嚴(yán)格物業(yè)公司管理制度?一、總則（一）目的為加強(qiáng)公司管理，規(guī)范公司運(yùn)作流程，提高服務(wù)質(zhì)量，確保公司各項(xiàng)工作有序進(jìn)行，特制定本管理制度。（二）適用范圍本管理制度適用于公司全體員工，包括管理人員、專業(yè)技術(shù)人員、客服人員、維修人員、安保人員、保潔人員等。（三）基本原則1.合法性原則：公司的各項(xiàng)管理制度應(yīng)符合國家法律法規(guī)及相關(guān)政策的要求。2.規(guī)范性原則：明確各部門、各崗位的職責(zé)和工作流程，做到工作有章可循、有法可依。3.公平性原則：制度面前人人平等，確保公司所有員工在同等條件下享有公平的發(fā)展機(jī)會和待遇。4.效益性原則：以提高公司的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益為目標(biāo)，優(yōu)化資源配置，降低運(yùn)營成本，提高工作效率。二、組織架構(gòu)與職責(zé)（一）組織架構(gòu)公司設(shè)立總經(jīng)理室、行政管理部、客戶服務(wù)部、工程維修部、安全管理部、環(huán)境管理部等部門，各部門根據(jù)工作需要設(shè)置相應(yīng)的崗位。（二）職責(zé)分工1.總經(jīng)理室全面負(fù)責(zé)公司的經(jīng)營管理工作，制定公司的發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營計(jì)劃和年度預(yù)算。負(fù)責(zé)公司的組織架構(gòu)設(shè)置、人員配置和團(tuán)隊(duì)建設(shè)。協(xié)調(diào)公司各部門之間的工作關(guān)系，確保公司各項(xiàng)工作順利開展。負(fù)責(zé)公司的對外聯(lián)絡(luò)與溝通，維護(hù)公司與業(yè)主、政府部門、合作伙伴等的良好關(guān)系。2.行政管理部負(fù)責(zé)公司的行政管理工作，制定和完善公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，并監(jiān)督執(zhí)行。負(fù)責(zé)人力資源管理工作，包括人員招聘、培訓(xùn)、績效考核、薪酬福利等。負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)管理工作，包括財(cái)務(wù)預(yù)算、成本控制、財(cái)務(wù)核算等。負(fù)責(zé)公司的物資采購、設(shè)備管理、辦公用品管理等后勤保障工作。負(fù)責(zé)公司的檔案管理、文件收發(fā)、會議組織等行政事務(wù)工作。3.客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)與業(yè)主建立良好的溝通關(guān)系，及時(shí)了解業(yè)主的需求和意見，處理業(yè)主的投訴和建議。負(fù)責(zé)辦理業(yè)主入住、裝修等相關(guān)手續(xù)，提供一站式服務(wù)。負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)用的收繳工作，確保費(fèi)用按時(shí)足額收繳。組織開展社區(qū)文化活動，增強(qiáng)業(yè)主對小區(qū)的歸屬感和認(rèn)同感。4.工程維修部負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)房屋建筑、共用設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)和管理工作，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。制定設(shè)施設(shè)備的維修計(jì)劃和保養(yǎng)方案，定期進(jìn)行檢查和維護(hù)。負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的水電維修、管道疏通、電梯維護(hù)等日常維修工作，及時(shí)處理業(yè)主的維修需求。參與小區(qū)內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建工程的驗(yàn)收工作，確保工程質(zhì)量符合要求。5.安全管理部負(fù)責(zé)小區(qū)的安全保衛(wèi)工作，制定安全管理制度和應(yīng)急預(yù)案，確保小區(qū)安全。負(fù)責(zé)小區(qū)門崗、巡邏崗的值班工作，嚴(yán)格執(zhí)行門禁制度，對進(jìn)出人員和車輛進(jìn)行登記和檢查。負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的消防安全工作，定期進(jìn)行消防檢查和培訓(xùn)，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效。協(xié)助公安機(jī)關(guān)處理小區(qū)內(nèi)的突發(fā)事件，維護(hù)小區(qū)的正常秩序。6.環(huán)境管理部負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生管理工作，制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保小區(qū)環(huán)境整潔。負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)工作，定期進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等，保持小區(qū)綠化美觀。負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)垃圾分類處理工作，引導(dǎo)業(yè)主正確分類投放垃圾。負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的衛(wèi)生消毒工作，預(yù)防疾病傳播。三、員工行為規(guī)范（一）職業(yè)道德1.熱愛本職工作，敬業(yè)愛崗，具有高度的責(zé)任心和使命感。2.誠實(shí)守信，保守公司機(jī)密，維護(hù)公司利益和形象。3.團(tuán)結(jié)協(xié)作，顧全大局，積極配合其他部門和同事的工作。4.遵守社會公德，尊重業(yè)主和他人的權(quán)利，樹立良好的職業(yè)形象。（二）工作紀(jì)律1.遵守公司的考勤制度，按時(shí)上下班，不遲到、不早退、不曠工。2.工作時(shí)間內(nèi)不得擅自離崗、串崗、聊天、玩游戲等，不得從事與工作無關(guān)的事情。3.嚴(yán)格遵守公司的請銷假制度，請假需提前辦理手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可離開崗位。4.服從工作安排，認(rèn)真履行工作職責(zé)，按時(shí)完成工作任務(wù)，不得推諉扯皮。5.遵守公司的財(cái)務(wù)制度，不得挪用公款、虛報(bào)費(fèi)用等。（三）儀容儀表1.員工應(yīng)保持良好的個(gè)人衛(wèi)生習(xí)慣，頭發(fā)整潔，面容干凈，不得留怪異發(fā)型和胡須。2.工作時(shí)間應(yīng)穿著統(tǒng)一的工作服，佩戴工作牌，保持著裝整潔、得體。3.言行舉止文明禮貌，使用文明用語，不得與業(yè)主發(fā)生爭吵或沖突。四、招聘與培訓(xùn)（一）招聘1.根據(jù)公司發(fā)展需要，制定招聘計(jì)劃，明確招聘崗位、人數(shù)、要求等。2.通過多種渠道發(fā)布招聘信息，如網(wǎng)絡(luò)招聘平臺、人才市場、校園招聘等。3.對應(yīng)聘人員進(jìn)行資格審查、面試、筆試、體檢等環(huán)節(jié)，確保招聘人員符合崗位要求。4.錄用人員應(yīng)簽訂勞動合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。（二）培訓(xùn)1.新員工入職培訓(xùn)培訓(xùn)內(nèi)容包括公司概況、企業(yè)文化、規(guī)章制度、崗位職責(zé)等。培訓(xùn)方式采用集中授課、現(xiàn)場演示、案例分析等多種形式。培訓(xùn)時(shí)間不少于[x]天，培訓(xùn)結(jié)束后進(jìn)行考核，考核合格后方可正式上崗。2.崗位技能培訓(xùn)根據(jù)不同崗位的工作需求，制定相應(yīng)的崗位技能培訓(xùn)計(jì)劃。培訓(xùn)內(nèi)容包括專業(yè)知識、操作技能、應(yīng)急處理等。培訓(xùn)方式采用內(nèi)部培訓(xùn)、外部培訓(xùn)、實(shí)踐操作等多種形式。定期對員工的崗位技能進(jìn)行考核，考核結(jié)果與員工的績效掛鉤。3.管理培訓(xùn)針對公司管理人員，開展管理知識、領(lǐng)導(dǎo)力、溝通技巧等方面的培訓(xùn)。培訓(xùn)方式采用內(nèi)部培訓(xùn)、外部培訓(xùn)、交流學(xué)習(xí)等多種形式。通過培訓(xùn)提升管理人員的管理水平和綜合素質(zhì)，為公司的發(fā)展提供有力的人才支持。五、績效考核（一）考核原則1.公平、公正、公開原則：考核過程和結(jié)果應(yīng)客觀公正，接受全體員工的監(jiān)督。2.定量與定性相結(jié)合原則：考核指標(biāo)應(yīng)既有定量指標(biāo)，又有定性指標(biāo)，全面反映員工的工作表現(xiàn)。3.激勵與約束相結(jié)合原則：考核結(jié)果與員工的薪酬、晉升、獎勵等掛鉤，激勵員工積極工作，同時(shí)對不稱職的員工進(jìn)行約束。（二）考核周期績效考核分為月度考核、季度考核和年度考核。月度考核于次月上旬進(jìn)行，季度考核于下季度首月上旬進(jìn)行，年度考核于次年1月上旬進(jìn)行。（三）考核內(nèi)容1.工作業(yè)績：主要考核員工完成工作任務(wù)的數(shù)量、質(zhì)量、效率等方面的情況。2.工作能力：主要考核員工的專業(yè)知識、技能水平、溝通能力、團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力等方面的情況。3.工作態(tài)度：主要考核員工的工作責(zé)任心、敬業(yè)精神、工作積極性等方面的情況。4.團(tuán)隊(duì)協(xié)作：主要考核員工與團(tuán)隊(duì)成員之間的協(xié)作配合情況，是否能夠積極支持和配合其他同事的工作。（四）考核方法1.自評：員工對自己的工作表現(xiàn)進(jìn)行自我評價(jià)，填寫自評表。2.上級評價(jià)：員工的上級領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)員工的工作表現(xiàn)進(jìn)行評價(jià)，填寫評價(jià)表。3.同事評價(jià)：員工的同事對員工的工作表現(xiàn)進(jìn)行評價(jià)，填寫評價(jià)表。4.客戶評價(jià)：對于與業(yè)主直接接觸的員工，由業(yè)主對員工的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評價(jià)，填寫評價(jià)表。5.綜合評價(jià)：將自評、上級評價(jià)、同事評價(jià)、客戶評價(jià)等結(jié)果進(jìn)行綜合匯總，得出員工的績效考核結(jié)果。（五）考核結(jié)果應(yīng)用1.薪酬調(diào)整：根據(jù)績效考核結(jié)果，調(diào)整員工的薪酬水平，激勵員工提高工作績效。2.晉升與獎勵：績效考核優(yōu)秀的員工，在晉升、獎勵等方面優(yōu)先考慮。3.培訓(xùn)與發(fā)展：對于績效考核不合格的員工，安排相應(yīng)的培訓(xùn)和輔導(dǎo)，幫助其提高工作能力。4.辭退與降職：對于連續(xù)多次績效考核不合格或嚴(yán)重違反公司規(guī)章制度的員工，予以辭退或降職處理。六、薪酬福利（一）薪酬結(jié)構(gòu)公司員工的薪酬結(jié)構(gòu)包括基本工資、績效工資、獎金等部分。1.基本工資：根據(jù)員工的崗位、學(xué)歷、工作經(jīng)驗(yàn)等因素確定，是員工薪酬的基本組成部分。2.績效工資：與員工的績效考核結(jié)果掛鉤，根據(jù)員工的工作業(yè)績、工作能力、工作態(tài)度等方面的表現(xiàn)進(jìn)行發(fā)放。3.獎金：根據(jù)公司的經(jīng)營業(yè)績、員工的工作表現(xiàn)等情況發(fā)放，包括年終獎金、項(xiàng)目獎金等。（二）薪酬調(diào)整1.定期調(diào)整：公司根據(jù)市場薪酬水平、公司經(jīng)營狀況等因素，定期對員工的薪酬進(jìn)行調(diào)整。2.不定期調(diào)整：根據(jù)員工的績效考核結(jié)果、崗位變動等情況，不定期對員工的薪酬進(jìn)行調(diào)整。（三）福利制度1.社會保險(xiǎn)：公司按照國家法律法規(guī)的要求，為員工繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)和生育保險(xiǎn)。2.住房公積金：公司按照國家規(guī)定，為員工繳納住房公積金。3.帶薪年假：員工按照工作年限享受相應(yīng)天數(shù)的帶薪年假。4.病假：員工因病需要請假的，按照公司的病假制度執(zhí)行，病假期間工資按照國家規(guī)定發(fā)放。5.婚假、產(chǎn)假、陪產(chǎn)假、喪假等：員工按照國家法律法規(guī)的要求，享受相應(yīng)天數(shù)的婚假、產(chǎn)假、陪產(chǎn)假、喪假等，假期期間工資按照國家規(guī)定發(fā)放。6.節(jié)日福利：公司在重要節(jié)日為員工發(fā)放節(jié)日福利。7.培訓(xùn)與發(fā)展：公司為員工提供豐富的培訓(xùn)和發(fā)展機(jī)會，幫助員工提升自身能力和素質(zhì)。七、財(cái)務(wù)管理（一）財(cái)務(wù)預(yù)算1.每年年底，各部門根據(jù)公司的經(jīng)營計(jì)劃和工作任務(wù)，編制下一年度的部門預(yù)算。2.行政管理部匯總各部門的預(yù)算，編制公司年度財(cái)務(wù)預(yù)算草案，報(bào)總經(jīng)理審批。3.經(jīng)總經(jīng)理審批后的年度財(cái)務(wù)預(yù)算作為公司當(dāng)年的財(cái)務(wù)管理依據(jù)，各部門應(yīng)嚴(yán)格按照預(yù)算執(zhí)行。（二）成本控制1.建立成本控制制度，明確成本控制的目標(biāo)、范圍、方法和責(zé)任。2.加強(qiáng)對各項(xiàng)費(fèi)用的控制，嚴(yán)格執(zhí)行費(fèi)用審批制度，杜絕不合理的費(fèi)用支出。3.優(yōu)化資源配置，提高資產(chǎn)使用效率，降低資產(chǎn)閑置率和浪費(fèi)率。4.定期對公司的成本費(fèi)用進(jìn)行分析和評估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并采取措施加以解決。（三）財(cái)務(wù)核算1.按照國家會計(jì)準(zhǔn)則和公司財(cái)務(wù)制度的要求，進(jìn)行財(cái)務(wù)核算工作，確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。2.及時(shí)編制財(cái)務(wù)報(bào)表，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等，為公司的決策提供依據(jù)。3.定期進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，接受公司內(nèi)部審計(jì)和外部審計(jì)機(jī)構(gòu)的審計(jì)監(jiān)督，確保公司財(cái)務(wù)管理規(guī)范、合法。（四）資金管理1.加強(qiáng)資金的日常管理，合理安排資金收支，確保公司資金的安全和正常周轉(zhuǎn)。2.嚴(yán)格執(zhí)行資金審批制度，大額資金支出需經(jīng)總經(jīng)理審批。3.定期對公司的資金狀況進(jìn)行分析和評估，合理確定資金儲備水平，防范資金風(fēng)險(xiǎn)。八、物資與設(shè)備管理（一）物資采購1.根據(jù)公司的工作需要，制定物資采購計(jì)劃，明確采購物資的名稱、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量要求等。2.選擇合格的供應(yīng)商，建立供應(yīng)商檔案，對供應(yīng)商的資質(zhì)、信譽(yù)、產(chǎn)品質(zhì)量等進(jìn)行評估和管理。3.按照采購流程進(jìn)行物資采購，簽訂采購合同，確保采購物資的質(zhì)量和交貨期。4.對采購物資進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可入庫，對于不合格的物資及時(shí)與供應(yīng)商協(xié)商處理。（二）物資庫存管理1.建立物資庫存管理制度，明確物資的入庫、存儲、出庫等流程和要求。2.定期對物資庫存進(jìn)行盤點(diǎn)，確保物資賬實(shí)相符，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理庫存積壓、損壞等問題。3.加強(qiáng)物資庫存的安全管理，做好防火、防盜、防潮、防蟲等工作，確保物資的安全。（三）設(shè)備管理1.建立設(shè)備管理制度，明確設(shè)備的采購、安裝、調(diào)試、運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)、報(bào)廢等流程和要求。2.制定設(shè)備操作規(guī)程和維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，定期對設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保設(shè)備正常運(yùn)行。3.對設(shè)備操作人員進(jìn)行培訓(xùn)，使其熟悉設(shè)備的性能、操作規(guī)程和維護(hù)保養(yǎng)知識，確保設(shè)備操作安全。4.建立設(shè)備檔案，記錄設(shè)備的基本信息、運(yùn)行狀況、維護(hù)保養(yǎng)情況等，為設(shè)備管理提供依據(jù)。5.及時(shí)更新和淘汰老舊設(shè)備，提高設(shè)備的使用效率和可靠性。九、客戶服務(wù)管理（一）客戶信息管理1.建立客戶信息檔案，收集業(yè)主的基本信息、房屋信息、聯(lián)系方式等，確保客戶信息的完整和準(zhǔn)確。2.定期對客戶信息進(jìn)行更新和維護(hù)，及時(shí)了解業(yè)主的變動情況。3.對客戶信息進(jìn)行保密管理，防止客戶信息泄露。（二）客戶溝通與投訴處理1.加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，通過多種方式及時(shí)了解業(yè)主的需求和意見，如電話、短信、微信公眾號、業(yè)主群等。2.對于業(yè)主的投訴和建議，應(yīng)及時(shí)受理，按照規(guī)定的流程進(jìn)行處理，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)給予業(yè)主反饋。3.對投訴處理結(jié)果進(jìn)行跟蹤和回訪，確保業(yè)主對處理結(jié)果滿意。4.定期對業(yè)主的投訴和建議進(jìn)行分析和總結(jié)，采取措施加以改進(jìn)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。（三）社區(qū)文化活動組織1.根據(jù)業(yè)主的需求和興趣愛好，制定社區(qū)文化活動計(jì)劃，豐富業(yè)主的業(yè)余生活。2.組織開展各類社區(qū)文化活動，如文藝演出、體育比賽、親子活動、節(jié)日慶典等，增強(qiáng)業(yè)主對小區(qū)的歸屬感和認(rèn)同感。3.鼓勵業(yè)主積極參與社區(qū)文化活動，提高業(yè)主的參與度和滿意度。十、工程維修管理（一）維修計(jì)劃制定1.根據(jù)小區(qū)內(nèi)房屋建筑、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀況，制定年度、季度、月度維修計(jì)劃。2.維修計(jì)劃應(yīng)明確維修項(xiàng)目、維修內(nèi)容、維修時(shí)間、維修責(zé)任人等。3.定期對維修計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查和評估，及時(shí)調(diào)整維修計(jì)劃，確保維修工作按時(shí)完成。（二）維修工作流程1.業(yè)主提出維修需求后，客服人員應(yīng)及時(shí)記錄，并通知工程維修部。2.工程維修部接到維修通知后，應(yīng)安排維修人員進(jìn)行現(xiàn)場勘查，確定維修方案和維修時(shí)間。3.維修人員按照維修方案進(jìn)行維修工作，維修過程中應(yīng)做好安全防護(hù)措施，確保維修質(zhì)量。4.維修完成后，維修人員應(yīng)通知客服人員進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后由客服人員通知業(yè)主。5.對維修工作進(jìn)行總結(jié)和評估，分析維修過程中存在的問題，采取措施加以改進(jìn)。（三）設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)1.制定設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃，明確保養(yǎng)項(xiàng)目、保養(yǎng)周期、保養(yǎng)責(zé)任人等。2.定期對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)，包括清潔、潤滑、緊固、調(diào)整、防腐等工作，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。3.對設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)情況進(jìn)行記錄，建立設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)檔案，為設(shè)施設(shè)備的管理提供依據(jù)。十一、安全管理（一）安全制度制定1.制定安全管理制度和應(yīng)急預(yù)案，明確安全管理的目標(biāo)、范圍、責(zé)任、措施等。2.定期對安全制度