佛山金地禪城工程

定位籌劃報(bào)告世聯(lián)對(duì)于工程的目標(biāo)理解：保證回本的根底上，工程的口碑建立和進(jìn)一步的高價(jià)突破地價(jià)2500元/平，7000元/回本銷(xiāo)售根底目標(biāo)〔必須實(shí)現(xiàn)〕上升目標(biāo)〔優(yōu)化〕金地禪城第一槍，口碑建立第一局部：工程面臨的問(wèn)題——界定問(wèn)題第二局部：目標(biāo)及達(dá)成目標(biāo)的舉措——全面突破解決方案報(bào)告核心內(nèi)容第三局部：規(guī)劃實(shí)現(xiàn)及分期開(kāi)發(fā)——建筑實(shí)踐工程面臨的問(wèn)題1：佛山向東|向南大趨勢(shì)明確，禪城片區(qū)邊緣化明顯往廣州廣佛同城規(guī)劃利好東平新城未來(lái)佛山CBD桂城東-千燈湖東平新城禪城工程面臨的問(wèn)題2：亂|低端|缺乏城市感的區(qū)域印象深入人心，市場(chǎng)認(rèn)可度低區(qū)域現(xiàn)狀：客戶聲音：“禪城空氣不好，就是一個(gè)大工地，人有多又亂，治安不好。〞“現(xiàn)在都往南往東走，北面整體都已經(jīng)被邊緣化了，再說(shuō)禪城片區(qū)形象比較低端，雜居的多，整體感覺(jué)比較亂。〞“不想回禪城，雖然我在禪城長(zhǎng)大，但是真的不喜歡那個(gè)地方，我們這一輩的有能力的都想往外走。〞“禪城的交通不行，開(kāi)車(chē)到禪城心情都會(huì)不一樣，斷頭路多，地圖上看起來(lái)很方便的地方因?yàn)槁愤€沒(méi)有完全修通就要兜好大的圈。〞“禪城環(huán)境不是一般的差，在禪城住了兩年，印象就是亂與差。〞“比較少去那邊，路過(guò)過(guò)，不像個(gè)城市〞工程面臨的問(wèn)題3：

工程外在界面混雜，整體建筑環(huán)境純粹性缺乏ACB工程面臨的問(wèn)題4：

20余萬(wàn)，規(guī)模有限，難以借助規(guī)模更改區(qū)域印象Luxurioushouse關(guān)于開(kāi)發(fā)方向的思考保本銷(xiāo)售A保本銷(xiāo)售價(jià)值一級(jí)跳價(jià)值二極跳B(niǎo)C保本銷(xiāo)售=6000-7000元/平的銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)

Q1：禪城現(xiàn)狀能否支撐6000-7000的價(jià)格，或是片區(qū)已經(jīng)淪為更低的價(jià)格洼地？?jī)蓚€(gè)思考維度：1.市場(chǎng)需求驗(yàn)證

2.供給現(xiàn)狀房地產(chǎn)開(kāi)展初級(jí)，以自建房為主，05年起商品房市場(chǎng)處于供給空白Luxurioushouse關(guān)于開(kāi)發(fā)方向的思考保本銷(xiāo)售A保本銷(xiāo)售價(jià)值一級(jí)跳價(jià)值二級(jí)跳B(niǎo)C農(nóng)民公寓應(yīng)供現(xiàn)狀：區(qū)域內(nèi)商品房開(kāi)展初級(jí)，80-120平主流居家戶型為主，整體素質(zhì)偏低樓盤(pán)代表：德興花園樓盤(pán)代表：薈麗家園（2002）樓盤(pán)代表：麗日家園（2005）樓盤(pán)代表：東海灣花園（2005）現(xiàn)狀：禪城高素質(zhì)商品房二手房?jī)r(jià)5000-6000元/平，看齊城市核心區(qū)域主流二手房?jī)r(jià)，居住價(jià)值上升空間大區(qū)域物業(yè)名稱物業(yè)地址戶型建筑面積(㎡)總價(jià)(萬(wàn))單價(jià)（元/平）老城區(qū)鉆石苑建新路二室兩廳99505152鉆石苑建新路三室兩廳107635888季華新景園季華五路三室兩廳126886984玫瑰園大福路二室兩廳103525049城南逸日雅居魁奇路二室兩廳87505748麗景花園魁奇二路三室兩廳83506025匯銀城市花園魁奇路二室兩廳95555790麗日華庭魁奇路二室兩廳82556708麗日華庭魁奇路二室兩廳92555979禪城薈麗家園禪城三路三室兩廳110655909薈麗家園禪城三路三室兩廳122604918薈麗家園禪城三路二室兩廳71425915德興花園禪城三路三室兩廳130423230德興花園禪城三路三室兩廳110363272麗日花園仙槎南路三室兩廳85495764東海灣花園槎灣路一房一廳31196129東海灣花園槎灣路二室兩廳73354794東海灣花園槎灣路三室兩廳95454736數(shù)據(jù)來(lái)源：佛山二手房網(wǎng)未來(lái)供給：城市升級(jí)，未來(lái)放量以城市舊改為主，本工程作為區(qū)域內(nèi)舊改住宅的排頭兵，搶占市場(chǎng)先機(jī)。禪城的城市歷史開(kāi)展就為工業(yè)、小作坊、村民自建房的自然生長(zhǎng)，至2005年，禪城轄區(qū)面積23.6平方公里范圍內(nèi)，尚未開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)用地僅約200畝。禪城形成了以針織服裝為主，陶瓷業(yè)、玻璃制造業(yè)、建材業(yè)、塑料業(yè)、電子電器業(yè)、機(jī)械五金業(yè)、造紙業(yè)、家具等行業(yè)協(xié)調(diào)開(kāi)展的工業(yè)格局。2002年,禪城被中國(guó)紡織工業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)針織工業(yè)協(xié)會(huì)授予“中國(guó)針織名鎮(zhèn)〞稱號(hào)。目前,禪城針織業(yè)已成為全國(guó)最大、知名度最高的針織布產(chǎn)區(qū)、針織布集散地。區(qū)域內(nèi)已建成大江、白坭、古灶、上朗、下朗、禪城六大傳統(tǒng)針織城及大布頂工業(yè)園、和盛針織工業(yè)村、朗寶工業(yè)園、玉帶制衣中心等現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū),擁有針織加工企業(yè)1695家、針織后整理企業(yè)36家、服裝企業(yè)95家、原材料(綿紗)銷(xiāo)售商733家,針織廠房面積266萬(wàn)平方米,占地約8000畝,從業(yè)人員57800人。現(xiàn)狀：傳統(tǒng)染織重鎮(zhèn)，以工業(yè)開(kāi)展為主，近城市區(qū)域空間容量根本飽和Luxurioushouse關(guān)于開(kāi)發(fā)方向的思考保本銷(xiāo)售A保本銷(xiāo)售價(jià)值一級(jí)跳價(jià)值二級(jí)跳B(niǎo)C求需支柱產(chǎn)業(yè)積極轉(zhuǎn)型，逐漸形成規(guī)模工業(yè)園，吸引到中大型知名企業(yè)入駐高新開(kāi)發(fā)區(qū)城西園民營(yíng)科技園〔禪城園〕產(chǎn)業(yè)升級(jí)下的禪城客戶構(gòu)成：原住民

原住民第二代生意人原住民——經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，具有一定的地域情節(jié)。第二代的區(qū)域歸屬感弱。

關(guān)鍵詞：本地人/50-60歲/有地自建有房典型代表描述：李先生，50歲左右，禪城本地人家庭人口：4人，夫妻兩人，有2個(gè)孩子，一個(gè)兒子一個(gè)女兒，都已經(jīng)工作，但四口人還是住在一起居住現(xiàn)狀：家里有祖屋〔自建房〕，對(duì)外出租，自己和子女一起住在弘農(nóng)園120平三房〔大沙路農(nóng)民公寓〕經(jīng)濟(jì)來(lái)源：祖屋出租+村股份分紅+生意或工作所得原住民——農(nóng)民公寓成為其重要的福利房，但其只針對(duì)原居民。關(guān)鍵詞：本地人/50-60歲/為兒女置業(yè)典型代表描述：許先生，55歲左右，禪城本地人家庭人口：5人，夫妻兩人，有3個(gè)孩子，一個(gè)兒子兩個(gè)女兒，都已經(jīng)工作。五口人一起生活居住現(xiàn)狀：一家五口居住在弘農(nóng)園100平左右三房〔大沙路農(nóng)民公寓〕客戶語(yǔ)錄：“這邊挺好的，生活幾十年了沒(méi)覺(jué)得有什么不好。大家老朋友住在一起方便。〞“現(xiàn)在住的房子有點(diǎn)小，小孩也大了，我們不打算換了，準(zhǔn)備給小孩單獨(dú)買(mǎi)一套房子。〞“先看二期吧〔弘農(nóng)園二期〕，想給小孩買(mǎi)個(gè)近點(diǎn)的，離家里近，回來(lái)喝湯也方便。〞“也看他們自己喜歡，我仔想出去買(mǎi)房子，買(mǎi)商品房也好，將來(lái)可以升值。隨他們，現(xiàn)在交通也方便。〞原住民〔第二代〕——走出去，接受新事物

關(guān)鍵詞：本地人/20-30歲/傾向商品房/會(huì)為父母考慮就近置業(yè)典型代表描述：王先生，25歲左右，禪城本地人家庭人口：4人，父母兩人，另加一個(gè)姐姐居住現(xiàn)狀：一家4口居住在弘農(nóng)園100平左右三房〔大沙路農(nóng)民公寓〕客戶語(yǔ)錄：“不喜歡禪城，城市舊，以前又是工業(yè)區(qū)，不太像城市。如果可以還是想在外面買(mǎi)房子，但父母都在這邊，還是會(huì)住近一點(diǎn)。〞“現(xiàn)在住的是村里補(bǔ)助的農(nóng)民公寓，我們買(mǎi)很廉價(jià)，2、3千就差不多，外面的房?jī)r(jià)太高了，千燈湖我前幾天上網(wǎng)看了一下都已經(jīng)九千、一萬(wàn)了。〞“我們住100平左右的三房，準(zhǔn)備換房來(lái)的，聽(tīng)說(shuō)我們小區(qū)準(zhǔn)備建二期，地都好似定了，我都會(huì)關(guān)注一些。〞“農(nóng)民公寓是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的，我個(gè)人還是傾向于商品房，有產(chǎn)權(quán)證，未來(lái)可以升值。不過(guò)還是要看價(jià)格，如果你們將來(lái)賣(mài)個(gè)6、7千我可以接受，我有個(gè)朋友買(mǎi)了薈麗花園，現(xiàn)在二手房都要5千多了，那新房6、7千我可以接受的。〞禪城原住民購(gòu)置需求判斷：具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但受自建房和農(nóng)民公寓的分流較大。購(gòu)置本工程需要有更強(qiáng)的理由。置業(yè)經(jīng)驗(yàn)多次居住現(xiàn)狀居住在自建房或農(nóng)民公寓中；數(shù)量預(yù)測(cè)禪城有15個(gè)村委會(huì)，6個(gè)居委會(huì)，約5.6萬(wàn)村民客戶說(shuō)法禪城有12-13個(gè)小學(xué)，然后每個(gè)年級(jí)有4-5個(gè)班，每個(gè)班大概有30-40個(gè)人，這樣估算一下，每一屆大概有個(gè)2000-3000個(gè)小孩。每個(gè)禪城家庭一般是2-3個(gè)孩子。——禪城本地第二代數(shù)據(jù)借鑒禪城常住人口8萬(wàn)。村民約55517人。——禪城街道辦事處網(wǎng)站購(gòu)房需求有一定的置業(yè)需求，但大部分被農(nóng)民公寓消化，第二代置業(yè)需求增大外地生意人——就近方便生意，最有可能的客戶群

關(guān)鍵詞：外地人/30-40歲/便利性/關(guān)注物管典型代表描述：韓先生，40歲左右，潮州人，在東海灣花園街鋪開(kāi)了一個(gè)茶行家庭人口：一家三口，有一個(gè)小孩，小孩上小學(xué)居住現(xiàn)狀：居住在東海灣花園，80平兩房客戶語(yǔ)錄：“金地在這邊剛拿了一塊地，我都知道，一直在留意。〞“我在這邊做生意，就買(mǎi)了這邊的房子，住的近方便看鋪?zhàn)印（暋斑@里面住的都是周邊做生意的。小區(qū)里面還有一棟公寓，住的人就雜了，根本上都是出租的、包二奶的，干什么的都有，雜的很。〞“我們小區(qū)的物管不好，有賊。這點(diǎn)很煩，住的不舒心。周邊的配套也不好，那個(gè)禪城市場(chǎng)我們從來(lái)不去，都去城里買(mǎi)東西。〞“有換房子的想法，有錢(qián)當(dāng)然想住好一點(diǎn)的地方啦，什么依云小鎮(zhèn)啦，別墅好靚的嘛，但是我沒(méi)那么多錢(qián)嘛。你們賣(mài)個(gè)6、7千我覺(jué)得還可以，現(xiàn)在房?jī)r(jià)一直在漲，未來(lái)廣佛同城了房?jī)r(jià)肯定要再漲，7千不算貴。〞

“再換可能換個(gè)100多方的三房。〞專業(yè)市場(chǎng)生意人——就近方便生意，最有可能的客戶群

關(guān)鍵詞：本地人或浙江人/30-40歲/排斥工業(yè)區(qū)環(huán)境/關(guān)注社區(qū)環(huán)境典型代表描述：張先生，40歲左右，本地人，在禪城老布料批發(fā)市場(chǎng)開(kāi)店家庭人口：一家4口，有兩個(gè)小孩，小孩上小學(xué)居住現(xiàn)狀：居住在禪城鎮(zhèn)，約80平兩房客戶語(yǔ)錄：“工廠這邊好大灰塵，空氣不好，我是本地人，我是不會(huì)在這邊買(mǎi)房子。〞“金地我知道，那塊地我也知道，算禪城配套比較好的地段。〞“禪城有錢(qián)的人很多，像這邊做布料批發(fā)的很多都是浙江那邊過(guò)來(lái)的，聽(tīng)說(shuō)禪城這邊的布料知名，都過(guò)來(lái)了。但現(xiàn)在的生意不好做，以后也可能會(huì)搬到新的布料市場(chǎng)區(qū)。如果廠區(qū)不搬，我們也不想搬。〞“現(xiàn)在禪城的市容市貌越來(lái)越好了，但是就是沒(méi)有好房子。〞“想換個(gè)120左右的三房吧，7、8千都可以接受，但是具體得看社區(qū)。社區(qū)的花園大，環(huán)境好，舒服那還可以。〞禪城生意人購(gòu)置需求判斷：具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和區(qū)域性，最有可能的客戶群置業(yè)經(jīng)驗(yàn)一次以上居住現(xiàn)狀很大一部分居住在布匹市場(chǎng)附近、薈麗家園或麗日家園數(shù)量預(yù)測(cè)老布匹批發(fā)市場(chǎng)約有200-300家店鋪，從業(yè)人員20000多人，當(dāng)前營(yíng)業(yè)率在30-40%；企業(yè)主占3-5%左右，在1000人以內(nèi)；外地生意人分布在禪城路、薈麗家園、麗日家園底商，估計(jì)有200家鋪客戶說(shuō)法禪城的有錢(qián)人很多，禪城的紡織全國(guó)有名，還有很多浙江人都到這邊來(lái)做生意了。——布匹市場(chǎng)老板訪談數(shù)據(jù)借鑒禪城擁有原材料(綿紗)銷(xiāo)售商733家,從業(yè)人員20000多人，產(chǎn)品遍銷(xiāo)國(guó)內(nèi)和港澳臺(tái)地區(qū)以及歐美等國(guó)家。——禪城區(qū)經(jīng)貿(mào)局購(gòu)房需求置業(yè)需求被壓抑，有較大的需求空間私企業(yè)主/企業(yè)中高管——根本面改善居住環(huán)境

關(guān)鍵詞：40-50歲/經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)/面子匹配/居住升級(jí)客戶側(cè)面了解：經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁，有車(chē)，屢次置業(yè)，居住環(huán)境挑剔大多關(guān)注熱點(diǎn)置業(yè)片區(qū)，如亞藝、千燈湖，有資源、環(huán)境好的低密度產(chǎn)品、洋房產(chǎn)品講究身份和居住的匹配工業(yè)園企業(yè)員工訪談：“我們公司高層肯定不會(huì)在禪城買(mǎi)房子。禪城環(huán)境太差了，治安不好，整體感覺(jué)不好。〞“他們有錢(qián)又有車(chē)，直接就開(kāi)到城里去買(mǎi)房子了，方便的很。一條季華路可以直接開(kāi)過(guò)去，交通根本都不是問(wèn)題。〞“主要還是選環(huán)境好的，城市新的，我們老大根本上都是在亞藝、城南買(mǎi)的房子，那邊環(huán)境好，城市新。配套什么的都很多，生活方便。〞“其實(shí)還有一點(diǎn)，買(mǎi)禪城其實(shí)挺沒(méi)面子的，如果是我我也覺(jué)得沒(méi)面子，都那么有錢(qián)了，帶朋友來(lái)玩還像進(jìn)了貧民窟一樣，臉上無(wú)光。〞“中層可能壓力相對(duì)較大一點(diǎn)，但買(mǎi)城南那邊的房子肯定沒(méi)問(wèn)題。〞企業(yè)白領(lǐng)——追求性價(jià)比

關(guān)鍵詞：20-30歲/經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般/注重居住環(huán)境典型代表描述：高小姐，28歲左右，佛山人，普利華上班家庭人口：夫妻兩人，結(jié)婚兩年，準(zhǔn)備要孩子居住現(xiàn)狀：居住在城南季華花園，80平兩房客戶語(yǔ)錄：“禪城太亂了，城市氣氛不好。又都是工廠，空氣不好。我們同事除了本地的，根本上都不怎么喜歡這里。〞“我坐公交車(chē)上下班，也就40分鐘，還是挺方便的。〞“我06年買(mǎi)的房子，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)還沒(méi)有漲起來(lái)，4千多。還是喜歡城南的環(huán)境，都是新建的，而且現(xiàn)在聽(tīng)說(shuō)市中心也要搬到那邊去。我們同事沒(méi)有買(mǎi)房的現(xiàn)在也大多在看城南的房子，現(xiàn)在房?jī)r(jià)高，他們壓力很大，所以價(jià)格是關(guān)鍵。像我們公司屬于富士康，待遇相對(duì)不錯(cuò)，華寶路這邊的企業(yè)大多數(shù)都是臺(tái)資，他們的待遇會(huì)看齊富士康，但肯定還是沒(méi)有富士康好，那他們壓力更大。〞“買(mǎi)房子主要還是看地段，配套，還有環(huán)境，大環(huán)境要好，社區(qū)公共環(huán)境都會(huì)考慮。〞“沒(méi)有關(guān)注過(guò)禪城工廠搬遷的事，雖然搬了，但是禪城還是亂了些，有些像農(nóng)村。如果金地未來(lái)有很不錯(cuò)的小區(qū)，價(jià)格合理他們還是可以考慮。〞“我同事現(xiàn)在看的還是實(shí)用性的，100多方的兩房三房。〞禪城工業(yè)園購(gòu)置需求判斷：最多樣和最強(qiáng)大的客戶群，對(duì)區(qū)域的認(rèn)同感游離，需要最大程度的爭(zhēng)取置業(yè)經(jīng)驗(yàn)一次以上/未置業(yè)居住現(xiàn)狀中上層在城南置業(yè)居多，普通白領(lǐng)大多租住在公司宿舍數(shù)量預(yù)測(cè)當(dāng)前城西園內(nèi)規(guī)模企業(yè)約有12家，整體員工數(shù)在3萬(wàn)以上，其中中層占10%-15%，約4000人左右，高管占2%，約600人借鑒數(shù)字佛山普立華科技于2006年12月并入全球500強(qiáng)企業(yè)富士康科技集團(tuán)，主營(yíng)機(jī)光電事業(yè)。公司現(xiàn)有員工15,000多人，占地面積160,000多平方米。——普立華公司簡(jiǎn)介日豐企業(yè)是國(guó)內(nèi)新型管道行業(yè)的龍頭企業(yè)，現(xiàn)有員工3000多人，其中高級(jí)職稱人數(shù)占2％，中級(jí)職稱人數(shù)10％，大學(xué)本科以上的人員達(dá)80％以上。——佛山日豐公司簡(jiǎn)介騰龍光學(xué)現(xiàn)有員工5200多名，占地面積30,287M2，建筑面積50,164M2，年產(chǎn)值超過(guò)20億元

——佛山騰龍光學(xué)公司簡(jiǎn)介購(gòu)房需求中高管置業(yè)需求外流嚴(yán)重，白領(lǐng)階層購(gòu)房需求旺盛客戶類(lèi)型客戶特征經(jīng)濟(jì)實(shí)力客戶量置業(yè)選擇產(chǎn)品選擇項(xiàng)目匹配原住民老一代有較強(qiáng)的地緣情結(jié)，對(duì)禪城抗性小；為子女置業(yè)可能選擇商品房較強(qiáng)禪城常住人口8萬(wàn)。村民約55517人農(nóng)民公寓舒適居家戶型/大平面購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目需要有更強(qiáng)的理由第二代希望走出禪城，對(duì)新事物接受度較高，傾向于商品房，但為了父母可能就進(jìn)置業(yè)家庭實(shí)力較強(qiáng)農(nóng)民公寓/禪城商品房實(shí)用型三房外地生意人方便照看生意，傾向就近置業(yè)，關(guān)注物管、生活配套較強(qiáng)老布匹批發(fā)市場(chǎng)約有200-300家店鋪，從業(yè)人員20000多人，當(dāng)前營(yíng)業(yè)率在30-40%；企業(yè)主占3-5%左右，在1000人以內(nèi)禪城商品房實(shí)用型三房最有可能的企業(yè)人員企業(yè)白領(lǐng)對(duì)禪城印象原始，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，追求性價(jià)比一般當(dāng)前城西園內(nèi)規(guī)模企業(yè)約有12家，整體員工數(shù)在3萬(wàn)以上，其中中層占10%-15%，約4000人左右，高管占2%，約600人城南中低端商品房實(shí)用型兩房、三房需要最大程度的爭(zhēng)取中層管理根本升級(jí)居住環(huán)境，以居住環(huán)境、社區(qū)環(huán)境為優(yōu)先考慮條件，講究身份匹配較強(qiáng)城南/亞藝中高端樓盤(pán)舒適性居家產(chǎn)品/大平面高層管理/私企業(yè)主強(qiáng)市場(chǎng)需求：片區(qū)價(jià)格認(rèn)知6000-7000元/平，市場(chǎng)需求旺盛禪城房地產(chǎn)開(kāi)展初級(jí)，長(zhǎng)期以來(lái)供給有限，置業(yè)需求被壓制或被驅(qū)趕到其他區(qū)域置業(yè)，本體置業(yè)需求旺盛Luxurioushouse關(guān)于開(kāi)發(fā)方向的思考保本銷(xiāo)售A保本銷(xiāo)售價(jià)值一級(jí)跳價(jià)值二級(jí)跳B(niǎo)C保本銷(xiāo)售=6-7000元/平的銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)

1.市場(chǎng)供給長(zhǎng)期處在空白，工程舊改排頭兵，市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)明顯；

2.市場(chǎng)需求被長(zhǎng)期壓抑，中低端剛性需求旺盛

3.市場(chǎng)二手房?jī)r(jià)格到達(dá)5000元/平，本工程的6000-7000元/平的市場(chǎng)價(jià)格接受度較好6000-7000元/平的保本銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)難度不大！Luxurioushouse關(guān)于價(jià)值提升的思考保本銷(xiāo)售價(jià)值一級(jí)跳價(jià)值突破1：探討7000-8000元/平的可能性？

Q2：中高端客戶外流傾向明顯，如何有效吸納片區(qū)內(nèi)中高端客戶，實(shí)現(xiàn)價(jià)格的進(jìn)一步爬升？三個(gè)思考維度：1.工程時(shí)機(jī)

2.市場(chǎng)成功案例借鑒

3.規(guī)劃實(shí)現(xiàn)ABC價(jià)值二級(jí)跳問(wèn)題：區(qū)內(nèi)不乏中高端客戶的身影，但對(duì)區(qū)域的排斥使其存在大量的流失，如何留住他們成為價(jià)值突破的第一個(gè)瓶頸優(yōu)勢(shì)1:相對(duì)城市感1.禪城最具城市感的路段——禪城的中心地帶，禪城路|仙槎南路，工程進(jìn)入性城市感相對(duì)優(yōu)良禪城路仙槎南路純陽(yáng)路新一佳項(xiàng)目地塊禪城路輕工路預(yù)期于兩年內(nèi)開(kāi)通，工程與一路相連，與城市核心的距離直接拉近金地工程=直達(dá)祖廟五分鐘！2.禪城最純粹的居住片區(qū)——薈麗家園|麗日家園，工程北界面相對(duì)純粹，居住氣氛良好ACB地塊凈用地容積率建面商業(yè)比例A+B8.4萬(wàn)2.521萬(wàn)≤20%≤4.2萬(wàn)C1.1萬(wàn)55.5萬(wàn)≥50%≥2.75萬(wàn)周邊商業(yè)體量新一佳1.5萬(wàn)薈麗家園底商約60間鋪，近1000平麗日花園底商約2-30間鋪，約600-800平工程商業(yè)體量≥2.8萬(wàn)，在禪城有絕對(duì)的商業(yè)體量?jī)?yōu)勢(shì)，成為工程差異化的發(fā)力點(diǎn)優(yōu)勢(shì)2:商業(yè)指標(biāo)禪城根底配套缺乏，區(qū)域內(nèi)商業(yè)中心缺失，商業(yè)自然開(kāi)展，租金相對(duì)較低，有較大的上升空間，市場(chǎng)時(shí)機(jī)明顯“禪城好一點(diǎn)的配套就只有一個(gè)新一佳吧，我們要買(mǎi)東西還是會(huì)去市區(qū)，如果這邊有個(gè)好一點(diǎn)的百貨當(dāng)然好啦。〞“禪城沒(méi)有什么知名的商業(yè)吧，那個(gè)新一佳也應(yīng)該是除了禪城人知道，佛山市區(qū)的人都不知道。〞“禪城現(xiàn)在整改之后，禪城路的商業(yè)越來(lái)越好了，也有了麥當(dāng)勞、新一佳好一點(diǎn)的配套，但是百貨什么的還是差。〞“生意還過(guò)得去，周邊有小區(qū)嘛，人氣會(huì)旺一點(diǎn)，生意還是好做一些，所以這邊的租金也貴一點(diǎn)。〞商圈位置面積租金（元/㎡）祖廟商圈百花廣場(chǎng)1F大門(mén)旁六福珠寶店100-150700一線商場(chǎng)鋪100-150500-600一線臨街鋪100-150200-300東方廣場(chǎng)商圈東方廣場(chǎng)銀洲城吉之島2F30500-600銀洲城一線商場(chǎng)鋪30300-400福祿路臨德勝樓一線臨街鋪40400桂城商圈百花時(shí)代廣場(chǎng)1F西門(mén)旁臨街商鋪90-100450一線臨街商場(chǎng)鋪90-130300-400季華商圈東建世紀(jì)首層臨街商場(chǎng)鋪135150華遠(yuǎn)東（東建南門(mén)附近）臨街街鋪80-100200-300季華五路（以西）一線臨街商鋪30-200150-200普瀾路一線臨街街鋪100-120150-200商圈位置面積租金（元/㎡）禪城路禪城三路/四路6045-50薈麗家園仙槎南路3040純陽(yáng)路20-3035-40麗日家園仙槎南路20-3035-40優(yōu)勢(shì)3:金地經(jīng)驗(yàn)金地水城——城市新區(qū)的成功招商經(jīng)驗(yàn)和已經(jīng)累計(jì)的商業(yè)客戶，金地有更豐富的商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)金地花園——金地水城城市價(jià)值之上的住宅操作，成就了千燈湖片區(qū)口碑相傳的片區(qū)豪宅金地取得本工程的市場(chǎng)表現(xiàn)：是第一個(gè)進(jìn)入禪城的品牌開(kāi)發(fā)商；是金地在禪城的第一個(gè)工程；是金地?fù)碛性凇胺菬狳c(diǎn)區(qū)域〞打造明星工程的魄力和眼光。為禪城豐富配套，和政府建立關(guān)系：保證未來(lái)金地在禪城的順利擴(kuò)張擴(kuò)大金地品牌在佛山的影響力：范圍更廣、持續(xù)性更強(qiáng)、客戶影響更深遠(yuǎn)對(duì)于金地，商業(yè)還意味著什么？是金地在禪城戰(zhàn)略開(kāi)展的第一步！以城市感脫離區(qū)域的非城市感最終實(shí)現(xiàn)，工程印象＞區(qū)域印象禪城最具城市感的路；禪城最具集中的商品房片區(qū)；禪城最大的商業(yè)體量；與祖廟五分鐘的直接路徑；工程具備優(yōu)秀的城市根底，工程需要構(gòu)建堅(jiān)實(shí)的“城市感〞。禪城第一的品牌開(kāi)發(fā)商；工程印象＞區(qū)域印象的案例借鑒1：金地梅隴鎮(zhèn)〔深圳〕

建筑出位|配套展示|個(gè)性營(yíng)銷(xiāo)，個(gè)盤(pán)形象≥區(qū)域形象，樹(shù)立口碑，實(shí)現(xiàn)高價(jià)金地·梅隴鎮(zhèn)概況位置：龍華二線拓展區(qū)東北側(cè)，北臨布龍路，西靠梅龍路；區(qū)域背景：與福田中心區(qū)有較好的區(qū)位關(guān)系，被政府規(guī)劃為龍華新城，但整體規(guī)重點(diǎn)向?qū)毎仓行膮^(qū)偏離，龍華片區(qū)配套嚴(yán)重缺失，開(kāi)展初期。梅隴鎮(zhèn)所在區(qū)域遠(yuǎn)離優(yōu)勢(shì)資源區(qū)域，交通、規(guī)劃利好相對(duì)有限占地面積：136000㎡；建筑面積：420000㎡；商業(yè)面積：約20000平容積率：3.08；綠化率：30%；配套：商業(yè)街，幼兒園；共分4期開(kāi)發(fā)，一期于06年5月開(kāi)盤(pán)，實(shí)現(xiàn)均價(jià)7500元/平，高出市場(chǎng)均價(jià)約1000元。09年，四期實(shí)現(xiàn)均價(jià)13500元/平。項(xiàng)目戶型實(shí)現(xiàn)價(jià)格銷(xiāo)售速度金地梅隴鎮(zhèn)二居：75M2小三居：105-110M2大三居：110-120M27500元/平米推出1200套，開(kāi)盤(pán)日選房客戶解籌率約：82%周邊項(xiàng)目二居：75-85M2小三居：110M2左右大三居：120M2左右6500-7000元/平米40-50套/月獨(dú)特的規(guī)劃、立面迅速在市場(chǎng)上引起熱點(diǎn)關(guān)注，個(gè)盤(pán)印象迅速建立不同于普通的圍和式社區(qū)，整個(gè)社區(qū)通過(guò)自然高差與周邊的城市界面形成區(qū)隔，長(zhǎng)條的板樓形成強(qiáng)烈的空間秩序感，建筑的體量存在感大于公共空間的圍和感；德國(guó)WSP建筑設(shè)計(jì)公司用簡(jiǎn)約、純粹的德式純潔主義風(fēng)格，突出簡(jiǎn)潔的線條，用直線條的造型，讓建筑大膽出位；彩虹般絢麗七色立面百葉，通過(guò)百葉內(nèi)墻多種色彩的運(yùn)用，強(qiáng)調(diào)建筑時(shí)尚、活潑面，營(yíng)造出最具都市氣質(zhì)的建筑表情時(shí)尚街區(qū)展示社區(qū)個(gè)性的同時(shí)，以商業(yè)為標(biāo)簽迅速建立工程城市感時(shí)尚街區(qū)的實(shí)景展示，以及先期局部配套商家的引進(jìn)，以商業(yè)迅速建立工程的城市標(biāo)簽引進(jìn)時(shí)尚的商業(yè)業(yè)態(tài)——華南第一家肯德基汽車(chē)穿梭餐廳，吸引市場(chǎng)熱點(diǎn)關(guān)注的同時(shí)，強(qiáng)化商業(yè)的時(shí)尚感，與社區(qū)整體氣質(zhì)統(tǒng)一創(chuàng)新的潮流售樓處，空間、功能雙重革新區(qū)域的售樓體驗(yàn)，增強(qiáng)新興城市時(shí)尚感閱讀空間傳訊囊售樓處底層思考房以時(shí)尚、潮流為營(yíng)銷(xiāo)語(yǔ)言，直接對(duì)接目標(biāo)客戶精神層面，引起市場(chǎng)熱點(diǎn)關(guān)注工程印象＞區(qū)域印象的案例借鑒2：華潤(rùn)幸福里〔深圳〕

借助商業(yè)立勢(shì)，成為片區(qū)新中心，口碑|住宅價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越片區(qū)價(jià)值城市重心西移，羅湖片區(qū)邊緣化；周邊城市資源平庸，地王大廈的價(jià)格推動(dòng)力減弱；自然資源匱乏，居住環(huán)境不純粹羅湖已經(jīng)淡出了居住視線，高端客戶對(duì)片區(qū)根本不認(rèn)可萬(wàn)象城片區(qū)前市狀況深圳頂級(jí)購(gòu)物中心，區(qū)域價(jià)值增值；二手房?jī)r(jià)格催漲，二手房市場(chǎng)價(jià)格上漲萬(wàn)象城片區(qū)目前狀況首期規(guī)劃北區(qū)寫(xiě)字樓+中區(qū)購(gòu)物及娛樂(lè)中心，總建筑面積達(dá)23萬(wàn)平方米，提供約1000個(gè)車(chē)位萬(wàn)象城——18.8萬(wàn)平方米的大型綜合性購(gòu)物及娛樂(lè)中心，包含零售、餐飲、娛樂(lè)休閑、文化、康體等諸多消費(fèi)元素，由超級(jí)市場(chǎng)、大型百貨商店、時(shí)尚零售商店、電影院、真冰溜冰場(chǎng)及各類(lèi)餐飲等近300家零售店面組成。萬(wàn)象城周邊羅湖其它項(xiàng)目名稱二手房?jī)r(jià)格項(xiàng)目名稱二手房?jī)r(jià)格城市名園1.8-2萬(wàn)/㎡和平廣場(chǎng)1.4萬(wàn)/㎡城市天地廣場(chǎng)1.9萬(wàn)/㎡逾峰臺(tái)

1.4萬(wàn)/㎡外因：優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達(dá)性；區(qū)域成熟后開(kāi)展受限，需要一個(gè)新的亮點(diǎn)來(lái)激發(fā)活力；區(qū)域內(nèi)一直缺乏一個(gè)大型商業(yè)來(lái)統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象。內(nèi)因：超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號(hào)召力；集購(gòu)物、娛樂(lè)等為一體的體驗(yàn)式；工程立意高，與深圳人內(nèi)心的價(jià)值觀相符；一流的精英團(tuán)隊(duì)。萬(wàn)象城商業(yè)成功的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素：借力萬(wàn)象城，高品質(zhì)精心打造，住宅溢價(jià)上漲，4萬(wàn)/平均價(jià)，開(kāi)盤(pán)推出230套，銷(xiāo)售三個(gè)星期根本售罄幸福里整整打造1年，采用高品質(zhì)材料，保證建筑的絕對(duì)品質(zhì)，在業(yè)內(nèi)、市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)引起關(guān)注，09年7月低調(diào)銷(xiāo)售，推出230套，實(shí)現(xiàn)4萬(wàn)/平均價(jià)，當(dāng)前根本售罄二種方式的構(gòu)建借鑒：金地梅隴鎮(zhèn)：形象風(fēng)格做秀

個(gè)性立面+時(shí)尚街區(qū)+營(yíng)銷(xiāo)照應(yīng)華潤(rùn)幸福里：全新價(jià)值體系建立

商業(yè)中心立勢(shì)+品質(zhì)打造本工程方式1：展示城市化方式2：商業(yè)起勢(shì)利用商業(yè)體量?jī)?yōu)勢(shì)；

區(qū)域級(jí)商業(yè)中心立勢(shì)，搭建工程城市感基座；

界面展示，迅速脫離區(qū)域非城市感界面！區(qū)域的商業(yè)中心之上，更璀璨的城市界面，老舊的區(qū)域被光輝淡化，吸引目光的是更閃亮的明星。禪城從此被徹底遺忘。價(jià)值突破一：造星運(yùn)動(dòng)，城市標(biāo)簽發(fā)揮工程最大的優(yōu)勢(shì)，以商業(yè)為契機(jī)，城市主場(chǎng)二層街鋪8000㎡=14400㎡二層街鋪4000㎡二層街鋪2400㎡三層商業(yè)shoppingmall16800㎡商業(yè)體之間采用連廊連接城市符號(hào)的迅速建立商業(yè)立勢(shì)：區(qū)域級(jí)商業(yè)中心打造

時(shí)尚城市場(chǎng)+城界建立Chapter。1城市主場(chǎng)之一：內(nèi)街式泛mall商業(yè)街區(qū)——二層商鋪共14400㎡城市主場(chǎng)之二：主題式shoppingmall——三層主力店共16800㎡兩商業(yè)體之間采用連廊連接B地塊商業(yè)原始指標(biāo)為3400㎡，占總建面20%。C地塊商業(yè)原始指標(biāo)為27800㎡，占總建面50%。C地塊因商業(yè)mall體量單一，消化速度較慢;而B(niǎo)地塊為商業(yè)街鋪形式，消化速度較快。因此建議兩塊地商業(yè)面積統(tǒng)一考量，進(jìn)行分解：B地塊商業(yè)為14400㎡，那么C地塊商業(yè)味16800㎡打造工程的城市界面城市界面：商業(yè)之上的住宅打造

城市住宅+城市公寓Chapter。1城市住宅：小面積緊湊型居家戶型，70-80㎡，共528戶，總面積為40150㎡；城市公寓：功能模糊化小面積公寓，戶均50㎡，共550戶，總面積為27500㎡緊湊2、2+1房，戶均為80㎡，共40150㎡商住式公寓，戶均50㎡，共27500㎡城市住宅城市公寓BusinessCenter商業(yè)立勢(shì)城市主場(chǎng)ABC城市公寓城市主軸品牌主力店城市泛mall區(qū)域商業(yè)中心地位建立：

引進(jìn)品牌百貨主力店〔如天虹〕，品牌效應(yīng)迅速建立中心地位入口氣勢(shì)建立：運(yùn)用燈光裝飾等打造強(qiáng)烈的昭示性和引導(dǎo)性。人流引入性，琉璃般的燈光裝飾吸引人們的進(jìn)入，入口：巨大的入口吊燈成為商業(yè)街獨(dú)特體驗(yàn)BusinessCenter商業(yè)立勢(shì)城市主場(chǎng)ABC城市公寓城市主軸品牌主力店城市泛mall特色空間節(jié)點(diǎn)——通過(guò)外形立面等空間尺度感的變化，增加商業(yè)形象的豐富性和層次感BusinessCenter商業(yè)立勢(shì)城市主場(chǎng)ABC城市公寓城市主軸品牌主力店城市泛mallBusinessCenter商業(yè)立勢(shì)城市主場(chǎng)ABC城市公寓城市主軸品牌主力店城市泛mall文化-濃縮-時(shí)尚的展示場(chǎng)將商業(yè)街區(qū)的形式引進(jìn)建筑空間的室內(nèi)，用mall的建筑形式，更新全新的商業(yè)空間體驗(yàn)。街區(qū)感打造——通過(guò)室內(nèi)空間處理，強(qiáng)化街道感商業(yè)街區(qū)通過(guò)一系列整合打造,習(xí)慣成內(nèi)街的室內(nèi)空間,同時(shí)通過(guò)植物、路燈等強(qiáng)化街道感。BusinessCenter商業(yè)立勢(shì)城市主場(chǎng)ABC城市公寓城市主軸品牌主力店城市泛mallBusinessCenter商業(yè)立勢(shì)城市主場(chǎng)ABC城市公寓城市主軸品牌主力店城市泛mall特色空間節(jié)點(diǎn)——通過(guò)中庭、天井等空間尺度感的變化，增加室內(nèi)空間的豐富性和層次感頂棚采用可透光材料，形成采光中庭，打造商業(yè)街的聚焦點(diǎn)，可結(jié)合各種活動(dòng)的舉行，聚集人氣。燈光工程：結(jié)合商業(yè)建筑,入口或是轉(zhuǎn)角局部的設(shè)計(jì)，形成獨(dú)特的商業(yè)夜景,形成昭示性.燈光工程BusinessCenter商業(yè)立勢(shì)城市主場(chǎng)ABC城市公寓城市主軸品牌主力店城市泛mall公建化立面：以Artdeco的立面風(fēng)格打造工程的城市界面，強(qiáng)化工程城市形象采用歐式元素的artdeco立面打造公寓,形成莊重典雅的品質(zhì)感.佛山禪城西區(qū)目前為止還沒(méi)有能夠形成地標(biāo)的樓盤(pán)形象，本工程能夠借此時(shí)機(jī)，打造樹(shù)立高端形象的住宅/公寓，同時(shí)能夠較好的分解容積率BusinessCenter商業(yè)立勢(shì)城市主場(chǎng)ABC城市公寓城市主軸立面形象室內(nèi)打造BusinessCenter商業(yè)立勢(shì)城市主場(chǎng)ABC城市公寓城市主軸立面形象室內(nèi)打造精裝修：提升小面積產(chǎn)品的產(chǎn)品附加值和綜合性價(jià)比BusinessCenter商業(yè)立勢(shì)城市主場(chǎng)ABC城市公寓城市主軸立面形象室內(nèi)打造公共空間：高品質(zhì)酒店式大堂，提升了住宅檔次采用酒店式精裝修大堂，為住宅提供了更多的附加值，大大提升了住宅的品質(zhì)感和檔次，打造酒店式公寓住宅。BusinessCenter商業(yè)立勢(shì)城市主場(chǎng)ABC城市公寓城市主軸廣場(chǎng)營(yíng)造步行街營(yíng)造活動(dòng)秀場(chǎng)：預(yù)留空地，或通過(guò)空間的特殊處理，形成廣場(chǎng)的活動(dòng)場(chǎng)人氣場(chǎng)BusinessCenter商業(yè)立勢(shì)城市主場(chǎng)ABC城市公寓城市主軸廣場(chǎng)營(yíng)造步行街營(yíng)造噴泉：靈動(dòng)的景觀，增加了人氣，形成聚集效應(yīng)商業(yè)入口處的溪流形成了景觀，增加了人氣。廣場(chǎng)標(biāo)志BusinessCenter商業(yè)立勢(shì)城市主場(chǎng)ABC城市公寓城市主軸廣場(chǎng)營(yíng)造步行街營(yíng)造標(biāo)志性雕塑：獨(dú)有的標(biāo)志性雕塑將成為整個(gè)廣場(chǎng)的形象名片，人氣聚集場(chǎng)獨(dú)特的雕塑設(shè)計(jì)不僅僅是景觀需要，更是代言整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)的標(biāo)志.BusinessCenter商業(yè)立勢(shì)城市主場(chǎng)ABC城市公寓城市主軸廣場(chǎng)營(yíng)造步行街營(yíng)造趣味小品——結(jié)合佛山商業(yè)業(yè)態(tài)，形成獨(dú)有的標(biāo)志元素，為商業(yè)增添色彩結(jié)合佛山特色的瓷器等商業(yè)業(yè)態(tài)，形成獨(dú)特的商業(yè)標(biāo)志，如瓷器雕塑等。既能為商業(yè)提供標(biāo)志，又能增加廣場(chǎng)的情趣性。瓷器公仔BusinessCenter商業(yè)立勢(shì)城市主場(chǎng)ABC城市公寓城市主軸廣場(chǎng)營(yíng)造步行街營(yíng)造電視柱播放工程宣傳片或不同國(guó)家的電視片，結(jié)合雕塑、水景和地表的獨(dú)特設(shè)計(jì)，進(jìn)行景觀燈光的打造，營(yíng)造都市氣氛。并形成獨(dú)特的商業(yè)標(biāo)志性，提升商業(yè)的昭示性。燈光工程——結(jié)合廣場(chǎng)的電視柱，打造都市商業(yè)獨(dú)特標(biāo)志！BusinessCenter商業(yè)立勢(shì)城市主場(chǎng)ABC城市公寓城市主軸廣場(chǎng)營(yíng)造步行街營(yíng)造城市主軸——住宅底商與商業(yè)街區(qū)的氣氛照應(yīng)，延續(xù)仙槎南路的城市氣氛綠化、櫥窗、虛實(shí)空間的相互照應(yīng)，將街區(qū)的城市感整體襯托出來(lái)。同時(shí)，燈光工程的搭配使用，將進(jìn)一步強(qiáng)化商業(yè)街的城市表情。城市主軸城市西區(qū)的繁華被點(diǎn)亮！城市的生命力植根于整個(gè)商業(yè)的營(yíng)造，繁華、熙攘、歌舞升平……最新的城市街道；最聚人氣的商業(yè)廣場(chǎng)；最有趣的時(shí)尚內(nèi)街；最有名的品牌百貨；成就禪西的城市封面Luxurioushouse關(guān)于開(kāi)發(fā)方向的思考保本銷(xiāo)售價(jià)值一級(jí)跳ABC價(jià)值二級(jí)跳保本銷(xiāo)售=6000-7000元/平的銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)

1.市場(chǎng)供給長(zhǎng)期處在空白，工程舊改排頭兵，市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)明顯；

2.市場(chǎng)需求被長(zhǎng)期壓抑，中低端剛性需求旺盛

3.6000-7000元/平的市場(chǎng)價(jià)格接受度較好借商業(yè)起勢(shì)，成為區(qū)域城市中心！金地成為城市運(yùn)營(yíng)商價(jià)值一級(jí)跳=發(fā)揮工程最大的優(yōu)勢(shì)，建立區(qū)域城市封面，7000-8000元/平的從價(jià)值突破

1.工程具備優(yōu)質(zhì)的城市根底+金地品牌

2.商業(yè)立勢(shì)，借助規(guī)模優(yōu)勢(shì)打造區(qū)域商業(yè)中心

3.城市界面強(qiáng)化工程城市感Luxurioushouse關(guān)于開(kāi)發(fā)方向的思考保本銷(xiāo)售價(jià)值一級(jí)跳AB價(jià)值二級(jí)跳C價(jià)值二級(jí)跳：進(jìn)一步吸納區(qū)域外客戶，成就禪西名盤(pán)，8000以上的可能性？

Q3：如何建立全新的價(jià)值體系，吸引到區(qū)域外的中高端客戶置業(yè)？市場(chǎng)格局東平新城7500-9500

資源+規(guī)劃

(河景資源工程)老城區(qū)板塊

城市價(jià)值6500-7500

〔當(dāng)前僅個(gè)盤(pán)在售〕千燈湖-桂城東

規(guī)劃利好8500-11000城南板塊

城市價(jià)值8000-9000南莊板塊

5000-7000

價(jià)格優(yōu)勢(shì)

〔當(dāng)前有局部資源型工程在售〕亞藝湖板塊

資源價(jià)值8000-11000禪城片區(qū)

城市價(jià)值

(無(wú)在售〕資源|區(qū)域規(guī)劃相對(duì)成熟城市成熟區(qū)域城市邊緣|規(guī)劃新區(qū)〔不成熟〕城郊傳統(tǒng)豪宅片區(qū)：亞藝|桂城東-千燈湖，萬(wàn)元/平

新興豪宅片區(qū)：東平新城，萬(wàn)元/平城東板塊

次級(jí)資源+規(guī)劃

(無(wú)在售)傳統(tǒng)豪宅：亞藝板塊

萬(wàn)/平，極致景觀資源，富人區(qū)雛形具備，大戶型為主，全佛山范圍吸納高端客戶項(xiàng)目名稱在售主力戶型均價(jià)

元/平6月銷(xiāo)售套數(shù)雅居樂(lè)花園104套：230-243930330套天湖酈都251-300南向湖景單位1206922套金地九瓏璧4房174-191/2房73-93759731套中海文華熙岸1-7#280/8-12#：160-1907982103套怡翠宏璟65套90-170923641套匯銀環(huán)湖國(guó)際204套88-90811429套嘉俊華苑3房130—141/4房135-171/復(fù)式121-245597615套雅居樂(lè)花園天湖酈都金地九瓏壁中海文華熙岸怡翠宏璟環(huán)湖國(guó)際文華公園亞藝公園當(dāng)前成交的客戶中有74%都是禪城區(qū)，其中以舊城區(qū)45%居多，桂城和南海各鎮(zhèn)區(qū)總體比率占到14%；天湖酈都成交客戶分析傳統(tǒng)豪宅：桂城東-千燈湖板塊

萬(wàn)/平，廣佛RBD規(guī)劃利好，中大戶型為主，對(duì)禪城中高端客戶吸引力逐漸增大千燈湖項(xiàng)目名稱在售主力戶型均價(jià)

元/平6月銷(xiāo)售套數(shù)金地花園130-160平米10000359套中海萬(wàn)錦豪園165平米1150060套江南名居276套3房140-160平84套3房129平米690042套星暉園3房123+126平米4房166-170平米550029套南海頤景園87-242平米96008套金地星座77-120平米7800151套怡翠馨園220-250平米850030套金御華府（尾貨）250平米單位81002套金地花園中海萬(wàn)錦豪園時(shí)代名居星暉園金地星座南海頤景園怡翠馨園金御華府千燈湖板塊桂城東板塊桂城典型工程客戶來(lái)源區(qū)域核心城區(qū)：老城區(qū)|城南板塊

6500-7500元/平，成熟市場(chǎng)，中大戶型為主，新增供給根本完畢，僅有個(gè)盤(pán)在售項(xiàng)目名稱項(xiàng)目體量在售主力戶型均價(jià)

元/平6月銷(xiāo)售套數(shù)天倫世嘉4.6萬(wàn)140-1806500-75009星星華園國(guó)際27160-200806024世博嘉園50130-180700022天倫世嘉老城區(qū)板塊世博嘉園星星華園國(guó)際城南板塊當(dāng)前老城區(qū)根本已經(jīng)步入供給尾聲，個(gè)別小體量樓盤(pán)在售；城南區(qū)以兩個(gè)大盤(pán)持續(xù)供給，未來(lái)供給以商業(yè)地塊為主新興豪宅：東平新城板塊

7500-9000元/平，板塊開(kāi)展初級(jí)，資源區(qū)域優(yōu)先啟動(dòng)，吸引到大量禪城中高端客戶項(xiàng)目名稱在售主力戶型均價(jià)

元/平6月銷(xiāo)售套數(shù)濱海御庭7-8#：150-175平米113688套東方水岸200套80-130平米766529套凱德瀚城40套187平米743325套凱德泊宮43套聯(lián)排/疊加220-370平米4-5房1137827套海景藍(lán)灣110-200平米763849套濱海御庭凱德瀚城凱德伯宮慧港國(guó)際依云水岸海景藍(lán)灣東方水岸東平河濱海御庭成交客戶分析在售中高檔大盤(pán)在售高端大盤(pán)在售普通大盤(pán)項(xiàng)目總建主力面積未來(lái)供應(yīng)備注九鼎國(guó)際城3640-604.5預(yù)計(jì)2010年初推出恒福新城3080-1207.6金地九瓏璧31180-25013.8二期7萬(wàn)㎡預(yù)計(jì)2010年中上市中海文華熙岸30160-2809.8怡翠宏璟22120-14020.3二期預(yù)計(jì)2010年下半年推出雅居樂(lè)47.5250-38023二期中小戶型及商業(yè)鴻業(yè)項(xiàng)目1888-13017.1萬(wàn)科金御華府33.580-1801.2金地花園47140-18018南海頤景園50130-1507.4中海萬(wàn)錦東苑18.980-15017.952010年上半年中海萬(wàn)錦豪園74.2130-2305.7水韻尚都16150-250162010年下半年美邦公寓0.730-600.72010年年底鴻榮源地塊39120-180362011年底競(jìng)爭(zhēng)——豪宅板塊

亞藝湖板塊未來(lái)供給工程少，逐漸淡寂；千燈湖板塊大盤(pán)近尾聲，10年下半年有新的一輪放量，整體工程少競(jìng)爭(zhēng)——傳統(tǒng)豪宅之爭(zhēng)

禪桂在售傳統(tǒng)豪宅根本步入供給尾聲，未來(lái)2021年根本銷(xiāo)售完畢10年3季度10年2季度10年1季度恒福新城，新貨量80-160平米/約706套，約7.6萬(wàn)平方米09年4季度09年3季度怡翠宏璟，約7.3萬(wàn)平米二期共13萬(wàn)㎡匯銀環(huán)湖國(guó)際，約2萬(wàn)平米10年4季度11年1季度11年2季度11年3季度11年4季度天湖酈都250-260平米約245套，別墅3套，約7萬(wàn)平米中海文華熙岸160-280方約248套，別墅65套，110方約496套，共約9.8萬(wàn)平米佛山雅居樂(lè)花園，250-380平米約5.6萬(wàn)平米二期中小戶型7萬(wàn)㎡金地九瓏璧，250平米洋房、別墅共約5.8萬(wàn)平米二期中大戶型為主建面8萬(wàn)九鼎國(guó)際城南區(qū)30-60平米/約6萬(wàn)平米中海萬(wàn)錦豪園，共約3.5萬(wàn)平米江南名居五期，錦苑、熙苑，約8.1萬(wàn)平米南海頤景園，共約6.7萬(wàn)平米金地星座，78～135/200套約2.6萬(wàn)平米金地花園，120～190約1200套約19萬(wàn)平米金御華府80-180平米/150套，別墅約23套，；共約2萬(wàn)平米怡翠馨園，共約4.7萬(wàn)平米招商依去水岸二期90-190平米，1036套，共12萬(wàn)；三期90-190平米，1036套，共12萬(wàn)濱海御庭二期住宅建面8.4萬(wàn)，有寫(xiě)字樓、公寓功能、預(yù)期以小戶型為主競(jìng)爭(zhēng)——新興豪宅

未來(lái)兩年高端豪宅供給體量巨大，且以城市型大盤(pán)、東平新城資源型豪宅為供給趨勢(shì)能興南都，約42.6萬(wàn)平米凱德城脈，約7.9萬(wàn)平米依云上城，約25.6萬(wàn)平米，小戶型，9070，但地價(jià)整體較高東建普君，約81.9萬(wàn)平米星星工廠，50萬(wàn)平米嶺南新天地，150萬(wàn)平，預(yù)計(jì)以別墅先行啟動(dòng)市場(chǎng)工業(yè)大道，27萬(wàn)，100-130㎡為主翠堤明珠，21.7萬(wàn)10年3季度10年2季度10年1季度09年4季度09年3季度10年4季度11年1季度11年2季度11年3季度11年4季度鴻業(yè)地塊，18萬(wàn)平方米，主力面積88-160㎡萬(wàn)科南村，50萬(wàn)平米金地文化公園工程12萬(wàn)中海萬(wàn)錦東苑/高層/80～150，約19萬(wàn)平米鴻榮源工程約39萬(wàn)豐樹(shù)集團(tuán)，占地11萬(wàn)創(chuàng)鴻工程約16萬(wàn)萬(wàn)科尖東，約58萬(wàn)平米萬(wàn)科潭州村工程，約71萬(wàn)平米高端豪宅工程中大盤(pán)新增供給體量10-30萬(wàn)體量≥30萬(wàn)豪宅預(yù)期競(jìng)爭(zhēng)——豪宅從單中心到多中心轉(zhuǎn)變，多元化的新興豪宅爭(zhēng)取開(kāi)始

豪宅格局由傳統(tǒng)的豪宅區(qū)向多區(qū)域分散開(kāi)展，且呈現(xiàn)出相對(duì)單一的豪宅價(jià)值體系品牌+規(guī)模+城市價(jià)值規(guī)劃+品牌+公園配套季華路地段優(yōu)勢(shì)+規(guī)模品牌+規(guī)模+資源規(guī)劃+規(guī)模+資源季華路地段優(yōu)勢(shì)+規(guī)模+品牌本工程亞藝湖豪宅板塊的傳統(tǒng)豪宅價(jià)值體系構(gòu)建在資源+地段，未來(lái)新興豪宅那么表達(dá)為單一的城市價(jià)值或資源價(jià)值爭(zhēng)競(jìng)高端豪宅的競(jìng)爭(zhēng)分析：

作為豪宅本工程將面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)格局亞藝湖千燈湖本工程豪宅板塊星星工廠嶺南新天地萬(wàn)科尖東依云水岸Luxurioushouse關(guān)于開(kāi)發(fā)方向的思考保本銷(xiāo)售價(jià)值一級(jí)跳AB價(jià)值二級(jí)跳C新興豪宅東平新城新興豪宅的崛起，絕對(duì)一線豪宅的嶺南新天地給工程帶來(lái)最正確比價(jià)體系輕工路祖廟禪城路會(huì)機(jī)本工程嶺南新天地佛山嶺南天地位于佛山市禪城區(qū)祖廟東華里中心地段。工程占地面積達(dá)65公頃，總建筑面積達(dá)150萬(wàn)平方米。工程共分五期開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)整體開(kāi)發(fā)完成時(shí)間為2021年。在一期工程內(nèi)，包括新廣場(chǎng)五星級(jí)酒店及旁邊商業(yè)街區(qū)局部將于2021年廣州亞運(yùn)會(huì)前建成開(kāi)業(yè)，亞運(yùn)會(huì)佛山分賽區(qū)屆時(shí)將向世人展現(xiàn)靚麗形象。一期已經(jīng)啟動(dòng)，包括一座五星級(jí)酒店、一座精品酒店、特色商業(yè)街及低密度高尚住宅等。一期范圍囊括了簡(jiǎn)氏別墅、嫁娶屋等文物保護(hù)單位、歷史文化街區(qū)。預(yù)期其將成為禪城的絕對(duì)一線豪宅工程通過(guò)輕工路/禪城路通達(dá)祖廟，僅五分鐘的路程，城市關(guān)系及其緊密會(huì)機(jī)嶺南新天地——絕對(duì)的一線城市豪宅；

工程的比價(jià)系統(tǒng)建立前提：“同類(lèi)產(chǎn)品〞，我們需要將自己偽裝成“豪宅的模樣〞，進(jìn)入同一類(lèi)“商品〞進(jìn)行比價(jià)。看起來(lái)和一線豪宅是同一陣列，借助真豪宅的天價(jià)，成全工程的價(jià)格二級(jí)跳！然而，我們?nèi)绾纬蔀槭袌?chǎng)認(rèn)可的“豪宅工程〞？中海萬(wàn)錦豪園〔當(dāng)前價(jià)格0.97-1萬(wàn)/平〕佛山豪宅表皮借鑒萬(wàn)科金御華府〔當(dāng)前價(jià)格0.9元/平〕選擇理由：新區(qū)建立豪宅口碑，當(dāng)前成為市場(chǎng)公認(rèn)高端豪宅，豪宅符號(hào)認(rèn)可度廣選擇理由：憑借標(biāo)志性的豪宅符號(hào)，在非豪宅片區(qū)、資源缺失的情況下，成就高價(jià)符號(hào)1：豪宅形象——立面

典雅高貴的立面建筑風(fēng)格、品質(zhì)的立面細(xì)節(jié)打造，在佛山市場(chǎng)上獲得一直的口碑認(rèn)可采用古典主義的三段式方式，并加以簡(jiǎn)化，去除了古典主義的繁瑣和冗長(zhǎng)，形成了獨(dú)具一格的立面形象；通過(guò)對(duì)色系的把握，細(xì)節(jié)的歐式元素的裝飾，讓整個(gè)立面看起來(lái)磅礴大氣而不失細(xì)節(jié)推敲。中海萬(wàn)錦豪園在立面采用了典雅高貴的暖色系，簡(jiǎn)單的歐式元素進(jìn)行裝飾，既防止了純歐式的繁瑣，又表達(dá)了細(xì)節(jié)的質(zhì)感。符號(hào)1：豪宅形象—星級(jí)會(huì)所

星級(jí)的豪華水會(huì)所，高端會(huì)所形象及豐富的會(huì)所功能成為中海萬(wàn)錦豪園的豪宅標(biāo)簽之一會(huì)所采用奢華的歐式風(fēng)格，結(jié)合泳池形成無(wú)邊界水會(huì)所，打造星級(jí)的奢華體驗(yàn)。會(huì)所配備室內(nèi)恒溫泳池、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)籃球場(chǎng)等設(shè)施，打造星級(jí)的會(huì)所效勞。。兩個(gè)星級(jí)會(huì)所，總面積到達(dá)1.2萬(wàn)㎡；一期5000㎡將配置室內(nèi)恒溫泳池、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)籃球場(chǎng)等設(shè)施。會(huì)所結(jié)合泳池，形成無(wú)邊界水會(huì)所。符號(hào)2：豪宅價(jià)值根底——資源級(jí)差打造

內(nèi)部園林景觀軸的重點(diǎn)打造，人為劃分園林資源級(jí)差，形成不同層級(jí)的產(chǎn)品，樓王產(chǎn)品豪宅化突出規(guī)劃排布中，除了考慮外部的濕地景觀以外，更注重內(nèi)部的景觀打造，采用浪漫飄逸的巴厘風(fēng)情園林，大面積水系形成奢華景觀主軸。組團(tuán)圍和式規(guī)劃，以樓間距和風(fēng)情園林打造，保證社區(qū)在空間上的舒適性，同時(shí)形成奢華的園林風(fēng)格。水系為主的泰式園林，打造豪宅園林風(fēng)格。以景觀主軸作為產(chǎn)品分級(jí)的最正確評(píng)判依據(jù)。在產(chǎn)品排布中，靠近景觀主軸的戶型面積放大，且能夠縱觀主軸的戶型成為樓王。靠近外部的戶型面積較小。符號(hào)3：產(chǎn)品豪宅化——類(lèi)低密度產(chǎn)品標(biāo)簽

在底部打造創(chuàng)新的底層復(fù)式產(chǎn)品，通過(guò)前后院贈(zèng)送，產(chǎn)生類(lèi)低密度產(chǎn)品的居住體驗(yàn)，強(qiáng)化社區(qū)豪宅感底部Thouse——?jiǎng)?chuàng)新底T產(chǎn)品，萬(wàn)/㎡，500-600萬(wàn)，贈(zèng)送花園，類(lèi)別墅居住感受，產(chǎn)品溢價(jià)明顯，且受到客戶認(rèn)可實(shí)現(xiàn)價(jià)格：2021年6月推出，其中端頭均價(jià)1.3萬(wàn)/平米，中間單位萬(wàn)/平米，同期推出的平面產(chǎn)品均價(jià)為9000元/平米；銷(xiāo)售情況：疊景合院別墅08年6月推出16套，300平米左右，當(dāng)天銷(xiāo)售6套，根本為端頭單位，總體市場(chǎng)認(rèn)可度較高同時(shí)分為零距離接觸自然風(fēng)光、現(xiàn)代演繹“泗水歸堂〞的疊景，“二進(jìn)寬庭大宅〞的尺度。符號(hào)3：產(chǎn)品豪宅化——平面產(chǎn)品空間豪宅化大空間私享、豪宅尺度體驗(yàn)，打造平面豪宅產(chǎn)品。8M寬豪華露臺(tái)，最大化引入室外景觀。豪華步入式衣帽間設(shè)計(jì)。衛(wèi)生間干濕分區(qū)雙主臥套設(shè)計(jì)。平面豪宅——豪宅平面突破原有限制，更多將生活空間采用闊綽的尺度放大，人性化的室內(nèi)設(shè)計(jì)：步入式衣帽間、衛(wèi)生間干濕分區(qū)、客廳8M露臺(tái)等細(xì)節(jié)，以尺度取勝，打造平面的豪宅。符號(hào)1：豪宅形象——立面

俊朗、挺拔的Artdeco立面，品質(zhì)豪宅印象迅速建立萬(wàn)科金御華府歐洲的ARTDECO的設(shè)計(jì)理念，外表俊朗、挺拔，與國(guó)際五星級(jí)酒店公寓一脈相傳；符號(hào)1：豪宅形象——大氣入口

類(lèi)似于凱旋門(mén)形式的入口豪宅起勢(shì)迅速建立，尊貴感、儀式感、身份感迅速提升符號(hào)1：豪宅形象——空中會(huì)所

奢華體驗(yàn)，10F空中會(huì)所，會(huì)所檔次迅速提升空中會(huì)所作為售樓展示之用，讓客戶能夠充分體驗(yàn)高端會(huì)所的私享感受。2700㎡的多功能豪華會(huì)所+5000㎡的愷撒廣場(chǎng)，表達(dá)了豪宅的氣度。御鼎閣——外部資源單位：90套拼合單位〔整棟樓均為拼合戶型，實(shí)際為180套單位〕，2梯3戶設(shè)計(jì)。截止目前，該棟共計(jì)售出29套拼合單位〔單套計(jì)為58套〕，成交率30%左右.景院——內(nèi)部資源型產(chǎn)品：網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示還剩余17套，面積在210-280㎡左右，均價(jià)10000元/平方米。符號(hào)2：豪宅價(jià)值根底——資源級(jí)差打造

內(nèi)部園林水系景觀軸的打造，形成高層產(chǎn)品的資源級(jí)差性，形成明星樓王產(chǎn)品，產(chǎn)生產(chǎn)品的價(jià)值級(jí)差符號(hào)3：產(chǎn)品豪宅化——低密度豪宅符號(hào)附加

通過(guò)容積率分解，以市場(chǎng)公認(rèn)的豪宅符號(hào)——低密度，整體社區(qū)豪宅符號(hào)附加別墅：剩余4套，價(jià)格13000-18000元/平方米，全部為中間聯(lián)排。將2.2的容積率進(jìn)行分解，低密度產(chǎn)品最大化，實(shí)現(xiàn)豪宅的標(biāo)簽附加。在同一的價(jià)值體系中,我們的標(biāo)桿價(jià)格越高,我們的價(jià)值就被估計(jì)的越高,金地在禪西創(chuàng)造一個(gè)奇跡。價(jià)值突破二：附加標(biāo)簽,偽裝豪宅抓住城市一線豪宅比價(jià)時(shí)機(jī)，步入禪城豪宅陣列工程豪宅符號(hào)建立：豪宅形象Chapter。2立面豪宅初印象建立會(huì)所豪宅標(biāo)簽建立入口豪宅私密感營(yíng)造明確的建立工程的豪宅印象，通過(guò)客戶公認(rèn)的豪宅符號(hào)，迅速建立豪宅印象聯(lián)系步入禪城豪宅陣列工程豪宅符號(hào)建立：建立級(jí)差性的資源Chapter。景觀主軸入口廣場(chǎng)景觀主軸一級(jí)資源地塊：核心園景二級(jí)資源地塊：邊緣園景三級(jí)資源地塊：臨路四級(jí)資源地塊：臨路有噪音2地塊資源缺乏，周邊界面混雜，需要通過(guò)在工程內(nèi)部打造資源，產(chǎn)生一定的級(jí)差性資源，夯實(shí)豪宅根底；在地塊內(nèi)部形成以水系為元素的核心景觀軸，通過(guò)景觀軸形成資源級(jí)差步入禪城豪宅陣列工程豪宅符號(hào)建立：樓王明星產(chǎn)品建立標(biāo)桿Chapter。2在工程極致景觀資源的位置設(shè)置樓王產(chǎn)品，形成工程中的頂級(jí)產(chǎn)品標(biāo)桿；在近園林的位置設(shè)置明星產(chǎn)品，保證工程“豪宅〞產(chǎn)品的高資源性核心景觀軸樓王產(chǎn)品鄰近景觀資源的明星產(chǎn)品類(lèi)別墅產(chǎn)品符號(hào)附加入口：通過(guò)綠植、噴泉、臺(tái)階等方式營(yíng)造工程入口的儀式感和尊貴感，豪宅第一印象建立Luxurioushouse豪宅打造豪宅形象ABC資源級(jí)差空間豪宅符號(hào)萬(wàn)科金域華府大氣入口Luxurioushouse豪宅打造豪宅形象ABC資源級(jí)差空間豪宅符號(hào)萬(wàn)科金域華府典雅立面莊重而典雅的新古典主義風(fēng)格表達(dá)工程的尊貴感。Luxurioushouse豪宅打造豪宅形象ABC資源級(jí)差空間豪宅符號(hào)萬(wàn)科金域華府尊貴會(huì)所會(huì)所：在建筑形式上突出會(huì)所的莊重感和尊貴感，強(qiáng)化身份符號(hào)會(huì)所:設(shè)置無(wú)邊界泳池的可能性，通過(guò)內(nèi)部園林營(yíng)造，和水景相結(jié)合，會(huì)所奢華頂級(jí)打造Luxurioushouse豪宅打造豪宅形象ABC資源級(jí)差空間豪宅符號(hào)核心景觀主軸——結(jié)合水景，打造景觀軸線，并打造親水的參與空間。資源級(jí)差Luxurioushouse豪宅打造豪宅形象ABC資源級(jí)差空間豪宅符號(hào)水景細(xì)節(jié)——以瀑布、噴泉、小疊水的形式，增加水景的豐富性和趣味性Luxurioushouse豪宅打造豪宅形象ABC資源級(jí)差空間豪宅符號(hào)園林節(jié)點(diǎn)——設(shè)置視野開(kāi)放的，公共的活動(dòng)