某地產房地產新項目發展管理制度25?一、總則1.目的為規范公司房地產新項目的發展流程，提高項目決策的科學性和準確性，確保新項目的順利推進和良好運營，實現公司的戰略目標和可持續發展，特制定本管理制度。2.適用范圍本制度適用于公司內部所有房地產新項目的拓展、策劃、立項、規劃、建設、銷售及交付等全過程管理。3.基本原則戰略導向原則：新項目發展應緊密圍繞公司戰略規劃，符合公司整體發展方向。市場導向原則：充分調研市場需求、競爭狀況等，以市場為導向進行項目定位和產品設計。風險可控原則：對新項目進行全面風險評估，采取有效措施控制風險，確保項目收益。協同合作原則：強調各部門之間的協同合作，形成項目推進的合力。二、項目拓展1.拓展目標與策略根據公司戰略規劃和市場情況，制定年度項目拓展目標，明確拓展區域、項目類型等。研究制定項目拓展策略，包括合作開發、并購、自主拿地等方式，并確定相應的標準和流程。2.市場調研定期開展房地產市場調研，收集宏觀經濟、政策法規、行業動態、區域市場供需、競爭態勢等信息。對潛在項目區域進行深入調研，分析土地資源、市場需求、配套設施、發展趨勢等，形成詳細的調研報告。3.項目信息收集通過多種渠道收集項目信息，如政府土地出讓公告、中介機構推薦、行業交流、網絡信息等。對收集到的項目信息進行初步篩選和分析，確定具有潛在開發價值的項目，并建立項目信息庫。4.項目考察與評估對進入項目信息庫的項目進行實地考察，了解項目地塊現狀、周邊環境、交通狀況、拆遷情況等。從市場、經濟、技術、法律等方面對項目進行全面評估，分析項目的可行性和潛在風險，形成項目評估報告。5.項目談判與合作根據項目評估結果，與項目相關方進行談判，包括土地出讓方、合作方等，爭取有利的合作條件。簽訂合作意向書或合作協議，明確雙方的權利義務、合作方式、項目進度安排等關鍵條款。三、項目策劃1.項目定位結合市場調研和項目實際情況，確定項目的產品定位，包括物業類型、目標客戶群體、產品檔次等。制定項目的形象定位和品牌定位，明確項目在市場中的獨特價值和形象。2.規劃設計組織編制項目規劃設計任務書，明確規劃設計的原則、要求和主要指標。選擇具有資質和經驗的設計單位進行項目規劃設計，參與設計方案的評審和優化，確保設計方案符合項目定位和市場需求。3.營銷策劃制定項目營銷策劃方案，包括市場推廣策略、銷售策略、價格策略等。確定項目的銷售目標和銷售計劃，制定銷售執行方案，組織開展銷售活動。4.成本預算編制項目成本預算，包括土地成本、前期費用、建安成本、營銷成本、管理成本等各項費用。對成本預算進行審核和控制，確保項目成本在可控范圍內。四、項目立項1.立項申請項目拓展部門在完成項目前期工作后，向公司提交項目立項申請報告，報告應包括項目基本情況、市場分析、項目定位、規劃設計方案、成本預算、經濟效益分析等內容。2.立項評審公司組織相關部門對項目立項申請進行評審，評審內容包括項目的可行性、市場前景、技術方案、經濟效益、風險評估等。根據評審意見，對項目立項申請進行決策，確定是否批準立項。3.立項批復經公司決策批準立項的項目，由公司下達立項批復文件，明確項目的名稱、立項依據、建設規模、總投資、建設周期等主要內容。五、項目規劃1.規劃方案深化根據立項批復文件，設計單位對項目規劃設計方案進行深化和完善，形成詳細的規劃設計圖紙和文件。組織相關部門對規劃設計方案進行審核，提出修改意見，確保規劃設計方案符合國家法律法規、城市規劃要求和項目定位。2.建設工程規劃許可項目開發部門負責辦理建設工程規劃許可手續，按照城市規劃管理部門的要求提交相關資料，申請核發建設工程規劃許可證。取得建設工程規劃許可證后，嚴格按照許可證的規定進行項目建設。六、項目建設1.項目招標與采購按照國家法律法規和公司相關規定，對項目的勘察、設計、施工、監理、材料設備采購等進行招標或采購。建立健全招標采購管理制度，規范招標采購流程，確保招標采購活動的公開、公平、公正。2.工程建設管理建立項目工程建設管理體系，明確工程建設管理部門和人員的職責分工。制定工程建設進度計劃，加強工程建設進度控制，確保項目按時竣工交付。加強工程質量管理，建立質量管理制度，嚴格執行工程建設質量標準，確保工程質量合格。加強工程安全管理，建立安全管理制度，落實安全責任，確保工程建設安全無事故。3.工程變更管理嚴格控制工程變更，確需變更的，應按照規定的程序進行審批。對工程變更進行評估，分析變更對項目進度、質量、成本等方面的影響，制定相應的應對措施。七、項目銷售1.銷售準備項目達到預售條件后，取得商品房預售許可證，制定銷售方案，包括銷售流程、銷售團隊組建、銷售培訓等。做好銷售現場的準備工作，包括售樓處裝修、樣板房展示、銷售資料準備等。2.銷售執行按照銷售方案組織開展銷售活動，通過多種渠道進行市場推廣，吸引客戶關注。接待客戶來訪，進行項目介紹和講解，促成客戶成交。及時簽訂商品房買賣合同，辦理合同備案手續。3.銷售數據分析與反饋定期對銷售數據進行分析，了解銷售情況、客戶需求、市場反饋等信息。根據銷售數據分析結果，及時調整銷售策略和營銷方案，提高銷售業績。八、項目交付1.交付準備項目竣工后，組織相關部門進行竣工驗收，確保項目達到交付條件。制定交付方案，明確交付流程、交付標準、交付資料等內容。做好交付現場的準備工作，包括交付場地布置、人員培訓等。2.交付實施按照交付方案組織開展交付工作，通知業主辦理交付手續。在交付過程中，向業主介紹項目情況、交付標準，解答業主疑問，辦理相關交付手續。對業主提出的問題進行記錄和處理，及時反饋處理結果。3.售后服務建立售后服務體系，明確售后服務部門和人員的職責分工。及時處理業主的投訴和建議，為業主提供維修、保養等售后服務，提高業主滿意度。九、項目風險管理1.風險識別與評估在項目發展全過程中，對可能面臨的風險進行識別，包括市場風險、政策風險、技術風險、財務風險、法律風險等。采用科學的方法對風險進行評估，分析風險發生的可能性和影響程度，確定風險等級。2.風險應對措施根據風險評估結果，制定相應的風險應對措施，包括風險規避、風險減輕、風險轉移、風險接受等。對風險應對措施的實施效果進行跟蹤和評估，及時調整應對措施。3.風險監控建立風險監控機制，定期對項目風險狀況進行監控和分析。及時發現新出現的風險，采取有效的措施進行處理，確保項目風險始終處于可控狀態。十、項目后評價1.評價內容對項目的前期決策、規劃設計、建設實施、銷售交付、經濟效益、社會效益等方面進行全面評價。分析項目目標的實現情況，總結項目成功經驗和不足之處。2.評價方法采用定性與定量相結合的方法進行項目后評價，如對比分析、專家打分、問卷調查等。3.評價報告根據項目后評價結