別墅·豪宅營銷解讀國內經典別墅豪宅項目賞析觀唐總占地面積48公頃，規劃建設用地25萬平方米，居住建筑面積11.5萬平方米，容積率0.43。整個社區全部為獨立住宅，共326棟（310棟住宅，16棟獨立院落式配套商業用房），以清制官式住宅為基礎，具有鮮明的中國特色。一期產品為中式建筑風格，二期產品以中式多庭院布局為主。項目概述以老外為領袖客戶，海歸、華裔、老外、儒商為主力客戶目標客群觀唐一直以四合院文化為核心，把觀唐作為傳遞一種建筑藝術，體現當地人推崇天人合一、寬容理念的本土文化。突出建筑深厚的文化底蘊，最大化滿足居住者的文化心理需要，是高端住宅產品的追求目標。因此，建筑設計不應囿于形式上的創新，更應進行深層次挖掘，以充分的精神內涵賦予建筑產品以鮮活的生命。充分滿足別墅使用者對領域感及私密性的強烈需求（只有別墅這一住宅最高端居住產品才能真正滿足使用者的此類居住要求），在別墅內庭院中為業主生活所帶來的人與自然的充分溝通與感受則是中式庭院有別于其他別墅設計的匠心所在。倡導適應社會發展的居住模式，重新演繹中國貴族的生活，在喧囂的塵世中，創造出“高樹蟬聲秋巷里，朱門冷靜似閑居”的無限意境。同時又引入歐美別墅中舒適方便的設計元素，這種納眾家所長推陳出新的全新別墅生活模式，既能滿足居住者的物質需要，又能為他們創造出一個寄情于自然的精神家園。觀唐別墅是中央別墅區內離城最近的中式院落式獨立別墅社區。離城最近：位于朝陽區觀唐東路1號院，與香江花園一街之隔，緊鄰機場高速，距北五環3公里，距三元橋及國貿僅5-10分鐘車程；全獨棟：整個社區全部為獨立住宅，共326棟（312棟住宅，16棟獨立院落式配套商業用房）；極具投資價值：項目位于成熟的涉外別墅區內；產品為租客喜愛的差異化中式院落獨立住宅；北京唯一的中式別墅：以清制官式住宅為基礎，集多位能工巧匠智慧，以手工秘傳技藝打造全獨棟中式別墅；涉外的：項目是涉外別墅區，今后的住戶50%以上為外籍人士，社區為雙語社區；中式院落：一期產品為中式建筑風格，二期產品以中式多庭院布局為主；核心賣點平面表現平面表現拙政東園項目概述拙政東園項目占地46畝，共規劃30座私家園林別墅。在建筑風格上回歸中式，都為兩層建筑，檐宇錯落分布，廊房相連，規劃面積在320～380㎡，容積率約0.34。園林景觀方面采用飛檐斗拱、假山疊石、花窗幽徑、紅鯉綠荷配合粉墻黛瓦，中式氛圍濃厚。業內人士、企事業單位高管、外企總裁、大中型私企老總、金融、投資合伙人。目標客群城市別墅·稀缺·低密度·原汁原味的蘇式古典園林再造一座園林，當別墅/拙政東園，得家如得天下/江南園林·別墅夢核心賣點借拙政園之名，取拙政園之意，地處蘇州古城文化的中心區域。獨棟建筑，給主人以“得家者得天下”的感覺。數量少，僅僅30余套。平面表現平面表現平面表現平面表現平面表現芙蓉古城地址：成都市溫江永寧鎮（外環線外700米）容積率：0.67風格：仿古的多功能的房地產項目建筑形態：仿古式的傳統民居和集市，旅游與居住相結合。占地面積152畝，總戶數198戶，建筑面積67962㎡，容積率0.67。布局以雙拼別墅為主，兼以少量的獨立別墅和三聯排別墅項目概況核心賣點：巴蜀文化傳承，成都古城特色多業態復合社區江南小橋流水的園林風格產品形態多樣，公寓、酒店、聯排、獨棟別墅。項目概況主力客群：對老成都有懷舊情結、厭倦喧囂都市生活、收入較高且能接納住房消費新觀念的中老年人為主。引導客群：其他注重"5+2"生活模式、追求個性生存狀態的都市人群等。目標客戶平面表現平面表現平面表現平面表現平面表現平面表現平面表現

龍湖·滟瀾山物業類型：別墅

建筑類別：聯排占地面積：240000平方米建筑面積：108000平方米容積率：0.67綠化率：32%裝修狀況：毛坯總戶數：共430棟均價：均價26000元/平方米開盤時間：2007-09-01入住時間：2009-03-01項目位置：順義溫榆河中央別墅區、京承高速后沙峪出口東1500米開發商：北京龍湖置業有限公司建筑設計單位：美國BASSNIAN住宅設計事務所項目概況價值構建:在對滟瀾山的項目運作過程中，龍湖地產從產品的價值體系和消費者的價值取向出發，尋找通往客戶心智的密碼。產品價值體系消費價值取向靶心客戶洞察：他們的最大特點是以世界公民的眼光看一切事物，直視人性本身。他們是一群以自己的方式實現了“自我”的人。他們大都具有涉外背景，在兩種文明比照下，容易形成“獨立人格”；他們看中自身的感受更甚于別人的看法，價值觀體系較為成熟、堅定，不為他人意志所動搖；他們是自由貿易的受益者，或在跨國公司工作，或自己創業做國際業務，其生活形態可以用空中飛人來形容；他們對細節和品質有強烈的感應能力，關注人文價值、文化品位，有較強的人文意識；他們是真正締造生活方式的人，他們已然洞察生活真義。他們相比大眾，屬于少數人，他們是締造新觀念新生活的人，具有引領性和社會風向標的作用。傳播背后的項目表達：為尚己的國際人打造的樂居生活客群對位“Global-boss”精神核心“讓自己滿意”提供更宜居的生活氛圍賣的是感受和生活理念核心賣點戰略戰術針對項目的地緣客戶資源開發，采取了3個根據地戰略。目標為狂掃中央別墅區地緣性客戶資源，方式是業務員“掃街”、DM、小型路演、商業連鎖布點等，重點打擊競爭對手。目標為打入敵人內部，通過競爭項目業務員、客服獲取客戶名單。方式是設立獎勵機制；戰術2：諜海戰略目標是以活動為由頭，聚集區內地緣客戶，擴大客戶積累；方式為充分借力會所的提前使用，每周固定舉辦高性價比的活動，吸納地緣客戶。目標及形式戰術1：沙漠風暴戰術3：草船借箭價值傳遞：客戶渠道策略：充分挖掘內外資源。利用精準推廣，打擊占20%的“引領者”類型客戶；影響80%的“跟隨者”型客戶（吸引原被分流的客群）。客戶渠道策略戰略戰術整合利用公司內資源，實施大客戶開發，即采取“龍村包圍城市”的方式。利用公司內部同事、高管所擁有的社會資源，所有合作伙伴的資源，進行客戶資源開發。目標鎖定高檔項目客服所擁有的客戶資料、高收入目標客戶。利用公司資源挖西門子、寶潔、銀行等企業的高收入人群及區內較有影響力的客戶，實施VIP體驗計劃，同時開發此類客戶的圈層資源。活動形式為定向路演、專場推介、VIP特別體驗日、設置老帶新獎勵政策。戰術2：挖地三尺利用集團在重慶的銷售網絡進行異地銷售，重點針對香樟林、南湖郡等高端別墅進行推廣，主要針對投資客戶“到北京做老外的房東”。目標及形式戰術1：墻內開花戰術3：龍民進京價值傳遞：客戶渠道策略：充分挖掘內外資源。客戶渠道策略推廣策略推廣策略推廣策略推廣策略推廣策略推廣策略推廣策略平面表現平面表現平面表現平面表現平面表現平面表現平面表現平面表現平面表現平面表現平面表現平面表現平面表現平面表現平面表現平面表現平面表現平面表現平面表現平面表現平面表現平面表現平面表現平面表現平面表現平面表現平面表現平面表現平面表現平面表現平面表現平面表現平面表現

萬科·第五園55萬平米中式人文低密度超大社區庭院別墅疊院HOUSE高層分七期開發經歷7次開盤,5次售罄!總占地面積22萬平方米，總建筑面積25萬平方米。容積率1.1。戶型類型包括庭院別墅（190－240平方米，四房、五房）、疊院HOUSE（130－160平方米，三房、四房）和景觀高層單位（70－110，二房、三房。與內地一些中式建筑折衷主義式的復古不同，第五園從一開始就確立了以現代建筑元素來重新解讀中國古典居住文化的思路和意圖，在前兩期，這種解讀獲得了巨大的商業成功。項目概況中年及以上成功人士、金領，外籍人士，高收入藝術及文化創意人士，投資客，港澳臺人士。目標客戶1、中年及以上成功人士、金領

大家可能經常看到，現在是越成功的人士越愛穿老“土”的休閑服、越喜歡原原本本的生活。坂田周邊、龍華的經濟較為發達，制造業企業較多。對于這些企業的成功人士來說，選擇這樣一個寧靜的居所無疑是非常合適的。他們也恰恰有過早先在民居居住的經歷，萬科·第五園容易喚起他們心靈深處的回憶。而來自關內的金領們也是不可忽視的力量。2、外籍人士

我們總說“民族的才是世界的”。對于萬科·第五園這種中式風格小區而言，對于深圳6000名外籍專家及技術人士來說，無疑多了一個新的選擇。我們可以發現，中式家具、中式工藝品最熱衷的消費者往往不是中國人，而是外籍人士，他們想了解這個國度、他們想探索什么的中華文明。

關于中式建筑，其實有一個淺顯的說法：“要了解帝王生活去北京，要了解近代百姓生活到安徽”。如果搞好了，以后完全可以形成“要了解帝王生活去北京，要了解近代百姓生活到安徽，要了解現代中式住區到“第五園”。3、高收入藝術及文化創意人士

對于高收入的藝術及創意人士，他們喜歡個性、喜歡寧靜的創作環境、喜歡標新立異的產品。第五園產品的唯一性、風格的獨特性應該比較對他們的胃口。

而萬科地產、中式風格、萬科物管這些個字眼堆積在一起時，對于高收入藝術及創意人士來說，這種身份上的標簽意義，已經可以促使他們考慮購房的事宜了。4、投資客

第五園其實在產品類型上，自己創造了稀缺性，文化含量比較高。上面也分析過了，文化是具有殺傷力的。喜歡的人會無條件地喜歡。這樣就為未來的市場表現打下了一項的伏筆。

同時，產品類型上的稀缺性則讓喜歡的人別無它選。這兩個特性將可能使小區產生突破。鯨山別墅僅僅因為有個社區教堂就吸引了老外長期租賃不愿走。那么同樣有文化含量的第五園的文化力量是否也能夠產生這種效應呢？5、港澳臺人士

眾所周知，對于傳統的認識上，港澳臺人士比大陸的我們繼承得更好。所以第五園能夠更容易地喚起港澳同胞的好感和認同。1、市場整體環境利好

“大深圳背景”下，“關內”與“關外”的鏈接越發緊密。同時，“關內”客戶開始關注龍崗中心城物業，當地開發水平也逐步向關內靠齊。房地產交易量突飛猛進。2、住宅市場需求旺盛

2003、2004年，龍崗區商品房銷售面積分別為143.88和145.27萬平方米。2005年第一季度銷售面積為40萬平方米，與去年同期增長了54%（2004年第一季度為26萬平方米），市場交易沒有受到“地產新政”影響。在所銷售的商品房中，每套平均面積為88-91平方米。

在價位結構方面，每平方米4000-6000元的商品房成交量逐年增加，其中2004年比2003年成交套數增加67%，成交面積增加73%。

營銷背景在萬科第五園之前，錦繡江南、書香門第先后宣稱建設中式小區。萬科第五園是深圳當時真正具備中式神韻和內涵的住區，在全國，這種揚棄式繼承也是鳳毛麟角，是深圳房地產開發企業走向成熟、研發能力漸強的重要標志。

在萬科·第五園，無論是揚棄式繼承以后形成的外在近似、內在神似的建筑風格，還是功能區分清晰的綠化層次，以及青石小巷、挑檐、院落、廊架、花窗、孔洞、高墻、縫隙等等，都讓人無須借助外形就能夠感覺到實質，與其用簡單照搬的外形影響人的視覺、不如用揚棄式繼承影響人的心靈。

由于萬科已經準區域壟斷坂雪崗片區，因此為了避免內部自家的兄弟項目發生內耗競爭，萬科城西化、第五園中式則并不難理解。營銷背景萬科“原創中式”的成功

萬科第五園在2004年年底開始認籌，發售2000張VIP卡。2005年7月23日，開始發售。據相關報道，，“萬科·第五園”推出346套（其中庭院別墅52套、合院陽房210套、疊院HOUSE84套），成交套344套，除一套庭院別墅、一套樣板房為成交之外，其余單位全部售出，到晚上7：30全部售出，銷售率達100%。開盤前的庭院別墅均價10000/㎡、疊院HOUSE7000/㎡、合院陽房5500/㎡“一個老房子”。在第五園，經過重建的清朝前期徽派老房子格外醒目。老房子是萬科秉著“異地保護”的初衷，移到第五園原樣重建的。老房子占地面積有300平方米，建筑面積400平方米，上下兩層。萬科聲稱：“這座老房子不只是萬科保護文物的一種做法，還將成為第五園的一個文化精神代言品，是第五園的文化地標，它和第五園的骨子里的中國氣質是契合的。萬科將其放在這里，是希望中國民居文化的精髓在第五園得到延續。”

“一本書”。2004年11月18日，《骨子里的中國情結》在深圳舉行首發式，這本由中國設計理論專家、美國洛杉磯藝術中心設計學院終身教授王受之執筆創作的書訴求：“某種意義上說，中國情結是銘刻在每個中國人心中的文化印記，不可磨滅、一生相隨，而在與每個人息息相關的居住上，這種文化傳承的根源被漠視，滿眼只見西式橫行，洋風亂吹。本書推出的重要意義在于為中式現代建筑尋找突破口，探索中國傳統文化與現代居住行為如何血脈相融。作為萬科意義生產的項目萬科·第五園在總結中國傳統居住特點，引入國際先進居住理念，另辟蹊徑，開創了一片現代居住的新天地。”

“一種氣質”。萬科在第五園的推廣中把這種氣質發揮了淋漓盡致。7月16日，以“骨子里的中國情結”為訴求的萬科·第五園首次開放，舉辦了第五園新產品發布會、李玉祥“老房子照片展”以及“骨子里的中國”主題論壇，地點在萬科·第五園充滿歷史和文化氣息的的老房子里，藏書數千冊的“萬科書院”同時開放。當天到場客戶達到近6000多位，當天的氣溫是35度。推廣核心“三個一”營銷事件

2004年國家性展覽會文博會開幕之日，第五園借大文化環境、轄書小文化、大概念粉墨登場了，展位上不但請來了《骨子里的中國情結》作者王受之教授坐鎮現場，王石更是在開幕不久上午十點鐘走到展臺。高調亮相全面轟炸2005年春交會有展位，到2005年7月16日對外開放樣板房萬科把王受之《骨子里的中國情結》的版權買下來了，據說是20萬。

在對外開放樣板房的前一天，深圳五大類報紙和電視報做了頭版。7月23日公開發售前一、兩天，在深圳特區報，南方都市報也做了頭版。在萬科各主要的戶外廣告牌，在公開發售前也換成了第五園的廣告，雅園路快到第五園處有第五園的路標。

網絡上，深圳房地產信息網上到處都有FLASH廣告。2004年7月31日認籌

2005年7月16日對外展示樣板房

2005年7月23日公開發售

2006年6月完成一期工程

開樣板房的當天，請來了一些民間藝術表演，如民間剪紙、陶藝表演、滾軸印刷、捏泥人、即興手勺繪糖畫等，吸引了很多駐足觀賞者，兒童在里面玩得不亦樂乎！讓客戶近距離接觸中國的民間藝術，感受中國風情的魅力！也達到了對第五園所強調的中國風情的一種現實體現！民間藝術表演平面表現平面表現平面表現平面表現平面表現平面表現9、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節，愿你生活像春天一樣陽光，心情像桃花一樣美麗，日子像桃子一樣甜蜜。3月-253月-25Tuesday,March18,202510、人的志向通常和他們的能力成正比例。13:21:2513:21:2513:213/18/2025