包頭青山區豐產2號街坊項目定位及戰略發展報告1項目背景§項目概況：項目總占地約109畝，現為豐產道2號街坊居民住宅小區。包頭市青山區鄰圃道以東，文化路以北，豐產道以西，先鋒道以南。舊住宅戶數1643戶，底店12戶，菜市場小商店48戶。有原建筑住宅92966㎡，商業1028㎡，社區服務1041㎡。性質：棚戶區改造項目2第一章城市價值解析※城市概況※宏觀經濟運行※人口及城市化※空間結構及規劃3內蒙古自治區第一大城市包頭市是內蒙古經濟最發達的城市，全國23個市區人口超百萬的大城市之一包頭市是內蒙古自治區最大的工業城市，是國家重要的基礎工業基地全國首批和第二批文明城市，國家森林城市，國家園林城市，國家衛生城市內蒙古綠化最好的城市和發達程度最高的城市包頭的城市競爭力排名27位,幸福感排名第8位。4西部交通樞紐地位交通運輸發達，是京包、包蘭、包白、包神、包西等鐵路的交會處。民航有飛往北京、上海、廣州、成都、武漢、沈陽、大連、三亞、深圳、昆明、西安、石家莊、長春、蘭州、溫州、鄭州、南京、太原、海口、呼和浩特、銀川等地的班機。未來的立體交通體系將使得包頭更快融入北京、天津、上海都市經濟圈。5內蒙古自治區最大的工業城市和中國最重要的工業基地

包鋼是國家大型鋼鐵企業之一，是少數民族地區最大的鋼鐵聯合企業；包頭鋁廠是中國十大鋁廠之一，也是中國第一個稀土鋁材國家重點生產廠家；包頭稀土高科是國內首家稀土上市公司；內蒙古第一機械制造集團、北方重工業集團公司是中國兵器工業特大型企業；建設中的東方希望50萬噸鋁電一體化項目將成為全國乃至世界最大的單股鋁廠之一。包頭市羊絨、亞麻紡線在國內均占有舉足輕重的地位，其中內蒙古鹿王羊絨集團是世界最大的羊絨制品的公司之一.6第一章城市價值解析※城市概況※宏觀經濟運行※人口及城市化※空間結構及規劃7城市經濟指標1：GDP

包頭城市經濟持續較快發展，固定資產投資逐年加大。基礎設施建設貢獻逐漸突出。第二、第三產業增勢顯著。工業經濟對全市整體經濟發展貢獻最大。房地產處于高速發展時期。8指標1：2011年GDP2011年包頭市經濟社會發展繼續保持了平穩健康的運行態勢，地區生產總值第一季度完成543.7億元，增長14%。其中，一、二、三產分別增長7.5%、17.1%、10.2%。GDP的高速增長，能夠支持房地產行業的發展速度。與西部其他城市相比，包頭經濟發展優越性明顯。數據來源于統計網經濟呈爆發式增長，GDP呈2位數增長9指標2：人均生產總值包頭市人均GDP達到13926美元，增幅放緩。但仍在13%以上運行。人均GDP遠超過8000美元，房地產市場由數量需求逐漸轉向質量、改善性需求。數據來源于統計公報10指標3：人均可支配收入包頭市人均可支配收入2010年已達到25862元，人均可支配收入保持較快增幅，在北方城市位居前列。購買能力和消費能力顯著增長。恩格爾系低于40%數表明包頭市城鎮居民進入富裕階段。數據來源于統計公報11第一章城市價值解析※城市概況※宏觀經濟運行※人口及城市化※空間結構及規劃12城市人口增長快、城市化進程加快城市化進程中，城市人口大量激增，對房屋的剛性需求大量增加。城市化進程與房地產是并駕齊驅，根據納薩姆曲線，城市化達到70%，進程將會變得平緩，對于房屋的剛性需求開始下降。第六次統計2010年底包頭常住人口265萬，城鎮居民220萬，全區第四。城市化進程已然進入高位運行。根據規劃到2020年包頭市總人口達到340萬，其中城鎮人口達到320萬。城市化進程達到94.1%擴充的外來人口將是未來剛需的主力。未來10年內，城市化進程的加快將會促動房地產住宅需求旺盛，價格仍然存在上升空間，大量的投資也會涌金市場，促成短時期內的市場繁榮。未來的剛需市場將會呈現短期激增，長期遞減趨勢。資料來源于包頭統計公報13城市人口結構對房地產需求的影響小家庭成為社會主體：第六次人口普查統計包頭市常住人口2650364，家庭戶938662戶，平均每家庭戶人數2,65人，家庭結構以三口和兩口之家為主。進入老齡化結構：常住人口0-14歲35萬人，占13,3%，15-64歲206萬占77.89%，65歲以上占8.82%。少年兒童比重下降，老年人口數量逐年增多。國際標準65歲以上比重超過7%即進入老齡化社會，包頭顯然已進入老齡化社會，而且人口老齡化進程逐步加快。隨著城市化的進程，人口老齡化的加劇，具有承受能力的中年購房群體減少，人口對住宅的剛性需求將會逐漸減少，市場增幅會逐漸平緩。資料來源于包頭市統計公報142010年統計包頭市城鎮居民人均住房建筑面積31.7平米，與國內省會城市相比處于中等水平，國際統計標準，城市人均居住面積在未達到35至40平米，市場會保持旺盛的需求，說明包頭市地產市場仍然具有較大的發展空間。指標4：人均住房面積15指標5：消費結構大型工業企業的發展提升了整個城市的消費水平，依托工業基礎發展，形成了高層管理人員、高級科研人員、一線工人薪資階層的階梯式消費人群。企事業正常收入區間包鋼科級年收入4-6萬熱電中層年收入15萬左右包鋁普通員工年收入3-5萬中高層管理者4-7萬一機普通員工年收入3-5萬神華普通員工8-10萬中層以上15-20萬北重普通員工3-5萬教師年收入4-6萬元財產性收入途徑多樣化：房租、土地賠償、汽車運輸、金融獲益、股份分紅、房產投資等，但主要集中利息、房租等收益，其中利息是居民家庭財產性收入的主要來源之一。2010年末人均消費性支出20994元，增長10.8%。主要支出為文教、娛樂、食品、居住。16第一章城市價值解析※城市概況※宏觀經濟運行※人口及城市化※空間結構及規劃17城市規劃2008-2020城市規劃區面積由885平方公里增加至1901平方公里。到2020年規劃末期，市域總人口為340萬人，城鎮人口320萬人，城市人口300萬人（其中中心城區人口270萬人，輔城人口30萬人），城鎮化率達到94.1%；中心城區城市建設用地總規模為321.4平方公里,人均建設用地指標為119.04平方米/人。地區生產總值達到4800億元以上，建成全國經濟強市，基本實現現代化。18內蒙古自治區的經濟中心新規劃確定包頭城市性質為：我國重要的工業基地，京津呼包銀經濟帶重要的中心城市，內蒙古自治區的經濟中心。19一市兩城、多組團、多中心規劃強化了“一市兩城、多組團、多中心”的城市布局，突出山、城、河、綠的城市格局。20破解“工業圍城”破解“工業圍城”指導思想，進一步整合工業用地，將其向東西兩翼集中發展。形成四大工業園區。青山裝備制造園區九原工業園區新型工業基地生態鋁業區21一心、兩帶、三契、多園、多廊道一心：以賽汗塔拉公園、中央公園為基礎。結合周圍生態綠地形成城市綠心。]兩帶：黃河、大青山為城市生態敏感區，沿黃河設置生態保護綠化隔離帶。三契：沿昆都侖河兩岸防護綠地、昆區、青山、東河風景林地之間的隔離綠地。多園：結合河流、城市主要道路的節點處，形成多個城市公園。多廊道：在各組團、片區之間形成多個綠色廊道。22總結觀點人口結構老齡化未來剛需群體數量逐漸減少，市場需求轉為改善型需求。高速城市化進程外來人口成為剛需主力。帶動城市活力提升，拉動房市繁榮。城市張力擴大工業經濟基礎深厚，城市經濟地位提升，形成周邊輻射力，大環境利好發展經濟后勁十足飆升人均GDP，消費購買力強，經濟發展支持房地產市場向高位發展多中心發展契機完善的城市環境規劃、明確區域職能劃分，為房地產開發提供準確定位依據以及良好的發展環境。宏觀經濟利好23第二章城市房地產市場分析24整體市場環境2008年2009年2010年全年房地產開發（億元）139.6140.4202.8比上年增長比例70.4%0.6%44.4%全市房屋施工面積（萬平方米）1120.01189.01621.8增長率48.77.1%36.4%房屋竣工面積（萬平方米）——377.0398.2增長率——63.9%5.6%商品房銷售面積（萬平方米）418.7570.1597.7增長率36.5%36.1%12.1%商品房銷售額（億元）135.3192.7266.6增長率43.9%42.4%38.3%§房地產投資開發整體分析1、08年包頭市場房地產開發量突然加大，10年投資量進一步上升。包頭市已經成為開發熱土。2、施工面積與銷售面積差額較大，市場存量較大，未來銷售市場競爭加劇。項目啟示：未來競爭急劇加大情況下，新項目運作風險不可忽視252011年上半年市場分析2011年包頭樓市呈現量升價漲，樓市穩步發展的局面。原因：1、需求旺盛2、無限購控制，調控力度不大3、上半年市場放量主要為昆南區域及高新區域，預計下半年入市新盤激增，市場放量再度擴大。262011年房地產市場總體格局鋼鐵大街、文化路核心地段，綜合體、高端住宅6000-12000均7000昆都侖區青山區九原區包頭的房地產市場格局最初由東河區向昆區發展。東河區被定義為老城區，昆區為目前的中心城區。中心城區的房地產格局變化大體分為兩條線。一條是由中心向東擴張，一條是由中心向南發展。東河區東河區濱河區濱河區行政規劃意屬高新區，是包頭房地產市場即將崛起的新的置業區域，濱河區內目前房地產市場相對落后，但未來潛力巨大。高新區城北土地市場開始被挖掘。入市住宅規模大盤，產品檔次隨著區域成熟逐漸向中高端發展。27成交價格4000-5500區間在售項目分布示意海湖豪庭紫金華府碧水山莊北大恒苑4200永茂泉陽光小區佳福小區濱河第一城勝源濱河新城檀香灣松石國際城

此價位項目以東河、九原、濱河、青山城郊項目，經適房、中小規模住宅、地段、配套等不足條件限制。剛需群體受眾較多。但項目多為規模大盤，未來規劃升值空間較大。九合米蘭春天陽光上城當代國際花園

番茄社區萬郡大都城

28成交價格5500-7000在售項目分布示意東亞世紀城

京奧港帝景

喜瑞都

上元名府

保利拉菲公館恒大名都江南文樞苑鹿城景泰薇閣美地保利花園恒大華府中環國際安泰華庭綠苑豪庭三江尊園（高層）金融廣場牡丹花園包頭主要房地產項目集中在昆南、高新區域，青山區新項目較少。據不完全統計包頭市區在售樓盤60%價位在5500-7000之間，可以體現整體樓市水平。29項目名稱建筑規模在售規模開售時間銷售率中環國際150000㎡150000㎡2010.11.2890%江南文樞苑290000㎡290000平米2009.10.1880%恒大名都約500000㎡約500000㎡2011.1.1598%禧瑞都340000㎡340000㎡2010.3.28100%東亞世紀城1120000㎡314566㎡2009.4.2580%保利拉菲公館500000㎡260000㎡2010.5.290%安泰華庭45000㎡45000㎡2011.1.1未知上元名府560000㎡300000㎡2011.4.2一期85%京奧港帝景560000㎡170000㎡2010.7.10一期售罄薇閣美地180000㎡180000㎡2011.6.4未知金融廣場110000㎡110000㎡2010.8.1未知牡丹花園66898㎡66898㎡2011年7月底未知三江尊園（高層）172878.8㎡172878.8㎡2010.12.1590%紫金華府261000㎡100000㎡2011.11.185%永茂泉陽光小區230000㎡230000㎡2010.4.2890%華發新城550000㎡550000㎡2010.9.3070%檀香灣220907.2㎡220907.2㎡2011.5.287%昆南板塊是近年來包頭土地市場的熱點區域，市場放量巨大，必將導致后市區域競爭更趨激烈30在售項目成交均價7000以上樓盤分布示意華發新城8000元御瀾世家7500元中鐵諾德11000元三江尊園（別墅）10000元2010年底包頭市場萬元精裝豪宅問世，打破樓市平價市場，拉升樓市價格空間。昆青兩區中高端項目增多。青山純住宅中高端項目為數不多。恒大名都7000元恒大華府6800元凱旋中央公園7500元時代廣場）未售正翔國際未售恒源銀座未售31項目名稱總建面容積率總套數戶型主力主力開盤目前均價銷售周期（萬㎡）面積戶型面積均價恒大名都851.32一期2018120-320三居120-1606618700012個月華發新城563.5一期72895-380三居120-1307300750010個月三江尊園431.6524140-380三居140-1506500650016個月中鐵諾德303.380079-140三居116-13010000120008個月凱旋中央公園374.22216099-188三居99-1416300750015個月目前包頭市場高端化項目以昆南區域為主，呈上升趨勢；且高端項目精裝化的市場印記已然形成；另外各高端項目越來越住宅產品舒適度及現場體驗區的打造；整體市場高端項目銷售良好！32具有特色的園林及產品設計已然出現，絕大部分高端項目均已歐式的建筑風格為切入點，詮釋項目豪宅的定義！項目名稱建筑類型建筑風格園林風格裝修標準項目主打拉菲公館小高層、高層法式建筑法式園林簡裝、毛坯醇法式生活華發新城高層現代簡約現代式園林精裝（1500/㎡）八一公園三江尊園高層、聯排法式建筑美式園林毛坯豪宅尊寵中鐵諾德高層ArtDeco建筑北美園林精裝恒溫、恒濕、恒氧科技豪宅凱旋中央公園高層ArtDeco現代式園林毛坯市區中心，觀景大宅恒大華府小高層、高層歐陸建筑皇家園林精裝（1500/㎡）頂級精裝豪宅豪裝（3000/㎡）33高端項目戶型面積相對較大，主力居室以三居為主大面積戶型有助于提高客戶的居住舒適度，利于高端項目推廣，且結合包頭市置業客戶特點，多數項目以三居為主力銷售戶型！

面積區間戶型主力居室恒大華府95-560二居/三居/四居/五居五居恒大名都120-320三居/四居/五居三居拉菲公館84-180二居/三居/四居三居華發新城95-380二居/三居/四居三居三江尊園140-380三居/四居三居中鐵諾德79-140三居/四居/五居三居凱旋中央公園99-188三居/四居三居34各版塊典型案例研究35昆南板塊——華發新城建筑類型：高層

超高層

宅為19棟18至28層的住宅，商業地塊為商業建筑面積30507.4平米

物業地址：包頭市昆區阿爾丁大街與黃河大街交匯處西北角（包鋼一中北門對面）開發商：包頭華發股份

開盤時間：2010年9月30日區域所屬：昆都侖區(稀土大廈西)裝修：精裝工程進度：結構封頂交房日期：2012.10.1-2013.6.1建筑面積：55萬㎡占地面積：16.8萬㎡綠化率：40%物業公司：珠海華發物業管理服務有限公司容積率：2.9715、22路物業費：2元/平米·月車庫車位：地下停車位：2815個，1:1.1車位配比。其他備注：約4萬平米大型購物中心；高尚社交運動會所，匯聚室內恒溫泳池等尊享空間；3637項目特點建筑外立面1、規劃：(1)正南正北的板樓排布，實現良好的通風及陽光日照。

(2)園區內部最大樓距超過100米并設有大尺度綠化園景。

(3)建筑立面上采用了新古典主義建筑外觀，現代、簡潔又頗具品質感。

2、配套：（1）項目配有近4000㎡俱樂部、標準室內恒溫泳池、30000㎡區域型購物中心、5000㎡沿街商業配套

(2)約1：1.1的超高車位配比以及1：2的自行車位超高配比，目前包頭唯一采用全地下停車的項目。

(3)入戶大堂均采用中空設計，并設計有無障礙通道

3、樓型設計：

(1)采用兩梯兩戶和兩梯三戶的設計；

(2)純粹的板樓設計形式避免戶型之間視線干擾及對景觀的遮擋。

4、戶型設計及設計亮點

(1)所有戶型均帶南北雙陽臺設計，南北通透；

(2)餐廳、客廳互相獨立，互不干擾；

(3)全飄窗設計，室內視覺空間大(4)入戶門采用子母門設計。新古典主義5、裝修：精裝修38項目啟示商業配套：30000平社區購物中心、5000平沿街商業，在缺少商圈輻射區域，實現商業自我完善同時最大化項目利潤增值。項目分析：無商圈競爭下，創建新的商業中心，但本項目不具備條件私家汽車保有量飛速增長的包頭，未來高端群體對于車位的需求必將更加突出。對于社區人車分流的必要性也是未來社區管理的重點。借鑒點：全地下停車系統。39城南高新區——中鐵諾德國際花園建筑類型：高層

物業類型：豪華住宅

物業地址：包頭市青山區友誼大街與青東路交匯處開發商：包頭中鐵房地產開發有限責任公司

開盤時間：2011.5.1區域所屬：高新區售樓地址：友誼大街東側賽汗塔拉公園西門售樓熱線：0472-23368880472-2336999學區所屬：青工路小學裝修：精裝工程進度：結構封頂交房日期：2012年12月30日建筑面積：284192.27平方米得房率：65%-70%占地面積：9萬平方米綠化率：36.45%物業公司：中鐵第一太平交通線路：公交26路、33路物業費：2.8元/平方

40項目特點包頭市市場目前突破萬元高層的唯一樓盤特點一：全豪華精裝特點二：大戶型180-450平米特點三：高科技豪宅“恒溫、恒氧、恒濕”采用地源熱泵、天棚輻射采暖和制冷系統，中央置換式新風系統、建筑外圍保溫系統特點四：第一太平戴維斯源于英倫，為全球領先的房地產物業服務商特點五：建筑運用artdeco建筑風格建筑外立面41項目特點社區會所&銷售中心1、星級酒店式會所、入戶大堂裝修。充分展示項目的奢華旗幟，體驗式豪宅運用貼切2、18層/高57米、30層/高90米高層建筑以點式布局，保證容積率降低建筑密度，實現社區高綠化覆蓋，42問鼎高端豪宅，卻有價無市。市場銷售緩慢，市場的認可度以及承受力限制。43項目啟示低碳住宅：隨著全球社會對于氣候、環境的關注，低碳概念已經走進人們的生活。低碳經濟也成為全球討論的新話題。對于新興的低碳住宅，現在已經成為市場的新秀，未來的市場競爭中低碳住宅將成為一種趨勢，也將成為衡量居住質量的標準。體驗式營銷：對于體驗式營銷的運用，是房地產項目一直沿用并且很受用的模式。創造最直觀的體驗氛圍，是直接傳達項目信息、品質的最好手段。超高層入市：城市挖潛改造項目，多數受到地塊局限性阻礙，包頭市場25-33層的高層建筑已經進入市場，并展現出市場的高度認可。拔高建筑高度，提升容積率。最大化實現綠化覆蓋率。是項目提品質，提高利潤空間的戰略選擇。44九東板塊——恒大華府建筑風格：歐陸式建筑占地面積:65萬㎡建筑面積：200萬㎡綠化率：42.2%套數:首推895套出街均價:6750元裝修標準：精裝1500元/㎡、豪裝3000元/㎡建筑形式：小高層、高層面積區間：249—432㎡4546百萬規模社區戴德梁行國際物管產品設計、質量、建筑風格商業配套、超市名校教育配套、伊頓幼兒園滿屋名牌，9A精裝地段、區域發展、升值前景健身會所游泳池園林1、產品層面資源（有形資源）2、產品背后資源（無形資源）恒大服務——恒大會、客戶服務、物業恒大文化——總部營銷、品味營銷、居住氛圍恒大品牌——發展商實力、老業主資源、1期客戶資源、市場忠誠度高大社區概念——大社區品質概念社區氛圍營造——一定檔次的活動及社區氛圍的品味層次感47必要條件：體現項目檔次、打造到位的震撼實景體驗區（會所、樣板間、園林）項目建設在路網發達的地段，都可直達城市主干道或核心商圈充分條件：迎合市場、不斷對產品進行調整及優化專項拓展、一線直銷抓住高端置業人群明星助陣、火爆開盤現場打響鹿城多頻次推廣、不斷向客戶灌輸項目高端形象大打折扣、以不斷讓利的噱頭吸引客戶星級服務、物業及現場人員的細致服務讓客戶體驗到尊貴感48青山板塊——保利花園占地面積：60萬平方米建筑面積：100萬平方米總體量：6322

開工時間：2006-06-15綠化率：36%

容積率：1.66

裝修標準：毛坯、精裝建筑類型：多層、小高層、高層配套：商業街、會所49建筑特色：保利花園采用現代歐式的建筑風格，外立面線條簡潔流暢，注重局部細節變化的設計。社區內多層建筑與小高層建筑錯落有致，營造出豐富多變、由東至西依次升高的輪廓線。實現自然與建筑的和諧相融，成為建設路上一道靚麗風景線物業特色：聘請著名的保利物業管理公司進行物業管理服務工作，為小區住戶提供人性化的全方位服務，并配備先進的智能化安防系統和獨特的門禁系統，形成一個個相對獨立的社區組團完美規劃+物業品牌5051城北板塊——松石國際城售樓地址青山區文化路大福林對面和青山區一機場北門開發商包頭松石房地產開發有限公司戶型面積90-120平方米建筑類型小高層,高層物業類別普通住宅建筑面積1540000平方米占地面積740000平方米開盤時間2011年8月份入住時間2012-12-31裝修毛坯容積率2.5綠化率35%得房率78%總戶數首期1974戶52青山區市場走勢2011年青山區新開發入市樓盤對比其他各區數量差距較大。在售項目保利花園、佳福小區、松石國際城等項目不超過10個。市場成交價格次于昆區居于第二，成交均價4800元。保利花園是區域內在售項目住宅價格的引領。沒有高端大盤進駐，新開發項目多為中高端綜合體但產品未入市，難以實現量推價走的市場推動。市場需求也逐漸偏向昆區及城南市場。53樓市新政解讀溫水煮青蛙2010年4月份北京率先開始并迅即在全國43個城市實施住宅限購令以來，相關城市樓市“受限”顯著。從今年上半年來看，住宅無論是期房還是現房，成交量都大幅縮水。不僅如此，限購帶來的連鎖反應還包括，樓市庫存積壓嚴重、開發商資金回籠受阻、拿地意愿明顯下降、各地土地出讓金銳減。全國樓市現狀8月底第二輪“限購令”席卷全國！6月全國70個大中城市房價漲幅居前的均為二三線城市，包括石家莊、長沙、烏魯木齊、丹東、洛陽、牡丹江、蘭州、昆明、南昌、沈陽、西寧、秦皇島等，取代“北上廣深”成為領漲主力

；7月12日，國務院召開常務會議稱將進一步擴大限購范圍，抑制二三線城市房價過快上漲。“新國五條”，未來房地產調控目標依然是針對房價，遏制投資投機炒房需求。遴選新一輪限購的二三線城市名單，榆林、鄂爾多斯已經在內。將主要依據房價漲幅和房地產開發投資增幅兩個指標。54整體房地產市場發展研判全國70個主要城市樓市價格排名，包頭低于呼市、鄂爾多斯等西部城市，處于中下游水平，整體房地產市場價格具有上升空間。價格空間隨著城市化進程加快，人口結構變化。未來市場剛性需求主力轉向外來人口。而整體市場將由剛需轉向改善性需求為主，買方市場狀況下，“高端品質”將得到市場更多關注。市場需求求穩的樓市調控政策下，市場不會出現大幅波動，“限購”、緊縮銀根將會抑制部分投資客群。調控深度改善型客群的激增以及限購影響下，高端住宅產品將成為市場熱銷產品。“一步到位”的置業需求將市場導向高端。高端市場將出現熱炒，激爭的洗禮，品牌地產將會凸顯優勢。產品導向55細化市場研究◆產品主要特征：從產品的戶型面積上看，包頭市中高端市場的主力戶型90-140，中小戶型的比重偏低。高端產品戶型140-400區間,140—200戶型為主力。戶型設計比較普通，特色創新戶型較少與本地居住保守性有關。建筑以板式高層、小高層；一梯兩戶、兩梯三戶產品居多。◆價格主要特征：目前包頭市場的主流產品價格5500-6500中高價位運行。區域之間的價格跨度比較大，個別高端配套樓盤價格拉升較大，包頭整體價格具有上升空間。◆客源主要特征：目前市場對高層、小高層接受度已經提高，高樓層的成交量也走高，多層產品已經成為稀缺產品，取而代之的是25-33層的超高層建筑。客群對產品的品牌關注多較高，多為改善性需求。對于產品的地段、居住舒適度逐漸提高要求。◆市場發展趨勢：08年開始市場存量加大，未來市場競爭將更加激烈。在改善性需求上升下，低端產品已經被市場淘汰，中高端產品已經成為市場主流，在消費力明顯提升的前提下，純高端產品也走進市場。市場產品逐漸細化，產品的品牌、品質、物業的品牌、服務口碑將得到更強烈的關注。56項目思考利好：工業基礎扎實，城市經濟發展后勁十足。城市化進程加快，城市人口擴張、城市活力增強。城市進入老齡化社會，剛性需求比例降低。改善性需求上升。城市消費力水平高位運行，支撐房地產市場量升價漲。城市規劃多中心發展，城區面積擴大，城市面貌更新換代帶來房地產發展契機。整體市場量價齊升，后市前景可觀。利空：溫水煮青蛙的宏觀政策下，針對二三線城市限購政策遲早會到來，不僅僅打擊投資需求，對于改善性需求打擊將會十分嚴重。08年以后包頭土地市場、一手房市場放量、存量加大。未來市場競爭加劇。市場產品同質性較強，市場客群分割多以區域內消化。同區域同質產品增多無疑加大區域競爭。＞57利好＞利空≠無風險政府導向性的城市發展模式下項目發展戰略思考：規避宏觀調控帶來的風險預防市場大趨勢波動帶來的風險增強項目市場競爭力，對抗日趨加劇的市場競爭58第三章區域及項目本體分析※區域經濟及商圈研究※項目及周邊環境分析59原有的商業狀況商圈發展階段研究思路圖普遍的城市發展規律新建及在建的商業設施中心區發展狀況片區中心發展狀況包頭商業發展預測分解中心化外圍商業發展中心區發展片區商業發展60區域環境分析包頭市青山區是包頭市中心城區之一，成立于1956年，位于市區中部，北依陰山，南臨黃河，西與包頭市昆都侖區毗連，東與包頭市東河區、九原區相鄰。包頭市青山區現有面積６７平方公里，全區轄8個街道辦事處、1個鎮，113個社區居委會。2010年截止11月底統計數據青山區人口481216，占包頭市總人口的四分之一。昆都侖區726838人東河區512045人青山區481216人九原區195831人稀土高新區119066人

主要消費群體為工薪階層，工廠職工（一機、二機）、教師、個體經營戶、公務員四種消費人群為主流消費群。61青山區影響力和吸引力不斷增強，居住生活區進一步向東部擴張，形成以文化路為中軸的娜琳商業、居住生活區和以青山區政府為導向的新居住生活區。文化路娜琳商業、生活圈青山區政府生活圈區域環境分析62青山商圈的商業特性1、文化路為核心，街區商業商圈模式。2、城市副商圈：原商圈內代表商業有娜林商廈、寶林大廈、紅房子商城、向陽市場、向陽商貿城、凱萊購物中心、小霸王電器城、永盛成購物中心、國美電器、迪信通、九星國際廣場等各種商業業態以及一些臨街店鋪組成。3、多業態共存：經營業態包括百貨商場、市場、專賣店、專業店、超市等，經營的品類以服裝、鞋帽、珠寶為主，附帶婚紗攝影、家用電器等。4、主商圈功能主要以購物為主。消費群體主要以青山區為主，輻射包頭、東河區，為城市的副商圈，消費人群以中低收入者為主。5、商圈外延與商圈核心業態區分明顯：商業外圍形成專業業態，多為單層底店，電動車、布藝、餐飲、汽車維修分布在商圈外延。偏離主商圈業態。商圈特性分析63現代化工業經濟區青山區是以機械、汽車、電力、建材、紡織、建筑、安裝為主體的現代化工業區，全區共有工業企業500余家，其中，大中型企業50余家，職工10萬余人，是我國機械制造、重型汽車、核化工基地和自治區電力、紡織工業基地。區內駐有：內蒙古第一機械制造(集團)有限公司內蒙古北方重工業集團有限公司北方重型汽車有限公司核工業部二Ｏ二廠（光華化學工業公司）蒙電華能熱電股份有限公司（包頭第二熱電廠）包頭供電局“九九”集團蘇蒙特亞麻紡織有限公司內蒙古電建第一、第三工程公司等骨干企業。北方重工第二熱電廠第一機械202裝備制造工業園區64青山區商圈文化路商圈青山區是大型的重工業廠區的生活基地，有一機、二機、二電等大型企業數十萬職工為消費支持，形成以文化路與幸福路為輻射面的“娜琳商圈”，王府井、沃爾瑪、娜琳商廈、寶林商廈、聯華商城、凱萊購物中心等多個商場組成了青山成熟的商業形態，依托周邊廠區職工家屬發展起來的中檔商業格局，基本形成了生活經濟型的消費需求。是僅次于昆區商圈的第二大商圈，是政府十一五期間重點打造建設的商圈，商業開發潛力巨大。文化路商圈項目所屬商圈分析65項目所屬商圈分析同利家電九星國際包百青山超市永盛成彩虹超市寶林商廈北京華聯娜琳步行街青山娜琳商圈王府井百貨時代財富城66名稱業態定位總面積/單層客群定位經營品類分布王府井百貨現代百貨2.3萬/4500m2時尚、中高收入者1F：珠寶、化妝品、鞋；B1：超市、餐飲；2F：女正裝3F：淑女裝4F：男裝童裝5F：餐飲娜琳商廈傳統百貨改造1.5萬/3000m2工薪階層1F鞋品、黃金首飾、電器、化妝品2F精品女裝、休閑品牌服飾3F羊毛制品、羽絨服飾、兒童服飾4F床上用品、地毯繡品、家居生活用品寶林商城傳統百貨5000/2500m2中低端消費1F女裝、男女鞋品2F休閑服飾、運動服飾、女裝凱萊商城傳統百貨6000/2000m2中低端消費1F化妝品、服裝鞋帽、兒童服裝、首飾2F男裝、休閑服、精品羽絨服3F女裝、皮具、內衣沃爾瑪超市12000大眾消費食品、服裝、生活用品等綜合消費品北京華聯超市大眾消費食品、服裝、生活消費品時代財富城現代百貨4萬/16000平中高收入1F：珠寶、鞋品、化妝品、皮具、鐘表2F：男裝、女裝、休閑、餐飲3F：餐飲、娛樂、家電永盛成現代百貨1.7萬中等收入飾品、服裝、鞋及配套及健身俱樂部67核心商圈商業現狀及發展趨勢研判1、城市副商圈地位不會改變：娜琳商圈區域輻射力較強，由于區域跨度、人口消費支撐限制，無法超越昆區包百商圈的城市輻射力。2、區域消費力決定商圈升級空間：工薪階層消費群為主力，商圈升級上線在中高端，高端極限短時間難以實現。3、以生活消費為核心的商圈職能，集中區域消費模式很難突破。4、商圈外延擴展力受限制，娜琳商圈作為青山區核心商圈地位穩固，本案屬于核心商圈外延區位，延長商業半徑，建立新的商業中心、專業商場很難與核心商圈競爭。項目思考：邊緣商圈地理位置，大規模中心商業難以立足，集中消費商圈客群引導難度大。68第三章區域及項目本體分析※區域經濟及商圈研究※項目及周邊環境分析69娜琳商圈本案項目區位本案昆青組團昆青生活圈中心，緊鄰青山區核心商業街文化路。娜琳商圈外延。項目地塊方正，老街坊居住區，現為六層磚混住宅。70項目四至及周邊環境林圃道居民住宅林圃道雙行4車道車輛較少超前之星幼兒園北重實驗小學豐產道沿街布滿蔬菜水果攤點項目對面居民住宅及攤點西東典型老城邦居住模式71商業價值分析從商業走向來看，自東向西遞減、自南向北遞減、自外向內遞減。如圖所示72項目四至及周邊環境項目東南側都市陽光彩虹超市項目西側錦林花園廣場項目對面聯通營業廳項目文化路沿街底店項目西北側錦林花園小區項目北側舊街坊及沿街底店項目西北100米錦林市場73項目周邊商業現狀分析項目為典型的自發型社區商業自發型社區商業是在無法滿足居民日常生活需要的情況下形成的，顯著特點是沒有比較科學的規劃和定位，分布零亂，業態重復性強。這也是包頭市大部分社區商業的現狀。項目周邊沒有形成完全圍合的社區商業僅文化路、先鋒道存在少數商業網點。主要業態為小超市、餐飲、美發、菜市場等項目外圍為典型的邊緣商業業態：汽車維修、護理用品店、便利店、餐飲等。自發型的社區商業商業空間的局限性導致商業結構不完整，隨著需求增加，新的業態可以得到補充。74項目地塊商業素質分析臨街商業特質明顯：1、項目四面臨街，南鄰文化路核心商業街2、項目區域為居民聚集區，生活便利需求存在。3、周邊居民多數為工廠職工、退休老人、個體戶、工薪階層，難以支撐高端消費4、自發型商業業態缺少娛樂、大型餐飲業態，與周邊居民保守的消費觀有關。隨著整個區域的改造。新的居住群擴充，新的業態補充可以實現。項目存在業態整合機會。5、老街坊商業的臟亂差現狀，對于項目的整體發展具有阻礙作用。75第四章項目定位分析※項目客群定位推導※本土成功案例分析※成功開發模式借鑒※項目市場定位76項目客群定位推導城市發展及演變剛需群體向改善型需求轉變工業經濟驅動企事業員工、中產階級積累財富教育文化中心行政單位職員、公務員、教師城市商業中心商務人士、城市精英城市輻射力鄂爾多斯、呼市等外地投資置業中高端群體中端＜中高端≤高端77項目客群定位推導從置業層次角度分析，項目客群基本分為三類：追求舒適物業的多次置業者：此類客群本身已具有改善型住房，或者擁有多套住房，購買物業居住+投資兼顧。對于產品各項指標挑剔，注重區域地點、環境景觀、文化氛圍、科技運用、物業品牌等。這部分客群容易追隨熱點、潮流樓盤，對新概念興趣較大。追求高品質生活的改善型群體：此類客群以購置第一居所為主，以全面改善現有住房條件為目的，追求面積指標增大、產品改進，同時追求居住環境、居住品質提高，此類客戶相對比較冷靜、理智，不容易為媒體左右。留戀、向往城區中心位置的客群：此類客群看重城區中心的便利以及配套，但購買力相對較弱，故此類客群只能犧牲面積、高度、產品附加值為代價，獲取在本區生活條件78項目目標客群分類目標客群核心主力客群：公務員、城市白領等中產階級60%次主力客群：企事業單位管理人員、城市精英人士、投資客35%偶得客群：外來置業、普通工薪階層、養老族5%79※項目客群定位推導※本土成功案例分析※成功開發模式借鑒※項目市場定位第四章項目定位分析80？基于目標客戶的定位及競爭市場的分析，我們找到了項目的機會點：致力于滿足包頭中高端置業群體高品質日常居住及生活方式多樣性的需求，是本項目目前的市場機會所在。那么對于此棚戶區改造開發項目，我們應該走何種成功的開發模式，才能把我們的機會點轉化為自身的競爭力呢？81產品定位推導---109畝規模土地如何打造？※使用價值的范疇屬于物質層面的是可以物化的可以進行競爭性比價的※無形價值屬于精神層面的是不能物化的難以復制的是可以自我定價的地段價值產品價值服務價值外部配套、產業價值、通達價值、自然景觀、社會認知經濟指標、規劃設計、內部配套、建材設備、創新價值基本物業、VIP服務、個性化服務品牌價值人文價值企業品牌、產品品牌場所精神、項目精神82我們尋找到了項目的市場參考案例凱旋中央公園參照理由：與本案同等項目規模均與城市主干道相鄰產品市場認可度高戰略發展及營銷模式可以借鑒83項目概況：項目占地：約110畝，總建筑面積：約36萬平米項目地址：鋼鐵大街80號容積率：4.22綠化率：42%建筑類型：高層、板樓裝修情況：毛坯開盤時間：2010年12月19日交房時間：2012年12月1日開發商：包頭凱旋房地產開發有限公司代理商：BEYOND中國物業公司：新東升物業公司開發情況：一期開發為3#、4#、5#、6#樓共822套，目前已銷售完。二期在售的有7#和8#。三期開盤為1#和2#樓。9#和10#樓為三期后續開發。84有形價值——地段價值鋼鐵大街——繁華之處包頭市最主要的一條干道。鋼鐵大街全長7公里，商業街，政治街八一公園——獨占資源400畝八一公園。八一公園為規劃城市中心公園。綠色主軸帶。得天獨厚的地理優勢——景觀資源、便捷資源85有形價值——產品價值項目產品規劃亮點：三高一寬：高容積率——4.22高綠化率——42%高層建筑群——10棟33層百米高層住宅寬樓間距——80-100米樓間距借鑒點：突破高層建筑高度實現產品在高度上的跨越項目高度限制空間擴大，項目從景觀綠化到產品體量得到最大的釋放86配套價值：打造鋼鐵大街唯一純住宅將“酒店式公寓、寫字樓、商場”等一切干擾居住品質的無關建筑剔除，將住宅的稀缺性與高端性凸顯3000平圍合式的街區商業規劃彌補了商業價值的缺憾，同時，完善了自身的生活配套社區內規劃有歐式花街、專屬名流會所項目的中心價值、居住價值在規劃中實現完美布局。有形價值——產品價值借鑒點：在非核心商業圈，住宅的價值高度可以取代商業所帶來的價值，懂得取舍，實現品質提升，創造項目的核心競爭力。87有形價值——產品價值內環境打造“四軸+六功能分區”的規劃布局和人車分流的設計理念。園林景觀：新古典主義皇家園林1、社區中央設置：下沉式臺地廣場2、整個社區采取微地形景觀布局，景觀小品、噴泉、雕塑分主題布局。借鑒點：摒棄奢華。注重細節打造88有形價值——產品價值戶型組合面積區間85-282平米面積戶型比例85-105兩室兩廳一衛40%134-147三室兩廳兩衛30%166-170三室兩廳兩衛25%180-187四室兩廳兩衛三室兩廳三衛10%266-282四室兩廳三衛5%89兩梯三戶、兩梯四戶戶型組合9091樓王166-282大戶型一梯兩戶92143平米9394平米戶型9495179.5三室兩廳三衛188四室兩廳兩衛衛96產品市場效果：項目自2010年入市交受市場關注，價格從一期開盤均價6500，到六月份三期開盤升至均價7500。產品20層以下銷售較好，20層以上由于價格超過8000及高度因素市場去化一般，據現場調研，價格抗性是主要因素。97項目對比分析

本案占地面積：109畝總建筑面積：？（最大期望值）商業面積：？（可行性下，最大化）容積率：？（限制范圍內最高）資源優勢：文化路、錦林花園廣場（很難說出去）建筑層高：？建筑風格：？（多選擇性）園林風格：？（內環境整合機會）開盤價格：？銷售溢價：？

凱旋中央公園占地面積：110畝總建筑面積：36萬平米商業面積：3萬平米容積率：4.22資源優勢：八一公園、鋼鐵大街建筑層高：33米建筑風格：Artdeco園林風格：新古典主義皇家園林開盤均價：6300元/平(一期)現售均價：7500元/平98項目分析總結不可復制的景觀資源：凱旋中央公園主要依托其緊鄰八一公園的資源優勢，典型的販賣資源的公園地產模式。得天獨厚的地理優勢不可復制。鋼鐵大街的純住宅產品：鋼鐵大街作為包頭的政治、商業第一大街，新生代的建筑多為綜合體項目，追求商業利潤同時，犧牲居住的品質。純住宅產品則更具有稀缺性。高層建筑自然融入市場包頭房地產市場已經基本完成從多層到小高層的過渡，多層產品在2010年底基本消失，隨著城市挖潛改造的進程加快，需求的激增，高層很自然融入市場，市場抗性減弱。項目內環境打造至關重要本案不具備公園地產資源優勢，但占據文化路、老城區區位，繁華與寧靜兼得，對于內環境的精致打造，項目具備沖擊高端的潛力。99第四章項目定位分析※項目客群定位推導※本土成功案例分析※項目市場定位100本項目的發展戰略以產品創新為核心競爭力打造高品質多樣性的生活社區啟動區全面實景展示未來生活情景，建立高端品質氣勢，一舉奠定項目在本區域內的中心高尚社區形象101回顧客戶分析及競爭態勢目標客戶群：中端為主偏上的白領、管理層、公務員、國企管理層、個體經營戶消費特征：消費者在本區域置業需求旺盛，對片區發展前景持樂觀態度；置業價值取向：提升自身自豪感、舒適便利、高性價比、易接受新事物區域市場狀況：區域內競爭小，產品停留在住宅外觀及景觀效果等外在效果，戶型結構及功能設計仍顯一般，整體的規劃理念比較陳舊；競爭態勢：未來較大規模、與本項目存在潛在競爭的樓盤多為本區域綜合體住宅項目，以純住宅社區打造產品核心競爭力，實現市場完全差異。項目機會點：提升產品整體品質和社區功能，致力于滿足包頭中高端置業群體高品質日常居住及生活方式多樣性的需求。102產品價值定位的原則原則一、體現以突出社區內部環境和產品為核心競爭力的意圖原則二、滿足定位要求以打造內環境和差異化產品優勢為中心，建立核心價值區都市精英的：主題明確，滿足目標客群的無形價值需求高尚的社區：“高端”配套塑造產品的有形價值103項目定位

——都市中心高尚生活社區目標客戶：中層及中高收入階層客戶群體正在迅速成長為未來主流購房群體之一，其購房需求度最高，是目前本區域市場的主力客戶。他們不一定是包頭市最有錢的人，但卻是最講究品味的高素質群體，他們對居住的理解不僅是要求“住宅”(HOME)本身的高品質，更追求一種高品味居住生活的“精神”(SPIRIT)享受。104都市精英CityElite105第五章項目規劃建議106地塊規模小+無特殊資源支撐→中高端項目定位項目如何突破？107項目發展建議推導思路核心競爭力鮮明創意主題社區提供市場高需求產品項目平面概念布局建筑風格定位園林景觀體系營造戶型創新的運用高科低碳系統應用容積率指標確定物業類型的配比戶型面積配比風情商業街的打造物業服務標準主題社區形成市場去化關鍵所在108容積率與利潤的關系——建立容積率高低的影響因素模型□容積率對項目利潤影響主要取決于市場，在市場對高層抗性不大的情況下，盡量提高容積率，追求利潤最大化。凱旋中央公園、中環國際等項目銷售狀況表明市場的主要銷售抗性，并不是樓層高度抗性，主要是銷售總價，只要將戶型面積進行較好的控制，本案存在容積率最大化的市場基礎。利潤空間附加品質與銷售價格提升的關系單方利潤空間大，向容積率偏重單方利潤空間小，向品質偏重容積率最大適合項目發展偏質量不求容積率109結論一：在自然資源缺乏，但又要做到中高端的項目定位，其突破點只有通過后天的產品策動，來優化產品。結論二：我們需要通過提高容積率，拔高建筑來增加產品優化空間結論三：受地塊資源限制，我們必須把容積率做大推薦方案：4.0＜項目容積率＜5.0總建筑面積：約35萬平米110總平建議主要影響因素：地塊規模小無豐富景觀資源臨界建筑形象差四面臨街，展示面較寬從主要影響來看，綜合考慮有以下建議：

保證社區品質、滿足容積率，應盡量拔高項目高度，預留較多的地塊，打造精細化景觀；

結合住宅、商業定位的前提下，根據道路的分布，合理布局商業、住宅，形成主題特色，而景觀則貫穿整個社區，使其融會貫通；

項目景觀體現整體性及組團景觀規劃，突出中央景觀概念。項目入口景觀應體現大氣和特色，形成項目的核心景觀展示區

會所和配套設施可以考慮在規劃道路附近，區域昭示性強，可首先開發作為樣板展示及作為銷售中心使用。111本案項目地塊規模與凱旋中央公園相近，可以其建筑高度作為參考布局。暫按最高33層高度，10棟板樓，實現最高容積率，最大綠化率建筑布局參考。項目規劃布局初步構思◆突出中央景觀高層建筑圍合式社區◆實現組團式景觀布局，產品細化◆最大化樓間距和實現高綠化率◆兩側設置入口增加私密性，同時最大化文化路商業使用面積入口入口入口僅作參考112根據景觀視野不同，分組團定位，突出景觀樓王價值，為后期銷售實現分區銷售、分主題推廣以及分期價格提升做好規劃（下圖僅作概念釋義）入口入口僅作參考A區B區C區E區D區

分組團景觀布局

分組團交通布局113包頭兩大主流建筑風格

包頭房地產項目之——歐陸風包頭市場中高端產品比較傾向歐陸風格，形成了一種市場風氣主要包括地中海式、法式、西班牙等歐陸風格。多裝飾元素符號的建筑在市場崛起初期，豐富了建筑立面的藝術表現力，在一段時間內得到市場的高度認可。但名副其實的建筑作品很少，也是造成市場風格同質化的原因。代表樓盤：歐風麗景、金茂豪庭、保利花園、恒大華府、保利拉菲公館、加州郡府、恒大名都等，以及即將入市的正翔國際（賽力特爾城）建筑風格分析及定位114

包頭新流行風格之——Art-deco建筑風格隨著市場上多層產品的消失，高層產品逐漸成為市場主流。18-33層如雨后春筍般涌現，并成為都市發展的主角。但是夸張失調的柱式、笨重繁復的線條在高聳的大樓上顯得矯揉造作。相反，Artdeco適應變化，易于應用，潛在的巨大象征能力，高聳的造型逐漸替代了復雜的外觀裝飾。這類建筑10年開始在包頭市場上增多。Art-deco發源于法國，興盛于美國，是世界建筑史上的一個重要的風格流派。是現代高層一個經典風格。代表樓盤：萬達廣場、中鐵諾德花園、凱旋中央公園、中環國際等包頭兩大主流建筑風格115只要是經典，就可以延續。兩大風格對比分析，對于本案高層建筑來講，Art-deco建筑風格強調建筑物的高聳、挺拔，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢，完全符合項目需求。Artdeco適應變化，易于應用。完全可以從經典中創造自己的個性。大風格的下的獨具匠心就項目市場競爭而言，項目需要規避市場同質競爭危險，那么就需要對產品進行細化差異設計。Art-deco建筑風格是一個大范疇，通過細節設計差異，賦予項目與競爭對手的不同的創意內涵。從顏色、線條、輪廓以及建筑材料上塑造屬于項目自己個性的特征符號。從而實現差異化。關于項目建筑風格的思考高層建筑在包頭市場仍是“新鮮事物”，對于市場而言，我們掌握主動性。對于立面的選擇，完全取決于我們要向市場傳達的什么樣的思想。個人觀點：116建筑風格規劃建議Art-deco建筑風格117建筑風格只是項目的外在價值表現，相對高端消費群體，具備理智、冷靜的決策能力，全方位打造高品質的產品，創造項目的核心競爭力至關重要園林景觀體系營造戶型創新的運用高科低碳系統應用功能附加值主題118戶型配比建議根據客群定位以及市場競爭產品戶型分析，本案戶型針對中高端客群定位，滿足改善型舒適需求為導向，包頭人口以小家庭為主，對于寬敞舒適的2-3居室是市場高度認可戶型，適當配置4室以上滿足大家庭、高端客群需求。從利于銷售角度，控制總價，降低置業門檻，以及避免高層滯銷，戶型以中等戶型為主力，大戶型為特色。戶型設計上結合本地居住習慣，大膽創新，少量規劃躍層、錯層產品吸引市場眼球，增加飄窗、入戶花園、空中花園等產品附加值；中小戶型以兩梯三戶、兩梯四戶為主，中央景觀住宅以大戶型為主，規劃為一梯兩戶119戶型面積㎡比例位置兩室兩廳一衛80-10030%四周組團、中戶兩室兩廳兩衛100-12030%四周組團、東西戶三室兩廳兩衛130-15030%四周組團三室兩廳兩衛160-1805%中央組團四室兩廳兩衛200-2605%景觀樓王提高100以下戶型比例，目的是控制高層總價過高，造成市場抗性。根據規劃總戶數，地下車位按1:1比例配置，戶型配比120水景主題現代園林景觀園林景觀規劃建議針對包頭干燥的氣候條件以及居住客群的高舒適度追求。生態宜人、格調突出的水景主題園林彌補項目自然資源的缺失，同時也為項目降低成本以及創造特色格調。121園林景觀規劃建議

淺水系水景園林

安全，低成本更好的觀賞效果（水底景觀）圍合式水景強調景觀的參與性和人性化多層次水景利用高差變化等手法，在不同區域形成豐富變化層次的水景，水潭、小溪、湖面錯落有致122

藝術特色中央景觀

項目園林突出中央景觀，規劃中央噴泉及音樂廣場。為社區居民提供休憩、聚會、娛樂的公共場地，同時提高中央景觀樓王的景觀價值123實現場地豎向高差打造立體景觀景觀細節創新，摒棄景觀的平面布局，可考慮通過綠化墻、景觀階梯、廊橋等豎向打造社區的“立體景觀”124注重園林休閑功能在景觀設計時我們強調景觀的可用性，因此要將景觀與人們的休閑功能設施結合起來進行設計。125一個足以顯示身份與稀缺的尊貴會所（前期作為售樓處）華麗的大堂、雄偉的建筑會所面積：總建面2000㎡會所內部配套包括:室內兒童樂園、家庭俱樂部、健身中心、閑情茶座、咖啡館、高級餐飲等泛會所設置126設置入口廣場結合商業街特色，規劃主題景觀入口廣場127注重低碳節能“低碳經濟”背景下，低碳住宅、低碳園林將是未來生活的主趨勢。采用先進的低碳技術，雨水回收系統、社區太陽能照明燈、水循環系統等。128全地下車庫系統——項目超前性以及優越性包頭市近年來汽車保有量暴增，隨著城市經濟的快速發展，未來私家汽車保有量會持續上升，對于社區的停車系統、出行布局將是一個全新的挑戰。提前規避未來管理隱患，規劃中實現從社區入口人車分流。打造全地下停車系統，實現業主從地下直接進入戶電梯。地上設置少量臨時停車位，方便來訪賓客泊車。地下車位與住宅可以采取捆綁式銷售。129增加高附加值——高科低碳住宅六大系統實現低碳節能住宅：1、超厚外墻保溫系統：外墻聚氨酯保溫材料2、架空樓板隔層系統：20公分的龍骨架空和保溫陶粒組成，防止樓層間的噪音傳遞，同時防止冰冷建筑的熱傳導，起到保溫效果3、外窗系統：雙層低輻射LOW-E玻璃4、可調外遮陽系統5、雨水回收系統6、室內環境優化系統：空氣凈化系統、新風置換系統、熱回收系統130建議本項目設置如下設施高層可視樓宇對講系統公共區域及群樓商業部分區域的閉路監控系統門禁（一卡通）控制系統電子尋更系統寬帶、衛星及有線電視接收系統地下停車場（一卡通）自動控制系統安保紅外系統小區背景音樂系統基本智能化設施搭建131物業管理服務

考慮到公司樹立品牌地產的需要及增加項目賣點、提升項目形象，建議聘請國內知名物業公司擔綱項目后期物業顧問，增加賣點，聘用當地具有良好口碑的物業公司負責后期物業管理，尤其對于社區安全性和停車系統、衛生系統一定要有良好服務能力。這不但在項目銷售期可成為項目賣點，給客戶信心，而且在后續物業服務中，又可以維持物業的市場聲譽，令物業得以最大限度地保值和升值。良好的物業管理服務是樹立開發商品牌和良好聲譽最有效的方面。132商業部分定位不具備大型商業開發素質通過項目周邊商業調研及分析，發現項目周邊居住氛圍濃厚，但商業屬于完全自發型社區商業，由東到西、由南到北、由外到內逐漸遞減。現有業態以餐飲、美容美發、藥店、水果攤位等社區服務型業態。臨界建筑均為老街坊，與娜琳商圈距離2公交站地，屬于商圈外延，不具備發展大型商場、綜合商業的環境。居住中心區，具備社區型商業發展條件項目區域屬于老城居住區，臨界3公里均是居民聚集區。通過政府規劃引導，老城區的挖潛改造，區域內居住人群將會激增，形成大規模的消費群。133商業輻射半徑3~5公里居民步行到達時間15分鐘范圍內服務人口3~5萬空間布局沿街式、群組式、會所式業態組合購物、餐飲、服務及其他配套設施居住環境“軟硬”條件集中配套、社區生活配套齊全功能從規模上，社區商業街小于城市中心區的大型商業街和城市中心的中型商業街，屬于綜合型的小區商業配套，與住宅融為一體，更傾向于“生活街”社區商業街特征134商業輻射半徑3~5公里居民步行到達時間15分鐘范圍內服務人口5萬~10萬建筑形式底商+裙樓+會所中高層酒店業態組合超市、便利店、藥店、快餐店、餐館、酒吧、專賣店、休閑娛樂中心等配套設施集購物、服務、休閑、娛樂于一體，能滿足居民多樣化的消費需求，以生鮮食品超市為主力，融各種便利的餐飲、娛樂、健身、服務設施為一體，滿足居民一站式的消費需要，可以實施組團開發，融合各種商業業態，配置的商業面積不低于2.5萬平米功能在面積、服務人口、商店數目等方面都介于城市區域型購物中心與鄰里型購物中心之間。社區商業中心特征135社區商業街與社區商業中心的比較商業類型選址組成物業物業范圍服務層次輻射范圍社區商業街人流相對集中區域底商+裙樓+底層純商業建筑必要日常生活+一定量精神享受較高一般為單個社區社區商業中心人流高度集中區域底商+裙樓+組層純高商業建筑+會所中心高層酒店必要的日常生活+一定量精神享受+商務高社區及周邊輻射區域分析：從項目商業素質來看，消費人群、商業需求、業態組合因素不具備商業中心條件，盲目追求商業的高利潤，規劃大體量的商業，第一降低住宅居住品質，第二操作難度大市場風險高，容易造成商業死角區域。所以，綜上分析，打造高品質的社區商業街區是項目的發展方向136商業定位中高檔社區商業消費群體決定商業檔次定位項目住宅定位為中高檔居住社區，未來本社區及周邊區域的消費者主要以企業白領、中小企業主、管理層、公務員等中產階級，盡管在經濟實力上相比高端群體不太富裕，但其消費特征和消費結構比較關注生活品質，懂得享受生活。檔次定位功能定位外向服務型137社區商業街規模：借助龐大的消費人群盡可能擴大商業規模，實現項目商業利潤的最大化。按常規指標商業面積占住宅面積5%，本項目可以規劃1.8-2.0萬平社區商業。若入口內置按商業步行街規劃，本項目商業面積可達3萬平米。建筑形態：底商+底層純商業建筑；建筑形式：現代風情商業街+會所；建筑類型：單層、一拖二底商結合；業態組合：社區超市、生活購物、餐飲、休閑、醫療保健、服務等綜合業態。購物零售、餐飲、服務比5:4:1；店面面積：單體控制在50—200平米之間；開間進深：開間控制4-8-16米之間，進深12-18米之間；層高：單層建筑高度不低于4米，兩層總層高不低于5.7米，內層不做隔斷，業主自行裝修.商業街規劃建議138商業布局建議項目東西長239米、南北長380米，考慮到項目商業自東到西，自南向北遞減的現狀，以及鄰圃道臨界居住較少，本項目商業規劃主要為文化路、豐產道、先鋒道沿街。文化路豐產道先鋒道臨界住宅臨界住宅139商業街立面外觀規劃建議商業街的魅力就在于繁雜多樣立面形態的共生。立面風格不追求單調乏味的統一，