廣州市限價商品住宅銷售管理辦法試行征求意見稿?一、引言隨著廣州市房地產市場的不斷發展，為了滿足中低收入家庭的住房需求，規范限價商品住宅的銷售管理，特制定本《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法（試行）征求意見稿》（以下簡稱《征求意見稿》）。本辦法旨在確保限價商品住宅能夠公平、公正、公開地銷售給符合條件的家庭，切實發揮其保障住房的功能。二、適用范圍與定義適用范圍本辦法適用于廣州市行政區域內限價商品住宅的銷售、交易及相關管理活動。明確了在廣州市各個區范圍內，涉及限價商品住宅的一系列行為都將受到本辦法的約束。定義1.限價商品住宅：是指政府采取招標、拍賣、掛牌等方式出讓商品住宅用地時，提出限制銷售價格、住宅套型面積和銷售對象等要求，由開發建設單位通過公開競爭取得土地，并按照限定要求建設和銷售的商品住宅。2.銷售對象：主要是符合廣州市中低收入家庭標準的住房困難家庭，具體標準將在后續細則中進一步明確。通過這樣的定義，清晰地界定了本辦法所涉及的核心概念，為后續的管理和操作提供了明確的依據。三、銷售管理原則公平公正公開原則1.在限價商品住宅的銷售過程中，要確保所有符合條件的申請人都有平等的機會參與申購，不得因申請人的身份、背景等因素而給予差別對待。2.銷售信息要全面、準確、及時地向社會公開，包括房源信息、申購條件、銷售程序等，接受社會公眾的監督。3.嚴格按照既定的程序進行銷售，從申請人的資格審核、搖號選房到合同簽訂等各個環節，都要做到公正透明，確保銷售結果的公信力。保障優先原則將保障中低收入家庭的住房需求放在首位，優先滿足住房困難家庭的購房需求。對于符合條件的住房困難家庭，在房源分配上給予適當傾斜，確保他們能夠盡快解決住房問題。動態管理原則建立健全限價商品住宅的動態管理機制，對已購限價商品住宅的家庭進行跟蹤管理。根據家庭收入、住房等情況的變化，適時調整相關政策，確保限價商品住宅資源能夠持續有效地發揮保障作用。四、申購條件申請人資格1.具有廣州市市區戶籍，且在廣州市工作或居住。這一條件主要考慮到對本地居民住房需求的優先保障，同時確保申請人與廣州市的社會經濟聯系緊密，便于管理和服務。2.家庭年人均可支配收入、家庭資產凈值符合政府公布的中低收入家庭標準。具體標準將根據廣州市的經濟發展水平、居民收入狀況等因素定期調整，以適應不同時期的實際情況。3.無自有產權住房，或現自有產權住房人均建筑面積低于15平方米。明確了住房困難的量化標準，便于準確篩選出符合申購條件的家庭。相關規定1.申請人及共同申請人在申請前5年內沒有購買過房改房、解困房、安居房、經濟適用住房、限價商品住宅等保障性住房。防止不符合條件的家庭通過違規操作獲取限價商品住宅資格。2.申請人及共同申請人在申請前5年內沒有因轉讓自有住房而造成住房困難的情況。避免部分家庭通過不正當手段轉讓住房后申請限價商品住宅，擾亂保障房分配秩序。五、申購程序發布公告1.市住房保障部門定期向社會發布限價商品住宅的申購公告，公告內容包括項目基本情況、申購條件、申請時間、申請方式等重要信息。2.通過廣州市住房保障網、各大媒體等多種渠道廣泛宣傳，確保符合條件的家庭能夠及時獲取申購信息。受理申請1.申請人按照公告要求，向戶籍所在地的街道辦事處（鎮政府）提出申購申請，并提交相關證明材料，如身份證、戶口本、收入證明、資產證明、住房情況證明等。2.街道辦事處（鎮政府）對申請人提交的材料進行初步審查，符合要求的予以受理，并出具受理回執；不符合要求的，一次性告知申請人需要補充或更正的材料。資格審核1.街道辦事處（鎮政府）將受理的申請材料報送區住房保障部門，區住房保障部門會同相關部門對申請人的資格進行聯合審核。2.審核內容包括申請人的戶籍、收入、資產、住房等情況是否符合申購條件。通過信息共享、實地核查等方式，確保審核結果的真實性和準確性。3.經審核符合條件的申請人名單將在申請人戶籍所在地街道辦事處（鎮政府）、社區及廣州市住房保障網進行公示，公示期為10個工作日。接受社會公眾的監督，對公示有異議的，將進行調查核實。輪候1.經公示無異議或異議不成立的申請人，進入輪候庫，按照申請時間先后順序進行輪候。2.輪候期間，申請人的家庭情況發生變化的，應及時向街道辦事處（鎮政府）報告，區住房保障部門將對其資格進行重新審核，不符合條件的取消輪候資格。搖號選房1.根據房源情況，市住房保障部門定期組織搖號活動，確定選房順序。搖號過程將邀請公證機構進行公證，并通過網絡直播等方式向社會公開，確保搖號結果的公平公正。2.申請人按照選房順序依次到指定地點選房，選定房源后當場簽訂認購書。選房過程中，申請人應嚴格按照規定程序操作，如放棄選房或未按時選房的，將重新輪候。購房1.申請人在選房后規定時間內，與開發建設單位簽訂購房合同，并按照合同約定支付購房款。2.購房合同應明確雙方的權利義務，包括房屋交付時間、質量標準、違約責任等內容，保障購房者的合法權益。六、價格管理價格制定1.限價商品住宅的銷售價格由政府相關部門根據項目開發建設成本、市場供求狀況等因素綜合確定。在制定價格時，充分考慮中低收入家庭的承受能力，確保價格合理。2.價格制定過程中將進行成本核算、市場調研等工作，廣泛征求社會意見，確保價格制定的科學性和公正性。價格公示1.在項目銷售前，開發建設單位應將限價商品住宅的銷售價格在售樓處顯著位置進行公示，公示期不少于5個工作日。2.公示內容包括房屋單價、總價、樓層差價等詳細信息，便于購房者了解價格情況，進行比較和選擇。價格調整1.限價商品住宅在銷售過程中，原則上不得調整銷售價格。如因特殊原因確需調整的，應報經市住房保障部門批準，并重新進行價格公示。2.嚴格控制價格調整的幅度和范圍，確保價格穩定，保障購房者的利益。七、產權管理產權登記1.購房人在辦理限價商品住宅產權登記時，應提交購房合同、身份證明等相關材料，由房地產登記機構按照規定辦理產權登記手續。2.產權登記證書上應注明"限價商品住宅"字樣，明確房屋的性質和產權限制。上市交易限制1.限價商品住宅自購房合同簽訂之日起5年內不得上市交易。這一規定主要是為了防止限價商品住宅被投機性買賣，確保其真正用于保障住房困難家庭居住。2.5年后上市交易的，應按照屆時同地段普通商品住房與限價商品住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款。具體比例將根據廣州市的實際情況確定，以平衡政府、購房者和市場之間的利益關系。產權轉讓規定1.購房人因特殊原因確需轉讓限價商品住宅的，應向區住房保障部門提出申請，經批準后按照規定程序進行轉讓。2.區住房保障部門將優先回購轉讓的限價商品住宅，用于解決其他住房困難家庭的住房問題；如區住房保障部門不回購的，購房人方可按照規定在符合條件的對象中進行轉讓。八、監督管理部門職責分工1.市住房保障部門負責全市限價商品住宅銷售管理工作的統籌協調和指導監督，制定相關政策和管理制度，組織實施項目建設和銷售工作。2.區住房保障部門負責本轄區內限價商品住宅申請受理、資格審核、輪候管理、房源分配等具體工作，配合市住房保障部門做好相關監督管理工作。3.其他相關部門如發改、國土、規劃、財政、民政、公安、人社、金融等部門按照各自職責，協同做好限價商品住宅銷售管理的相關工作。通過明確各部門的職責分工，形成工作合力，確保限價商品住宅銷售管理工作的順利開展。監督檢查措施1.建立健全監督檢查機制，加強對限價商品住宅銷售全過程的監督檢查。包括對申請人資格審核情況、銷售程序執行情況、價格管理情況、產權交易情況等進行定期或不定期檢查。2.對違反本辦法規定的行為，如申請人提供虛假材料騙取購房資格、開發建設單位違規銷售等，將依法依規予以嚴肅處理，情節嚴重的追究相關人員的法律責任。投訴舉報處理1.設立投訴舉報渠道，接受社會公眾對限價商品住宅銷售管理工作的投訴舉報。市、區住房保障部門應及時受理投訴舉報，并進行調查核實。2.對經查實的違規行為，將按照規定進行處理，并及時向社會公布處理結果，回應群眾關切，維護社會公平正義。九、配套政策金融支持政策1.鼓勵金融機構為限價商品住宅的開發建設和購買者提供金融支持。例如，提供優惠貸款利率、簡化貸款手續等，降低開發建設成本和購房者的購房門檻。2.探索建立住房公積金支持限價商品住宅建設和購買的機制，拓寬住房公積金的使用渠道，提高住房公積金的使用效率。物業服務政策1.加強對限價商品住宅小區物業服務的監管，規范物業服務企業的服務行為，提高服務質量。制定統一的物業服務標準，明確服務內容、服務質量要求等。2.鼓勵物業服務企業針對限價商品住宅小區的特點，提供個性化、專業化的物業服務，營造良好的居住環境。十、附則實施時間本辦法自發布之日起試行，試行期為[X]年。在試行期內，將根據實際運行情況進行評估和完善，確保辦法的科學性和有效性。解釋權本辦法由廣州市住房保障部門負責解釋。明確了政策的解釋主體，便于在執行過程中對相關問題進行準確解讀和處理。相關銜接本辦法施行前已取得預售許可的限價商品住宅項目，仍按照原規定執行；本辦法施行后新取得預售許可的項目，按照本辦法執行。做好政策的新舊銜接，確保限價商品住宅銷售管理工作的平穩過渡。十一、總結《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法（試行）征求意見稿》涵蓋了限價商品住宅銷售管理的各個環節，從申購條件、程序到價格、產權管理，以