程主要分布在望城市府、麓南含浦、暮云和南城板塊，共有14個，占所有潛在樓盤的82.4%在售樓盤主要分布在金鷹星沙、南城、望城、麓南、暮云五大板塊，占83.3%其中南城板塊集中別墅工程共11個，形成規模效應南城板塊市中心板塊金鷹星沙板塊麓南含浦板塊望城市府板塊北城板塊別墅市場4/18/2025★格蘭小鎮橘郡米哈斯龍灣國際社區堤亞納灣★★郡原美村二環線盈峰翠邸★東方大院★岳麓山公館★迪亞溪谷★湘江一號★碧桂園威尼斯★別墅市場獨棟產品工程分布：主要獨棟工程18多個，二環以外，位置偏遠，主要集中分布南城、麓南含浦及北城3大板塊美洲故事★★玫瑰園★青竹園★麓山別墅★★閬峰云墅好望谷★汀香十里★天麓★4/18/2025長沙獨棟總體消化量：2021年1-11月長沙主要在售別墅工程中獨棟產品〔含少量雙拼〕銷售約399套項目名稱獨棟總量2009年1-11月銷售獨棟量閬峰云墅37282湘江壹號3120綠城青竹園23350美洲故事7550（獨棟10，雙拼40）好望谷15430岳麓山公館25415卓越麓山別墅11530金科東方大院188龍灣國際260格蘭小鎮2522（獨棟2，雙拼20）碧桂園威尼斯25060郡原美村20017橘郡米哈斯15015合計1903399別墅市場4/18/2025長沙獨棟面積區間及月消化速度：長沙在售獨棟〔美洲故事雙拼+獨棟〕集中在350-500平米，大獨棟消化速度較慢項目名稱建筑面積（萬平米）容積率戶型面積（平米）實收均價（元/平米）銷售速度（套/月）保利閬峰云墅140.35400-50094006-7綠城青竹園1300.25360-800105004-5美洲故事601.19330-60095003-4好望谷7.50.28300-45088002-3湘江壹號951.34350-600100002-3麓山公館200.36300-700110001-2麓山別墅350.58260-50082002-3綠城青竹園湘江壹號保利閬峰云墅麓山公館麓山別墅美洲故事好望谷別墅市場4/18/2025項目名稱08年下半年報價（萬/棟）08年成交折扣09年上半年報價（元/平米）09年上半年成交折扣09年下半年成交折扣保利閬峰云墅400萬起9-95折390萬起82-9折88-94折美洲故事雙拼350萬起獨棟500萬起9-96折雙拼350萬起獨棟500萬起85-9折9-96折綠城青竹園600萬起9-95折450萬起8折以上86-94折好望谷240萬起9-95折280萬起85折以上9-96折麓山別墅雙拼250萬起獨棟350萬起9-95折雙拼250萬起獨棟350萬起8折以上82-88折湘江壹號雙拼260萬起獨棟350萬起9-95折雙拼260萬起獨棟350萬起85折以上92-96折格蘭小鎮蓄客，無報價蓄客，無聯排150萬雙拼280萬獨棟600萬起94-96折97-98折岳麓山公館聯排300萬起獨棟500萬起未開盤，無聯排300萬起獨棟500萬起98-99折98-99折09年獨棟別墅成交價格走勢：上半年獨棟市場為翻開銷售局面，開始實行較大優惠折扣以82-9折成交；下半年市場回暖折扣開始回收以88-94折以上價格成交，報價不變但實收價格有所上升別墅市場4/18/2025長沙獨棟整體供給量：2021年長沙主要在售別墅工程中獨棟產品〔含少量雙拼〕多達1020套，供給量大，獨棟產品競爭劇烈，雙拼產品干擾獨棟市場項目名稱獨棟總量2010年推售獨棟量閬峰云墅372140湘江壹號3126綠城青竹園23380美洲故事7562（獨棟+雙拼）好望谷15480岳麓山公館25452卓越麓山別墅115120金科東方大院189龍灣國際2619格蘭小鎮2580（獨棟+雙拼）碧桂園威尼斯250200郡原美村200102橘郡米哈斯15030合計19031020別墅市場4/18/2025南城板塊獨棟、雙拼2021年供給量：獨棟約332套，雙拼約116套，板塊內獨棟產品競爭劇烈且雙拼產品以較低總價及較低單價干擾獨棟產品2021年10-12月2021年1-12月閬峰云墅龍灣國際橘郡米哈斯美洲故事郡原美村格蘭小鎮獨棟56棟洋房60套、聯排80套、獨棟4套聯排12套、雙拼共約8套、獨棟14套疊加別墅15套在售普宅雙拼20套，獨棟25套獨棟140棟聯排100套，雙拼60套，獨棟20套聯排80套、獨棟19套雙拼46套，獨棟16套聯排40套、雙拼10套、獨棟30套獨棟102套別墅市場4/18/2025獨棟別墅市場2021年走勢預估：受供給量遠大于需求量、雙拼干擾及市場大勢因素影響，預估獨棟市場對外報價仍然保持不變，但折扣可能進一步回收，實收價格稍有上漲別墅市場預測供需分析：2021年長沙主要在售別墅工程中獨棟產品〔含少量雙拼〕多達1020套，供給量大，而根據2021年消化約399套的需求量來看，供給量遠大于需求量市場大勢：2021年長沙市場將以穩為主，價格不會有較大幅度上升雙拼干擾：2021年長沙雙拼別墅產品供給加劇，將以較低總價及單價干擾獨棟市場4/18/2025區域開展情景：南城及暮云板塊——長株潭融城規劃核心地段，該區域具有廣闊開展前景，目前別墅樓盤多板塊素質交通：目前芙蓉路、韶山路、湘府路、萬家里路等多條公路相通，大脫機場具備一定的空運能力、交通體系較完善，未來地鐵一號線的開通，交通更加完善。配套：該區域紅星商圈較成熟，配套齊全景觀：天際嶺森林公園、省植物園代表樓盤及板塊產品特征保利·閬峰別墅、比華利山、橘郡、托斯卡納、美洲故事、格蘭小鎮、郡原美村、御邦、愿景暮云工程、中信新城以復合別墅為主，兼有保利·閬峰別墅純獨棟以及美洲故事純別墅工程，別墅檔次較高，同類別墅較多，別墅盤競爭較大板塊主力客源分析紅星商圈、東塘商圈的經營業主，株洲、湘潭市區的高收入群體，省政府、天心區等機關單位高級公務員南城-暮云板塊4/18/2025區域開展優勢：城南及暮云板塊開展低密度產品的優勢已經逐步凸顯：區域、交通、環境的三重疊加，客戶認可度高暮云距長沙、株洲、湘潭三市均為18公里，距省政府新址6公里

市中心湘潭株洲生態綠地中信新城生態動物園交通優勢〔公路網及輕軌〕湘江風光帶、萬家麗大道、新韶山路等長沙市城市主干道均延伸至暮云鎮，規劃中的四環線繞鎮而過，規劃建設中的輕軌鐵路、武廣高速鐵路及長株潭三市地鐵均在暮云設站停靠。這些路網的規劃上路，迅速為暮云地產開展提供了加速器。區域優勢〔融城核心〕本工程處于長株潭一體化后的核心區域，區域優勢明顯南城-暮云板塊4/18/2025競爭變化：09年本工程競爭對手主要為青竹園、閬峰云墅、好望谷及麓山別墅，2021年競爭面將擴大，郡原美村獨棟產品入市加劇競爭，格蘭小鎮及龍灣國際雙拼產品將進一步干擾獨棟市場綠城青竹園湘江壹號保利閬峰云墅麓山公館麓山別墅格蘭小鎮郡原美村美洲故事好望谷碧桂園威尼斯堤亞納灣東方大院競爭分析龍灣國際2021年競爭分類：主要競爭對手——青竹園、閬峰云墅、好望谷、麓山別墅及郡原美村；次要競爭對手——其他含獨棟產品工程；干擾型競爭對手——市場中面積較大、單價總價較低雙拼產品4/18/2025項目名稱郡原·美村開發商湖南中鍇置業有限公司開盤時間待定（預計2010年初）建筑面積1000000㎡占地面積533336㎡地理位置位于雨花區時代陽光大道489號建筑類別聯排、小獨棟、洋房、山谷高層主力戶型花園洋房80㎡左右兩房、160-180㎡三房；別墅有四種戶型：276㎡279㎡306㎡330㎡，2010年推出約102棟銷售價格目前洋房5500，開盤后提升至7000左右；別墅開盤價格區間在10000-15000容積率1.8綠化率40%后期規劃開發坡地別墅、流水別墅、山谷高層等產品一期小獨棟一期洋房商業局部1、郡原美村——南城大盤總建面100萬平米，含聯排、小獨棟、洋房、高層4類產品；獨棟276-330平米面積較小，價格350-450萬/棟，以環境、品質、山谷別墅為賣點，戶型一般無優勢小結：1、小獨棟填補市場空白，山谷別墅/靠山形成良好居住環境為主賣點價值點：山谷別墅/環境/高品質展示4/18/2025項目開發商湖南嘉盛房地產開發有限公司項目位置天心區芙蓉南路與萬家麗路交匯處項目規模總用地面積近33.3萬平方米，總建筑面積近138萬平方米；項目分2期開發：一期為別墅，含聯排、雙拼、獨棟，二期為高層別墅類型聯排，雙拼，獨棟風格蘇格蘭風情戶型面積聯排220-280㎡；雙拼368㎡；獨棟680-800平米價格開盤：聯排130-150萬，雙拼260-280萬，獨棟600萬以上加推：聯排140-160萬，價格微漲銷售狀況09年5月底解籌推出98套，其中78套聯排、20套雙拼；9月29日加推32套聯排，聯排產品熱銷，雙拼獨棟滯銷；截止目前聯排基本售罄，雙拼獨棟封盤客戶聯排客戶主要以天心區、芙蓉區、雨花區公務員、教師及企業中高層管理人員為主，自住客戶占80%，投資客戶占20%小結：1、以蘇格蘭風情城堡別墅、大盤環境為賣點，總價較低價值點：蘇格蘭風情城堡別墅/大盤環境2、格蘭小鎮——本工程板塊內大盤，蘇格蘭風情城堡別墅，有人工湖景；獨棟產品25套580-800平米600萬以上，雙拼產品98套346-368㎡270-300萬/套4/18/2025項目開發商湖南嘉盛房地產開發有限公司項目位置天心區芙蓉南路與萬家麗路交匯處項目規模用地面積近62萬平方米，總建筑面積近114萬平方米；別墅類型聯排，雙拼，獨棟風格蘇格蘭風情戶型面積一期以洋房及聯排為主要產品，洋房140-200㎡；聯排200-260㎡價格洋房均價約4500元/平米，聯排均價約6500元/平米（前期認籌，洋房交3萬抵6萬，聯排交5萬抵10萬）銷售狀況09年8月線下解籌，推出300套洋房及聯排，當天銷售103套，銷售良好客戶聯排客戶主要以天心區、芙蓉區、雨花區公務員、教師及企業中高層管理人員為主，自住客戶占80%，投資客戶占20%小結：1、“山湖別墅〞，園林展示非常到位2、以內部資源及大盤環境為賣點，總價較低價值點：山湖別墅/大盤環境/性價比3、龍灣國際——大盤、山湖別墅：含洋房、聯排、雙拼及獨棟產品，其中雙拼20套260-300平米，獨棟19套350平米，贈送面積大，價格待定4/18/2025項目開發商湖南保利地產開發有限公司項目位置位于天心省政府以南6公里(芙蓉南路暮云段)

項目規模占地面積583畝，建筑面積約20萬平米；項目分4期開發：共372套，一二期209套，三期107套及四期56套別墅類型純獨棟風格北美建筑風格戶型面積360-668平米價格在售別墅370-668㎡，430-1200萬不等

銷售狀況一二期已基本售馨，09年共銷售117套；目前三期M組團因總價較高而滯銷，現準備推出Q組團共31套客戶本市主要以天心區的客戶為主，客戶購買以自主為主，自住客戶占到了所有客戶的75%小結：1、南城僅有純獨棟社區、但工程周邊配套欠缺，現場包裝導示差，整體物業形象有待提升。價值點：純獨棟社區及工程品質4、保利閬峰云墅——本板塊內高端純獨棟北美別墅社區，有人工湖景；獨棟產品360-668平米總價350—1200萬，附送私家花園贈送面積大，產品性價比較高4/18/2025開發商：湖南青竹湖國際商務社區開發樓盤地址：長沙市開福區青竹湖鎮總建面：130萬多平方米物業形態：獨棟純別墅容積率：0.25綠化率：60%主力戶型:360-1000平米分期情況：3期主打概念：自然之中，完美之居主要賣點：青竹湖高爾夫球場、別墅采用輕鋼結構開發商實力雄厚，經驗豐富，在長沙有一定的品牌知名度；國際著名設計公司擔綱建筑和園林規劃設計，低密度、高綠化率，融入自然生態景觀的大型樓盤。園區環繞已建成的青竹湖18洞高爾夫球場，自然環境優美；地處偏遠，交通不便，生活配套更是缺乏。5、綠城·青竹園純獨棟別墅社區，憑借高爾夫球場的資源與極佳的環境展示，被長沙高端客戶公認為“長沙第一豪宅〞，360-1000平米，但位置偏遠、非城市住宅開展方向1000畝，只供280位尊者馳騁4/18/20256、好望谷純獨棟別墅社區，產品稀缺性高，但是缺乏強勢的自然資源且位置一般，無區域優勢且推廣調性偏低開發商：樓盤地址：長沙市萬家麗北路湘龍路賀龍體校側總建面：7.5萬平方米物業形態：獨棟純別墅容積率：0.28綠化率：40.2%主力戶型:300-450平米分期情況：2期主打概念：城市別墅發現之旅主要賣點：城市純獨棟別墅圈定您的領地原始地貌為一座原生山體，山體中心懷抱一天然溪谷，呈雙龍戲珠狀，風水獨好.工程充分借鑒地中海陽光、休閑和浪漫生活情調，融合西班牙和意大利濃郁的異域建筑風情。工程位居萬家麗北路，到市區和星沙都非常便捷，具備做城市第一居所的生活別墅條件。周邊配套根本成熟4/18/2025競爭工程主打資源、生態環境、產品、概念等，區位、開發商品牌、區域價值等空缺項目名稱主題及形象優勢劣勢綠城青竹園“1000畝，只供280位尊者馳騁”、高爾夫別墅純獨棟別墅社區，憑借高爾夫球場的資源與極佳的環境展示，被長沙高端客戶公認為“長沙第一豪宅”地處偏遠，交通不便，生活配套更是缺乏美洲故事“如何讓兒子對得起這天賦的姓氏”，家族別墅推廣主打“家族別墅”概念，園林產品打造精細，展示到位周邊環境差，臨住交通要到噪音大好望谷“圈定您的領地”、“純獨棟真別墅”純獨棟別墅社區，產品稀缺性高缺乏強勢的自然資源與展示亮點，推廣調性也偏低，影響力不足湘江壹號“千里江山一岸藏”凸顯江景資源及公園資源，原生態概念處于城市北邊，配套缺少，區域價值不足岳麓山公館“岳麓山中的別墅”岳麓山風景區紅線內惟一別墅，資源獨特，市場稀缺度高產品打造粗糙，園林較差，現場展示較差卓越麓山別墅岳麓半山唯此純別墅5000畝白鶴生態自然保護區，岳麓書院、大學城人文環境位置較為偏遠，項目口碑差；產品打造粗糙，園林較差，現場展示較差格蘭小鎮“每個王者都有自己的城堡”融城中心多物業類型組合樓盤，前期推廣力度大，高舉高大產品一般，現場形象與定位有一定差距碧桂園威尼斯“五星級的家”，“水岸別墅”，松雅湖水上公園完善配套，水景，2.5萬畝松雅湖水上公園位置偏遠，質量受懷疑橘郡米哈斯“西班牙國寶小鎮——米哈斯”主打風情及區位價值質量不上檔次，工程進度慢開發商實力受懷疑，推廣調性低競爭優勢4/18/2025目標實現的阻礙：目標實現的時機：市場分析小結4/18/20252021年工程與核心競爭產品走差異化路線，提升產品認知，擴大客源本工程核心競力：競爭啟示核心景觀地段+別墅級成熟社區＋稀缺產品競爭對手點對點策略：競爭項目全年競品閬峰云墅郡原美村好望谷綠城青竹園格蘭小鎮本項目競爭策略社區品質優勢地段物業類型社區品質優勢地段物業類型社區品質優勢地段優勢地段規劃特點物業類型、社區品質、優勢地段競爭對手點對點策略：依靠——核心地段及西區成熟的社區、區隔物業類型，提前蓄客，搶占市場先機競爭策略：4/18/2025客戶分析1、本工程客戶定位2、別墅市場客戶分析3、本工程客戶分析02Thespiritofmarketing4/18/2025工程競爭力市場吸引力功能享受者頂級購置者別墅夢想者重點主攻伺機開拓主動放棄謹慎開發置業能力低高別墅總價萬元100200300400500600700800頂級購買者低高高501、本工程客戶定位4/18/2025客戶分析09年核心客戶特征——社會中堅、

追求生活品質、注重性價比社會上層圈層重品質重品牌重性價比追求舒適度社會上層社會上層社會上層重品質社會上層4/18/2025客戶分析高端客戶普遍以地段為首要考慮要素，注重

圈層傳播，對頂級物業價值區分度不高從市場已成交客戶置業訪談問卷統計分析：4/18/2025補充說明：本工程客群分析

因沒有相關確鑿數據，所以本節略以后再做詳細分析。4/18/202503案例借鑒Thespiritofmarketing①案例分析及案例借鑒4/18/2025成功案例選取原那么：成功定義區域價值，建立新的比價體系，實現價值突破工程成為區域領先者，“量價〞雙贏成功塑造/提升工程〔開發商〕品牌營銷實踐案例借鑒4/18/2025規劃中央公園東南向海景華僑城人文景觀中信紅樹灣西南向海景和蛇口景觀沙河高爾夫球場總占地面積：162653M2總建筑面積：650000M2其中：住宅建筑面積：505100M2會所建筑面積：6000M2幼兒園：6000M2中央廣場：3000M2〔橫跨市政路〕工程分四期開發，其中一期588套綠化率：65%容積率：3.18總車位：3500梯戶比：二梯兩戶，二梯三戶工程概況:中信紅樹灣：重新定義區域，改變比價體系的典型成功案例案例一4/18/2025工程成功模型研究工程背景完成效果區域識別性差：紅樹灣片區與周邊片區無明顯區隔，區域混淆現象嚴重；區域價值：紅樹灣區域具備成為豪宅片區的條件，但是其自身價值未得到客戶的充分認知；區域成熟度低：紅樹灣區域屬于陌生區域，尚未被開發，區域配套及成熟度低；工程核心概念：立工程高端豪宅形象；實現工程高溢價；工程整體的可持續銷售；開發商品牌形象樹立。紅樹灣區域價值得到大幅提升，成為客戶廣泛認可的深圳豪宅區域；工程一期開盤2個月實現4.5億銷售額。4/18/2025營銷方向1：區域的重新定義，實現區域價值提升—灣區物業紅樹灣區域擁有良好的自然環境資源，但配套不完善，區域尚未開發區域特征區域開展階段成功營銷方向初期階段重新定義區域價值，提升形象工程周邊有深圳灣、沙河高爾夫球場、主題公園、待建的中央公園等資源，結合資源，重新定義片區，提出“灣區〞的概念；尋找國外同類型可借鑒案例模式，創立一種全新的物業類型——國際頂級灣區物業，鎖定第一級別豪宅。4/18/2025營銷關鍵2：改變比價體系——國際頂級灣區物業圍繞“國際頂級灣區物業〞的關鍵詞完成工程營銷動作組織酒會、GOLF等上層社會的時尚活動，進行客戶圈層的營銷，擴大影響力，形成口碑傳播。時尚感根據客戶喜好旅游的特點，組織當下流行的自駕游活動，給客戶新鮮體驗。聘請著名樣板房設計公司梁志天進行設計裝修，充分表達現代的高尚生活品質。4/18/2025工程營銷動作提出“灣區物業，比肩全球〞的口號，并將“灣區物業〞注冊，成為工程的專署代名詞，營造工程珍貴、稀缺的區域地位和形象。稀缺感身份感售樓處10米超高大門，氣派、體面，表達工程高端的氣質。現場效勞細致、周到，不僅表達工程效勞品質，更令客戶體驗到尊貴身份感。4/18/2025案例營銷總結：營銷方向營銷動作時尚感身份感稀缺感定義區域定義產品紅樹灣區域擁有良好的自然環境資源，但配套不完善，區域尚未開發客戶圈層的營銷活動梁志天設計樣板間注冊“灣區物業〞10米超高大門表達客戶尊貴的細節效勞玻璃盒子售樓處組織自駕游提出“灣區物業〞的概念國際頂級灣區物業4/18/2025位置：貴陽市南明區四方河路，距貴陽市中心約6公里;規模：總建面約130萬平米，其中森林占地50萬平米；容積率：2；建筑形式：聯排、獨棟、小高層；戶型：高層93~228m2，主力140~160m2，獨棟800m2，聯排333m2建筑風格：地中海歐陸風情開發商：貴陽市宏立城集團；工程概況:山水黔城：擴大區域影響力，實現全國營銷的典范案例二4/18/2025工程成功模型研究銷售情況：07年前三季度銷售2001套，銷售面積32.25萬平方米，獲2007前三季度全國銷售雙料冠軍客戶：貴陽以外客戶超過了42%，其中深圳客戶到達16%以上。區域形勢：區域認知度低，位于城郊，原工業區，區域價值度低；但本工程的景觀資源條件良好，1000畝山體與南明河；營銷問題：工程所在區域對工程銷售目標帶來局限；遵循區域市場正常走勢，僅依賴區域內拉動難以實現工程銷售目標；工程核心概念：“用世界的眼光造房子——在這里與世界沒有距離〞；推廣側重點：對外—貴州這個大區域的區域價值提煉〔文化的/民族的〕，對內—工程的國際化形象；工程背景完成效果4/18/2025營銷方向1：擴大區域的概念——并非就區域論區域，而是改變區域的界定體系，將區域擴大到貴州省這樣一個層級改變區域的評價體系——將貴州這個區域放到整個西部和整個中國來看，提煉其獨特的文化特色和民族特色深圳中信城市廣場，震撼上演原汁原味的綠色原生態貴州風情表演。深圳秋交會貴州風情濃郁的展位深圳一生之城——舞之黔城系列活動工程營銷動作民族感文化感對外形象確定：“民族的貴州，文化的貴州〞區域的重新定義——“西部向黔看、中國向黔看、世界向黔看〞4/18/2025營銷方向2：標簽感對內形象確定：“國際感、標簽感〞簽約希爾頓酒店集團與上島咖啡、海港大酒店、標榜等省內外多家知名品牌舉行了品牌聯盟啟動儀式山水黔城中國黔菜代表團，問鼎中國美食節貴州多彩之窗內設有黔菜館，250種黔菜精品盡可在此品嘗。“情暖山水黔城——打造我們共同的理想家園〞活動，開發商與260多位業主們共同探討、規劃和完善山水黔城的品位生活。4萬m2豪華會所展示園林展示樣板房展示改變比價體系——工程代言城市，樹立工程在城市中的領先地位4/18/2025德國莫扎特交響樂團在山水黔城奏響貴陽新年音樂會國際感迎奧運一周年倒計時盛典眾多明星主場，沸騰全城亞洲時尚大典中日韓三國設計師，30余位冠軍級模特，眾多明星、大使、ceo嘉賓，現場展示貴州風情雕塑、繪畫等工程營銷動作慶祝建軍節而舉行的“大型恐龍化石展〞4/18/2025深度挖掘區域資源價值，站在巨人的肩膀上，形成區域價值的絕對高度。重新定義/放大區域價值，改變比價體系，成為領先者工程成為區域中的標桿或工程代言區域定義區域定義工程國際感身份感標簽感民族感文化感深度挖掘區域和資源，賦予區域乃至工程全新的、超越的、領先的理念改變比價體系，讓工程成為區域領先的產品成功KPI：成功KPI：營銷案例總結4/18/2025案例三深圳公園大地——銷售陷入困境，打造龍崗第一豪宅形象，少量多頻次推售，年度回款15億

工程背景：80萬建筑面積，產品涵蓋別墅到高層，2房到5房，分10期開發低密度大區.2021年3月推出的25席別墅，位于整個社區的正中央，擁有良好的景觀資源，且環境純粹；將到訪客戶必看的樣板房的營銷作用深化,展示具有稀缺性的東西，進行價值互證將客戶已經看了一年的營銷中心重新包裝，常變常新，成為龍崗本地最高端的名利場別墅推廣立勢，同時重新包裝樣板間和營銷中心，月月推新貨效果：別墅推廣立勢后，4月推天瓏郡39棟，5月推37棟，6月推天璟園，9月推高層，均取得比較高的銷售率，最終完成全年銷售任務4/18/2025案例借鑒名品配合展示，強強合作，擴大品牌效應同時增加別墅建筑標準和安全防范標準的情景樣板房4/18/2025案例推導結論案例借鑒：極致展示，提升工程品質區域重新定義，改變比價體系新品頻出，少量多推明星產品起勢4/18/2025打響品牌問題一：如何再次樹立工程頂級物業形象？策略推導解讀：作為美洲故事工程在長沙關鍵的一年在高端別墅市場樹立行業標桿的同時必須擔負起為企業打響品牌的重任策略推導：借助工程明星產品起勢，強勢推廣與千萬級樣板間開放制造市場強有力聲勢，實企業品牌價值最大化4/18/2025快速出貨問題二：面對高總價的獨棟別墅銷售速趨緩，如何實現東區銷售目標及西區尾清盤？策略推導解讀：目前長沙市場供給量充足，而市場消化量缺乏以支撐此銷售目標，客戶認知度較低，必須強勢宣傳，擴大客源策略推導：線上強勢宣傳工程產品優越特性，與競品形成有力區隔，通過媒體及渠道營銷擴大客源，線下包裝明星產品戶型，借助千萬樣板間開放將產品價值極致展示，精準制導擴大圈層客源4/18/2025躲避競爭問題三：面對后期眾多競品入市，產品同質化日趨嚴重如何躲避競爭？策略推導解讀：被眾多工程分流，是否也能分流眾多工程能否有效降低雙拼以較低總價及單價干擾工程潛在客戶策略推導：深度挖掘區域資源價值，形成區域價值的絕對高度；改變比價體系—依靠價格區隔及產品極展示使工程成為市場標桿或工程代言區域4/18/2025Part2

策略及執行

4/18/2025工程價值極致展示，強勢宣傳提升產品認識，精準制導搶占市場，少量多推結合工程及市場狀況，制定本工程的主要策略：營銷執行策略形象策略展示策略客戶策略打造明星產品樣板示范區，樹立頂端豪宅形象；線上媒體組合推廣；線下圈層營銷，全方位鎖定客戶；營銷執行策略打造城市頂級景觀休閑住區，整合合城市最高資源，改變比價體系，成為區域價值標桿；推廣策略擴大精準客源；樹立客戶置業標準4/18/2025品質重塑——借助千萬級別墅樣板間面世，強力建立頂級豪宅物業形象，產品價值極致展示形象策略關健詞：品質升級：重塑美洲故事頂級別墅形象，產品價值極致展示，得到主流客戶高度認可東風借勢：借千萬級別墅產品面世，引發市場對美洲故事高度關注別墅工程形象攻略長沙“千萬級別墅〞頂級別墅=美洲故事4/18/2025差異化競爭：作為長沙稀缺地段獨棟產品，對其低密度的舒適居住價值及產品特性強力宣傳，樹立客戶對不同物業類型的直觀認知，從而改變比價體系工程形象攻略差異化競爭——包裝明星產品戶型，宣傳獨一無二的產品特性，使客戶認知其物業的類型的差異形象策略關鍵詞“千萬級別墅〞美洲故事稀世珍品，獨一無二重塑>借勢>差異化4/18/2025持續熱銷——精準定位，高調入市工程形象攻略形象策略關鍵措施：

極致展示差異化工程定位得業內得天下打造星級效勞典范形象策略關鍵措施：形象策略目標產品價值·高度認可跳脫競爭·引領市場舉辦業內高端酒會宴會邀請業內參觀樣板間預約參觀樣板間樣板間設明星效勞大使制定八大愉悅購房體驗4/18/2025展示配合：優展示區完美展示，工程導視系統、現場包裝支撐高端形象營造高體驗價值的產品和賣展示系統，

讓客戶實實在在感知頂級物業的未來生活展示策略核心價值展示賣場氣氛展示關鍵物料展示會所園林樣板房圍墻看樓通道導視系統宣傳片精裝鑒賞樓書戶型單體模型及戶型折頁體驗式會所，最大限的表達尊貴價值4/18/20254月5月6月7月8月9月10月11月12月3月2月Ⅰ品牌起勢階段Ⅱ工程開盤熱銷階段階段營銷訴求點：關鍵策略：相關活動：事件營銷：將工程與熱點話題嫁接，擴大工程影響力；高調造勢：舉辦產品推介會，提升工程影響力與產品認知圍繞區域價值及產品品質升級進行有力傳播，快速打響品牌全球征名、樣板間設計招標會、邀奧沙利文親臨舉辦世界斯諾克挑賽，再現100多年前汽車工藝——經典老爺車巡展及名車試駕活動結合工程規劃、產品設計，充分傳遞工程賣點與價值；展示先行：開放園林及樣板房示范區，做足展示，展現工程品質；媒體配合：多方位的媒體宣傳，持續制造話題，保持工程熱度；產品發布會、示范區開放、開盤儀式〔9月中旬〕階段性形象提升策略美洲故事“千萬級別墅〞工程價值挖掘，改變比價體系4/18/2025客戶策略精準客戶分級、擴大有效客源、維護老客戶策略

措施新客戶拓展關鍵點：2021重點客戶渠道

1、繼續維護09年工程的有效營銷渠

2、開拓團購及重點開拓銀行、各地商會、車行等渠道利用現有成交客戶及上門客戶資源，再次啟動老帶新，口碑載道傳播工程信息老客戶挖掘利用群眾渠道，分眾渠道，全面撒網，

重點捕魚4/18/2025

推廣策略

線上媒體廣泛傳播

線下圈層營銷，鎖定客戶4/18/2025渠道策略點對點的DM直郵效勞；在高端場所等設置外展場聯誼商會、銀行、小眾餐會等鎖定傳播力強的客戶；線上、線下全方位鎖定客戶路牌廣告、工地包裝截流客戶；在其他工程捷足先登及大規模推廣的前提下本工程也將線上線下全方位鎖定客戶策略舉措4/18/2025高調亮相，全方位吸引區內、長沙乃至全國過往的客戶形式：相對大氣的口號式的宣傳方式；目的：高打工程形象，為之后工程宣傳的生