2023物業管理師考試基本制度與政策輔

導1

物業管理是近幾年來我國大力哺育、發展房地產市場過程中，住宅與非住宅房產

商品化、服務化而出現的對居住、使用住宅社區、商廈的單位、居民提供公共

性服務和特約服務的新行業。隨著物業管理業的出現,在物業產權人（又稱業主）、

使用人與物業的受托管理人（物業管理公司）之間產生了一種新型的民事法律

關系，行政管理部門也面臨如何對物業管理業進行行業管理的新問題，因物業

管理發生的糾紛隨之出現，并呈現糾紛數量上升、新類型案件多的特點。而物

業管理規范性文獻方面，除了建設部發布的《城市新建住宅社區管理辦法》（以

下簡稱《辦法》）和國家計委、建設部發飾的《城市住宅社區物業管理服務收費

暫行辦法》這兩份部門規章外，我國尚無統一的或專門調整物業管理行為的法律

法規，使物業管理糾紛案件存在合用法律難等問題。本文試就物業管理糾紛的

重要特點、審理物業管理糾紛案件在實體上和程序上應注意的問題，以及值得

探討的問題略陳管見。

一、物業管理糾紛的重要特點。

物業管理糾紛是隨著房地產開發商加強售后服務及物業管理行業的出現而出現

的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。

1.物業管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。

1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產業異軍突起，海南的房地

產更是超常規發展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅社區和作為商用寫

字樓的大廈（以下簡稱為住宅社區和商原），各類住宅社區、商廈在收取物業

管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業主與物業管理者之間缺少約

束各方的協議、公約或法律規范，使業主與物業管理者、行政主管部門之間的

矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴大量增長，在

有關部門的協調解決不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院起訴。以海口市新

華區法院為例，該院于1995年開始受理物業管理糾紛案5件，至1996年上升為

20件，這兩年來因物業管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬

元，多則幾十萬元。

2.因物業管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

物業管理糾紛是物業管理過程中所發生的糾紛。據記錄，目前?？谑兴芾淼奈?/p>

業管理糾紛，已從剛開始受理時物業管理公司追索物業管理費的糾紛，發展到

涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。重要有：（1）物業管理者（涉及房地

產開發商和物業管理公司）向業主或使用人追索物業管理費、水電費的糾紛，

這類糾紛數量較多；（2）業主或使用人規定物業管理者承擔停水、停電、停氣

或其他行為的侵權補償糾紛；（3）房地產開發商與物業管理公司的物業管理承

包協議糾紛；（4）房地產開發商與物業管理公司之間的物業委托管理糾紛；（5）

業主或使用人規定物業管理者補償在提供特約服務如保管服務中所導致的財務

損失的糾紛；（6）業主或管委會選聘、解聘物業管理公司產生的糾紛；（7）業

主訴房產管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關系中協議之

債（涉及服務管理關系、代理關系、承包關系）、侵權行為所生之債，以及行

政訴訟中房產管理部門的行政行為是否合法。如海口市順發新村社區的部分業

主因認為在沒有召開業主大會、業主選票未過半數的情況下，海口市房產管理

局批友批準成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業主的利益，而提起行政

侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業管理引起的行政訴訟案。

3.物業管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系夏雜，對糾紛的審理有一定的難度。

物業管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、

法人和其他組織，又有外國公民、外國公司、港澳臺同胞：參與訴訟的題有業

主、使用人或社區管委會，也有物業管理公司、房地產開發商或行政管理部門。

既也許涉及業主與使用人的關系、業主或使用人與物業管理公司的物業管理服

務協議關系、侵權關系，又也許涉及到房地產開發商與物業管理公司的關系、

管委會與物業管理公司的關系，業主、管委會或物業管理公司與房產管理部門

的關系。由于物業管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現成的依據,

《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業管理的規定，只能依據民

法通則、行政訴訟法的基本原則，依據有關部門和地方性規章進行解決，而有關

規章的規定又不詳盡或明確，給對的解決該類糾紛帶來一定的難度。

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二、審理物業管理糾紛案件應注意的幾個問題。

（一）物業管理糾紛的管轄問題。

擬定物業管理糾紛案件的管轄問題，是對的審理此類案件的前提。物業管理糾紛

的管轄問題，應以物業管理糾紛的具體類型來擬定。因物業管理引起的行政訴訟

案件，依《行政訴訟法》的有關規定擬定有管轄權的法院。因物業管理引起的

民事訴訟案件，目前當事人一般都在物業所在地的法院起訴，并把物業所在地

作為業主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業管理糾紛的不同類

型而予以受理。簽訂物業管理服務協議的一方當事人向對方提起侵權之訴的，

應合用民事訴訟法第29條的規定，由侵權行為地或被告住所地的人民法院管

轄，因物業管理服務協議、物業管理承包協議、物業委托管理協議等產生的協議

糾紛，應合用民事訴訟法第24條的規定，即：“因協議糾紛提起的訴訟，由被

告住所地或協議履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何

處為協議履行地。業主作為被告的，業主的住所地既有在物業所在地，又有在

物業所在地之外的，并非業主購置了物業，物業所在地就是其住所地，因此，

不能簡樸地認為物業所在地就是被告住所地；物業管理公司的住所地是指其重

要營業地或重要辦事機構所在地，而并非是實行物業管理的所在地，但由于物業

管理服務協議、物業管理承包協議、物業委托管理協議，均是在物業所在地實行

物業管理，因此，物業所在地應認為是協議履行地。物業管理糾紛雖是因不動

產的管理引起的糾紛，但其不屬于不動產糾紛，不合用專屬管轄的規定。

（二）應注意審查涉及物業管理的協議的法律效力。

審查物業管理協議的效力，關系到對的解決糾紛，維護法律嚴厲性的問題。在物

業管理糾紛中，重要涉及三類協議，一為物業管理服務協議，即業主或管委會

與物業管理公司或開發商簽訂的由房地產開發商或物業管理公司對建筑物及其

附屬物進行有償管理服務的書面協議：通常所說的物業管理協議重要是指物業

管理服務協議；二為物業管理承包協議即房地產開發商或物業管理公司與另一

物業管理公司簽訂的將物業管理權發包給另一物業管理公司承包的書面協議；

三為物業委托管理協議，即房地產開發商與物業管理公司簽訂的將物業管理權

委托給物業管理公司管理的書面協議。在審理中，應區分協議的不同性質，注意

鑒定協議的效力，以對的解決物業管理糾紛。

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1.注意審查物業管理服務協議的效力。

在審查物業管理服務協議（或稱聘用管理協議）時，應重要從當事人是否具有民

事主體資格和相應的民事權利能力、民事行為能力，協議的內容是否合法來審

查其效力。物業管理權是因業主享有物權所派生出的權利，行使物業管理雙的

應是物業的所有權人，或是與業主約定可享有物業管理權的使用人，而非房地

產開發商或物業管理公司。物業管理服務協議應由業主（或特定的使用人）為

委托人，委托具有物業管理資質、能力的管理公司而形成。由于我國房地產發

展過程中物業管理剛起步，在購房者購房時，物業管理多是作為商品房售后服

務的一環，由房地產開發商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產開發商的物業

管理服務.隨著物業管理規范化、法制化的呼聲口甚，越來越多的業主或業主管

理委員會作為行使物業管理權的一方，續聘或選聘房地產開發商屬下的物業管

理機構或物業管理公司為其提供物業管理有償服務。因此，物業管理服務協議

合格的當事人，一方為業主或依法成立的業主管理委員會，另一方為具有物業

管理經營范圍的公司。原由業主或無物業管理經營權的房地產開發商，所簽訂

的物業管理服務協議，其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分，在此之

前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業管理服務協議不宜以房地產開發商無

物業管理經營權來認定無效，房地產開發商在業主選聘物業管理公司之前，可

繼續實行物業管理，但不得以繼續履行協議為由，阻撓業主或業主管理委員會

選聘物業管理公司進行管理。1994年4月1口后所簽訂的物業管理服務協議，

因《辦法》已規定住宅社區應由物業管理公司統一實行專業化管理，房地產開

發商在出售房屋前，就應選聘物業管理公司承擔住宅社區的管理，或注冊成立

物業管理公司負責管理。所以，1994年4月1日后房地產開發商仍與業主簽訂物

.業管理服務協議的，應認定協議無效。

在審查物業管理服務協議效力時，還應注意審查怖議的內容是否合法。物業管理

服務合同必須遵守法律、法規、規章，不得損害國家利益、社會公共利益和別

人合法權益；必須在平等協商的基礎上，保證業主或業主管理委員會行使物業

管理權和委托權。對于業主不能在平等的基礎上行使其物業管理權的，應認定

協議無效；對易引起糾紛的物業管理費，其收費標準、范圍要依據物價管理部

門的收費標準或報經物價管理部門批準，超過標準收取費用和滯納金，未經批

準擴大收費范圍的條款，應確認為無效條款；對屬于業主所有或共有的外墻體、

屋頂等的使用、收益，如不允許業主管理、使用、收益，或賦予房地產商使用權

而不向業主交付相應對價的，均侵犯了業主的權益。實踐中，房地產開發商或

發售房產的大業主，未經業主批準隨意使用屬于其他業主所有或共有的外墻體、

屋頂等并獲取收益的侵權行為經常發生，物業管理服務協議的內容中出現侵犯

業主權益的不平等條款的，應確認部分無效.

2.注意審查物業管理承包協議的效力。

由于房地產開發商或物業管理公司往往認為物業管理權在其手中，而在無能力或

精力實行物業管理時，或為牟利，在與業主簽訂物業管理服務協議后，將受托

進行物業管理的經營權發包給其他的物業管理公司，坐收承包金，由此產生了

發包人與承包人因收取、上繳物業管理承包金及業主拒向承包管理人交納物業

管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規定，社區物業管理權屬全體業主所有，

只有業主或者代表業主的管委會才有權選聘物業管理公司，為業主提供有償服

務。房地產開發商或物業管理公司只有依據物業管理服務協議對物業實行管理，

其由此所享有的受托雙實質上不是物業管理權，而是受托管理權，將受托管理

權發包、轉讓給別人經營，這種物業管理承包協議損害了全體業主的利益，應

確認為無效協議。有受托管理權的物業管理公司將其管理權發包，其無權收取

物業管理承包金，承包人則未依法取得受托管理權，其規定業主向其交納物業

管理費的訴訟請求，不應得到支持。

3.注意審查物業委托管理協議的效力。

在考察物業委托管理枕,議時應注意審查協議的當事人和協議的內容。業主或代表

業主的管委會委托、聘用物業管理公司提供管理服務，據此所簽訂的物業委托

管理協議，實質上是屬于前述物業管理服務協議，如無其它致協議無效的情形,

所簽訂的物業委托管理協議應確認有效。但在實踐中引起糾紛的物業委托管理

協議則大多不是業主或管委會與物業管理公司簽訂的協議，而是由正在實行物

業管理的公司與另一物業管理公司簽訂的，由正在對物業進行管理的公司委托

別的物業管理公司對業主的物業進行管理的協議，這種類型的物業委托管理協

議，其性質與物業管理承包協議相似，都是未經業主批準，將取得的委托管理權

轉讓給別人，由別人對業主的物業進行管理，所不同的是物業委托管理協議采

用委托管理的方式。業主將物業委托給其選定的物業管理公司管理，是基于業

主對所選定的物業管理公司物業管理能力的信任，物業管理公司既無權將享有

的受托管理權轉包、轉讓，也無權另行委托別人對業主的物業進行管理。棄且,

根據民法理論，轉委托成立的前提必須是經委托人（即業主）批準，接受委托

進行物業管理的物業管理公司擅自將管理權轉托別人行使，所簽訂的物業委托

管理協議，侵犯了業主的利益，實行了無權轉委托的行為，應確認協議無效。在

審查物業委托管理協議時，應將其與物業管理公司選聘專營公司承擔專項經營

業務的協議區分開來，后者依《辦法》及物業管理的需要，是允許的。

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三、在審理物業管理糾紛中值得探討的若干問題。

隨著房地產業的發展和建筑物所有權主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業

管理的方式也呈現了多樣化。但由于我國目前尚無物業管理方面的法律規范，

行政規章也不盡完善，在審理物業管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著合

用法律困難、爭議問題較多的現象。望者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作

一探討。

（一）關于業主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。

由于住宅社區或商廈的業主人數眾多，難以分別行使物業管理權，為此產生了業

主大會制度和由業主大會選舉產生的業主管理委員會制度。建設部《辦法》中規

定住宅社區應成立住宅社區管理委員會，但《辦法》未對業主大會制度，涉及

業主大會如何召集、選舉如何行使權利、作出決議等作出規定。雖然一些地方

性規章如《海南經濟特區城鄉住宅區物業管理規定》中已有對業主大會制度和

管委會制度做出規定，但不盡完善，實踐中存在問題仍急需明確。如房產行政

管理部門如何進行物業管理？在什么情況下召集第一次業主大會？如何選舉產

生管委會？在未召開業主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業主的選

票是否可行？如何擬定業主的投票權？是一房產證一票還是一戶一票，或必定

一定的建筑面積為一票？這些問題很具體，但實踐中涉及到當事人切身利益，

急需有明確的規定，以便于操作.筆者認為，'業重要行使物業管理權實現自治，

應盡早召開業主大會，以擬定物業管理中的重大問題。第一次業主大會的召集,

既可由房產行政管理部門召集，也可由業主自行召集，但持有半數以上投票權

的業主出席才干舉行，在未召集業主大會，業主或其委托代理人未出席的情況

下，分別書面征集業主意見而成立管委會或通過應由業主大會決定的其他重大事

項的決議的，不能確認管委會或有關決議的效力。應明確規定業主大會是住宅

社區或商廈物業管理的最高決策機構，及召集第一次業主大會的前提條件，形

成業主人會有效決定的程序。住宅社區或商廈，在竣工交付使用后，未必能所

有售完，按《辦法》規定，房地產開發商在出售房屋前，應當選聘物業管理公

司承擔住宅社區的管理。那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業主大會,

選舉產生管委會呢？顯然，待房屋所有出售后才采用上述措施，在全部出售前

（這一過程也許很長），業主不能行使其物業管理權，則難以保障業主應享有的

權益，但假如房屋出售或入住未達一定的比例，其時房地產開發商是最大的業

主，召開業主大會也難以體現小部分業主的利益。因此，擬定房屋入住率或出

售率達成一定的比例，方依法召開業主大會，成立管委會，這是保護業主利益,

規范物業管理的必然規定。筆者認為，住宅社區或商廈重要用于出售的，其出

售率達成50%以上，或售或租的，其入住率或使用率達到50%以上的，應規定

開發商或其聘請的物業管理公司須向房產行政管理部門報告，在管理部門組織

下或自行召集下，召開第一次業主大會，選舉產生管委會，這對于保護業主的物

業管理權是較為有利的。

關于業主的投票權如何擬定，關系到業主的切身利益，關系到業主大會的決定是

否有效，這是業主實際行使物業管理權的重要一環，應在平等、公平的原則下

擬定業主的投票權。由于物業管理的權利義務一般以其所享有的房屋面積和共

有的面積來擬定，如以每一產權人或使用人一票，對購置較大房產份額的業主

或出售率不高而為大業主的房地產開發商似不公平。如單純以一定的房屋建筑

面積來計算，擬定投票權及票數，根據權利義務一致的原則，有其一定的合理

性，但建筑面積很小的房屋，其業主如無投票權，其權益如何體現？筆者認為,

應規定業主或與業主有約定享有物業管理權的使用人，不管所有或使用房屋的建

筑面積大小，均應享有業主大會或管委會的投票權，但所代表的票數可有區別。

如可以每一單元房屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計一票的單位，每一

計票單位的建筑面積享有一票，計票單位面積以下的業主，每一產權人有一票,

非業主使用人的投票權從其與業主的約定。如以建筑面積100平方米為計票單

位，房屋建筑面積每平方米計一票，100平方米以下的每一產權人享有一

票。這樣既體現了權利義務一致的原則，也充足考慮了小業主的利益。業主大

會的決議，如規定所有業主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反

而不利于保障全體業主的利益。在合理擬定業主投票權的基礎上，規定業主大

會的決議，須由出席會議的業主所投票數的半數以上通過，且這部分業主所享

有的建筑物所有權或使用權的份額達半數以上，方為有效，則可最大限度地保

障業主的共同利益。

（二）關于管理委員會的主體資格問題。

管理委員會是在房地產行政管理部門指導下，由住宅社區或商廈的房產產權人和

由產權人授權或與其有管理權約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產權

人和使用人合法權益的組織，是業主大會的執行機構。根據《辦法》的規定，

管委會有權選聘、續聘物業管理公司對物業進行管理，并與其簽訂聘用管理協

議。在民事活動中，管委會以其名義代表業主。而管委會在何種情況下才是依

法成立，是否具有民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題目前在實踐

中爭議較大。管委會是業主的自治性機構，須依法成立，才干行使權利、承擔義

務。管委會經業主大會按擬定的程序選舉產生后，應由業主聯名或業主大會授權

的房地產開發商或物業管理公司，報經縣級以上人民政府房產行政管理部門登

記確認。未經登記確認，或未經業主授權，別人以業主的名義將管委會予以登

記的，視為管委會尚未依法成立。對于依法成立的管委會的主體資格，有一種

意見認為，管委會不是法人，沒有獨立的法律地位，其不具有民事主體資格，

不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。對此意見，筆者不敢茍

同?！掇k法》賦予了管委會對外簽訂聘用協議的權利，應視為管委會在物業管理

中具有了一定的民事權利能力和行為能力。管委會代表業主簽訂物業管理的協

議，其主體符合規章規定，不應以此否認協議的效力。但《辦法》畢竟是規章，

且在確認其簽訂物業管理協議主體資格的同時，必然涉及在實踐中已發生的管

委會訴訟主體地位問題。因物業管理發生糾紛，管委會能否以其名義參與訴訟？

筆者認為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立的自治管理組織，應屬民訴

法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當事人。管委會參與訴

訟既是代表業主行使權利的行為，又是有關規章中規定其有權簽訂物業管理合

同所派生出的權利義務。但畢竟由于有關規定不明確，實踐中對此結識不一，因

此有必要在有關物業管理的法律、法規或司法解釋中予以明確。

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（三）關于商住兩用樓或商業、娛樂業等用途的商廈的物業管理問題。

與住宅社區的用途不同，商廈重要用于商業目的c在商廈出售、出租后，為了維

護商廈業主或使用人的房屋及相應配套的公用設施的良好運營，商廈同樣需要

由物業管理公司實行專業化的物業管理。而實踐中，許多商展仍由房地產開發

商或房產份額占絕對優勢的大業主直接進行物業管理。由于商廈的檔次普遍較

高，對提供管理服務的規定更高，房地產開發商或其他物業管理則往往以較高

的收費標準收取管理費用，常為此引發糾紛。而建設部《辦法》，國家計委、

建設部印發的有關服務收費辦法，都只對住宅社區的物業管理及服務收費予以

規定，未對商廈的物業管理及服務收費進行規定。地方性規章中，亦鮮有將商廈

管理納入物業管理的范疇，使商廈業主如何行使物業管理權，收費標準、服務

規定如何擬定既無法可依，也無行政規章可依。由此產生的糾紛難以妥善解決,

不利于我國物業管理市場體系的建立和完善。因此，應將商廈的物業管理納入

法律的調整范圍，在有關物業管理法規中，以規定住宅社區和商廈的物業管理

為基本框架，分別根據住宅社區和商廈的特點，明確各自的服務內容、范圍、

服務質量、收費標準、方法，以及行使物業管理雙的方式。

（四）關于物業管理公司是否有權采用停止供電、供水、供氣等措施的問題。

物業管理公司與業主或使用人常因物業管理費發生糾紛，物業管理公司為迫使業

主或使用人交納管理費，在業主或使用人不能按其規定交費的情況下，常采用

停電、停水、停氣等措施，為此常引發訴訟窠，業主和使用人以收費不合理、

停電等構成侵權提起訴訟或抗辯。采用停水電等措施是否侵權，審判實踐中有

不同的見解。一種見解認為，物業管理公司對拖欠管理費行為可依聘用管理協

議追索，采用嚴重影響業主或使用人正常經營、居住的停水電等行為，是侵權

行為；另一種見解則認為，停水電等是因業主、使用人欠費所導致，停水電等行

為不構成侵權。由于停水電等措施嚴重影響業主、使用人的經營、生活，易使矛

盾激化，妥善解決此類糾紛十分重要?！掇k法》中規定物業管理公司有權依照

物業管理服務協議和有關規定收取管理費用，未賦予物業管理公司采用非常措

施的權利。而原《海南經濟特區城鄉住宅社區物業管理規定》則規定對欠費的

業主可以采用停止供水電等措施。筆者認為，在業主或使用人的確欠費的情況

下，采用停水電氣等措施是否違約或侵權，應具體情況具體分析。如物業管理

服務協議中約定，對業主欠費的可以或不可以采用停水電等措施的，應從其約定.

物業管理公司如違反協議約定，則應承擔違約責任。在無協議約定的情況下，應

區分收費項目的不同特點具體分析。物業管理費重要分為為業主、使用人提供

衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等公共性服務的費用，代收弋繳

水電費、煤氣費、有線電視費等公眾代辦性質的服務費用，以及特約服務的費

用。這三項服務費用既有聯系又有區別。業主僅拖欠公共性服務或特約服務的

費用，而未拖欠公眾代辦性質服務費用的，物業管理公司不能采取停水電等措

施，否則即為侵權；業主或使用人拖欠應交納的公眾代辦性質的服務費用，使物

業管理公司為此未能代交有關費用，致使供水、電、氣等部門停水、電、氣的，

物業管理公司不承擔責任；如物業管理公司收取費用后未及時上交有關部門，

致使有關部門停止供水、電、氣的，則物業管理公司未盡服務義務，應承里違

約責任，給業主、使用人導致損失的，應補償損失。在有關部門并未停止供水、

電、氣的情況下，物業管理公司對拖欠公眾代辦性質的服務費用的業主或使用

人，能否采用停水、電、氣的措施？筆者認為，對被拖欠費用應依法追償，物

.業管理公司采用停水、電、氣等措施迫使業主、使用人交納費用的行為，侵犯

了業主的合法權益，依法不應得到支持。除當事人另有約定外，有關法規或規章

中不宜賦予物業管理公司采用停水、電、氣等權利。

綜上所述，物業管理糾紛作為新類型的案件，訴訟到法院只有近幾年的時間，需

探討的問題還很多。由于目前物業管理缺少相應的法律規范，人民法院在解決

這些新類型案件中，難免出現合用法律不一，判決結果不統一的情況。以法律

規范的形式規范物業管理行為，保護業主、物業管理公司、房地產開發商的合

法權益，不僅是司法實踐的規定，也是促進物業管理健康發展的規定。因此，

有必要將完善我國物業管理法律法規盡快提到立法議程。建議在物業管理法律

規范中，擬定由政府主管部門行業管理、業主自治與物業管理公司專業服務的管

理體制，將住宅社區和商展的管理納入法律調整范圍，明確物業管理中有關的權

利義務、操作的程序、規則，使物業管理行為真正納入法制化的軌道，便于給

人民法院審理物業管理糾紛案件提供較為充足完善的法律依據。

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導6

復習綱要

第一章物業管理概述

本章規定：

掌握：《條例》對物業管理的定位，《條例》的指導思想以及確立的基本法律關

系。

熟悉：物業管理的基本特性，物業管理在社會經濟中的地位和作用，《條例》確

立的基本制度，《條例》涉及的重要問題。

了解：物業管理的產生和發展，我國物業管理制度建設的歷史沿革。

本章考試知識要點：

1.《條例》對物業管理的定位

2.物業管理的特性

3.物業管理的市場化冷性

4.市場原則作為物業管理活動的前提條件

5.我國物業管理的產生和發展

6.我國改革開放前城鄉住房制度的重要特性

7.物業管理在社會經濟中的地位和作用

8.我國物業管理制度建設的歷史沿革

9.政府在我國物業管理發展中的特殊地位

10.《條例》頒布前物業管理制度建設的重要特點

11.《城市新建住宅社區管理辦法》

12.《條例》頒布后物業管理制度建設的重要特點

13.《條例》的指導思想

14.《條例》創設的法律制度及其內容

15.《條例》的重要內容

16.《條例》法律責任的特點

17.《條例》確立的基本法律關系

2023物業管理師考試基本制度與政策輔

導7

一、物業管理的概念（掌握）

1.物業管理定義

《物業管理條例》第二條明確規定：物業管理，是指業主通過選聘物業管理公司，

由業主和物業管理公司按照物業服務協議約定，對房屋及配套的設施設備和相關

場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

2.物業管理定義的含義

①物業管理是由業主通過選聘物業管理公司的方式來實現的活動

②物業管理活動的基礎是物業服務協議

③物業管理的內容是本物業進行維修、養護、管理，對相關區域內的環境衛生和

秩序進行維護

3.《物業管理條例》調整的范圍

①既調整住宅物業的物業管理活動，也調整非住宅物業的物業管理活動

②既涉及城市，也涵蓋鄉村

4.物業管理的特性

社會化、專業化、市場化是物業管理的三個基本特性

①社會化

社會化有兩個基本含義：一是物業的所有權人要到社會上去選聘物業管理公司；

二是物業管理公司要到社會上去尋找可以代管的物業。

物業的所有權、使用權與物業的經營管理權相分離是物業管理社會化的必要前

提。

②專業化

專業化是指專業物業管理公司通過協議或契約的簽訂，按照產權人和使用人的規

定去實行專業化管理。

③市場化

市場化是物業管理的最重要特點。在市場經濟條件下，物業管理的屬性是經營，

所提供的商品是勞務。

物業管理公司向業主和使用人提供勞務和服務，業主和使用人購買并消費這種服

務。

二、我國物業管理的產生與發展（了解）

1.隨著著建筑技術的不斷進步，高層建筑附屬設備增多，結構的復雜，平常維

修養護和管理事務的繁瑣復雜，孳生了物業管理行業

2.我國物業管理是在城市房地產綜合開發和住房制度改革背景下，通過實行住

房商品化制度而逐漸發展起來的

3.1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業公司----深圳市

物業管理公司掛牌成立。

4.1993年，深圳市人大頒發了全國第一部物業管理地方性法規----《深圳經

濟特區住宅社區物業管理條例》

5.建設部在認真總結深圳和廣州經驗的基礎上，于1994年頒布了《城市新建住

宅社區管理辦法》，確立了物業管理新體制

6.四次全國物業管理工作會議

①1995年，建設部在青島召開了全國第一次物業管理工作會議，推廣青島對住

宅社區實行物業管理的經驗。

②1997年，建設部在大連召開全國事二次物業管理工作會議，推廣大連整治改

造舊住宅社區，推動物業管理的經驗

③1999年，建設部在深圳召開了全國第三次物業管理工作會議，推廣深圳物業

管理項目招投標制度和經驗

④2023年，建設部在北京召開了全國第四次物業管理工作會議，貫徹貫徹宣傳

《物業管理條例》

7.2023年，中國物業管理協會成立，對加強行業指導和行業自律起到了重要作

用

8.2023年6月8日，國務院頒布了《物業管理條例》，標志著我國物業管理進

入了法制化、規范化發展的新時期

2023物業管理師考試基本制度與政策輔

導8

三、我國物業管理制度的歷史沿革（了解）

從我國物業管理制度建設的歷史沿革來看，可以《物業管理條例》為分水嶺，劃

提成《物業管理條例》頒布前后兩個階段，兩個階段既存在著承繼的關系，也各

自具有鮮明的特點

1.從20世紀90年代初到《條例》頒布前，對于物業管理這一新生事物，無論國

家還是地方都嘗試通過制度建設加以推動和規范。

這一階段的物業管理政策法規重要體現以下特點:

一是借鑒性，重要借鑒新加桂、香港特區等國家和地區的先進經驗；

二是過渡性，重要考慮傳統房管模式的根深蒂固，采用漸進式的方法進行改革；

三是針對性，重要是針對當時本地物業管理實踐中出現的問題，選擇應對性的政

策和方法

這一階段頒布的物業管理法規政策有：

《城市新建住宅社區管理辦法》是我國第一部系統規范物業管理制度的規范性文

獻，是推動我國全面開展物業管理活動的基石，對我國建立物業管理活動秩序產

生了重大影響。

《全國優秀管理住宅社區標準》

《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》

《關于修訂全國物業管理示范住宅社區（大廈、工業區）標準及有關考評驗收工

作的告知》

《關于實行物業管理公司經理、部門經理、管理員崗位培訓合格上崗制度的告知》

《城市住宅社區物業管理服務收費暫行辦法》

《物業管理公司財務管理規定》

《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》

《物業管理公司資質管理試行辦法》

《住宅室內裝飾裝修管理辦法》

2.2023年6月8日，《物業管理條例》正式頒布，這標志著我國物業管理法制

建設進入新階段。

這一階段物業管理政策法規重要體現出以下特點：

一是配套性，重要是以《條例》的配套性文獻和實行細則的方式出現，以貫徹貫

徹《條例》為基本指針；

二是經驗性，重要是總結物業管理實踐的經驗教訓，有針對性地作出制度安排；

三是操作性，重要是將《條例》中的基本制度和原則規定予以細化，使其在現實

操作層面上得以實行。

這一階段的物業管理政策法規重要有：

（1）2023年6月，建設部發布《業主大會規程》；

（2）2023年9月，建設部發布《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》；

（3）2023年11月，國家發展改革委員會、建設部發布《物業服務收費管理辦

法》；

(4)2023年1月，中國物業管理協會制訂《普通住宅社區物業管理服務等級標

準》；

(5)2023年3月，建設部發布《物業管埋公司資質管埋辦法》；

(6)2023年7月，國家發展改革委員會、建設部發布《物業服務收費明碼標價

規定》；

(7)2023年9月,建設部發布《業主臨時公約（示范文本）》和《前期物業服

務協議（示范文本）》；

（8）2023年11月，人事部、建設部發布《物業管理師制度暫行規定》、《物

業管理師資格考試實行辦法》和《物業管理師資格認定考試辦法》。

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導9

四、《物業管理條例》（掌握并熟悉）

1.《物業管理條例》的立法過程

1999年4月，建設部成立《物業管理條例》起草小組

2023年3月，經建設部常務會議討論通過，形成《物業管理條例》（送審稿），

提請國務院審議

2023年10月16日，經國務院批準，國務院法制辦將《物業管理條例》（草案）

登報公開向社會征求意見

2023年5月28日，國務院常務會第九次會議審議并原則通過了《條例》（草案）

2023年6月8日，國務院總理溫家寶簽署中華人民共和國國務院379號令頒布

了《物業管理條例》

2023年9月1日，《物業管理條例》正式實行

2.《物業管理條例》的指導思想

《物業管理條例》的立法指導思想，重要表現在以下三個方面：

一是強調保護業主的財產權益，協調單個業主與全體業主的共同利益關系；

二是強調'業主與物業管理公司是平等的民事主體，是服務和被服務的關系;

三是強調業主與物業管理公司通過公平、公開和協商方式解決物業管理事項。

3.《物業管理條例》的立法原則

《物業管理條例》在立法過程中，重要遵循以下基本原則：

①物業管理權利和財產權利相相應的原則

②維護全體業主合法權益的原則

③現實性與前瞻性有機結合的原則

④從實際出發，實事求是的原則

4.《物業管理條例》創設的法律制度

創設了業主大會、業主公約、前期物業管理招投標、物業承接查驗、物業管理公

司資質管理、物業管理從'業人員職業資格、住宅專項維修資金等七項物業管理的

基本制度（具體內容見第三章）

5.《物業管理條例》的重要內容

《物業管理條例》分為七章70條

6.《物業管理條例》確立的基本法律關系

①業主互相之間的關系

②物業管理公司和業主之間的關系

③開發公司與業主以及物業管理公司之間的關系

④供水、供電等單位與業主以及物業管理公司之間的關系

⑤社區居委會與業主、業主大會及物業管理公司的關系

⑥物業管理各方主體與政府之間的關系

2023物業管理師考試基本制度與政策輔

導10

五、涉及《物業管理條例》的有關數字知識匯總（掌握）

（一）時間數字

1、《物業管理條例》經2023年5月28日國務院第9次常務會議通過，2023年

6月8日以國務院第379號令公布，自2023年9月1日起施行?！段飿I管理條

例》是我國第一部物業管理行政法規，確立了一系列重要的物業管理制度，對業

主及業主大會、前期物業管理、物業管理服務、物業的使用與維護等方面作了

明確規定，并明確了相應的法律責任。

2、籌備組應當自組成之日起30日內在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政

主管部門的指導下，組織業主召開初次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。

3、召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前告知全體業主。住宅社區的業

主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

4、推選業主代表參與業主大會會議的，業主代表應當于參與業主大會會議3日

前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的、業主意見，凡需投票表

決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大

會投票時如實反映。

5、業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主大會的成立情況、業主大

會議事規則、業主公約及業主委員會委員名單等材料向物業所在地的區、縣人民

政府房地產行政主管部門備案。

6、業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民攻府

房地產行政主管部門冬案。

7、原業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章

及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接手續。

8、業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、

印章及其他屬于、業主大會所有的財物移交給、||/中委員會。

9、業主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換

屆選舉;逾期未換屆的，房地產行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。

10、新設立的物業管理公司，其資質等級按三級資質核定，并設一年的暫定期。

11、物業管理公司發生變換時，代管的專項維修資金帳目經業主委員會審核無誤

后，應當辦理帳戶轉移手續。帳戶轉移手續應當自雙方簽字蓋章之日起10日內

送本地房地產行政主管部門和業主委員會備案。

（二）人民幣數字

1、物業管理公司的條件斗」，一級資質注冊資本人民幣500萬元以上；一級資質

注冊資本人民幣300萬元以上；三級資質注冊資本人民幣50萬元以上。

2、住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理公司或者未經批準，

擅自采用協議方式選聘物業管理公司的，由縣級以上地方人民政府房地產行玫主

管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

3、建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使

用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以

下的罰款；給業主導致損失的依法承擔補償責任。

4、不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期

改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業管理公司予以通報，處1

萬元以上10萬元以下的罰款。

5、未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管

部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主導致損失的，

依法承擔補償責任。

6、物業管理公司聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，

由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上

20萬元以下的罰款；給業主導致損失的，依法承擔補償責任。

7、建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級

以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得,

并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

8、未經業主大會批準，物業管理公司擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級

以上地人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上

10萬元以下的罰款。

9、有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期

改正，給予警告，并按照規定處以罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共

用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：（1）

擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；（2）擅

自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的：（3）擅自運

用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。個人有以上行為之一的，處1000

元以上1萬元以下的罰款；單位有以上行為之一的，處5萬元以上20萬元以下

的罰款。

（三）百分數及分數數字

1、業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，

但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參與。

2、業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作

出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理公司，專項維

修資金使用和統籌方案的決定，必須經物'業管理區域內全體業主所持投票權2/

3以上通過。

3、有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：①20%

以上業主建議的；②發生重大事故或者緊急事件需要及時解決的；③業主大會議

事規則或者業主公約規定的其他情況；

4、經業主委員會或者20%以上業主建議，認為有必要變更業主委員會委員的，

由業主大會會議作出決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

5、經1/3以上業主委員會委員建議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及

時召開業主委員會會議。業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽

字后存檔。

6、物業管理公司的條件中，一級資質管理兩種類型以上物業，并且管理各類物

業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的比例之和不低于100%：

（A）多層住宅200萬m2；

(B)高層住宅100萬m2；

(C)獨立式住宅(別邕)15萬m2；

(D)辦公樓、工業廠房及其它物業50萬m2.

二級資質管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列

相應計算基數的比例之和不低于100%：

(A)多層住宅100萬m2；

(B)高層住宅50萬m2；

(C)獨立式住宅(別墅)8萬m2：

(D)辦公樓、工業廠房及其它物業20萬m2.

7、物業管理公司將一個物業管理區域內的所有物業管理一并委托給別人的，由

縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托協議價款

30%以上50%以下的罰款

8、專項維修資金的籌集分以下兩種情況：

(1)商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關專項維修資金繳交約

定。購房者應當按購房款2%—3%的比例，向售房單位繳交專項維修資金，收

取比例由省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門擬定，售房單位代為

收取的專項維修資金屬全體業主共同所有。

(2)公有住房出售以后，專項維修資金由售房單位和購房人雙向籌集。1)售房

單位按照一定比例從售房款中提取，原則上該部分多層住宅不低于售房款的

20%,高層住宅不低于售房款的30%,專項維修資金屬售房單位所有。2)購房

者按購房款2%的比例，向售房單位繳交專項維修資金。售房單位代為收取的專

項維修資金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。

（四）面積數字

1、物業管理公司的條件中，二級資質物業管理公司可以承接30萬m2以下的住

宅項目和8萬m2以下的非住宅項目的物業管理業務。三級資質物業管理公司可

以承接20萬m2以下住宅項目和5萬m2以下的非住宅項目的物業管理業務。

（五）分項數字

1、一個物業管理區域只能成立一個業主大會，由該物業管理區域內的全體業主

組成。

2、物業管理公司資質等級分為一、二、三級。國務院建設主管部門負責一級物

業管理公司資質證書的頒發和管理。省、自治區人民政府建設主管部門負責二級

物業管理公司資質證書的頒發和管理，直轄市人民政府房地產主管部門負責二級

和三級物業管理公司資質證書的頒發和管理.，并接受國務院建設主管部門的指導

和監督。設區的市的人民政府房地產主管部門負責三級物業管理公司資質證書

的頒發和管理，并接受省、自治區人民政府建設主管部門的指導和監督。

3、物業管理公司應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并

每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。

4、一個物業管理區域內有兩個以及兩個以上產權人的，應當建立物業公共的位、

共用設備設施專項維修資金。

（六）人員數字

1、業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開初次業主委員會會議，推選產

生業主委員會主任1人，副主任1~2人。

2、業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員人數半數

以上批準。業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

3、投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地

產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理公司。

4、物業管理公司的條件中，一級資質，物業管理專業人員以及工程、管理、經

濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱

的人員不少于20人，工程、財務等'業務負責人具有相應專、小中級以上職稱。二

級資質，物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技

術人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財

務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。三級資質，物業管理專業人員以及

工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具

有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級

以上職稱。

（七）倍數數字

挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的

專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款。

2023物業管理師考試基本制度與政策輔

導11

空置樓宇管理規程

L0目的

保障房地產公司空置樓宇的完好與符合性。

2.0合用范圍

房地產公司委托代管的所有空置樓宇。

3.0相關說明

4.0職責

4.1住戶中心主任/主管全面負責本管理處空置樓宇的管理；

4.2區域管家負責空置樓宇的平常管理。

5.0工作規程

5.1區域管家負責對空置樓宇進行檢查，保證每套房屋每月至少檢查一次。每月

記錄房地產公司空置樓宇，在《房地產公司空置樓宇登記表》上登記。

5.2區域管家對空置房的檢查工作

5.2.1檢查內容及環節

5.2.1.1檢查房屋門窗關閉情況；

5.2.1.2檢查水表、電表、氣表關閉情況；

5.2.2.3檢查插座、開關是否有滲水現象或其它異常；

5.2.2.4檢查房屋內是否有水浸現象，天花（給排水管道）、墻面是否有滴漏、

滲水現象;

5.2.2.5觀測房屋內是否有其它異常情況。

5.2.2房屋通風10至20分鐘。

5.2.3檢查完畢后，關好門窗離開。

5.3發現問題應在《空置樓宇檢查表》上記錄，如屬于工程質量或配套設施使用

問題應及時告知房地產公司，空置樓宇的清潔衛生問題及時告知清潔部。

5.4碰到臺風、雷雨或其它災害性天氣應隨時檢查空置樓宇，采用必要的防止措

施，發現問題及時解決，及時告知房地產公司，保存記錄。

5.5區域管家對已記錄的問題，在下月巡查中重點復查，跟蹤解決情況，并做記

錄。

5.6住戶中心主任/主管依據區域管家記錄的《空置樓宇檢查表》進行柚檢，檢

查現場與記錄情況是否相附，根據檢查情況采用相應解決措施：

5.6.1在相應《空置樓宇檢查表》署名。

5.6.2有情況不符時在相應《空置樓宇檢查表》備注欄批注整改規定、整改期限、

復檢時間、解決意見等。

5.6.3下月跟蹤整改情況。

6.0相關文獻

文獻編號

文獻名稱

7.0質量記錄

記錄編號

登記表格

《空置樓宇檢查表》

《房地產公司空置樓宇月登記表》

8.0修改記錄

日期

版本

修改人

修改因素

2023物業管理師考試基本制度與政策輔

導12

物業接管驗收程序

L0目的

保證接管的物業符合設計的使用規定并與物業管理協議中記載的狀態相符合。

2.0應用范圍

本程序合用于公司新接管的物業。

3.0參考文獻

3.1《房屋接管驗收標準》；

3.2《物業管理條例》；

3.3國家、地方有關法律法規。

4.0相關說明

物業接管小組：由項目總經理指定的下列部門人員組成：項目工程部、物業公司

負責人，以及物業公司各專業人員。

5.0責任

5.1項目總經理負責組建物業接管小組并委任組長，審批物業接管計劃。

5.2物業接管小組組長負責擬定物業接管計劃并組織執行該計?劃。

5.3物業接管小組成員（以下簡稱驗收負責人）負責物業的接管驗收。

6.0資格或培訓

執行本程序的物業接管小組成員中工程技術人員須通過相關專業的教育或培訓I。

7.0程序或環節

7.1物業接管計劃的提出

7.1.1項目總經理在《前期物業服務協議》規定的接管日期前;從項目各部門抽

調人員，成立物業接管小組，并委任小組組長。

7.1.2小組組長擬定物業接管計劃并報項目總經理審批，物'業接管計劃應涉及以

下內容：

7.1.2.1物業接管驗收項目清單;

7.2.2.2小組人員分工；

7.2.2.3接管日程安排；

7.2.2.4其他（如提前介入在建工程驗收等）。

小組組長擬定接管計劃時應注意，圖紙資料應至少提前于該實物移交七天完畢驗

收并歸檔。

7.1.3項目總經理批準的接管計劃由小組組長組織執行。

7.2圖紙資料的驗收

7.2.1負責圖紙驗收的負責人應按計劃規定的時限完畢圖紙資料的清點和校對

工作，認為缺少有關資料時，應向移交單位索取。

7.2.2應予驗收的文檔資料一般應涉及：

7.2.2.1全套工程竣工圖紙（含社區規劃圖）；

7.2.2.2機電設備使用說明書，隨機資料、工具等；

7.2.2.3機電設備購銷協議（復印件）；

7.2.2.4商品房買賣協議（復印件）；

7.2.2.5電梯使用許可證；

7.2.2.6隱蔽工程驗收記錄；

7.2.2.7供水、供電的指標批文;

7.2.2.8供氣系統驗收證明（含指標批文）；

7.2.2.9消防系統驗收證明；

7.2.2.10其他資料。

7.2.3驗收負責人填寫《房屋及共用設施驗收登記表》和《房屋及共用設施清單》，

并與移交單位人員共同核算無誤后，雙方簽字，即完畢驗收。

7.2.4《房屋及共用設施驗收登記表》和《房屋及共用設施清單》由驗收負責人

交

接管小組組長審閱后歸檔。

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導13

7.3物業現場驗收

7.3.1房屋及分戶設施的驗收

7.3.1.1驗收負責人根據接管計劃的分工對房屋及分戶設施進行驗收，驗收項目

涉及但不限于：

a）房屋墻、地、門、窗裝修情況;

b）有線電視、電話、智能化系統情況；

c）水、電、氣設施，五金、潔具及其他設施（按設計及房屋銷售協議規定）；

d）其他（按房屋使用功能劃分，各功能房屋具有各不同功能設施）。

7.3.1.2驗收規定

a）房屋本體和分戶（層）設施符合設計規定和具有使用條件。

b）設施項目、數量符合售樓協議、規劃建設的規定。

c）房屋本體和分戶設施的質量和使用功能必須符合《房屋接管驗收標準》的第

4.5章的有關規定。

d）同開發商和保修單位簽訂有關保修協議，明保證修期限和保修項目。

7.3.2公共設備設施驗收

7.3.2.1驗收負責人根據接管計劃的分工對共用設施進行驗收，驗收項目一般涉

及但不限于以下內容：

a）給排水系統；

b）電氣系統；

c）燃氣系統；

d）空調系統；

e）消防系統；

f）通訊系統；

g）智能化系統;

h）電梯系統；

i）園林綠化系統;

j）公共配套設施及公共照明系統;

k）管理配套系統（含管理房、停車場、車棚、垃圾房等）；

1）其他系統。

7.3.2.2驗收規定：

a）各項工程通過竣工驗收，物業滿足入住使用條件；

b）共用設施完善，符合社區的規劃記載；

c）物業本體及各系統的質量和使用功能應符合《房屋接管驗收標準》中第4.5

章的規定；

7.3.3驗收負責人結合圖紙資料盡快熟悉物業現場，按告知時間與項目工程人

員、施工單位、工程監理單位共同參與驗收。

7.3.4驗收負責人根據《房屋及共用設施驗收登記表》將存在的問題填寫于《交

接問題解決單》，并與移交單位代表擬定整改期限，該單由移交單位代表和驗收

人簽字后，副本交移交單位代表并督促整改，正本由驗收負責人和接管小組組長

存底備查。

7.3.5驗收負責人對自己簽發的《交接問題解決單》的執行情況及時監督，并在

期限屆滿時知會移交.單位重新進行驗收，驗收合格后，在備注欄內注明，并簽字;

驗收仍不合格的，規定其繼續整改。

7.3.6驗收負責人在自己簽發的《交接問題解決單》所有完畢后，將其提交接管

小組組長審核并歸檔。

7.3.7接管小組組長根據物業接管驗收項目和驗收負責人提交的《房屋及共用設

施驗收登記表》、《交接問題解決單》對物業接管驗收工作進行監督，發現有漏

掉項目時，即時規定驗收負責人進行驗收。

7.4物業的正式驗收接管

7.4.1物業接管小組組長在圖紙資料，房屋及分戶和公共設備設施均完畢驗收

后，制做《房屋及共用設施竣工和接管驗收交接表》和《物業整體移交驗收表》，

物業即正式接管。

7.4.2《物業整體移交驗收表》應一式三份，由施工單位、建設單位和物業公司

三方簽章后各執一份°

7.4.3物業公司同建設單位和保修單位簽訂三方保修協議，明保證修期限和保修

內容：

7.4.3.1建設單位、物業公司在質保期間對保修單位進行監督、考核工作；

7.4.3.2質保期滿，根據建設單位、物業公司雙方簽訂的意見擬定質?？铐?勺支

付；

7.4.4物業公司各專業部門將收集匯總的基本資料移交資料管理人員與移交資

料一并歸檔。

7.4.5物業工程部依據已移交設備設施著手編制《機電設備清單》。

7.5物業正式驗收接管后，物業交付給業主前，建設單位基于任何考慮對物業進

行改建、增建，接管小組組長均需規定建設單位事先提供改建、增建設計資料及

委托施工單位的證明、施工計劃等，并在施工完畢時對改建、增建部分按7.2?

7.3的規定進行補充驗收。

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導14

驗收標準

一、樓宇本體驗收標準

1、主體結構：

1）內、外墻不得滲水、開裂；

2）屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴

密、不滲漏。

2、樓地面面層與基層粘結牢固，不空鼓；整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起

砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘帖牢固，色澤均勻一致,

無明顯色差。

3、內墻面：

1）抹灰面平整，無空鼓、面層涂料均勻，無漏刷：無面層剝落，無明顯裂縫，

無污漬；

2）塊料（如瓷磚）面層粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋損傷，色澤一致；

對縫砂漿飽滿，線條順直。

4、頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無脫皮，無裂縫，無霉點，無污水痕跡，

無污漬。

5、衛生間、陽臺地面應低于相鄰地面至少2厘米左右，不應有積水，倒泛水和

滲漏C

6、木地板平整牢固，接縫連接牢固，色澤均勻、油漆完好光亮。

7、門、窗：

1）門、窗啟動自如，密封嚴密無滲漏，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確,

無翹曲變形；

2）門鎖、窗銷連接牢固，啟動靈活；

3）玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷；

4）油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；

5）電子防盜門、可視對講系統圖象清楚、通話清楚、完好、無銹跡；

6）不銹鋼防盜門光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固；

7）高檔裝飾門裝飾完整。

8、樓梯、扶手：

1）鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；

2）碎樓梯無裂縫，無表皮剝落。

9、木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。

10、飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、凸起和缺角，對縫平直。

11、油漆、涂料色澤一致無脫皮、漏刷現象。

12、漏電保護安全可靠，電器插座安裝平整、牢同，符合“左零右火”規定，電

源已接通正常。

13、有線電視已開通，信號良好。

14、開關安裝平整、牢固，開關靈活，接觸良好。

15、照明安裝牢固，完好無損，反映靈敏，發光正常。

16、水表（表前安裝截止閥）、電表、氣表安裝牢固，讀數正常，無損傷。

17、衛生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現象，

無堵塞，排水通暢。

18、給水設施安裝牢固，接口密實，無滲漏、無銹跡、無異味、流水通暢，有

足夠壓力。

19、地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無