南極國際商貿城項目可行性研究報告哈爾濱工業大學建筑設計研究院哈爾濱南極新城置業有限公司—南極新城置業 1、項目概況 2、報告編制依據 3、報告研究范圍 4、項目承辦單位概況 5、本階段工作結論與建議 第二章項目的由來及建設的必要性 1、項目的由來 2、項目建設的必要性 第三章項目總體規劃 1、項目的平面規劃 2、項目的功能規劃 3、主要技術經濟指標 第四章地理位置 1、地理位置 2、供地方式 3、氣象條件 4、地質狀況 5、拆遷 南極新城置業—2—第二部分南極國際食品商貿城 23-第一章商貿城概況 1、商業業態定位 2、主要技術經濟指標 第二章市場分析與預測 1、國內食品商貿流通市場發展分析 2、黑龍江省及哈爾濱食品商貿流通市場發展分析 3、食品行業發展戰略分析 4、食品商貿流通產業發展戰略分析 5、市場競爭優勢分析 6、市場定位 7、商業經營市場策略 8、本項目對俄羅斯和東歐出口前景預測分析 33-9、市場分析小結 第三章哈爾濱商業物業租售價格分析 1、銷售價格分析 2、租賃價格分析 3、哈爾濱商業物業發展趨勢分析 第四章工程建設方案 1、總圖布置與功能分區 2、建筑風格 3、建筑結構與裝修 —4、主要建筑指標 第五章配套設施 3、采暖與通風 4、電子商務 5、攝像監控 6、停車場管理 7、農藥殘留檢驗檢測 1、編制依據 2、消防系統配置 第七章商業運營組織管理與人員編制 1、組織機構 2、管理模式 3、運作方式 4、招商經營模式 5、人員編制 第三部分住宅小區建設 第一章小區概況 1、住宅定位 2、主要技術經濟指標 南極新城置業—第二章住宅市場分析 1、我國宏觀經濟運行環境與房地產行業前景分析 2、哈爾濱市經濟發展前景分析 3、哈爾濱市居民住宅建設狀況分析 4、哈爾濱市居民居住現狀 5、哈爾濱市房地產供需情況分析 6、目標市場分析 60-8、本項目銷售形式分析 9、營銷策略分析 第三章工程建設方案 1、住宅小區規劃 2、建筑風格 3、建筑結構與裝修 4、主要建筑指標 第四章配套工程 1、給排水系統 2、采暖通風 3、燃氣系統 4、停車場 5、小區智能化 第六章物業管理 南極新城置業—1、采用招標方式選擇物業管理單位 2、物業管理基本服務項目 3、良好的物業管理單位應具備的基本條件 第四部分環保節能 第一章環境保護 1、編制依據 2、建設地區環境現狀 3、主要污染源和污染物 4、設計中采用的環境保護標準 5、防治污染的方法和措施 6、環境影響評價 第二章節能 1、節電、節水 2、節煤 3、建筑節能 4、選用節能型的建筑材料 第五部分項目實施 第一章項目實施進度 1、建設進度計劃與建設工期 2、南極國際商貿城銷售進度計劃 3、項目實施進度計劃 南極新城置業—第二章項目招投標方案 81-1、本工程招標范圍及項目 2、招標組織形式及方式 第六部分項目投資與效益 第一章投資估算與資金籌措 2、資金籌措 第二章財務評價 1、項目銷售收入估算 2、項目經營成本估算 3、項目利潤估算 4、項目現金流量與財務凈現值、財務內部收益率 87-第三章項目經營風險及敏感性分析 1、項目盈虧平衡分析 2、項目敏感性分析 第四章社會影響分析 1、對居民生活水平和生活質量影響分析 2、對所在地區居民就業的影響分析 3、對基礎設施、服務容量、城市化進程的影響分析.-89-4、對區域經濟發展推動分析 第七部分結論 南極新城置業—1、項目市場預測 2、經濟分析結論 3、風險及建議 附表與附件 附表1建安工程造價表 附表2項目土地即拆遷成本構成一覽表 附表3項目總投資估算表 附表4投資使用計劃與資金籌措表 附表6售房收入與經營稅金及附加估算表 附表7土地增值稅計算表 附表8損益表 附表9現金流量表(全部投資) 附表10現金流量表(全部投資增加10%) 附表11現金流量表(全部投資下降10%) 附表12現金流量表(資本金) 附表13貸款還本付息估算表 附表14資金來源與運用表 項目地址：哈爾濱市道外區南極街54號項目產業性質：商貿流通產業項目功能組合：項目主要包括南極國際商貿城茶文化中心、冷凍食品中心及國際名優食品城三大部分，同時配套建設中高檔住宅項目建設內容及規模：南極國際商貿城主體總占地面積17.49萬平方米，其中城市規劃路面3.03萬平方米，城市公共綠地3.83萬平方米；總建筑面積46.43萬平方米，其中商業公建建筑面積16.16萬平方米，住宅建筑面積30.27萬平方米；地下停車場建筑面積8.65萬平方米。南極國際商貿城配套商貿物流園區占地面積20萬平方米，建筑面積10萬平方米。投資總額：177,872.82萬元，另項目配套商貿物流園區投資約26000萬元(本可研研究范圍不包括配套物流園區，此部分將另行研究)。入278615萬元，繳稅48266.95萬元，利潤52475.23萬元。2、報告編制依據1.1《投資項目可行性研究報告編制指南》1.2《建設項目經濟評價方法與參數》1.3《中華人民共和國房地產管理法》1.4《中華人民共和國土地管理法》1.5《中華人民共和國城市規劃法》1.6《哈爾濱市城市總體規劃》及《南極國際商貿城土地利用控制性詳細規劃》1.7《房地產開發項目經濟評價方法》、《房地產估價規范》1.8哈爾濱市有關房地產開發、銷售的法規政策1.9《黑龍江省消防條例》1.10國家及地方關于營業稅、土地增值稅、所得稅和稅收管1.11《南極國際商貿城項目市場調研報告》1.12委托方提供的其他相關資料3、報告研究范圍該可研報告研究范圍包括：項目建設背景及必要性、市場現狀及前景分析、建設內容及規模、建設地址及建設條件、項目方案設計、環保、消防、節能及安全、招投標方案、項目的組織機構設置、項目營銷策劃、項目實施進度、投資估算及資金籌措、經濟效益評價、結論及建設。4、項目承辦單位概況項目建設單位哈爾濱南極新城置業有限公司是于2007年由哈爾濱大眾肉聯集團和南京地華實業有限公司共同出資組建的，注冊資金3000萬元。哈爾濱大眾肉聯集團有限公司前身是哈爾濱大眾食品集團有限責任公司(原哈爾濱肉類聯合加工廠，始建于1913年),現有資產7.8億元，占地面積30萬平方米，擁有員工2000余名，注冊資金5000萬元。2003年，企業整體改制，與江蘇雨潤集團實行重組。重組后，雨潤集團將新企業定位為東北地區龍頭企業。目前，公司以生鮮肉類加工產業、肉制品加工產業、商貿物流產業等為主要經營項目，擁有哈爾濱大眾肉聯生鮮有限公司、哈爾濱大眾肉聯制品有限公司、黑龍江綏化大眾肉聯有限公司等5家子公司，是黑龍江省大型肉類食品產業集團。公司于2000年9月通過了IS09002國際質量體系的認證，走以質量為中心的品牌發展之路，高標準，嚴要求，從制度上將質量管理納入了規范化、科學化的管理軌道。2007年，建成東北地區最大的豬源基地、屠宰基地、分割基地、豬肉深加工基地、銷售基地，形成產、供、銷、科、工、貿一體化經營，集團化發展、基地化運作的現代化大型企業產業鏈條。為振興地方肉類食品產業，發展經濟做出新貢獻。2006年集團響應市政府“工業企業退市進郊”的精神，將集團工業部分整體搬遷至雙城工業園區。新工業園區年屠宰、分割生豬150萬頭，清真肉牛10萬頭，雞1000萬只，熟肉制品5萬噸的生產能力，并擁有副產品及骨、血的綜合加工利用能力。年可實現銷售收入28.6億元，稅金2.24億元，利潤1.54億元。江蘇地華實業集團有限公司是雨潤集團的姊妹企業，成立于2002年5月，具有國家二級房地產開發資質，集房地產設計、開發、銷售等業務于一體，注冊資金38200萬元。自創立之初，地華就以“創祥瑞和諧之境界，造地產領域之精華”為企業目標。集團成立四年來，先后在南京、安慶、黃山等地開發和建設了多個房地產項目。集團開發的“月安花園”是南京市第一家“國家康居示范工程小區”,并榮獲了“江蘇省優秀住宅金獎”和“江蘇明星樓盤”等殊榮。安慶的“秀水華庭”是“2005全國典型住宅樣本項目(安徽)暨2005中國百強典型住宅樣本項目”,并獲得了“2005年最具投資潛力樓盤(安徽)”、“中國建設精品樓盤”和“全國最佳景觀別墅”等榮譽稱號。正在建設中的“朗瑪國際廣場”是南京河西新城區的十大標志性建筑之一；精心打造的“星雨花都”高檔住宅是南京濱江水岸稀缺樓盤；黃山“御墅天筑”尊貴別墅倚靠得天獨厚的旅游資源，引領度假旅游住宅新風尚。地華人以“專業化事業團隊”全力打造優質項目。國內外房地產精英人士的專業設計，國內外優質的建筑材料，實力雄厚、資質優良的施工單位，專業化的物業管理，塑造完美品質，鑄就精品樓盤，實現和諧人居。5、本階段工作結論與建議本項目屬商貿流通產業項目，符合國家相關產業政策，屬于國家鼓勵、支持產業項目。建設用地變更及項目建設規劃手續已在辦理中，建設資金通過自籌和銀行貸款來解決，現場建設條件具備。根據本項目前期市調數據，分析當前商貿流通市場發展趨勢，專業市場正逐步向商場化、規模化和規范化，本項目定位于專業食品流通展示交易平臺，建設檔次、規模適宜未來專業食品流通產業發展，具有廣闊的未來發展前景。從食品品類當前流通特性分析，大型連鎖超市的不斷發展，對流通領域的其他環節已經形成較大沖擊，當前流通領域的利潤率正逐步下降。因此，本項目的實施應注重吸引生產商或高級別代理商進駐，并與政府相關部門一起給予商家經營上的扶持與優針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發展趨勢和哈爾濱市已有一部分收入較高的住宅消費群體，本項目配套建設的住宅戶型規劃為中高檔住宅，根據對哈爾濱市住宅市場分析預測，項目開發有市場銷路。財務分析結果表明，項目經濟效益從目前房地產市場分析，商品住宅結構性矛盾還很突出，建議在下一步方案規劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再進一步的市場調研，尤其是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據市場變化作出更為準確的市場定位，調整戶型和面積，并做好工程建設規劃，加強樓盤營銷工作，降低開發建設成本，盡量減小項目風險。第二章項目的由來及建設的必要性南極國際商貿城前身是哈爾濱市南極小食品批發市場，是在1992年響應市政府馬路市場“退路進廳”的城建規劃指令，由哈爾濱大眾肉聯集團有限公司建設而成，是中國最早的全國性大型食品批發市場之一，經過十四年發展逐步壯大起來，年營業收入3000萬元左右，年資金流量超過30億元，物流配送輻射東北地區和內蒙古東半部，部分遍及全國，是東北地區規模最大的專業型食品物流集散中心。2007年1月，哈爾濱大眾肉聯集團有限公司，響應市政府“工業企業退城進郊”的城市發展戰略規劃，率先完成工業生產搬遷，并與投資商中國雨潤江蘇地華實業集團有限公司聯手，成立哈爾濱南極新城置業有限公司進行“南極國際商貿城”項目。2、項目建設的必要性原南極小食品批發市場雖然在影響力、客流、物流等多方面在東北都具有絕對的優勢，但是有著15年歷史的市場在設備、設施、經營管理模式、品牌定位等方面已經無法跟上市場經濟快速發展的步伐。南極小食品批發市場的升級改造是產業業態發展的大眾肉聯集團控股公司江蘇雨潤集團是全國食品工業的龍頭企業，隨著企業的不斷發展壯大成功實現了多元化發展，現在已成為食品、商貿、房地產、物流、旅游五大產業于一體的集團性企業。2003年大眾肉聯集團與江蘇雨潤集團實行重組后，其經營效益穩步提升，同時也在向多元化發展的道路行進。2006年集團積極響應政府工業企業“退城進郊”指令，圓滿完成了工業生產部分向雙城工業園區的搬遷。利用廠區原址及南極市場區域投資建設的“南極國際商貿城"項目正式納入日程。它是利用市政規劃的有利契機、依托南極小食品批發市場已經形成的品牌優勢、借助南京雨潤集團的雄厚實力、憑借一批愛崗敬業的創業者隊伍建設的具有現代氣息的，集展示、交易、流通為一體的多功能的食品商貿城。哈爾濱南極國際商貿城項目是集團企業戰略發展的需要、是積極響應、配合政府規劃的需要。2.1本項目建設是促進區域食品商貿產業發展的客觀要求加入WTO后，國內、國際市場的相互融合，對國內商貿產業產生很大沖擊。國內各類消費品批發市場尤其是食品批發市場現狀商業業態和商業配套設施已逐漸失去競爭優勢，而逐漸失去原有的繁華與影響力。依托原有的品牌優勢，本著高起點、高標準、高效益的原則改造現批發市場，提檔升級，建設現代化食品展示交易中心，吸引名優品牌食品，引導消費、服務消費，已成為進一步發展商貿產業所必需的。2.2本項目建設是哈爾濱市乃至黑龍江省加速農業產業化發展的需要哈爾濱市有著豐富的糧食等農產品資源，有進一步發展農產品加工業優厚的基礎；哈爾濱市政府一直在推動農產品深加工業發展，并將發展農產品深加工業作為提高農民收入，建設社會主義新農村的重要支柱產業。作為國家級農業產業化龍頭企業，作為具有深遠影響力的哈爾濱肉制品加工企業，本項目建設單位有義務、有能力為哈爾濱農業產業化發展做出貢獻。本項目建設發展現代化食品流通產業，通過食品展示、電子商務、會展經濟等現代化手段，提升展示交易中心的輻射力，展示中心將成為哈爾濱乃至黑龍江省農產品對外展示的良好窗口，提升農產品附加值，創造黑龍江農產品品牌效應。2.3本項目建設是哈爾濱市調整產業結構、優化土地資源的哈爾濱是我國重要的老工業城市之一。隨著近年城市建設的迅速發展，原城市布局早已落后，不能滿足現代城市發展要求。根據哈爾濱市城市規劃，哈大眾肉聯作為第一批搬遷企業，工業生產部分已于2006年底搬出城區。為優化南極街地區土地資源，全面實施企業改造計劃，企業擬實施自我轉型改造開發道路，在原南極食品批發市場的基礎上建設南極國際商貿城，優化基礎配套設施，美化環境、提升市場業態，將商貿產業做優、做大、做強。2.4本項目建設是改善城市環境的需要南側鐵路沿線的所有建筑物，留出30米的城市防護綠地，美化好2.6本項目建設將對地方經濟發展產生拉動作用健康發展。3.03萬平方米，清真寺街和南康街兩條貫穿項寺街以北兩塊地總占地面積約2萬平方米為南極國際商貿城主體地總占地面積9萬平方米規劃為茶文化中心一座和中高檔居住社動靜分離。(詳見《南極國際商貿城控制性詳細規劃》)2.1展示交易功能：是項目的主要功能同當前批發市場的主要差異表現在：集中主題規劃，導購便利；增加了展示的設計；經營產品以品牌商品為主導；商戶自主經營，市場統一管理。2.2會展、會議、推介培訓服務功能成立具有一定權威的專家顧問組委會，為會展會議、推介和培訓奠定基礎；有計劃、有主題的組織各種會展會議；組織國內和區域的各種專題交流會議和論談；有目的、有計劃的對批發企業的員工和經理人組織系列培訓，提高經營人的素質，發揮其技能，開發其潛力。2.3休閑娛樂功能規劃會所，設置各種時尚休閑的項目，例如健身房、桌球、乒乓球室、美容美發、壁球室、棋牌室等運動休閑項目；各種主題的餐廳、茶室；設置商務娛樂、餐飲和業余時間休閑活動功能2.4倉儲物流功能整個倉儲物流服務引入倉單經營模式，實現物流現代化；運用現代化電子信息手段實現市場與物流園的無縫對接，滿足南極國際商貿城配套需求；吸收南極國際商貿城專業食品市場延伸出來的專業食品業種，開辦展示交易服務，最終將南極國際商貿城哈東配套物流園建設成為集產品展示、倉儲、理貨、配送、專線運輸、物流信息服務為一體的現代化專業食品物流園區，做到“結構合理、設施配套、技術先進、運轉高效”。2.5信息服務功能主要是收集、加工和處理各種行情，及時為入駐的企業發布信息，以指導企業生產經營活動；委托高校或研究所，設計市場的經濟結構模型，建立相應的供求曲線圖，預測和分析市場前景；創辦自己的專業雜志和報紙，推介產品和郵購服務，發布推介的活動和企業形象宣傳；鋪位展示主題設計服務；網絡發布各種信2.6商務辦公服務功能商務洽談室；會議室/中心；俱樂部；電子商務中心；秘書服務；理財服務；結算服務；會計、律師、廣告、印刷等相關服務業的辦公室。2.7管理功能組織由政府有關部門、經營主體共同參加的市場管理委員會；制定和修改市場的管理規定；解決市場糾紛和分歧；檢查、監督產品的質量；決定非營業時間的進出貨、防盜、防火；確定商品包裝的標準；處理緊急情況的問題等。2.8公共設施、環境服務功能外部公共環境是市場的外部形象的直接體現，建筑外觀風格一致；內部環境設計購物動線通暢、清晰，空間利用率高，環境衛生整潔，給人們提供舒適的工作和購物環境。2.9配套現代化中高檔住宅小區作為高檔次專業食品流通交易平臺，地區專業食品商業中心，項目配套建設中高檔商住用房，形成封閉、與商業有區隔的中高檔居住社區。3、主要技術經濟指標建筑技術參數一覽表序號參數備注1總占地面積(1.1+1.2+2)23高層住宅總建筑面積寫字樓總建筑面積公寓總建筑面積商場總建筑面積裙樓商業門市房總建筑面積會所及公建配套設施使用地上總建筑面積地下停車場、庫房總建筑面積地下機房、消防等配套部分總建筑面積5高層住宅可銷售總建筑面積寫字樓總建筑面積公寓出售總建筑面積商場可銷售總建筑面積裙樓商業門市房可銷售總建筑面積地下室總建筑面積即可銷售的車位建筑面積(庫房)第四章地理位置1、地理位置南極國際商貿城建設地址主體位于哈爾濱市道外區54號及周邊，由南極街、北清真寺街、清真寺街、南坎頭道街以及位于東北角的承德橋、位于東南方向的濱江鐵路合圍而成的地塊。該地塊位于哈爾濱道外區、南崗區、道里區三區交匯處，占據三區經濟文化精華，臨近哈爾濱市規劃地鐵一號線軍工站，八區體育場、哈爾濱火車站、公路客運站。是運動、教育、時尚、文化的中心。商貿城配套物流園建設初步選址位于哈爾濱哈東開發區，阿什河東岸，哈同公路零公里處。哈爾濱市是黑龍江省政治、經濟、文化、交通中心，位于東北內河航運松花江中游，哈爾濱至佳木斯黃金水道貫穿全境，京哈、濱綏、濱北、拉林等鐵路在哈爾濱市區交匯，東與林、礦資源豐富的牡丹江、佳木斯相鄰，西與大慶油田以及三肇、綏化等糧油產區接壤，北與小興安嶺林區銜接。優越的自然地理、經濟地理位置和廣闊富饒的經濟腹地，為哈爾濱市社會、經濟發展創造了有利的條件。哈爾濱交通發達，鐵路、公路、水路、民用航空五種運輸方式齊全，形成了立體交通網絡和輻射能力很強的交通樞紐和通道。鐵路有五條干線向外輻射，濱洲、濱綏和京哈以“T”字形縱橫于松嫩平原；公路有京哈、哈同、哈大、哈黑等國道和省道在此交匯；哈爾濱港是全國八大內河港之一，是東北內河水陸換裝發展與俄遠東、韓國、日本等國家貿易的水運樞紐；現已開通俄羅斯、日本、韓國等國際航線。2、供地方式項目建設涉及到的總拆遷范圍17.49萬平方米，其中控詳規劃批準的商住建設用地10.8萬平方米。按照國家現行土地政策，商住開發用地必須市場化運作，土地采用掛牌競買的方式取得。投資商哈爾濱大眾肉聯集團以出讓形式獲得的工業用地11.8萬平方米，將以拆遷補償的方式返還補償，此部分拆遷成本列入到本項目投入成本中，因返還補償的收入部分暫無法衡量，同時為原企業資產處理所得，沖抵原企業固定資產損失，未列入本項3、氣象條件哈爾濱市地處溫帶中北部，氣候類型為中溫帶大陸性季風氣候，具有冬季寒冷干燥，降水量少；夏季炎熱濕潤，降雨集中；春季氣候多變，干燥多大風；秋季降溫迅速，初霜較早的特點。年平均氣溫2.9～3.8℃,平均無霜期131天～146天；年降水量450～600毫米，平均日照時數為2670小時。道外區地處哈爾濱市區中東部，地域廣闊，位置適中。位于東經126°15′～127°30′、北緯45°20′～46°20′之間。屬中溫帶大陸性季風氣候，冬長夏短，是旅游和避暑勝地。4、地質狀況哈爾濱的地貌類型主要以河流地貌為主，河漫灘、河流階地、洪積～沖積臺地以及河床。這些地貌單元地形較為平坦，但在一些河漫灘、階地和臺地的接觸地帶，地表坡度和路基坡度較大。哈爾濱市在大地構造上屬“松遼拗陷”。沉積物質有淤泥質粘土、亞粘土、亞砂土、砂礫石和石礫等。地貌類型由東西部三江平原、松嫩平原和南北部張廣才嶺和小興安嶺余脈形成了東西平原、南北低山丘陵兩大自然景觀。整個地勢南北高、東西低，平原和山地丘陵面積各半。項目選址所處是松花江一級階地，階地面較為狹窄。沉積物質有淤泥質亞粘土、亞砂土、砂礫石等，較好的建設地質條件，但地下水位較高，建筑充分考慮防水、排水設施。依據哈爾濱市城市規劃建設相關法規，城市中心區改造項目第二部分南極國際食品商貿城南極國際商貿城主體總占地面積17.49萬平方米，其中城市規劃路面3.03萬平方米，城市公共綠地3.83萬平方米；總建筑面積46.43萬平方米，其中商業公建建筑面積16.16萬平方米，住宅建筑面積30.27萬平方米；地下停車場建筑面積8.65萬平方第二章市場分析與預測1996年以來，我國食品工業經濟總量連續5年居全國各工業部門之首，以平均每年10%的速度遞增。進入新世紀的6年來，每年以20%以上速度增長。其中增長較快的是營養保健食品制造、食用植物油加工、液體乳及乳制品制造、蔬菜水果加工、淀粉和淀粉食品的制造，以及方便食品、冷凍食品、調理食品等新興食品產業。現在中國的谷物、肉類、油料、蔬菜、水果和水產品等總產量已躍居世界第一。“十五”時期，我國食品工業總產值年增長率為20%以上，產品銷售收入年增長率為18%,利稅總額增長率為17%。2005年全國規模以上企業食品工業總產值20344.83億元，利稅3365.26億元，利潤1234.68億元，出口創匯243.8億美元，增遞28.84%,實現進出口貿易順差約40億美元。“十五”時期，我國食品工業取得歷史性的長足發展。2、黑龍江省及哈爾濱食品商貿流通市場發展分析在全國經濟發展大好形勢的帶動下，黑龍江省及哈爾濱市總體經濟狀況在2006年度表現突出，全年經濟發展制定的各項目標均順利實現。哈爾濱市2006年全年經濟運行趨勢圖資料來源：哈爾濱統計局2006年哈爾濱市經濟發展，整體運行平穩。總體而言，依靠2005年末較高綜合景氣度的深遠影響，加之經濟發展中主導上升的積極因素仍然相對較多，2006年哈爾濱市宏觀經濟循環起點明顯高于上年，經濟效益與生產繼續保持同步增長。由此可以看出，哈爾濱市總體經濟狀況將在較長時間內呈現持續、穩定的發展狀 年度15708850144201997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年GDP(億元)增長率(%)年增長13.5%,經濟增長率連續第7年超過10%;人均GDP達到21374元，比上年增長12.7%,按現行匯率折算為2706美元。2007年上半年，黑龍江省經濟已步入持續、穩定的發展軌道。經初步測算，上半年實現地區生產總值2927億元，按可比價格計算，同比增長11.9%,增幅同比加快0.5個百分點，連續5年同期保持在10%以上，是1992年實行季度的31.5%。資料來源：哈爾濱統計局哈爾濱歷史社會消費品零售總額統計表資料來源：哈爾濱統計局據哈爾濱統計年鑒數據，哈爾濱社會消費品零售總額1997年為339.6億元，2000年為454.8億元，平均年增長率為11.45%,2006年哈爾濱社會消費品零售總額為894億元，占哈爾濱國內生產總值近50%;在“哈爾濱第十個五年計劃”,即2001年～2005年間，哈爾濱社會消費品零售總額平均年增長率維持在12%的水平，這種穩定的增長率將刺激哈爾濱零售市場的發展；在城鎮居民可支配收入方面，1997年哈爾濱城鎮居民可支配收入為4233元/年，2006年城鎮居民人均可支配收入已增長到11230元/年，哈爾濱市居民收入水平已經得到大幅改善和提升。收入、居民消費指數(衡量商業市場發展狀況的關鍵指標)發展階段哈爾濱市商業市場已經擺脫了舊有經濟體制下的發展框架，靠攏。另外，除總體市場因素之外，城市(地區)GDP水平亦是衡量經營基礎。4202000年86發展契機，商業物業的開發將具備較理想的市場前景。可以肯定，可行性。3.1開發市場加強內銷拓展外銷點工作。3.2加速推動食品業實施電子商務化3.3促進產、制、儲、銷之同步發展，建立共同品保體系等方面越來越發揮著重要作用。因此，認識流通，發展流通業，化戰略的不斷深入、哈爾濱發展模式的全面轉型、產業結構調整及居民消費升級步伐的加快、全球經濟一體化的不斷深入和零售業市場的全面開放，哈爾濱商貿流通業的發展面臨著前所未有的本，增強企業競爭力。積極推動市場從傳統零售業、批發業向以費環境。個流通現代化的五年計劃，在稅收、貸款等方面出臺優惠政策，積極推行企業兼并政策，實現企業集中化，建立規模經濟流通體制，培育出伊藤忠、三井物產等大型綜合性商社，提高了整個經濟的競爭力。韓國制定了《2010年流通產業發展戰略》,明確提出要培育5家企業進入世界流通企業100強的戰略，促進流通企業重點拓展中國、印尼、泰國等市場。歐美發達國家為了搶占世界市場制高點，歷來把培育大型流通企業作為一個重要戰略來抓。2003年，有47家零售企業進入《財富》500強，全部都是歐美日企業，其中美國就有27家。近年來，我國也開始重視流通產業發展。根據國務院領導要求，商務部等有關部門確定了20家擬重點培育的大型流通企業集團，從全局和戰略的高度，加快發展商貿流通產業。兄弟省市也把發展商貿流通業作為轉變經濟增長方式，形成新的經濟增長點的戰略舉措。北京市政府于2002年召開了“北京市推進流通現代化工作會議”,出臺了《關于推進流通現代化的意見》,制定了《北京市商業結構調整資金使用管理辦法》,對推進流通現代化的重點項目給予資金支持。上海市把工業經濟和商貿流通作為發展經濟的兩個輪子一起抓，對13家流通企業落實了兼并政策，涉及核銷銀行貸款本金5.99億元，免息1.11億元，停息7年；對12戶企業實施計劃外破產，解決了歷史負債7.19億元。在政府的大力推動下，上海一百集團、華聯集團、友誼集團和物資集團強強聯合，組建了上海百聯集團，成為國內最大的“商業航母”。廣東省于2002年以1號文件下發了《中共廣東省委、廣東省人民政府關于大力發展現代流通業的意見》,先后制定出臺了11個政策來扶持流通龍頭企業的發展，每年安排6000萬財政資金用于推進流通現代化，對流通龍頭企業征地以及房產土地出讓等實行優惠政策；2003年1月起，流通龍頭企業用電一律按普通工業電價執行。福建省出臺《關于大力推進流通現代化的意見》,擬通過投融資、用地用電、稅收、連鎖經營以及簡化企業登記手續等優惠政策，對22家重點示范流通企業予以扶持。哈爾濱經濟發展已處于工業化中后期階段，經濟發展模式正面臨著全面轉型，正是商貿流通產業快速發展的重要時期，也是流通功能有效發揮的有利時機。根據中央經濟工作會議精神，2005年的一項工作重點是“控制固定資產投資總規模，優化投資結構，調整投資與消費關系”,這意味著新一輪宏觀經濟政策趨向進一步鼓勵和擴大消費，充分發揮消費需求對經濟增長的根本動力和5、市場競爭優勢分析南極國際商貿城周圍交通方便，位于三區交界處，周圍購買人群豐富。道外區的開發必將帶動南極國際商貿城的品質，發展前景看好。南極市場具有一定的知名度，對項目的推廣具有一定的優勢。項目周邊已經形成了一個批發市場環境，業戶也希望南極國際商貿城能形成規模經營，這是南極國際商貿城豐富的業戶資源。在全國率先提出了食品展示交易中心的概念，這會吸引大部分知名品牌的注意。6、市場定位本項目立足于服務東北市場乃至于全國市場，集批發、零售展示交易、物流配送功能等為一體，具有強大輻射的大型現代化的主題物流中心。7、商業經營市場策略本項目招商工作將首先吸收原南極市場中有實力、符合要求的商戶入駐，同時立足于專業食品行業，將食品品類科學、合理細化，從而細化食品市場，以充分利用南極市場品牌和超前意識、高標準規劃為主賣點，針對不同品類的不同特點，采用產地招商、流通地招商等多種形式來吸引新廠、商進駐。商業經營雖然采用自主經營的方式，管理方的經濟效益與入駐廠商的經濟效益是緊密相關的。南極國際商貿城將投入資金不斷加強市場宣傳力度，擴大市場影響力。8、本項目對俄羅斯和東歐出口前景預測分析近年哈爾濱市進出口總額保持高速增長，尤其是出口額增長幅度較大。據市商務局統計，今年前兩個月，哈爾濱市對外貿易進出口總額高速增長，達3.7億美元，同比增長64.89%,高于全國增長速度38.59個百分點。尤其是出口總額達到1.7億美元，同比增長83.48%。據了解，前兩個月，哈爾濱市對俄出口大幅增加，進口下降。出口同比增長43.52%,進口則同比下降6.37%。9、市場分析小結針對本項目食品商業部分進行專項的分析與研究，綜合考慮項目商業組合等性質，本項目食品交易平臺部分物業若通過合理的建筑設計、業態分布應具有較強的生命力，其他配套商業應通過合理規劃與分布可以成為食品物業的有效補充，甚至通過特色打造成為本項目商業發展的亮點，但在實際的開發、經營過程中，應著重注意以下幾個問題的解決：商業部分建設注意問題統計表1食品商業與配套商業過渡方式的處理，特別是項目商業主入口空間的處理；2配套商業應具有較強的通透性、延展性、吸引力或特色設計；的處理；食品商業與配套商業空間業態組合的方式應盡量避免相互之間的沖突或影響；考慮到本項目商業地位等因素，配套商業空間規模應不宜過大；餐飲，尤其是娛樂，作為社區商業配套最為合理；進行合理的功能分區至關重要；配套商業空間的形象展示問題的解決；食品商業空間貨物、工作人員等交通組織問題的解配套商業空間與住宅物業建筑結構的協調問題。第三章哈爾濱商業物業租售價格分析哈爾濱市房地產市場、商業物業市場，一直呈現出場表現，供應量和需求量穩步增長。2003階段。2007年上半年，哈爾濱市商業物業市場繼續延續上年之發展局面，預計在市場需求不斷增長的拉動下將保持較為穩定的高速發展趨勢。同時由于部分產品逐步積累，在未來一段時間內可能出現大面積物業供應，形成一定的市場壓力，但商業物業市場總體售價將不會受到太大影響。1997-2006年商業物業總體售價走勢圖針對哈爾濱市主要商業街、寫字樓、公寓、普通住宅之調研數據統計表明，目前哈爾濱市商業物業銷售價格基本可以細分為4種檔次，具體如下：商業街商鋪：由于歷史發展、商業環境等原因，大型商圈的中心旺鋪租賃和銷售價格均具有局部特殊性，此類型物業商業價值極高，物業均價至少應為4-5萬/平方米；社區商業物業：物業功能基本為社區商業配套，兼備對外商業經營活動之功能，此類物業商業影響力相對較小，一般只能形成局部區域性效應，商業價值相對較小，均價大約在6千-1萬/平中檔住宅、寫字樓、公寓底商：本類型商業物業具有較強的市場發展潛力，可以獨立支撐起區域商業市場空間，甚至可以成為區域性商圈的中心，此類型商業物業的銷售價格，現階段大約在1-2萬/平方米之間；高檔寫字樓、公寓底商：此類物業具有相對較高的商業投資價值，已經完全成為獨立的商鋪經濟形態，市場需求較為旺盛，此類型商業物業銷售價格大約為2-3萬/平方米之間，甚至更高。物業名格(元)格(元)中財雅典城區底商00太古新天地區0濱江鳳凰城區0類韻國際區0庭區0東升江畔區002.1百貨商場同行業的扣點標準不同，如超級市場類扣點約為3-7%,服裝類扣點約為20-27%,化妝品類扣點約為12-20%左右；百貨公司的租金哈爾濱市大型百貨公司的平均營業額為2872元/平方米·月，如果按照商場平均扣點20%計算，平均月租金收入約為55美元/平方米·月，與購物中心之租金水平相差不多。目前哈爾濱市經營狀況較好的大型商場，如遠大購物中心、松雷商廈、中央商城等，其平均銷售額為3987元/平方米·月，如按照商場平均扣點15%計算，平均月租金收入約為76美元/平方米·月。2.2臨街商鋪臨街商鋪經營方式較為靈活，一般為按月或年收取固定租金，同時，由于地理位置、商業環境、區域消費狀況、經營商業業態、店鋪檔次等眾多影響因素的存在，臨街商鋪之租金水平變化幅度較大。按照哈爾濱市目前租金收益程度，臨街商鋪租金水平可分為三個階段，即2-3元/天·平方米、3-5元/天·平方米及5-10元較為集中，8-10元以上/天·平方米商鋪租賃價格較高，除地段因素外，其租賃之目標經營商戶范圍較為狹窄。項目相鄰開發物業商業公建租賃價格統計中財雅典城道外區太古新天地道外區濱江鳳凰城道外區奧韻國際道外區保障華庭道外區東升江畔道外區隨著哈爾濱市房地產(商業地產)市場開發水平的不斷提高、增長、現代交通工具對居民活動范圍的有效延展等因素的推第四章工程建設方案包括酒類、土特產、保健食品、烘焙食品、休閑肉制品、調味品、糖類、綠色食品等全方位食品原則是設計應力求繼續挖掘道外文化底蘊，并體現新時代的風貌。整體原則是南極國際商貿城應形成整體的空間環境形象，并明確主題。以人為本應探討經營者和購物人員的思維特質，創造適宜工作、購物的環境。生態原則是充分考慮哈爾濱氣候，并評估周邊地區環境特征，實現人與自然、用地和區域的和諧共生。彈性原則是適應綜合性的功能發展，同時由于行業的發展狀況，道外區政府的政策文化，公司資金運作方式等要求有一個彈性的規劃布局。共享原則是南極國際商貿城內部各項功能應相對集中，最大限度地讓南極國際商貿城投資者共享。分期實施原則可以分階段及分步實施。每一步實施的過程都不產生沖突，與整體空間形態相吻合。符合規劃建筑規范要求的原則；符合消防、人防等規范要求，各項設計指標必須符合國家強制性規范要求。3、建筑結構與裝修南極國際商貿城功能分區分為經營、倉儲和輔助三部分。建筑內外交通組織良好，人流貨流沒有交叉，設有防火、安全分區。裝修以耐用的品牌材料為主，符合南極國際商貿城中高端食品展示交易的需求。4、主要建筑指標南極國際商貿城分三大核心區，其中茶城分三層，總建筑面積12000平方米，預計接納經營業戶300家，設自主商鋪500間。國際名優食品城分六層，總建筑面積48000平方米，預計接納經營業戶1000家，設自主商鋪大概1700間；其中酒類產品交易中心接納商戶60家，設自主商鋪120間；土特產海參交易中心(包括果脯蜜餞、土特產、海參、原調料區的木耳猴頭等)接納業戶200家，設自主商鋪300間；烘焙食品交易中心接納業戶50家，設自主商鋪80間；乳制品交易中心10家，設自主商鋪10間；保健食品交易中心家設自主商鋪150間；中華老字號50家設自主商鋪80間；嬰幼食品50家設自主商鋪80間；膨化休閑方便食品接納業戶300家，設自主商鋪500間；肉制品50家設自主商鋪70間；糖類50家設自主商鋪80間。冷凍水產中心分五層，總建筑面積26000平方米，建議接納業戶500家，設自主商鋪700間。地下商城預計接納商戶350家，其中干調部分300家，鮮活水產50家，設自主商鋪500間。第五章配套設施1、給排水給水為生活、營業用水與消防用水兩部分，排水為雨水和生2、供電備用發電機組。為雙電源供電，柴油發電機備電，末端切換。實現供電分戶計量。3、采暖與通風商場采用全空氣調節系統，在每層設置空調機房，構成獨立的全空氣系統，并按新風補風量設置機械排風。俱樂部和餐飲廣場采用風機盤管加新風系統，利用風機盤管機械溫度調節，安裝房間面積和使用功能設置新風機組，補充新風。寫字樓部分設置風機盤管進行溫度調節，利用自然通風補充新風。地下室設機械排煙系統，樓梯間、電梯前室、設正壓送風。面”;提供商品查詢、市場導購、在線批發、采購精品、信息發客的購物情況，還可以提早發現犯罪分子，并可打開錄像機進行錄象，以作為證據，對那些有不良企圖的人們也起到一定的威懾作用。尤其在收銀臺上方裝一部攝像機，不僅可以觀察顧客付款情況，還可以監督收款人員的工作情況，杜絕財務上面的漏洞。也采用布防點設計，與防盜報警系統類似，盡量能夠覆蓋整個商場，商場內所有人員的活動情況都可盡收眼底。攝像機盡量用彩色的，以提供較好的畫面質量，外觀最好選擇半球型防護罩，這樣不但具有隱蔽性，美觀大方，又不破壞商場內的整體布局。根據前端安裝監控點的具體情況，可靈活的組合控制室內的設備。如前端沒有云臺和變焦鏡頭，可以不加矩陣主機，而用切換器或將上述三個系統聯結起來，將組成嚴密的安防體系。在電子防竊系統中，一旦有人未付款攜帶商品出門時，將發出警報，此時可將報警信號傳到控制室內的監控主機，主機將自動將該路視頻信號切出到錄像機，并同時啟動錄像機進行實時錄象，為取證提供了重要的依據。同樣，如果防盜探測器檢測到有入侵發生，可打開現場的燈光，并啟動錄像機錄象。6、停車場管理地下停車場實行24小時值班制度，由商場安全管理員負責管理，車輛可以隨時進出停放。商場停車場實行有償使用，車主須憑車輛進出停車場的磁卡(年卡、月卡或一次性卡)進入停車場。車輛進入停車場一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，取得管理員同意后方可進入。車輛停放時必須服從管理員指揮，注意前后左右車輛的安全，在規定位置上停放，并與周圍車輛保持適當距離，不得對其他車輛的進出和其他車位的使用造成阻礙，車主必須鎖好車門，調整好防盜系統至警備狀態，車內貴重物品須隨身帶走，車主停好車輛后須立即離開停車場，不得在他人車輛旁停留。管理員應指揮車輛停放，查看車輛有無上鎖，有無外部破損。如有，應通知車主登記。不服從指揮，亂停亂放車輛的，按照交通亂停放車輛有關規定給予處罰。停車場車位分固定車位和非固定車位，車主按類使用車位。車輛駛離停車場時，應注意周圍車輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向管理員交回停車牌，管理員核對牌號相符，收回停車牌，收取停車費后方可駛離。管理員值班期間應認真負責，熱情服務，不得會客、喝酒、睡覺，不得離開，不得讓親友和其他無關人員進入停車場，嚴格核對駛離車輛的牌號，對車主的合理要求應給予滿足，管理員交接班時，應辦理交接手續，核實停車場車輛內登記記錄相符，簽字交接。停車場內不得試剎車、練習車、修理車輛，禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放。7、農藥殘留檢驗檢測食品驗檢測系統的啟動，對市場提高食品質量衛生安全水平有重要意義。建立和完善食品質量檢驗檢測體系和流通市場監管網絡，嚴把市場入口關，讓消費者吃上“放心食品”,對推進我市“無公害食品行動計劃”的實施具有十分重大的意義。第六章消防消防設施研究，主要是分析項目在生產經營過程中可能存在的火災隱患和重點消防部位，根據消防安全規范確定消防等級，并結合公安消防設施狀況，提出消防監控警報系統和消防設施配1、編制依據根據建設部建標[2002]85號文《2002年度工程建設國家標準制定、修訂計劃”的通知》要求，按照“預防為主、防消結合”的消防工作方針，依據國家現行有關建筑工程消防設施工程質量的法律、法規、管理標準和有關技術標準制定。2、消防系統配置2.1防護等級：本工程為一類防火建筑、火災自動報警系統的保護等級按級設置。2.2系統組成：一一火災自動報警系統；一一消防聯動控制系統；一一火災應急廣播系統；一一消防專用電話系統；一一電梯運行監視控控系統；一一應急愚明控制及消防系統接地。2.3消防控制室設消防控制室設，其隔墻及樓板的耐火極限分別按消防規范要求設計，并與其它部位隔開和設置直接通往室外的安全出口。消防控制室內設有火災自動報警控制器，深防聯動控制合，應急廣播設備，中央電腦，CRT顯示器，打印機，電梯運行監控盤及消防專用電話總機，UPS電控設備等。消防控制室內設能夠直接報警的外線電話。2.4火災自動報警系統：本工程采用設置自動報警系統，對全樓的火災信號和消防設2.4.1在商場、辦公室，會議室，樓梯間，走道，餐廳等場所設置感煙探測器；在開水間，廚房，車庫等平時煙塵較大的場所設置感溫探測器；在煤氣表間，廚房等處設置可燃氣體探測器；中廳(高大空間)設置紅外對射或雙波段火焰探測器。2.4.2對特別重要的電信機房，計算機房等場所采用空氣采2.4.3點型感煙探測器，火焰探測器，可燃氣體探測器，紅外光束探測器和纜線式線定溫探測器的選擇應符2.4.4在建筑的主要出入口、疏散樓梯口等場所(從一個防火分區內的任何位置到最鄰近的一個手動報警按鈕的距離大干302.4.5在消火栓箱內設置消火栓報警按鈕。2.4.6火災自動報警控制器可接收感煙，感溫，火焰，可燃還可接收排煙閥、加壓閥、70℃,280℃防火閥的動作信號。2.5消防聯動控制：的監視及控制、火災發生時可手動/自動切斷空調機組、通風機2.5.1對消火栓系統的監視與控制：一一消火栓加壓泵的啟，停控制；運行狀態和故障顯示；一一消火栓加壓泵，消火栓穩壓泵均可由壓力開關自動/手動控制；一一消火栓按鈕動作直接啟動消火栓加壓泵：消火栓啟泵按鈕的位置顯示；一一通過硬線手動直接起動消火栓加壓泵；一一消防泵房可手動啟動消火栓加壓泵；一一消防控制室能顯示消火栓加壓泵的電源狀況。2.5.2對自動噴水系統的監視和控制：一一噴灑加壓泵的啟、停控制；運行狀態和故障顯示；一一監視水流指示器、濕式報警閥、安全信號閥的工作狀態；一一報警閥前壓力開關動作直接啟動噴灑加壓泵；一一通過硬線手動直接起動噴滿加壓泵；一一消防泵房可手動啟動噴灑加壓泵；一一消防控制室能顯示消防壓泵的電源狀況。2.5.3對正壓送風系統的監視和控制：一一正壓風機的啟停控制：運行狀態和故障顯示；一一控制正壓送風口的開啟及狀態顯示；一一通過硬線手動直接起動正壓風機；2.5.4對排煙系統的和控制：對專用排煙風機的控制：一一排煙的啟停控制：運行狀態和故障顯示；一一控制排煙閥的開啟及狀態顯示；一一通過硬線手動直接起動排煙風機；對排煙風機的控制：正常情況下該風機為通風換氣使用，由就地手動或DDC控制：火災發生時由消防控制室控制、并享有控制優先權、其控制方式與專用排煙風機相同。2.5.5消防控制室能夠顯示所有排煙閥、排煙口、280℃防火閥、70℃防火閥，正壓送風機、正壓送風口的動作信號。2.5.6對防火卷簾門的控制：用于防火的卷簾門一步落下，由其一側或兩側的感煙探測警自動控制；用于通道上的卷簾門分兩步落下、由其兩側的感煙，感溫探測自動控制；卷簾門的動作信號要送至能防控制室：在卷簾門兩側均設有聲光報警裝置：卷簾門應設有熔片裝置及斷電后的手動裝置；對防火門的控制；由火災自動報警控制器自動控制防火門的吸合器；火災時自動控制吸合器釋放、使常開防火門自動關閉。并將動作信號報至2.5.5對電梯的監視和控制：在消防控制室設置電梯監控盤、能顯示各電部梯的運絎狀態：正常，故障，開門，關門及所處樓層位置顯示：火災發生時，根據火災情況及場所，由消防控制室電梯控制盤發出指令。指揮電梯按消防程序運行：對全部或任意一臺電梯進行對講，說明改交運行程序的原因；除消防電梯保持運行外，其余電梯均要強制返目首層并將轎箱門打開。電電梯運行監視控制盤與相應的控制電纜由電梯廠電梯的火災指令開關采用鑰匙開關，由消防控制室負責火災時的電梯控制。2.5.6對氣體滅火系統的控制：對火災報警系統的要求：對氣體滅火系統作為一個相對獨立的系統。單獨配置了自動控制所所需要的火災探測器，可獨立完成整個滅火過程。自動控制：能防控制室能接收到氣體滅火系統在報警、噴射階段的聲光信號。關閉相應的防火門、窗、停止相關通風空調系統、關閉有關部位的防火閥。該系統同時具有手動控制及應急操作功能。2.6火災應急廣播系統：在消防控制室設置火災應急廣播(可與公共廣播、背景音樂合用)機柜，機組采用定壓式輸出。2.6.1在商場、大會議室，餐廳、走廊，樓梯間，電梯廳，多功能廳，車庫等公共場所設置火災應急廣播揚聲器。2.6.2火災發生時、消防控制室值班人員根據火情、自動或手動進行火災應急廣播，及時指揮、疏導人員撤離火災現場；2.7消防專用電話系統：在消防控制室內設置消防專用直通對講電話總機；除在手動報警按鈕上設置消防專用電話塞孔外：在消防水泵房、變配電室，備用發電機房，防排煙風機房，電梯機房，冷凍機房，鍋爐房，安防中心，建筑設備監控中心，警衛值班室等場所還設有消防專用電話分機；消防控制室設置可直接外線電話、消防專甩電話網絡應為獨立的消防通信系統。2.8應急照明系統及消防系統接地：2.8.1供電電源：消防用設備均采用專用電路雙電源供電，并在末端設置自動切換裝置、消防控制室設備還要配備蓄電池作為備用電滿。此電源設備由設備承包商負責提供。本工程部分低壓出線目路及各層插接箱內均設有分能脫扣器，由消防控制室在火災確認后切斷相關非消防電源。2.8.2系統接地：消防系統接地利用大樓綜合接地裝置作為其接地板，設獨立2.8.3應急照明系統：應急照明，疏散指示照明等采用專用回路雙電源配電、并在末端互投；疏散指示照明及部分應急照明采用區域集中式供電(EPS)應急照明系統，應急照明系統干線采用耐火或阻燃電纜(導線)在弱電問，吊項內明敷于金屬防火線槽。支線采用耐火或阻燃導線穿銅管SC或經阻燃處理的硬質塑科管暗敷設于不燃燒體的結構層內。且保護層厚度不宜小于30mm、所有樓梯間及其前室，消防電梯莆室，疏散走道，交配電室，水泵房，防排煙機房，消防控制室，通訊機房，多功能廳，大堂等場所設置應急照明、公共場所應急照明一般按正常照明的10~15%設置。在大空間用房、走廊，安全出口，樓梯間及其首室，電梯間及其首室，主要出入口等場所設置疏散指示照明，要求照度不低應急照明平時采用兢地控制或由建筑設備監控系統統一管理、火災時由消防控制室自動控制強制點亮全部應急照明燈。第七章商業運營組織管理與人員編制1、組織機構包括總經理、財務部、商管部、招商部、綜合部、人力資源部、倉儲物流部、維修部、保安部。2、管理模式南極國際商貿城的管理模式為統一管理、自主經營。進行統一招商管理、統一服務監督、統一工商稅務管理和統一物管。經過科學的經營定位、服務功能設計、經營規劃布局設計、建筑規劃設計、運營管理設計及招商設計，強強聯合、資源互補，充分發揮其各自優勢，在有限的地理空間拓展時空，濃縮中外歷史文化之精華，將南極南極國際商貿城打造成全國最具特色的食品行3、運作方式南極國際商貿城采取專業性商業運作模式。以食品行業為主要依托，加深品牌與檔次的細分，集中力量滿足全體消費者的特定需求。以食品市場為主要平臺，全力攬括行業內的品牌精英，加大消費者的選擇余地，力求做到使每個想買食品的消費者都不會轉投其他市場的懷抱。做到針對性強，專業化程度高。食品行業的發展將直接影響到市場的經營能力與盈利空間，經營的好壞場地使用費的模式招商經營。采用售后返租形式，計劃實現60%商業經營場地分3、5、8年三個檔次一次性出售場地使用權。按照崗位職責的不同，分為高級管理人員(總經理和公司部門經理等)、中級管理人員(部門主管等)、一般管理人員三個管理層次，其中高級管理有10人，中級管理人員有25人，一般管理人員有50人。第三部分住宅小區建設第一章小區概況1.1市場定位根據目前哈爾濱房地產市場需求，以及本地塊特點，本項目的市場定位為“哈爾濱未來的財富發源地”。結合項目的規劃條件和當前市場各類物業的表現，本案的主力物業形態定位于高層，其次是小高層公寓。通過合理的戶型設計滿足增加居住面積和居住功能的需求。通過優秀的景觀設計滿足改善社區環境的需求。通過居住區域的改變滿足健康居住的需求。通過完善的物業管理和量身定制的生活配套滿足提升生活品質的需求。1.2檔次定位把目前的哈爾濱房地產住宅市場價格劃分為三個檔次，其總價區間大致為高檔60萬以上，中檔24-55萬，低檔18以下萬。本案地塊的基本條件，我們把本案的高層的主力戶型定位在建筑面積80-100平方米之間，總價檔次定位在“40～55萬”之間，小高層公寓總價檔次定位在“24～30萬”之間。2、主要技術經濟指標建設地點規劃總用地面積實際用地面積總建筑面積綜合容積率建筑密度綠地率住宅面積商業面積地下室面積居住總戶數哈爾濱道外區南極街54號17.49萬m210.86萬m247.66萬m231.3萬m216.3萬m28萬m23000戶第二章住宅市場分析1.1我國宏觀經濟運行環境2006年以來我國宏觀調控取得了良好的積極的成效。中國經中國目前整個經濟增長或者說2006年中國經濟增長基本特國民經濟運行的話，我們應該看到2006年中國國民經濟會保持一個平穩、較快增長的基本態勢。2007年仍然還會像2006年一樣，變化；在2007年，我們現在看到的從供給角度來看，各種要素十界銀行到IMF,大家對整個世界經濟明年的增長仍然是看好，所勢。對于經濟深層次存在的兩個過快一個不平衡以及結構性問題，中國的黨中央國務院正在積極進行部署，一系列的宏觀調控和政策措施也會使2007年這些矛盾一定程度上得以化解，從而使整個中國宏觀經濟保持一個平穩、較快增長的基本態勢。1.2我國房地產行業前景分析2005年全年房地產開發投資15759.3億元，比上年增長19.8%,增幅下降8.3個百分點。而2006年前9個月，房地產開發投資完成額就達到12902.4億元，比去年同期增長24.3%,有一定程度的反彈。因而2006年以來，國家陸續出臺了一系列調控措施，從土地供應、貸款發放、住房公積金管理、抑制房價到全行業的綜合調控等，目的就是為了防止房地產投資增速出現過速反彈，由此整個房地產市場經歷了一個不平凡的“調控之年”和“政策之年”。我國房地產業作為國民經濟的支柱產業，因其產業相關度高，帶動性強，與金融業和人民生活聯系密切，發展態勢關系到整個國民經濟的穩定發展和金融安全。與此相對應的是房地產業作為周期性消費品，又具有其固有的波動較大和變化多端的自身特征，所以政府通過宏觀調控政策平抑或減緩房地產周期波動帶來的不利影響，防止供求關系過大波動，以此作為衡量宏觀調控各項政策措施是否落到實處的主要標準。我國房地產業經過五年的快速發展和兩年的宏觀調控，進入2007年的房地產市場和房地產企業的整體主客觀環境要好于市場原來的預期，加上資本市場的日益復蘇，人民幣進入升值周期和我國經濟的持續、健康和快速的發展，房地產市場的預期開始回暖。2007年金融市場將全面開放，未來房地產市場除了傳統的銀行資金外，境外基金多渠道進軍內地樓市，外資銀行、外來資金必將成為中國房地產業新的力量。2007年國家將繼續加大對中小戶型、中低價位商品房、經濟適用房和廉租房的土地供應。2、哈爾濱市經濟發展前景分析哈爾濱市是黑龍江省經濟發展中心，是一個以工業為主體、三次產業全面發展的綜合性城市。“一五”、“二五”時期，哈爾濱形成了以國有大中型企業為主體、重工業為重心的工業經濟結構，成為我國重要的工業基地。當時，主要產品達3000多個品種，覆蓋全國，遠銷100多個國家和地區。其中，電站設備、工具量具、飛機和發動機、亞麻紡織、鋁鎂加工、精密儀表、軸承、電纜、繼電保護裝置等產品，處于國內領先地位。改革開放以來，哈爾濱加大經濟結構調整力度，醫藥、汽車、食品、電子信息等高新技術產業快速發展，形成新的產業格局。“十五”期間，工業發展的目標是，用信息化帶動工業化，努力培育電子信息、汽車、食品、醫藥4大支柱產業，大力發展裝備制造、環保、焊接、新材料、生物工程等5個優勢產業，積極調整改造機械、紡織、冶金、建材、石化、輕工6個傳統產業，構筑工業經濟新格局。改革開放促進了哈爾濱市的第三產業快速發展，第三產業在國民經濟中的地位和作用日益突出。“十五”期間，哈爾濱市第三產業將繼續圍繞為國民經濟和社會發展服務的方向，重點發展對外經貿、金融保險，房地產業、城市交通、旅游觀光，以及科技教育、信息咨詢、文化衛生等社會事業，構筑完善的市場經濟體系，滿足經濟發展和人民生活的需要。“十五”期間，哈爾濱市農業和農村經濟將圍繞強化農業基礎地位和增加農民收入，調整農業結構。改善傳統農業生產格局，穩糧增牧，突出發展以綠色農業為重點的質量效益型農業。堅持科技興農，推廣先進適用技術，實施良種工程，建立現代農業科技園區和科技示范基地。積極推進農業綜合開發，在全市建設14條綠色食品基地產業鏈，加速農業產業化進程，促進農村經濟全面發展。2006年，實現地區生產總值2094億元，同比增長13.5%,年均增長13.9%,提前實現在2000年基礎上翻一番的目標；財政一般預算總收入192.3億元，同比增長12.5%,年均增長13%,其中地方財政一般預算收入118.3億元，同比增長14.7%,年均增長15%;固定資產投資810億元，同比增長26.7%,年均增長22.4%;社會消費品零售總額894.5億元，同比增長13.5%,年均增長3.1房地產投資年1-2月份、1-3月份，房地產開發投資增幅分別達到28.9%和27.2%,為全年房地產開發投資增長最高月份，以后各月份均呈現不同幅度增長，但總體看全市房地產投資增幅趨緩。截止2006年12月末，哈爾濱市房地產開發投資累計完成157.8億元，增長12.6%,比上年回落4.3個百分點。其中，住宅投資累計完成110.9億元，增長44.4%,占全部房地產投資的70.3%,比上年提高15.5個百分點；商業營業用房開發完成投資為27.0億元，增長5.5%;辦公樓、其它用房開發完成投資為5.2億、14.7億元，分別比上年下降21.9%和52.7%。最近幾年哈爾濱的房產市2006年，房地產開發施工面積為1585.6萬平方米，增長17.6%。其中，新開工面積占39.4%,比上年下降11.0個百分點。商品住宅施工面積為1159.1萬平方米，增長26.4%。其中，90平方米以下住宅為492.9萬平方米，占住宅施工的42.5%。竣工總量增勢不減。2006年，全市房地產開發竣工總量達667.3萬平方米，比上年增長27.2%,占全年施工規模的42.1%,比上年提高了3.2個百分點。商品住宅竣工總量為536.8萬平方米，占全市竣工總量的80.4%,比上年增長39.0%,其中，經濟適用房為72.4萬平方米，比上年增長23.5%。經濟適用房施工面積為113.7萬平方米，增長24.4%;別墅、高檔公寓施工面積為61.1萬平方米，占全市商品房施工面積的3.9%。辦公樓施工面積為59.5萬平方米，比上年下降15.9%;商業營業用房施工面積為270.5萬平方米，比上年下降2.5%;其它用房為96.5萬平方米，比上年增長16.1%。2.5:1。可以預計，在2007年的一段時間內，市場的供應量會比3.3商品房銷售面積、銷售總額商品房銷售額182.3億元，比上年增長16.9%。商品住宅銷售面積575.2萬平方米，增長20.7%,占全市的85.3%,比上年提高2.8個百分點。2006年為哈爾濱樓市的轉折點。在2006年之前，整體供求狀況比較平穩，到了2006年之后，市場的供應量處于平穩狀態，基本維持在400萬平方米上下，而銷售力度明顯增強。后續市場3.4商品房價格走勢自2003年起，哈爾濱房地產價格穩步攀升，至2005年房地產價格有較大幅度上漲，商品房均價達2700元/平方米，2006年房占六成，期房占四成。全市商品房平均銷售價格為2702.9元/平方米，與上年基本持平。其中，商品房住宅為2502.6元/平方米，比上年增長5.0%,辦公樓為4001.3元/平方米，比上年下降24.5%,商業營業用房為3901.4元/平方米，比上年下降4.7%,其它用房為3435.4元/平方米，比上年增長7.6%。場特征短期內仍難以改變；同時，由于土地、建材價格的上升，及市場對房價的調節作用的影響，房地產新漲價因素依然存在。始步入平穩發展階段，預期2007年，房地產價格總水平將同步保3.5人均居住面積2003年，哈爾濱人均居住面積為14.54平方米，2004年上升至15.13平方米，同比增長4%,至2006年人均居住面積為17.54平方米，同比2005年增長10%,居民生活水平有很大改善，對居日自主住房□單位分房口租房 自主住占絕對性比例，住宅私有化率高。對本案來說，目標客群購買應偏向于改善居住條件的第二、第三次置業。根據調查顯示，二房和三房的比例仍然占到了結構需求的絕大多數。其中二房所占比例56%,三房占到29%。二、三房仍為戶型需求的主力。口30以下口81—100口31—50口51—80□120以上消費需求面積的主力面積集中在50—80平方米和80—100平方米之間，占到需求總量的68%。其次是31—50平方米以上的面積區間，占到中需求的26%。結合哈爾濱房地產市場情況來看，由于目前哈爾濱二口之家或二代同住占到總體的80%,購買動機又以實用為主，因此建議適當增加中小戶型比例從而減少總價抗目前哈爾濱新建樓盤的總體供應量為2352.5萬在售面積為1259.8萬平方米，已售面積為968.26萬平方米，市場存量為395.89萬平方米，潛在供應量為1084萬平方米。總體供應方面道里區為395.6萬平方米，占總體供應量的17%;道外區為215.3平方米，占總體供應量的9%;南崗區為203.7萬平方米，占總體供應量的8%;香坊區為308.5萬平方米，占總體供應量的13%;松北區為1125萬平方米。占總體供應量的50%;利民區為104.4萬平方米，占總體供應量的3%。市場總體供應量有50%來自于松北區，說明松北區依然是住2個問題，即1:住宅市場供應分布呈現江南、江北兩極分化。松北、江南項目銷售冰火兩重天的現象。2:供需矛盾嚴重，主要現道外區域供應量為215.3萬平方米，在售面積為170.3萬平潛在供應量為45萬平方米。本案位于道外區，住宅總建筑面積約32萬平方米，就目前區域供應來看，市場存量與潛在供應量之和為87.22萬平方米，市場競爭較激烈。幾個高層住宅的購買客群90%以上為哈爾濱市當地中高端人土，6.2戶型從戶型看，在售高層住宅主力戶型以三房兩廳二衛的100平米以上為主，二房比例在新開樓盤中已經占到40%。供應結構較為合理。6.3車位比率基本為1:2,顯然，相對高檔高層住宅來說，這樣的車位配S1:本項目地塊規模較大，有規模效S2:地塊位于道外中心區域，地理位置優越。S3:項目周邊生活配套、交通配套齊備。W2:地塊南側為鐵道線，噪音影響項目居住品S4:發展商的品牌號召力業市場存在抗性，如何協調與融合是必須考慮W11:地塊綠地面積較小，后期提升項目品質01:道外城區的規劃，城市改造進程02:哈爾濱地產市場目前存在結構性供需失衡T1:政策調控和金融調息對項目影響格空間性筑規劃設計上重點考慮這一因素，如在北側盡可能規劃公共設施，新型隔音材料的運用等。對應策略：如規劃無法調整則應考慮利用分期開發解決地塊T1:政策調控和金融調息對項目影響對應策略：找準市場需求的剛性需求(自主需求),提高產品的性價比，以品質取勝。T2:與榮耀上城競爭不可避免從哈爾濱鎮范圍來看，未來半年在規模和區位上，能和本項目產生直接競爭的項目只有榮耀上城，它將是本案未來主要的競爭對手，無論在規模上還是區位上，兩個項目都很相似，而且項對應策略：在充分細分需求市場的客群特征的前提下，尋求產品的差異化，形成客群和產品定位的雙重差異，避免形成直接T3:05、06年價格快速上揚，透支了未來的價格空間對應策略：理性判斷未來市場價格的走勢，產品設計在考慮滿足居住需求、提升居住品質的前提下，努力控制總價，提高性價比，增強產品競爭力。T4:道外城區規劃內容的不確定性及實施的后置性雖然哈爾濱新城的超前規劃展示了一幅迷人的“畫卷”,但在具體實施過程中存在諸多變數，首先是規劃內容的不確定性，放眼目前國內的城市規劃，極少有一個規劃方案是能夠完全實施而不會被中途修改的，通常是換一屆領導就改一次規劃。其次是時間的不確定性，即使是內容不改，在未來的十五年內，究竟何時得以實施這些規劃，連政府自己都不知道。對應策略：宣傳上強調這些規劃內容，產品規劃設計上重視自身的完善性，避免規劃不到位，房子空關的情況出現。8、本項目銷售形式分析在哈爾濱房地產業逐漸繁榮的大環境下，近3-5年樓盤銷售形勢都比較看好。只要作出好的產品，未來銷售也不會有很大難度。但是隨著哈爾濱政府舊城改造的力度加深，道外地區大三馬改造也提上日程，對于未來大型開發商的進入所帶來的競爭會比較激烈，給未來的銷售帶來了未知的影響。將帶來巨大的人流和潛在消費者，而且住宅也會很快升值，無疑對住宅的銷售起到極大的促進作用。另一方面，本項目的大型商業形態與住宅的結合，會影響住宅的品質塑造，急劇增加的人、車流量使附近的居住環境受到影響。所以在對項目未來銷售形勢總體看好的情況下，應注意關注大商業的發展情況。9、營銷策略分析基于項目本身的特點及復雜性，較適合以產品為核心4P傳統的營銷方式組合為主，配合運用“品牌、關系、服務、概念、文化、體驗”等新營銷方式進行營銷推廣。9.1產品