第三講-物業管理前期介入與接管驗收2025/3/201一、物業管理前期介入——指物業管理公司在接管物業之前，就參與物業的規劃設計和建設的過程。從業主與使用人及物業管理的角度，就物業開發、建設和今后使用、管理提出建議，并對將接管的物業從物質上和組織上做好準備，以更好滿足業主與非業主使用人的需求和有利于之后的物業管理。2025/3/202前期介入的主要目的物業管理前期介入的目的是在物業建成之前采取措施，確保建成的物業質量和功能能都合乎要求，有利于業主使用，方便以后的物業管理。2025/3/203前期介入的必要性減少或避免規劃設計、建設的隱患加強對物業的全面了解維護物業管理企業的專業形象后期管理工作的進行促進物業的銷售

2025/3/204前期介入的重要意義對于開發商而言對于物業管理公司而言物業管理前期介入能夠在較大程度上保證物業管理的一致性和連貫性，減少很多不必要的損失。2025/3/205

PM前期介入的類型物業管理前期介入是實施物業管理的一個重要環節，根據介入的階段不同可以分為早、中、晚三類。2025/3/206早期介入：是指物業管理企業在項目可行性研究階段的介入。中期介入：是指物業管理企業方案設計階段的介入。晚期介入：是指物業管理企業在項目施工階段的介入。2025/3/207與房地產開發公司開始洽談初步達成協議介入可行性研究→退出房地產開發簽訂合同，正式進入前期介入介入規劃設計階段介入施工建設階段介入物業銷售階段物業驗收、移交，結束前期介入PM前期介入流程圖2025/3/208PM前期介入的主要內容立項決策階段

項目立項以前（市場調研和項目可行性研究評估），對項目的市場定位，潛在業主的構成以及消費水平，周邊物業管理概況及日后的物業管理內容、管理標準及成本、利潤測算等方面提供意見建議。（可減少決策中的風險性。）2025/3/209

規劃設計階段規劃設計階段，物業管理企業選派工程技術人員參加工程規劃設計，從有利于投資、綜合開發、合理布局，安全使用和投入使用后長期物業管理的角度進行參謀，提出建議。2025/3/2010

施工建設階段物業管理企業選派相應專業的人員參與施工質量監理，配合開發企業和施工部門共同確保工程施工質量。

竣工驗收階段竣工驗收應提交的資料；完善竣工驗收的必要措施。2025/3/2011二、接管驗收

——指物業管理企業接管開發企業、建設單位或個人委托的新建房屋或原有房屋時，以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。2025/3/2012物業接管驗收的主要作用

1、明確交接雙方的責、權、利關系

2、確保物業具備正常的使用功能，充分維護自身和業主的利益

3、為后期管理創造條件2025/3/2013物業接管驗收的實施早期介入簽約前的洽商制定詳細的接管驗收計劃著手制定管理公約及一系列管理制度建立與社會協作單位的聯絡人員培訓協助房地產開發商售樓檢驗房地產開發商提交的驗收項目是否具備驗收條件開始接管驗收2025/3/2014物業接管驗收應提交的資料P63

新建物業原有物業新建房屋接管驗收應提交的資料原有房屋接管驗收應提交的資料技術資料產權資料2025/3/2015接管驗收的主要內容和技術標準

主體結構、屋面和樓地面、裝修、電氣、水、衛、消防、采暖、附屬工程及其他

質量與使用功能的檢驗危險和損壞問題的處理

新建房屋接管驗收的主要內容及標準原有房屋接管驗收的主要內容及標準2025/3/2016物業接管驗收應注意的主要問題選派素質好、業務精、認真負責的人員參加驗收工作。物業管理企業寫明符合要求的接管具體日期，以劃清責任。仔細清查應該提交的資料是否真實、齊全。對于不同程度的質量問題，一定要落實責任，并對整改措施進行明確。在整個的接管驗收過程中要遵循原則性和靈活性相結合的原則等。2025/3/2017堅持原則性與靈活性相結合的原則堅持細致入微與整體把握相結合的原則接管驗收過程中質量問題的處理原則2025/3/2018第三節用戶入伙、裝修與物業檔案管理一、用戶入伙二、裝修管理三、物業檔案管理2025/3/2019一、什么是用戶入伙含義——住宅小區的居民入住或商廈、寫字樓的業主或租戶入住用戶入伙手續——物業管理企業在物業具備入伙條件后向業主或租戶寄發入伙通知，要求業主或租戶按要求進行驗樓、付款、簽約、裝修、搬遷入住的過程。第一節用戶入伙2025/3/2020二、辦理入伙手續及應注意的問題寄發“入伙通知書”——物業管理企業在物業驗收合格后通知業主或租戶可以辦理入住手續的文件。收樓須知——物業管理公司告知業主或租戶在收樓時應注意的事項以及在辦理入伙手續時應攜帶的各種證件、合同和費用的文件。入伙手續書——物業管理工司為方便業主、讓其知曉辦理入伙手續具體程序而制定的一個文件。2025/3/2021三、辦理入伙手續的重要文件（一）、樓宇交接書——在業主確認可以接受所購樓宇后，業主和發展商共同簽署的一個文件。2025/3/2022（二）、物業管理公約1、物業管理公約——也叫物業管理公共契約，簡稱“公約”一般是由物業管理公司擬訂，經過業主和物業管理公司共同簽署并約束雙方行為規范的法律文件。2、“公約”的內容——物業的基本情況、明確物業管理機構的基本情況、業主的權力和義務、明確各方的法律責任。3、“公約”的實質——處理好人與人之間的關系。發展商與物業管理公司之間的關系業主與物業管理公司的關系2025/3/2023——物業管理補充法規建立自我約束機制2025/3/2024（三）、住戶手冊——物業管理公司為了使業主或租戶更好地了解物業管理的有關規定，以便以后管理的工作順利開展，而準備的一種宣傳材料。2025/3/2025一、什么是裝修與裝修管理

裝修的含義——業主或使用人再辦理完入伙手續以后，在正式入住之前，根據自己的特點和要求，對所購（所租）房屋進行重新設計、分隔、裝飾、布置等。第四節物業裝修管理2025/3/2026

裝修的特點在原來房屋初裝修的基礎上進行的更多的是要表達業主或租戶個人意愿的基礎上進行的是在隨業主或使用人入住的情況下進行的對施工人員的技術及素質要求比較高施工過程中防火特別重要2025/3/2027

物業管理在裝修過程中的職責

大力宣傳裝修規定加強裝修監督管理積極參與室內裝修2025/3/2028二、裝修管理規定報批程序裝修范圍施工管理裝修驗收2025/3/2029三、對施工隊伍的管理2025/3/20301、含義物業產權指物業的所有權物業產籍指記載物業權屬關系現狀和歷史情況的各種薄冊資料的總稱。物業產權產籍管理指房地產的管理部門按照法律規定的管理權限和原則，對物業所有權和行使所有權以及登記造冊所形成的各種資料的管理第五節、物業產權產籍管理2025/3/20312、原則房屋所有權與該房屋所占用的土地使用權權力主體一致屬地管理2025/3/20323、意義保護業主或房地產權利人的合法權益為房地產的開發、建設和使用奠定基礎為城市規劃、建設、管理提供科學依據2025/3/2033——物業所有權的管理、房屋所有權的管理二、物業產權管理工作的基本內容產權登記審查確認產權產權轉移、變更登記核發產權證書產權檔案2025/3/20341、圖三、物業產籍管理工作的基本內容物業或房屋分幅平面圖是以城市獨立坐標系統為基礎而繪制的要素平面圖分房分丘平面圖是以產權人為單位繪制的平面圖分層分間平面圖是在一幢房屋內有多個產權人的情況下，按每個產權人的單位，分層次按自然間詳細繪制房屋位置、尺寸、墻體歸屬等內容的房間平面圖。2025/3/20352、檔調查檔案房產評估檔案房產登記檔案房產統計及征撥檔案2025/3/20363、卡房屋卡片土地卡片2025/3/20374、冊登記收件薄發證記錄薄房屋總冊房屋產業目錄等2025/3/20389、青少年是一個美好而又是一去不可再得的時期，是將來一切光明和幸福的開端。。3月-253月-25Thursday,March20,202510、人的志向通常和他們的能力成正比例。16:10:5716:10:5716:103/20/20254:10:57PM11、夫學須志也，才須學也，非學無以廣才，非志無以成學。3月-2516:10:5716:10Mar-2520-Mar-2512、越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。16:10:5716:10:5716:10Thursday,March20,202513、志不立，天下無可成之事。3月-253月-2516:10:5716:10:57March20,202514、古之立大事者，不惟有超世之才，亦必有堅忍不拔之志。20三月20254:10:57下午16:10:573月-2515、會當凌