資產(chǎn)證券化市場研究報(bào)告2024年保障性租賃住房公募運(yùn)營分析與年展望金融結(jié)構(gòu)評級部趙超徐宇揚(yáng)摘要：我國住房保障體系建設(shè)仍在加快推進(jìn)中，截至2024年9月末，保租房規(guī)劃目標(biāo)累計(jì)完成率達(dá)到82%，未來隨著“十四五”規(guī)劃的900萬套保障性住房建2024年定的租金下調(diào)壓力。2024年保租房表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期屬性，盡管部分項(xiàng)目出租率有所波動(dòng)，但整體仍維持在較高水平。其中，華夏北京保障房、紅土創(chuàng)新深圳安居和中金廈門安居的底層資產(chǎn)項(xiàng)目由于租金明顯低于周邊租賃項(xiàng)目，平均出租率普遍在95%及以上；華夏華潤有巢REIT和國君城投寬庭REIT的底層資產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)更趨市場化，項(xiàng)目出租率普遍在90%-95%之間。從現(xiàn)金分派率來看，2024年保租房的現(xiàn)金分派率在3.98%-4.47%率利差走闊，投資價(jià)值進(jìn)一步凸顯。景下，保租房租金收入和出租率保持相對穩(wěn)定，展現(xiàn)出較強(qiáng)的抗險(xiǎn)能力；另一方面，受益于無風(fēng)險(xiǎn)利率下行，保租房的相對收益更具吸引力，并且保租房4號監(jiān)管準(zhǔn)則，F(xiàn)VTOCI計(jì)量方式下只有較強(qiáng)的增持動(dòng)力。展望未來，保租房的底層資產(chǎn)具有穩(wěn)定的租金收入和較高的出租率，受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響較小，在2025年經(jīng)濟(jì)形勢仍存在不確定性的情況下，其利率下行，其估值有望在2025年維持或進(jìn)一步提升。一、行業(yè)概況分析十四五870年前三季度，全國已建設(shè)籌集保租房148萬套，截至2024年9月末，累計(jì)共籌建保租房721萬套，完成“十四五計(jì)劃的82%2024年度，部分省市已提前完成1資產(chǎn)證券化市場研究報(bào)告?zhèn)€?。ㄊ校┨崆巴瓿?024年度保租房籌集目標(biāo)。此外，截至2024年月末，天津5000套（間）保租房籌集任務(wù)已接近完成，黑龍江、河南、四川、上海等多個(gè)?。ㄊ校┍Ｗ夥炕I建目標(biāo)已完成超70%。圖表1.2024年部分省市年保租房籌集計(jì)劃完成情況（單位：萬套）省市十四五目標(biāo)累計(jì)完成2024籌集計(jì)劃2024完成情況上海47.037.67.05.1北京40.034.67.0/四川34.029.56.54.9杭州33.027.36.06.0河南30.024.74.9.3.6安徽30.033.17.710.9資料來源：中指研究院。2024市的住宅租金整體呈現(xiàn)下跌趨勢。具體來看，2024年月末，一線城市住宅平均租金價(jià)格為92.89元/月/為30.28元/月/3.29%20.08元/月/平方米，同比下跌3.88%。一線城市中，北京的租金水平位于榜首，2024年末，北京住宅平均租金價(jià)格為元/月/平方米；同期末，上海住宅平均租金價(jià)格為102.61元/月/平方米，同比下降8.25%，在一線城市中租金跌幅最。圖表2.城市月租金及同比增速（單位：元月·平方米，）圖表3.部分城市住宅租金情況（單位：元/月·平方米）140120120100

10050-50-100::::::::::::同比:::::::::::數(shù)據(jù)來源：數(shù)據(jù)來源：2資產(chǎn)證券化市場研究報(bào)告二、保障性租賃住房公募發(fā)行情況2024和招商蛇口REIT分別于上交所和深交所正式發(fā)行上市，發(fā)行規(guī)模合計(jì)44.14億元。截至2024年末，國內(nèi)已發(fā)行上市的保障性租賃住房公募產(chǎn)品共計(jì)694.19首發(fā)規(guī)模的5.78%。擴(kuò)募方面，2022年上市的四單保租房均已提出擴(kuò)募計(jì)劃。其中，華夏北京保障房擴(kuò)募進(jìn)程最快，該于2024年5月23日率先發(fā)布擴(kuò)募啟動(dòng)公告，9月該向證監(jiān)會、上交所正式提交擴(kuò)募申請并于月中獲受理；月獲上交所反饋。華夏華潤有巢擴(kuò)募工作也在穩(wěn)步推進(jìn)，2024年5月發(fā)布公告啟動(dòng)擴(kuò)募工作，理。同時(shí)，紅土深圳安居和中金廈門安居已先后在6月和8月發(fā)布擴(kuò)募啟動(dòng)公告。圖表4.保障性租賃住房公募產(chǎn)品已發(fā)行情況代碼產(chǎn)品名稱上市日期發(fā)行規(guī)模(億元)基金管理人財(cái)務(wù)顧問原始權(quán)益人華夏北京保障房華夏基金管理508068.SH2022/8/3112.55中金公司北京保障房中心有限公司

REIT有限公司深安居集團(tuán)有限公紅土創(chuàng)新基金司，深圳市福田人才安居

國信證券180501.SZ紅土深圳安居REIT2022/8/3112.42管理有限公司有限公司，深圳市羅湖人才安居有限公司中金基金管理金圓統(tǒng)一508058.SH中金廈門安居REIT2022/8/3113.00廈門安居集團(tuán)有限公司有限公司證券華夏基金管理有巢住房租賃(深圳)有限508077.SH華夏華潤有巢REIT2022/12/912.09中信證券有限公司公司上海國泰君安國泰君安上海城投房屋租賃有限公508031.SH國君城投寬庭REIT2024/1/1230.50證券資產(chǎn)管理證券司有限公司招商基金管理深圳市招商公寓發(fā)展有限

中信證券180502.SZ招商蛇口REIT2024/10/2313.64有限公司公司資料來源：3資產(chǎn)證券化市場研究報(bào)告三、保障性租賃住房公募運(yùn)營表現(xiàn)（一）整體運(yùn)營表現(xiàn)分析2024體仍維持在較高水平。具體來看，不同REIT項(xiàng)目的出租率表現(xiàn)有所分化，華夏北京保障房REIT和中金廈門安居的底層項(xiàng)目由于租金明顯低于周邊租賃項(xiàng)目，平均出租率普遍在95%及以上；華夏華潤有巢和國君城投寬庭的底層資產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)更趨市場化，項(xiàng)目出租率普遍在90%-95%之間。分季度來看，中金廈門安居REIT的保租房項(xiàng)目各季度均保持滿租水平。紅土深圳安居和華夏北京保障房的出租率在2024年第三季度出現(xiàn)下降，其中，紅土深圳安居REIT是由于運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)根據(jù)相關(guān)規(guī)定主動(dòng)清退了一批不符合承租資格的租戶，導(dǎo)致該期間出租率有所下降；華夏北京保障房同比下降幅度較大，反映出租金水平上漲1給出租率帶來一定的壓力。圖表5.2024年各季度保租房公募出租率情況注：新世紀(jì)評級根據(jù)相關(guān)資料整理。從現(xiàn)金分派率來看，2024年保房的現(xiàn)金分派率整體表現(xiàn)較為平穩(wěn)，其中中金廈門安居REIT的現(xiàn)金分派率高達(dá)4.47%4%入同比增速來看，2024年保租房的1自2024年9月1日起，華夏北京保障房REIT的文龍家園項(xiàng)目租金從52元平米月調(diào)整至56元平米/月。4資產(chǎn)證券化市場研究報(bào)告收入同比增長3.16%，華夏北京保障房和紅土深圳安居收入略有下跌但幅度有限。2024年保租房現(xiàn)金分派率與國債收益率利差走闊，保租房的抗周期屬性和穩(wěn)健表現(xiàn)將繼續(xù)吸引投資者關(guān)注。圖表6.保租房公募?xì)v年現(xiàn)金分派率和2024年收入同比情況3.50%6.00%3.00%5.00%2.50%2.00%

4.00%1.50%1.00%3.00%0.50%2.00%0.00%華夏北京保障房紅土深圳安居中金廈門安居華夏華潤有巢-0.50%1.00%-1.00%-1.50%0.00%收入同比-2023年現(xiàn)金分派率-2022年現(xiàn)金分派率-2023年現(xiàn)金分派率-2024年注1：現(xiàn)金分派率=當(dāng)年可供分配金額/初始募集金額，下同。注2：新世紀(jì)評級根據(jù)相關(guān)資料整理。（二）各產(chǎn)品運(yùn)營表現(xiàn)分析1.華夏北京保障房2024年，該基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入0.73億元，同比下降1.00%。同期，凈利潤為0.34億元，同比增長7.89%；EBITDA為0.55億元，同比增長5.19%0.523.21%0.54億元，同比下降2.19%。圖表7.華夏北京保障房REIT基金年報(bào)表現(xiàn)情況（單位：萬元）指標(biāo)2022年2023年2024年變化趨勢當(dāng)期收入2996.957300.527227.24凈利潤1319.573107.403352.72EBITDA2206.335242.455514.57經(jīng)營性凈現(xiàn)金流2978.795417.675243.72當(dāng)期可供分配金額1912.675505.305384.86現(xiàn)金分派率4.25%4.39%4.29%注1：新世紀(jì)評級根據(jù)相關(guān)資料整理。注2：2022年報(bào)告期自2022年8月222022年12月日，其余年份為自然年度。5資產(chǎn)證券化市場研究報(bào)告截至2024年末，文龍家園已出租面積72745.10平方米，出租率為95.01%，其中，個(gè)人散租面積占比79.86%，收繳率為98.47%，租金標(biāo)準(zhǔn)為56元/平方米/月，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會批復(fù)同意文龍家園項(xiàng)目租金自2024年9月1日起從52元/平方米/月調(diào)整至56元/平方米/7.69%目已出租面積33722.8896.23%97.80%仍為65元/平方米/月，均為個(gè)人租戶。分季度來看，20244元/平方米/月，上調(diào)比例為7.69%；熙悅尚郡各季度出租率呈下滑趨勢，租金單價(jià)則保持不變。該基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目2024年的各季度收入同比變化分別為0.95%、-2.25%、-2.01%和-0.67%。受出租率小幅下跌影響，二季度和三季度收入同比下降幅度較大，但隨著9月起租金上調(diào)，四季度收入同比下降幅度收窄。圖表8.華夏北京保障房REIT基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及基金季度表現(xiàn)情況（單位：萬元，元/平方米/月）指標(biāo)2023Q12023Q22023Q32023Q42024Q12024Q22024Q32024Q4趨勢文龍家園出租率（）97.6296.6796.8897.2894.7297.0594.9995.01出租單價(jià)52.0052.0052.0052.0052.0052.0052.0056.00熙悅尚郡出租率（）92.7497.8997.2496.2395.4395.3494.439308出租單價(jià)60.0060.0065.0065.0065.0065.0065.0065.00當(dāng)期收入1803.671827.501840.511828.841820.781786.34180351816.67凈利潤775.78774.53780.88776.21783.28832.04838.35899.06EBITDA1309.511308.391314.611309.941343.941365.761372.071432.79經(jīng)營性凈現(xiàn)金流2127.43581.421269.431439.391296.521226.631539.06當(dāng)期可供分配金額1371.811380.171374.611378.711343.91338.651346.851355.41注：新世紀(jì)評級根據(jù)相關(guān)資料整理。2.紅土深圳安居2024年，該基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入0.54億元，同比下降0.96%。同期，凈利潤為0.19億元，同比下降23.88%；為0.46億元，同比下降1.96%0.495.18%0.49億元，同比下降3.36%。6資產(chǎn)證券化市場研究報(bào)告圖表9.紅土深圳安居REIT基金年報(bào)表現(xiàn)情況（單位：萬元）指標(biāo)2022年2023年2024年變化趨勢當(dāng)期收入2481.605490.725438.26凈利潤1319.912496.612404.41EBITDA2079.124640.774550.03經(jīng)營性凈現(xiàn)金流2446.405177.144909.20當(dāng)期可供分配金額2107.765109.634938.09現(xiàn)金分派率4.73%3.98%注1：新世紀(jì)評級根據(jù)相關(guān)資料整理。注2：2022年報(bào)告期自2022年8月222022年12月日，其余年份為自然年度。該REIT持有安居百泉閣項(xiàng)目、安居錦園項(xiàng)目、保利香檳苑項(xiàng)目和鳳凰公館項(xiàng)目4個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目。截至2024年末，安居百泉閣項(xiàng)目保障房已出租面積37660.4295.82%100.00%60.73元/平方米/月；安居錦園項(xiàng)目保障房已出租面積25837.05平方米，出租率為95.88%，收繳率為99.92%，租金標(biāo)準(zhǔn)為45.06元/平方米/月；保利香檳苑項(xiàng)目保障房已出租面積14941.4290.79%99.92%準(zhǔn)為16.74元/平方米/月；鳳凰公館項(xiàng)目保障房已出租面積50847.76平方米，出租率為98.63%，收繳率為100.00%，租金標(biāo)準(zhǔn)為17.20元/平方米/月。2024各季度收入同比變化分別為-1.08%、-0.05%、-0.49%和-2.21%，受出租率小幅下跌影響，四季度收入同比下降幅度較大。圖表10.紅土深圳安居REIT基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及基金季度表現(xiàn)情況（單位：萬元，元/平方米/月）指標(biāo)2023Q12023Q22023Q32023Q42024Q12024Q22024Q32024Q4趨勢安居百泉閣出租率（）98.8798.1698.1697.3398.2898.0796.4995.82安居錦園出租率（）98.871000.0098.2597.2598.6398.0099.1995.88保利香檳苑出租率（）99.0198.5299.699.5298.6395.5590.390.79鳳凰公館出租率（）99.5298.7998.6999.2598.9199.3098.8998.63本期收入1377.621376.281373.851362.971362.741375.631367.061332.83凈利潤634.35649.8629.16583.3608.85626.65608.12560.79EBITDA1099.167資產(chǎn)證券化市場研究報(bào)告指標(biāo)2023Q12023Q22023Q32023Q42024Q12024Q22024Q32024Q4趨勢經(jīng)營性凈現(xiàn)金流1340.961268.701321.421246.061407.231234.36當(dāng)期可供分配金額1261.681433.291332.801081.861340.881203.441202.39注：新世紀(jì)評級根據(jù)相關(guān)資料整理。3.中金廈門安居2024年，該基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入0.79億元，同比上漲3.16%。同期，凈利潤為0.28億元，同比增長8.27%；EBITDA為0.61億元，同比增長4.40%0.591.61%0.58億元，同比增長1.25%。圖表11.中金廈門安居REIT基金年報(bào)表現(xiàn)情況（單位：萬元）指標(biāo)2022年2023年2024年變化趨勢本期收入3185.387687.107929.78凈利潤1272.272548.262758.95EBITDA2483.195878.946137.72經(jīng)營性凈現(xiàn)金流2339.545853.095947.43當(dāng)期可供分配金額2095.875741.935813.68現(xiàn)金分派率4.49%4.42%4.47%注1：新世紀(jì)評級根據(jù)相關(guān)資料整理。注2：2022年報(bào)告期自2022年8月222022年12月日，其余年份為自然年度。該REIT持有園博公寓和珩琦公寓2個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目。截至2024年99.7戶占比93.86%6.14%保持100%。其中，園博公寓已出租面積平方米，出租率為99.56%，租金標(biāo)準(zhǔn)為34.71元/平方米/月；珩琦公寓已出租面積85597.90平方米，出租率為99.91%，租金標(biāo)準(zhǔn)為33.26元/平方米/月。REIT為、2.40%、3.81%和3.41%。圖表12.中金廈門安居REIT基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及基金季度表現(xiàn)情況（單位：萬元，元/平方米/月）指標(biāo)2023Q12023Q22023Q32023Q42024Q12024Q22024Q32024Q4趨勢平均出租率（）99.49%99.64%99.55%99.83%99.40%99.51%99.67%99.71%平均出租單價(jià)---32.5232.7532.8633.2433.5033.9534.08當(dāng)期收入1895.191918.871927.431943.751954.041964.982000.772009.998資產(chǎn)證券化市場研究報(bào)告指標(biāo)2023Q12023Q22023Q32023Q42024Q12024Q22024Q32024Q4趨勢凈利潤671.09694.36579.93705.44692.70730.79630.01EBITDA1504.431499.661527.371415.531538.001544.401579.451475.86經(jīng)營性凈現(xiàn)金流1384.581440.831861.711527.40985.021576.891858.12當(dāng)期可供分配金額1401.591487.721465.881377.431425.131484.921464.571439.06注：新世紀(jì)評級根據(jù)相關(guān)資料整理。4.華夏華潤有巢2024年，該基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入0.79億元，同比上漲0.85%。同期，凈利潤為0.10億元，同比增長38.53%；為0.50億元，同比增長4.67%0.489.49%0.49億元，同比下降19.28%。圖表13.華夏華潤有巢REIT基金年報(bào)表現(xiàn)情況（單位：萬元）指標(biāo)2022年2023年2024年變化趨勢本期收入1501.597841.077907.68凈利潤698.87698.87968.12EBITDA---4780.715003.99經(jīng)營性凈現(xiàn)金流1037.335301.084798.06當(dāng)期可供分配金額716.246076.144904.45現(xiàn)金分派率5.03%5.03%4.06%注1：新世紀(jì)評級根據(jù)相關(guān)資料整理。注2：2022年報(bào)告期自2022年月日至2022年月31日，其余年份為自然年度。該REIT的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目持有有巢泗涇項(xiàng)目和有巢東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目2個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目。截至2024年末，按房間數(shù)量計(jì)算，泗涇項(xiàng)目及東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目合計(jì)出租率為94.33%，租金收繳率為99.85%。其中，泗涇項(xiàng)目已出租面積38128.4794.07%2.61元/平方米/項(xiàng)目已出租面積47056.1694.58%1.82元/平方米/天。20242024年該各季度收入同比變化分別為1.84%、1.23%、0.92%和-0.55%。9資產(chǎn)證券化市場研究報(bào)告圖表14.華夏華潤有巢REIT基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及基金季度表現(xiàn)情況（單位：萬元）指標(biāo)2023Q12023Q22023Q32023Q42024Q12024Q22024Q32024Q4趨勢泗涇項(xiàng)目出租率（）96.99%96.52%94.54%92.88%94.38%94.07%90.59%94.07%東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目出租率（）92.43%96.36%91.32%93.25%94.29%94.36%94.44%94.58%當(dāng)期收入1926.401945.661979.761989.251961.751969.671997.951978.31凈利潤132.7078.70151.55123.01152.92300.68250.40EBITDA1208.531222.661225.211234.481296.951247.35經(jīng)營性凈現(xiàn)金流1271.581236.441656.191250.51881.921298.701366.93當(dāng)期可供分配金額1591.091615.981435.151433.921220.251220.501231.851231.85注1：出租率按房間數(shù)量計(jì)算。注2：新世紀(jì)評級根據(jù)相關(guān)資料整理。5.國君城投寬庭2024年，該基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1.80億元，凈利潤為0.80億元，EBITDA為1.28億元，經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為1.42億元，本期可供分配金額為1.31億元。該REIT的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目持有江灣社區(qū)項(xiàng)目和光華社區(qū)項(xiàng)目2個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目。截至2024年末，江灣社區(qū)項(xiàng)目和光華社區(qū)合計(jì)租賃住房出租率為92.49%132.54元/平/99.97%項(xiàng)目已出租面積72657.8790.83%1385元/平/40148.5195.67%單價(jià)為133.80元/平/月。2024圖表15.國君城投寬庭REIT基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及基金季表現(xiàn)情況（單位：萬元）指標(biāo)2024Q12024Q22024Q32024Q4各季度趨勢江灣社區(qū)出租率91.02%89.49%91.29%90.83%光華社區(qū)出租率93.04%91.84%95.24%95.67%當(dāng)期收入4574.334343.204404.994677.71凈利潤2049.62869.671953.872174.86EBITDA3225.313045.553129.533350.55經(jīng)營性凈現(xiàn)金流4548.002693.923613.763336.19當(dāng)期可供分配金額3276.513065.863266.743457.67注：新世紀(jì)評級根據(jù)相關(guān)資料整理。10資產(chǎn)證券化市場研究報(bào)告6.招商蛇口（1）項(xiàng)目概況該REIT所涉及的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為位于深圳市南山區(qū)港灣大道太子灣人才公項(xiàng)目。太子灣項(xiàng)目于2019年1下車庫及設(shè)備用房。其中，地上共31層，配套商業(yè)部分位于第1層，租賃住房部分位于第3-31層；項(xiàng)目共有可出租保障性租賃住房462套、配套商業(yè)15套、地下車位1822015年123號分別為1棟、25棟）及其地下車庫、設(shè)備用房。其中，133層租賃住房部分位于第3-33層，2棟地上共32層租賃住房部分位于第2-32層，5棟地上共33層租賃住房部分位于第3-33層；項(xiàng)目共有可出租租賃住房465套，享有地下車位320保租房項(xiàng)目，合計(jì)供應(yīng)近1000套租賃住房，可出租面積約6.44萬平方米。項(xiàng)目利。（2）運(yùn)營表現(xiàn)2024年第4季度，該持有的兩個(gè)保障房項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入268.64202427658.1970.37%，四季度平均出租率為94.94%，時(shí)點(diǎn)出租率較低主要系重要現(xiàn)金流提供方于2024年12月25日到期退租導(dǎo)致。按照客戶類型來看，林下項(xiàng)目個(gè)人租戶面積占比80.27%，企業(yè)租戶面積占比19.73%。截至2024238732出租面積為23262.82平方米和配套商業(yè)已出租面積610.51平方米），租賃住房出租率為92.86%。按照客戶類型來看，個(gè)人租戶面積占比87.70%，企業(yè)租戶占比12.30%。2024年第四季度，該實(shí)現(xiàn)收入2068.64萬元，實(shí)現(xiàn)凈利潤-146.60萬元，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額2005.64萬元，實(shí)現(xiàn)可供分配金額為1462.51萬元。（3）項(xiàng)目估值資產(chǎn)證券化市場研究報(bào)告根據(jù)戴德梁行的評估結(jié)果，截至2024年6月末，該基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的估值合計(jì)為12.46億元。其中，林下項(xiàng)目的估值為7.83億元，折合單價(jià)元/平方米；太子灣項(xiàng)目的估值為4.63億元，折合單價(jià)17843元/平方米。四、保障性租賃住房公募產(chǎn)品二級市場表現(xiàn)截至2024年末，共有6只保障性租賃住房公募產(chǎn)品上市。由于公眾投資人認(rèn)購踴躍，多數(shù)產(chǎn)品發(fā)售當(dāng)天即結(jié)束募集并啟動(dòng)比例配售。2022年8月31日發(fā)行的3只產(chǎn)品上市首日漲跌幅逐步提升至30%漲停線。2022年12月發(fā)行的華夏華潤有巢熱度有所回調(diào)，首日收盤漲幅16.84%。2024年1月發(fā)行的國君城投寬庭0.07%2024年10月發(fā)行的招商蛇口上市首日收盤實(shí)現(xiàn)了7.15%的漲幅。圖表16.保障性租賃住房公募REITs產(chǎn)品發(fā)行首日二級市場表現(xiàn)情況代碼產(chǎn)品名稱上市日期首發(fā)規(guī)模(億元)發(fā)行價(jià)格(元)首日收盤價(jià)(元)首日漲跌幅508068.SH華夏北京保障房REIT2022/8/3112.552.513.2630.00180501.SZ紅土深圳安居REIT2022/8/3112.422.483.2329.99508058.SH中金廈門安居REIT2022/8/3113.002.603.3830.00508077.SH華夏華潤有巢REIT2022/12/912.092.422.8216.84508031.SH國君城投寬庭REIT2024/1/1230.503.053.05-0.07180502.SZ招商蛇口REIT2024/10/2313.642.732.927.15資料來源：2024年二級市場整體表現(xiàn)良好，全年中證全收益指數(shù)上漲13.92%二級市場表現(xiàn)突出在公募市場中名列前茅。其中華夏北京保障房REIT和中金廈門安居REIT表現(xiàn)優(yōu)異，漲幅均超過46%漲幅接近40%二級市場表現(xiàn)租金收入和下行，保租房的相對收益更具吸引力，并且保租房的估值得到提升。截至2024年末，6只保障性租賃住房公募產(chǎn)品較發(fā)行價(jià)全部呈溢價(jià)狀態(tài)，漲幅介于9-21%之間，6只產(chǎn)品自成立以來表現(xiàn)均強(qiáng)于上證指數(shù)。12資產(chǎn)證券化市場研究報(bào)告圖表17.保障性租賃住房公募REITs自上市以來至2024年末價(jià)格走勢資料來源：圖表18.保障性租賃住房公募REITs上市以來至2024年末漲跌幅情況代碼產(chǎn)品名稱2024/12/31收盤價(jià)近一月漲跌幅今年以來漲跌幅較發(fā)行價(jià)漲跌幅成立至今相對上證指數(shù)漲跌幅508068.SH華夏北京保障房REIT3.5913.4046.5317.8413.98180501.SZ紅土深圳安居REIT3.3115.7738.9810.877.01508058.SH中金廈門安居REIT3.6812.4946.1917.4013.54508077.SH華夏華潤有巢REIT2.9012.9329.186.45508031.SH國君城投寬庭REIT3.626.9520.9520.954.84180502.SZ招商蛇口REIT3.203.739.349.347.34資料來源：截至2024年末，6只保障性租賃住房公募產(chǎn)品總成交量為78.61億222.73及紅土深圳安居REIT成交金額居前。市場活躍度方面，從成立以來區(qū)間來看，招商蛇口最為活躍，日均換手率為2.01%。圖表19.保障性租賃住房公募上市以來至2024年月日二級市場基本表現(xiàn)代碼產(chǎn)品名稱成交量(億份)成交量占比成交金額(億元)成交額占比區(qū)間日均換手率508068.SH華夏北京保障房REIT17.2821.9950.5422.69180501.SZ紅土深圳安居REIT17.2721.9748.0521.571.28508058.SH中金廈門安居REIT21.8427.7863.6028.561.48508077.SH華夏華潤有巢REIT.2820.7141.7418.741.24508031.SH國君城投寬庭REIT4.505.7214.466.490.75180502.SZ招商蛇口REIT1.431.824.331.942.01總計(jì)---78.61100.00222.73100.00---資料來源：13資產(chǎn)證券化市場研究報(bào)告從波動(dòng)幅度來看，截至2024年末，發(fā)行較早的5只產(chǎn)品存續(xù)時(shí)間較長，振幅較大，區(qū)間振幅介于45-63%。圖表20.保租房公募上市以來至2024年末二級市場最高價(jià)、最低價(jià)以及區(qū)間振幅6.0070.00%5.004.003.002.002.412.392.211.0010.00%62%54%55%3.603.603.803.9945%45%2.933.352.692.862.0218%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%0.000.00%區(qū)間振幅(%)(右軸)資料來源：五、保障性租賃住房公募持有人分析（一）保租房公募持有人整體情況在我國保租房公募市場，機(jī)構(gòu)投資者是主要的投資力量。截至2024年6市場中機(jī)構(gòu)投資者的占比達(dá)到97.35%223年末提升了2.09引力增強(qiáng)。圖表21.保障性租賃住房公募機(jī)構(gòu)投資人占比情況100.00%99.00%98.00%97.00%96.00%95.00%94.00%93.00%92.00%91.00%90.00%2022年12月2023年月2023年12月2024年月資料來源：2024年2月84該監(jiān)管準(zhǔn)則明確了份額屬于權(quán)益工具14資產(chǎn)證券化市場研究報(bào)告綜合收益”（FVTOCI），與傳統(tǒng)的“以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益”（FVTPL）相比，F(xiàn)VTOCI計(jì)量方式下，只有分紅會影響利潤表，波動(dòng)對投資者財(cái)務(wù)報(bào)表的影響，從而鼓勵(lì)更多長期配置型資金進(jìn)入市場。具體來看，2024年6月末，保租房持有人占比前三大機(jī)構(gòu)分別為原39.31%9.28%和8.38%2023長時(shí)間。受新監(jiān)管準(zhǔn)則影響，保險(xiǎn)（含保險(xiǎn)資管）的持有份額較2023年末增長2.642023年末增長0.74券商資管的持有份額較2023年末下降1.64個(gè)百分點(diǎn)，或因2024年估值修復(fù)而選擇止盈。圖表22.保障性租賃住房公募投資人持倉情況45.00%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%2022年12月2023年月2023年12月2024年月資料來源：升。2024年6REITREIT和華夏華潤有巢的持有人戶數(shù)較上年末分別下降12.87%、12.23%、12.33%和14.90%。15資產(chǎn)證券化市場研究報(bào)告圖表23.保障性租賃住房公募持有人戶數(shù)情況6000050000400003000020000100000華夏北京保障房紅土深圳安居中金廈門安居華夏華潤有巢國君城投寬庭2022年12月2023年月2023年12月2024年月資料來源：（二）保租房公募產(chǎn)品投資人具體變遷1.華夏北京保障房2024年6REIT原始權(quán)益人持倉占比為42.80%1.60+2.67個(gè)百分點(diǎn)；保險(xiǎn)（含資管）持倉占比為6.95%，較上年末增長0.86個(gè)百分點(diǎn)。圖表24.華夏北京保障房投資人變化情況2022.122023.62023.122024.6前十大流通份額持有人15.05%15.00%28.72%26.18%原始權(quán)益人------6.20%7.80%保險(xiǎn)（含資管）1.09%3.28%6.09%6.95%券商自營8.47%4.57%6.48%9.73%券商資管3.88%1.40%2.28%1.70%信托1.61%5.75%5.21%---銀行理財(cái)------2.46%---前十大非流通份額持有人57.30%57.30%35.00%35.00%原始權(quán)益人42.80%42.80%35.00%35.00%保險(xiǎn)（含資管）5.50%5.50%------券商自營1.501.50%------券商資管0.90%0.90%------信托3.14%3.14%------銀行理財(cái)3.46%3.46%------注：新世紀(jì)評級根據(jù)相關(guān)資料整理。16資產(chǎn)證券化市場研究報(bào)告2.紅土深圳安居2024年6月末，該原始權(quán)益人持倉占比仍為51.00%，未出現(xiàn)減持；券商自營持倉占比為6.52%1.26至0%；保險(xiǎn)（含資管）持倉占比為3.47%，較上年末增長2.59個(gè)百分點(diǎn)。圖表25.紅土深圳投資人變化情況2022.122023.62023.122024.6前十大流通份額持有人13.35%12.36%12.25%12.71%保險(xiǎn)（含資管）---0.66%0.88%3.47%券商自營7.21%3.08%5.26%6.52%券商資管4.04%2.08%3.22%---信托---3.51%------銀行理財(cái)2.10%3.03%2.89%2.72%前十大非流通份額持有人59.25%59.25%51.00%51.00%原始權(quán)益人51.00%51.00%51.00%51.00%保險(xiǎn)（含資管）1.00%1.00%------券商自營2.25%2.25%------券商資管0.50%0.50%------其他產(chǎn)業(yè)類投資1.00%1.00%------信托0.50%0.50%------銀行理財(cái)3.00%3.00%------注：新世紀(jì)評級根據(jù)相關(guān)資料整理。3.中金廈門安居2024年6月末，該原始權(quán)益人持倉占比仍為34.00%，未出現(xiàn)減持；19.62%1.196.17%0.41金自2023年下半年起持倉該的非流通份額并保持份額不變。圖表26.中金項(xiàng)目安居投資人變化情況2022.122023.62023.122024.6