零售地產行業研究報告2006年8月14日初稿2006年8月23日第4次討論稿外部影響因素企業行為C績效模式P行業結構S零售地產開發后持有的有顯性收益和隱性收益；顯形收益主要指營業收益，一般年回報率可達8%-10%，甚至更高；隱性收益包含隨著經濟高速增長，長期看持有零售物業能帶來額外增值收益；另外從國際經驗看，中國人民幣有升值空間，中國物業也有很大升值空間零售業從對外初步開放到完全開放、經濟高速增長、人口數量持續上升和城市化進程、人口老齡化等將刺激零售業態的增長和業態進化，進而影響零售地產發展住宅房地產過熱引起國家2004年通過土地、稅收、金融等方面對房地產業宏觀調控，零售地產也受波及全國零售地產行業整體看法綜述2外部環境分析方法論外部環境分析結構產業鏈及行業全景圖產品結構、分類及特點說明外部影響因素說明行業的發展歷史行業的市場規模行業未來的發展趨勢，增長速度行業的市場集中度業務的主要競爭對手行業的KSF總結行業獲利空間現狀行業獲利空間未來趨勢背景說明市場空間獲利空間競爭格局3主要資料來源清單資料名稱資料來源時間備注2005-2006年中國商業地產分析及投資咨詢報告中國投資咨詢網2005－2006付費報告商業新聞、資訊中國資訊行2004－2006付費數據庫地產顧問分析報告偉業咨詢、高力國際、成業行房地產投資顧問、美格行商業地產、行遠顧問、北京超然不動產營銷機構2004－2006券商分析報告中信證券，國泰君安2005零售業統計年鑒N/A2005中國統計年鑒國家統計局2001－20054分析背景說明業務現狀圍繞金融街中心區，華融下屬金融街開發公司規劃建設了四季商城大型百貨業地產項目，預計2006年將完成建設工作并投入運營。華融及金融街控股也也通過此項目試水零售地產開發及持有/運營領域（初期通過委托仲量聯行招商經營）。本章目標零售地產開發及持有經營是公司比較陌生的領域，未來是否應成為公司長期戰略性業務？未來市場、競爭、獲利的關鍵點在哪里？從產業鏈角度分析零售地產價值鏈各環節目前的狀況和未來趨勢，發現市場競爭獲利的關鍵點通過對全國、北京零售地產項目發展情況和趨勢進行研究，對中長期價值進行判斷研究行業內企業在零售地產開發、運營和跨區域發展中的典型模式針對開發和持有經營兩種模式的優點、難點和需要具備什么條件進行研究，從而判斷華融在能力具備方面的問題，并提出如何選擇，如何獲取和培養這些能力的建議注：本報告中所提及“零售地產”主要指百貨店、購物中心等商場類零售地產5分析背景說明分析成果管理工具與其他報告的關系目前中國零售地產發展狀況、趨勢及特點行業整體結構及行業發展的關鍵驅動因素，總體市場規模、變化趨勢行業整體的競爭格局，包括市場集中度、行業關鍵成功要素的總結行業內一些標桿企業戰略舉措進行總結分析，發現其業務調整的動因、主要措施行業短期及未來獲利空間的總結分析產業鏈分析財務分析相關性分析對標分析本報告屬于華融及金融街控股戰略咨詢行業分析的一個組成部分，為公司業務組合及業務單元競爭策略提供基礎性數據分析全面審視全國零售地產的整體發展特點詳細分析北京零售地產的發展狀況和競爭環境分析方法61999年以后我國才形成真正意義的零售地產，從產業鏈上看受下游零售行業影響巨大商業物業開發地產開發商業經營

(經營者)1234客戶產業鏈一級開發參與者：歷史上，物業開發和持有由零售企業兼任

(99年以前)現階段，物業開發和持有與零售企業分工

(99年以后)開發商零售企業

(經營者)消費者規劃設計建筑施工供貨企業一級開發開發商零售企業

(經營者)消費者規劃設計建筑施工供貨企業政府華融所在位置7本質上，零售業是零售地產的需求方，房產業是零售產的供給方房產開發/

持有地產開發零售商123消費者零售業是零售地產的需求方房產業是零售地產的供給方8零售地產的典型分類——按業態形式說明分類備注百貨店在一個建筑物內，經營若干大類商品，實行統一管理，分區銷售，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業態超市開架售貨，集中收款，滿足社區消費者日常生活需要的零售業態。根據商品結構的不同，可以分為食品超市和綜合超市大型超市實際營業面積6000平方米以上，品種齊全，能滿足顧客“一站式”購物的零售業態。據商品結構可分為以經營食品為主的大型超市和以經營日用品為主的大型超市購物中心ShoppingMall是多種零售店鋪、服務設施集中在由企業有計劃的開發、管理、運營的一個建筑物內或一個區域內，向消費者提供綜合性服務的商業集合體。其中分為：①社區購物中心：在城市的區域商業中心建立，面積在5萬平方米以內②市區購物中心：在城市的商業中心建立的，面積在10萬平方米以內③城郊購物中心：在城市的郊區建立的，面積在10萬平方米以上專業店以專門經營某一大類商品為主的零售業態。例如辦公用品專業店、玩具專業店、家電專業店、藥品專業店、服飾店等便利店滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業態其他零售地產業態食雜店、折扣店、倉儲會員店、家居建材商店、專賣店、廠家直銷中心零售地產按照承載的零售業態劃分為12種資料來源：零售業態分類（GB/T18106―2004）體量較大的零售業態，為零售地產主體9目錄零售地產整體發展現狀及特點北京零售地產發展現狀與趨勢10分別展開說明宏觀影響因素零售業（需求）零售地產我國零售業整體保持持續快速增長，年平均增長率達10％以上，自2005年起將進入第三次消費高峰零售業態創新加速，不同的業態會有不同的發展速度區域發展不平衡，經濟發達、人口規模大的城市零售業發展迅速行業集中度快速提高地產業（供給）11深度開放階段（1999年~2004年底）初級開放階段（1992.7～1998年底）業態發展特征百貨商場的興起和鼎盛時期百貨商店處于長期壟斷地位百貨商場的食品、飲料、日用品和煙酒銷售被連鎖超市替代便利店、大綜超、倉儲商店等業態隨著外資進入而開始興起一些品類的專業店開始出現連鎖超市超過百貨商店占據零售業第一位置百貨商店由于其他業態的競爭進入衰退期便利店、專業店、大綜超等業態發展迅速購物中心業態出現并在部分地區迅速發展零售業開放程度零售業進一步開放，零售領域開放地域擴大到所有省會城市和計劃單列市外商允許進入直轄市的批發環節連鎖商業允許外方控股整體零售業持續高速增長便利店、專業店、超市持續高速擴張百貨店發展緩慢城際購物中心繼續迅速發展中國零售業對外資完全開放完全開放階段（2004年底至今）12伴隨著中國經濟的持續高速增長，逐步對外開放的零售業也迅猛增長1992年以后，中國經濟保持了穩定的發展，在良好的宏觀環境下，中國零售業也保持了略低于GDP的增長速度1998年以后對零售業的進一步開放，使國內零售業有了更進一步的發展（保持遠高于GDP的復合增長率，特別是2002年以來，商業發展進一步提速）根據發達國家發展經驗，人均GDP超過1000美元后國民消費將進入快速發展的新臺階。中國在2003年時達此標準，這是中國零售業的快速發展的開始1992-2005中國GDP增長1990-2005中國人均GDP變化單位：美元人民幣CAGR=12.73%CAGR=9.76%單位：億人民幣資料來源：國家統計局

13人口持續增長和城市化進程將持續擴大零售市場，而人口結構老齡化、垂直化將引發消費偏好的重大變化1990-2033年中國人口增長趨勢圖資料來源：國家統計局，中國人口網

單位：億據人口普查資料預測，屆時人口年齡結構將呈現兩個特點：垂直化：0～60歲的人口分布比較均勻齊整，老齡化：年齡60歲左右的老年人口數量達最高峰相應地消費結構也會變化，老年人口的零售市場將大增人口持續增長，帶來可觀的零售市場容量人口持續增長，預計2033年達人口高峰16億人隨著國家城市化進程加快，每年有約1％人口（1300萬人）從農村進入城鎮。城市化后原農村居民加入城鎮職業，消費習慣改變，零售市場相應增加2000年-2025年中國人口年齡結構變化比較圖%82640%0624801030406070年齡2000年女6.1億男6.5億2025年年齡0%08264%062487060403010男7.4億女7.2億預測值14零售業現在正處高速增長時期，業態進化加速，行業集中度快速提高，在經濟發達的大城市發展尤其迅速1234我國零售業整體保持持續快速增長自1991年至2005年，零售業年平均增長率達16％自2005年起進入第三次消費高峰零售業對外資完全開放促使國內零售業態進化加速，傳統零售業態與新興零售業態有不同的發展速度標準超市、大型綜合超市、專業店、便利店快速增長作為傳統的主要零售業態百貨商店增長緩慢購物中心興起零售業區域發展不平衡在經濟發達、人口規模大的城市零售業發展迅速行業集中度快速提高零售業對規模經濟的內生需求促進集中度上升商務部500億貸款支持零售“國家隊”2003年歐洲前10名零售商占歐洲零售市場近33%份額，而2004年中國連鎖百強市場份額不到10％，可知中國零售業市場集中度還有很大的提升空間零售行業的四大特點資料來源：遠卓分析15零售業繁榮發展及專業化分工進一步加劇，促進國內零售地產開發、持有與零售商的分離，成為相對獨立的行業零售地產開發和持有與商業零售經營一體化階段零售市場高速發展，新經營業態不斷涌現為進一步加強專業化發展，部分商業企業通過租賃獲取物業資源，降低物業持有帶來的資金沉淀，加速規模化擴張速度，搶占市場先機分化商品零售經營2005年一季度全國商業零售總額同比增長13.7％2005年上半年全國零售地產投資增長率達21.2％零售地產持有國家對土地供應的市場化以及房地產行業的專業化發展，促進零售地產開發專業化趨勢零售地產開發資料來源：遠卓分析16國內零售地產的發展歷程經歷了四個階段商業街里的商鋪商廈里的商鋪百貨店和臨建改建商鋪各大城市開始建設商業街和步行街除了依靠開發商的實力和物業所處的地理位置等優勢外，營銷策劃開始顯示出強大威力；

大部分商業地產是沒有產權的臨建商鋪或由改建的商鋪一般由一個商業機構總攬承包，再隔成多個小商鋪招租經營，市場以“住宅+商鋪”為主，商住混合一體商鋪是住宅的副產品，從屬于住宅項目，純商業項目少購物中心的商鋪開發商對商業地產的操作模式己有較成熟的把握，開發水平在商鋪規劃、內部格局、營銷理念、經營管理等方面都有長足的進步

購物中心和CBD的建設熱潮90年代中期開始，

大型超市和賣場興起90年代中期以前，

以百貨業為主體資料來源：價值中國17在需求上，經濟發展和零售業發展是零售地產業的有效推動力，零售業對外開放、WTO對外資準入程度的深度開放也影響著零售地產業的發展從需求看對外開放經濟發展和零售業發展推動零售地產業需求的發展零售業完全對外開放，推動外資零售商大舉進軍中國，目前是其在全國緊密布局階段，促進了對零售地產的需求的增長資料來源：遠卓分析經濟及零售業發展18從供給看資料來源：遠卓分析政府宏觀調控對外開放部分房地產商通過住宅房產完成初期積累后，轉入利潤更豐厚的零售地產業隨著國家對房地產業的宏觀調控使住宅地產開發受阻，更多的原住宅地產商紛紛轉進零售地產和其他商業地產對外開放進程加快和WTO開放進程加快：零售地產等商業地產是其競爭優勢明顯的領域之一隨著經濟發展及零售業發展：零售商逐漸退出兼做零售地產開發的角色，僅部分仍延續零售地產開發經濟及零售業發展外商地產商：長實、和黃；嘉里等零售地產商代表零售地產商主體類型國美19伴隨國家經濟和零售業的持續發展，零售地產供應總量近年來持續快速增長零售地產新開工房屋面積單位：萬平方米單位：億元零售地產實際銷售額單位：億元資料來源：《中國統計年鑒2005》，國家統計局

20零售地產供給一方面隨零售業增長而增長，另一方面又與地產業發展緊密相關1992年初步開放以來，中國零售業增長節奏與GDP增長節奏基本吻合，相關度在0.83左右1999年以來，零售地產漲跌情況與零售業漲跌基本保持一致，但維持在更高的增長水平，特別是2003年開始其漲跌受地產業影響更大資料來源：《中國統計年鑒2005》，國家統計局

*附注：由于國家統計局于2005年對包含社會零售消費總額在內的歷史數據做過修正，零售業增長率1992－2001年是根據修正前數據計算的增長率21根據估算，未來15年是中國零售地產增長最快的階，2020年過后零售地產將增長緩慢未來15年是中國零售地產增長最快的階段，粗略估算復合增長率可達16.5%2020~2050年中國零售地產將持續增長，但增長幅度比較慢，維持在3.1%左右2050年以后中國零售地產將達到供需平衡點，增長極少單位：億平方米零售地產發展粗略估算圖資料來源：遠卓分析，中國人口網，國家統計局研究所的中國全面小康科學指標體系（計劃2007年出臺）推算基礎22零售地產的市場規模及供需結構受零售業的區域發展、零售業態進化及城市規劃多重因素影響零售業的區域發展零售業態進化城市規劃12323目前一線城市中上海的零售地產需求已近飽和，未來第一階梯與第二階梯領先的地區正迎來零售地產高速增長的時機全國各省的2005年人均GDP千美元/人（大型及標準）超市高速增長區域百貨獲得高速增長的區域資料來源：中國統計年鑒，遠卓分析第一階梯第二階梯第三階梯第一階梯已經進入（大型及標準）超市高速增長階段第二階梯正經歷百貨獲得高速增長的階段第三階梯正經歷百貨發展早期階段12324零售業對外資完全開放促使國內零售業態進化加速，傳統零售業態與新興零售業態有不同發展速度

傳統零售業態進入成熟或衰退階段，百貨店失去了主導市場的地位新興業態如便利店、專業店、超級市場穩步發展一站式購物需求專業化導購需求……需求消費者需要大型單一品類零售場所，以便一次性購齊所需的產品家電、手機等品種品牌繁多的產品需專業人員指導下購買一站式購物需求和專業化導購需求蓬勃發展資料來源：零售業統計年報2005中國零售業態組成超市、專業店成為連鎖零售發展的主要業態體量大的零售地產將以超市、專業店為主百貨店維持穩定狀態單位：億元123中國零售各業態生命周期銷售額階段導入期成長期成熟期衰退期網上銷售、便利店、

建材及家具連鎖食雜標準超市、傳統家電零售商區域性單體百貨、中小型社區百貨、市場經營家電及消費電子連鎖、大綜超、連鎖時尚百貨、購物中心25百貨商店的市場份額被各種新興業態所侵蝕，面對著激烈的競爭局面和經營空間被壓縮的威脅，百貨商店有三種發展的趨勢發展趨勢舉例購物中心主力店主題百貨店重新定位上海的匯民百貨改旗易幟為婚禮時尚主題百貨，為新人提供婚紗攝影、美容美發、婚宴、男女禮服、喜糖喜帖等“一條龍”服務太平洋不斷調整商品結構和品牌，更好的定位于時尚女性消費者昆明市柏聯廣場的百盛，作為主力店吸引人群，借助購物中心提供的多元化和綜合服務獲得組合優勢資料來源：遠卓分析123中國零售業態組成單位：億元26購物中心作為一種新興的業態在我國崛起的速度很快，在一些經濟發達地區迅速飽和，二、三級地區的發展則相對較緩資料來源：國際商報，遠卓整理，《中國購物中心發展報告》購物中心一站式休閑購物消費的方式受到消費者的歡迎，導致零售商和房地產開發商趨之若騖到2003年，北京、上海、大連、廣州、深圳等一些商業發達城市相繼涌現出了300家以上的現代化購物中心據商務部調查，2004－2005年北京、上海在建和擬建的大型購物中心建筑面積在100萬平方米以上；深圳已建成和在建的購物中心面積有100萬平方米左右；武漢、成都、杭州等中型城市商業地產也風頭正勁123*注：在國外ShoppingMall就是購物中心，國內通常規模在10萬平米以上的大型購物中心稱之為ShoppingMall，規模10萬平米以下的稱為購物中心開展ShoppingMall對經濟指標要求很高，國外人均GDP達到10000美元以上，國內購物中心多在北京、上海和廣州等經濟發達城市興起并發展迅速27在激烈的競爭中，不同業態的零售商根據自己經營商品類別的特點，采取相應的措施取得競爭優勢，獲得市場份額日常消費品時尚消費品耐用消費品零售業態競爭方式措施超市大型綜合超市倉儲商店便利店專業店專賣店百貨商店專賣店折扣店購物中心商品領先業態領先成本領先成本領先錯位競爭，商圈共榮差異化定位異地擴張綜合業態經營全國連鎖現代物流管理對于經營日常消費品的零售商的主要獲得市場份額和競爭優勢的方式和耐用消費品很類似代表業態百貨商店購物中心家電專業店超市大型綜合超市123資料來源：遠卓分析28對比國際慣例，大綜超為目前中國大量二三線城市的零售地產主導業態資料來源：中信證券2005年分析報告對比國際慣例中國城市零售地產2005年所處的發展階段國際經驗下主導業態：百貨商店人均GDP；$1000$3000$5000$7000$9000$11000大型綜超便利店大型購物中心便利店極速增長上海、廣州北京、杭州天津大量二三線城市重慶哈爾濱成都12329零售地產的規模、業態和消費者檔次隨城市商圈的不同等級而變化輻射范圍特征數量市級商圈全市的消費者、外來觀光旅游群體是全市居民/外來觀光者休閑購物的首選，能吸引全市最高端的消費群體；一般集中了全市最高端的零售地產入駐與城市規模緊密相關：大城市如廣州可容納3個以上市級商圈，但一般二線城市有一個市級商圈便足夠區級商圈區內/鄰區消費者吸引力只能吸引區內消費者；零售業態基本與市級商圈類似，只是規模較之小，定位也與區內消費者能力相適應按區規模大小而定，一般每區一個社區商業/

寫字樓區商業社區居民/辦公區白領零售地產規模和零售業態以滿足社區居民/辦公區白領生活之便為主，主要起配套作用一般規模較小123資料來源：遠卓分析30市級商圈里不同的地段也會影響零售地產的租金、售價等核心商圈核心商圈內包括一些本區域重要的大商場和以這些大型商場為核心的小型商場；一般占據該經濟區域顧客總數的６０％－７０％，每個顧客平均購買額的也最高；市級商圈里不同的地段也會影響零售地產的租金、售價等：次級商圈次級商圈指核心商圈外圍的商業區，一般擁有著該經濟區域２０％左右的顧客，顧客較分散；邊緣商圈邊緣商圈是指痊于次級商圈外圍的商業區，其擁有顧客的比例低于次級商圈；非核心商圈商業密度相對較小，商場宜經營挑選性不強、檔次相對較低的商業物業客流量、營業額、零售地產租金和售價高低廣州市北京路商圈123資料來源：遠卓分析31國內零售地產經營模式在經歷了商業與地產分離、疊加階段之后，目前正進入商業與地產融合的成長、成熟階段商業、地產融合階段商業、地產疊加階段商業、地產分離階段2006年開始，成長、成熟階段地產商與零售商關系將更為緊密、角色互相交融“只租不售”漸漸成為大型商業地產項目運作的基本準則注重前期定位、規劃和招商的科學性，與專業經營管理團隊深度合作注重經營和業績商業地產金融功能和模式在國內將有廣闊發展前景簡單引用住宅開發模式來開發商業項目以商鋪銷售為主要目標，忽視商業項目的定位和業態規劃，商鋪銷售多為直接銷售模式對商業項目的經營管理也簡單停留于物業管理階段2000－2005年，初級階段2000年以前，原始階段資料來源：美格行商業地產大多數零售地產經營混亂，好壞不一：部分難以開業，或開業后也很快就陷入困境，即使在繁華地段，二樓以上也空置嚴重多數項目現在還在返租期內，經營情況好壞不一，但返租期結束后的項目普遍經營不善32目前全國的零售地產供給增長率比零售業高6%，有局部過熱的跡象，但考慮補充歷史需求的因素，零售地產增長量整體看仍在合理范圍內資料來源：中國統計年鑒零售業增長率與零售地產增長比較圖我國零售地產的發展自1998年左右開始，這期間復合增長率比零售業高6%，有局部過熱的跡象但考慮到補充歷史需求，零售地產增長量整體看仍在合理范圍內長期看，零售地產這種增長速度難以維持33零售地產在合理范圍內增長的同時，全國零售物業空置面積快速上升，矛盾主要源于商業規劃和需求方沒有真正對接全國商業營業用房空置面積單位：萬平方米高空置率的原因目前一方面空置率快速上升、一方面零售商找不到合適的零售物業，這種矛盾狀況的出現主要是源于商業規劃和需求方沒有真正的對接真正能夠滿足市場需要的商業地產項目需要科學專業化的商業運作，才能夠最佳發揮商業資源應有的價值商業地產之間的競爭超越了單純的項目優勢和資金優勢的競爭，是整個商業所體現出來的整體資源及綜合競爭力的較量資料來源：國家發改委，行遠顧問2006，北京超然不動產營銷機構2004年全國零售地產空置率高達20％－25％34零售物業開發（銷售）地產開發商業經營

(零售商)1234消費者優勢劣勢綜合評點零售地產盈利模式的兩個特點依賴性：地產商的收入（銷售和租金收入）依賴于零售商的經營好壞，零售商的經營好壞依賴于商場以及零售店對消費者的吸引力。所以零售地產項目的規劃定位、經營管理的專業性對該項目長期盈利有很大影響長期性：零售物業一般需要約3年時間培育市場和奠定地位，接下來的8～10年是盈利高峰期，過后需重新裝修和調整定位優勢：資金回流快劣勢：當商場內物業分割出售超過一定比例時，開發商對整個商場整體規劃的能力便大大削弱長期看，失去統一規劃的商場開始變得業態混亂，整個商場內業態難以形成規模，檔次開始下降，對消費者的吸引力大大下降。這時商場內所有業主和租戶的利益都大受損害資料來源：遠卓分析35目前零售地產存在

的四大問題發展盲目性運營方式缺陷后期管理不足部分商業地產的運營方式是建好后出售，整個經營模式被分割，商業設施整體功能受限

商業地產出售后的糾紛、服務、整體管理不足也隨之而來

資料來源：遠卓分析36物業開發（銷售）地產開發商業經營

(零售商)1234消費者0原住宅房地產商原零售企業對消費者的理解物業品牌影響力零售運營物業運作和經營管理物業開發能力土地獲取能力相比外資地產商，本土的住宅房地產企業和原零售企業嚴重缺少運作零售地產的專業能力規劃和

定位規劃和定

位能力資料來源：遠卓分析目前零售地產開發三大主力中，相比外資地產商，本土的住宅房地產企業和原零售企業嚴重缺少運作零售地產的專業能力外資地產商37總地說，本土零售地產商必須以如下條件為標準才能在零售地產成熟階段立于不敗之地注重前期定位、規劃和招商的科學性，與專業經營管理團隊深度合作以“只租不售”為大型項目運作的基本準則，體現了回歸商業內在規律和價值，體現了長期獲利的思想注重商業的經營和業績，靠強大的長期商業經營能力來獲得長期高收益靈活尋求和采用合適的商業地產金融工具零售地產開發的關鍵成功因素地產商與主力店建立長期合作的伙伴關系，主力店進駐帶動整個項目的招商并為整個項目長期經營提供了保障，主力店則取得較好位置和優惠租賃條件先做深入有效的市場研究做出定位和業態規劃，并在項目定位探討階段接洽目標商家來驗證初步定位和業態規劃是否成立主力店招商先行，確定主力店后完善業態規劃然后再開工；招商過程中要先招主力店和次主力店，再全面招商整個商業地產項目運作一開始就應有專業經營管理團隊介入，共同探討定位、業態規劃、招商、租金水平以及經營管理等資料來源：美格行商業地產38萬達案例－－資金、專業化市場定位及后期零售運營能力是突破的關鍵訂單模式

分割零售1999-20042004至今只租不售2005-現在業務擴張速度明顯放慢，非主力店利益受損的集中爆發；只租不售產生巨大資金壓力，資金問題成為擴張計劃受阻的瓶頸商業地產開發量一直居于全國第一99年至04年一直作為唯一的跨地域商業地產開發商（開發過的？）總商業面積300萬平方米關鍵啟發：資金、專業化市場定位及后期零售運營能力是突破的關鍵資料來源：萬達網站，遠卓分析“訂單模式”：選擇國際一線零售品牌商作為戰略合作伙伴，預先確定租金，共同選址后，依照零售商對地產要求的“訂單”，由萬達進行地產開發39優勢

借助一線品牌提升項目號召力和商業價值沒有引入主力店競租機制，進一步降低了開發商在合作中的談判能力劣勢和實際操作中的問題

對主力店“訂單”的布局要求傾斜過大，導致整體布局不利于非主力店收益，不利于維持這些非主力點商鋪的后續租售主力店占據面積過大，遠超過國際商業上公認的適度標準30%，使得總體的長期租金收益率大受影響萬達案例（續）－－“訂單模式”的核心思路值得肯定，但在操作層面上仍有很大改善空間資料來源：遠卓分析40零售地產建成銷售的利潤較少，如持有并經營以使之成熟，此時的地產會有更大增值該圖僅為示意商業物業開發、經營聯動效應示意圖價格土地獲得建成出售項目出售銷售利潤固定成本銷售收入曲線物業成本曲線建筑開發持有經營固定成本經營增值土地增值經營成本41持有的價值主要通過顯性價值和隱性價值兩者體現房產開發（銷售）地產開發商業經營

(零售商)1234消費者隱性價值：零售地產重估增值預期及部分變現特別地，伴隨著中國迅速崛起的國際地位，屆時國內地產價值也將有很大提升空間人民幣升值預期推動商業地產價值上漲42長期看，隨著經濟高速增長，持有零售物業能帶來額外增值收益單位：億元零售地產重估增值舉例根據國泰君安證券研究所研究報告，括北京城鄉、合肥百貨等在內23家百貨零售公司的零售物業通過價值重估后：23家公司平均5年后物業重估價值是其平均帳面凈資產值的4.89倍最高的達8.49倍，最低的2.15倍分地區看，北京、上海、深圳、天津、武漢等中心城市的公司重估升值幅度較大如華聯股份重估每股凈資產是每股帳面凈資產的8.49倍，上海新世界為4.75倍資料來源：國泰君安《百貨零售業研究報告》2006年3月，遠卓分析*注：房屋帳面資產凈值=房屋及建筑物帳面原值—房屋累計折舊商業地產重估價值=商業地產面積*公允價格對公允價格的判斷，是通過大量搜索目標公司當地（相鄰物業）地產市場交易或掛牌價格，并咨詢有關房地產市場專家意見，本著保守性原則確定的目標公司的商業物業均為近5年左右建設（或裝修）43目錄零售地產的特點和整體發展現狀北京零售地產發展現狀與趨勢44北京市在全國的政治經濟文化中心地位、經濟持續高速增長的態勢、奧運商機以及先進的三產結構等為零售地產提供了優越的發展環境1234經濟持續高速增長自1979年來，北京市GDP年增長率達10％強；2005年人均可支配收入17653元，人均GDP5457美元，達到中等發達國家水平北京奧運商機奧運帶來就業機會，吸引人口來京就業和消費北京在全國的地位*經濟中心：北京處在全國三大經濟區域之一的津京環渤海區域中心政治中心文化中心北京現代化的發展(第三產業)在三產結構上，北京已經進入以第三產業為主的時代北京市有發展零售地產的優越環境資料來源：遠卓分析45北京零售地產的特點是擁有大量高收入、高素質的消費群體，集中了全國最具實力的零售商和商業地產開發商房產開發地產開發商業經營

(零售商)1234消費者人口：截止2005年，北京擁有常住人口1538萬人口，近5年仍以每年35萬人的速度增加。預期在2020年達到高峰1800萬人；預期2008年奧運會正給北京新增大量的就業機會，這將吸引更多人口進京就業；消費能力：北京人均GDP在2005年達到5457美元,，并在穩定增長中；消費偏好：北京作為政治、經濟和文化中心，集中了全國受教育水平最高和收入水平最高的人群，這也影響了其對產品檔次的需求北京市場吸引了全國最大影響力的零售商，包括國有企業、民營企業和跨國零售巨頭，譬如：國營企業：華聯、西單商場、王府井等；民營：物美、美廉美等；跨國零售巨頭：沃爾瑪、家樂福、TESCO、百安居、易初蓮花、日本永旺、伊藤洋華堂、大榮等北京作為中國最重要的門戶城市之一，其商業地產市場吸引了中國地產業最有實力的本土開發商、外資開發商資料來源：遠卓分析46宏觀調控和對外開放從供需兩方面影響著北京零售地產格局政府宏觀調控對外開放對外開放從需求看從供給看住宅房地產過熱引發國家宏觀調控。住宅地產開發受阻，原住宅地產商紛紛轉進高利潤的零售地產和其他商業地產對外開放進程加快和WTO開放進程加快：零售地產等商業地產是其競爭優勢明顯的領域之一資料來源：遠卓分析47特征代表企業趨勢外資機構投資者海外地產基金，一般不參與開發過程，傾向于直接購買帶有穩定租約的商業物業摩根斯坦利房地產基金、花期銀行、雷曼兄弟旗下基金、盛陽房地產基金、新加坡政府投資公司、荷蘭ING、高盛旗下基金外資投資繼續擴大：譬如摩根斯坦利2001~2005年在中國房地產市場投入了15億美金，該公司將在2006年向中國追加投資30億美金，并計劃將投資重心從日本移到中國外資地產商兼備開發與運營能力的投資者，其通常的模式是自行完成從拿地開發到管理運營的全部過程嘉德、恒隆、和記黃埔于2004年至今，對中國大陸地產業的投資明顯加速；同時，更多的港資、澳資、臺資、東南亞地產企業進入本土大型零售地產商通過住宅地產獲得巨大利潤，現增加/轉入有更高額利潤的商業地產萬達、SOHO中國、富力城、合生創展、華潤置地、深國投越來越多的原住宅地產商在進軍商業地產本土中小零售地產商在住宅市場撈得“一桶金”、緊盯商業地產巨大利益的中小企業面臨著外資地產商和本土大型地產商的挑戰，中小型地產商將更難立足，其淘汰率更高資料來源：中國經營報48北京市零售地產經歷了四個階段20世紀90年代中期起步階段2002年至今1234市場特征租售方式1998年

-2002年非產權物業，以租賃、自用等形式為主產權物業，銷售模式出現產權物業，銷售作為主流營銷方式，既租又售商業龍頭以點帶面形成商業網絡商業物業帶租約發售發展商注重商業物業的經營管理零售地產開發逐漸成熟，并成為房地產開發的新熱點產權物業，銷售租賃兼備，既租又售資料來源：偉業咨詢49相比全國，北京零售業尚有更大的發展空間，同時零售地產業起伏受地產業影響也更大資料來源：北京市統計信息網，北京市統計局，中國統計年鑒，國家統計局相比全國，北京零售業發展速度長期低于經濟發展速度，可預期隨著零售地產等硬件的發展，零售業有更大的發展空間相比全國，北京地產業受宏觀調控影響更大；同時零售地產業起伏受地產業影響也更大50北京人均商業面積跟上海、成熟國際大城市如東京和紐約比還有很大差距北京市人均商業面積與其他城市比較資料來源：偉業咨詢，遠卓分析1.2平方米/人是發達國家人均商業面積標準北京市人均商業面積近0.9平方米/人，離發達國家人均標準1.2平方米/人還有一定差距，離上海、成熟國際大城市如東京和紐約還有很大發展空間參考：國內大城市上海的發展勢頭迅猛，它很可能于2007年達到紐約的人均商業面積，即2平方米/人單位：萬平方米51資料來源：《北京城市總體規劃（2004年—2020年）》，偉業咨詢，遠卓分析

以發展的觀點看，北京零售地產市場規模在未來相當長時間內還有很大發展空間根據《北京城市總體規劃（2004年—2020年）》，北京常住人口將于2020年達1800萬高峰以發達城市東京為參照，目前其人均零售物業面積為1.7平方米/人，2020年北京常住人口達到高峰時，其零售物業市場規模將有:

1800萬×1.7平方米/人=3060萬/平方米北京零售地產于2001～2005年高速增長，之后由于籌備2008年奧運會限制2007年和2008年施工，北京零售地產放量集中在2007年及以前，這期間增長率略有下降以國際發達城市東京為參照，可預見北京零售地產市場仍有很大發展空間。2008年以后仍有1500萬平方米的市場潛力單位：萬平方米北京零售地產增長預期306015021324604現狀值預測值52就近期而言，2006年是零售地產最活躍的一年，截止2008年各區以朝陽區、海淀區放量最多，西城區位居第三資料來源：偉業咨詢從放量上看，截止2008年，北京各區中零售地產放量以朝陽區、海淀區最多，西城區位居第三從上圖可以得知，受2008年北京舉辦奧運會對施工限制的影響，2005－2006年特別是2006年是各區零售地產放量最集中的時期，朝陽區、海淀區，東城區，宣武區等放量較大的區都如此；部分地區，如西城區放量主要集中在2005和2007年；大興區放量只集中在2007年北京各區零售地產放量面積圖單位：萬平米北京總體樓盤面積放量時間對比圖單位：平方米100%=235萬平方米53北京零售地產供需結構受零售業的區域發展、零售業態進化及城市規劃多重因素影響北京的區域發展城市規劃零售業態進化12354目前區級商圈發展迅速，但市級商圈仍僅有西單、王府井和CBD地區區級商圈發展迅速，市內以二環發展最好，三四環相對比較成熟，五環以外發展勢頭迅猛，且同一環線間，東部和北部優于西部和南部東城區和西城區商業發展勢頭比較平緩，主要圍繞王府井和西單兩個大的商圈來進行西城區主要放量圍繞在西直門北大街和西直門區域資料來源：偉業咨詢北京城市發展與商業商務區變化圖123市級商圈55從行政區看，朝陽區在各年零售地產開發面積上遙遙領先，其次是海淀區和東城區，西城區開發比較緩慢東西城區發展緩慢，一方面由于北京城市規劃限制二環以內地產開發，另一方面是此兩區域的商業發展已達到一定規模，在持續發展戰略上遇到一些瓶頸資料來源：偉業咨詢單位：萬平米123各區開發面積對比分析區域經濟發展較差、城市化水平相對其他區域較弱但隨著此四個區域規劃的逐步完善，其商業放量在今后幾年將得到較大的釋放豐臺、崇文、宣武、石景山區：朝陽區：海淀區：東城區、

西城區：商業物業供應面積和項目數量上都占絕對第一的位置，朝陽區在國級化商務（CBD）、綜合化居住（亞奧地區、望京區域）等多方面發展的成果刺激了區域商業的整體發展，為商業地產市場的發展提供了巨大的發展空間海淀區有成熟的商務市場為依托，辦公區商業配套發展很快56相對于零售地產較成熟的東城區，西城區和其他各區的人均商業面積還有很大提升空間資料來源：偉業咨詢發達國家人均商業面積標準2005年北京各區人均商業面積/人均可支配收入分析123單位：平方米/人單位：元57未來零售地產布局將大體按照北京市城市規劃的引導發展“兩軸-兩帶-多中心”的城市空間結構圖新規劃中中心城市軸線及功能區分析圖123資料來源：偉業咨詢58現階段北京市零售地產項目物業形態123資料來源：偉業咨詢59北京市零售地產空置率快速增長與人均商業面積不足并存，癥結在于商業規劃和需求方沒有真正對接北京市近年商業營業用房空置增長情況北京市零售地產發展速度大大超過了零售業發展速度，2005年上半年其空置率快速增長，階段性過熱的趨勢初步呈現另一方面，北京市人均商業面積遠低于上海、深圳，離發達國家人均商業面積也有很大差距，理論上應有很大需求空間造成這種有效需求不足的根源與全國零售地產有效需求不足的癥結一樣：商業規劃和需求方沒有真正對接截止2006年6月底，北京優質商業地產空置率為18.9%60目前北京市零售地產發展狀況不好的案例通常是由于初期定位和商戶選擇不準確、市場培育期階段經營者不能靈活處理，返租模式不完善等商業規劃和需求方沒有真正對接返租模式不完善典型案例如巨庫、碧溪家具廣場，在返租方案中存在巨大漏洞，導致后期經營出現問題，不能兌現業主租金市場培育期階段經營者不能靈活處理商業市場培育期內生意清淡是正常的，要持續不斷地市場推廣、及時調整商戶租金、調整商戶，生意才會盡快改善一些項目由于產權分散，無法靈活進行處理，導致培育期過長初期定位和商戶選擇不準確目前對金源Mall、建外SOHO等商業項目爭議很多，尤其是金源Mall近期將在內部開設小商品批發市場，引起了很大關注。這些舉措在一定程度上說明了當初定位存在失誤61另外，北京零售地產開發商的起步較晚，多為項目經驗少的新入行者，這一定程度上影響了零售地產項目的質量北京零售地產開發商的起步較晚，多為項目經驗少的新入行者，這一定程度上影響了零售地產項目的質量隨著項目經驗不斷積累，未來商業市場上商業項目的運作成功率將越來越高，市場成熟度及活躍度已將愈加完善僅朝陽、海淀、東西城區等發展較快的行政區的開發商較注重前期策劃各區開發商的商業項目開發經驗比例各區開發商前期具有商業策劃分析比例資料來源：偉業咨詢62北京零售地產開發后持有的獲利同樣主要通過顯性價值和隱性價值體現房產開發（銷售）地產開發商業經營

(零售商)1234消費者隱性價值：零售地產重估增值預期及部分變現特別地，伴隨著中國迅速崛起的國際地位、北京奧運會的舉辦等，北京的國際地位將迅速提升，可預期其在數十年后成為與紐約、倫敦、東京并重的重量級國際城市，屆時其地產價值也將有很大提升空間人民幣升值預期推動商業地產價值上漲資料來源：遠卓分析63啟示：中國零售地產在未來15年將以將維持較快增長速度，一線城市如上海將面臨飽和，二線城市還會有較大發展空間北京有發展零售地產的優越環境，粗略估計其市場規模在未來15年內都將維持4％～6％的增長率，具備發展零售地產的空間，其中社區商業是增長空間最大的領域目前北京集中了全國最具實力的零售商和商業地產開發商，競爭環境嚴峻，但在京商業地產升值空間很大，是很值得爭取的戰略制高點零售地產是各高利潤回報，但又高風險的行業。它對資金、專業化市場定位及后期零售運營能力有很高的要求密切關注零售商在零售地產中的利益；奉行“只租不售”的基本準則；注重前期定位、規劃和招商的科學性，與專業經營管理團隊深度合作；注重經營和業績，以及靈活尋求和采用合適的商業地產金融工具是是零售地產開發商關鍵成功因素64BACKUP65主要發現朝陽區：海淀區：東城區：2002－2005年各區商業項目最終情況分析資料來源：偉業咨詢66各區房價與商業售價有一定聯系（商業售價為零不做參考），商業售價大體上是住宅售價的2-3倍單位：元/平米海淀區，豐臺區商業售價是住宅售價的3-4.5倍；通州、昌平商業售價是住宅售價的不足2倍，為所有區域內最低；未來豐臺區商業體量依舊很少，商業物業具有區域稀缺性，這是此區域商業售價是住宅售價4.5倍的原因之一；海淀區由于其地塊具有較高的附加值，被稱為鉆石之地，這是其商業售價在北京市最高的原因。67地域上,未來三大城市群、七大沿江沿海沿路城市帶及若干中心城市是未來零售地產發展的集聚區域,其中京津環渤海城市群是華融最具戰略優勢的區域中國城市化空間布局三大城市群：珠江三角洲城市群、長江三角洲城市群、京津環渤海城市群外向型經濟為主，制造業和服務業發達，具備強大的輻射作用七大城市帶是：沿長江城市帶、沿隴海鐵路城市帶、哈大沈大城市帶、沿京廣鐵路城市帶、濟青煙威城市帶、綿德成渝沿線城市帶、沿南昆鐵路城市帶經濟增長潛力較大，第一、第二產業為主，第三產業較弱中心城市是：以省會城市和具有優勢的特色地級市為主的區域中心城市地區經濟發展的排頭兵68我國持續快速的城市化進程引起大規模人口遷移，并改變新市民消費習慣，能有效拉動消費，進而帶來零售地產增長未來規劃中城市化進程將持續加速1970-2005我國城鎮化率趨勢近年來我國城市化進程加快資料來源：國信證投2006城市化的效應農民身份由農業活動轉變為城市職業，改變農民原有消費習慣；每年1200萬～1500萬人口從農村遷移到城市；每年有效拉動消費1000億，城市化率提高拉動消費年增長2％69