房地產市場投資市場調研

要點與方法1明確調研目的與需要解決的問題2明確調研的內容3確定調研范圍與對象4調查準備工作5信息收集6市場信息分析的幾個重要內容7項目情況調研分析8商業項目投資調研需要解決的幾個問題我們憑什么決策？有人說決策就是拍腦袋——這話沒錯！但是，我們憑什么拍腦袋？如果我們在決策時毫無根據的亂拍腦袋，必然成為“三拍”領導或“二拍”老板。拍腦袋決策實質上就是分析思考，識別決斷的過程，而這一過程的基礎就是信息的搜集和處理。房地產的決策必須建立在市場調研的基礎之上。

1.明確調研目與需要解決的問題市場調研目的:A.為投資土地決策（土地招投標、二手土地投資等）提供相關的信息參考；B.為現有土地進行開發建設投資決策提供相關的信息參考；C.其他目的問題思考：我們需要解決的問題有哪些？我們將要投資的市場環境怎么樣？我們未來的產品將賣給誰？我們擬投資的項目將來能否順利的銷出去？我們擬投資的項目將來能獲得什么樣的收益？我們將面臨的市場風險是什么？可以支持我們解決問題的事實與數據是什么？投資項目區域宏觀市場調查社會發展總量市場發展水平市場發展潛力發展結構發展速度發展特點土地市場發展水平產品市場發展水平需求市場發展水平價格水平規劃帶來的潛力人口增長潛力政府土地儲備與市場存量規劃驅動因素自然資源與社會資源產業結構與規模、速度增長速度經濟發展潛力GDP人均收入產業與人口人口結構土地價格房屋價格投資市場環境調查問題樹MECE投資項目調查問題樹MECE投資項目片區中觀市場調查項目資源客戶資源市場供求客戶結構有效需求土地供求房屋供求自然資源環境特質市場價格潛在競爭在建項目待建項目資源產品市場資源產品市場

2.明確調研的內容城市宏觀環境信息：

GDP增長率、人均GDP、人均可支配年收入、產業增長結構、人口增長結構與消費水平、銀行年末居民存款余額，土地出讓情況，近期規劃建設情況，地方政策法規等；市場中觀環境信息：房地產市場供求信息（年施工量、竣工量、年銷售量、市場土地存量、擬開工量），市場價格走勢，開發經營成本，房地產行業狀況，房地產市場狀況等；2.明確調研的內容市場微觀環境信息：典型項目，可比項目，產品結構，單個產品價格，單個樓盤年銷售量，未來的競爭對手情況，項目的位置環境、地塊情況（包括土地的經濟法律等背景情況）、相關條件、目標消費群等。3.確定調研范圍與對象當地政府部門：統計局、國土局、規劃局、建設局、房管局等；區域：輻射區域、可比區域、競爭區域；物業：同區物業、可比物業、典型物業、競爭物業；需求市場：目標消費群在明確調研目的的前提下，根據不同的項目情況，確定調研范圍與對象。4.調查準備工作《歷年宏觀數據調查表》《歷年房地產市場供求情況統計表》《城市建設用地近期規劃統計表》《已取得土地項目開發情況統計表》《政府近期已推出土地統計表》《政府近期擬推出土地情況表》《歷年土地價格走勢表》《歷年房屋價格走勢表》《住宅（商業、辦公）項目調查表》《售樓反饋信息調查問卷》《住宅消費需求調查問卷》《商業用房投資經營調查問卷》市場調查所需表格5.信息收集政府信息社會經濟信息城市規劃城市建設城市宏觀環境信息市場基本情況市場供求信息開發經營成本市場價格市場中觀環境信息5.1信息收集典型項目產品結構單個產品價格單個樓盤銷售周期未來的競爭對手項目市場需求信息項目基本信息市場微觀環境信息位置環境地塊情況相關條件根據調研目的，對于采集的信息進行篩選，找出關鍵性信息進行深入分析。重點從以下幾個方面進行分析研究：市場整體走勢市場機會與有效需求成本與房價市場競爭與項目條件6、市場信息分析幾個關鍵指標●人均GDP與人均年收入●產業增長結構●人口增長結構與消費水平●年底居民存款余額●商品房施工量與銷售量的倍數比●商品房施工面積與商品房竣工面積之比●歷年銷售量●歷年房價走勢6.1、市場宏觀經濟指標分析案例分析深圳歷年各項相關指標的增長率變動比較圖深圳市各項相關指標歷年的增長率走勢圖

案例分析

人均GDP對房地產市場需求的影響

房地產消費市場逐漸出現飽和消費轉向以購置固定資產為主開始有能力購置固定資產主要解決溫飽問題房地產成為主要投資產品之一房價相對均衡價差距離逐漸拉大房價將出現大起大落分析對比參考分析對比參考分析對比參考人均GDP對房地產市場需求的影響

按照市場經濟國家的經驗，當一個地區的人均年GDP達到4500美元時，就開始進入“城郊居住”階段，對別墅的需求便快速增長。隨著人均年GDP逐年提高，低密度住宅將會成為市場主流產品。由于中國的分配關系存在較大的問題，近幾年人均年GDP在逐年增長，但人均收入并未隨之而升，而是富人越來越多，這一現象，導致高檔住宅，尤其是別墅的需求越來越大。人均年GDP逐年提高使別墅成為搶手貨在1995年以前，上海的人均年GDP在2000美元左右，上海的一棟別墅的總價僅在100萬元左右。2002年，上海的人均年GDP為4909美元，2005年，上海的人均年GDP已達到7600美元，2008年，上海的人均年GDP已超過1萬美元。GDP的增長導致了上海樓價的狂漲，高檔住宅首當其沖。200萬元/棟低端別墅300-400萬元/棟中低端別墅400-600萬元/棟中端別墅1000萬元以上/棟高端別墅2006年上海別墅行情案例：案例分析參考人均年收入平均房價幅度備注5000-60001000~1500右邊的價格多為因特殊情況或炒樓增多而引起的偏高行情7000-80001600~30009000-100002500~3500目前重慶處于此階段，主城區2010年人均年收入超過2.5萬元，房價也在此高度，也10000-140002500~550015000-200005000~700020000-250006000~1000025000-300007000~15000根據多年來約50個城市的調查統計分析，在不同經濟發展階段，中國城市城鎮居民年人均收入與市場平均房價幅度的對應比較大致如下：平均房價大約為人均年收入的30%左右。從表中數據來看，目前（2010年）重慶的房價尚未達到偏高的狀況，居民的收入仍能支撐目前的平均房價。城鎮居民年人均收入與平均房價的對應分析對比參考分析對比參考城市人均年收入與房價正常比值當人均年收入超過6000元以后，房價=人均年收入的30%左右是相對正常的。即人均年收入相當于房價的3~4倍，市場基本上是可以接納的。案例分析案例分析6.2產業增長結構對房地產市場的影響房地產的主要消費群是第三產業，第三產業的比重越大，市場需求也就越大。第三產業的細分形成不同層面的消費群體。6.3人口增長結構和消費水平對房地產市場的影響城市人口自然增長與家庭分化對住房的需求；城市產業人口增長與消費水平的提高對住房的需求；項目片區人口結構變化與購房能力的提高對換房的需求；外來人口增長對住房的需求；經濟收入提高對投資房地產的需求。深圳市1987~2009年6月商品房施工量與銷售量對比分析

供求平衡供過于求競爭激烈6.4供求關系對投資風險的影響（案例分析）重慶全市2003-2007年商品房施工量與銷售量對比分析

2007年的利好消息與房價上漲促使施工量猛增，給2008年的銷售造成了巨大的壓力。6.4供求關系對投資風險的影響（案例分析）6.5價格與成本分析價格調研：歷年價格價格走勢與增長幅度；歷年價格區位的變化；當前價格區位的價差及比重；未來價格區位的趨向；擬投資項目未來價格區位的判斷；成本調研：土地成本（地價與付款時間、拆遷及其他成本、開發周期與機會成本）；開發建設成本，經營成本，稅費等。6.6市場有效需求與競爭分析項目片區購房有效需求能否支撐項目經營；項目片區購房消費群體能夠承受的價格有多高；項目片區購房消費群體消費取向如何；項目銷售的輻射面有多大；項目市場的機會在哪里，我們能否可以抓住機會；項目市場競爭主要來自哪里，能否規避競爭。市場環境歸納總結歸納總結房地產發展態勢是否有利于開發市場機會與有效需求是否有利于銷售市場競爭對銷售有多大的影響城市經濟運行是否有利于投資7.項目情況調研分析項目基本優勢項目的特質項目的機遇項目的可造優勢項目的硬傷與相關制約當地人對項目位置的看法項目土地有無經濟法律等方面的糾紛或遺留問題。項目環境調查表.doc8.商業項目投資調研需要解決的幾個問題城市（包括可輻射的區域）整體消費水平；城市商業用房供求情況；城市商貿與商業零售經營情況；項目商業的涵蓋面將會有多大；項目周邊1.5公里半徑范圍內居民人數與消費水平；項目周邊的住宅小區及城市建設情況。謝謝！謝謝4月-2500:02:0900:0200:024月-254月-2500:0200:0200:02:094月-254月-2500:02:092025/4/60:02:099、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節，愿你生活像春天一樣陽光，心情像桃花一樣美麗，日子像桃子一樣甜蜜。4月-254月-25Sunday,April6,202510、人的志向通常和他們的能力成正比例。00:02:0900:02:0900:024/6/202512:02:09AM11、夫學須志也，才須學也，非學無以廣才，非志無以成學。4月-2500:02:0900:02Apr-2506-Apr-2512、越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。00:02:0900:02:0900:02Sunday,April6,202513、志不立，天下無可成之事。4月-254月-2500:02:0900:02:09April6,202514、ThankyouverymuchfortakingmewithyouonthatsplendidoutingtoLondon.ItwasthefirsttimethatIhadseentheToweroranyoftheotherfamoussights.IfI'dgonealone,Icouldn'thaveseennearlyasmuch,becauseIwouldn'thaveknownmywayabout.。06四月202512