某市城市房地產(chǎn)交易管理制度?一、總則（一）目的為了規(guī)范本市城市房地產(chǎn)交易行為，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上的房地產(chǎn)交易活動，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等。（三）基本原則1.自愿、公平、公正、誠實信用原則。房地產(chǎn)交易當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在平等自愿的基礎(chǔ)上，遵循公平、公正、誠實信用的原則進行交易。2.依法登記原則。房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記后發(fā)生效力。未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。3.房地產(chǎn)與土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)移原則。以出讓或者劃撥方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定的條件，并按照出讓合同約定進行投資開發(fā)。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（一）定義房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。（二）轉(zhuǎn)讓條件1.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。2.以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。3.下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合本制度前款規(guī)定的條件的；司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；權(quán)屬有爭議的；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。（三）轉(zhuǎn)讓程序1.簽訂轉(zhuǎn)讓合同。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式、房屋的位置、面積、用途、價格、交付方式、違約責(zé)任等內(nèi)容。2.申請登記。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)，持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格。3.審核與繳納稅費。房地產(chǎn)管理部門對當(dāng)事人提交的有關(guān)文件進行審核，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估。當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費，包括契稅、印花稅、土地增值稅等。4.變更登記。經(jīng)審核符合轉(zhuǎn)讓條件的，房地產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，核發(fā)房屋所有權(quán)證書，并對土地使用權(quán)變更情況進行登記。（四）轉(zhuǎn)讓價格管理1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格由當(dāng)事人協(xié)商議定，但不得違反國家有關(guān)價格管理的規(guī)定。2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人申報的成交價格明顯低于正常市場價格的，房地產(chǎn)管理部門有權(quán)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，要求當(dāng)事人重新評估，并按照評估價格繳納有關(guān)稅費。三、房地產(chǎn)抵押（一）定義房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。（二）抵押條件1.抵押人應(yīng)當(dāng)是具有完全民事行為能力的自然人、法人或者其他組織，且對抵押的房地產(chǎn)享有合法的處分權(quán)。2.抵押物應(yīng)當(dāng)是依法可以抵押的房地產(chǎn)，包括：抵押人所有的房屋和其他地上定著物；抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)，但應(yīng)當(dāng)符合土地出讓合同的約定；以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，可以設(shè)定抵押權(quán)。3.下列房地產(chǎn)不得抵押：權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。（三）抵押程序1.簽訂抵押合同。房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同，合同應(yīng)當(dāng)載明被擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額、債務(wù)人履行債務(wù)的期限、抵押房地產(chǎn)的狀況、擔(dān)保的范圍等內(nèi)容。2.申請登記。房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同簽訂后15日內(nèi)，持抵押合同、房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出抵押登記申請。3.審核與登記。房地產(chǎn)管理部門對當(dāng)事人提交的有關(guān)文件進行審核，經(jīng)審核符合抵押條件的，予以登記，核發(fā)房地產(chǎn)他項權(quán)證。（四）抵押期間的管理1.抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。2.轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)的價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)。3.抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)所得的價款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。4.在抵押期間，抵押人的行為足以使抵押房地產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押房地產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價值，或者提供與減少的價值相應(yīng)的擔(dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價值也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。四、房屋租賃（一）定義房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。（二）租賃條件1.出租的房屋應(yīng)當(dāng)具有合法的產(chǎn)權(quán)證書，且不屬于法律、法規(guī)禁止出租的房屋。2.共有房屋出租的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他共有人書面同意。3.房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法簽訂書面租賃合同，明確租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)。（三）租賃程序1.簽訂租賃合同。房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，合同應(yīng)當(dāng)載明租賃房屋的位置、面積、用途、租賃期限、租金及交付方式、房屋維修責(zé)任、違約責(zé)任等內(nèi)容。2.申請登記備案。房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持租賃合同、房屋所有權(quán)證書、當(dāng)事人的合法證明等有關(guān)文件向房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門申請登記備案。3.審核與備案。房地產(chǎn)管理部門對當(dāng)事人提交的有關(guān)文件進行審核，經(jīng)審核符合租賃條件的，予以登記備案，并頒發(fā)房屋租賃登記備案證明。（四）租賃期間的管理1.出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行房屋的維修義務(wù)，確保房屋符合安全使用要求。承租人應(yīng)當(dāng)合理使用房屋，不得擅自改變房屋的用途、結(jié)構(gòu)或者損壞房屋設(shè)施。2.承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定按時支付租金。逾期不支付租金的，出租人有權(quán)解除租賃合同，并要求承租人支付違約金。3.租賃期間，房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不影響租賃合同的效力。新的房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同約定的義務(wù)。4.房屋租賃期限屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃房屋。承租人繼續(xù)使用租賃房屋，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。五、房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)及職責(zé)（一）管理機構(gòu)本市房地產(chǎn)管理部門負責(zé)本市城市房地產(chǎn)交易的管理工作。（二）職責(zé)1.貫徹執(zhí)行國家有關(guān)房地產(chǎn)交易的法律法規(guī)和政策，制定本市房地產(chǎn)交易管理的具體辦法并組織實施。2.負責(zé)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等交易行為的登記管理工作，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書、他項權(quán)證和房屋租賃登記備案證明。3.對房地產(chǎn)交易市場進行監(jiān)督檢查，查處房地產(chǎn)交易中的違法行為，維護房地產(chǎn)市場秩序。4.負責(zé)房地產(chǎn)交易價格的監(jiān)測和分析，發(fā)布房地產(chǎn)市場信息，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。5.指導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的經(jīng)營行為，對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)進行資質(zhì)審核和備案管理。6.調(diào)解房地產(chǎn)交易糾紛，維護當(dāng)事人的合法權(quán)益。六、房地產(chǎn)交易稅費（一）稅費種類1.契稅：在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，由受讓方按照規(guī)定繳納契稅。契稅稅率根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2.印花稅：房地產(chǎn)交易當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納印花稅，包括房屋買賣合同印花稅、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同印花稅等。3.土地增值稅：對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。土地增值稅按照增值額的一定比例征收。4.營業(yè)稅：對銷售不動產(chǎn)的單位和個人，應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅。營業(yè)稅稅率根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。5.個人所得稅：對個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的所得，應(yīng)當(dāng)繳納個人所得稅。個人所得稅按照規(guī)定的稅率和計算方法征收。（二）稅費繳納與減免1.房地產(chǎn)交易當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定及時足額繳納有關(guān)稅費。2.符合國家有關(guān)稅費減免政策的房地產(chǎn)交易，當(dāng)事人可以申請辦理稅費減免手續(xù)。具體減免政策按照國家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。七、房地產(chǎn)中介服務(wù)管理（一）中介服務(wù)機構(gòu)設(shè)立1.設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，并自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)管理部門備案。2.房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：有自己的名稱和組織機構(gòu)；有固定的服務(wù)場所；有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費；有足夠數(shù)量的專業(yè)人員；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。（二）中介服務(wù)人員資格1.從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的人員，應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書，并經(jīng)注冊后，方可從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動。2.房地產(chǎn)中介服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)遵守職業(yè)道德，誠實守信，依法履行職責(zé)，不得從事法律、法規(guī)禁止的行為。（三）中介服務(wù)行為規(guī)范1.房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書面中介服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。2.中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照合同約定提供真實、準(zhǔn)確、完整的信息，不得隱瞞或者提供虛假信息。3.中介服務(wù)機構(gòu)不得收取不合理的費用，收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價，并向委托人說明。4.中介服務(wù)機構(gòu)及其從業(yè)人員不得利用提供中介服務(wù)的便利，謀取不正當(dāng)利益，不得損害委托人的合法權(quán)益。八、房地產(chǎn)交易監(jiān)督檢查（一）檢查內(nèi)容1.房地產(chǎn)交易當(dāng)事人是否遵守國家有關(guān)法律法規(guī)和本制度的規(guī)定。2.房地產(chǎn)交易行為是否合法、合規(guī)，包括轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等交易行為是否符合條件，交易合同是否有效等。3.房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)及其從業(yè)人員的經(jīng)營行為是否規(guī)范，是否存在違法違規(guī)行為。4.房地產(chǎn)交易稅費的繳納情況是否符合規(guī)定。（二）檢查方式1.日常檢查。房地產(chǎn)管理部門定期對房地產(chǎn)交易市場進行日常巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理違法違規(guī)行為。2.專項檢查。根據(jù)房地產(chǎn)市場情況，適時開展專項檢查，對重點領(lǐng)域、重點環(huán)節(jié)進行集中整治。3.投訴舉報處理。受理房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的投訴舉報，對反映的問題進行調(diào)查處理。（三）處罰措施1.對違反本制度規(guī)定的房地產(chǎn)交易當(dāng)事人，房地產(chǎn)管理部門視情節(jié)輕重，依法給予警告、罰款、沒收違法所得等處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.對違反本制度規(guī)定的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)及其從業(yè)人員，房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其改正，并處以罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷其資質(zhì)證書或者職業(yè)資格證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。九、爭議處理（一）協(xié)商解決房地產(chǎn)交易當(dāng)事人之間發(fā)生爭議的，可以首先通過協(xié)商解決。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在平等自愿的基礎(chǔ)上，就爭議事項進行協(xié)商，達成和解協(xié)議。（二）調(diào)解解決當(dāng)事人不愿協(xié)商或者協(xié)商不成的，可以向房地產(chǎn)管理部門申請調(diào)解。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)及時受理當(dāng)事人的調(diào)解申請，并根據(jù)事實和法律，對爭議進行調(diào)解，促使雙方當(dāng)事人達成調(diào)解協(xié)議。（三）仲裁或訴