總萬科物業

沈陽“萬科郁金香花園（二期）”項目

前期物業服務投標文件

沈陽萬科物業服務有限公司

2015年6月23日

總萬科物業

目錄

目錄.....................................................2

第一部分投標函.......................................4

第二部分商務投標文件...................................6

1.投標報價..............................................................7

2.企業營業執照副本.....................................................8

3.物業服務企業資質等級證書復印件.......................................9

4.企業概況.............................................................10

5.法定代表人資格證明書.................................................11

6.授權委托書..........................................................12

第三部分資信投標文件..................................13

1.資質等級.............................................................14

2.管理業績.............................................................15

3.市場認證.............................................................18

4.近三年財務狀況......................................................21

5.所管項目一覽表......................................................22

6.市場榮譽.............................................................25

第四部分技術投標文件..................................30

1.擬派項目經理自然情況及主要經歷......................................31

2.本項目服務人員配備情況表............................................32

3.投標人簡介..........................................................35

3.1.企業簡介及企業文化...........................................................35

3.2物業服務制度.................................................................38

3.3獎懲機制.....................................................................42

4.服務內容及標準........................................................44

4.1.管理服務人員的配備...........................................................44

4.2物業服務模式及服務標準.......................................................47

4.3秩序維護管理.................................................................65

4.4消防管理.....................................................................67

4.5環境衛生管理.................................................................69

4.6綠化養護具體措施及工作標準...................................................71

4.7檔案的建立和管理.............................................................72

4.8其他服務―應急預案.........................................................74

2

總萬科物業

5“郁金香花園”項目投標報價費用測算....................................85

5.1財務預算......................................................................85

5.2投標項目介紹與測算表基本數據..................................................86

5.3物業費測算的種類與收入........................................................86

5.4月度物業服務費用預算..........................................................87

5.5人力費用......................................................................88

5.6住宅人力費用..................................................................89

5.7商業網點人力費用..............................................................90

5.8能耗、電梯費用:..............................................................91

5.9物業公共部位、公共實施設備的日常運行、養護費用...............................92

5.10綜合辦公行政費用.............................................................93

5.11秩序維護行政用料費用.........................................................94

5.12工程行政用料費用.............................................................95

5.13資產及使用年限安全類.........................................................96

5.14資產及使用年限工程類.........................................................98

5.15資產及使用年限行政類........................................................100

5.16綠化費用....................................................................101

5.17公共責任險..................................................................101

6.結束語...............................................................102

3

總萬科物業

第一部分投標函

總萬科物業

沈陽安陽物業招投標代理有限公司：

我公司正式投標沈陽“萬科郁金香花園（二期）”前期物業服務招投標項目，據

此函，本公司對該項目的服務標準及措施例舉如下:

投標

序號管理項目投標標準

標準

接到維修單半小時內到現場。零修及時完成，

1房屋零、急修及時率97%急修即報即修不過夜，建立回訪制度和回訪記

錄。

2維修回訪率100%

路燈完好無損、夜間正常使用，定期檢查、維

3路燈完好率95%

護保養、保持潔凈。

4公共設施完好率97%定期巡檢，定期維修養護。

園區內潔凈衛生、垃圾日產日清；樓楞道每天

拖擦一次、清掃一次，樓道玻璃春、夏、秋季

5清潔、保潔率97%每周擦一次；垃圾車、房每Id沖洗，春、夏、

秋季每周消殺一次，冬季視情況消殺俁持設施

完好，環境無污染。

區內綠化布局合理優美、花草樹與建筑小品配

6綠化成活率95%

置得當。適時施肥、澆水、殺蟲、補種。

建立巡視制度，跟蹤管理，及時發現，及時處

7住戶投訴率及處理率97%理，及時叵訪，違章杜絕在事發前，建立回訪

記錄。

業主對物業管理滿意

8業主滿意、主管單位滿意。

率95%

建立巡視制度，定期檢查、維護保養、保持潔

9道路完好率100%

凈。

消防系統設備完好無損，勤檢查維護，對消防

水系統定期檢修試壓。消防電梯按規定或約定

10消防設備完好率100%

時間運行，安全設施齊備，無重大事故發生。

有應急預案。

雨、污水井、排水管

11100%定期巡檢，定期維修養護。

完好率

管理人員專業培訓合

1297%

格率

13服務費收繳率98%按規定收取，明碼標價，不擅自提高收費標準。

5

總萬科物業

第二部分商務投標文件

6

總萬科物業

1.投標報價

沈陽安陽物業招投標代理有限公司：

我公司正式投標沈陽“萬科郁金香花園（二期）”前期物業服務招投標項目，并

提交下述文件正本一份，副本六份。據此函，簽字代表宣布同意如下：

1）在所附投標報價中規定提供相應的物業服務的基礎上，物業服務費標準為住

宅（含電梯費）每月每平方米建筑面積3.（）（）元,朝外商業每月每平方米建筑面積

310元。

2）我公司已詳細閱讀全部招標文件、參考資料及有關附件，我們完全理解并同

意放棄對任何方面有不明及誤解的權利。

3）如果在規定的開標時間內投標文件撤回，投標保證金將不要求貴方退回。

4）同意按照貴方要求提供與投標有關的一切數據或資料。

5）如在投標過程中有任何不正當的商業行為，或采取任何方式向招標人施加壓

力與干擾，同意被取消投標資格。

6）我公司嚴格按照《投標須知》履行應盡義務，遵守招投標紀律。

7）未盡事宜依照《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國招標投標法

實施條例》、《沈陽市物業管理條例》、《沈陽市物業服務招標投標管理辦法》等相關法

規執行。

8）與本投標有關的一切正式來往信函請寄至：

地址：沈陽市鐵西區南滑翔路58號郵編：110021

電話真/p>

收件人：李廣宇___________

2015年6月23日

7

3萬科物業

2.企業營業執照副本

企業法人營業執照

（副本）（副本號:2）

注出號210n200000206?

名稱沈陽萬科物業服務有限:Z

住所沈南市和平區五里河街71號

法定代表人姓名黃加

注

資

冊

本

人

由

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日

期

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用

跟

全國企業信用信息公示系統（遼寧）

沈陽萬科物業服務有限公司注冊號：210112000002062

企業年報股東及出資信息餐權變更信息行政許可存兜知識產權出庾登記俗息行政處罰侑息

工

企業公示信息由該企業提供,企業對其公示信息的真實性、合法性負責

商

公

企業年報

示

信用號報送年度發布日期

息201班序博先201＜褥月9日

8

3萬科物業

3.物業服務企業資質等級證書復印件

9

總萬科物業

4.企業概況

企業名稱沈陽萬科物業服務有限公司

法定代表人黃凱

注冊資本壹仟萬元

注冊地址沈陽市和平區五里河街71號

辦公地址沈陽市鐵西區南滑翔路58號

郵政編碼110021

電/p>

傳/p>

網址www.vanke.com

經營范圍：房屋租賃，房產養護維修及住宅小區綜合服務，房屋代理發售，日用

百貨銷售；管理技術咨詢服務；房地產經紀與代理（持房地產中介許可證經營）；

會所管理；車位管理、車位出租。

io

總萬科物業

5.法定代表人資格證明書

法定代表人資格證明書

黃凱系沈陽萬科物'也服務有限公司的法定代表人,負責簽署本投標文件、

進行合同談判、簽署合同及處理與之有關的一切事務。

單位名稱：沈陽萬科物業服務有限公司

單位地址：沈陽市鐵西區南滑翔路58號

姓名：黃凱年齡：49

性別：男民族：漢

身份證號碼務：董事長

特此證明。

投標人：沈陽萬科物'也服務有限公司

2015年6月23日

II

總萬科物業

6.授權委托書

授權委托書

黃凱（姓名）系沈陽萬科物業服先有限公司（公司名稱）的法定代

表人.現委派李廣宇參加貴方組織的沈陽“萬科郁金香花園（二期）”前期物業服

務招投標活動，負責簽署本投標文件、進行合同談判、簽署合同及處理與本次投標有

關的一切事務。代理人無轉委托權，特此委托。

本授權書有效期：

2015年6月15B至2015年7月14日

附授權代表情況:

姓名李廣宇職務項目經理

性別男年齡36

身份證號/p>

電/p>

通訊地址沈陽市鐵西區南滑翔路58號郵編110021

投標人：沈陽萬科物業服務有限公司（公章）

法定代表人：（簽字/蓋章）

2（）15年6月23日

12

總萬科物業

第三部分資信投標文件

13

總萬科物業

1.資質等級

沈陽萬科物業服務有限公司具有一級物業服務資質，滿足招標人對“萬科郁金杏

花園（二期）項目”的前期物業服務要求。

14

總萬科物業

2.管理業績

獲獎時間所獲榮譽頒發單位

1997全國城市物業管理優秀示范小區（萬科城市花園）中華人民共和國建設部

1998沈陽市誠信單位（1997-1998年度）沈陽市人民政府

1998區優秀小區（萬科城市花園）沈陽市鐵西區住宅小區管

理辦公室

遼寧省城市物業管理優秀住宅小區

1998遼寧省住房和城鄉建設廳

（萬科城市花園）

1998文明小區（萬科城市花園）中共遼寧省委員會、遼寧省

人民政府

1998安全小區（萬科城市花園）沈陽市人民政府

1998省級安全文明小區（萬科城市花園）遼寧省社會治安綜合治理

委員會

1999綠化先進單位（萬科城市花園）遼寧省建設廳遼寧省綠化

委員會

1999文明小區（萬科城市花園）中共沈陽市委員會沈陽市

人民政府

2000社會治安綜合治理先進集體（萬科城市花園）沈陽市鐵西區人民政府

遼寧省城市物業管理優秀住宅小區

2002遼寧省住房和城鄉建設廳

（萬科花園新城）

2002遼寧省城市物業管理優秀住宅小區（萬科紫金苑）遼寧省住房和城鄉建設廳

沈陽市綠色環保小區第一名（A類）沈陽市政府、市房產局、綠

2002

（萬科花園新城）化辦

2001沈陽物業管理協會常務副會長單位沈陽市物業管理協會

2003中國物業管理協會理事單位中國物'業管理協會

15

總萬科物業

沈陽市人民政府、沈陽市工

20032（X）2年沈陽市重合同、守信用單位

商局

2003沈陽市生態環保模范小區（A類）（萬科四季花城）沈陽市人民政府

2004四星級安全小區（萬科城市花園）沈陽市人民政府

遼寧公眾信任的開發商（物

2004遼寧公眾信任的物業公司業公司）調查推介及宣傳展

示活動組委會

2004國家康居示范小區（萬科花園新城）國家建設部

2004生態環保優秀小區（A級）（萬科金色家園）沈陽市人民政府

2004安靜居住小區（萬科金色家園）沈陽市環境保護局

2004園林式居住小區（萬科金色家園）沈陽市綠化委員會

2004五星級安全小區（萬科金色家園）沈陽市人民政府

2005五星級安全小區（萬科四季花城）沈陽市人民政府

2006年度基層平安建設先進單位“平安社區”稱號（萬沈陽市社會治安綜合治理

2007

科花園新城）委員會

遼寧省住房和城鄉建

2009遼寧省城市物業管理優秀住宅小區（萬科新榆公館）

設廳

2010沈陽物業公司獲得納稅信譽等級A級納稅人沈陽市地方稅務局

2010沈陽市物業管理優秀住宅小區（萬科新里程）沈陽市房產局

2010沈陽市物業管理優秀住宅小區（沈陽萬科城）沈陽市房產局

2010沈陽市物業管理優秀住宅小區（萬科金域藍灣）沈陽市房產局

2011沈陽市創建和諧社區共駐共建先進單位（四季花城）沈陽市委、沈陽市人民政府

16

總萬科物業

2011遼寧省城市物業管理優秀住宅小區（金色家園）遼寧省住房和城鄉建設廳

遼寧省城市物業管理優秀住宅小區

2011遼寧省住房和城鄉建設廳

（新里程）（沈陽萬科城）（金域藍灣）

2011綜合實力20強企業、物業行業貢獻獎沈陽市物業管理協會

中華人民共和國住房和

2011全國物業管理示范住宅小區（金色家園）

城鄉建設部

2012遼寧省城市物業管理優秀住宅小區（魅力之城）沈陽市房產局

17

總萬科物業

3.市場認證

質量管理體系及認證書

環通認證中心有限公司

質量管理體系認證證書

編號：02412Q2010561ROL-8

茲證明

沈陽萬科物業服務有限公司

（地址；遼寧省沈陽市和平區五里河街71號郵編：110004）

質狀管理體系符合標準：

GB/T19001-2008/IS09001:2008

質業管理體系稷盅范圍：

*物業管理服務（見附件）*

發證H期：2012年05月07日證書有效期至：2015年05月06日

（本證I。有效期內每年需進行監督審核，證V是否繼續有效以是否加貼監好合格標志為準.）

體系認證

CNASC024-Q

認證機構聯絡方式“Mmr;妙心wuescwndcdm和電755）83355888

18

總萬科物業

環通認證中心有限公司

環境管理體系認證證書

編號：02412E2010235R0L-8

茲證明

沈陽萬科物業服務有限公司

（地址：遼寧省沈陽市和平區五里河街71號郵編：110004）

環境管理體系符合標準：

GB/T24001-2004/IS014001:2004

環境管理體系覆盅范圍：

*物業管理服務及相關管理活動（見附件）*

發證日期：2012年05月07日證書有效期至：2015年05月06日

（本證H有效期內每年需進行監咨審核，證書矩否繼續有效以是否加貼監督合格標志為準.）

CNASC024-E

認迂機構聯絡方弁由P為麻筮i加/驅'岫丁石短，對83S558B8

19

總萬科物業

環通認證中心有限公司

職業健康安全管理體系認證證書

編號:02412S1010151R0L-8

茲證明

沈陽萬科物業服務有限公司

（地址：遼寧省沈陽市和平區五里河街71號郵編：110004）

職業健康安全管理體系符合標準：

GB/T28001-2001

職業健康安全管理體系覆卷范圍：

*物業管理服務及相關管理活動（見附件）*

發證H期：2012年05月07日證書有效期至：2015年05月06日

（本證書有效期內每年需進行監督審核，證書是否繼續有效以是否加貼監督合格標志為準.）

（GB/T2800I-2001版證書的有效期為2014年1月I日，在此之前必須進行GB“2800I-2011標準換版，

否則該證書將于2014年1月1日自動失效）

體系認證

CNASC024-S

認證機構及許方知L可以則從生:能儲d話「需蛤755）■55888

2()

方科物業

4.近三年財務狀況

單位：沈陽萬科物業服務有限公司

年份2012年末2013年末2014年末

項目（沈陽含酬金、撫順、營口）

一、資產761,016,70.12116197584161020378.4

1、流動資產73968996.33112175639.8143425759.9

其中：應收款合計465804.24148731.03164454.04

2、固定資產3637940.245521013.8218243738.78

其中：固定資產凈值2132673.793368705.3415092008.73

3、其他資產

二、負債61850178.7992235517.29136813885

1、流動負債60154306.889767233.29132885938.9

其中：應付款合計5449392.589979283.9921934304.84

三、營業收入總額110856194.6153180390.2186732718.4

其中：物業服務鉗收入72373097.19110120879.2106167663.6

四、成本總額102407201.5139281478.4144471557.6

其中：人力成本57783256.9668384956.4980638357.6

五、稅前利潤8448993.1113898911.8219102994.36

方科物業

5.所管項目一覽表

住宅：

物業費標

物業建筑業主建筑IS09001接管

開發建設單位準（元/平省級以上榮譽

項目名稱面積戶數形式認證時間

方米/月）

沈陽萬科公園

3.1元/月.

金域花園大道房地產開10.55萬1191高層己認證2015年

平方米

發有限公司

沈陽萬科東阪2.6元/月.

明天廣場42.39萬1381高層已認證2014年

置業有限公司平方米

郁金香花沈陽萬科永安2.6元/月.

14.4萬1227高層已認證2013年

園置地有限公司平方米

沈陽東部置業4.8元/月.

惠山花園10.2萬223別墅已認證2013年

開發有?限公司平方米

高層、

沈陽萬科恒洋4元/月.平

春河里36.25萬940多層、已認證2013年

置地有限公司方米

別墅

小高

沈陽萬科朗程2.6元/月.

朗園19.77萬1588層、高已認證2013年

置地有限公司平方米

層

沈陽萬科天琴

4.5元/月.

柏翠園灣置業有限公34.7萬573高層已認證2012年

平方米

司

沈陽中鐵萬科小高

香湖盛景2.8元/月.

朗榆置地有限44.08萬828層、高已認證2012年

苑平方米

公司層

沈陽萬科東漫2.2元/月.

藍山27.5萬2106高層已認證2012年

置業有限公司平方米

沈陽萬科金域

2.1元/月.

金域國際曦郡房地產開11.9萬1256高層已認證2011年

平方米

發有限公司

22

總萬科物業

沈陽萬科渾南小局遼寧省城市物業

1.9元/平

金域藍灣金域房地產開41.9萬3098層、高管理優秀住宅小已認證2009年

方米

發有限公司層區

沈陽正達永豐多層、遼寧省城市物業

1.8元/平

魅力之城房地產開發有31.36萬2381高層、管理優秀住宅小已認證2008年

方米

限公司小高層區

沈陽華姿風尚遼寧省城市物業

1.8元/平

新里程房地產開發有13.35萬1137高層管理優秀住宅小已認證2007年

方米

限公司區

沈陽萬科新盤5.0元/平

蘭喬圣菲13.4萬402別墅已認證2007年

置業有限公司方米

沈陽萬科渾南遼寧省城市物業

多層、1.5元/平

新榆公館房地產開發有27.9萬平2745管理優秀住宅小己認證2006年

高層方米

限公司區

沈陽萬科永達遼寧省城市物業