上海市住宅物業管理制度?一、總則（一）目的為了加強本市住宅物業管理，規范住宅物業管理活動，維護業主、使用人和物業服務企業的合法權益，營造安全、整潔、舒適、文明的居住環境，根據國家有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于本市行政區域內住宅物業的管理活動。（三）基本原則住宅物業管理應當遵循業主自治、專業服務、政府監管相結合的原則，堅持公開、公平、公正的市場競爭機制，鼓勵采用新技術、新方法，提高物業管理和服務水平。二、業主及業主大會（一）業主的權利與義務1.權利按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務。提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議。提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議。參加業主大會會議，行使投票權。選舉業主委員會成員，并享有被選舉權。監督業主委員會的工作。監督物業服務企業履行物業服務合同。對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權。監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用。法律、法規規定的其他權利。2.義務遵守管理規約、業主大會議事規則。遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定。按照國家有關規定交納專項維修資金。按時交納物業服務費用。法律、法規規定的其他義務。（二）業主大會的成立1.一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當綜合考慮建設用地規劃許可證確定的紅線范圍、建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。分期開發建設或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，應當按照規劃要求綜合考慮后劃分物業管理區域。2.符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積百分之五十以上的。首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積百分之三十以上的。3.業主大會籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。籌備組應當自組成之日起三十日內，在物業管理區域內顯著位置公告籌備組名單、工作職責和聯系方式。4.籌備組應當自成立之日起九十日內，組織召開首次業主大會會議。業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主大會作出的決定，必須經與會業主所持投票權總數過半數通過。但是，業主大會作出制定和修改管理規約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業服務企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主通過。（三）業主委員會1.業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會會議選舉產生，由五至十一人的單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力。遵守國家有關法律、法規。遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務。熱心公益事業，責任心強，公正廉潔。具有一定的組織能力。具備必要的工作時間。2.業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過五年，可連選連任。3.業主委員會履行下列職責：執行業主大會的決定和決議。召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況。與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。及時了解業主、使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同。監督管理規約的實施。業主大會賦予的其他職責。4.業主委員會應當建立健全各項工作制度，定期召開會議，研究決定物業管理的重大事項。業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定必須經全體委員過半數通過。三、物業服務企業（一）資質管理物業服務企業應當按照國家有關規定取得相應的資質證書，并在資質等級許可的范圍內從事物業管理活動。物業服務企業資質分為一、二、三級。新設立的物業服務企業，其資質等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。（二）物業服務合同1.建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，對業主具有約束力。業主大會成立后，業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。2.物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。3.物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。（三）物業服務內容與標準1.物業服務內容物業共用部位的維修、養護和管理。物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理。物業管理區域內的環境衛生維護。物業管理區域內的綠化養護。物業管理區域內的秩序維護。車輛停放管理。裝飾裝修管理服務。物業檔案資料管理。2.物業服務標準物業服務標準分為一級、二級、三級，具體標準由市房屋行政管理部門制定并公布。物業服務企業應當按照物業服務合同約定的服務標準提供服務。（四）物業服務費用1.物業服務費用可以采取包干制或者酬金制等形式。包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。2.實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。3.物業服務費用應當按照物業服務合同的約定按時足額交納。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。四、物業的使用與維護（一）物業的使用1.業主、使用人應當按照規劃用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。確需改變的，應當依法辦理相關手續，并告知物業服務企業。2.業主、使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主、使用人。業主、使用人應當遵守有關裝飾裝修的規定，不得從事影響房屋安全和正常使用的裝飾裝修活動。3.物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。（二）物業的維護1.物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，按照國家和本市的有關規定在專項維修資金中列支。專項維修資金應當按照國家和本市的有關規定交存、使用和管理。2.業主轉讓房屋所有權時，結余的專項維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。3.物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，定期對物業共用部位、共用設施設備進行檢查、維修和養護，確保其正常運行和使用。4.業主或者業主委員會發現物業共用部位、共用設施設備出現損壞時，應當及時告知物業服務企業。物業服務企業應當及時組織維修。五、專項維修資金（一）交存1.專項維修資金由業主按照所擁有物業的建筑面積交存，每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的百分之五至百分之八。2.出售公有住房的，按照下列規定交存專項維修資金：業主按照所擁有物業的建筑面積交存專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數額為當地房改成本價的百分之二。售房單位按照多層住宅不低于售房款的百分之二十、高層住宅不低于售房款的百分之三十，從售房款中一次性提取專項維修資金。（二）使用1.專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。2.專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。3.專項維修資金使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況的處置辦法等內容。使用方案應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。4.專項維修資金的使用，由物業服務企業提出使用方案，經業主委員會審核后，報專項維修資金管理部門審核同意。專項維修資金管理部門應當自收到使用方案之日起三十日內審核完畢。經審核同意的，由業主委員會組織實施。（三）管理1.專項維修資金應當存入專項維修資金專戶，由市房屋行政管理部門會同市財政部門指定的商業銀行代管。2.專項維修資金管理部門應當定期公布專項維修資金的交存、使用和增值收益情況，接受業主的監督。3.業主有權查詢本人專項維修資金的交存、使用和結存情況，專項維修資金管理部門應當及時提供相關信息。六、監督管理（一）政府監管1.市房屋行政管理部門負責本市住宅物業管理活動的監督管理工作。區、縣房屋行政管理部門負責本轄區內住宅物業管理活動的監督管理工作。2.街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組織、指導、協調本轄區內業主大會的成立和業主委員會的選舉工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解物業管理糾紛。3.房屋行政管理部門應當建立健全住宅物業管理監督檢查制度，加強對物業服務企業的資質管理、物業服務合同履行情況的監督檢查，依法查處物業管理中的違法行為。（二）行業自律1.本市物業管理行業協會應當加強行業自律管理，規范行業行為，促進物業服務企業提高服務質量和管理水平。2.物業管理行業協會應當制定行業規范和標準，組織物業服務企業從業人員培訓，開展物業服務項目達標考核等活動。（三）投訴處理1.業主、使用人對物業服務企業的服務質量、服務費用等問題有投訴的，可以向業主委員會或者物業服務企業提出。業主委員會或者物業服務企業應當及時處理，并將處理結果告知投訴人。2.業主、使用人對業主委員會或者物業服務企業的處理結果不滿意的，可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府或者房屋行政管理部門投訴。街道辦事處、鄉鎮人民政府或者房屋行政管理部門應當及時處理，并將處理結果告知投訴人。七、法律責任（一）業主、使用人的法律責任1.業主、使用人違反管理規約、業主大會議事規則的，業主委員會應當督促其改正；拒不改正的，可以依法向人民法院提起訴訟。2.業主、使用人違反物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度的，物業服務企業應當予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業服務企業應當及時報告業主委員會和有關行政管理部門。有關行政管理部門應當依法及時處理。3.業主、使用人不按照規定交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法向人民法院提起訴訟。（二）物業服務企業的法律責任1.物業服務企業違反物業服務合同約定，或者違反有關法律、法規、規章規定，擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的，由區、縣房屋行政管理部門責令限期改正，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。2.物業服務企業未按照規定履行物業服務合同約定的維修、養護、管理和維護義務，導致物業共用部位、共用設施設備損壞的，應當依法承擔相應的賠償責任。3.物業服務企業違反本制度規定，挪用專項維修資金的，由區、縣房屋行政管理部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額二倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。（三）其他法律責任1.建設單位違反本制度規定，不按照規定配置物業管理用房的，由區、縣房屋行政管理部門責令限期改正，沒收違法所得，并處二十萬元以上五十萬元以下的罰款。2.違反本制度規定，擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的，由區、縣房屋行政管理部門責令限期改正，并