社區物業設施維護保養制度手冊The"CommunityPropertyFacilitiesMaintenanceandRepairManual"isacomprehensiveguidedesignedforpropertymanagementcompaniesandcommunityassociationstoensurethepropermaintenanceandrepairofcommunalfacilities.Thismanualisapplicableinresidentialcomplexes,apartmentbuildings,andtownhouses,wheresharedamenitiessuchasswimmingpools,gyms,andplaygroundsrequireregularupkeeptomaintainsafetyandfunctionality.Themanualoutlinestheresponsibilitiesofpropertymanagersandmaintenancestaff,includingscheduledmaintenanceroutines,emergencyresponseprotocols,andguidelinesforequipmentmaintenance.Itservesasareferencetoolforbothprofessionalsandresidents,fosteringawell-maintainedcommunityenvironmentthatenhancesresidents'qualityoflife.Therequirementsstipulatedinthemanualincludedetailedchecklistsforroutinemaintenance,clearproceduresforhandlingemergencyrepairs,andregularinspectionschedules.Propertymanagersareexpectedtoadheretotheseguidelinestoensurethatallcommunalfacilitiesaresafe,efficient,andmeetthestandardsofthelocalregulatorybodies.社區物業設施維護保養制度手冊詳細內容如下：第一章：總則1.1物業設施維護保養的目的和意義1.1.1目的物業設施維護保養的目的在于保證社區內各類設施的正常運行，延長設施使用壽命，提高設施使用效率，降低故障率，為居民創造一個舒適、安全、和諧的生活環境。1.1.2意義（1）提高設施使用率：通過定期維護保養，保證設施始終處于良好的工作狀態，降低因故障導致的停機時間，提高設施使用率。（2）保證居民安全：對社區內各類設施進行定期檢查、維修，保證設施安全可靠，避免因設施故障導致的安全。（3）延長設施使用壽命：通過合理的維護保養，減緩設施的老化速度，延長設施使用壽命，降低更新換代頻率。（4）節約成本：通過預防性維護保養，減少突發性故障，降低維修成本，實現成本控制。（5）提升物業管理水平：完善的物業設施維護保養制度，有助于提升物業管理水平，增強業主滿意度。第二節物業設施維護保養的基本原則1.1.3預防為主，維修為輔物業設施維護保養應以預防為主，通過定期檢查、保養，發覺潛在問題并及時處理，降低故障率。1.1.4全面覆蓋，重點突出對社區內各類設施進行全面覆蓋的維護保養，同時針對關鍵設施和易發生故障的部位進行重點保養。1.1.5科學合理，規范操作遵循科學合理的維護保養方法，嚴格執行操作規程，保證維護保養工作的安全、高效。1.1.6技術創新，持續改進積極引進新技術、新方法，不斷優化維護保養方案，提高物業設施維護保養水平。第三節物業設施維護保養的組織架構1.1.7組織架構設置（1）設立物業設施維護保養部門，負責社區內設施維護保養的全面工作。（2）設立專業維護保養團隊，分為水暖、電氣、綠化、清潔等專業小組。（3）設立維護保養調度中心，負責協調、監督、指導各專業小組的工作。1.1.8崗位職責（1）物業設施維護保養部門負責人：負責制定維護保養計劃，組織協調各項工作，保證設施正常運行。（2）專業維護保養團隊負責人：負責本專業范圍內的維護保養工作，保證設施安全、高效運行。（3）維護保養調度中心負責人：負責維護保養工作的調度、監督和指導，保證各項工作按時完成。（4）各專業小組負責人：負責本小組的維護保養工作，保證設施正常運行。（5）維護保養人員：負責具體實施設施維護保養工作，保證設施處于良好狀態。第二章：物業設施維護保養計劃第一節維護保養計劃的編制1.1.9編制原則物業設施維護保養計劃的編制，應遵循以下原則：（1）安全性原則：保證設施設備安全運行，防止發生。（2）經濟性原則：合理利用資源，降低運行成本。（3）可行性原則：保證維護保養計劃具備可操作性。（4）持續改進原則：根據實際情況，不斷優化維護保養計劃。1.1.10編制內容（1）設施設備清單：明確物業項目內的設施設備名稱、型號、數量、位置等信息。（2）維護保養周期：根據設施設備的運行情況，確定各類設施設備的維護保養周期。（3）維護保養內容：詳細描述各類設施設備的維護保養項目、方法、技術要求。（4）維護保養責任單位：明確各設施設備的維護保養責任單位及責任人。（5）維護保養費用預算：預估維護保養所需的費用，合理分配資金。（6）維護保養計劃表：制定詳細的維護保養計劃表，包括維護保養時間、地點、人員等。1.1.11編制程序（1）調查分析：收集物業項目設施設備資料，了解設備運行狀況。（2）制定初步方案：根據調查分析結果，制定初步的維護保養計劃。（3）征求意見：征求相關部門及人員的意見，對初步方案進行修改完善。（4）審批：提交審批，保證維護保養計劃的合理性和可行性。（5）發布實施：將維護保養計劃發布至相關部門及人員，保證計劃的實施。第二節維護保養計劃的實施與監督1.1.12實施要求（1）嚴格按照維護保養計劃執行，保證設施設備得到及時、有效的維護保養。（2）維護保養過程中，要保證安全，防止發生。（3）維護保養人員應具備相應的資質和技能，保證維護保養質量。（4）做好維護保養記錄，以便跟蹤檢查和持續改進。1.1.13監督措施（1）設立監督小組：由物業項目負責人、工程技術人員、安全管理人員組成，對維護保養計劃實施情況進行監督。（2）定期檢查：監督小組定期對設施設備維護保養情況進行檢查，發覺問題及時整改。（3）接受投訴：設立投訴渠道，鼓勵員工及業主對維護保養工作中存在的問題進行反饋。（4）考核評價：對維護保養工作實施情況進行考核評價，對表現優秀的部門及個人給予獎勵，對存在問題的部門及個人進行整改。（5）持續改進：根據監督過程中發覺的問題，及時調整維護保養計劃，不斷優化設施設備維護保養工作。第三章：物業設施日常維護保養第一節日常維護保養的基本要求1.1.14目的與意義物業設施日常維護保養是指對物業設施進行定期或不定期的檢查、清潔、潤滑、緊固、調整等，以保證設施的正常運行，延長使用壽命，降低故障率。日常維護保養的基本要求旨在為居民提供安全、舒適、便利的生活環境。1.1.15基本要求（1）嚴格執行國家和行業的相關法律法規，遵循物業設施維護保養的技術規范和標準。（2）建立完善的物業設施維護保養制度，明確責任分工，保證各項工作落實到位。（3）定期對物業設施進行檢查，發覺隱患及時整改，防止發生。（4）提高員工素質，加強培訓，保證員工具備相應的專業技能和操作水平。（5）加強設施維護保養過程中的安全管理，保證人員安全。第二節日常維護保養的操作流程1.1.16檢查與評估（1）定期對物業設施進行檢查，包括設施的外觀、功能、運行狀態等。（2）對檢查過程中發覺的問題進行評估，確定維護保養的優先級和方案。1.1.17清潔與潤滑（1）清潔設施表面，去除污垢、灰塵等。（2）按照設備說明書或技術要求，定期對設施進行潤滑。1.1.18緊固與調整（1）檢查設施連接部位，發覺松動現象及時緊固。（2）對設施進行必要的調整，保證其正常運行。1.1.19維修與更換（1）對發覺的問題進行維修，保證設施恢復正常運行。（2）對損壞嚴重的設施進行更換，提高設施的整體功能。1.1.20驗收與反饋（1）維護保養完成后，對設施進行驗收，保證達到預期效果。（2）對維護保養過程中發覺的問題及整改措施進行記錄和反饋。第三節日常維護保養的記錄與反饋1.1.21記錄（1）對每次維護保養的時間、地點、人員、內容等進行詳細記錄。（2）記錄設施運行狀態、故障原因、維修措施等，便于分析和追溯。1.1.22反饋（1）將維護保養過程中發覺的問題及整改措施及時反饋給相關部門和人員。（2）定期匯總分析維護保養數據，為設施管理提供參考依據。通過以上措施，保證物業設施日常維護保養工作的順利進行，為居民創造一個良好的生活環境。第四章：物業設施定期檢查與評估第一節定期檢查的基本內容1.1.23檢查目的定期檢查物業設施是為了保證設施的正常運行，預防潛在的安全隱患，提高物業服務質量，滿足業主需求。1.1.24檢查范圍（1）住宅小區內的公共設施，包括供水、供電、供氣、供暖、排水、通信、綠化、照明等。（2）住宅建筑本體，包括主體結構、屋面、外墻、門窗、樓梯、電梯、給排水、供電等。（3）公共服務設施，包括停車場、健身器材、兒童游樂場、休閑場所等。1.1.25檢查內容（1）設施運行狀況：檢查設施是否正常運行，有無異常情況，如漏水、漏電、故障等。（2）設施安全隱患：檢查設施是否存在安全隱患，如松動、破損、腐蝕等。（3）設施維護保養情況：檢查設施維護保養是否及時，保養記錄是否完整。（4）設施使用狀況：檢查設施使用是否符合規定，有無違規使用現象。（5）環境衛生：檢查設施周圍環境衛生是否達標，有無垃圾、雜物堆放。第二節定期檢查的操作流程1.1.26檢查計劃（1）制定年度定期檢查計劃，明確檢查時間、檢查范圍、檢查內容等。（2）將檢查計劃通知相關部門和人員，保證檢查工作的順利進行。1.1.27檢查實施（1）按照檢查計劃，組織相關人員對設施進行檢查。（2）檢查過程中，發覺異常情況及時記錄，并采取措施進行處理。（3）對檢查結果進行匯總，形成檢查報告。1.1.28檢查結果處理（1）對檢查報告中發覺的隱患和問題，及時通知相關部門進行整改。（2）對整改情況進行跟蹤，保證整改措施落實到位。（3）將檢查結果和處理情況反饋給相關部門和人員。第三節設施評估與改進1.1.29設施評估（1）對設施運行狀況、安全隱患、維護保養情況等進行評估。（2）評估設施的使用壽命，預測設施更換周期。（3）結合評估結果，提出設施改進意見和建議。1.1.30設施改進（1）根據評估結果，制定設施改進計劃。（2）改進計劃應包括設施更換、維修、升級等內容。（3）對改進計劃進行論證，保證改進措施的可行性和經濟性。（4）實施改進計劃，提高設施運行效率和服務質量。第五章：物業設施維修管理第一節維修申請與審批1.1.31維修申請（1）物業服務中心應設立專門的維修服務窗口，接收業主或住戶的維修申請。（2）業主或住戶需填寫《維修申請表》，詳細說明維修項目、原因及聯系方式。（3）維修申請表需由業主或住戶簽字確認，并提交至物業服務中心。1.1.32維修審批（1）物業服務中心收到維修申請后，應在2個工作日內進行審批。（2）審批內容主要包括：維修項目的合理性、維修費用的估算及維修期限。（3）審批通過后，物業服務中心應通知業主或住戶維修安排及注意事項。（4）審批未通過時，物業服務中心應向業主或住戶說明原因，并建議采取其他措施解決問題。第二節維修實施與驗收1.1.33維修實施（1）物業服務中心應根據維修申請，制定維修方案，明確維修內容、工藝、材料等。（2）維修人員應按照維修方案進行維修作業，保證維修質量。（3）維修過程中，物業服務中心應派專人進行現場監督，保證維修進度和質量。（4）維修人員應嚴格遵守安全操作規程，保證作業安全。1.1.34維修驗收（1）維修完成后，物業服務中心應組織驗收，保證維修質量符合標準。（2）驗收合格后，物業服務中心應向業主或住戶出具《維修驗收合格證》。（3）驗收不合格時，物業服務中心應要求維修人員進行整改，直至合格。第三節維修費用管理1.1.35維修費用估算（1）物業服務中心應根據維修項目、材料、人工等成本，進行維修費用估算。（2）維修費用估算應遵循合理、透明的原則，保證業主或住戶的權益。（3）維修費用估算需經物業服務中心負責人審批。1.1.36維修費用收取（1）維修費用收取應根據《維修費用收費標準》進行。（2）物業服務中心應在維修完成后，向業主或住戶開具正規發票。（3）業主或住戶應在規定時間內支付維修費用。1.1.37維修費用結算（1）物業服務中心應定期與維修供應商進行費用結算。（2）維修費用結算應遵循合同約定，保證雙方權益。（3）物業服務中心應建立健全維修費用管理制度，保證費用合理使用。第六章：物業設施安全管理第一節安全生產責任制1.1.38目的與意義本節旨在明確社區物業設施安全管理中的安全生產責任制，保證物業設施安全運營，預防和減少安全的發生，保障業主的生命財產安全。1.1.39安全生產責任制內容（1）物業公司應建立健全安全生產責任制，明確各級管理人員、技術人員和操作人員的安全生產職責，實行逐級負責制。（2）物業公司應設立安全生產管理部門，負責組織、協調、監督、檢查物業設施的安全管理工作。（3）各級管理人員應按照職責分工，認真履行安全生產職責，保證物業設施安全運行。（4）技術人員和操作人員應嚴格按照操作規程進行作業，保證設施設備安全運行。（5）物業公司應對安全生產責任制進行定期檢查、評估，發覺問題及時整改。1.1.40安全生產責任追究（1）對于違反安全生產責任制的人員，物業公司應按照相關規定進行處罰。（2）對于發生安全的責任人員，物業公司應依法承擔相應責任。第二節安全教育與培訓1.1.41目的與意義本節旨在明確社區物業設施安全管理中的安全教育與培訓工作，提高員工的安全意識，增強安全操作技能，預防和減少安全的發生。1.1.42安全教育與培訓內容（1）物業公司應定期組織安全知識培訓，提高員工對安全生產重要性的認識。（2）培訓內容應包括安全生產法律法規、安全操作規程、安全案例分析等。（3）物業公司應定期組織安全技能培訓，提高員工應對突發事件的能力。（4）培訓內容應包括消防設施操作、急救知識、應急預案演練等。1.1.43安全教育與培訓要求（1）物業公司應制定年度安全教育與培訓計劃，保證培訓內容全面、系統。（2）培訓應采取理論與實踐相結合的方式，注重培訓效果。（3）培訓結束后，物業公司應進行考核，保證員工掌握所學知識和技能。第三節應急預案與處理1.1.44目的與意義本節旨在明確社區物業設施安全管理中的應急預案制定與處理程序，保證在突發情況下迅速、有序地應對，減少損失，保障業主生命財產安全。1.1.45應急預案制定（1）物業公司應結合實際情況，制定針對不同類型的應急預案。（2）應急預案應包括預警、應急響應、救援處置、恢復重建等環節。（3）物業公司應定期組織應急預案演練，提高應急預案的實用性和可靠性。1.1.46處理程序（1）發生后，物業公司應立即啟動應急預案，組織相關人員開展救援工作。（2）物業公司應迅速向上級報告情況，按照處理程序進行處置。（3）處理過程中，物業公司應積極配合相關部門進行調查，查明原因。（4）物業公司應根據調查結果，制定整改措施，加強安全管理。（5）對于責任人，物業公司應依法進行處理，并按照相關規定進行賠償。第七章：物業設施環境保護第一節環境保護的基本要求1.1.47總體要求物業設施的環境保護工作應遵循國家相關環境保護法律法規，堅持預防為主、綜合治理的原則，保證物業設施的環境質量符合國家標準，為居民創造一個舒適、優美、和諧的居住環境。1.1.48具體要求（1）加強環保意識教育：物業管理部門應定期組織員工進行環保知識培訓，提高員工的環保意識和責任心。（2）完善環保制度：建立健全環保管理制度，明確環保責任，保證各項環保措施得以有效實施。（3）節能減排：物業設施應采用節能型設備和產品，提高能源利用效率，降低能源消耗，減少污染物排放。（4）綠化養護：加強物業區域的綠化養護工作，提高綠化覆蓋率，改善生態環境。（5）噪音控制：對物業區域內的噪聲污染進行監測和控制，保證噪聲排放符合國家標準。第二節環境保護設施的管理1.1.49設施建設（1）物業設施建設應充分考慮環境保護要求，選用環保型材料和設備，減少對環境的影響。（2）環保設施建設應與主體工程同步設計、同步施工、同步投入使用。1.1.50設施運行與維護（1）物業管理部門應定期對環保設施進行檢查、維修和保養，保證設施正常運行。（2）對環保設施的操作人員進行專業培訓，提高操作技能，保證設施安全、穩定運行。（3）加強環保設施的監測，及時掌握設施運行情況，發覺問題及時處理。第三節環境污染的防治1.1.51大氣污染防治（1）嚴格控制物業區域內大氣污染物排放，保證空氣質量符合國家標準。（2）加強對物業區域內焚燒、揚塵等污染源的治理，減少污染物排放。1.1.52水污染防治（1）嚴格執行污水排放標準，保證物業區域內水環境質量。（2）加強對污水排放設施的監管，防止污水泄漏、溢流等發生。（3）鼓勵使用再生水、雨水等非傳統水源，減少對地下水的開采。1.1.53固廢處理（1）加強對物業區域內固廢的分類收集、處理和處置，提高資源利用率。（2）嚴格執行國家和地方關于固廢處理的法律法規，保證固廢處理符合環保要求。（3）鼓勵開展固廢減量化、資源化利用，降低固廢處理壓力。第八章：物業設施綠化管理第一節綠化規劃與設計1.1.54綠化規劃原則（1）遵循生態優先、美觀實用的原則，充分考慮社區環境特點，實現人與自然的和諧共生。（2）結合社區總體規劃和布局，合理劃分綠化空間，提高綠化覆蓋率。（3）注重綠化景觀的層次感、色彩搭配和空間布局，創造優美的社區環境。1.1.55綠化設計內容（1）根據社區地形、地貌、氣候等自然條件，選擇適宜的植物種類。（2）合理配置喬、灌、草、花，形成多樣化的植物群落。（3）考慮綠化與建筑、道路、水體等元素的協調性，實現景觀的和諧統一。（4）設計合理的綠化設施，如座椅、廊架、景觀照明等。1.1.56綠化規劃與設計程序（1）收集社區現狀資料，包括地形、地貌、土壤、氣候等。（2）分析社區環境特點，明確綠化目標。（3）設計綠化方案，包括植物配置、綠化設施等。（4）征求相關部門和居民意見，修改完善設計方案。（5）審批綠化方案，組織實施。第二節綠化施工與驗收1.1.57綠化施工準備（1）確定綠化施工隊伍，審查其資質、業績等。（2）制定綠化施工方案，明確施工流程、工藝和質量標準。（3）準備綠化施工所需材料、設備和技術人員。1.1.58綠化施工過程（1）按照設計方案，準確放樣，保證綠化布局合理。（2）嚴格按照施工方案進行施工，保證施工質量。（3）加強施工現場管理，保證施工安全。1.1.59綠化驗收（1）施工完成后，組織專業人員對綠化工程進行驗收。（2）驗收合格后，交付使用。（3）對綠化工程進行定期檢查，保證綠化效果。第三節綠化管理與養護1.1.60綠化管理（1）制定綠化管理制度，明確綠化管理責任。（2）加強綠化設施的管理，保證設施正常運行。（3）定期對綠化工程進行檢查、維護，保證綠化效果。1.1.61綠化養護（1）制定綠化養護計劃，明確養護周期、養護內容等。（2）對綠化植物進行修剪、施肥、澆水等養護工作。（3）預防和控制病蟲害，保證綠化植物健康成長。（4）加強綠化景觀的日常保潔，保持環境整潔。1.1.62綠化培訓與宣傳（1）定期組織綠化培訓，提高綠化管理水平。（2）加強綠化宣傳，提高居民綠化意識。（3）積極開展綠化活動，營造良好的社區環境。第九章：物業設施衛生管理第一節衛生管理制度1.1.63目的與意義本節旨在明確物業設施衛生管理的目的、意義及具體要求，保證社區環境整潔、衛生，為居民營造良好的居住氛圍。1.1.64衛生管理原則（1）遵循國家及地方相關法律法規，保證衛生管理工作合規合法。（2）堅持預防為主，防治結合，保證衛生問題及時發覺、及時處理。（3）強化責任意識，明確各級管理人員及員工職責，保證衛生管理工作的有效開展。1.1.65衛生管理制度（1）建立完善的衛生管理組織架構，明確各部門職責。（2）制定衛生管理計劃，包括衛生清掃、消毒、垃圾處理等環節。（3）設立衛生管理基金，用于衛生設施更新、維護及員工培訓。（4）加強衛生宣傳教育，提高居民衛生意識，共同維護社區環境。第二節衛生設施的管理1.1.66衛生設施配置（1）依據國家及地方相關標準，合理配置衛生設施。（2）保證衛生設施數量充足，滿足居民需求。（3）定期檢查衛生設施，保證其正常運行。1.1.67衛生設施維護（1）制定衛生設施維護計劃，定期對衛生設施進行清洗、消毒、維修。（2）建立衛生設施檔案，詳細記錄衛生設施的運行狀況及維護情況。（3）對衛生設施故障及時進行處理，保證其正常運行。第三節衛生環境的維護1.1.68衛生清掃（1）制定衛生清掃計劃，明確清掃時間、范圍及標準。（2）按照清掃計劃，組織員工對社區公共區域進行定期清掃。（3）對重點區域進行重點清掃，保證衛生死角得到有效處理。1.1.69消毒防疫（1）制定消毒防疫計劃，針對不同季節、疫情特點進行合理調整。（2）定期對公共區域、衛生設施進行消毒，保證衛生安全。（3）針對疫情發生時，及時采取應急措施，保證社區衛生安全。1.1.70垃圾處理（1）制定垃圾分類及處理規定，提高垃圾處理效