工程經(jīng)濟(jì)學(xué)作品集

R除+、母

TONGJIUNIVERSITY

工程經(jīng)濟(jì)學(xué)

作品集

學(xué)院：經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院

班級(jí)：2023工程管理

學(xué)號(hào)：1542214

姓名：許吟昊…

目錄

前言......................................................................1

案例某房地產(chǎn)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析.............................................3

一工程概況.............................................................3

二市場(chǎng)研究.............................................................3

三工程規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)進(jìn)度...........................................4

四投資估算和資金籌措...................................................5

五投資分析根底數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定.........................................7

六經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià).........................................................9

七案例啟示.............................................................14

課后作業(yè)15

前s

本作品集的編寫是圍繞邵穎紅老師工程經(jīng)濟(jì)學(xué)這門課程，并結(jié)合

自身從事的XXXX工作展開(kāi)。首先，從XXXXX著手。在查閱大量相關(guān)

文獻(xiàn)后，將研究者xxxxxx存在的問(wèn)題進(jìn)行綜述，同時(shí)對(duì)XXXX提出相

關(guān)建議。其次，選取兩個(gè)典型的xxxxxxx案例：一個(gè)是xxxxx,另一

個(gè)是XXXXXXXXO兩個(gè)案例涵蓋工程經(jīng)濟(jì)學(xué)該課程所學(xué)的相關(guān)知識(shí)點(diǎn),

再對(duì)案例研究過(guò)程中，得到XXXX啟示。最后，將平時(shí)習(xí)題作業(yè)的手

算及軟件（excel）計(jì)算過(guò)程附上。

作品集的制作過(guò)程，不僅對(duì)所有知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行梳理，同時(shí)也提高了

動(dòng)手和創(chuàng)新能力。作品集中有任何不正確之處，還請(qǐng)指正C

1

關(guān)于XXXXXX的文獻(xiàn)綜述

摘要：

關(guān)鍵詞:

參考文獻(xiàn)

2

案例某房地產(chǎn)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

一工程概況

1.工程介紹：

隨著城市的開(kāi)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，城市區(qū)劃功能需進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化。A市

B區(qū)原某火車站用地將規(guī)劃為效勞城際區(qū)域的開(kāi)放性生產(chǎn)力效勞中心和效勞A市

西北地區(qū)的城市公共活動(dòng)中心的“城市副中心〃。根據(jù)規(guī)劃局文件，該城市副

中心分為A1-A6,B1-B6共12個(gè)地塊，每個(gè)地塊的建筑面積和功能用途各有不同。

甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱甲）有意競(jìng)逐該副中心A5地塊。受甲委托，

乙咨詢公司（以下簡(jiǎn)稱乙）對(duì)該地塊的進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析。

2.工程規(guī)模及特點(diǎn)：

1）工程用地現(xiàn)狀

工程用地原址為貨運(yùn)火車站堆場(chǎng)及倉(cāng)庫(kù)，已由政府主導(dǎo)并完成了整體搬

遷工作。工程用地內(nèi)原建筑已撤除完成。

2）工程擬建規(guī)模

按照規(guī)劃方案，A5地塊全部由新建建筑組成，新建建筑包括住宅、公寓

式辦公、辦公、商業(yè)、住宅配套。總占地面積37997m2,總建筑面積208029m2,

總?cè)莘e率為3.50。

3）市政工程和根底設(shè)施

根據(jù)測(cè)算，對(duì)電力、天然氣的需求預(yù)測(cè)如下：

a）電力

A5地塊用電裝接容量為18923KW,計(jì)算容量為15139KW。除電業(yè)局

供電站供電外，還需新建10KV/0.4KV用戶站5座。根據(jù)測(cè)算，新建用

戶站及由供電站引至地塊的電纜建設(shè)分別需300萬(wàn)元及200萬(wàn)元，需交

納的供電貼費(fèi)為2100萬(wàn)元，以上三項(xiàng)共計(jì)2600萬(wàn)元。

b）天然氣

據(jù)測(cè)算，住宅的最大小時(shí)用氣量：37m2/h；公寓式辦公樓的最大小時(shí)

用氣量29m2/h：商業(yè)餐飲最大小時(shí)用氣量600m2/h：商業(yè)采暖最大小時(shí)用

氣量490m2/ho

二市場(chǎng)研究

（略）

3

三工程規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)進(jìn)度

1.規(guī)劃控制指標(biāo)

綜合考慮該工程所處的區(qū)位及有關(guān)規(guī)劃要求，對(duì)該小區(qū)容量、用地性質(zhì)和開(kāi)

發(fā)強(qiáng)度提出的控制指標(biāo)如下：

1）用地情況

工程數(shù)量單位

占地面積37997m2

公共綠地4495m2

建設(shè)用地33502m2

2）用地性質(zhì)

住宅、公寓式辦公、辦公、商業(yè)、住宅配套。

3）用地強(qiáng)度

總?cè)莘e率：3.50o

4）建筑設(shè)計(jì)指標(biāo)

工程數(shù)量單位

總用地面積37997m2

公共綠地面積4495m2

建設(shè)用地面積33502m2

總建筑面積208029m2

地上建筑面積117149m2

住宅建筑面積38400in2

其中公寓式辦公樓建筑面積41463m2

辦公樓建筑面積29826n?

商業(yè)建筑面積7460m2

地下建筑面積90880m2

甘.地下商業(yè)建筑面積23190m2

1

分地下車庫(kù)、配套地下設(shè)備用房建筑面積67690m2

2.建設(shè)進(jìn)度安排

a）建設(shè)方式

本工程施工采用總承包制，集中規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計(jì)。采用公開(kāi)招標(biāo)的形式

選擇工程承包商，以確保工程的工期、本錢及質(zhì)量。

b）進(jìn)度方式

因規(guī)模較大，甲決定采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，分期建設(shè)的方式，使工程既可迅速

啟動(dòng)，又能按照市場(chǎng)需求適時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)方案，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。從工程本身的

規(guī)模和市場(chǎng)條件，本地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)分為二期，預(yù)計(jì)用5年時(shí)間可全部建成

投入使用。各期開(kāi)發(fā)的建筑面積表如下所示：

4

表-1工程建設(shè)分期安排

單位：m2

分期第一期第二期二期合計(jì)

公寓式辦公樓41463—

地上商業(yè)7460—

住宅—38400

辦公樓—29826

地下建筑90880—

可開(kāi)發(fā)建筑面積13980368226208029

為確保資金滾動(dòng)使用，與2023年4月初開(kāi)始一期工程規(guī)劃設(shè)計(jì)和前期準(zhǔn)備

工作，2023年1月初開(kāi)始第一期工程建設(shè)，預(yù)計(jì)2023年3月可銷售一期工程。

第二期工程與2023年1月啟動(dòng)，預(yù)計(jì)2023年3月可銷售一期工程。整個(gè)地塊

開(kāi)發(fā)于2023年6月完成，2023年底銷售完畢。

四投資估算和資金籌措

1.工程總投資估算

1）估算依據(jù)

a）甲提供的“A5地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃說(shuō)明"；

b）整個(gè)工程按中檔建造水平計(jì)算；

c）有關(guān)稅金和費(fèi)用按A市現(xiàn)行規(guī)定和同類工程的平均水平測(cè)試；

d）假定該工程在6年內(nèi)分2期全部建設(shè)完成：

e）假定該工程在第4年開(kāi)始預(yù)售，至工程建成6個(gè)月內(nèi)銷售完畢；

f）工程總投資中的自有資金比率按15%計(jì)算：

g）貸款的年利率按7%計(jì)算；

2）估算結(jié)果

投資估算的結(jié)果匯總?cè)绫?所示：

表-2A5地塊工程本錢

估算表

序號(hào)工程或費(fèi)用投資金額3元）單價(jià)（元/m2）

1土地費(fèi)用272323.6713090.66

1.1土地使用費(fèi)228831.9011000.00

1.2城市建設(shè)配套費(fèi)10468.34503.22

1.3手續(xù)費(fèi)及稅金33023.431587.44

2前期工程費(fèi)3216.42154.61

2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)2080.29100.00

5

序號(hào)工程或費(fèi)用投資金額0元）單價(jià)阮/m2）

2.2可行性研究200.009.61

2.3地址勘探測(cè)繪312.0415.00

2.4三通一平費(fèi)624.0930.00

3房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)38708.811860.74

3.1建筑工程安裝費(fèi)34256.991646.74

3.1.1住宅4992.001300.00

3.1.2公寓式辦公5680.431370.00

3.1.3辦公4772.161600.00

3.1.4商業(yè)4597.501500.00

3.1.5地下車庫(kù)及配套14214.902100.00

3.2附屬工程費(fèi)1664.2380.00

3.3室外工程費(fèi)2496.35120.00

3.4其他費(fèi)用291.2414.00

4管理費(fèi)1664.2380.00

5財(cái)務(wù)費(fèi)用8321.16400.00

6開(kāi)發(fā)期費(fèi)用3640.15137.00

6.1電貼費(fèi)2100.00

6.2用電權(quán)費(fèi)500.00

6.3其他稅費(fèi)1040.1550.00

7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2080.29100.00

總計(jì)329954.7315861.00

2.投資分年度使用方案

按照工程開(kāi)發(fā)分期安排，A5地塊資金投入方案相見(jiàn)表3。

表-3投資方案與資

金籌措表單位（萬(wàn)元）

工程開(kāi)發(fā)期

序號(hào)工程合計(jì)

202320232023202320232023

1開(kāi)發(fā)總投資

1.1土地費(fèi)用272323.6745387.2845387.2845387.2845387.2845387.2845387.28

1.2前期工程費(fèi)3216.421608.21321.64321.64321.64321.64321.64

1.3房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)38708.81741.978906.258906.2512160.973996.693996.69

1.4管理費(fèi)1664.23277.37277.37277.37277.37277.37277.37

1.5其他費(fèi)用

1.6開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)11961.313588.391196.131196.133588.391196.131196.13

1.7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2080.29346.72346.72346.72346.72346.72346.72

小計(jì)329954.7351949.9456435.3956435.3962082.3751525.8351525.83

2資金籌措

6

2.1自有資金32995.4732995.470.000.000.000.000.00

2.2銷售收入221569.410.000.0056435.3962082.3751525.8351525.83

2.3貸款75389.8518954.4656435.390.000.000.000.00

小計(jì)329954.7351949.9456435.3956435.3962082.3751525.8351525.83

3.資金籌措方案

本工程的投資來(lái)源包括自有資金、銷售收入和貸款三局部。其中自有資金投

入為32995.47萬(wàn)元，銷售投入221569.41萬(wàn)元，需向金融機(jī)構(gòu)貸款75389.85萬(wàn)元（詳

表3）。

五投資分析根底數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定

1.銷售收入預(yù)估

根據(jù)市場(chǎng)研究及預(yù)測(cè)結(jié)果，確定本工程各物業(yè)售價(jià):

序號(hào)類型面積（m2）均價(jià)（元/m2）

1住宅3840037000

2公寓式辦

4146330000

公

3辦公2982640000

4商業(yè)3065045000

5合64

預(yù)測(cè)各年的物業(yè)銷售量，計(jì)算銷售收入，詳表4。

表一4銷售收入

匯總表單位（萬(wàn)元）

序號(hào)期間202320232023202320232023

銷售比率一一一一70%30%

1住宅

銷售收入一—一一99456.042624.0

公寓式辦銷售比率——60%30%10%—

2

公銷售收入—一74633.437316.712438.9—

銷售比率一一—一60%40%

3辦公

銷售收入一一——71582.447721.6

銷售比率一一50%30%10%10%

4商業(yè)

銷售收入—一68962.541377.513792.513792.5

5合計(jì)—一143595.978694.2197269.8104138.1

6總額523698.0

7

2.本錢及稅金

1）投資本錢測(cè)算

根據(jù)表3,本工程在2023,2023年初分別需貸款18954.46萬(wàn)元、56435.39

萬(wàn)元，按年等額還款本息統(tǒng)計(jì)詳表5。

表-5等額還款本

息統(tǒng)計(jì)表單位（萬(wàn)元）

工程期間202320232023202320232023總計(jì)

貸款1本金2649.752835.243033.703246.063473.293716.4292679.73

利息1326.811141.33942.86730.50503.28260.15

貸款2本金—9813.5910500.5411235.5812023.0712863.61

利息一3950.483263.532528.491742.00900.45

合計(jì)本金2649.7512648.8313534.2414481.6415495.3616580.0375389.85

利息1326.815091.814206.393258.992245.281160.6017289.88

本工程自有資金投資32995.47萬(wàn)元，貸款融資75389.85萬(wàn)元，總本錢

32995.73萬(wàn)元。

2）銷售費(fèi)用

銷售費(fèi)用取總銷售收入的2%。

銷售費(fèi)用=523698.00x2%=10473.96萬(wàn)元。

3）稅金

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，經(jīng)營(yíng)稅率為5%,按總銷售額征收；所得稅稅率為33%,以銷

售利潤(rùn)為技術(shù)征收；暫不考慮土地增值稅。

3.利潤(rùn)分配

工程損益統(tǒng)計(jì)詳見(jiàn)表6。

表一6工程損益表

單位（萬(wàn)元）

序號(hào)工程合計(jì)202320232023202320232023

1工程收入523698.000.000.00143595.9078694.20197269.80104138.10

1.1銷售收入523698.000.000.00143595.9078694.20197269.80104138.10

1.1.1住宅142080.000.000.000.000.0099456.0042624.00

公寓式辦

1.1.2124389.000.000.0074633.4037316.7012438.900.00

公

1.1.3辦公119304.000.000.000.000.0071582.4047721.60

1.1.4商業(yè)137925.000.000.0068962.5041377.5013792.5013792.50

1.2出租收入0.000.000.000.000.000.000.00

2經(jīng)營(yíng)本錢329954.7351949.9456435.3956435.3962082.3751525.8351525.83

8

2.1銷售本錢329954.7351949.9456435.3956435.3962082.3751525.8351525.83

3經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)31421.880.000.008615.754721.6511836.196248.29

3.1銷售稅費(fèi)31421.880.000.008615.754721.6511836.196248.29

營(yíng)業(yè)稅及

3.1.126184.900.000.007179.803934.719863.495206.91

附加

交易管理

3.1.2費(fèi)及印花5236.980.000.001435.96786.941972.701041.38

稅

4銷售費(fèi)用10473.9G0.000.002871.921573.883945.402082.7G

5財(cái)務(wù)費(fèi)用17289.881326.815091.814206.393258.992245.281160.60

6開(kāi)發(fā)利潤(rùn)134557.55-53276.75-61527.1971466.457057.31127717.1143120.62

7所得稅82289.290.000.0023583.932328.9142146.6514229.81

8稅后利潤(rùn)52268.26-53276.75-61527.1947882.524728.4085570.4628890.82

A5地塊開(kāi)發(fā)預(yù)計(jì)總稅后利潤(rùn)為52268.26萬(wàn)元。

六經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

1.現(xiàn)金流量分析

從全部資金，自有資金兩方面，按Ic=15%編制現(xiàn)金流量表。主要評(píng)價(jià)指標(biāo)如下:

1)全部資金評(píng)價(jià)指標(biāo)(詳表6)

財(cái)務(wù)內(nèi)務(wù)收益率18%

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Tr=15%)8764.15萬(wàn)元

靜態(tài)投資回收期4.55年

動(dòng)態(tài)投資回收期(Ic=15%)5.41年

表一7全部資金現(xiàn)金

流量表

序號(hào)工程合計(jì)202320232023202320232023

1現(xiàn)金流入

1.1銷售收入523698.000.000.00143595.9078694.20197269.80104138.10

小計(jì)523698.000.000.00143595.9078694.20197269.80104138.10

2現(xiàn)金流出0.000.000.000.000.000.000.00

2.1固定資產(chǎn)

2.2經(jīng)營(yíng)資金

2.3開(kāi)發(fā)總投資329954.7351949.9456435.3956435.3962082.3751525.8351525.83

2.4銷售費(fèi)用10473.960.000.002871.921573.883945.402082.76

9

2.5經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)31421.880.000.008615.754721.6511836.196248.29

2.6所得稅82289.290.000.0023583.932328.9142146.6514229.81

小計(jì)51949.9456435.3991506.9970706.81109454.0674086.68

3凈現(xiàn)金流量(51949.94)(56435.39)52088.917987.3987815.7430051.42

4累計(jì)凈現(xiàn)金(51949.94)(108385.32)(56296.41)(48309.02)39506.7269558.14

流量

現(xiàn)值系數(shù)1.000.870.760.660.570.50

5凈現(xiàn)值(51949.94)(49074.25)39386.705251.8450208.9414940.87

6累計(jì)凈現(xiàn)值(51949.94)(101024.19)(61637.48)(56385.65)(6176.71)8764.15

IRR=18%NPV=8764.15萬(wàn)元

計(jì)算指標(biāo)

靜態(tài)投資回收期=4.55年動(dòng)態(tài)投資回收期=5.41年

2)自有資金評(píng)價(jià)指標(biāo)(詳表8)

財(cái)務(wù)內(nèi)務(wù)收益率87%

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=15%)15917.87萬(wàn)元

靜態(tài)投資回收期2.60年

動(dòng)態(tài)投資回收期(Ic=15%)2.76年

表-8全部資金現(xiàn)金

流量表

序工程合計(jì)202320232023202320232023

號(hào)

1現(xiàn)金流入

1.1銷售收入523698.000.000.00143595.9078694.20197269.80104138.10

小523698.000.000.00143595.9078694.20197269.80104138.10

計(jì)

2現(xiàn)金流出

2.1自有資金32995.4732995.47

2.2銷售費(fèi)用10473.960.000.002871.921573.883945.402082.76

2.3經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)31421.880.000.008615.754721.6511836.196248.29

2.4所得稅82289.290.000.0023583.932328.9142146.6514229.81

2.5貸款本金歸還75389.852649.7512648.8313534.2414481.6415495.3616580.03

2.5貸款利息支付17289.881326.815091.814206.393258.992245.281160.60

小249860.3336972.0417740.6352812.2326365.0875668.8640301.49

計(jì)

3凈現(xiàn)金流量(36972.04)(17740.63)90783.6752329.12121600.9463836.61

4累計(jì)凈現(xiàn)金流(36972.04)(54712.67)36070.9988400.11210001.05273837.67

量

現(xiàn)值系數(shù)1.000.870.760.660.570.50

5凈現(xiàn)值(36972.04)(15426.64)68645.4934407.2569525.7331738.08

累計(jì)凈現(xiàn)值(36972.04)(52398.68)16246.8250654.06120239.79151917.87

10

序工程合計(jì)202320232023202320232023

號(hào)

IRR=87%NPV=15917.87

計(jì)算指標(biāo)

靜態(tài)投資回收期=2.60年動(dòng)態(tài)投資回收期=2.76年

2.盈虧平衡分析

本工程的利潤(rùn)為0時(shí)的平均價(jià)格和平均本錢如圖1,圖2所示。

本工程初始平均價(jià)格的盈虧平衡點(diǎn)為26984.89元/m2,初始平均本錢的盈虧

平衡點(diǎn)為22329.207U/m2o

初始平均價(jià)格（元

稅前利潤(rùn)（萬(wàn)元）----稅前利潤(rùn)/平方米）

圖I利潤(rùn)為0時(shí)初始平均價(jià)格分析圖

11

初始平均成本

稅前利潤(rùn)(萬(wàn)元)(元/平方米)

圖2利潤(rùn)為0時(shí)初始平均本錢分析圖

3.敏感性分析

影響地產(chǎn)工程財(cái)務(wù)效益的主要風(fēng)險(xiǎn)因素為建造本錢，售價(jià)。分全部資金

和自有資金兩種情況，分別計(jì)算當(dāng)上述兩種因?yàn)樽兓癁椤?5%、±10%、±5%

時(shí)的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。其中最不利情況分別為：

1)當(dāng)投資本錢增加15%,全部資金評(píng)價(jià)指標(biāo)

財(cái)務(wù)內(nèi)務(wù)收益率|5%

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=15%)-27175.11萬(wàn)元

2)當(dāng)銷售價(jià)格降低15%,全部資金評(píng)價(jià)指標(biāo)

財(cái)務(wù)內(nèi)務(wù)收益率-3%

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=15%)-39968.82萬(wàn)元

3)當(dāng)自有資金占總投資減少15%,自有資金評(píng)價(jià)指標(biāo)

財(cái)務(wù)內(nèi)務(wù)收益率84%

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=15%)147398.83萬(wàn)元

4)當(dāng)銷售價(jià)格降低15%,自有資金評(píng)價(jià)指標(biāo)

財(cái)務(wù)內(nèi)務(wù)收益率69%

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=15%)103184.89萬(wàn)元

詳見(jiàn)表9,表10。

12

表一9全部資金

敏感性分析表

工程

IRRIRR變化率NPVNPV變化率

根本方案

-15%-3%-115.19%-39968.83-556.05%

銷-10%5%-72.75%-23724.50-370.70%

售

價(jià)一5%12%-34.75%-7480.17-185.35%

格0%18%0.00%8764.150.00%

變5%24%32.24%25008.48185.35%

化

10%30%62.47%41252.81370.70%

15%35%91.05%57497.13556.05%

-15%34%82.74%44703.42410.07%

投-10%28%53.63%32723.67273.38%

資

本-5%23%26.14%20743.91136.69%

錢0%18%0.00%8764.150.00%

變

5%14%-25.01%-3215.60-136.69%

化

10%9%-49.09%-15195.36-273.38%

15%5%-72.41%-27175.11-410.07%

表TO自有資金

敏感性分析表

工程

IRRIRR變化率NPVNPV變化率

根本方案

-15%69%-21.11%103184.89-32.08%

銷-10%75%-13.75%119429.22-21.39%

售

價(jià)-5%81%-6.73%135673.55-10.69%

格0%87%0.00%151917.870.00%

變5%93%6.47%168162.2010.69%

化

10%98%