房地產(chǎn)公司工程管理細(xì)則?一、總則1.目的為加強(qiáng)公司工程管理，確保工程項(xiàng)目順利進(jìn)行，保證工程質(zhì)量，控制工程進(jìn)度、成本，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)，特制定本細(xì)則。2.適用范圍本細(xì)則適用于公司所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)管理活動(dòng)。3.基本原則質(zhì)量第一原則：始終將工程質(zhì)量放在首位，嚴(yán)格遵守相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。進(jìn)度合理原則：科學(xué)制定工程進(jìn)度計(jì)劃，確保項(xiàng)目按時(shí)交付使用。成本控制原則：在保證工程質(zhì)量和進(jìn)度的前提下，有效控制工程成本。安全管理原則：強(qiáng)化施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理，保障人員生命和財(cái)產(chǎn)安全。二、工程前期管理1.項(xiàng)目立項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研：對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)研，包括市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)狀況、價(jià)格走勢(shì)等，為項(xiàng)目立項(xiàng)提供依據(jù)。可行性研究：委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，分析項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等方面的可行性，形成可行性研究報(bào)告。立項(xiàng)審批：根據(jù)可行性研究報(bào)告，按照公司內(nèi)部審批流程進(jìn)行立項(xiàng)審批，獲得立項(xiàng)批復(fù)后開展后續(xù)工作。2.規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)單位選擇：通過招標(biāo)或邀請(qǐng)等方式選擇具備相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位。設(shè)計(jì)任務(wù)書編制：明確項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、功能布局等，作為設(shè)計(jì)單位開展設(shè)計(jì)工作的依據(jù)。設(shè)計(jì)過程跟蹤：與設(shè)計(jì)單位保持密切溝通，及時(shí)解決設(shè)計(jì)過程中出現(xiàn)的問題，確保設(shè)計(jì)方案符合項(xiàng)目需求。設(shè)計(jì)審核與優(yōu)化：組織相關(guān)部門和專家對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審核，提出優(yōu)化意見，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量。3.工程報(bào)建報(bào)建資料準(zhǔn)備：按照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門的要求，準(zhǔn)備項(xiàng)目報(bào)建所需的各項(xiàng)資料，如立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃許可證、設(shè)計(jì)圖紙等。報(bào)建手續(xù)辦理：安排專人負(fù)責(zé)辦理工程報(bào)建手續(xù)，確保在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成各項(xiàng)報(bào)建工作，取得施工許可證等相關(guān)證件。三、工程招標(biāo)管理1.招標(biāo)范圍界定明確需要進(jìn)行招標(biāo)的工程內(nèi)容，包括勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料設(shè)備采購等。2.招標(biāo)方式選擇根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和規(guī)模，選擇合適的招標(biāo)方式，如公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)等。3.招標(biāo)文件編制招標(biāo)公告或邀請(qǐng)函：發(fā)布招標(biāo)公告或向潛在投標(biāo)人發(fā)出邀請(qǐng)函，介紹項(xiàng)目基本情況、招標(biāo)范圍、投標(biāo)要求等。招標(biāo)文件編制：詳細(xì)編制招標(biāo)文件，包括商務(wù)條款、技術(shù)條款、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等，確保招標(biāo)文件的完整性和公正性。招標(biāo)文件審核：組織相關(guān)部門對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行審核，避免出現(xiàn)歧義或漏洞。4.投標(biāo)單位資格審查資格預(yù)審：對(duì)潛在投標(biāo)人進(jìn)行資格預(yù)審，審查其資質(zhì)、業(yè)績(jī)、信譽(yù)等情況，確定合格投標(biāo)人名單。資格后審：對(duì)于采用資格后審的項(xiàng)目，在開標(biāo)后對(duì)投標(biāo)人的資格進(jìn)行審查。5.開標(biāo)、評(píng)標(biāo)與定標(biāo)開標(biāo)：按照招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)進(jìn)行開標(biāo)，公布投標(biāo)人的投標(biāo)報(bào)價(jià)等信息。評(píng)標(biāo)：組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)，按照評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審，推薦中標(biāo)候選人。定標(biāo)：根據(jù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的推薦意見，確定中標(biāo)單位，并發(fā)出中標(biāo)通知書。6.合同簽訂中標(biāo)通知書發(fā)出后，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件，與中標(biāo)單位簽訂合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。四、工程施工管理1.施工單位進(jìn)場(chǎng)管理施工組織設(shè)計(jì)審查：要求施工單位編制施工組織設(shè)計(jì)，對(duì)其進(jìn)行審查，確保施工方案合理可行。人員、設(shè)備進(jìn)場(chǎng)檢查：檢查施工單位人員的資質(zhì)和數(shù)量，設(shè)備的型號(hào)、規(guī)格和性能等是否符合合同要求。施工場(chǎng)地交接：辦理施工場(chǎng)地交接手續(xù)，明確雙方的責(zé)任和義務(wù)。2.工程質(zhì)量管理質(zhì)量管理制度建立：建立健全工程質(zhì)量管理制度，明確質(zhì)量管理目標(biāo)、責(zé)任和流程。質(zhì)量檢驗(yàn)與驗(yàn)收：加強(qiáng)施工過程中的質(zhì)量檢驗(yàn)，嚴(yán)格按照質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收，確保每道工序質(zhì)量合格。質(zhì)量問題處理：對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題及時(shí)進(jìn)行整改，跟蹤整改情況，確保質(zhì)量問題得到徹底解決。3.工程進(jìn)度管理進(jìn)度計(jì)劃編制：要求施工單位根據(jù)合同工期和實(shí)際情況編制詳細(xì)的工程進(jìn)度計(jì)劃，并報(bào)監(jiān)理單位和建設(shè)單位審核。進(jìn)度跟蹤與監(jiān)控：定期檢查工程進(jìn)度，對(duì)比實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度的差異，分析原因，采取有效措施進(jìn)行調(diào)整。進(jìn)度協(xié)調(diào)與溝通：及時(shí)協(xié)調(diào)解決影響工程進(jìn)度的各種問題，如設(shè)計(jì)變更、材料供應(yīng)、施工交叉等。4.工程成本管理成本預(yù)算編制：在工程前期階段，編制工程成本預(yù)算，作為成本控制的依據(jù)。成本控制措施：嚴(yán)格控制工程變更，加強(qiáng)對(duì)工程計(jì)量和支付的審核，合理控制工程成本。成本分析與核算：定期對(duì)工程成本進(jìn)行分析和核算，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本偏差，采取措施進(jìn)行糾偏。5.工程安全管理安全管理制度建立：建立健全工程安全管理制度，明確安全管理目標(biāo)、責(zé)任和措施。安全教育培訓(xùn)：對(duì)施工人員進(jìn)行安全教育培訓(xùn)，提高安全意識(shí)和操作技能。安全檢查與隱患排查：定期進(jìn)行安全檢查和隱患排查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。安全事故處理：制定安全事故應(yīng)急預(yù)案，一旦發(fā)生安全事故，及時(shí)進(jìn)行處理，減少損失。五、工程監(jiān)理管理1.監(jiān)理單位選擇通過招標(biāo)或邀請(qǐng)等方式選擇具備相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的監(jiān)理單位。2.監(jiān)理合同簽訂與監(jiān)理單位簽訂監(jiān)理合同，明確監(jiān)理的范圍、內(nèi)容、權(quán)利和義務(wù)等。3.監(jiān)理工作監(jiān)督與考核監(jiān)理工作檢查：定期對(duì)監(jiān)理單位的工作進(jìn)行檢查，查看監(jiān)理資料是否齊全、監(jiān)理工作是否到位等。監(jiān)理工作考核：建立監(jiān)理工作考核機(jī)制，對(duì)監(jiān)理單位的工作進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，考核結(jié)果與監(jiān)理費(fèi)用支付等掛鉤。六、工程變更管理1.變更提出設(shè)計(jì)變更：由設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)變更，說明變更原因、內(nèi)容和對(duì)工程的影響。施工變更：施工單位在施工過程中發(fā)現(xiàn)需要變更的情況，提出變更申請(qǐng)，說明變更理由和建議。其他變更：建設(shè)單位或其他相關(guān)方提出的工程變更。2.變更審核變更必要性審查：對(duì)變更申請(qǐng)進(jìn)行審查，判斷變更是否必要。變更技術(shù)可行性審查：審查變更的技術(shù)方案是否可行，是否會(huì)對(duì)工程質(zhì)量和進(jìn)度產(chǎn)生影響。變更經(jīng)濟(jì)合理性審查：評(píng)估變更對(duì)工程成本的影響，審查變更費(fèi)用的合理性。3.變更批準(zhǔn)根據(jù)變更審核意見，由建設(shè)單位或相關(guān)部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)變更。4.變更實(shí)施變更通知：向施工單位、監(jiān)理單位等發(fā)出變更通知，明確變更的內(nèi)容和要求。變更執(zhí)行：施工單位按照變更通知要求組織實(shí)施變更，監(jiān)理單位對(duì)變更實(shí)施過程進(jìn)行監(jiān)督。5.變更費(fèi)用調(diào)整根據(jù)變更實(shí)施情況，對(duì)工程費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整，辦理相關(guān)費(fèi)用結(jié)算手續(xù)。七、工程竣工驗(yàn)收管理1.竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備施工單位自查：施工單位在工程完工后進(jìn)行自查，整理工程資料，確保工程質(zhì)量符合要求。監(jiān)理單位預(yù)驗(yàn)收：監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，提出整改意見，督促施工單位進(jìn)行整改。建設(shè)單位組織初驗(yàn)：建設(shè)單位組織相關(guān)部門對(duì)工程進(jìn)行初步驗(yàn)收，檢查工程是否具備竣工驗(yàn)收條件。2.竣工驗(yàn)收組織成立驗(yàn)收小組：建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位成立竣工驗(yàn)收小組。驗(yàn)收程序：按照規(guī)定的程序進(jìn)行竣工驗(yàn)收，包括聽取匯報(bào)、查看現(xiàn)場(chǎng)、查閱資料、分組檢查等。3.竣工驗(yàn)收內(nèi)容工程實(shí)體質(zhì)量檢查：檢查工程的建筑、結(jié)構(gòu)、裝修等方面的質(zhì)量是否符合標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求。工程資料審查：審查工程資料是否齊全、真實(shí)、有效，包括施工圖紙、施工記錄、檢驗(yàn)報(bào)告等。設(shè)備運(yùn)行調(diào)試：對(duì)工程中的設(shè)備進(jìn)行運(yùn)行調(diào)試，檢查設(shè)備的性能和運(yùn)行情況。4.竣工驗(yàn)收備案工程竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位按照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門的要求進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案，取得竣工驗(yàn)收備案表。八、工程保修管理1.保修責(zé)任界定明確施工單位在工程保修期內(nèi)的保修責(zé)任，包括保修范圍、保修期限等。2.保修通知與響應(yīng)建設(shè)單位在工程保修期內(nèi)接到用戶的保修通知后，及時(shí)通知施工單位，施工單位應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)響應(yīng)。3.保修實(shí)施施工單位按照保修合同要求，組織人員對(duì)工程質(zhì)量問題進(jìn)行維修，確保維修質(zhì)量。4.保修費(fèi)用處理屬于施工單位責(zé)任的保修費(fèi)用，由施工單位承擔(dān)。不屬于施工單位責(zé)任的保修費(fèi)用，按照合同約定或相關(guān)規(guī)定處理。九、工程檔案管理1.檔案收集與整理收集范圍：涵蓋工程建設(shè)全過程的各類文件資料，包括前期文件、設(shè)計(jì)文件、施工文件、監(jiān)理文件、竣工驗(yàn)收文件等。整理要求：按照檔案管理的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，對(duì)收集到的文件資料進(jìn)行分類、編號(hào)、裝訂等整理工作。2.檔案歸檔與保管歸檔流程：明確檔案歸檔的時(shí)間、方式和責(zé)任人，確保檔案及時(shí)、完整歸檔。保管措施：建立專門的檔案保管場(chǎng)所，配備必要的保管設(shè)備，確保檔案的安全和完整。3.檔案查閱與利用查閱制度：制定檔案查閱制度，明確查閱