1引言習近平總書記在黨的二十大報告中指出，“支持專精特新企業發展，推動制造業高端化、智能化、綠色化發展”。2021年1月，財政部、工業和信息化部印發《關于支持“專精特新”中小企業高質量發展的通知》，明確2021-2025年，中央財政重點支持專精特新“小巨人”企業高質量發展。2022年3月，吉林省住房和城鄉建設廳《關于印發吉林省推進建筑領域“專精特新”中小企業高質量發展梯度培育工作方案的通知》，明確著力培育一批注重細分市場、聚焦主業、創新能力強、成長性好、具有特色的建筑領域“專精特新”中小企業。2022年6月，四川省人民政府辦公廳《關于印發支持建筑業企業發展十條措施的通知》，明確積極培育光伏建筑一體化、隔震減震、輸變電、建筑智能等“專精特新”企業。“專精特新”是指中小企業具備專業化、精細化、特色化、新穎化的特征，他們掌握著“獨門絕技”，是行業中的單項冠軍或隱形冠軍，對國民經濟高質量發展具有重要的推動作用。“專精特新”于2011年7月工信部首次提出，經過多年的發展逐步上升為國家級戰略。2021年以來，從中央到地方大力發展“專精特新”企業，推動金融、技術、人才等要素資源向“專精特新”企業聚集。現階段，房地產市場環境日趨下行，生存與發展愈發艱難，Z公司要想實現可持續健康發展，將自身往“專精特新”房地產企業方向發展勢在必行。2發展現狀及存在的問題近年來，國際政治經濟環境復雜多變，國內經濟恢復面臨不少困難挑戰，房地產行業主要指標持續下行，房屋新開工規模處于歷史低位，商品房銷售金額再次進入負增長區間，部分房地產企業持續暴雷，崇尚高周轉模式的恒大、碧桂園、融創等企業遭遇了生存危機，一直對品質有較高要求的中海、萬科、綠城等企業則抵御住了沖擊，高品質、高顏值、高價值的產品成為發展的主流，房地產行業正由“剛需時代”向“品質時代”過渡，市場已經從“賣方市場”變成“買方市場”。Z公司自成立以來，先后開發了長沙、武漢等城市7個項目，代建待開發項目1個，企業規模不斷擴大。但發展的同時，也存在著一些問題，例如，項目虧損多、盈利項目少、企業發展質量不高、項目均集中在所在城市遠郊區域、產業類型單一、產品品質有待提升、人才素質參差不齊等。歸納起來主要有以下幾個方面：第一，企業發展質量不高。作為集團公司八大區域公司之一，Z公司距離實現“強區域、優項目”的管理目標還存在差距。一是項目區位不佳，抵御市場風險能力弱。目前所開發項目區位較偏遠，缺乏核心區域的優質項目，在市場下行情況下難以抵御市場風險，在售項目將面臨虧損。長沙市場開發沒有取得實質性進展，近幾年未獲取新項目，將面臨退出長沙市場的風險。近兩年，公司轉變觀念，把代建代開發作為一項主營業務去經營，但代建項目只能解決生存問題，無法解決企業變大變強的目標。二是主要經濟指標長期徘徊不前。Z公司自成立以來，簽約額、營業收入、利潤等關鍵指標目標達成度較低且常年徘徊不前，業績指標對集團貢獻度小，存在感低。三是項目創效能力差。Z公司項目虧損面廣，現有7個項目中，其中2個項目已納入集團公司治虧項目，目前在建在開發的3個項目因市場下行嚴重，成交單價及流速均不及預期，整盤貨值減少、開發周期延長，存在潛虧風險。受市場下行影響，一些長累庫存去化艱難，個別項目虧損呈擴大趨勢，企業創效能力需進一步提升。第二，企業管控水平不高。從對標學習調研和Z公司自身情況來看，主要有以下問題：一是內部管控體系不完善。Z公司由項目公司發展為區域公司，沒有建立起完善的內部管控體系，各業務流程、模板標準化和職責邊界較粗放，各條線配合不暢，管控思路仍然停留在項目公司管理階段，對區域公司管理模式不清楚、不適應、不主動求變。二是考核激勵體系不健全。雖然初步建立起了績效考核制度體系，但體制機制建設活力不足，市場化薪酬與考核激勵體系建設步子不夠大，業績導向在企業還未真正樹立起來，廣大員工干事創業的積極性和創造性未能充分激發，市場化、專業化、職業化發展速度需加快。三是企業風險防范不到位。目前Z公司沒有建立起完善的風險防控體系，針對成本、財務、內控等關鍵領域缺乏全方位的風險評估、控制和監測。四是標準化程度不高。部分業務標準化程度不高，產品標準化顆粒度不細，設計落地性不強，導致定位成本編制存在偏差、項目招采工作缺乏標準依據，后期管理過程中出現大量設計變更和簽證，目標責任成本管控壓力較大。第三，產品競爭力不強。房地產市場已經發生深刻變化，越來越多的房企正在回歸經營本源，以客戶為中心提升產品和服務質量，打造符合市場需求的高質量產品。但現階段，Z公司大多數項目定位于剛需或剛改，戶型設計、景觀打造、基礎配套等方面重視不夠，與現階段市場主流需求不匹配，尤其是早幾年開發的項目，產品設計過時，與目前主流戶型存在較大差距；雖然建立了“云、閱、彩、逸”四大產品體系，但在建筑品類、產品風格以及產品標準化方面不夠豐富和完善，與龍湖、綠城、仁恒等企業相比存在很大差距，沒有形成自己的特色和風格傳承。對客戶關注的敏感點感官重視不夠，有的出現窗臺不方正、墻面不垂直、標高不準確、防水滲漏、材料不達標等通病問題，引起退房、投訴、訴訟事件。第四，人員層次參差不齊。近年來，雖然Z公司人才工作逐步向市場接軌，在重要、關鍵崗位人才的引進、培養和選用上進行了大膽嘗試，但與轉型升級對高素質人才的需求相比還有差距。主要表現在，一是員工專業度不夠，尤其是設計、成本、市場開發、營銷等領域缺乏成熟專業人才，現有人員素質與企業發展要求存在一定的差距。二是人員更新流動慢，一些老員工知識結構單一，專業能力傳統，創新性和能動性不足。三是青年人才培養滯后。大學畢業生職業生涯規劃指導不到位，對青年人才重使用輕培養，因項目少，青年人才缺乏成長歷練的平臺和機會。3優化策略3.1在“專”字上用力，提升業務專業度“專”即專業化，即專注深耕核心業務，提升專業化生產、服務和協作配套能力。一是專注核心業務。聚焦主營業務經營，提升在市場投拓、營銷去化、運營管控、降本增效等方面的獎勵標準，提升經營的積極性。二是加強業務專業化。通過專業化思維、專業素養、專業方法提升房地產開發全鏈條的專業能力。要打造專業化的投資開發隊伍，加強投資項目信息收集、策劃和高端經營，提高投資測算能力，提升可研定位的專業度，確保各項經濟指標真實、客觀，為企業投拓新項目把好關、選好地，管控好投資開發風險。要統籌“大運營”管理，強化各類管理資源調度，全面開展項目策劃管理，強化多部門協同，突出“以銷定產、產銷匹配”，加大全流程動態監管和“清單式”節點考核管理，充分總結“大運營”管控模式，形成全鏈條的管理指導手冊。要強化營銷策劃能力建設，積極轉變營銷思維，把握政策窗口期積極營銷，加強區域營銷統籌力與項目營銷執行力，主動拓客，改善客戶營銷體驗，靈活運用全員營銷、渠道營銷、網絡營銷等方式改善客戶營銷體驗，提高銷售效率，推動銷售工作。三是要建設高素質專業化人才隊伍。重點引進市場化職業經理人，通過掛職鍛煉、崗位交流、特色培訓、末位淘汰等多種方式，培養政治素質高、業務能力強的專業化干部人才隊伍。要持續弘揚專業專注的工匠精神，鞏固和拓展“專業、高效、協作、誠信、廉潔”的文化內涵，在企業內部培育專業專注的文化氛圍。3.2在“精”字上做優，提高工作精細度“精”指精細化，即提升精益建造、精細管理和精細服務的能力，提升品牌美譽度。一是全面推進精益建造。通過設計優化、工序穿插、工藝優化等推進多余工序減少、質量風險降低和建造成本降低等，以最小資源投入、最低成本創造高品質產品[1]。要深化大商務管理，牢固樹立大成本意識，把全成本理念貫穿項目開發全過程。科研階段，要通過合作開發、稅務籌劃等方式降低拿地成本。要充分調研市場，深入分析客戶需求，精準配置建設標準，在景觀園林、入戶大堂、電梯廳、車庫入戶等公共區域進行重點研究，開展專項設計，適當調增成本投入，確保好品質看得見。要注意推進標準化產品線落地，提升設計的精細度，減少后期設計變更等。建設階段，要踐行“以銷定產”原則，突出快銷售、快回款，減少資金沉淀。在營銷方面，要創新營銷工作思路和打法，加大自主拓客、數字營銷、全民營銷等力度，精準制定營銷策略，減少分銷依賴，降低分銷費用；運營管理要做到精細，通過標準化工期體系和運營考核管理，加強定位優化、方案設計、招標采購、工程建設等環節的統籌，打破部門壁壘，解決專業協同難、權責不清晰問題。安全質量要做到精工，要從優選擇總包單位、分包單位，尤其是水電安裝、裝飾裝修、景觀綠化等分包單位要強化管理，做好質量通病防治，堅決防止出現外立面變形、滲水、空鼓、開裂等質量通病，打造優質產品。二是加強精細管理。加大授權放權，減少不必要的管理流程，全面提升組織效能；減少審批、報備事項，精簡決策流程及程序，縮短審批時限要求，提高決策效率。三是加強精細服務。建立客戶分類管理機制，完善客戶全生命周期服務體系，打造重點客戶標準化服務體系，建立重點客戶定期交流與專人對接機制[2]，提升客戶滿意度。3.3在“特”字上謀變，開辟發展新賽道“特”指特色化，即打造特色化的產品和服務。當前，我國房地產市場供求關系發生重大變化，行業進入深度調整期，傳統的高周轉、高杠桿、高負債的發展模式已走向終結，更多的企業把資源投入一線城市核心區域、特色優勢產業，尋找新的發展機會。通過到西安、成都等一些文旅項目調研學習，在產業模式上，可以借鑒“文旅+地產”項目模式，把文旅、大健康作為特色產業導入的引子與政府談判勾地，獲取優質土地資源，打造企業特色品牌；要持續拓展代建代開發方式，以資源共享、合作共贏為基本理念，緊盯各大資管公司的資產盤活項目、地方平臺存量待開發項目以及民營紓困或保交付項目，發揮品牌與專業優勢，做大做強做優公司的代建業務，開辟Z公司發展新賽道，打造新的利潤增長點。要堅持拓展優質二級開發項目，立足武漢、長沙核心區域，強化與地方政府及其平臺公司合作關系，提前獲取核心區域的優質項目信息，提前謀劃，積極參與。整合社會資源，建強經營網絡，以“高端經營、全員經營、立體經營”的經營方式，從多方面多端口鞏固經營網絡，如系統內單位、地方國央企、融資機構等建立長期對接機制。要繼續發揮人才優勢，采用獨特的工藝工法、建造方式，形成具有自身特色的被市場認可的產品和服務。3.4在“新”字上求破，提升核心競爭力“新”指創新性，即推進技術創新、管理創新和模式創新，提升市場競爭力。一是加強科研經費投入。培育自主創新能力，創新產學研合作模式，深入分析市場需求，精準對標標桿企業，加強產品創新研發，優化產品結構，從規劃、建筑、景觀、精裝修、配套設備、服務體系等方面對現有住宅產品系列進行迭代升級，建設包含規劃建筑、景觀園林、室內精裝等內容的標準化體系，形成適合市場需求、滿足復制利用、凸顯國企特色、適配企業發展戰略、具備行業競爭力的高端產品系。要強化新技術、工藝、新材料推廣應用，做好智慧社區、海綿城市、四代住宅應用，打造產品的賣點和亮點。探索建立按勞分配為主，技術、知識等多種因素參與分配為輔的薪酬激勵機制，激發員工創新動力。二是推進管理創新。堅持項目全周期管理理念，推進營銷、工程、質量、安全、商務等系統協同，建立“大商務”“大運營”管理體系，推進合同全周期管理，推進標前、標后商務管理一體化[3]，挖掘新的利潤增長點。三是推進模式創新。探尋全產業鏈發展模式，探索“專業+”“地產+”發展模式，探索融資新路徑和新模式，推進項目非關鍵崗位兼職兼崗，探索繳納風險保證金、跟投或內部承包機制，推進降本增效。4結語“專精特新”企業是推動我國經濟高質量發展的重要推進器，承擔創新發展、產業升級的引領作用。新形勢下，首先要保