舟山市物業服務收費管理實施辦法-舟山市物業服務收費?一、總則（一）目的與依據為規范舟山市物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，促進物業服務行業健康發展，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國價格法》《物業管理條例》《浙江省定價目錄》《浙江省物業服務收費管理辦法》等法律法規和相關政策規定，結合本市實際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于舟山市行政區域內物業服務收費及監督管理活動。本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，向業主或者物業使用人收取的費用。（三）基本原則物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。二、物業服務收費的定價形式（一）政府指導價1.普通住宅前期物業服務收費實行政府指導價。2.納入政府指導價管理的物業服務收費，由市、縣（區）價格主管部門會同房地產行政主管部門根據物業服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期向社會公布。3.物業服務企業應當在政府指導價規定的基準價及其浮動幅度內，與業主通過合同約定具體的收費標準。（二）市場調節價1.非普通住宅物業服務收費、別墅物業服務收費以及業主大會成立后的普通住宅物業服務收費實行市場調節價，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。2.實行市場調節價的物業服務收費，價格主管部門應加強對物業服務企業收費行為的規范和引導，鼓勵物業服務企業開展優質服務，合理收費，并依法進行價格監督檢查。三、物業服務收費的構成物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3.物業管理區域清潔衛生費用；4.物業管理區域綠化養護費用；5.物業管理區域秩序維護費用；6.辦公費用；7.物業服務企業固定資產折舊；8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9.經業主同意的其他費用。物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。四、普通住宅前期物業服務收費標準（一）物業服務等級劃分普通住宅前期物業服務等級分為一星級、二星級、三星級、四星級、五星級，具體標準按照《舟山市普通住宅物業服務等級標準》執行。該標準從房屋管理、共用設施設備維修養護、協助維護公共秩序、保潔服務、綠化養護管理等方面進行了詳細規定，為不同星級的物業服務提供了明確的操作指南。（二）收費標準制定1.各星級物業服務對應的收費標準由市、縣（區）價格主管部門會同房地產行政主管部門根據物業服務等級標準等因素，結合本市經濟發展水平、市場物價指數等情況制定。2.例如，一星級物業服務對應的收費標準可能為每月每平方米[X]元至[X]元，二星級物業服務收費標準可能為每月每平方米[X]元至[X]元，以此類推，五星級物業服務收費標準相對較高，以體現其優質的服務水平。3.物業服務企業應根據物業服務合同約定的服務等級，按照相應的收費標準收取費用。（三）收費調整機制1.普通住宅前期物業服務收費標準實行定期評估調整制度。一般每[X]年評估調整一次，具體時間由市、縣（區）價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。2.在評估期內，若物業服務成本變動幅度超過[X]%，或者社會平均工資水平、物價指數等發生較大變化，可適時調整物業服務收費標準。3.調整物業服務收費標準應按照規定程序進行，包括成本監審、價格聽證、公示等環節，充分聽取業主、物業服務企業等各方意見。五、物業服務收費的計費方式（一）包干制1.包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。2.在包干制下，物業服務企業的成本與利潤不向業主公開，但應按照物業服務合同約定提供相應服務。3.例如，某小區采用包干制收費，每月每平方米物業費為[X]元，物業服務企業需自行承擔運營成本并獲取利潤，無論實際運營成本高低，業主均按此標準繳費。（二）酬金制1.酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。2.物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。3.例如，某小區采用酬金制收費，業主每月每平方米預繳物業費[X]元，其中[X]%作為酬金支付給物業服務企業，剩余資金用于小區物業服務支出，年底物業服務企業應向業主公布收支情況。六、物業服務收費的計費面積物業服務收費的計費面積以房產證登記的建筑面積為準。未辦理房產證的，以購房合同標明的建筑面積為準。對于物業服務區域內的獨立產權車位、車庫，物業服務企業可按規定收取停車管理服務費，計費面積按照車位、車庫的實際面積計算。七、物業服務收費的優惠與減免（一）空置房優惠1.業主辦理入住手續后長期（連續六個月以上）未入住的空置物業及入駐后長期未使用的空置物業，業主應事先向物業服務企業書面備案，經確認后，其物業服務費可按規定標準的[X]%交納。2.例如，某小區物業服務收費標準為每月每平方米[X]元，業主的空置房經備案后，每月每平方米物業費可按[X]×[X]%=[X]元收取。（二）其他減免情形1.物業因建設單位原因未按時交付給業主的，建設單位應承擔該物業交付前的物業服務費用。2.享受最低生活保障的業主，憑民政部門核發的相關證件，經物業服務企業核實后，其物業服務費可適當減免，具體減免標準由物業服務企業與業主協商確定，但不得低于政府規定的最低標準。3.對于因自然災害、公共衛生事件等不可抗力因素導致業主生活困難的，物業服務企業可根據實際情況，在一定期限內給予適當減免物業服務費用。八、物業服務收費的收取與繳納（一）收取方式物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。物業服務企業可以根據物業服務合同的約定，委托銀行代收物業服務費用。（二）繳納時間業主應當按照物業服務合同約定的時間和方式按時足額繳納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶繳納責任。物業服務企業在物業服務合同約定的繳費起始日期前，應通過小區公告欄、短信、微信公眾號等方式，向業主明確告知繳費時間、金額、方式等信息。（三）逾期繳費處理業主逾期不繳納物業服務費用的，物業服務企業可以督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業服務企業可以依法追繳，并可按每日[X]%的標準加收違約金。對于長期拖欠物業服務費用且經多次催繳仍不繳納的業主，物業服務企業可根據相關法律法規和物業服務合同約定，通過法律途徑維護自身合法權益。九、物業服務收費的監督管理（一）價格主管部門職責1.市、縣（區）價格主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作，依法查處價格違法行為。2.加強對物業服務收費明碼標價情況的監督檢查，要求物業服務企業在物業管理區域內顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、計費方式、收費依據以及價格舉報電話等信息，接受業主監督。3.對物業服務企業的收費行為進行不定期檢查，規范物業服務企業價格行為，防止價格欺詐、亂收費等違法行為的發生。（二）房地產行政主管部門職責1.市、縣（區）房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務活動的監督管理工作，督促物業服務企業按照物業服務合同約定提供服務。2.指導和監督業主大會、業主委員會的成立及運作，協調處理業主與物業服務企業之間的矛盾糾紛，促進物業服務行業健康發展。3.建立物業服務企業信用檔案，對物業服務企業的服務質量、收費行為等進行記錄和評價，并向社會公開，激勵物業服務企業提高服務水平，規范收費行為。（三）業主監督1.業主有權對物業服務企業的服務質量和收費情況進行監督，對物業服務企業違反法律法規和物業服務合同約定的行為，有權向價格主管部門、房地產行政主管部門投訴、舉報。2.業主大會、業主委員會應積極履行職責，監督物業服務企業的服務和收費行為，代表業主與物業服務企業就服務質量、收費標準等進行溝通協商，維護業主的合法權益。3.業主大會可以根據業主的意見和建議，對物業服務企業的服務質量進行評估，并根據評估結果決定是否調整物業服務收費標準或者更換物業服務企業。十、法律責任（一）對物業服務企業的處罰1.物業服務企業違反本辦法規定，有下列行為之一的，由價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰：超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；不按照規定明碼標價的；采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；強制或者變相強制服務并收費的。2.物業服務企業違反物業服務合同約定，擅自提高收費標準或者減少服務內容的，業主有權拒絕支付超標準部分的費用，并可通過法律途徑要求物業服務企業承擔違約責任。（二）對業主的處罰業主違反物業服務合同約定逾期不繳納物業服務費用的，應承擔違約責任，按照合同約定支付違約金，并補足拖欠的物業服務費用。十一、附