濟寧市住宅物業服務收費管理實施辦法

目的:

本市行政區域內住宅物業服務收費及監督管理。

第四條提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第五條住宅物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費標準與服務水平相適應的原則。

第七條業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。包干制是指由業主、物業使用人向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余部分用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主、物業使用人享有或者承擔的物業服務計費方式。第十二條前期物業管理住宅小區，因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成小區配套設施和綠化環境未能達到購房合同約定標準的，物業服務收費應適當減免，減免比例不低于30%，并在前期物業服務合同中載明，差額部分由建設單位補償物業服務企業。

第十三條業主或者物業使用人應當自物業交付之日起按月交納物業服務費。無正當理由拖延辦理物業交付手續的，物業服務費從建設單位書面通知業主或者物業使用人辦理交付手續之日起按月計收。已納入物業服務范圍但物業尚未交付業主或者物業使用人的，物業服務費由開發建設單位交納；已交付的物業，物業服務費由業主或者物業使用人承擔，建設單位與業主另有約定的除外。物業交付后長期閑置的，其物業服務費收費標準應當在物業服務合同中約定。第十四條房屋交付后，經物業服務企業確認空置一年以上的，房屋空置期間的物業服務費在實際執行標準的基礎上減收，減收比例不低于30%。合同另有約定的，從其約定。第十五條物業服務費按法定房屋產權面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。已辦理房屋產權證的，以《房屋所有權證》載明的面積計收；未辦理房屋產權證的，按購房合同標明的面積計收。獨立專有車庫按照房屋權屬證書或者購房合同載明的建筑面積交納物業服務費，其物業服務費應當減收，減收比例不低于實際執行標準的50%。改變設計用途用于經營的房屋、儲藏室、車庫實行市場調節價，按經營性用房物業服務費標準收取。普通住宅小區內承擔義務教育任務的中小學、公立幼兒園、福利院、非營利性醫療衛生機構等物業服務收費標準，執行本住宅小區普通住宅物業服務費標準。第十六條車位（庫）租賃費實行政府指導價。市人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定市區統一的基準價及浮動幅度，報市人民政府批準后執行；縣（市）人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定在本行政區域內執行的基準價及浮動幅度，報縣（市）人民政府批準后執行。具體收費標準由承租人與建設單位在規定的基準價及浮動幅度內約定。第十七條物業管理區域內業主共有車庫內的車位使用人應當交納停車服務費。停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任險等發生的費用。業主或物業使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業服務企業另行約定。已購買車位，經物業服務企業確認空置一年以上的，車位空置期間的停車服務費在實際執行標準的基礎上減收，減收比例不低于30%。第十八條占用物業管理區域內業主共有道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業主大會綜合考慮車位租賃費的價格等因素確定；業主大會成立前，經半數以上業主同意，車位場地使用費按照車位租賃費標準執行。停車場地的保潔、秩序維護、購買公眾責任險等發生的物業管理服務費用，可依照物業服務合同的約定，按實際支出在車位場地使用費中列支；業主大會成立前，支出比例不得高于所收取車位場地使用費的30%。車位場地使用費以及其他公共部位收益資金歸全體業主共有，主要用于補充相關物業管理區域的物業專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用；未成立業主大會的，由全體業主共同決定。車位場地使用費可參照住宅專項維修資金管理模式執行，并接受全體業主監督。第十九條物業服務費、車位租賃費、停車服務費和車位場地使用費應當按月收取。物業服務合同有約定的，可以預收，預收時間一般不超過半年。第二十條物業服務企業對人員或者車輛實行出入證（卡）管理的（包括門禁卡、電梯卡等），管理系統的建設單位應為業主或者物業使用人免費配置出入證（卡）。因遺失、損壞等需要補辦的，可以按實際成本收取工本費，除此之外不得另行收費。第二十一條物業服務企業不得向進入物業管理區域內為業主或者物業使用人配送、維修、安裝、執行公務等車輛收取任何費用。除前款規定以外的其他外來車輛，停放時間不超過3小時的，不得收取任何費用。停放超過3小時的，業主大會成立前，經半數以上業主同意，可以按規定標準收取前期臨時停車費；業主大會成立后，經業主大會同意，可收取一定數額的臨時停車費。第二十二條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。物業服務企業接受專業經營單位及環衛管理單位委托代收費用的，應當要求其提供合法的收費依據并向業主公示，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位及環衛管理單位收取報酬。專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。第二十三條為保護房屋共用部位、主體結構和共用設施設備免受損壞，物業服務企業可以按照約定標準，向對物業進行裝修的業主或者物業使用人收取裝修保證金。房屋裝修完畢，經驗收，房屋共用部位、主體結構和共用設施設備未受損壞的，裝修保證金必須在30日內全額退還；若共用部位、主體結構和共用設施設備受到損壞，應當由業主或者物業使用人承擔修復、賠償責任。對賠償標準有異議的，可由雙方認可的或者有法定資質的評估機構進行鑒定。裝修保證金可用于抵付賠償金。業主或者物業使用人按規定繳納了物業服務費后，物業服務企業不得再向業主收取與裝修相關的任何費用。第二十九條物業服務企業應當至少每半年在物業管理區域內顯著位置，公告共有部分收益的收支賬目，接受業主或者物業使用人的監督。第三十條物業服務企業違反規定以及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主或物業使用人有權拒絕交納。物業服務企業依約履行義務的，業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費，不得以任何理由拒絕交納。業主或者物業使用人拒不交納的，物業服務企業可依法追繳。物業產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。第三十一條政府價格主管部門對物業服務費實行成本監審制度和價格監測制度。物業服務企業應當按照政府價格主管部門要求，如實反映情況，提供相關資料。第三十二條政府價格主管部門、物業主管部門應當加強對物業服務、收費情況的監督檢查。物業服務企業違反物業管理有關規定，未提供相應物業服務的，由物業主管部門根據國家、省、市的有關規定予以處理。物業服務企業有下列行為之一的，由政府價格主管部門依據《價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規予以處罰：（一）超出政府最高限價制定收費標準的；（二）低于服務等級要求提供服務并收費的；（三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；（四）強制服務并收費的；（五）不按規定實行明碼標價的；（六）其他違反價格法律、法規規定的行為。第三十三條政府價格主管部門、物業主管部門未按照規定管理和監督物業服務的，由上級價格主管部門、物業主管部門予以糾正，并依法追究有關人員的責任。1硬件設施要求1.1小區內地面停車位數量不應超過小區總停車位數量的10%。專用固定停車泊位不少于1個/戶。1.2住宅小區應具備門禁系統、監控系統、電子巡更系統或其他3項以上安全防范設施。1.3小區宜建有配套的休閑活動中心、場地或固定活動館所，以及滿足業主需求的體育活動設施。1.4新建小區綠地率不應低于35%，舊區改建不宜低于25%。1.5住宅小區公共服務設施的配建水平應與居住人口規模相對應，其中小區應配套建設有教育、醫療衛生、商業服務、金融郵電、社區服務等公共服務設施。

2綜合管理服務

2.1前期物業服務企業應向業主提供物業服務手冊。2.2承接項目時，對物業共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。2.3客戶服務接待場所工作時間不少于12小時，其它時間設置值班人員。設置并公示24小時服務電話。2.424小時受理業主或物業使用人報修。急修15分鐘內到達現場，6小時內修復；一般修理1日內完成（預約除外）。2.5對業主或物業使用人的投訴在24小時內答復處理。2.6住宅小區項目經理應具有注冊物業管理師資格，有6年以上的物業服務工作經驗，并有3年以上住宅小區項目經理任職經歷。2.7實行酬金制物業服務收費方式的物業服務企業每年至少公布2次服務資金的收支情況.2.8能提供6種以上便民（無償）服務，如代收郵件、電瓶車接送、配置手推車、短時間內物品存放、配備雨具、信息咨詢等。2.9每年開展4次以上一定規模的社區文化活動，節假日有專題環境布置。2.10每年的溝通面達到小區住戶的100%，每季至少1次征詢業主對物業服務的意見，并定期向業主發放物業管理服務工作征求意見單，滿意率達95%以上。對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達95%，處理率達95%以上。

3.2維修養護3.2.1巡查

物業服務企業應根據小區實際情況選擇房屋維護巡查項目，包括：——每年1次觀測房屋結構，發現特殊情況及時上報，必要時請專業單位進行檢測評定；——每季檢查1次墻體、墻面；——每季檢查1次頂棚；——每季檢查1次樓梯、扶手；——每季檢查1次屋面保溫隔熱層、防水層；——每季檢查1次天臺扶欄、公共防盜網；——每季檢查1次散水坡、雨檐臺、連廊；——每季全面檢查1次樓板、地面磚；——每季檢查1次通風口；——每半月巡查1次小區各標識；——每周全面檢查1次公共門窗；——每周巡查1次路面、側石、井蓋等；——每周巡查1次圍墻；——每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品；——每周巡查1次室外健身設施、兒童樂園。

4共用設備設施運行、維修、保養服務4.1供配電4.1.1總配電室專人值守，每2小時檢查1次設備運行狀況，對主要運行參數進行查抄；具備無人值守條件的配電室每日檢查1次，用電高峰時期適當增加巡視次數；其它低壓配電室每周巡查1次。4.1.2高低壓配電柜、變壓器每年1次檢修除塵，按要求對高低壓配電設備、絕緣工具進行打壓檢測。4.1.3配電室安全標識、安全防護用品齊全，通風照明良好，能有效防止蛇鼠等小動物進入；無有毒有害危險品及雜物存放，環境整潔。4.1.4無自身系統故障引起的計劃外大面積停電。4.2公共照明4.2.1院落、樓道照明巡查每周1次，不定期巡視，及時修復損壞的開關、燈口、燈泡。4.2.2保持公共照明燈具清潔，亮燈率100%；院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。4.2.3公共照明系統控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，控制柜工作正常，無損壞組件；燈具無損壞、無變形、無銹蝕，完好率100%。

4.3電梯

4.3.1配備專業管理人員，電梯設備運行情況每日巡查2次，記錄規范、詳實。4.3.2保證電梯24小時運行，轎廂內按鈕、照明燈具等配件保持完好，轎廂內整潔。4.3.3委托專業電梯維保單位按質監部門要求定期進行保養，每年進行安全檢測，并在轎廂內張貼《年檢合格證》。對維保單位保養工作進行監督，保存相關記錄。4.3.4電梯發生故障，物業管理人員應及時通知電梯維保單位，并督促維保單位對故障進行修復，一般性換件維修1日內完成，較為復雜維修3日內完成；發生困人或其它重大事故，物業管理人員應立即通知電梯維保單位，并在15分鐘內到達現場，開展應急處理，協助專業維修人員進行救助；物業服務企業保存相關記錄。

4.4給排水4.4.1生活供水4.4.1.1泵房設備運行情況每日檢查4次；地下室、管道井等部位明裝管線、閥門巡查每周1次。4.4.1.2水泵、閥門全面檢查、檢測、保養每年1次，保證正常供水；水泵潤滑點注油每月1次，水泵、管道等除銹、防腐、刷漆每年至少1次。4.4.1.3水箱、水池每年清洗2次，檢查保養附屬配件，并對水質進行化驗，二次供水水質符合國家飲用水標準。4.4.1.4水箱、水池管理具備一箱一卡；上人孔蓋板完好并加鎖；溢流管口安裝防護網并完好；每年秋冬季對暴露水管進行防凍保溫處理，確保供水的安全性。4.4.1.5泵房環境整潔，通風良好，無雜物存放，能有效防蛇鼠等小動物進入。

4.4.2雨污水排放

4.4.2.1公共污水管道每季檢查1次，視情況進行清通，排水暢通。4.4.2.2雨水管道、化糞池等部位每季檢查1次，視情況進行清通，排水暢通，無堵塞。4.4.2.3污水提升泵檢查保養每半年1次，對化糞池進行清挖、清抽，集水坑定期清理。4.4.2.4雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理清挖。4.4.2.5不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進行除銹、刷漆，損壞井蓋及時更換。4.5供熱設施4.5.1自行供熱的住宅小區，其供熱設備、設施及供熱管線應由物業服務企業負責維護、管理，或由其委托專業供暖公司維護、管理；采用集中供熱的住宅小區，物業服務企業可根據集中供熱部門的委托承擔小區內供熱交換站及二次供熱管線等的維護和管理。4.5.2每年在供熱開始前完成采暖供熱系統的年度檢修保養工作。4.5.3供熱季節，供熱交換站內應設24小時值班人員，每2小時巡視機房和設備1次，并做好設備運行記錄，及時發現和處理設備的各類故障隱患。4.5.4維修人員每日10：00、22：00對小區供采暖閥門進行巡視檢查，對巡視中發現的問題應及時采取整改措施，暫時不能解決的應及時上報主管部門。

4.6安全防范設施物業服務企業應根據小區安全防范設施配備的實際情況，選擇做好下列維護保養工作：——監控系統，做到：.設備設施24小時運轉正常，實現對管理區域的有效監控，畫面齊全、清晰；.按設備隨機使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設備進行檢修保養；.設備出現故障，能及時修復。——門禁系統，做到：.每周巡視1次，保證系統工作正常；.門鎖、對講主機檢查保養每季1次；.一般性故障2小時內修復；較為復雜的故障2日內修復。——電子巡更，做到：.調試保養每季1次，保證正常運行；.保持巡更時間、地點、人員和數據的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常，巡更違規記錄提示功能正常。——周界防范系統，做到：.主機除塵，壓線端子牢固，對射探頭牢固性檢查每年1次；.報警系統有效性測試每周1次，中心報警控制主機能準確顯示報警或故障發生的信息，并同時發出聲光報警信號；.系統發生故障，一般性故障1小時內修復，較為復雜的故障24小時內修復。4.7防雷接地系統

4.7.1每年2次檢查避雷裝置，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復。4.7.2高層建筑每年雨季前對避雷系統進行測試，保證其性能符合國家規定。4.8景觀配套附屬設施設備

4.8.1每日按時開啟；每月檢查1次，發現損壞及時修復。4.8.2重大節日前對景觀附屬設施設備進行安全功能檢修，保證各項設施運行正常。

5協助公共秩序維護服務5.1人員要求5.1.1專職公共秩序維護人員以中青年為主，45周歲以下的人員占總數60%以上，身體健康，有較強的責任心，并定期接受專業培訓。5.1.2能處理和應對小區公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、安防器械和設備。5.1.3配備對講裝置或必要的安全護衛器械。5.2門崗5.2.1建立健全門衛、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，責任到位。5.2.2保障值班電話暢通，接聽及時。5.2.3各出入口24小時值班，主出入口雙人值勤，7：00～9：00、17：00～19:00設立崗，按照委托合同要求進行進出車輛管理、訪客登記。5.2.4對大型物品搬出進行登記，記錄規范、詳實。5.2.5對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意進入。5.2.6保持出入口環境整潔、有序，道路暢通。

6.2外圍保潔6.2.1道路每日清掃2次；雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行。6.2.2綠化帶每日清潔2次，秋冬季節或落葉較多季節增加清潔次數，目視無雜物。花壇表面潔凈無污跡。6.2.3水景開放期內，每日清潔2次。定期對水體投放藥劑或進行其它處理。水面無漂浮物，水體無異味。6.2.4休閑娛樂、健身設施每日擦拭1次，每周刷洗消毒1次，設施表面干凈。6.2.53米以下庭院燈、草坪燈每周清潔1次，目視干凈。6.2.6標識、宣傳牌、信報箱、景觀小品每周清潔1次，目視干凈。6.2.7天臺、明溝、上人屋面每月清潔1次，無垃圾堆放，排水順暢。6.2.8設有公共衛生間的，每日清潔2次；每周2次對公共衛生間進行消殺。

6.5衛生消殺蚊、蠅、蟑螂孳生季節每月消殺2次，其它根據季節和當地情況制定具體計劃；滅鼠每季進行1次，無明顯鼠跡。6.6動物管理

物業服務企業應協助有關部門做好住宅小區內的寵物等動物管理工作，不在小區內飼養家禽、家畜及無許可證的寵物等。

7綠化服務

7.1綠化養護

有專業人員對住宅小區實施綠化養護管理，并做到：——對草坪、花卉、樹籬等定期進行修剪、養護；——定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于2%；——對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時補植更新，缺株率小于3%，存活率不小于95%，行道樹缺株率小于3%，土地無明顯裸露；——綠籬、色帶及造型植物，輪廓清晰、層次分明、無殘枝敗葉，造型植物枝葉緊密、圓整，觀賞效果良好；