濟南市物業服務收費管理實施辦法?一、總則1.目的為加強我市物業服務收費管理，規范物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》、《山東省物業服務收費管理辦法》等有關法律法規，結合本市實際，制定本辦法。2.適用范圍本辦法適用于本市行政區域內物業服務收費及其監督管理活動。本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，向業主或者物業使用人收取的費用。3.基本原則物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。二、物業服務收費標準1.普通住宅物業服務收費（1）普通住宅前期物業服務收費實行政府指導價，具體標準由市、縣（市）價格主管部門會同房地產主管部門根據物業服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并向社會公布。物業服務等級標準按照國家和省有關規定執行，一般分為一級、二級、三級、四級、五級，不同等級的服務對應不同的收費標準。（2）建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應當約定前期物業服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。（3）業主大會成立之前，普通住宅物業服務收費按照政府指導價執行；業主大會成立之后，物業服務收費標準由業主大會與業主大會選聘的物業服務企業在政府指導價范圍內協商確定，并報價格主管部門備案。2.非普通住宅物業服務收費非普通住宅物業服務收費實行市場調節價，由業主與物業服務企業根據服務內容、服務質量、服務成本等因素協商確定收費標準，并在物業服務合同中約定。3.車位（庫）物業服務收費（1）物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位（庫），其物業服務收費實行市場調節價，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。（2）利用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業主共有。業主大會成立前，其停車服務收費標準在前期物業服務合同中約定；業主大會成立后，由業主大會與物業服務企業協商確定。三、物業服務收費的計費方式1.包干制物業服務費用實行包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，履行服務義務，提供服務；業主按照物業服務合同約定按時足額交納物業服務費用。2.酬金制物業服務費用實行酬金制的，物業服務支出為所交納的業主所有，由物業服務企業代管，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。四、物業服務收費的構成1.物業服務成本物業服務成本包括以下部分：（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；（2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；（3）物業管理區域清潔衛生費用；（4）物業管理區域綠化養護費用；（5）物業管理區域秩序維護費用；（6）辦公費用；（7）物業服務企業固定資產折舊；（8）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（9）經業主同意的其他費用。物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。2.法定稅費物業服務企業按照國家規定繳納的稅費。3.物業服務企業利潤物業服務企業在履行服務合同后應獲得的合理利潤。五、物業服務收費的收取與繳納1.收取時間物業服務企業應當按照物業服務合同約定的時間和方式收取物業服務費用。業主應當按照物業服務合同約定按時足額交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。2.繳納方式業主可以通過現金、銀行轉賬、電子支付等方式繳納物業服務費用。物業服務企業應當按照規定為業主提供方便快捷的繳費渠道，并向業主出具合法有效的收費票據。3.空置房收費已辦理交付但業主或物業使用人未入住或未使用的空置房，物業服務費用按不高于前期物業服務合同約定標準的80%交納。納入物業管理公共服務費單價成本中的共用設施設備運行能耗（水、電、氣、熱、通訊、有線電視等），應按照價格主管部門有關規定，根據實際發生費用合理分攤，由全體業主共同負擔，不得因部分業主或物業使用人使用量少而減少其分攤額度。六、物業服務收費的調整1.前期物業服務收費調整物業服務企業應當在前期物業服務合同期限屆滿3個月前，將物業服務費用標準調整意見書面告知業主，并在物業管理區域內顯著位置公示擬調整的服務內容、服務標準、收費標準等相關信息，征求業主意見。業主對調整意見有異議的，物業服務企業應當與業主進行溝通協商，并將協商結果書面告知業主。經專有部分面積占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，物業服務企業可以按照調整后的標準收取物業服務費用。2.物業服務收費標準調整業主大會成立后，物業服務收費標準需要調整的，物業服務企業應當在物業服務合同期限屆滿3個月前，向業主委員會提出調整意見，并在物業管理區域內顯著位置公示擬調整的服務內容、服務標準、收費標準等相關信息，征求業主意見。業主大會決定調整物業服務收費標準的，應當經專有部分面積占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。物業服務企業應當按照業主大會決定的收費標準收取物業服務費用，并將調整后的收費標準報價格主管部門備案。七、物業服務收費的監督管理1.價格主管部門職責市、縣（市）價格主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作，依法對物業服務企業的收費行為進行檢查，查處價格違法行為。價格主管部門應當建立健全物業服務收費明碼標價制度，加強對物業服務企業明碼標價情況的監督檢查，督促物業服務企業在物業管理區域內顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、計費方式、收費依據以及12358價格舉報電話等信息，接受業主和社會的監督。2.房地產主管部門職責市、縣（市）房地產主管部門負責本行政區域內物業服務活動的監督管理工作，督促物業服務企業按照物業服務合同約定履行服務義務，提高服務質量。房地產主管部門應當加強對物業服務企業資質管理，規范物業服務企業經營行為，促進物業服務市場健康發展。3.其他部門職責其他有關部門按照各自職責，做好物業服務收費監督管理的相關工作。4.投訴舉報處理業主、物業使用人以及其他組織和個人對物業服務企業的收費行為有異議的，可以向價格主管部門或者房地產主管部門投訴、舉報。價格主管部門、房地產主管部門應當及時受理投訴、舉報，并依法進行調查處理。八、法律責任1.物業服務企業違法責任物業服務企業違反本辦法規定，有下列行為之一的，由價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰：（1）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；（2）低于服務等級標準規定的服務內容和服務標準提供服務并收費的；（3）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；（4）強制或者變相強制服務并收費的；（5）不按照規定實行明碼標價的；（6）其他價格違法行為。物業服務企業違反本辦法規定，未按照物業服務合同約定履行服務義務的，由房地產主管部門責令限期改正，逾期不改正的，按照有關規定予以處罰。2.業主違法責任業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的，應當承擔違約責任。經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無