上海市公有房屋租賃管理辦法實施細則?一、總則（一）目的與依據為了加強上海市公有房屋租賃管理，規范公有房屋租賃行為，保護租賃當事人的合法權益，根據《上海市公有房屋租賃管理辦法（試行）》，結合本市實際情況，制定本實施細則。（二）適用范圍本實施細則適用于本市行政區域內公有房屋的租賃及其相關管理活動。公有房屋包括國有直管公房和國有企事業單位自管公房。（三）基本原則公有房屋租賃管理應當遵循公開、公平、公正的原則，保障房屋使用安全，維護租賃市場秩序。二、租賃當事人（一）出租人1.國有直管公房的出租人一般為市、區（縣）房地產管理部門。2.國有企事業單位自管公房的出租人是擁有房屋產權的國有企事業單位。出租人應當按照法律法規和本實施細則的規定，履行出租人的義務，保障承租人的合法權益。（二）承租人承租人應當是具有完全民事行為能力的自然人、法人或其他組織。承租人應當按照租賃合同約定的用途合理使用房屋，按時支付租金，并遵守相關法律法規和管理規定。（三）租賃當事人的權利與義務1.出租人的權利義務權利：按照合同約定收取租金；監督承租人合理使用房屋；在符合規定的情況下，對房屋進行維修、改造等。義務：保證房屋符合安全使用標準；及時履行維修義務（除承租人過錯導致的損壞外）；不得擅自提高租金標準等。2.承租人的權利義務權利：在租賃期限內按照合同約定使用房屋；經出租人同意，可以對房屋進行合理裝修、改造；在同等條件下，享有優先續租權等。義務：按時支付租金；合理使用房屋，不得擅自改變房屋用途、結構等；配合出租人對房屋的檢查、維修等。三、租賃合同（一）合同簽訂1.公有房屋租賃應當簽訂書面租賃合同。租賃合同應當包括租賃房屋的基本情況、租賃期限、租金及支付方式、房屋用途、維修責任、違約責任等主要條款。2.租賃合同示范文本由市房地產管理部門統一制定并公布。租賃當事人可以參照示范文本簽訂租賃合同。（二）租賃期限1.公有房屋租賃期限一般不超過二十年。租賃期滿，承租人應當返還房屋。2.承租人需要續租的，應當在租賃期滿前一定期限內（如三個月）向出租人提出書面續租申請。出租人同意續租的，應當重新簽訂租賃合同。（三）租金1.公有房屋租金標準由市、區（縣）房地產管理部門會同物價部門按照有關規定制定。租金標準應當根據房屋的地段、結構、面積、設施等因素合理確定。2.租金支付方式可以由租賃當事人在合同中約定，可以按月、季、年等方式支付。承租人應當按照合同約定按時足額支付租金。（四）合同變更與解除1.租賃期間，租賃當事人協商一致，可以變更或解除租賃合同。2.出現下列情形之一的，出租人有權解除租賃合同：承租人擅自將房屋轉租、轉讓、轉借他人或擅自調換使用的；承租人擅自改變房屋用途或結構，致使房屋損壞的；承租人拖欠租金累計一定期限（如六個月）以上的；法律、法規規定的其他情形。3.出現下列情形之一的，承租人有權解除租賃合同：因不可抗力致使房屋無法使用的；出租人不履行維修義務，致使承租人無法正常使用房屋的；法律、法規規定的其他情形。四、房屋使用與維修（一）房屋使用1.承租人應當按照租賃合同約定的用途使用房屋，不得擅自改變房屋用途。確需改變房屋用途的，應當經出租人書面同意，并按照規定辦理相關審批手續。2.承租人應當合理使用房屋及其附屬設施、設備，不得損壞。因承租人使用不當造成房屋及設施設備損壞的，由承租人負責修復或賠償。（二）房屋維修1.公有房屋的維修責任按照下列規定劃分：國有直管公房的維修責任一般由出租人承擔，但因承租人過錯導致房屋損壞的，由承租人負責維修或賠償。國有企事業單位自管公房的維修責任由產權單位承擔，但租賃合同另有約定的除外。2.出租人應當定期對房屋進行檢查和維修，確保房屋的安全使用。承租人發現房屋存在安全隱患的，應當及時通知出租人。五、轉租與轉借（一）轉租1.承租人未經出租人書面同意，不得擅自將房屋轉租給他人。2.經出租人同意轉租的，承租人與次承租人應當簽訂轉租合同。轉租合同的期限不得超過原租賃合同的期限。3.轉租期間，原租賃合同發生變更、解除或終止的，轉租合同也隨之相應變更、解除或終止。（二）轉借承租人不得擅自將房屋轉借他人使用。違反規定轉借的，出租人有權解除租賃合同，并要求承租人承擔相應的法律責任。六、租賃登記備案（一）登記備案的范圍公有房屋租賃實行登記備案制度。國有直管公房和國有企事業單位自管公房的租賃，當事人應當在租賃合同簽訂后一定期限內（如三十日），到房屋所在地的房地產管理部門辦理租賃登記備案手續。（二）申請材料1.租賃登記備案申請書；2.租賃合同；3.租賃當事人的身份證明；4.其他相關證明材料（如房屋產權證明等）。（三）辦理程序1.租賃當事人提交申請材料。2.房地產管理部門對申請材料進行審核。3.審核通過的，予以登記備案，并發放租賃登記備案證明。七、監督管理（一）日常檢查房地產管理部門應當加強對公有房屋租賃情況的日常檢查，檢查內容包括租賃合同簽訂、履行情況，房屋使用與維修情況，租賃登記備案情況等。（二）投訴處理租賃當事人對公有房屋租賃活動中的違法行為或糾紛，可以向房地產管理部門投訴。房地產管理部門應當及時受理，并依法進行調查處理。（三）違法行為查處1.對違反本實施細則規定的租賃當事人，房地產管理部門應當責令其改正，并依法給予相應的行政處罰。2.違反法律法規規定，構成犯罪的，依法追究刑事責任。八、法律責任（一）出租人的法律責任1.出租人未按照規定簽訂租賃合同、辦理租賃登記備案手續的，由房地產管理部門責令限期改正；逾期不改正的，可處以罰款。2.出租人擅自提高租金標準、擅自解除租賃合同等違法行為，給承租人造成損失的，應當承擔賠償責任。（二）承租人的法律責任1.承租人擅自改變房屋用途、結構，轉借房屋等違法行為，出租人有權解除租賃合同，并要求承租人恢復原狀、賠償損失。2.承租人拖欠租金的，應當按照合同約定支付違約金，并補足租金。（三）其他法律責任租賃當事人違反法