摘要《民法典》時代下，抵押物被允許自由轉讓，抵押二手房的買賣問題在這個背景下顯得尤為重要。如何平衡“物盡其用”與抵押權人權益保障原則，成為人們不得不思考的難題。論文在這一問題上進行對比研究提出買受人與出讓人、抵押人與抵押權人、買賣主體與居間人、登記制度等方面在立法上的權益保障建議。從現有程序上幫助買受人在面臨抵押、解抵押等過程中面臨的法律風險提出具體可實行建議，兼顧居間人、抵押權人利益，最大化程度促進交易的正常進行，維護房屋二級市場的發展秩序,協助抵押二手房交易制度的進一步完善。關鍵詞：二手房交易；抵押登記；法律問題；完善

前言目前我國房地產二級市場的抵押二手房交易研究還存在著交易難、時間長、手續繁雜、資金監管難等問題。雖然各地都相繼出臺了諸多抵押二手房交易管理條例，但總體而言缺少足夠上位立法，各地方法律制度也良莠不齊。為了我國社會主義法制建設，加大法律治理系統約束和指導力度，需要對當前一些不合理的法律制度進行探析，針對抵押二手房交易法律風險的成因進行梳理。從新增國家立法解釋到解決交易模式缺點，再到買賣主體間的個人注意事項進行全面對策建議。論文旨在通過一定調查探尋當前房地產二級市場中抵押房屋交易存在的痛點，結合法理、市場規律、國外法律研究等進行研究。對立法，抵押二手房屋交易雙方、中介等給出一定建議，具有維護房地產二級市場正常交易秩序、保障交易主體資金正常流轉等意義。抵押二手房交易的概念和特征抵押這一法律概念的出現較早于二手房概念。1981年通過的《中華人民共和國經濟合同法》已經出現抵押概念，法理上承認抵押權不改變抵押物的占有。為保障債權的實現強調了抵押物上的債權應優先受償。出于現實的多種因素，此時并沒有成立配套的機構或相應制度保障實施。《中華人民共和國擔保法》的正式實行與其后相應司法解釋的出臺，極大填補了抵押制度的空白，登記成立的要件主義在相應配套措施下得到貫徹，保障了權利人的合法權益，法律對經濟發展的助推作用得到極大增強。2007年《物權法》頒布，專門規定了擔保物權，我國自此形成較完整的抵押法律體系。2020年頒布的《民法典》物權編之擔保物權編專章規定了抵押權詳細事項，抵押法律體系越發完整全面。但這其實并不意味著，消費者在房地產二級市場購買抵押二手房所面臨的法律風險就很小，恰恰相反的是，法律出臺了，相應的規章制度建設在沒就位的情況下，很可能因此權益受到損失。法律上僅有存量房和增量房概念而無二手房概念。增量房俗稱“一手房”，存量房俗稱“二手房”。二手房概念在我國源起于上世紀房地產市場的快速興起。自上世紀90年代以來，受金融風暴，發展經濟等因素，國家實行貨幣化的住房分配政策。從香港等地引入房地產市場、開發商等概念，并通過免除個人住房公積金貸款稅，發展貸款保險業務等系列方式扶持房地產市場發展。在國家的政策優待與民眾的大量需求下，房地產市場蓬勃發展，相應的二手房概念也應運而生。抵押二手房交易過程中存在的法律風險抵押共有產權房屋權利人買賣意見不統一對于產權單一的抵押房屋，因其牽涉利益群體范圍小，法律規定覆蓋較全。而相應的共有產權房屋在負有權利負擔后出賣的情況中，我國暫無一套相應的立法。因此當負有抵押義務的共有產權房屋交易時，抵押權人與不同房屋產權人，買受人與不同房屋產權人，產權人內部等主體間可能出現多種問題，以未成年子女共有產權的共有情況為主。當未成年子女作為不動產所有權人時，由于其年齡為限制行為能力人或無行為能力人因而并沒有完全行為能力。因此在抵押登記中，子女本人不必在共有權人欄簽字。但作為監護人，父母有能力也有義務為了被監護人利益進行代為登記。同時，當二手房的產權為子女獨立全部享有時，監護人所做出的合理管理所獲利益，自然地歸子女享有。關于法律上，監護人被法律明文規定了必須站在被監護人的立場進行合理管護，具體為針對被監護人的二手房屋利益，不得進行轉讓、抵押等行為。實務中，登記機構無法判斷監護人處分未成年的被監護人所有、共有的房屋是否出自為被監護人利益著想，只能經過書面資料進行基本考量。因此，在辦理監護人處理未成年人房屋而申請的登記時，僅用要求監護人提供其處分決定的保證書。因現實復雜性，當房屋買受人購買此種房屋時能否及時完整取得房屋所有權存疑。抵押二手房交易信息不對稱帶來風險房屋的主人對自己房屋的關注度最高，也有著最方便的知曉實際情況的法律地位，房屋所有權人最清楚自己房屋的基本情況。在此過程中，這將不可避免地導致買賣雙方在房屋交易過程中的信息不對稱。這種事實上的信息不對等性質，造成購買抵押二手房交易過程中買受人方面臨最多的法律風險就是欺詐。某些別有用心的業主通常會利用此優勢來最大化利益，并以購買者的利益為代價實施類似欺詐性的獲取不當利益活動。以欺詐為例，常見的類型如下：房屋出售多于實際房屋數量的欺詐行為。即所謂“一房多賣”指原房屋所有權人將房屋出售給某買家后，又出于某些因素將房屋處分給他人的法律行為。我國采用登記生效原則來確定財產所有權，因此在注冊登記權利信息之前，合同生效，而尚未移轉物權。面對此種情況，原房屋所有權人將完全可能因利益驅使從違約中受益，公然違反合同。該行為損害了買方的利益，受到法律的禁止性規定約束，并應承擔賠償責任。房屋所有權人明知房屋情況，惡意出售已經抵押、查封或在買受人查詢相應文件，簽約，繳納定金后，網簽之前故意設置抵押。房屋一旦被抵押、查封，購房者的實際利益將面臨極大損失可能性。實務中，由于很多因素，陰陽合同存在于部分房屋買賣過程中當交易雙方簽署《二手房買賣合同》時，房屋所有人將因某些因素掩蓋了這種情況，并且由于買方的劣勢地位，信息資料的不全面，其不知道房屋是否已抵押或被查封。在某些情況下，只有在房屋轉讓時買受人才知曉此不利事實，這導致房屋無法轉讓交易。在這種情況下，如果業主拿走錢并溜走，將給買方造成嚴重損失。原房屋產權人和手持虛假身份信息的共同擁有人向房產局提交虛假申明，稱他們是共有關系，需要轉讓房屋所有權。當共有產權房屋的一方所有權人希望出售房屋，而他又得不到其他共有產權人同意時通常會發生這種類型的欺詐。此種欺詐不僅可能造成房屋買受人實際財產損失，也是對行政部門的欺詐，嚴重影響正常的房地產交易市場秩序。在轉讓登記過程中，房地產管理部門需要對文件進行正式的形式審核，僅要求各方提供的信息是統一的，并且提供的證明確保所有權是共享的。且該信息與原始文件中的信息一致，并且基本上可以確定為所有權人本人。至于照片信息和提供信息的人是否是同一個人，因為可能很長一段時間，所以該人的身體高，矮等外在形象會發生很大變化，有時用肉眼很難分辨。在這些情況下，作為買家，應該更加注意避免不必要的糾紛。房屋出賣方向買方說謊，聲稱所有權證書申領手續已提交，房產證書正在下發中，以促使買方簽署《二手房買賣協議》并給付定金，付款后，業主又隨身攜帶了所有權證書給銀行，用于欺詐性抵押貸款。由于人們的法律意識不強，面對火熱的房地產市場，一些所謂的“不確定”因素就被人們忽略，哪怕這很有可能是一筆巨大的損失。買受人在不確定房屋“所有者”是否具有產權證書就與其簽訂《二手房銷售合同》，在房管中心辦理網簽時才發現房屋真實情況，無法過戶。再試圖尋找法律途徑進行救濟，可能就為時已晚。抵押二手房交易的法律風險規避對策規范抵押二手房產權情況查詢及登記制度為防范上文中出現的因婚姻、未成年子女等因素引起的共有產權房屋出現糾紛問題，及時反饋與信息互聯的房地產登記管理制度和應當及時發展，同時確保所有房屋共有產權人的真實意見得到一致表達，目前的各地產權情況查詢及登記方式類似，時間上也大致相同，有問題的是如子女作為房屋所有權人，其父母利用監護人地位將房產進行處置，不動產登記交易事務中心的工作人員如何在現行相關制度下履行其職責，確保對不動產的處置得到了具體共有權人的認可與真實意思表示。這直接關系到抵押二手房交易交易中買受人在合同履行過程中后期能否完整取得房屋實際所有權。尤其是房屋共有權人中的未成年子女方在不動產交易過程中，面對可能長達數月的交易過程，如果適逢子女成年，成為獨立的民事責任能力主體，其真實意思表達與舊有其父母向不動產交易中心和買受人所接收到的意思表示不一致時，該筆交易將異常困難。歸根結底，過長的交易時間導致對于共有產權的抵押二手房產權情況的查詢變得異常重要，因為買受人不僅需要面對抵押、解抵押的風險，更得面對不確定的房屋產權確權等繁瑣的手續與法律風險。由此得出，實質性審查得到的真實的共有權人的意思表示與工作任務重的平衡問題成為了核心，在這種基礎上，實質性審查的義務變得尤為重要，提高實質性審查的要求，確保真實意思表示，規范抵押二手房產權情況查詢及登記制度應該成為未來抵押二手房交易法律風險問題解決的一個手段與發展思路。完善抵押二手房交易信息查詢機制首先，二手房抵押登記制度形式審查的不嚴謹性錯誤時有發生，為精簡辦事流程，提升辦事效率，實質審查作為例外的制度而廣泛適用。但這不應該成為降低審查機構審慎責任的理由。更何況，一旦房管中心的登記信息有誤或延遲，造成第三人受到不應當的損失。秉著過錯原則，一場行政訴訟就在所難免了。另外值得注意的是，至今因此種原因引發的行政訴訟案件數量不小，判決也時勝時負，引人深思。一種法律行為，不可因具有事后的救濟而放棄事中行為的反省。如何在提升工作人員辦事效率與保障登記信息實時可靠兩者間取一平衡點成了解決抵押二手房購買糾紛難題爭議的重要矛盾點。因此，法院很難處理因二手房抵押登記錯誤而導致的權利確認問題。這也是抵押登記部門應對行政訴訟時有成敗的原因。例如抵押登記部門對于有抵押的二手房，由于工作錯誤，業主使用已進行抵押的房產進行二次抵押，第三方詢問房屋是否有抵押貸款時，得到錯誤答案致使權利受損。由于房屋登記抵押在先，且債務人無法承擔對第三人的還款義務，因此無法實現第三方的債權，第三方的抵押權受損只能按照國家賠償法的標準提起行政訴訟。由于我國國家賠償法不夠完善，對于此種情況所挽回損失不多，即便事后救濟完善，也不該是事前法律規定不夠完善的理由。其次，在諸如財產保全和執行程序之類的特定司法實踐中，及時獲取信息極為重要。事實上，當買受人基于錯誤的認知而給付定金或部分房款后，買受人因合同享有要求出讓人轉移房屋所有權的權利請求，基于合同內容成為債權人。但也是因為信息差，當債權人發現房屋的所有權有誤而不能履行時，債權人和法院常常錯過了保全或執行的機會，因為無法及時，準確地獲得債務人的登記信息，當事人的合法權益也就得不到有效的保護。在法院等公共權力的干預下，調查仍然這般困難。一般第三人對房地產登記信息的查詢難度也就可見一斑了。因此，在面對類似難題時，獲取準確的，及時的就顯得尤為重要。除督促政府完善登記流程，信息聯網方便買方自行查詢外，或許一家大的中介連鎖機構能夠最大程度的避免二手房買賣過程中可能存在的這些隱疾。

結束語總體而言，我國目前需要一整套完善的抵押二手房交易的立法與制度，研究對于規范房地產二級市場交易中產生的法律風險，梳理抵押二手房交易過程中產生的法律風險治理體系，保障交易主體資金安全，保障物的流通，保障市場蓬勃發展。

致謝首先，我要感謝我的論文導師，整篇論文寫作過程中，導師給予了我最大的指導與幫助，盡管她每天的工作很繁忙，但她仍抽出寶貴的時間對我輔導，對我在論文寫作過程中提出的疑問進行解答，提供思路與方法，使我有了明確的寫作方向，在此我要向他表示最衷心的感謝！其次，我要感謝我的其他老師和同學，在2年的大學學習生涯里，老師們為我授業解惑，使我的思想與知識得到成長與積累，為我的論文寫作打下了堅實的基礎。同學們也在我需要幫助的時候給予了我關心與鼓勵，生活上給予了我極大的照顧，大家之間互幫互助，給我留下了深刻的印象，在此，我一并向他們表示感謝！最后，我還要借此機會感謝我的朋友和家人們，正是有他們在背后默默的支持，我才能得以順利畢業，在此我向他們表示深深的感謝！

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