工程部人員編制工程部主任工程部主任（1人）續偉電氣主管（1人）郝志剛暖通綜維主管（1人）任平配電運行技工（4人）李文書馬福龍張煥軍李正虎空水運行技工（4人）賈仕華柏革張澤趙芝秋綜合維修工（3人）于明陳會明王鵬工程部編制14人工程部主任：1人工程部主管：2人空水/配電運行技工：8人綜合維修技工：3人工程部部門職責一、對物業的土建及所有機電設施（電氣、電梯、給排水、保安消防等系統）的維修保養二、日常運行管理三、對客戶開展有償服務四、對裝修工程進行監督管理五、對物業設施提出完善、整改方案具體包括以下內容：1、 在物業總經理領導下，具體負責貫徹執行物業的經營方針，制定物業設備管理工作的具體目標和政策。2、 定期編寫月、周報告、運行報表等工作，積累有關資料和數據，為管理決策提供依據。3、 負責物業設備的規劃和實施、運行和使用、維護和修理、改造和更新直到報廢全過程的技術和經濟管理。4、 負責物業設備的技術改造，引進工作和更新工程的可行性研究，編制年度計劃經報批后實施。5、 加強系統項目驗收、運行、維修的原始記錄資料管理；編制物業設備的保養、大修計劃、預防性試驗計劃（月計劃、年計劃）并負責組織計劃的完成，控制費用，提高維修的經濟效果。6、 根據物業設備基本折舊和大修基金的提取情況，協同財務部門合理計劃和安排使用設備購置費用、更新改造費用、大修費用和備件流動資金等。7. 制定物業設備管理維修的各項規章制度技術規程和技術標準，實行定額管理和經濟核算，完成物業總經理下達的各項技術、經濟指標。8. 根據實際需要和規定，確保各種設備的準時開啟和關閉，記錄詳實完整的運行數據。恰當地安排值班，其中，配電室、熱力站都需要24小時值班。9. 有計劃、有組織地開展設備的更新和改造，提高物業設備的先進性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設備的現代化水平。10. 如遇有緊急事件，工程部負責組織應急搶修。緊急事件是指突然發生的停電、停水、電梯停運、漏水、污水外溢等影響大的設備故障。接到應急報告，當班人員應立即通知物業總經理、部門主任及專業主管，并盡快趕到現場，采取應急措施盡可能降低損失，盡快恢復設備的正常運行。11. 以“經濟、舒適、安全、高效”為指導方針，負責保障經營所必需的水、電、燃 氣、制冷和熱能供應，做好能源分配和費用核算的基礎工作，使每位員工樹立環保與節能意識，盡量減少能源的使用，積極推廣節能措施，做好能源使用的記錄及分析，達到環保和成本控制。12. 負責設備安全管理，組織物業設備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促落實執行。13. 收集和編制設備有關技術資料和維修圖紙，做好設備的技術檔案工作。14、負責組織物業各種設備的備件定制、訂貨和供應。對備品、備件的儲存作出監控記錄，以確保在搶修時有足夠材料應用，達到成本控制的目的。15、經常總結和推廣物業設備管理的經驗作法以及維修新技術應用，提高維修技術水平。負責組織設備管理和技術人員的培訓學習，通過技術講座，知識問答等各種形式，積極開展營業部門人員的設備管理基礎知識培訓，不斷提高全員的設備管理意識和水平。16、檢察和指引所有承包商在物業內進行的工程，以確保其依照物業管理中心所定的規章和安全標準施工。17、解答物業管理中心一切有關工程之問題及查詢，應對物業內客戶之投訴，盡力為他們解決工程有關問題。18、制定各種運行維修管理制度及表格，將各種運行保養工作準確記錄，達到管理的系統化、標準化、專業化、格式化，避免人為原因對工程運行造成影響。19、外包維修保養及施工20、重要設備及系統的日常維修保養工作，包括零、配件的庫存，皆可外包給合格的承包商。一方面可確保物業的重要資產得到妥善保養，使設備能暢順運行，另一方面，可使設備的壽命得以延長。可外包維修或施工的設備及工程有：1） 電梯2）消防報警系統3） 保安監控及技術防范系統4） 水處理系統及水箱清潔5） 中、大型樓宇養護、翻修工程及裝修改造工程6） 設備系統改造工程7）化糞池清淘8） 高壓柜繼電保護9） 防雷檢測10）壓力表檢測11）其他工程部不具備技術條件和能力，或人員不足，無法在短期內完成，并影響物業經營的維修或施工。工程主任崗位職責工作崗位：工程主任直接上級：物業總經理督導下級：工程主管貫徹執行項目總經理的指令，負責工程部的日常管理，對項目總經理負責。召集工程部門主管會議和有關管理工作會議；全權調配工程部的技工和設備，界定各班組工作范圍及職責，為客戶及各部門提供良好的服務場所和條件。檢查、監督各工程部門的工作，責令不符合要求者改正；組織、制定及執行管理處工程規章制度及各重要文件和報告，如管理費工程預算，管理工作報告等；協調物業總經理制定重大設備的保養、檢修改造計劃，并定期檢查各專業提出的各類工作計劃的實際完成情況；審定班組工作計劃，檢查計劃執行情況，制定本部門的年度工作計劃及月度實施方案，報總經理審批后執行。每天審查運行報表，聽取各專業主管的工作匯報，掌握主要動力系統設備運行情況及能耗變化；查核承判商交來之單據及報價并監管承判商之工作；安排及跟進物業及設備安裝接收之工作；制定重大設備的保養、檢修改造計劃，并定期檢查各專業提出的各類工作計劃的實際完成情況；調及正確指導客戶裝修施工，監督管理所有圖紙記錄，各系統專業備件，配件詳細資料；及時組織人力處理重大事故或設備故障，妥善安排防范措施，杜絕設備故障的事情發生；據季節變化抓好防火、防風、防雨工作，確保物業安全；致力于各系統崗位責任的標準化、程序化、制度化、落實崗位責任制管理，提高本部門的維修服務質量；安排日常的維修保養工作，并監督檢查其實施結果。協調各部門之間的關系，處理部門之間的工作矛盾；受理客戶和員工的投訴，重大的投訴提請項目經理處理；根據項目經理的授權，代表管理公司對外簽定合同及采取法律行動，如索償追討等；參加新增項目的談判、評審、報價及驗收，確保質量達到預定的標準。組織、制定設備重大維修保養外包標書、合同要求，備件購進計劃，并負責實施及監察外包公司的工作指導員工的招聘、培訓、考核、獎懲等工作，對人事上的重大問題提出意見，供項目經理審定；根據實際要求與運行情況比較，結合科技發展狀況，征詢專業意見，不斷改進原設計，大力支持下屬進行技術改造，使設備性能日臻完善。檢查財務的收支狀況，監督各項支出不違背預算的目標和財務制度；留意國家法律、政策的變化發展，掌握房地產和物業管理的最新動態，供物業總經理參考。工程主管崗位職責工作崗位：暖通/綜維主管直接上級：工程經理/工程主任督導下級：技工組織安排暖通系統運行，暖通/綜維設備設施保養、維修及屬下員工的特殊或日常工作分配。協助與本專業相關的政府機構/主管部門接洽。協助所有包括機械、電力和人生安全設備系統的檢查工作。協助為工程部員工的培訓工作。按公司管理規定，監督檢查直屬各級員工之紀律及考核工作，并向工程經理匯報。負責協調本專業各系統之間的工作及人員安排。協助工程經理擬定通風空調、給排水及采暖系統的維修保養計劃并指揮各相關專業執行。協助工程經理擬定裝修、翻新、修補、結構保養及土建改造計劃并指揮相關專業或外包執行。協助工程經理制定本專業各種規章制度及操作規程。擬定本專業維修保養之材料、備件、配件申購計劃。組織、安排處理突發性緊急事故。監督、管理本專業外包工程及外包保養合同等執行情況。完成工程經理及工程主任指派的其他工作。工程主管崗位職責工作崗位：電氣主管直接上級：工程主任督導下級：技工組織安排強弱電系統、電梯系統運行保養維修以及屬下員工的特殊或日常工作分配。協助與本專業相關的政府機構/主管部門接洽。協助所有包括機械、電力和人身安全設備系統的檢查工作。協助為工程部員工的培訓工作。按公司管理規定，監督檢查直屬各級員工之紀律及考核工作，并向工程主任匯報。負責協調本專業各系統之間的工作及人員安排。協助工程經理擬定強弱電系統及電梯系統維修、保養計劃并指揮各相關專業執行。協助工程經理制定本專業各種規章制度及操作規程。擬定本專業維修保養之材料、備件、配件申購計劃。組織、安排處理突發性緊急事故。監督、管理本專業外包工程及外包保養合同等執行情況。完成工程主任指派的其他工作。運行技工崗位職責工作崗位：空水技工直接上級：暖通綜維主管督導下級：無熟練掌握各類送排風、采暖設備操作、維修保養規程。遵守安全操作規程，保證人身及設備安全萬無一失。服從主管的工作安排，保證按質完成工作任務。按照主管的安排，依據維修保養制度的內容要求，對制冷設備、空調系統進行維修保養，并達到質量要求。維修保養操作必須嚴格執行工藝規范，各接口嚴密，安裝牢固。嚴格執行崗位責任制及安全責任制，確保人身和設備設施的安全。接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。按要求開閉設備，不私自調整設備，改變管、線路走向。協助主管做好各種機械設備、燃氣系統的運行管理，確保各種機械設備及燃氣系統的正常運行。服從主管的工作安排，保質保量的完成工作任務。按照維修保養制度的規定，協助主管做好設備系統維修保養計劃并組織實施，使各種機械設備始終處于良好的運行狀況。及時向主管提出各種機械設備、燃氣系統所需零配件申購，保證常用材料零配件的備用量。協助主管做好本專業技術檔案的建立和管理、維修保養記錄，從中總結出經驗教訓，逐步采用新技術、新工藝，使各種機械設備的性能更加完善。接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。發生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師審閱。管理使用好本班的工具及儀表，使之經常處于良好及準確狀態。嚴格執行職工守則和物業公司其它規章制度，確保各系統的正常運行。綜合維修技工崗位職責工作崗位：技工直接上級：暖通綜維主管督導下級：無服從主管的工作安排，保質保量完成工作任務。按照主管的安排，依據維修檢修制度的規定，對裝飾裝修范圍內的工作進行維修檢修，并達到質量要求。工作中注意保護現場，避免污染公共區域，保持環境衛生整潔。嚴格執行崗位責任制及安全責任制，確保人身和設備安全。接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報主管，并盡快回到值班地點。6、嚴格執行職工守則和物業公司其它規章制度。運行技工崗位職責崗位：配電運行技工上級：電氣主管下級：無崗位職責1、嚴格遵守操作程序，做好防水、防火、防小動物及防塵的措施，保證變電設備的正常運行。2、認真執行巡視檢查制度，做好巡視記錄、運行記錄和用電量統計記錄，發現異常及時采取措施并立即上報，防止隱患釀成大故障。3、按照主管的安排，依據維修保養制度的內容和要求對變配電設備進行維修保養。4、嚴格執行物業管理中心和工程部制定的各項規章制度，確保人身和設備安全。確保配電系統的正常運行。5、嚴格執行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時不出任何問題。6、每班必須對配電室進行清潔，使地面、窗臺、設備表面不留積塵。根據上級安排，定期進行設備內部清潔。7、堅守崗位，定期巡查本系統設備，并準確記錄各種運行數據，填好運行表格上報。8、發生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協力排除故障，完成后編寫事故報告，交主管審閱9、按要求開閉設備，不得私自調整設備的運行控制參數、狀態、運行方式、設定值及管線走向。客戶報修及投訴處理管理制度1、 正常情況下，有關設備方面的投訴應向客服部提出，由客服部填寫《維修工作單》，交工程部執行。2、 客戶可以直接向客服部提出，也可以向招商部、總服務臺、工程部、物業總經理辦公室或其他任何一個部門，以及任何物業管理中心的員工提出。3、 任何一個部門或員工接到報修或投訴，應負責立即將此報修或投訴轉告客服部，由客服部立即發出維修單到工程部，并記錄備案；認為必要時可將情況向物業總經理報告。4、 嚴禁推托現象，回答客人問題時嚴禁說“對不起，我不知道。”、“對不起，這不是我們的事情”，“不歸我們管”、“您找某某部門吧”等等。5、 工程部值班接到維修單后應詳細記錄報修部位，設備名稱及故障現象，并將工作單派發到相應班組,如果遇到專業劃分不明確的設備設施,則有關班組人員必須一齊到現場,共同解決故障問題。6、 工程部當班員工在接到故障投訴后應該在10分鐘之內到達現場，屬一般故障應該立即排除，復雜的故障應立即向上級匯報，由上級判斷并組織力量排除。7、 如故障設備并非本專業設備，應立即通知值班員,并在原地等待相應專業人員到場并協助該專業人員完成維修后方可離開現場.8、 完成維修工作后請客戶簽字后交回工程部值班，并詳細在值班日志上記錄。入戶維修服務規范1、 凡進戶工作的員工必須有較強的服務意識，要將進戶工作的全過程作為體現自己技術水平和服務水準的過程。2、 正常情況下入戶維修應先預約，說明進戶工作內容和可能對客戶正常辦公造成的影響，得到客戶的同意。對客戶，即使事先已有約定，在進戶前仍應由客服部先行電話聯系，與客戶確認。3、 除非遇到緊急情況，不得在未得到客戶同意的情況下進戶工作。4、 若在預約維修工作時，發現客戶已全部外出；應通過門縫留下《維修到訪通知》。5、 員工到達客戶單元門口應輕輕敲門。客戶開門后，員工應說“先生（小姐、太太），需要對XX設備進行保養（檢查、維修），可以進來嗎？”得到主人同意后應說“謝謝！”6、 如進入客戶單元必須將鞋子穿上鞋套。進入室內步子要輕，工具袋應背在肩上，如提在手中應高于地面一定距離。7、 到達工作地點后，將干凈的保護用品（舊床單、帆布或塑料布）鋪在地面，用于擺放工具和需要拆卸的零件，不得將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。8、 工作中手腳要輕，盡可能不發出噪音。實在無法避免時應事先向主人打招呼，并說一聲“非常對不起”。9、 如工作中將會出現大量塵土（例如在墻壁上鉆孔）可以配備吸塵器，一邊操作，一邊吸去塵土；更能體現優質服務。10、 工作結束，收拾好工具，應向主人介紹維修保養情況，并告訴客戶正確地使用設備的注意事項，并請驗收，客戶感到滿意后方可離開。例行檢查也應告訴客戶具體情況良好或有什么問題，及注意事項等。11、離開前應將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應負責打掃干凈。12、步子要輕，工具袋應背在肩上，如提在手中應離開地面一定距離，至門口，應回身面對客戶說：“謝謝，再見！”13、整個工作期間不得收受客戶的任何饋贈物品及小費，也不能借用客戶的工具、抹布、家具等等。設備日常報修制度1、 設備的日常《工作單》是工程部進行維修工作的依據，必須留存。2、 《工作單》由客服部負責填寫，一式四聯，第一聯由客服部留存備查，其余交工程部。工程部由文員負責接單簽字，并根據報修內容和重要性，填寫開工日期和預計工時，分派檢修工人檢修。3、 檢修工人在檢修完工后，需經報修部門或客戶簽字認可。4、 綜合維修領班在收到檢修工人送回的《工作單》后，核實耗用材料和實用工時，每天定時將《工作單》匯總后交上級主管簽字確認，并將第三聯交回客服部核銷。如有費用發生，應將第二聯交與財務，第四連本部門留存。5、 在核銷《工作單》時，如發現缺漏時，應追查原因；凡因各種原因一時完不成的項目，應通知客服部預計完成時間。6、 當情況復雜時，報請物業總經理協調解決。在發生使用部門或客戶對工程部的投訴時，應以《工作單》為據。7、 在接到報修電話后，對一般故障，應及時修理，對一時難以修復的，應進行應急處理，并在值班日志上記錄報修時間及修理內容，第二天由經理或班組工程師安排檢修；在必需夜間緊急檢修而人力不足時，可向值班經理匯報，采取應急措施，組織人力進行搶修。能源管理制度1、 成立以工程部為主體的節能領導小組，各部門均應設兼職節能管理員。2、 節能領導小組要經常研究物業的能耗情況，并采取相應節能措施。重視節能的重要性，讓每位員工都要了解節能是工程管理的重要內容。3、 工程部應進行每月能耗統計并繪制成曲線表，以進行不同年份不同月份的能耗比較。4、 供配電系統應對無功負荷進行補償，以提高功率因數。功率因數應控制在0.9以上。應根據變壓器負荷變化情況，按技術特性，選擇最佳運行方式。變壓器負載率經常小于30%時，應退出運行；應經常調整和保持三相電流的平衡。5、 根據不同負荷要求，開、停冷卻塔和部分水環系統循環泵控循環水水溫度和水質，以提高制冷系統的運行效率，節約能耗。6、 空調機組運行時應對于不同季節，合理調整新風比例，以減少新風處理能耗；對于非24小時營業場所，應進行風量調節，根據負荷的大小來改變送風量。7、 照明系統燈具應定期清掃更換，制定更新周期，維持光照水平。8、 照明和動力用電應分別裝表計量，內部可分層、分區、分部門裝表計量，依據獎節罰超原則，制訂考核辦法。9、 工程部應在所有使用部門安裝相應的計量儀表，定期記錄能源消耗數據。10、 工程部應派人每天到各使用部門巡視檢查，如發現漏電、漏水、漏氣、漏油等現象，立刻采取措施解決問題；如屬人為事故，要對有關人員進行教育并懲罰。11、 工程部各級管理人員要了解主要用電設備的數量、運行情況，以及各種能源的收費標準12、 工程部應指派專人負責節能工作的檢查、督促，推廣節能觀念及意識和方法，不斷對用電、用水及其它能源消耗情況及節能效果進行分析、調查，使之不斷完善。13、 充分應用樓宇自動化控制進行管理，根據季節、時間、天氣等變化因素，時刻調整設備運行參數。14、 加強管道保溫材料的維護保養。15、 照明燈具應盡可能選擇節能燈具及光源。16、 在可能情況下，通過技術改造，使電梯達到智能管理和運行。17、 盡可能在公共區域采用節能控制照明開關，如:聲控開關、光控開關、時間控制開關、延時控制開關等。18、 合理使用設備，使其最大限度的達到工作效率。19、 經常檢修設備，使設備保持良好的潤滑、密封的運行狀態。

設備技術檔案管理制度1、 各類技術資料必須分類裝訂成冊，編制目錄，專人管理，并按規定借用程序借用。2、 每一臺設備應設立一張《設備登記卡》，并按設備系統分別裝訂成冊。《設備登記卡》應包括設備檢查、維修保養記錄，設備缺陷記錄以及重大事故記錄。設備應每年按《設備登記卡》進行一次全面的清點核對，應該做到帳物相符。3、 所有技術檔案如需復印，必須經工程部經理批準。4、 工程部技術檔案管理人員必須嚴格執行本制度，不得遺失技術檔案，未經經理批準，不得隨意復印、外借，否則應按《員工手冊》的相關規定進行處罰。新增、改裝及報廢設備管理制度1、凡各部門需新增設備，均應由各部門向工程部提出申請，經工程部按電力供應、建筑物承載允許值，安全及環保等要求核實后，報請上級批準后方可進行。2、 工程部應提供產品信息和核查新增設備的產品，與使用部門共同制定安裝要求，并視工程大小，決定由工程部或委托專業施工單位施工。3、 新增設備驗收后，驗收資料及技術文件，由工程部存檔，工具由使用部門保管。4、 物業設備需改裝、移位時，對一般容易改裝、移位的設備，由使用班組提出申請，報請部門經理批準后，由工程部安排計劃進行。當改裝工程較大，技術復雜性和價格較高或需對原建筑結構做較大面積破損的，一定要由部門經理報請上級批準，并由工程部提出方案后再進行施工。設備改裝的資料及審批文件，應由工程部存檔，隱蔽工程設施的改裝、移位的資料除存檔外，還應對相應竣工圖紙作有關說明備案。凡任意改裝、移位設備或拆除建筑物結構者，應追究責任。5、 相同設備的更新和報廢必須同時辦理。6、 設備的報廢必須遵循以下原則：1） 政府指定的淘汰產品。2） 已超過使用期限，損壞嚴重；或是雖能運轉，但是有嚴重隱患，而修理成本昂貴的設備。3） 因為事故損壞，而修理費用接近或超過原價值的設備。4） 無法修復的設備。7、 設備的報廢，應由使用部門提出申請，由工程部進行技術鑒定后，方可辦理報廢手續。價值較大的設備，應經上級批準。工具、耗材和備品備件采購、庫存及領用管理制度1、 日常手用工具應由庫房管理人員根據物業的耗用規律和使用情況，在保證數量又不造成積壓的原則下，制定最低備用量。2、 日常手用工具的初次領用，必須經經理批準；需要更新時，必須以舊換新，并經班組主管批準。3、 日常維修材料和備件，由各班組根據需要按月填寫《采購申請單》，制定月度采購計劃，報經理審批后提交行政人事部匯總，經物業總經理審批后采購。4、 特殊情況下，計劃采購未包含的，并且庫房沒有存貨時，可以提出臨時采購申請，由工程部各班組填寫《采購申請單》，經工程部經理和物業總經理批準后，執行采購。5、 所有采購物品必須交班組主管驗收并辦理入庫登記手續。6、 班組員工需領料時，應填寫領用單，完成報修后，材料使用后要在工作單上填寫清楚，多余物料應退回庫房，并經主管確認。主管對領用量和耗用量進行核銷，由班組主管簽字，并由主任確認。7、 對進口備件或其他價值較高的物品應采用以舊換新的制度。工具管理制度1、 日常手用工具應由庫房管理人員根據物業的耗用規律和使用情況，在保證數量又不造成積壓的原則下，制定最低備用量。2、 日常手用工具的初次領用，必須經經理批準；需要更新時，必須以舊換新，并經班組主管批準。3、 日常維修材料和備件，由各班組根據需要按月填寫《采購申請單》，制定月度采購計劃，報經理審批后提交行政人事部匯總，經物業總經理審批后采購。4、 特殊情況下，計劃采購未包含的，并且庫房沒有存貨時，可以提出臨時采購申請，由工程部各班組填寫《采購申請單》，經工程部經理和物業總經理批準后，執行采購。5、 所有采購物品必須交班組主管驗收并辦理入庫登記手續。6、 班組員工需領料時，應填寫領用單，完成報修后，材料使用后要在工作單上填寫清楚，多余物料應退回庫房，并經主管確認。主管或領班對領用量和耗用量進行核銷，由班組主管簽字，并由經理確認。7、 對進口備件或其他價值較高的物品應采用以舊換新的制度。1、 本部工具分為各專業自用工具及個人工具二部分。工具保管人必須認真建立工具臺帳，做到工具與臺帳相符。2、 專業自用工具由班組主管負責保管及使用，機房值班用工具，應放在固定的工具箱內并排列整齊，值班工具應作為交接班內容之一。3、 根據工種的不同，檢修技工的常用工具，可由個人保管使用。4、 所有工具保管人必須認真負責并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必須定期檢修并保養所屬工具，每月一次，以保證各類機具的正常使用。5、 公用工具的使用，必須執行公用工具的臨時借用程序，借用人必須《工具借用記錄單》，工具借用最長時間為三天，如因工作原因，需繼續使用時，必須重新辦理借用手續，工具用完后立即主動歸還，不得拖延。6、 借用公用工具歸還時，須由班組主管和使用人共同進行檢驗，如有遺失或損壞，須由使用人負責照價賠償，如借用工具時未按規定填寫公用工具借用記錄單，或無法確定使用人時，造成公用工具的遺失或損壞，由班組主管負責照價賠償。7、 專業自用工具必須由班組主管進行每日清點，并保持完好，特別是常用小型工具，不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價賠償，如未能確定使用人，則由班組主管照價賠償。8、 全體員工必須愛護工具，必須正確使用工具，凡不正確使用工具、不愛護工具并因此造成工具損壞者，將按工具原價賠償。9、 所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經工程部經理批準后方可借出，員工擅自外借、帶出，經查實要嚴肅處理。不得使用任何工具干私活。10、 所有工具要愛惜使用。工具按規定的使用年限到期報廢時，無論公用工具還是個人領用工具，一律以舊換新。報告制度1、各系統操作運行人員在下列情況下須在運行記錄或值班記錄中書面報告本班組主管：1） 所轄設備非正常操作的開停及開停時間。2） 所轄設備除正常操作外的調整。3） 所轄設備發生故障或停臺檢修。4） 零部件更新、代換、或加工修理。5） 運行人員因公離崗，須報告離崗時間及去向。6） 運行人員請假、換班、加班、倒休等。2、各系統維修人員在下列情況下須以書面形式報告本班組主管：1） 執行維修保養計劃時，發現設備存在重大故障隱患。2） 重要零部件的更換、代替或加工修理。3） 系統巡檢時發現的隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。4） 維修人員請假、加班、倒休等。3、各班組領班在下列情況下必須書面報告本班組主管：1） 重點設備除正常操作外的調整。2） 變更運行方式。3） 主要設備發生故障或停臺檢修。4） 系統故障或正常停機檢修、保養。5） 零部件更新、改造、或加工修理。6） 領用工具、備件、材料、文具及勞保用品。7） 系統及設備的技術改造、移位安裝、增改工程及外部施工。8） 人員調度及班組重大組織結構調整。9） 所屬人員請假、加班等。10） 對外部門、外單位聯系、協調。11） 領用工具、備件、材料、文具及勞保用品等。12） 維修保養計劃及工作計劃的變更或調整。13） 每周工作小結及月度工作報告。5、 除以上各項外，所有有關工作事項必須口頭匯報上級人員。遇有緊急事件發生或發現重大故障及隱患，可以越級匯報。安全運行管理制度1、 工程部全體員工必須把安全防范意識放在重要位置，執行安全、防火的有關規定，協同保安部認真做好安全保衛工作。各班組均應有專人任安全員，負責監督檢查安全操作施工情況。2、 各崗位值班人員，必須嚴守崗位職責，必須對本崗值班范圍內進行安全檢查，如發現有安全隱患，應隨時消除不安全因素，并須立即上報領班、主管或經理。3、 所有專業人員在班前6小時不得飲酒，對班前飲酒人員應立即勸起回家，并以曠工論處。在崗人員如發現接班人員飲酒應拒絕交班并立即報告主管。4、 應根據勞動局有關規定，組織對電工、電梯工、司爐工、電(氣)焊工等特殊工種工作進行技術考核，持有操作證的才能上崗。5、 根據勞動安全規程，制定各工種維修操作規程和安全檢查制度。6、 加強勞動安全教育，在進行高危險性的設備檢修、工作時，主管(值班工程師)或經理應親自到場指揮。7、 在進行有危險的設備檢修、操作時應放置明顯的警告標志，防止無關人員誤操作或誤入正在維修的設備。如電梯檢修時應在所有電梯出入口放置“請勿使用”標志等。8、 對變配電、鍋爐、電梯及壓力容器，必須按照規定進行年度檢驗。9、 對中央空調、變配電、鍋爐的壓力表、保險閥等，必須定期送有關單位進行校驗。10、 易燃、易燃物品必須存放在危險品倉庫，并應控制最大存放量。11、 水箱、蓄水池的入口處，機房、配電室等均應上鎖，在無人時必須將門窗鎖好，燈光調至合適程度，保持室內清潔。鑰匙應由專人保管，無關人員不得借用。2、 各機房門、設備門（蓋）、倉庫門之鑰匙的配制，必須向經理提出書面申請，經批準后方可配制。13、 重要機房如變配電室、鍋爐房、電梯機房等應設警戒牌，嚴禁非工作人員入內，如因特別原因確需進入的，應由工程部經理書面批準并由班組領班級以上人員陪同。所有設置于公共區域內之設備、設施等必須鎖好，并應設置圍欄及警示標志。14、 木工作業場地嚴禁吸煙和動用明火，并要每天清除木屑。15、 避雷裝置必須在雨季前進行測試檢查，對銹蝕部分要敲鏟上漆。16、 對各配備設施的接地設施，要定期檢查保養；其接地電阻值應符合規范要求。17、 物業內進行電、氣焊，必須取得動火證安全用電管理制度1、 嚴禁各部門私接或移動電氣設備和設施。確因生產或改善服務質量需要，應經所在部門經理批準，報請工程部核實，并由工程部登記注冊。2、 各部門需架設臨時線，應報請工程部批準，由工程部派電工安裝。使用結束后應立即通知工程部拆除。臨時線路應符合“低規”要求，時間一般不超過一星期。如使用后確需長期固定，在安全和不損害美觀條件下，由工程部派電工正式安裝，并登記備案。客用區一般不準加臨時線。3、 物業強電系統維修時，應該根據不同的危險程度，分為全部停電、部分停電和不停電工作三類。電氣檢修人員工作時，應遵循下列三項要求：4、 根據工作內容和需要，填寫工作票。5、 除特殊情況外，原則上應有兩人或兩人以上在一起工作。6、 應有完成保證工作人員安全的組織措施和技術措施。7、 在全部停電或部分停電的電氣設備上工作時，必須完成下列保證安全的技術措施：1） 斷開電源。在工作場所必須斷開電源的設備，包括需檢修設備的帶電部分的電源、工作范圍安全距離小于0.7m(10Kv)的帶電部分及工作人員后面或兩側無遮欄或其他可行安全措施的帶電部分。在斷開電源時，必須使檢修設備至少有一個明顯的斷開點，高壓柜的手動機均處于斷開位置時，都應用鎖鎖住。2） 驗電。檢驗電氣設備上有無電壓時，必須使用合格的驗電器，驗電應在電氣設備的兩側的各相分別進行。3） 裝設接地線。將檢修設備的三相短路并接，可以放掉檢修設備的剩余電荷，這也是防止突然來電，保護工作人員安全的唯一可行安全措施。裝、拆接地線必須由兩人進行，若僅有單人值班，則只允許用接地開關接地。4） 懸掛指示牌和裝設遮欄。在工作點四周應安設標示牌和遮欄，有關的操作開關手柄上應懸掛“禁止合閘”標示牌。8、 電氣操作及維修必須執行下列安全組織措施：1） 工作票制度。在對物業各類電氣設備進行檢修時，應根據工作需要，填寫工作票。工作票的簽發人應為電氣班組主管，且簽發人應對工作票內容、工作必要性、工作執行者的業務程度進行全面的考慮。2） 工作許可制度。在高壓電氣設備上進行檢修工作，須經過許可手續。工作許可人為經理，許可人應對工作票上的有關內容及安全措施進行檢查，并會同工作負責人到現場核對。3） 工作監護制度。完成工作許可手續后，工作負責人(監護人)應向工作者交待工作現場的情況和有關安全措施，并應始終在現場進行監護，及時糾正錯誤或違反安全的操作。監護人一般不得參加工作班工作(全部停電除外)。4） 工作間斷、轉移和終結制度。在電氣設備檢修工作間斷或工作人員暫時撤離現場時，所有安全措施應保持不動，工作票仍由工作負責人執存。間斷后可繼續工作，無需重新通過許可。5） 工作轉移是指同一連接部分用同一工作票依次在幾個地點工作，開工前的安全措6） 可一次做完，但工作負責人在轉移工作地點時，應向工作人員交待新工作點的有關情況和注意事項。7） 在檢修工作完成后，應清掃現場后撤離。由工作負責人會同運行值班人員共同檢查，并交待檢修項目、發現問題、檢修結果和存在問題，然后在工作票上注明工作終結時間，雙方簽字后方可辦理工作票終結手續。在此之前，任何人不得將檢修設備送電運行(因檢修工作需要試運行者除外)。交接班制度1、 值班人員應按規定時間提前10分鐘到達工作崗位，進行交接班前工作檢查，如接班人未到，當班人員應堅守崗位。2、 交班：第一交設備，即設備運行狀況及發現的問題，并做好清潔與保養；第二交使用工具；第三交場地，交班前需進行清潔工作；第四交運行記錄、值班記錄和巡視檢查記錄。3、 接班：必須查看當天告示牌或值班記錄內是否有特別任務及安排，核對設備狀況，必要時進行空車試運轉。對由于不清楚，隱患未查出而造成事故，由接班人員負責；如發現交班者未按交班要求交班，接班者有權拒絕接班，并報告班組主管或經理處理。4、 接班人員接班時必須檢查以下工作：1） 查看上一班運行記錄是否真實可靠，聽取上一班值班人員運行情況介紹，交接設備運行記錄表。2） 查看上一班巡檢記錄表，聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統設備巡檢記錄表。3） 檢查所轄設備之運行情況是否良好，是否與運行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應記入備注欄，并應要求上一班值班人員簽字。4） 檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題應要求上一班值班人員進行整理，如有丟失，應記入值班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。5） 查看值班記錄中是否有上級主管及工程師發布之特別任務或安排，并在值班記錄上簽字。5、 在下列情況時不得交班：1） 接班人員未到崗時，應通知上級主管須在上級安排之接班人員到崗后方可進行交接班。2） 接班人員有醉酒現象或其他原因造成精神狀態不良時，應通知上級領班或主管，須在上級安排之接班人員到崗后方可進行交接班。3） 所轄設備有故障，影響系統正常運行時，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進行交接班，此時，接班人員必須協助交班人員排除故障。4） 交接班人員對所轄值班范圍之清潔衛生未做清理時，接班人員應要求交班人員做好清潔工作后，方可進行交接班。6、 當發生故障正在處理時，禁止交接班，接班人員應配合當班人員工作，待事故處理完畢后方可進行交接班。7、 必須認真填寫值班記錄，雙方認可后，共同在記錄上簽字。8、 值班人員必須有高度的責任心，須堅守崗位，不得擅自離崗、串崗。9、 值班人員隨時對設備、管線進行巡視檢修，提高設備完好率。10、 每班必須按規定時間及范圍巡檢所轄設備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，及時發現并處理設備隱患。11、 值班人員每天要認真填寫運行記錄、值班記錄、巡視檢查表及其他相關表格。12、 當工作需要離開崗位時，須向主管請示并告知去向，完畢后立即回到值班室，值班人員用餐時，必須輪換進行，在早、午、晚和夜餐時間所有運行機房應有人值班。13、 值班電話為工作電話，不得談論與工作無關的話題，談論工作事宜要簡明扼要，不得打私人電話。上班時間內不得喝酒、打牌、做與工作無關的一切活動。14、 須按計劃及主管之安排做好設備日常保養和維修。如有較大故障，值班人員無力處理時，應立即報告上級主管。15、 當發生重大意外事故時（如火災等），要冷靜處理，及時向主管和保安部匯報。在保證人身安全的前提下，盡力控制事態發展，爭取把事故消滅在萌芽狀態。16、 值班人員須做好本崗的環境衛生，清潔地面、窗臺、門窗、設備表面等所有產生積塵之處，隨時保持值班范圍內之清潔衛生。17、 值班室內嚴禁吸煙。機房管理制度1、換熱站、變配電室、水泵房、各樓層設備機房、豎井等，是工程部重要設備場所，也是最容易出重大事故的地方。因此機房內的操作人員，必須持有勞動部門頒發的操作證。2、 工程部應加強對各機房的管理，建立、健全嚴格的崗位責任制和設備操作規程，并要求操作人員對設備運行情況進行詳細記錄和執行嚴格的交接班制度，以確保設備的安全和正常運行。3、 各設備機房、中控室值班室必須注重內部的清潔工作，保持室內整齊，無衛生死角。4、 無人值守機房、豎井等必須上鎖。5、 非本專業人員不得進入機房，因工作需要確需進入的必須取得本班組主管或經理的書面認可由領班級以上人員陪同，并須在來訪記錄上登記簽字。6、 本專業人員不得私自允許他人入內，不得在值班室內會客，對強行入內者有權制止，對不聽勸阻者報保安部處理。7、 不得將食品及非工作物品帶入機房。8、 要定期打掃機房內的衛生，隨時清理檢修后的雜物，保持機房內良好的環境。9、 機房內機器設備由運行人員負責操作，其他人不得操作，除須檢查或意外緊急事故，未經班組主管同意，不得隨意打開或關閉系統中所有的電氣開關及閥門，不得隨意拆卸任何設備零件。10、 不得擅自改動機房線路、器材。若需改動或臨時接線，要經過班組主管批準，再由專業電工接線，嚴禁非電工操作。臨時線路要有可靠的安全措施，進入水池內操作時必須采用符合規定的低壓安全照明。機房安全防火管理規定1、 認真執行國家消防法規，嚴格遵守物業管理中心相關制度。機房內嚴禁吸煙，嚴禁動用明火，嚴禁閑雜人員入內或會客，機房內要保持良好通風。2、 嚴格遵守操作規程，密切監視設備運轉，定期檢查維修設備。3、 配電室值班人員應認真監護電壓負荷的變化情況；定期清掃變壓器、開關柜等，防止灰塵造成短路。4、 堅持執行倒閘操作規程，必須一人操作一人監護。5、 嚴禁約時送電、停電，嚴禁非電氣管理人員下達停送電指令，嚴禁違章維修電氣設備。6、 每年在雨季之前要對避雷器進行檢查；逢重大節假日或重大活動之前要全面檢修線路和設備。7、 木工房內嚴禁拉設臨時電源線。8、 電機電閘等設備必須保持干燥、清潔，各種機器設備和電機附近不準堆放可燃易爆物。9、 碎料、刨花、鋸末等易燃物要隨時清掃，禁止在機房內存放。10、 機房內不得過量存放木料、油漆、松香水、油料等易燃材料，不得存放其他易燃易爆物品。11、 各崗位要熟悉各種消防器材性能、使用方法及器材擺放位置，發現火情應根據情況采取滅火措施，及時報有關領導及保安部，并保護好現場，協助查清起火原因。12、 愛護消防器材，保持滅火器清潔，禁止隨意挪動、遮擋消防器材。13、 凡違反本規定者，按物業管理中心消防管理規章有關規定處理。水泵房、水箱間管理規定1、 水泵房是提供業主或使用人生活用水、消防用水的關鍵部位。為管理好水泵房，工程部必須嚴格執行本管理制度。2、 水泵房及地下水池、消防系統的全部機電設備必須定期保養、維修、清潔，定時進行巡回檢查，了解設備的運轉情況，及時發現故障隱患和消防隱患并及時處理，認真做好記錄。3、 難以解決的問題書面報告上級主管，爭取早日解決。4、 無關人員不得進入水泵房。5、 消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇手動位置與自動位置，操作標志都應簡單明確。6、 保證生活供水泵的正常運轉，定期檢查泵的運轉情況，主接觸器觸點應定期檢查擦洗。7、 消防泵每月運轉一次（10分鐘以上），以保持正常運轉，每半年進行一次“自動、手動”操作檢查，每年進行一次全面檢查。8、 正常情況下，水泵房衛生每周打掃一次，管道每半月清潔一次。9、 所有水箱、水池必須定期清潔、消毒，并定期進行衛生檢疫，取得衛生檢疫合格證書。10、 機房內應遵守安全防火制度，注意消防安全。配電室管理規定1、 配電室全部機電設備，由專業技術人員負責管理和值班。送、停電由值班人員負責完成，無關人員禁止入內。2、 建立運行記錄，每班巡查一次，每月細查一次，半年大檢修一次。查出問題及時處理，并做好記錄。不能解決的問題及時上報主管。每班巡視內容：記錄電壓、電流、溫度、電表數；檢查屏上指示燈、電氣運行聲音是否正常；室內有否異味。3、 室內照明、通風良好，室內溫度控制在40度以下。4、 供電回路操作開關的標志要顯著，停電拉閘、檢修停電要掛標志牌，非有關人員嚴禁動手操作。5、 應嚴格保持各開關狀態與模擬盤相一致，不能隨意更改設備和線路的運行方式及各種開關的整定值。6、 嚴格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛生等制度。7、 嚴格履行崗位職責，遵守電業系統有關變配電的各項規程。8、 嚴格執行各種設備的安全操作規程。9、 在惡劣的氣候環境下，要加強對設備的巡視，當發生事故時應保持冷靜，按操作規程及時排除故障，并及時作好記錄。10、 操作及檢修時必須按規定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。機房鑰匙管理制度1、 凡24小時值班機房，除值班人員掌握一套機房鑰匙外，其余鑰匙交工程部統一保管。2、 任何人不得私自配制鑰匙。3、 凡非24小時值班機房，值班完成后將鑰匙交24小時值班機房保管，以備發生緊急情況后，能打開機房門。4、 無關人員不得借用機房鑰匙。5、 遺失鑰匙須立即報告。6、 無人值班機房借用鑰匙需登記。機電設備房出入管理制度1、 工程部機電設備房包括范圍：高低壓配電室、監控機房、各電梯機房、樓層強弱電豎井、管道豎井、換熱站和水泵房、樓宇自控機房。2、 以上機房均為工程部的機電設備運行用房，為了確保本物業內各機電系統正常運行，非工程部工作人員，未經許可不得進入以上機電設備房。3、 本公司內有關上級部門因檢查工作，必須要進入這些場所時，應由部門經理或其指定人員陪同，并通知當值人員開門后進入，同時在《設備房出入登記簿》上做好記錄。4、 凡外單位人員前來參觀或有關上級業務部門前來檢查工作，必須要進入這些場所時，應由部門經理或主管工程師陪同，通知當值人員開門進入，同時在《設備房出入登記簿》上認真做好記錄。5、 本部門工作人員需要進入以上地點進行工作時，必須根據工作項目所規定的地點，到當值人員處辦理完登記手續后，在當值人員帶領下進入以上場所。工作結束后，應及時通知當值人員辦理驗收離場手續。6、 凡外單位施工和檢修人員因工作需要進入這些工作場所時，必須憑事先辦理好的有關施工許可證、工作票和有效的臨時工作證件，到當值人員處辦理許可和登記手續后進入現場，在工作中不得隨意操作和觸動與自己工作無關的設備。工作結束后，及時通知當值人員辦理驗收離場手續。7、 所有人員進入上述場所后，都應隨手關門，并不得隨意操作和觸動與自己工作無關的設備。8、 所有施工和檢修人員必須在工作中做到文明施工，并認真做到工完、料盡、場地清。9、 所有人員均不得將任何無關雜物帶入或存放于這些機電設備房。設備故障處理規定1、 物業如發生重大設備事故，現場人員立即切斷電源、水源、天然氣等危險能源，保護事故現場，工程部人員或使用部門應立即通知工程部、客服部及物業總經理。工程部當值負責人和相關人員必須迅速趕赴現場，分析檢查故障原因，采取果斷應急措施。2、 物業總經理、工程部經理、保安部經理查看后，根據現場情況決定立刻修復或關閉有關設備進行搶修。3、 查出故障原因后，經理和相關專業主管應立即組織工程部人員進行搶修、排除故障、恢復正常運行，匯報物業總經理。4、 相關專業主管寫出一份書面報告，說明發生故障的原因，提出預防措施和再次發生故障的處理預案，報工程部經理審批，抄報物業總經理。5、 如果故障是由于操作人員違反規程造成的責任事故，由相關專業主管根據情況對責任者提出處理意見，報工程部經理審批后給予處罰，并通知行政人事部備案；如果情況較復雜，需要免除責任時，需報行政人事部和物業總經理批準。運行事故分析1、 不需要停止運行進行修理的事故，稱一般事故，由班組主管調查與分析原因，提出修理意見和責任事故原因，吸取教訓，記錄在案，并匯報工程部經理。2、 設備因非正常原因，造成物業停電、停氣、停水、停冷、停暖、停電梯及消防系統設備故障等影響物業正常營業，造成惡劣影響的均屬重大事故，應立即上報工程部和保安部(影響治安時)。應由工程部組織人員緊急搶修和配合有關部門進行事故調查。對重大事故應在沒有查清楚、肇事者和員工沒有受到教育和沒有采取有效防范措施以前，決不放過。3、 事故處理結果應上報物業總經理批示。對事故隱瞞不報或拖延上報的部門與個人，應追究行政和經濟、直至刑事責任。設備預防性維護保養制度1、 各班組主管必須根據設備維修保養手冊及相關規程，安排進行定期檢修及保養，并制訂相應年度、季度、月度保養項目、保養計劃時間安排及落實執行責任人。2、 相關工程人員必須認真執行保養計劃及保養檢