房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅管理操作指南

第一章行業(yè)概述

房地產(chǎn)通常稱為不動(dòng)產(chǎn)房屋和土地財(cái)產(chǎn)，是指土地、建筑物及固定在土地、

建筑物上不行分別的部分及其附帶的各種建筑項(xiàng)目，具有實(shí)物形態(tài)、位置固定、

不行移動(dòng)、運(yùn)用長(zhǎng)期等特征。

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營是依據(jù)城市規(guī)劃和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的須要，在依法取得國有

土地運(yùn)用權(quán)后，對(duì)土地和地上建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管

理的一項(xiàng)綜合性社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它貫穿于項(xiàng)目規(guī)劃、開發(fā)土地、房屋建立、經(jīng)營

銷售、后續(xù)管理服務(wù)等全過程。在我國房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營形式呈多樣性：按開發(fā)

對(duì)象可劃分為土地開發(fā)、房屋開發(fā)和房地產(chǎn)綜合開發(fā)；按開發(fā)項(xiàng)目可劃分為單項(xiàng)

開發(fā)、綜合開發(fā)和滾動(dòng)開發(fā)；按開發(fā)地點(diǎn)可劃分為城市開發(fā)、城鎮(zhèn)開發(fā)和農(nóng)村開

發(fā)等。

第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)范圍及特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)依據(jù)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，通

過開發(fā)土地取得，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全面規(guī)劃、合理布局、配套建設(shè)等一系列經(jīng)濟(jì)

活動(dòng)，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目綻開經(jīng)營管理，使綜合效益達(dá)到最佳。

一、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)范圍

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)主要有房地產(chǎn)投資與開發(fā)、經(jīng)營與銷售、其它業(yè)務(wù)等。

（一）房地產(chǎn)投資與開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過投資購置土地運(yùn)用權(quán)及建筑

物行為來綻開業(yè)務(wù)，將投入的貨幣資金轉(zhuǎn)換為商品資金，是房地產(chǎn)的投資起點(diǎn)。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)營與銷售。房地產(chǎn)企業(yè)在在開發(fā)過程中或者完成開發(fā)項(xiàng)目以

后，對(duì)外實(shí)施房地產(chǎn)產(chǎn)品預(yù)售、銷售、租賃或?qū)ν馔顿Y和安排等行為，是一個(gè)通

過出售產(chǎn)品轉(zhuǎn)換為貨幣資金的過程，從而獲得相應(yīng)的利潤(rùn)。

現(xiàn)有房地產(chǎn)經(jīng)營的主要產(chǎn)品類型有商品房（包括別墅、排屋、寫字樓、經(jīng)濟(jì)

適用房、非經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置屋等）、廉租住房以及與生活居住相關(guān)的其它相

配套設(shè)施。其它房地產(chǎn)開發(fā)配套設(shè)施是指小區(qū)會(huì)所、附助用房、物業(yè)管理場(chǎng)所、

體育、休閑配套設(shè)施、道路綠化、衛(wèi)生、學(xué)校、郵電通信、用電用水、安保等基

礎(chǔ)設(shè)施。

（三）其它業(yè)務(wù)范圍：以土地運(yùn)用權(quán)或開發(fā)房產(chǎn)實(shí)施對(duì)外投資開發(fā)項(xiàng)目等。

二、房地產(chǎn)業(yè)基本特點(diǎn)

房地產(chǎn)業(yè)具有特定的程序性、系統(tǒng)性以及組織的特殊性等特征，規(guī)模大、投

資高、時(shí)間長(zhǎng)，具體有：

（一）操作程序困難。房地產(chǎn)開發(fā)從注冊(cè)登記，到售后服務(wù)，期間要經(jīng)過開

發(fā)用地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑承包、竣工驗(yàn)收、對(duì)外銷售、售后服務(wù)等多個(gè)環(huán)節(jié)。

（二）投入金額大。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的高價(jià)值性，且建設(shè)開發(fā)周期較長(zhǎng),

使得其生產(chǎn)過程的資金占用量較大。

（三）產(chǎn)業(yè)鏈延長(zhǎng)長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)涉及到工業(yè)制造、建筑安裝、商業(yè)批發(fā)零售、

交通運(yùn)輸、通信網(wǎng)絡(luò)、裝飾裝潢、水、電、服務(wù)等很多行業(yè)，與其他行業(yè)關(guān)聯(lián)度

親密。

（四）社會(huì)影響面廣。房地產(chǎn)業(yè)涉及到環(huán)境改造、百姓安居、勞動(dòng)就業(yè)等，

對(duì)創(chuàng)建和諧社會(huì)和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到舉足輕重的作用。

（五）投資風(fēng)險(xiǎn)高。由于房地產(chǎn)資金占用量大，投資周期長(zhǎng)，市場(chǎng)需求變更

快，受宏觀經(jīng)濟(jì)影響大等，所以房地產(chǎn)業(yè)存在較高的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。

其次節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營流程

依據(jù)我國房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)生產(chǎn)經(jīng)營流程主要有注冊(cè)登記、土地

取得、立項(xiàng)與規(guī)劃、建筑施工、銷售管理、產(chǎn)權(quán)辦理等方面。

一、注冊(cè)登記

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登記。

工商行政管理部門自收到房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，在聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)

主管部門的審核看法后予以注冊(cè)登記。

外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除依據(jù)上述規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資

企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持有關(guān)文件證明材料

等，到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

房地產(chǎn)開發(fā)主管部門依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營

業(yè)績(jī)等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)，資質(zhì)等級(jí)一般分為一、二、三、

四級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)核定的資質(zhì)等級(jí)，擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書的企業(yè)，不能從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。

二、土地取得

我國是一個(gè)土地公有制國家，土地權(quán)屬實(shí)行集體全部制和國家全部制兩種形

式。法律規(guī)定任何人不能取得土地的全部權(quán)，只能取得土地運(yùn)用權(quán)。建設(shè)用地除

興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)運(yùn)用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)夫集體全部的土

地，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)運(yùn)用農(nóng)夫集體全部的土

地外，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，須要運(yùn)用土地的，必需依法申請(qǐng)運(yùn)用國有土地。

依據(jù)我國實(shí)際狀況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要從以下五種方式取得國有土地運(yùn)用權(quán)：

（一）采納招投標(biāo)方式取得。招標(biāo)出讓土地運(yùn)用權(quán)是指在規(guī)定期限內(nèi)，由符

合條件的單位和個(gè)人以書面投標(biāo)形式，競(jìng)投某地段土地運(yùn)用權(quán)，招標(biāo)人依據(jù)肯定

要求擇優(yōu)確定受讓人，受讓人在辦理完一切手續(xù)后取得土地運(yùn)用權(quán)方式。

（二）采納拍賣方式取得。拍賣出讓土地運(yùn)用權(quán)是指在指定時(shí)間、公開場(chǎng)合,

在土地管理部門拍賣主持人主持下，競(jìng)投者按規(guī)定方式應(yīng)價(jià)，競(jìng)投土地運(yùn)用權(quán)，

由出價(jià)最高者獲得土地運(yùn)用權(quán)的土地出讓方式。

（三）實(shí)行政府行政劃撥方式取得。土地運(yùn)用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府

依法批準(zhǔn)，在土地運(yùn)用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其運(yùn)用，或者

將土地運(yùn)用權(quán)無償交付給土地運(yùn)用者運(yùn)用的行為。一般用于國家機(jī)關(guān)、城市基礎(chǔ)

設(shè)施、公益事業(yè)、國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目等。

（四）從舊城改造與房屋拆遷中取得。是指通過對(duì)舊城改造和房屋拆遷取得

城市國有土地運(yùn)用權(quán)。拆遷時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商要與拆遷戶簽訂拆遷協(xié)議，并且依據(jù)

協(xié)議約定支付房屋拆遷補(bǔ)償款。

（五）通過協(xié)議方式出讓取得。是指國家以協(xié)議方式將國有土地使權(quán)在肯定

年限內(nèi)出讓給土地運(yùn)用者，由土地運(yùn)用者向國家支付土地運(yùn)用權(quán)出讓金行為。這

是一種特殊的取得開發(fā)土地運(yùn)用權(quán)方式，通過協(xié)議方式取得土地運(yùn)用權(quán)形式的，

必需經(jīng)上級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

房地產(chǎn)企業(yè)取得土地開發(fā)運(yùn)用權(quán)后，還須要憑借建設(shè)用地規(guī)劃許可證，到政

府土地行政主管部門申請(qǐng)開發(fā)建設(shè)用地，辦理土地征用劃撥或出讓等相關(guān)手續(xù)。

三、立項(xiàng)與規(guī)劃

依據(jù)我國城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合土地

利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地支配和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度支配的要求，依

據(jù)國家有關(guān)規(guī)定報(bào)支配主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資支配，進(jìn)行項(xiàng)目

審批。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)以后，依據(jù)“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜

合開發(fā)、配套建設(shè)”原則，對(duì)開發(fā)區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施等實(shí)行統(tǒng)

一規(guī)劃。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的開發(fā)項(xiàng)目土地已通過國家有關(guān)部門總體規(guī)劃

論證，所以開發(fā)企業(yè)要在這個(gè)總體規(guī)劃的限制范圍內(nèi)，托付有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的單

位提出初步規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)方案，填報(bào)建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)表，報(bào)經(jīng)城市規(guī)劃

行政管理部門審核同意，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《臨時(shí)建設(shè)用地規(guī)劃許

可證和臨時(shí)規(guī)劃許可證》。

房地產(chǎn)企業(yè)在通過建設(shè)用地規(guī)劃審批后，向建設(shè)管理部門剛好辦理建設(shè)工程

規(guī)劃許可審批手續(xù)，取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

四、建筑施工

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《臨時(shí)建設(shè)用地規(guī)劃許可

證和臨時(shí)規(guī)劃許可證》以及《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，采納工程項(xiàng)目招投標(biāo)方

式選擇合適的項(xiàng)目建設(shè)承包單位和建設(shè)工程監(jiān)理單位。

建筑項(xiàng)目承包單位中標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目后，在建筑施工之前，向建筑管

理單位報(bào)建建設(shè)工程項(xiàng)目，申領(lǐng)《建筑工程施工許可證》，并申辦建筑工程質(zhì)量

監(jiān)督和施工圖設(shè)計(jì)審查等事項(xiàng)。

建設(shè)項(xiàng)目施工完成后，由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工驗(yàn)收并備案,

形成竣工決算報(bào)告?？⒐Q算報(bào)告須要經(jīng)有資質(zhì)的審計(jì)部門出具審計(jì)報(bào)告。

五、銷售管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)過程中，主要采納預(yù)售、現(xiàn)售以及其他方式處

置開發(fā)的房地產(chǎn)。

（一）實(shí)行預(yù)售方式，也稱“期房銷售”。預(yù)售方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為

加速資金回籠，削減投資成本，將正在建設(shè)中的房地產(chǎn)預(yù)先出售給承購人，由承

購人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理方法》（建設(shè)部令第

40號(hào)）有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須要符合下列條件，才能實(shí)行預(yù)售商品房：

1.已交付全部土地運(yùn)用權(quán)出讓金，取得土地運(yùn)用權(quán)；

2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

3.按供應(yīng)預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的

25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

4.取得《商品房預(yù)售許可證》。

商品房預(yù)售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同，并在簽

約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地

管理部門辦理登記備案手續(xù)。

（二）實(shí)行商品房現(xiàn)售方式，也稱“現(xiàn)房銷售”。商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開

發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。

依據(jù)《商品房銷售管理方法》（建設(shè)部令第88號(hào)）規(guī)定，對(duì)商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符

合以下條件：

1.現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企

業(yè)資質(zhì)證書；

2.取得土地運(yùn)用權(quán)證書或者運(yùn)用土地的批準(zhǔn)文件；

3.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

4.已通過竣工驗(yàn)收；

5.拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；

6,供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付運(yùn)用條件，其他

配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付運(yùn)用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

7.物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

在符合以上要求后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)

目竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告單及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部

門備案。銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同，并供

應(yīng)《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅運(yùn)用說明書》，買賣雙方簽訂《商品房買賣合同》

以及《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》。

在商品住房銷售時(shí)，對(duì)住宅共用的配套設(shè)施可依據(jù)《建設(shè)部財(cái)務(wù)部關(guān)于印發(fā)

〈住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備修理基金管理方法〉的通知》（建住房口998]213號(hào)）

文件精神，經(jīng)購房者與售房單位簽定，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2-3%的比例向售房單

位繳交修理基金，售房單位代為收取的修理基金屬全體業(yè)主共同全部，不計(jì)入住

宅銷售收入。

（三）實(shí)行其他方式處置開發(fā)房地產(chǎn)。將開發(fā)的房地產(chǎn)用于捐贈(zèng)、贊助、職

工福利、嘉獎(jiǎng)、對(duì)外投資、用作安排給股東或投資人抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)

單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為。

六、產(chǎn)權(quán)辦理

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)辦理是一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的過程，也是一項(xiàng)房屋權(quán)屬登記過程，是房

地產(chǎn)交易買賣過程中一個(gè)不行缺少的重要環(huán)節(jié)。

房屋權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋全部權(quán)以及由上述權(quán)

利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋其他權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系

的行為。

房地產(chǎn)開發(fā)商向受讓人在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之前，需向房產(chǎn)管理部門辦理房屋全

部權(quán)初始登記。在辦理初始登記時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)向土地管理和房產(chǎn)管理部門

須提交下列資料：登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人身份證明、建設(shè)用地運(yùn)用權(quán)證明、建設(shè)工

程符合規(guī)劃證明、房屋已竣工證明、房屋測(cè)繪報(bào)告、其他必要材料。

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)核算主要內(nèi)容及特點(diǎn)

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的主要內(nèi)容（具體核算程序及方法詳見其次章）

一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的內(nèi)容主要有：①籌措開發(fā)項(xiàng)目所需資

金；②剛好、正確地計(jì)算土地開發(fā)和各種房屋建設(shè)的工程成本，并加強(qiáng)成本管理，

降低成本；③正確核算開發(fā)經(jīng)營收支，加強(qiáng)經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益；④強(qiáng)化商

品房銷售管理工作，剛好收回價(jià)款；⑤依據(jù)國家有關(guān)政策，正確地對(duì)企業(yè)利潤(rùn)進(jìn)

行安排。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營及其商品的特殊性確定了其財(cái)務(wù)核算的特殊性。

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各個(gè)階段特點(diǎn)不同，其財(cái)務(wù)核算的側(cè)重點(diǎn)也有所不同。

具體來說，房地產(chǎn)開發(fā)階段可分為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立階段、開發(fā)項(xiàng)目的打算

階段、項(xiàng)目開發(fā)階段、房地產(chǎn)銷售階段及利潤(rùn)安排階段。

（一）設(shè)立階段財(cái)務(wù)核算的主要內(nèi)容

成立新的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必需按規(guī)定辦理有關(guān)登記注冊(cè)手續(xù)，包括辦理企業(yè)

名稱登記、臉資、制定公司章程、辦理營業(yè)執(zhí)照、銀行開戶和納稅登記。因此，

這一階段的財(cái)務(wù)核算重點(diǎn)是注冊(cè)資本金及籌建費(fèi)用的核算，核算的難點(diǎn)是對(duì)投資

方投入的非現(xiàn)金資產(chǎn)（包括存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)）的計(jì)價(jià)。

（二）開發(fā)項(xiàng)目打算階段財(cái)務(wù)核算的主要內(nèi)容

1.取得土地運(yùn)用權(quán)的核算。取得土地運(yùn)用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開

發(fā)的前提，也是開發(fā)產(chǎn)品成本的主要組成部分，因此加強(qiáng)土地運(yùn)用權(quán)的核算顯得

尤為重要，在財(cái)務(wù)核算中要留意在不同方式下取得土地的核算。

2.取得項(xiàng)目借款。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所用奏金量很大，項(xiàng)目借款一般期限

較長(zhǎng)，在會(huì)計(jì)上作“長(zhǎng)期借款”進(jìn)行核算。為了反映和監(jiān)督企業(yè)長(zhǎng)期借款的借入、

應(yīng)計(jì)利息和歸還本息的狀況，應(yīng)設(shè)置“長(zhǎng)期借款”科目。核算的難點(diǎn)與重點(diǎn)是對(duì)

借款利息費(fèi)用的核算，包括利息費(fèi)用的借款化與資本化的計(jì)算與處理。

3.開發(fā)前物資打算。包括為開發(fā)商品房而購置原材料、固定資產(chǎn)等，財(cái)務(wù)核

算要點(diǎn)是對(duì)購入物資的計(jì)價(jià)以及領(lǐng)用發(fā)出時(shí)的成本核算。

（三）項(xiàng)目開發(fā)階段財(cái)務(wù)核算的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這一階段的財(cái)務(wù)核算重點(diǎn)：一是房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算；

二是房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的核算。

1.房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算。房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)肯定數(shù)量

的商品房所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和安排，最終計(jì)算出開發(fā)項(xiàng)目總

成本和單位建筑面積成本的過程。主要包括土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套

設(shè)施開發(fā)成本及代建工程開發(fā)成本的核算。為加強(qiáng)房地開發(fā)成本的核算，必需建

立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，正確歸集和安排開發(fā)成本及費(fèi)用，精確、完整地供

應(yīng)成本核算資料，剛好發(fā)覺成本管理中存在的問題。

2.房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的核算。開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)建設(shè)過程,

并已驗(yàn)收合格，符合國家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求，可以依據(jù)合同規(guī)定的條件移交訂

購單位，或者作為對(duì)外銷售、出租的產(chǎn)品，包括土地（建設(shè)場(chǎng)地）、房屋、配套設(shè)

施和代建工程。為了正確核算開發(fā)產(chǎn)品的增加、削減、結(jié)存狀況，開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)

置資產(chǎn)類“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。該賬戶借方登記已竣工驗(yàn)收的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本,

貸方反映結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)外銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算或出租的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。月末借方余

額表示尚未銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算、或出租的各種開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。

（四）銷售階段及利潤(rùn)安排階段的財(cái)務(wù)核算的主要內(nèi)容

1.房地產(chǎn)企業(yè)的銷售業(yè)務(wù)的核算。銷售業(yè)務(wù)核算主要包括主營業(yè)務(wù)收入和其

他業(yè)務(wù)收入的核算。房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)在市

場(chǎng)上進(jìn)行銷售獲得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房（包括周轉(zhuǎn)房）銷售收入、

配套設(shè)施銷售收入。

2.利潤(rùn)安排階段的財(cái)務(wù)核算。利潤(rùn)安排是指企業(yè)依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定和公司章

程、投資者協(xié)議等，對(duì)企業(yè)當(dāng)年可供安排的利潤(rùn)進(jìn)行的安排。

可供安排利潤(rùn)二當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)+年初未安排利潤(rùn)（或一年初未彌補(bǔ)虧損）+

其他轉(zhuǎn)入

利潤(rùn)安排的依次：①彌補(bǔ)以前年度虧損；②提取法定盈余公積；③提取隨意

盈余公積；④向投資者安排利潤(rùn)。

企業(yè)應(yīng)通過“利潤(rùn)安排”科目，核算企業(yè)利潤(rùn)的安排。年度終了后，企業(yè)應(yīng)

將全年實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)或發(fā)生的虧損額，自“本年利潤(rùn)”科目轉(zhuǎn)入“利潤(rùn)安排一未

安排利潤(rùn)’，并將“利潤(rùn)安排”科目所屬其他明細(xì)科目的余額轉(zhuǎn)入“未安排利潤(rùn)”

明細(xì)科目。結(jié)轉(zhuǎn)后，“利潤(rùn)安排一未安排利潤(rùn)”科目如為貸方余額，表明累積未安

排的利潤(rùn)數(shù)，如為借方余額，則表明累積未彌補(bǔ)的虧損數(shù)額。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)核算特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營及其商品的特殊性確定了其財(cái)務(wù)核算的特殊性。同

其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算具有以下特點(diǎn)：

（一）營業(yè)收入的特殊性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)是要對(duì)肯定的地區(qū)或地段進(jìn)行總體規(guī)劃，統(tǒng)一開發(fā)和

建設(shè)，因而開發(fā)的內(nèi)容具有綜合性和多樣性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入一般包括

土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓收入、其他業(yè)務(wù)收入等，營業(yè)收

入的形式具有多樣性和特殊性。收入的多樣性也導(dǎo)致了營業(yè)利潤(rùn)的多樣性與特殊

性。

（二）開發(fā)產(chǎn)品成本的核算具有肯定的特殊性

1.核算難度大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動(dòng)，其生產(chǎn)成本

主要指開發(fā)產(chǎn)品的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工

程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用及其他開發(fā)費(fèi)用等。這

些成本具備不同的特性、涉及不同的專業(yè)領(lǐng)域，從而導(dǎo)致成本的核算難度較大。

2.核算時(shí)間跨度大。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的周期較長(zhǎng)，少則1―2年，多則超過

5年，使房地產(chǎn)成本費(fèi)用核算的時(shí)間跨度很大。

3.成本核算的差異性較大。不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目受地域、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品功能、

用途、規(guī)模等各方面因素的影響很大，導(dǎo)致不同項(xiàng)目之間的差異性很大，每個(gè)項(xiàng)

目都或多或少有自己的特點(diǎn)。

（三）參與利潤(rùn)安排形式多樣性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資主體具有相當(dāng)?shù)膹V泛性，而且參與方式也具有肯定的

特殊性，最為常見的是進(jìn)行項(xiàng)目投資合作（企業(yè)并不在工商管理部門進(jìn)行注冊(cè)資

本變更登記），項(xiàng)目完成后投資合作也即完成，合作雙方依據(jù)項(xiàng)目的盈利狀況進(jìn)行

利潤(rùn)安排，而且利潤(rùn)安排的形式也不盡相同，既有按現(xiàn)金安排的，也有按產(chǎn)品分

成的。較其他企業(yè)而言，參與利潤(rùn)安排的分式有其顯著的特點(diǎn)。

其次章會(huì)計(jì)利潤(rùn)與應(yīng)納稅所得額確認(rèn)和計(jì)算的差異

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》規(guī)定：“企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減

除不征稅收入、免稅收入、各項(xiàng)扣除以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損后的余額，為

應(yīng)納稅所得額用公式表示為：

應(yīng)納稅所得額二收入總額不征稅收入免稅收入扣除額允許彌補(bǔ)的以

前年度虧損

企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，

不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使

款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。權(quán)責(zé)發(fā)生制是從企業(yè)經(jīng)濟(jì)權(quán)

利和經(jīng)濟(jì)義務(wù)是否發(fā)生作為計(jì)算應(yīng)納稅所得額的依據(jù)，留意強(qiáng)調(diào)企業(yè)收入與費(fèi)用

的時(shí)間配比，要求企業(yè)收入費(fèi)用的確認(rèn)時(shí)間不得提前或滯后。

本章主要闡述房地產(chǎn)企業(yè)各種收入和成本費(fèi)用支出的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理，

以此來說明房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)與應(yīng)納稅所得額的差異，通過納稅調(diào)整來正確

計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅所得額。

第一節(jié)收入的會(huì)計(jì)核算與稅法處理

一、收入的確認(rèn)原則

（一）會(huì)計(jì)核算的收入確認(rèn)原則

開發(fā)產(chǎn)品銷售收入會(huì)計(jì)上的確認(rèn)必需滿足以下五個(gè)條件：

1.企業(yè)已將商品全部權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和酬勞轉(zhuǎn)移給購貨方；

2.企業(yè)既沒有保留通常與全部權(quán)相聯(lián)系的接著管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商

品實(shí)施有效限制；

3.收入的金額能夠牢靠地計(jì)量；

4.相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；

5.相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠牢靠地計(jì)量。

（二）稅收上開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)的原則

除企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例另有規(guī)定外，企業(yè)銷售收入的確認(rèn)，必需遵循權(quán)

責(zé)發(fā)生制原則和實(shí)質(zhì)重于形式原則。企業(yè)銷售商品同時(shí)滿足下列條件的，應(yīng)確認(rèn)

收入的實(shí)現(xiàn)：

1.商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品全部權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和酬勞轉(zhuǎn)移

給購貨方；

2.企業(yè)對(duì)已售出的商品既沒有保留通常與全部權(quán)相聯(lián)系的接著管理權(quán)，也沒

有實(shí)施有效限制；

3,收入的金額能夠牢靠地計(jì)量；

4.已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠牢靠地核算。

（三）確認(rèn)原則的會(huì)計(jì)與稅法的差異

企業(yè)所得稅收入確認(rèn)條件與企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨于一樣，兩者都留意權(quán)責(zé)發(fā)生制

原則和實(shí)質(zhì)重于形式原則，唯一所不同的是只要滿足了稅法所設(shè)定的四個(gè)條件，

即便經(jīng)濟(jì)利益不行能流入企業(yè)，企業(yè)所得稅也要確認(rèn)收入，這是因?yàn)槎惙ㄊ菑慕M

織財(cái)政收入的角度動(dòng)身，側(cè)重于收入的社會(huì)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，稅法也沒有條件去進(jìn)一

步推斷銷售商品價(jià)款收回的可能性是否超過50%。

二、收入范圍

（一）會(huì)計(jì)核算的收入范圍

收入是指企業(yè)在日?；顒?dòng)中形成的、會(huì)導(dǎo)致全部者權(quán)益增加的、與全部者投

入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。房地產(chǎn)企業(yè)收入核算的內(nèi)容，主要包括商品房

銷售收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓收入、代建工程收入、各種開發(fā)產(chǎn)品出

租租金收入和售后服務(wù)及其他服務(wù)收入。

（二）稅收上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入范圍

新企業(yè)所得稅法規(guī)定：“企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收

入，為收入總額。包括：1.銷售貨物收入；2.供應(yīng)勞務(wù)收入；3.轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入；

4.股息、紅利等權(quán)益性投資收益；5.利息收入；6.租金收入；7.特許權(quán)運(yùn)用費(fèi)收

入；8.接受捐贈(zèng)收入；9.其他收入。

具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，收入主要包括：商品房銷售收入（減去前期已

經(jīng)預(yù)售的收入）、預(yù)售收入、土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入、視同銷售收入、代建工程和勞

務(wù)收入、商品房及周轉(zhuǎn)房租賃收入、以及稅收法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)稅收

入。

（三）收入范圍的會(huì)計(jì)與稅法的差異

稅法中的收入總額，其內(nèi)容往往比會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定更廣，一切能夠提高企業(yè)納

稅實(shí)力的收入，都應(yīng)當(dāng)計(jì)入收入總額，列入企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表。而會(huì)計(jì)收入

準(zhǔn)則只規(guī)范銷售商品收入、供應(yīng)勞務(wù)收入和讓渡資產(chǎn)運(yùn)用權(quán)收入，長(zhǎng)期股權(quán)投資、

建立合同、租賃、原保險(xiǎn)合同、再保險(xiǎn)合同等形戌的收入，適用其他相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)

則。

三、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入

（一）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的會(huì)計(jì)核算

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品包括商品房、土地、配套設(shè)施和代建工程等。房地產(chǎn)

企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品，具有商品的一般特性，因而開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)依據(jù)開

發(fā)產(chǎn)品竣工臉收后簽訂的購銷合同。

1.現(xiàn)房銷售方式。由于有現(xiàn)房供應(yīng)，在辦妥開發(fā)產(chǎn)品移交手續(xù)后，即可確認(rèn)

收入。在采納一次性全額付款結(jié)算銷售時(shí)，在銷售合同生效日，已符合會(huì)計(jì)確認(rèn)

收入的條件。

2.預(yù)售方式銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目凌工驗(yàn)收、辦妥移交手續(xù)前，不

論是否簽訂正式購銷合同，所收到的均為預(yù)售房地產(chǎn)款，一律不確認(rèn)收入，其款

項(xiàng)暫記入“預(yù)收賬款”科目。因預(yù)收房地產(chǎn)款而交納的營業(yè)稅費(fèi)等暫在“應(yīng)交稅

費(fèi)一應(yīng)交營業(yè)稅”等科目核算。開發(fā)項(xiàng)目完工閱歷收合格、竣工決算后，房地產(chǎn)

開發(fā)企業(yè)依據(jù)購銷合同規(guī)定將合格的房地產(chǎn)產(chǎn)品移交給購買方，辦妥移交手續(xù)后

可以確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)，借記“預(yù)收賬款”、“應(yīng)收賬款”等科目，貸記“主

營業(yè)務(wù)收入”科目，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。

例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，第一年辦妥一樓盤預(yù)售證，收取預(yù)售收入2000萬元;

其次年實(shí)現(xiàn)上述樓盤80%的銷售收入，即1600萬元，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本1000萬元。

營業(yè)稅率為5%（其他稅費(fèi)不考慮）。

第一年收到預(yù)收款：借：銀行存款20000000

貸：預(yù)收賬款20000000

繳納營業(yè)稅：200000005%=1000000元

借：應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交營業(yè)稅1000000

貸:銀行存款1000000

其次年確認(rèn)收入：借：預(yù)收賬款16000000

貸：主營業(yè)務(wù)收入16000000

結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本：借：主營業(yè)務(wù)成本10000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品一商品房10000000

按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)稅金：

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加800000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交營業(yè)稅800000

3.有些房地產(chǎn)企業(yè)不采納預(yù)收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，而采納分期收款、托付

代銷、托付包銷和一次性全額付款等結(jié)算方式銷售。

（1）采納分期收款方式銷售房地產(chǎn)。在辦妥移交手續(xù)后，先將“開發(fā)產(chǎn)品”

轉(zhuǎn)入“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科目。按購銷合同約定的期限收取銷售價(jià)款或確定當(dāng)

期應(yīng)收價(jià)款時(shí)，借記“銀行存款”或“應(yīng)收賬款”科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”

科目；按開發(fā)產(chǎn)品全部銷售成本占全部銷售收入的比率計(jì)算確定當(dāng)期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的銷

售成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“分期收款開發(fā)產(chǎn)品“科目。

例：某房地產(chǎn)企業(yè)銷售一塊自行開發(fā)的商品性土地，成本為800萬元，銷售

合同作價(jià)1000萬元，約定在土地移交后的第一年末收取價(jià)款的60樂其次年末再

收40船營業(yè)稅率5%（其他稅費(fèi)不考慮）。

移交土地時(shí)：借：分期收款開發(fā)產(chǎn)品10000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品一商品性土地10000000

第一年末：借：銀行存款或應(yīng)收賬款6000000

貸：主營業(yè)務(wù)收入6000000

如價(jià)款已收：借：主營業(yè)稅金及附加300000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交營業(yè)稅300000

借：應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交營業(yè)稅300000

貸：銀行存款300000

結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本：借：主營業(yè)務(wù)成本4800000

貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品4800000

其次年末再按40%的價(jià)款和成本比率作相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)采納托付代銷方式銷售的，應(yīng)增設(shè)“托付代銷商品”科目核

算協(xié)議簽訂的托付銷售的開發(fā)產(chǎn)品，收到受托方代銷清單后確認(rèn)收入。

例：某房地產(chǎn)企業(yè)某樓盤還剩幾套尾房，造價(jià)為80萬元，支配托付某房產(chǎn)中

介公司代銷，協(xié)議約定售價(jià)為100萬元，營業(yè)稅率5%；中介公司按售價(jià)的2%收取

手續(xù)費(fèi)。

代銷協(xié)議生效時(shí)：借：托付代銷商品800000

貸：開發(fā)產(chǎn)品一商品房800000

收到代銷清單：借：應(yīng)收賬款1000000

貸：主營業(yè)務(wù)收入1000000

結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)稅和銷售成本：借：主營業(yè)稅金及附加50000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交營業(yè)稅50000

借：主營業(yè)務(wù)成本800000

貸：托付代銷商品800000

結(jié)轉(zhuǎn)手續(xù)費(fèi)：借：營業(yè)費(fèi)用20000

貸：應(yīng)收賬款20000

收到價(jià)款時(shí)：借：銀行存款980000

貸：應(yīng)收賬款980000

（3）如為視同買斷方式代銷，則該房產(chǎn)企業(yè)在收到代銷清單時(shí)，干脆按協(xié)議

約定的售價(jià)確認(rèn)收入額，不用結(jié)轉(zhuǎn)手續(xù)費(fèi)。假照實(shí)行基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過

基價(jià)雙方分成方式托付銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)

格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。如上例代銷合同約定保底售價(jià)為

100萬元，超過保底價(jià)銷售則按1比1雙方分成。照實(shí)際收到代銷清單代上實(shí)際

售價(jià)為120萬元，則房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)確認(rèn)收入110萬元。

（4）房地產(chǎn)企業(yè)還可與他人（包銷人）訂立開發(fā)產(chǎn)品包銷合同，約定房地產(chǎn)

企業(yè)將其開發(fā)產(chǎn)品交由包銷人以開發(fā)商的名義銷售，包銷期滿未銷售的房屋，由

包銷人依據(jù)合同約定的包銷價(jià)格購買。包銷人可以高于包銷合同約定的價(jià)格向購

房人出售包銷的開發(fā)產(chǎn)品。在包銷形式下，依據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及制度，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)

在包銷合同生效日進(jìn)行確認(rèn)收入的會(huì)計(jì)核算，并同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)包銷手續(xù)費(fèi)、營業(yè)稅和

銷售成本。

（二）價(jià)外收入的會(huì)計(jì)核算

房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)外收入是指房地產(chǎn)企業(yè)在銷售或出租開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向客戶收取

的價(jià)款以外的各種費(fèi)用。包括手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、嘉獎(jiǎng)費(fèi)、

違約金（延期付款利息）、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收

入。

房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)外收入依據(jù)不同性質(zhì)，應(yīng)計(jì)入不同的會(huì)計(jì)科目。對(duì)手續(xù)費(fèi)收

入可計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入“，集資費(fèi)沖減“財(cái)務(wù)費(fèi)用”，嘉獎(jiǎng)費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)沖減“管

理費(fèi)用”，返還利潤(rùn)、逅約金可計(jì)入“營業(yè)外收入“，而代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)和需

上繳的基金應(yīng)計(jì)入“其他應(yīng)付款”或“其他應(yīng)收款”等往來賬。

例：某房地產(chǎn)公司銷售一個(gè)自行開發(fā)的店面，總建筑面積為100平米，單價(jià)

1萬元，收取總價(jià)款100萬元，按每平米20元收取修理基金，該修理基金日后由

房產(chǎn)公司統(tǒng)一解繳當(dāng)?shù)刈》抗芾頇C(jī)構(gòu)，另按每平米10元收取優(yōu)質(zhì)費(fèi)，上述收取的

款項(xiàng)全部存入銀行。

借：銀行存款1003000

貸：主營業(yè)務(wù)收入1000000

其他應(yīng)付款一修理基金2000

管理費(fèi)用一優(yōu)質(zhì)費(fèi)1000

（三）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入和價(jià)外收入的稅收處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建立用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、

附著物、配套設(shè)施等應(yīng)依據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收

入的實(shí)現(xiàn)：

1.實(shí)行一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取

價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2.實(shí)行分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付

款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3.實(shí)行銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定

收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)

賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

4.實(shí)行托付方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

（1）實(shí)行支付手續(xù)費(fèi)方式托付銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定

的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（2）實(shí)行視同買斷方式托付銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷

售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，

假如銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定

的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；假如屬

于前兩種狀況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與

購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開

發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（3）實(shí)行基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式托付銷售開發(fā)產(chǎn)品的,

屬于由開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三

方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，假如銷售合同或冰議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則

應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之

日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得干脆從銷售收入

中減除；假如銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于

收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購買方干脆

簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)

品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（4）實(shí)行包銷方式托付銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可依據(jù)包銷合同的有關(guān)約

定，參照上述（1）至（3）項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)

產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以買一贈(zèng)一（如購房贈(zèng)車）等方式組合銷售本企業(yè)商品的,

不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的

銷售收入。

6.開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)

金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種

基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定

全部確認(rèn)為銷售收入;凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、

單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。

（四）產(chǎn)品銷售收入的會(huì)計(jì)與稅收的差異

1.預(yù)售收入轉(zhuǎn)作銷售收入的差異

按稅法規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，依

據(jù)收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其

對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本，計(jì)算出該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額。該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)

際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計(jì)入完工年度的應(yīng)納稅所得

額。但依據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定，在房地產(chǎn)企業(yè)未將開發(fā)產(chǎn)品移交給購房戶前不

能確認(rèn)為收入，仍應(yīng)按“預(yù)收賬款”進(jìn)行管理。

2.銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的差異

按稅法規(guī)定，實(shí)行銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日

確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。但依據(jù)會(huì)

計(jì)準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定，在房地產(chǎn)企業(yè)未將開發(fā)產(chǎn)品移交給購房戶前不能確認(rèn)為收入,

仍應(yīng)按“預(yù)收賬款”進(jìn)行管理。

3.代收代墊款項(xiàng)的差異

依據(jù)稅法規(guī)定，開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和

附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷

售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)

票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。但在會(huì)計(jì)核算上對(duì)代收代墊款項(xiàng)均不作為

收入處理。

4.售后回購業(yè)務(wù)的差異

售后回購業(yè)務(wù)在會(huì)計(jì)核算時(shí)，依據(jù)“實(shí)質(zhì)重于形式”的要求，視同融資作賬

務(wù)處理，不確認(rèn)收入，體現(xiàn)謹(jǐn)慎性原則，也確保了會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和牢靠性。

而稅法規(guī)定，銷售的商品按售價(jià)確認(rèn)收入，回購的商品作為購進(jìn)商品處理。有證

據(jù)表明不符合銷售收入確認(rèn)條件的，如以銷售商品方式進(jìn)行融資，收到的款項(xiàng)應(yīng)

確認(rèn)為負(fù)債，回購價(jià)格大于原售價(jià)的，差額應(yīng)在回購期間確認(rèn)為利息費(fèi)用。

5.售后回租業(yè)務(wù)的差異

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，在形成融資租賃的售后租回交易方式下，對(duì)賣主（承租人）

而言，無論所發(fā)生的銷售收入高于還是低于出售前資產(chǎn)的賬面價(jià)值，所發(fā)生的收

益或損失都不應(yīng)馬上確認(rèn)為當(dāng)期損益，而應(yīng)將其作為融資費(fèi)用遞延。在形成經(jīng)營

租賃的售后租回交易方式下，在沒有確鑿證據(jù)表明售后租回交易是依據(jù)公允價(jià)值

達(dá)成的狀況下，無論所發(fā)生的銷售收入高于還是低于出售前資產(chǎn)的賬面價(jià)值，所

發(fā)生的收益或損失都不應(yīng)馬上確認(rèn)為當(dāng)期損益，而應(yīng)將其作為融資費(fèi)用遞延。但

稅法將售后回租分解為視同銷售商品和租賃兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，在銷售商品時(shí)確認(rèn)收

入。

四、建立合同收入

（一）建立合同收入的會(huì)計(jì)核算

建立合同，是指為建立一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)在設(shè)計(jì)、技術(shù)、功能、最終用途等方面親

密相關(guān)的資產(chǎn)而訂立的合同。建立合同的特征：1.先有買主（即客戶），后有標(biāo)

底（即資產(chǎn)），建立資產(chǎn)的造價(jià)在簽訂合同時(shí)已經(jīng)確定；2.資產(chǎn)的建設(shè)期長(zhǎng)，一

般都要跨越一個(gè)會(huì)計(jì)年度，有的長(zhǎng)達(dá)數(shù)年3.所建立的資產(chǎn)體積大，造價(jià)高；4.建

立合同一般為不行取消的合同。

建立合同分為固定造價(jià)合同和成本加成合同。固定造價(jià)合同，是指依據(jù)固定

的合同價(jià)或固定單價(jià)確定工程價(jià)款的建立合同。成本加成合同，是指以合同約定

或其他方式議定的成本為基礎(chǔ)，加上該成本的肯定比例或定額費(fèi)用確定工程價(jià)款

的建立合同。

房地產(chǎn)企業(yè)的建立合同一般是房地產(chǎn)企業(yè)與建設(shè)單位簽訂的代建合同，而且

以固定造價(jià)合同為多見。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)商品房對(duì)外銷售收入的確定，依據(jù)銷售商品收入的

確認(rèn)原則執(zhí)行；假如符合建立合同的條件，并且有不行撤銷的建立合同的狀況下,

也可依據(jù)建立合同收入確認(rèn)的原則，依據(jù)完工百分比法確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的收

入。

新準(zhǔn)則明確了合同收入的確認(rèn)原則，跨年度的建立合同應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表日確

認(rèn)合同收入與合同費(fèi)用，當(dāng)期完工的建立合同應(yīng)在完工的當(dāng)期確認(rèn)合同收入，因

合同變更、索賠、嘉獎(jiǎng)等形成的收入應(yīng)在滿足確認(rèn)合同收入的條件的當(dāng)期確認(rèn)為

合同收入。

建立合同的結(jié)果能夠牢靠估計(jì)的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)完工百分比法確認(rèn)合同收入；結(jié)

果不能牢靠估計(jì)的，應(yīng)區(qū)分合同成本能夠收回和不能夠收回兩種狀況分別確認(rèn)。

合同成本能夠收回的，依據(jù)能夠收回的金額確認(rèn)為合同收入；合同成本不能夠收

回的，應(yīng)把發(fā)生的合同成本確認(rèn)為合同費(fèi)用，不確認(rèn)合同收入。當(dāng)建立合同的結(jié)

果不能牢靠估計(jì)的影響因素消退時(shí)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)完工百分比法重新確認(rèn)合同收入。

企業(yè)可以依據(jù)累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)料總成本的比例、已經(jīng)完成的合

同工作量占合同預(yù)料總工作量的比例、實(shí)際測(cè)定的完工進(jìn)度確定完工百分比法的

合同完工進(jìn)度，在資產(chǎn)負(fù)債表日，依據(jù)合同總收入乘以完工進(jìn)度扣除以前會(huì)計(jì)期

間累計(jì)已確認(rèn)收入后的金額，確認(rèn)為當(dāng)期合同收入。合同預(yù)料總成本超過合同總

收入的，應(yīng)計(jì)提減值打算。

（二）建立合同收入的稅收處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程和供應(yīng)勞務(wù)不超過12個(gè)月的，可按合同約定的價(jià)款

結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；持續(xù)k間超過12個(gè)月的，可采納完工

百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。完工百分比法即是依據(jù)合同完工進(jìn)度同比例確認(rèn)

收入和費(fèi)用。完工進(jìn)度可按累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)料總成本的比例、

已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)料總工作量的比例、測(cè)量已完成合同工作量等方

法確定。

（三）建立合同收入的會(huì)計(jì)與稅收的差異

1.稅法規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程和供應(yīng)勞務(wù)不超過12個(gè)月的，可按合

同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入。但會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或制度規(guī)定，跨年

度的建立合同應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表日確認(rèn)合同收入與合同費(fèi)用。因而在實(shí)踐中，對(duì)跨

年度但持續(xù)時(shí)間不超過12個(gè)月的建立合同的會(huì)計(jì)與稅收處理存在著明顯的差異。

例：丙房產(chǎn)公司與當(dāng)?shù)啬畴娏竞炗喆ê贤罢邽楹笳呓ㄒ淮弊≌瑯?

合同約定工期11個(gè)月，從當(dāng)年3月初動(dòng)工至明年1月底完成，總造價(jià)1000萬元，

預(yù)算成本800萬元，當(dāng)年實(shí)際發(fā)生成本700萬元。按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，該建立合同由于

在不同會(huì)計(jì)年度完成，應(yīng)按完工百分比法確定收入。第一年計(jì)算完工程度87.5%

(700800100%),確認(rèn)賬面收入875萬元(100087.5%),成本700萬元，

利潤(rùn)175萬元。但按稅法，由于工期不超過12個(gè)月，可在明年1月完工時(shí)，再申

報(bào)收入1000萬元及實(shí)際成本，并計(jì)算應(yīng)納稅所得。

2.對(duì)于跨年度的建立合同，在資產(chǎn)負(fù)債表日建立合同的結(jié)果能夠牢靠估計(jì)的，

會(huì)計(jì)上按完工百分比法確認(rèn)建立合同收入，稅法上按完工進(jìn)度或完成的工作量確

認(rèn)收入，兩者的處理基本一樣。但對(duì)于在資產(chǎn)負(fù)債表日建立合同的結(jié)果不能夠牢

靠估計(jì)的，會(huì)計(jì)上強(qiáng)調(diào)企業(yè)經(jīng)營中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，從謹(jǐn)慎性原則動(dòng)身，依據(jù)預(yù)

料已經(jīng)收回或?qū)⒁栈氐目铐?xiàng)能彌補(bǔ)多少已經(jīng)發(fā)生的成本，確認(rèn)部分、或者不確

認(rèn)建立合同收入；而稅法按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，不考慮企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，依舊按完

工進(jìn)度確認(rèn)建立合同收入。

例：2024年初，甲建筑公司簽訂了一項(xiàng)總金額為10000000元的建立合同，

為乙公司建立一座橋梁。工程已于2024年2月開工，將在2024年6月完工，預(yù)

料工程總成本為8000000元。截至2008年12月31日，該項(xiàng)目已經(jīng)發(fā)生的成本為

5000000元，預(yù)料完成合同還將發(fā)生成本3000000元，已結(jié)算工程價(jià)款4000000

元，實(shí)際收到2500000元。2008年12月31日，甲公司得知乙公司2024年出現(xiàn)

了巨額虧損，生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)生嚴(yán)峻困難，以后的款項(xiàng)很可能無法收回。假設(shè)不考慮

城建稅和教化費(fèi)附加，會(huì)計(jì)分錄以匯總數(shù)反映，所得稅稅率為25%,無其他納稅

調(diào)整項(xiàng)目，預(yù)料將來有足夠的應(yīng)納稅所得額予以抵扣相關(guān)的可抵扣短暫性差異。

甲公司的稅務(wù)處理：依據(jù)稅法規(guī)定，甲公司應(yīng)按完工進(jìn)度確認(rèn)工程收入和成

本。2024年，該項(xiàng)工程的完工進(jìn)度為62.5%(50000004-8000000),應(yīng)確認(rèn)收入

6250000元(10000000X62.5%)、成本5000000元(8000000X62.5%)。

2024年，稅務(wù)上確認(rèn)建立合同所得1130000元(6250000—5000000—120000)。

甲公司的會(huì)計(jì)處理：依據(jù)新準(zhǔn)則的規(guī)定，2008年12月31日，由于乙公司當(dāng)

年經(jīng)營發(fā)生嚴(yán)峻困難，甲公司今后很難收到工程價(jià)款，屬于建立合同的結(jié)果不能

牢靠估計(jì)的狀況，不能按完工百分比法確認(rèn)合同收入。這時(shí)，甲公司只能將已經(jīng)

發(fā)生的成本中能夠得到補(bǔ)償?shù)牟糠?500000元確認(rèn)為收入，同時(shí)將發(fā)生的合同成

本5000000元全部確認(rèn)為當(dāng)期費(fèi)用。

實(shí)際發(fā)生合同成本時(shí)：

借：工程施工5000000

貸：應(yīng)付工資(原材料等)5000000

結(jié)算工程價(jià)款時(shí)：

借：應(yīng)收賬款4000000

貸：工程結(jié)算4000000

收到工程價(jià)款時(shí)，

借：銀行存款2500000

貸：應(yīng)收賬款2500000

確認(rèn)建立合同的收入、費(fèi)用時(shí)，

借：主營業(yè)務(wù)成本5000000

貸：主營業(yè)務(wù)收入2500000

工程施工一合同毛利2500000

計(jì)提營業(yè)稅時(shí)，

借：營業(yè)稅金及附加120000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交營業(yè)稅120000

2024年，會(huì)計(jì)上確認(rèn)建立合同的收益-2620000元（2500000-5000000-

120000）0

差異分析：2024年，對(duì)于此項(xiàng)建立合同，會(huì)計(jì)上確認(rèn)收益-2620000元，稅務(wù)

上確認(rèn)所得1130000元，會(huì)計(jì)處理比稅務(wù)處理少計(jì)所得3750000元。因此，甲公

司在申報(bào)2024年企業(yè)所得稅時(shí)，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額3750000元。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)建立的資產(chǎn)價(jià)值，在期末應(yīng)當(dāng)對(duì)其進(jìn)行減值測(cè)試，假如

建立合同的預(yù)料總成本超過合同總收入，則形成合同損失，應(yīng)提取損失打算，并

確認(rèn)為當(dāng)期費(fèi)用。合同完工時(shí)，將已提取的損失打算沖減合同費(fèi)用。

而稅法則對(duì)企業(yè)提取的損失打算不予認(rèn)可，應(yīng)作納稅調(diào)整處理，合同完工時(shí),

轉(zhuǎn)回的減值打算應(yīng)作反方向納稅調(diào)整。

五、開發(fā)產(chǎn)品出租租金收入

（一）開發(fā)產(chǎn)品出租租金收入的會(huì)計(jì)核算

出租開發(fā)產(chǎn)品是指用于出租經(jīng)營的土地和房屋等開發(fā)產(chǎn)品。它們的盈利是以

收取租金的方式逐步實(shí)現(xiàn)的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對(duì)外出租的,

可以依據(jù)目的不同，分成二類情形，一是企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行臨時(shí)性出租取得租

金收入，其目的仍是出售；二是企業(yè)出租開發(fā)產(chǎn)品目的就是為了賺取租金而非出

售。依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)-投資性房地產(chǎn)》的有關(guān)規(guī)定，二類情形的會(huì)計(jì)處

理有所不同，分別闡述如下：

1.對(duì)企業(yè)臨時(shí)性出租開發(fā)產(chǎn)品的核算

企業(yè)臨時(shí)性出租開發(fā)產(chǎn)品，此時(shí)的開發(fā)產(chǎn)品還不符合投資性房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)

定，應(yīng)當(dāng)設(shè)置“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目，并在“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目下設(shè)置“出租

產(chǎn)品”和“出租產(chǎn)品攤銷”二個(gè)明細(xì)科目，核算企業(yè)開發(fā)完成用于出租經(jīng)管的土

地和房屋的實(shí)際成本以及出租產(chǎn)品的攤銷。

（1）出租開發(fā)產(chǎn)品增加的核算

企業(yè)開發(fā)完成的用于出租的土地和房屋，應(yīng)于簽訂出租合同、協(xié)議后，按土

地和房屋的實(shí)際成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品一出租產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”

賬戶。

（2）取得租金收入核算

房地產(chǎn)企業(yè)取得租金價(jià)款或收取租金的憑證，應(yīng)借記“銀行存款”賬戶，貸

記“主營業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”等賬戶。

（3）出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的核算

出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃經(jīng)營期間，由于損耗等緣由，其價(jià)值會(huì)漸漸削減。企業(yè)

應(yīng)依據(jù)出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價(jià)值、凈殘值和預(yù)料攤銷年限，計(jì)算其損耗價(jià)值，并

按月攤銷計(jì)入主營業(yè)務(wù)成本或其他業(yè)務(wù)成本。出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計(jì)算公式如

下：

出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率=（1-凈殘值率）/預(yù)料攤銷年限X100%

出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率;出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率+12

出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷額=應(yīng)計(jì)提攤銷的出租開發(fā)產(chǎn)品原始價(jià)值X該出租開發(fā)

產(chǎn)品月攤銷率

企業(yè)按月計(jì)提出租產(chǎn)品攤銷時(shí)，借記“主營業(yè)務(wù)成本一出租產(chǎn)品”、“其他

業(yè)務(wù)成本一出租產(chǎn)品”賬戶，貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品一出租產(chǎn)品攤銷”賬戶。

（4）出租開發(fā)產(chǎn)品修理的核算

出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃期間發(fā)生的修理支出，數(shù)額不大的干脆計(jì)人”主營業(yè)務(wù)

成本一出租產(chǎn)品”、“其他業(yè)務(wù)成本一出租產(chǎn)品”賬戶，若數(shù)額較大，為了均衡

各月的成本負(fù)擔(dān)，可先在“待攤費(fèi)用”賬戶核算，再分期攤記入“主營業(yè)務(wù)成本

一出租產(chǎn)品”、“其他業(yè)務(wù)成本一出租產(chǎn)品”賬戶。

（5）出租開發(fā)產(chǎn)品削減的核算

企業(yè)變更出租產(chǎn)品用途，將其作為商品對(duì)外銷售，應(yīng)于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)按售價(jià)借

記“銀行存款”或“應(yīng)收賬款”賬戶，貸記“主營業(yè)務(wù)收入一商品房銷售”賬戶；

同時(shí)，按出租產(chǎn)品攤余價(jià)值借記”主營業(yè)務(wù)成本”賬戶，按出租產(chǎn)品累計(jì)已提攤

銷額借記“出租開發(fā)產(chǎn)品一出租產(chǎn)品攤銷”賬戶，按出租產(chǎn)品原始價(jià)值貸記“出

租開發(fā)產(chǎn)品一出租產(chǎn)品”賬戶。

例：某房地產(chǎn)企業(yè)將自行開發(fā)的一店面房出租，賬面原值為300000元，預(yù)料

運(yùn)用年限為40年，凈殘值率4%,月租金為1000元，營業(yè)稅率為5%。

投入出租時(shí)：借：出租開發(fā)產(chǎn)品一出租產(chǎn)品300000

貸：開發(fā)產(chǎn)品一店面房300000

每月收取租金：

借：銀行存款1000

貸：主營業(yè)務(wù)收入一商品房出租1000

每月攤銷時(shí)：

出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率=（1-凈殘值率）/預(yù)料攤銷年限Xioo%=（1-4%）/40

X100%=2.4%

出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率;出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率+12=2.4%/12=0.2%

出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷額二應(yīng)計(jì)提攤銷的出租開發(fā)產(chǎn)品原始價(jià)值X該出租開發(fā)

產(chǎn)品月攤銷率二300000X0.2%=600元

借：主營業(yè)務(wù)成本600

貸：出租開發(fā)產(chǎn)品一出租產(chǎn)品攤銷600

結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)稅：借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加50

貸：應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交營業(yè)稅50

數(shù)年后原租賃經(jīng)營的房屋對(duì)外銷售，雙方協(xié)議作價(jià)為200000元，賬面累計(jì)已

提攤銷額為180000元，現(xiàn)企業(yè)已收到一張金額為200000元的支票并將房屋移交

買主，營業(yè)稅率5%。

收到房屋銷售款時(shí)：

借：銀行存款200000

貸：主營業(yè)務(wù)收入一商品房銷售200000

房屋銷售當(dāng)月末結(jié)轉(zhuǎn)其銷售成本時(shí)：

借：主營業(yè)務(wù)成本一商品房銷售120000

出租開發(fā)產(chǎn)品一出租產(chǎn)品攤銷180000

貸：出租開發(fā)產(chǎn)品一出租產(chǎn)品300000

結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)稅：借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加10000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交營業(yè)稅10000

（二）投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算

依據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)依據(jù)成本進(jìn)行初始確認(rèn)和計(jì)

量。在后續(xù)計(jì)量時(shí)，通常應(yīng)當(dāng)采納成本模式，企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)

值能夠持續(xù)牢靠取得的，才允許采納公允價(jià)值計(jì)量模式。但是，同一企業(yè)只能采納

一種模式對(duì)全部投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采納兩種計(jì)量模式。

1.采納成本模式訐量的投資性房地產(chǎn)

（1）企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品在轉(zhuǎn)換日

的賬面價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目；原已計(jì)提跌價(jià)打算的，借記“存貨跌

價(jià)打算”科目，按其賬面價(jià)值余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”。

（2）按月計(jì)提折舊，借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累

計(jì)折舊（攤銷）”科目。

（3）取得租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科

目。

（4）投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定，計(jì)提減

值打算，借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值打算”科目。

2.采納公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

（1）企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品在轉(zhuǎn)換日

的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目；原已計(jì)提跌價(jià)打算的，借記“存貨跌

價(jià)打算”科目，按其賬面價(jià)值余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目。同時(shí)，轉(zhuǎn)換日公允

價(jià)值小于賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”的借方，反之則記入“公

允價(jià)值變動(dòng)損益”的貸方。

（2）平常不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊，只須要在會(huì)計(jì)期末依據(jù)公允價(jià)值調(diào)整

其賬面價(jià)值。資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于原賬面價(jià)值的差額，

借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記”公允價(jià)值變動(dòng)損益”，反之，作相反分錄。

（3）取得租金收入時(shí)，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等

科目。

（二）開發(fā)產(chǎn)品出租租金收入的稅收處理

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)出租開發(fā)產(chǎn)品業(yè)務(wù)，國稅發(fā)[2024]31號(hào)規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)將

開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)

款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；凡未將

開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出

售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)J

（三）開發(fā)產(chǎn)品出租的會(huì)計(jì)與稅法的差異

1.企業(yè)臨時(shí)性出租開發(fā)產(chǎn)品的會(huì)計(jì)與稅法差異

假如企業(yè)未將出租的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，則會(huì)計(jì)與稅法的差異主要體現(xiàn)

在出租開發(fā)產(chǎn)品的攤銷上，即在會(huì)計(jì)核算要對(duì)出租開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行攤銷，而稅收則

不允許進(jìn)行攤銷，即對(duì)攤銷額應(yīng)作納稅調(diào)整。

假如企業(yè)將出租的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，則會(huì)計(jì)與稅法的差異主要體現(xiàn)在

固定資產(chǎn)的折舊上，即由于會(huì)計(jì)與稅法在凈殘值、折舊年限等方面規(guī)定不一樣而

導(dǎo)致會(huì)計(jì)利潤(rùn)與應(yīng)納稅所得額的差異。

2.企業(yè)以投資性房地產(chǎn)形式取得租金收入時(shí)的會(huì)計(jì)與稅法差異

以成本模式計(jì)量時(shí)，差異主要體現(xiàn)在資產(chǎn)的折舊上，即由于會(huì)計(jì)與稅法在凈

殘值、折舊年限等方面規(guī)定不一樣而導(dǎo)致會(huì)計(jì)利潤(rùn)與應(yīng)納稅所得額的差異。

以公允模式計(jì)量時(shí)，差異主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是對(duì)投資性房地產(chǎn)的初始

計(jì)量不同，會(huì)計(jì)上按公允價(jià)值計(jì)量，而稅收上則按歷史成本計(jì)量；二是會(huì)計(jì)上將

公允價(jià)值變動(dòng)損益計(jì)入當(dāng)期損益，但稅收上則不能將公允價(jià)值變動(dòng)損益計(jì)入當(dāng)期

的應(yīng)納稅所得額；三是投資性房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)上不計(jì)提折舊，但在稅收上應(yīng)計(jì)提折

I0o

六、其他收入

房地產(chǎn)企業(yè)的其他收入主要包括：固定資產(chǎn)盤盈、處置固定資產(chǎn)凈收益、出

售無形資產(chǎn)凈收益、非貨幣性交易所得、罰款收入、教化費(fèi)附加返還款、各類補(bǔ)

貼款等。

（一）其他收入的會(huì)計(jì)核算

其他收入的核算主要通過“營業(yè)外收入”、“補(bǔ)貼收入”等科目進(jìn)行。期末轉(zhuǎn)

入“本年利潤(rùn)”后無余額。

例：某房地產(chǎn)企業(yè)將出租的一個(gè)自行開發(fā)的店面收回出售，該店面已轉(zhuǎn)作固

定資產(chǎn)，原始成本為100萬元，已提折舊10萬元，出售價(jià)款120萬元存銀行，營

業(yè)稅率為5%o

借：銀行存款1200000

貸:固定資產(chǎn)清理1200000

借：固定資產(chǎn)清理60000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交營業(yè)稅60000

借：固定資產(chǎn)清理900000

累計(jì)折舊100000

貸：固定資產(chǎn)1000000

借：固定資產(chǎn)清理240000

貸：營業(yè)外收入240000

（二）其他收入的稅收處理

依據(jù)企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例，其他收入是指企業(yè)取得的除企業(yè)所得稅法

第六條第（一）項(xiàng)至第（八）項(xiàng)規(guī)定的收入外的其他收入，包括企業(yè)資產(chǎn)溢余收

入、逾期未退包裝物押金收入、的確無法償付的應(yīng)付款項(xiàng)、已作壞賬損失處理后

又收回的應(yīng)收款項(xiàng)、債務(wù)重組收入、補(bǔ)貼收入、違約金收入、匯兌收益等」

七、視同銷售

視同銷售是指依據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或制度并不須要確認(rèn)銷售收入，但在稅收要確認(rèn)

為銷售收入的行為。

企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、

財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤(rùn)安排

等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者供應(yīng)勞務(wù)，但國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主

管部門另有規(guī)定的除外。

視同銷售確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和依次為：

1.按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；3.按開發(fā)

產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%,具體比例由主管

稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

例如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品對(duì)外投資，會(huì)計(jì)上在沒有商業(yè)實(shí)質(zhì)狀況下，不

確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，但在稅收上分為按公允價(jià)值對(duì)外銷售產(chǎn)品和進(jìn)行對(duì)外投資進(jìn)行

處理。

某房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的一批店面房，總造價(jià)1500萬元，總建筑面積2000平

米，對(duì)外進(jìn)行股權(quán)投資（不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)），同類店面房每平米售價(jià)為10000元。

借：長(zhǎng)期股權(quán)投資15000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品一店面房15000000

按稅法處理：確認(rèn)銷售收入：200010000=2000萬元，確認(rèn)應(yīng)納稅所得額：

2000-1500=500萬元。

八、預(yù)售收入

（一）預(yù)售收入的會(huì)計(jì)核算

房地產(chǎn)購銷合同在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收前后均可能簽訂。依據(jù)國家有關(guān)法律、

法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后，可上市預(yù)售房地

產(chǎn)。在預(yù)售中所得的價(jià)款，屬于暫收款、預(yù)收性質(zhì)的價(jià)款，由于開發(fā)產(chǎn)品尚未竣

工驗(yàn)收，不符合收入確認(rèn)條件，這時(shí)不能確認(rèn)收入。等到開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦

理移交手續(xù)后，確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入實(shí)現(xiàn)，將“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為“主營業(yè)務(wù)收入”。

（-）預(yù)售收入的稅收處理

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)采納預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的預(yù)繳企業(yè)所得稅的問題，

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》（國稅函（2024）299

號(hào)）進(jìn)行了規(guī)范：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所

得稅的，對(duì)開發(fā)、建立的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等

開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前實(shí)行預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，依據(jù)規(guī)定的預(yù)料利潤(rùn)

率分季（或月）計(jì)算出預(yù)料利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)

稅成本后依據(jù)實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整。

預(yù)料利潤(rùn)率暫按以下規(guī)定的標(biāo)精確定：

1.非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目

（1）位于省、自治區(qū)、直轄市和支配單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，

不得低于20%o

（2）位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。

（3）位于其他地區(qū)的，不得低于10機(jī)

2.經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目

經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目