沈陽越秀·星匯云錦項目二期概作品以極致態度，登頂世界頂7th

Department沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

PROJECT

OFXINGHUIYUNJING2PLANINGLOCATIONPresents7th

DepartmentPresents目錄CONTENTS效果展示項目愿景規劃詳解商業策略產品策略啟動區篇立面解讀01

02

03

04

05

06

07DETAILEDPLANNINGBUSINESSSTRATEGYPROJECTBACKGROUNDEFFECT

DISPLAYPRODUCTSTRATEGYBOOT

SECTIONBINTERPRETATIONFACADE沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計7th

DepartmentPresentsG

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DepartmentPresentsG

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DepartmentPresentsG

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DepartmentPresentsG

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DepartmentPresentsG

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DepartmentPresentsG

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DepartmentPresentsG

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DepartmentPresentsG

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DepartmentPresentsG

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DepartmentPresentsG

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DepartmentPresentsG

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OFXINGHUIYUNJING2PLANINGLOCATION區位分析SITE

ANAYSIS綠鍥蒲河副城綠鍥永安副城沈陽北站沈陽站主城本案鐵西產業副城綠鍥沈陽主城核心區緊鄰二環線、青年大街30分鐘內到達最高鐵站、機場、市中心沈陽南站渾河副城仙桃機場綠鍥極為便利沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents區位分析SITE

ANAYSIS二號線一環沈陽北站30min東西快速干道青沈陽站25min年大街本案一號線沈陽主城核心區緊鄰二環線、青年大街30分鐘內到達最高鐵站、機場、市中心沈陽南站30min仙桃24極為便利沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents交通分析TRAFFIC

ANAYSIS三好街天壇一街富民街市圖書館站五愛街SITE五里河站富民橋三好橋五里河臨近二環線車行可達性高距離2號線僅800米奧體中心站渾河沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents配套分析SUPPORTING

ANAYSIS沈河區第三中醫院沈陽藥科大學醫院沈陽軍區總醫院東北大學沈陽理工大學幼兒園文萃小學沈陽藥科大學沈陽市第二十中學三好分校青年大街商圈SITE盛京大劇院沈陽新世界中心五里河基地周邊學校、醫院、商場以及休閑活動社交區等配套完善奧體中心渾河沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents景觀資源分析LANSCAPE

ANAYSIS南塔公園科普公園SITE沈陽市園林植物標本公園五里河公園渾河五里河基地毗鄰渾河、五里河公園等，距離在1km以內，景觀資源豐富。沈水灣公園沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents基地現狀分析CONTEXT

ANAYSIS6南塔街129巷4基地61234SITE3261561.地塊南側為渾河和河岸綠化公園，景觀資源優越。2.西側道路為南塔街支路，以西為萬科柏翠園。2.東側是已開發的越秀·星匯云錦樓盤。3.北側是支路南塔街129巷，以北為多層住宅樓。沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents基地景觀分析CONTEXT

ANAYSIS沈陽寶能環球金融中心遼寧廣播電視塔三好橋新世界博覽館自然景觀盛京大劇院科

普

公城市景觀城市景觀文

化

建

筑渾河大橋Site自然景觀渾河渾五里河公園沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents縱觀全球頂級豪宅城市經緯劃定價值經緯沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents豪

宅

必

備

要

素區

位

地

段交

通

條

件T

RAFF

I

C景

觀

資

源文

化

底

蘊配

套

設

施品

牌

效

應LANDSCAPEL

OCATIO

NC

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R

EF

A

CI

LITYB

R

A

N

D沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents本案先天豪宅血統先天優勢后天打造地

交

景

配

文

圈

品段

通

觀

套

化

層

牌沈陽核心地段地鐵口零距離體驗式商墅禮序中軸圈層集聚渾河越秀品牌形象具有先天豪宅血統河畔五里河公園生活提升沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents中國豪宅發展歷程新

中

式

風

格第一代豪宅現重

第歐式求呈

第現具強烈代

去

功二代豪傳

三傳主義風格能的內在表符號化設計達統意境符

的號

形化

式主中

代國豪韻味達

宅宅義沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents第四代豪宅反

思

建

筑

需

要

承

載

的

特

定

的

文

化

內

涵

，

追

求

建

筑

、

人

、

自

然

和

諧

共

處文

化

圈

層沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents項目愿景TARGET

STRATEGY作品以極致態度，登頂世界頂YUEXIUSHENYANG沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計7th

DepartmentPresentsG

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OFXINGHUIYUNJING2PLANINGLOCATION用地分析SITE

ANAYSIS南塔街南塔街南塔街南塔街居住價值從強到弱沈水路一線景觀面價值最高，建議布置價值高的戶型地塊中央有良好的內部景觀，居住價值良好，但次于景觀面的住宅。北面距離河邊較遠，景觀視線相對較差，因此居住價值較差，但靠近南塔街129巷，人流多，示意布置商業。沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents前期分析SITE

ANAYSIS沈工科技園住宅文萃苑市政小區文萃公職住宅文萃小學≤40m≤40m≤40m陽光2000家園萬科鉑翠園越秀星匯云錦≤40m日照影響：基地東邊、西邊和北邊現狀有多個居住小區和一所小學，日照相互影響嚴重。根據日照反算基地內部新建建筑高度，大部分區域高度不超過40m，若滿足周邊日照要求，很難達到容積率要求。≤40m≤40m≤40m≤40m沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents前期分析SITE

ANAYSIS文萃苑≤40m≤40m陽光2000家園≤40m萬科鉑翠園越秀星匯云錦≤40m日照影響：基地北面多個小區為職工宿舍，排除對其的日照影響進行反算，基地內部只有部分高度要求小于40m，在滿足容積率的情況下，在滿足容積率的情況下只有少量戶數日照惡化。≤40m≤40m≤40m≤40m沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents前期分析SITE

ANAYSIS≤40m萬科鉑翠園越秀星匯云錦≤40m日照影響：只針對萬科鉑翠園和越秀星匯云錦一期的日照影響進行反算，基地內部只有小部分高度要求小于40m，在滿足容積率的情況下，除職工宿舍外只有少量戶數日照惡化。≤40m≤40m沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents強排測算Scheme

Comparison正南北布置：坐南朝北，日照佳北東西三邊沿街商業，商業價值低北東西三邊沿街商業，商業價值低中心大花園布置：內部景觀大，布局松散內部花園大，建筑朝向凌亂斌和景觀利用率低，景觀傻大空平行渾河布置：濱河景觀利用率高，占據商業金角雙拼戶型多，邊戶量少無軸線感，對北側影響嚴重沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents前期分析SITE

ANAYSIS方案一經濟技術指標數量

單位子項備注規劃用地面積總建筑面積81697

㎡367970

㎡地上總建筑面積(計容）293292

㎡262308

㎡住宅商業29329

㎡

不少于總計容面積的10%配套物業管理用房社區服務用房165588038660㎡㎡㎡㎡㎡㎡地上總建筑面積的3‰每百戶20~25平方米其中其中其中公共廁所小型壓縮式收集站

130其他

200地下建筑面積74678

㎡800050600

㎡16078

㎡16774

㎡商業㎡地下一層機動車庫機動車庫建筑基底面積地下二層商住比容積率11%3.59建筑密度綠地面積綠地率20.5%24509

㎡30%戶數人數機動車位個數154249341577戶個個按3.2/戶計算沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents分析景觀占有率借景禮法序列圈層極致灝景禮法中軸五級物管獨辟私境充分利用東方經典禮下歸家方以類聚沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents景

充觀

分資

利源

用，

基打

地造

不景

可觀

復豪

制宅

的沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents灝景充分利用渾河江景資源，打造景觀豪宅Makefull

useofriverRiverview

resources,create

alandscape

Mansion12一線江景景觀（100%景觀占有率）沈水路（二環線）渾河長青大橋渾河270°越秀星匯隧道五里河公園越秀星匯隧道次一江景景觀（80%景觀占有率）五里河公園渾河150°渾河五里河公園越秀星匯隧道不同樓棟錯位排布，充分利用了江景資源，使前兩沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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OFXINGHUIYUNJING2PLANINGLOCATION灝景充分利用渾河江景資源，打造景觀豪宅Makefull

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alandscape

Mansion12一線江景景觀（100%景觀占有率）一線江景景觀（100%景觀占有率）沈水路（二環線）渾河長青大橋渾河盛京大劇院渾河五里河公園越秀星匯隧道五里河公園越秀星匯隧道越秀星匯隧道2類一江景景觀（80%景觀占有率）三線江景景觀（60%景觀占有率）渾河長青大橋五里河公園沈水路（二環線）五里河公園渾河渾河大橋渾河渾河五里河公園越秀星匯隧道園景規劃排布保證景觀資源利用沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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OFXINGHUIYUNJING2PLANINGLOCATION灝景充分利用渾河江景資源，打造景觀豪宅Makefull

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resources,create

alandscape

Mansion一線江景T2180+T2230+一線江景將一線江景的區域均布置一梯兩戶的大沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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OFXINGHUIYUNJING2PLANINGLOCATION典

禮藏

法文

中化

軸豪

傳宅

承，打造傳世沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents文脈傳承，溯本求源，返璞歸真禮序沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents沈陽故宮中國僅存的兩個完整皇宮建筑群之一沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents文脈溯本求源承新，禮序中軸重構Origin,ritual

order

axis中國傳統禮儀節點圍合形成院落空間通過中軸組織流線沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents軸

線

·

中心大政殿左翼王亭鑲黃旗亭右翼王亭正黃旗亭樓

王

就

此

誕

生聚結天地之氣，與自然共吐納，建筑透過風水思想的指導秩序性地表現出整體空間組合在運用中軸對稱原理的同時樓王就此誕生。正白旗亭鑲白旗亭正藍旗亭正紅旗亭鑲紅旗亭鑲藍旗亭沈

陽

故

宮

·

十

王

亭沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents宮闕殿軸

線

·

鋪陳禮

序

自

在

其

中通過空間的收放和遞進，充分地實踐了宗法禮制的觀念。利用院落空間起承轉合，鋪陳一部展現東方韻味的篇章琴院沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計7th

DepartmentPresentsG

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DepartmentPresentsG

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DepartmentPresentsG

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DepartmentPresentsG

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DepartmentPresentsG

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OFXINGHUIYUNJING2PLANINGLOCATION沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計7th

DepartmentPresentsG

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OFXINGHUIYUNJING2PLANINGLOCATION琴院書院棋院畫院戲院沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents造

五尊

級貴

物感

管受

，的

七禮

重下

入歸

戶家

，創沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents尊貴人行歸家體驗，五級物管，七重入戶空間Experience

ofBackHome,FifthPropert

Management,Seventh

SpaceofEntrance一、入口禮儀廣場入口禮儀廣場對稱方正大氣的禮儀廣場，給人一種儀式感二、文脈會所大堂歷史文脈風格的會所大堂，提升了整體氣質和調性文脈會所大堂三、文化禮序中軸琴棋書畫多重景觀院落，形成獨具一格的文化禮序中軸四、組團花園空間私密靜謐的組團花園，提升入戶感受尊享私家電梯尊享私家電梯景

組觀

團入

花戶

園大

空堂

間文化禮序中軸組

景團

觀花

入園

戶空

大間

堂五、景觀入戶大堂中式景觀入戶大堂，感受文脈延續，入戶感再次提升六、尊享私家電梯每戶均有的私家電梯，為豪宅標配七、獨立入戶玄關獨立入戶玄關，盡顯豪宅盤氣質與品質沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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OFXINGHUIYUNJING2PLANINGLOCATION尊貴人行歸家體驗，五級物管，七重入戶空間Experience

ofBackHome,FifthPropert

Management,Seventh

SpaceofEntrance一級物管二級物管三級物管四級物管五級物管First

Propert

ManagementSecondPropert

ManagementThird

Propert

ManagementFourth

Propert

ManagementFifth

Propert

Management入口會所大堂文化禮序之軸入戶大堂Entrence

Lobby私梯入戶PrivateElevator私人玄關PrivateAbstruseEntrence

LobbyAxis

of

RitualOrder沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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OFXINGHUIYUNJING2PLANINGLOCATION尊貴車行歸家體驗，多重入庫系統Experience

ofBackHome,

Multiple

System

ofParking

Cars奢華梧桐大道穿過茂密的梧桐道，在陽光的沐浴下，駛向回家的路，忙碌的內心歸于寧靜，等待歸家的一刻尊貴酒店落客梧桐大道簡潔卻不失精致的入口前區，精美的社區LOGO出現在眼前，尊享歸家儀式感梧桐大道酒店落客智能道閘感應入戶定制車行入尊貴地下行車尊貴地下行車定制車行入戶酒店落客頂級道閘智能系統，無需停車刷卡，自動感應開啟，住戶車與訪客車獨立管理戶梧桐大道梧桐大道自然采光，豪宅車位標準沿景觀緩坡入庫，極致的車行體驗你，奢華落客大堂，尊享歸家樂趣沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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OFXINGHUIYUNJING2PLANINGLOCATION尊貴尊貴車行體驗，多重入庫系統Experience

ofBackHome,

Multiple

System

ofParking

Cars沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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OFXINGHUIYUNJING2PLANINGLOCATION尊貴車行歸家體驗，多重入庫系統Experience

ofBackHome,

Multiple

System

ofParking

Cars場地的抬高5m，削弱了小區被圍合的悶堵感受，提升了整體的舒適度；同時滿足平進地庫的奢享體驗。贈送下層花園小區內組團景觀花園新規要求：住宅人贈送地下室行5M商業地下車庫地下車庫道地下車庫非機動車庫局部場地剖面示意圖沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents尊貴車行歸家體驗，多重入庫系統Experience

ofBackHome,

Multiple

System

ofParking

Cars商業用房售樓處（會所）下沉庭院露天泳池儲藏室（贈送）公寓大堂非機動車停車機動車停車設備用房機動車停車數：1587輛沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents尊

配享

套豪

會宅

所圈

，層

功能性景觀，沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents+豪宅會所體驗功能性景觀Experience

ofLuxury

Club四

運

地

水水

動

景

岸歸

公

公

廣城

景

私

健市

觀

享

身地

泳

書

氧……堂…園…園

場標

池

吧

吧沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents圈層塔尖生活的極致享受CarsSpire's

ultimate

enjoyment

oflife讀書吧紅酒雪茄吧景觀泳池健身氧吧沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents圈層功能性景觀的全社區覆蓋Fullcommunity

coverage

offunctionallandscapes露天影廳運動公園四水歸堂一米花田運動公園鮮花廣場琴院書院露天影廳親子樂園一米花田地景公園運動公園口袋公園地景公園棋院畫院迷你果嶺運動公園運動公園水岸廣場水岸廣場景觀戲臺鮮花廣場沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents院

云贈

頂送

復。

式創

，品造

全極

景致

端溢

廳價

，庭本

案

用

意

：充

分

利

用基

地

不

可復

制

的

景觀

資

源

，打

造

景

觀豪

宅生活。沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents奢享輕奢居住升級，產品溢價提升Light

luxury

living

upgrade,

product

premium

upgrade云頂贈

調送

性溢價up！溢價up!up!復

率

高高

，式全極視景致野享受端佳廳御溢價up!up!up!高享贈送率底院沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents奢享輕奢居住升級，產品溢價提升Light

luxury

living

upgrade,

product

premium

upgrade御享底院寬景陽臺云頂復式沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents是

讓閱

每讀

一典

次雅

與的

建美

筑妙

的時

凝刻

望都沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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OFXINGHUIYUNJING2PLANINGLOCATION7th

DepartmentPresents不

惑

之

年

，將

知

天

命39、40歲高

凈

值

人

群

平

均

年

齡年輕化的客群更帶來文化內涵的審美大潮人文東方是觸動塔尖客群審美的方向沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents源起東方沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents人文東方人文東方的現代演繹，格物致美Light

luxury

living

upgrade,

product

premium

upgrade檐頸枋體礎宮

闕沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents層層收分的重檐禮帽，盡顯官宅氣質讓

每

一

棟

建

筑

都

成

為

經

得

起

歲

月

推

敲

的

傳

世

精

品重檐沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents層層收分的重檐禮帽，盡顯官宅氣質讓

每

一

棟

建

筑

都

成

為

經

得

起

歲

月

推

敲

的

傳

世

精

品重檐沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

PROJECT

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DepartmentPresents強調橫向線條，彰顯無邊氣度讓

每

一

次

與

建

筑

的

深

情

凝

望

，

都

是

閱

讀

經

典

的

美

妙

時

刻

。線條沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents巨細靡遺的精心雕刻，人文東方的完美演繹讓

每

一

處

細

節

都

能

感

受

到

歷

史

的

積

淀

與

饋

贈

。細節層托重檐柱式門庭屏風拱橋沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents序列的遞進，尊貴與典雅的偏執讓

每

一

條

光

帶

都

給

予

歸

家

期

待

與

盼

望

。光影沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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OFXINGHUIYUNJING2PLANINGLOCATION7th

DepartmentPresents匠心獨具渲染，換一處東方境地用

色

彩

描

繪

經

典

的

東

方

世

界色彩雅銅朱砂鎏金沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents入口大堂透視圖沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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OFXINGHUIYUNJING2PLANINGLOCATION7會所細節透視th

Department宮闕透視Presents前期分析SITE

ANAYSIS7F及以上日照滿1h6F及以上日照滿1h5F及以上日照滿1h4F及以上日照滿1h萬科鉑翠園日照共6戶惡化至不滿足兩小時4F及以上3F及以上日照滿1h5F及以上日照滿1h陽光2000家園日照共6戶惡化至不滿足兩小時北部職工宿舍少數不惡化沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents方案一

規劃詳解PLAN

ONE功能分析流線分析商業主人行入口

人行入口車行入口車行入口人行入口人行入口住宅區商業區公寓城市綠地住宅人行流線商業人行流線車行流線沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

PROJECT

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DepartmentPresents方案一

規劃詳解PLAN

ONE景觀分析間距分析60M75M60M75M240M50M135M85M105M組團景觀城市景觀中軸景觀商業地景沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents方案二P

L

A

N

2沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents前期分析SITE

ANAYSIS方案二經濟技術指標數量

單位子項規劃用地面積總建筑面積地上總建筑面積(計容）住宅備注81697㎡367970

㎡293292

㎡262285

㎡商業29329

㎡

不少于總計容面積的10%配套物業管理用房社區服務用房167888040860㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡地上總建筑面積的3‰每百戶20~25平方米其中其中其中公共廁所小型壓縮式收集站

130其他地下建筑面積200746788000506001607816833商業地下一層地下二層機動車庫機動車庫建筑基底面積商住比容積率建筑密度綠地面積綠地率11%3.5920.6%2450930%㎡戶數人數機動車位個數163252221606戶個個按3.2/戶計算沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents前期分析SITE

ANAYSIS11F及以上日照滿1h10F及以上日照滿1h13F及以上日照滿1h13F及以上日照滿1h萬科鉑翠園日照共14戶惡化至不滿足2小時陽光家園日照共16戶惡化至不滿足2小時本案自身43戶日照不滿足北部職工宿舍少數不惡化沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents方案二

規劃詳解PLAN

TWO功能分析流線分析商業主人行入口

人行入口商業主人行入口車行入口車行入口車車

行行

入入

口口人行入口人行入口住宅區商業區公寓城市綠地住宅人行流線商業人行流線車行流線沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents方案二

規劃詳解PLAN

TWO景觀分析間距分析商業主人行入口

人行入口車行入口組團景觀城市景觀中軸景觀商業地景沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents方案比較Scheme

comparison方案一方案二PLAN

1PLAN

2一線江景占有率高商業活力強正南北排布布局方正豪宅氣質明顯沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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OFXINGHUIYUNJING2PLANINGLOCATION沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計7th

DepartmentPresentsG

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OFXINGHUIYUNJING2PLANINGLOCATION如何消化3萬㎡的商業合理分配商業量，選擇適合的商業模式.體驗式商業2W㎡1W㎡沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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OFXINGHUIYUNJING2PLANINGLOCATION集中商業模式分析Analysis

ofConcentrated

CommerceMALL沿街主力店+內街商鋪太古里模式體驗式商業優點:出量優點:商業邏輯清晰缺點:不適合大體量商業內街有一定去化難度優點:空間開放，低密度缺點:流線無規律，不聚氣，流線混亂？？？缺點:去化慢，不好賣沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計7th

DepartmentPresentsG

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OFXINGHUIYUNJING2PLANINGLOCATION體驗式商業對我們意味著什么？去內街

多首層

拔調性

高贈送WeakenInsideStreetMultiple

FirstLayersImprove

TonalityHighOffer內街尺度弱化商鋪最大化可商可住可辦

贈送面積最大化消極空間積極化

實現價值最大化

功能復合，掌握定價權

提升產品溢價空間[掌握定價權!!!]沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents去內街WeakenInsideStreet利用地景式商業，模糊內街尺度，消極空間積極化，將人流引導入內街，大大提升內街商業價值主力店地景商業健康綠環底商+商墅沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents內空間示意轉角商業入口廣場地景商業鳥瞰沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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OFXINGHUIYUNJING2PLANINGLOCATION內空間示意地景商業中庭形象落水景觀沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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OFXINGHUIYUNJING2PLANINGLOCATION多首層Multiple

layers層層退臺,利用流線的連慣性和地景的營造弱化二層商業的弊端，提高商業價值扶梯扶梯綠環露臺TERRACE露臺TERRACE4.8m4.8m4.8m4.8m4.8m商墅（可居住）RETAIL中心地景公園商業COMMERCECENTER

PARK商業COMMERCE商業COMMERCE4.8m沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents多首層動線組織沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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OFXINGHUIYUNJING2PLANINGLOCATION拔調性Multiple

layers可商、可住、可辦全面提高商業溢價可商沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents后院前院商業創業商墅COMMERCEBUSINESS花園商業景觀退臺花園商業退臺花園商業街道街道花園商業退臺花園商業上部空間作為商墅開發使用居住展覽前院小區內部景觀后院

商墅中院

商墅LEISUREEXHIBITION沿街裙房商業地下車庫地下服務區街道裙房沿街商業上部空間作為商墅開發使用沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents高贈送Multiple

layers送前院！送內院！送后院！還送閣樓！！！前院內后院院閣樓商墅沿街商業沿街商業商業街地下服務區萬物倉地下車庫地下車庫沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents商業尺度尋找適宜的街道尺度提高商業活性Findthe

right

Streetscaletoincrease

business

activity45m60m商業尺度1.

打造適宜尺度的商業步行街，匯集城市人流，增強商業互動與體驗40m50m2.

打開街角形成開放空間，匯集場地周邊人流3.

在商業中心設置超尺度中心地景，形成商業中心，豐富商業空間，提升社區城市價值24m4.

結合居住用地出入口，提供寬敞的禮儀空間，豐富社區空間體驗，70m65m20m沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents商業動線有序組織商業與地景的動線，提高商業活性Orderlyorganization

ofbusiness

andlandscape

areas,

improvethecommercialactivity大堂商鋪主力店主力店商鋪大堂主力店主力店

主力店花園商業動線主力店商鋪商鋪大堂主力店商鋪商鋪首層平面圖沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents商業動線有序組織商業與地景的動線，提高商業活性Orderlyorganization

ofbusiness

andlandscape

areas,

improvethecommercialactivity主力店主力店二層平面圖主力店露臺花園商業動主力店

主力店線主力店主商場商業動線主力店三層平面圖沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents理想的社區型公寓會是什么樣子What

doestheideal

humanlifelooklikeinfuture？沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents好用好看如何讓空間”顏值爆表？”如何讓房型實用可變空間視覺大：視覺穿透

房型結構可變：靈活調整空間體驗大：行走洄游

儲藏空間豐富：彈性儲藏沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents激活商業地塊不止于商

不僅于住Life

Design針對不同需求的模式設計沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents云頂花園是家,但又不僅僅是家.Air-bar社交公區LOFT大堂不同公區設置，滿足不同人群需求。LOFT大堂社交公區

Air-bar云頂花園沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents1.酒店式入戶大堂2.服務型商業3.社交公區入戶大堂服務型商業社交公區Air-bar小型娛樂區小型健身房自助咖啡吧迷你閱覽室藝術展示區辦公打印區云頂俱樂部半地下共享服務區4.地下服務區自助洗衣房社區萬物倉5.Air-bar6.云頂俱樂部夏日小廚屋頂影院運動天地邂逅花園沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents高效率LOFT社區大堂多功能綜合服務大堂沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents底層商業公寓大堂入戶大堂旁邊配置便民服務型商業

,

街角處讓出價值高的可售商業沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents社交公區4,5F設置部分社交空間，提升公寓品質沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents地下服務區公寓用戶流線公寓用戶流線住宅小區用戶流線充分利用半地下空間

作為社區共享的配套沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計7th

DepartmentPresentsG

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OFXINGHUIYUNJING2PLANINGLOCATIONAir-bar立體Air-bar，互相交流的小天地沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents云頂俱樂部云頂花園，戶外的PART

Y！沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresentsLOF

T模式標準層平面圖沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresentsLOF

T模式A+BA+BA+BCA+BA+BC立體綠化立體圈層AIRBAR標準層平面圖沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents4.8m雙鑰匙LOFT開啟LOFT新時代4.8m層高舒適尺度多層級戶型40㎡三房50㎡四房空間尺度極致化沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents戶型平面概念250m

足夠！層級均質層級明顯空間浪費8.7m合理臥室尺度1+1面寬4.05m4.05m3.00m5.10m傳統LOF

T創新LOF

T沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents戶型平面概念A戶型建筑面積：約40㎡戶型結構：三房兩廳兩衛走廊贈送空間臥室2A

BA

B臥室1臥室3一層平面圖二層平面圖沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計7th

DepartmentPresentsG

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OFXINGHUIYUNJING2PLANINGLOCATION戶型平面概念B戶型建筑面積：約50㎡戶型結構：四房兩廳兩衛走廊贈送空間臥室2A

BA

B臥室3臥室4臥室1一層平面圖二層平面圖沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents戶型剖面概念4.8M雙層舒適尺度開啟LOFT新時代走廊搭建走廊沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents空間表現圖心動指數

51㎡

72.2上層

凈高

2.2M底層

凈高

2.2M餐區凈高2.2M4.4沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計7th

DepartmentPresentsG

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OFXINGHUIYUNJING2PLANINGLOCATION萬科雅頌大苑總面積：37萬㎡容積率：3.50總面積：27萬㎡容積率：1.50產品類型：高層單價：1.9w/㎡裝修狀況：非毛坯綠化率：40%產品類型：洋房、高層、聯排單價：1.8w/㎡裝修狀況：毛坯綠化率：50%萬科鉑翠園遠洋大河宸章SITE雅頌尚景·新世界1km3km總面積：11萬㎡容積率：5.6產品類型：高層單價：2.6w/㎡裝修狀況：非毛坯綠化率：50%總面積：67.5萬㎡容積率：2.80產品類型：多層、高層單價：1.8w/㎡裝修狀況：非毛坯，毛坯綠化率：48%5km沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents格林華潤·中央公園寶能GFC總面積：37萬㎡容積率：3.53產品類型：高層單價：1.4w/㎡裝修狀況：非毛坯綠化率：40%總面積：27萬㎡容積率：3.00產品類型：多層、高層單價：1.9w/㎡裝修狀況：毛坯綠化率：30%SITE格林玫瑰園金地名悅寶能1km3km總面積：100萬㎡容積率：13.5產品類型：高層單價：2.5w/㎡裝修狀況：非毛坯綠化率：5%總面積：12萬㎡容積率：4.4產品類型：多層、高層單價：1.5w/㎡裝修狀況：非毛坯，毛坯綠化率：35%5km沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents海岸城

酈園(

3公樓盤

里)容積率：4.2（帶

里)商辦）

容積率：2.0華府天地

尊園(3公

朗詩

太湖綠郡(6公中海鳳凰熙岸

(5公融科璦頤灣(4公里)

里)容積率：2.1

容積率：2.6里)中海瓏璽(

7公里)

萬達旅游城(1公里)

萬科信成道(4公里)容積率：2.2

容積率：3.1

容積率：2.5產品面積容積率：2.2均價：1.7萬（毛

均價：2.5萬（毛坯）均價：2.0萬（毛坯）均價：2.0萬（毛坯）

均價：1.4萬（毛坯）均價：1.4萬（毛坯）均價：1.7萬（毛坯）均價：2.5萬（精裝）坯）80-95㎡89平3房1衛3面寬89平3房1衛3面寬89平3房1衛3面寬92平

3房1衛

3面寬98平

9房1衛

3面寬113平

4房2衛

3面寬89平2房1衛2.5面寬89平3房1衛3面寬90平

2+1房1衛

3面寬96-115㎡105平

3房1衛

3.5面寬

100平3房2衛2.5面96平3房1衛2.5面寬125平4房2衛3面寬108平

3房2衛

3面寬102平3房1衛2面寬123平

3房2衛

3面寬110平

3房1衛

3面寬130平

3房2衛

3面寬寬116-140㎡137平

3房2衛

3面寬126平3房2衛3面寬125平

3房2衛

3面寬143平

4房2衛

4面寬120平

3房2衛

3面寬125平4房2衛3面寬141-165163平

4房3衛

4面寬158平4房2衛3面寬沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresents產品核心競爭力周邊競品以常規三面寬戶型為主我們的目標同等面積，配置更高同等配置，面積更小沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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OFXINGHUIYUNJING2PLANINGLOCATION產品核心競爭力本

案

產

品

配

置

比

集

團

要

求

配

置

均

多一室！！！1

1

0

-

1

2

02+1房3房1

4

0

-

1

5

03房4房4+1房5房集

團

要

求

：本

案

：3+1房4+1房本案住宅產品配比戶型118集團要求配置3房2廳2衛4房2廳2衛戶數37419281811642面積

面積比值

目標比值

差值110-120140-150160-180-6%-5%-3%4488028800148058266801470026311817%11%56%10%6%23%16%59%1471804+1房2廳3衛5房3廳4衛5+1房4廳5衛230220以上2%14%350合計1542100%沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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OFXINGHUIYUNJING2PLANINGLOCATION多一室，滿足對生活的任何臆想運

動

房鋼

琴

室童

樂

屋繪

畫

室茶

道

屋沈陽越秀星匯云錦項目二期規劃建筑設計G

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DepartmentPresentsG

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