新鴻·樂清柳市鎮浹底村地塊項目方案設計Xinhong·YueqingLiushitownJiadivillageplotprojectdesign2021.0701

02

03

04

05

06前期分析

規劃策略

規劃設計

示范區打造

產品設計立面策略風格意向Styleintention區位分析Location

analysis控規解讀Interpretation

ofregulatory

planning總圖展示General

show示范區總平General

layoutofdemonstrationarea產品策略Product

Strategy配套分析Matching

analysis立面意向Facadeintention戶型落位Locationofhouse

type產品展示Product

demonstration解題思路Problemsolvingstrategie示范區立面Elevationofdemonstrationarea交通分析Traffic

analysis流線分析Streamline

analysis解題策略Problemsolvingstrategies周邊現狀Statusquo

ofthe

base日照分析SunshineanalysisSWOT分析SWOT

analysis市場分析market

analysis地庫平面Basement

plan推盤邏輯Push

logic區位分析Location

analysis配套分析Matching

analysis01交通分析Traffic

analysis基礎分析周邊現狀Statusquo

ofthe

baseSWOT分析SWOT

analysis區位分析Locationanalysis樂成街道城南街道柳市鎮北白象鎮區位分析天羅山頂Locationanalysis蘇呂柳州客運中心柳州鎮政府柳州市稅務分局柳州市海關大樓SITE項目位于溫州市樂清市柳市鎮，屬于鎮區核心地段，未來發展潛力巨大。柳市鎮隨著重大項目建設逐步落地，居住價值得到進一步凸顯。配套分析Matching

analysis3352類型配套設置1.精益中學12教育資源2.柳市鎮第一中學3.柳市小學2.2KMSITE141.樂清市第三人民醫院2.體育館（規劃中）3.現代廣場1生活配套景觀配套4.體育館5.恒隆廣場1.西凰嶼生態公園交通分析Traffic

analysis交通環境較好，地塊北面靠近溪橋路，距離南面主干道中心大道約200米，整體路網四通八達SITE周邊現狀Statusquoof

thebase東側：體育館（規劃），山南側：民房北側：溪橋路，民房西側：長江路，空地地塊現狀地塊周邊多為民房，城市界面較差；臨靠大道，交通便利SWOT分析SWOT

analysis威脅優勢STRENGYTHSTHREATS1.上坤新隆·云溪風華、上坤&津西博遠地塊、瑞鑫·卓越城三個項目即將入市，體量共計約33萬方，未來競爭壓力大；2.市場容量不高，地塊體量較大，去化周期拉長；1.地塊方正，便于排布；2.地塊交通環境較好，整體路網四通八達；3.地塊周邊有一定配套基礎；（外部因素）（內部因素）機會劣勢OPPORTUNITIESWEAKNESSES1.地塊東側的體育館目前規劃中，預計下半年開工，1.地塊周邊廟宇距離近且影響面較大（天王殿）；修建后，板塊能級得以提升，地塊周邊形象面拉升控規解讀Interpretation

ofregulatory

planning解題思路Problemsolvingstrategie02規劃策略解題策略Problemsolvingstrategies市場分析market

analysis推盤邏輯Push

logic控規解讀Interpretationof項目位于樂清市柳市鎮浹底村，位于新風路南側和長江路東側，用地面積7.45公頃。regulatoryplanning項目位置：樂清市柳市鎮浹底村，東為18米規劃道路；南為12米規劃路；西為24米規劃道路；北為40米規劃道路。幼兒園柳市新民農貿市場碧桂園桃李東方苑地塊設計

用地面積74493.62㎡，容積率2.5，條件：

計容建筑面積186234.05㎡，建筑密度27%，綠化率35%，建筑限高54米，商住用地性質體育中心（規劃中）項目地塊備注：

（1）住宅建筑高度14米以上，建筑高度54米以下且住宅層數不小于4層（2）其中養老助殘服務用房建筑面積≥800㎡；社區衛生服務用房建筑面積≥150㎡；3000㎡≤商業建筑面積≤4000㎡；社區文化服務中心建筑面積≥500㎡；（合計約4450㎡）天王殿（3）車行出入口方位：地塊東側、南側、西側西凰嶼生態公園樂清市第三人民醫院用地面積容積率建筑密度建筑限高計容面積27%14≤H≤542.5186234.05㎡74493.62㎡控規解讀Interpretationof沿路商業價值較好，內部最差，地塊東北角商業價值最優，后期可服務本小區與天王殿游客。regulatoryplanning幼兒園碧桂園桃李東方苑體育中心（規劃中）商業價值由高到低天王殿西凰嶼生態公園樂清市第三人民醫院控規解讀Interpretationof地塊中心居住價值最好，緊鄰地塊周邊無優質景觀regulatoryplanning幼兒園碧桂園桃李東方苑體育中心（規劃中）居住價值由高到低天王殿西凰嶼生態公園樂清市第三人民醫院解

題

思

路方案思考如何在該板塊實現產品溢價如何樹立新鴻樂清輕奢宅配新標桿推盤+解題優化總圖布局及產品功能，實現全方位溢價打造大尺度中心景觀長廊解題策略Problemsolving

strategies中央景觀核心資源落位最優化全方位溢價極致面寬用地較為方正周邊資源有限利用自身資源樓王體系樓棟錯位視野最佳打造極致中央大花園極致內求解題策略Problemsolving

strategies全18F排布樓棟密集，邏輯欠缺資源利用不足18F+11F排布滿容條件下三面寬11F產品力不足日照不過全18F排布資源利用充足空間秩序感強局部樓棟超面寬√只有這些還不夠H

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E回

歸

客

群客

戶

價

值

如

何

體

現市場分析Market

analysis碧桂園·桃李東方苑容

積

率：2.50建筑類型：高

層樓盤風格：現代簡約建筑風格140㎡

4室2廳2衛190㎡

4室2廳2衛115㎡

3室2廳2衛市場分析Market

analysis瑞鑫·卓越城容

積

率：2.50建筑類型：高層樓盤風格：現代建筑風格99㎡

3室2廳2衛128㎡

4室2廳2衛89㎡2+1室2廳2衛市場分析Market

analysis旭信·雍尚園容

積

率：2.50建筑類型：高層樓盤風格：現代中式建筑風格128㎡3+1室2廳2衛138㎡

4室2廳2衛104㎡2+1室2廳2衛推盤邏輯客群總結Push

logic主要客戶人群：——訴求：改善型，自住型為主外來客戶+地緣自住客戶購買動機：·區域前景50區域前景可期，“四個柳市”建設逐步兌現是置業的首要因素301010·客戶人群·

區域發展下帶來的外來務工客戶、經商客戶（新柳市人）地緣剛需型客戶新柳市客戶23

主城自住型客戶4

高端投資客戶1交通便利、品質生活便捷·舒適教育·舒適教育·配套品質·前景看中地段、價格、品質等；FASHION·COMFORTABLEEDUCATION·COMFORTABLEQNAUITY·COST-EFFECTIVEINFRASTRUCTURES·CONVENIENT鄉鎮居住品質較差、剛需居住需求、結婚需求等推盤邏輯客群分析Push

logic客戶目標客群?

一般為名下無房或擁有一套住宅物業；?

25-40歲的中青年群體，一般家庭成員3-4個；?

主要看重地段、價格、品質等；?

鄉鎮居住品質較差、剛需居住需求、結婚需求是其換房的主要因素。推盤邏輯客群理解Push

logic認知上?

輕奢不僅停留在物件上BEYOND

OBJECT?

摒棄‘傳統居所’思維THINKING?

追求純粹的細節感知DETAIL推盤邏輯客群理解Push

logic心理上?

現代時尚的審美品味TASTE?

美學文化的情感需求EMOTION?

文化理念的社會認同RECOGNITION花園式的縱深式的科技型的價值感的居住場所景觀紐帶智慧空間建筑立面總圖空間景觀紐帶戶型設計立面設計總圖展示General

show戶型落位Locationofhouse

type03規劃設計流線分析Streamline

analysis日照分析Sunshineanalysis地庫平面Basement

plan75M整

體

策

略

SPACE

DESIGN大面寬策略WIDE

VIEW塔樓盡量沿基地周邊布置打造極致化面寬產品，優于市場現有產品，結合場地資源打造獨特觀景產品景觀資源最大化Form

a

good

atrium

space

to

maximize

the

visualdistance

and

landscape

quality

of

each

house,appreciate

the

Atrium

within,

the

appearance

of

therive核心配套私密級小組團極致景觀長廊軟硬件設施齊全超大尺度，共享空間私密性，少數人的專屬空間方案一總平面圖MASTER

PLAN總圖特點PRODUCTS

ADVANTAGES內部景觀利用最優面寬極致化產品力最優花園尺度最優示范區展示面佳地庫經濟性最優方案一經濟技術指標Technical

andeconomicindicators溫州柳市鎮浹底村經濟技術指標地塊濟技術指標表(方案一)項目數量74493.62248339.4573.09%186234.05177517.29137037.340480.04000.0000.0004716.76800.00150.00500.000.00單位㎡備注（填寫概念方案版與投前版數值差異原因)總用地面積總建筑面積可售比規劃條件㎡總建筑面積=計容建筑面積+非計容建筑面積計容建筑面積㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡住宅建筑面積高層錯躍其中商業3000㎡≤S≤4000㎡幼兒園配套用房養老助殘服務用房社區衛生服務用房社區文化服務中心體育健身場地物管用房規劃條件，（地上計容住宅總建筑面積的2‰配置養老用房且≥300㎡）規劃條件規劃條件其中不少于0.3㎡/套配建室內場地或不少于0.9㎡/套配建室外場地地上總計容的7‰配置1310.0080.00消控室估算開閉所150.001350.00200.00176.7662105.4062105.45826.0044439.4011840.000.000.00062105.402.5023.71%1766511665估算配電房估算風井、排煙井公共文化設施用房估算住宅總套數，不少于0.12㎡/套配建，且應不少于50㎡非計容面積=地上非計容面積+S1非計容建筑面積架空層面積地庫主體范圍面積（S1)非機動車庫面積2.0㎡/個其中普通車庫面積人防區車庫面積地面總建筑面積的7%S2*0.7高層非地庫主體范圍塔樓投影面積*0.7多層非地庫主體范圍塔樓投影面積*0.7S=S1+S2*0.7非地庫主體范圍塔樓投影面積高層洋房其中全地下面積（S)容積率建筑密度建筑占地面積R≤2.5%㎡㎡≤27%（住宅建筑凈密度≤22%)住宅商業以及配套其中6000㎡綠地率住宅總戶數總人數建筑層數機動車停車位35.00%147347141-18F16740%戶人層個個個個個≥35%3.2人/戶限高54M,(14M≤住宅建筑高度≤54M且≥4層）地面機動車位地下機動車位非人防車位人防車位16741362312其中其中單車位指標37.1（S1-扣減面積）/地下車位數

集團限額要求備注：扣減面積=贈送業主的面積+特殊扣除贈送37.1㎡/個

設備房面積特殊設備房：除常規的水池水泵房，變配電房及發電機房外，特殊條件或其中其中地域要求情況而設的設備房；未扣除贈送37.10291354㎡/個

S1/地下車位數非機動車停車位個個個住宅非機動車停車位商業及物業用房非機動車停車位2859戶型落位Locationofhousetype產品類型要求面積段（㎡）95（2+1房2廳2衛）108（3房2廳2衛）125（3+1房2廳2衛）140（3+1房2廳2衛）160（4房2廳3衛)戶數戶數比966.5%24.2%50.0%16.8%356737248高層/小高層362.4%1473100.0%圖例：95戶型108戶型125戶型140戶型160戶型商業及配套配電房流線分析Streamlineanalysis圖例：城市道路消防車流線消防出入口回車場登高場地日照分析Sunshineanalysis日照滿足大寒日2小時要求圖例：0小時1小時2小時3小時4小時5小時6小時地庫平面Basementplan目前示范區下方用于停車，為滿足一層地庫要求。方案二總平面圖MASTER

PLAN總圖特點PRODUCTS

ADVANTAGES內部景觀利用較優面寬極致化產品差異化花園尺度較優地庫經濟性較優方案二經濟技術指標Technical

andeconomicindicators溫州柳市鎮浹底村經濟技術指標地塊濟技術指標表(方案二)項目數量74493.62249563.7572.73%186234.05177512.43145312.432200.04000.0000.0004721.62800.00150.00500.000.00單位㎡備注（填寫概念方案版與投前版數值差異原因)總用地面積總建筑面積可售比規劃條件㎡總建筑面積=計容建筑面積+非計容建筑面積計容建筑面積㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡住宅建筑面積高層錯躍其中商業3000㎡≤S≤4000㎡幼兒園配套用房養老助殘服務用房社區衛生服務用房社區文化服務中心體育健身場地物管用房其中規劃條件，（地上計容住宅總建筑面積的2‰配置養老用房且≥300㎡）規劃條件規劃條件不少于0.3㎡/套配建室內場地或不少于0.9㎡/套配建室外場地地上總計容的7‰配置1310.0080.00消控室開閉所配電房估算估算估算估算150.001350.00200.00181.6263329.7063329.75996.0045493.7011840.000.00風井、排煙井公共文化設施用房非計容建筑面積架空層面積地庫主體范圍面積（S1)住宅總套數，不少于0.12㎡/套配建，且應不少于50㎡非計容面積=地上非計容面積+S1非機動車庫面積2.0㎡/個其中普通車庫面積人防區車庫面積地面總建筑面積的7%S2*0.7高層非地庫主體范圍塔樓投影面積*0.7多層非地庫主體范圍塔樓投影面積*0.7S=S1+S2*0.7非地庫主體范圍塔樓投影面積高層洋房0.000其中全地下面積（S)容積率建筑密度建筑占地面積63329.702.5023.71%17665116656000R≤2.5%㎡㎡㎡%戶人層個個個個個≤27%（住宅建筑凈密度≤22%)其中住宅商業以及配套綠地率住宅總戶數總人數建筑層數機動車停車位35.00%1514≥35%48443.2人/戶1-18F限高54M,(14M≤住宅建筑高度≤54M且≥4層）1707地面機動車位地下機動車位非人防車位人防車位01707其中其中1395其中312產品類型要求面積段（㎡）戶數96戶數比6.3%單車位指標37.195（S1-扣減面積）/地下車位數

集團限額要求備注：扣減面積=贈送業主的面積+特殊108125140160504684230033.3%45.2%15.2%0.0%扣除贈送37.1㎡/個

設備房面積特殊設備房：除常規的水池水泵房，變配電房及發電機房外，特殊條件或地域要求情況而設的設備房；高層/小高層未扣除贈送非機動車停車位37.1029980㎡/個

S1/地下車位數個個住宅非機動車停車位商業及物業用房非機動車停車位其中1514100.0%2998個方案三總平面圖MASTER

PLAN總圖特點PRODUCTS

ADVANTAGES示范區位于街角內部景觀利用最優面寬極致化產品力最優花園尺度最優地庫經濟性最優方案三經濟技術指標Technical

andeconomicindicators溫州柳市鎮浹底村經濟技術指標地塊濟技術指標表(方案三)項目數量74493.62248339.4573.09%186234.05177517.29137037.340480.04000.0000.0004716.76800.00150.00500.000.00單位㎡備注（填寫概念方案版與投前版數值差異原因)總用地面積總建筑面積可售比規劃條件㎡總建筑面積=計容建筑面積+非計容建筑面積計容建筑面積㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡住宅建筑面積高層錯躍其中商業3000㎡≤S≤4000㎡幼兒園配套用房養老助殘服務用房社區衛生服務用房社區文化服務中心體育健身場地物管用房其中規劃條件，（地上計容住宅總建筑面積的2‰配置養老用房且≥300㎡）規劃條件規劃條件不少于0.3㎡/套配建室內場地或不少于0.9㎡/套配建室外場地地上總計容的7‰配置1310.0080.00消控室開閉所配電房估算估算估算估算150.001350.00200.00176.7662105.4062105.45826.0044439.4011840.000.00風井、排煙井公共文化設施用房非計容建筑面積架空層面積地庫主體范圍面積（S1)住宅總套數，不少于0.12㎡/套配建，且應不少于50㎡非計容面積=地上非計容面積+S1非機動車庫面積2.0㎡/個其中普通車庫面積人防區車庫面積地面總建筑面積的7%S2*0.7高層非地庫主體范圍塔樓投影面積*0.7多層非地庫主體范圍塔樓投影面積*0.7S=S1+S2*0.7非地庫主體范圍塔樓投影面積高層洋房0.000其中全地下面積（S)容積率建筑密度建筑占地面積62105.402.5023.71%17665116656000R≤2.5%㎡㎡㎡%戶人層個個個個個≤27%（住宅建筑凈密度≤22%)其中住宅商業以及配套綠地率住宅總戶數總人數建筑層數機動車停車位35.00%1473≥35%47143.2人/戶1-18F限高54M,(14M≤住宅建筑高度≤54M且≥4層）1674地面機動車位地下機動車位非人防車位人防車位01674產品類型

要求面積段（㎡）戶數戶數比其中1362其中單車位指標3129596356737248366.5%24.2%50.0%16.8%2.4%37.1（S1-扣減面積）/地下車位數

集團限額要求備注：扣減面積=贈送業主的面積+特殊108扣除贈送37.1㎡/個

設備房面積特殊設備房：除常規的水池水泵房，變配電房及發電機房外，特殊條件或高層/小高125其中其中地域要求情況而設的設備房；層未扣除贈送37.10291354㎡/個

S1/地下車位數140160非機動車停車位個個個住宅非機動車停車位商業及物業用房非機動車停車位28591473100.0%示范區總平General

layoutofdemonstrationarea04示范區打造示范區立面Elevationofdemonstrationarea123SITE示范區總圖-SITEPLAN展示區用地面積：5000平示范區建筑面積：1600平230M精神堡壘123沿街廣場入口廣場5467停車場商業36M售樓處后場庭院42M策略一：用足展示面，營造街角廣場和入口廣場，體現項目品質感和展示性示范區動線分析人行流線車行流線1236547策略二：示范區建筑采用大面寬，大廣場，營造簡潔大氣，識別性強的城市形象CO（聯合）+LIFE（生活體系）示范區功能定位示范區建筑面積：1600平去銷售化思維美好生活方式運營延伸家的半徑，七大場景搭建未來社區體驗中心策略三：可持續性售樓處示范區功能定位美學生活示范館示范區功能定位美學生活示范館示范區功能定位美學示范館示范區功能定位美學示范館示范區空間意向策略四：沉浸式生活空間體驗城市客廳-紅酒品鑒會城市客廳-主題車展05產品設計產品策略Product

Strategy產品展示Product

demonstration產品策略ProductStrategy周邊競品主力戶型分析碧桂園桃李東方120㎡

3室2廳2衛89㎡

2+1室2廳2衛120㎡

3室2廳2衛140㎡

4室2