整體概念與主題定位建議5.1項目整體概念中國地標,體現“國際地標性”和建筑設計的“國際觀”創造中國商務、商業、生活、文化和藝術“新都會”5.2項目主題定位Architectural建筑價值AVerticalCitySalutetoCharterofMachuPicchu一座向馬丘比丘憲章致敬的垂直城市Cultural人文價值AMonumentofChineseCultureandShanghaiSpirit一座弘揚中國文化、體現上海精神的紀念碑Commercial商業價值AFutureCity,A24-hourLivingCity未來之城，一座真正的不夜城5.2項目主題定位秘魯的馬丘比丘(遺址)充分體現對大自然的尊重和各城市功能的和諧發展。《馬丘比丘憲章》節選CharterofMachuPicchu——雅典憲章設想,城市規劃的目的是綜合四項基本的社會功能生活、工作、休憩和交通,而規劃就是為了解決它們之間的相互關系和發展。——在今天,不應當把城市當作一系列的組成部分拼在一起來考慮,而必須努力去創造一個綜合的,多功能的環境。”——城市規劃師與政策制定人必須把城市看作為在連續發展與變化的過程中的一個結構體系,它的最后形式是很難事先看到或確定下來的。運輸系統是聯系市內外空間的一系列的相互連接的網絡,其設計應當允許隨著增長、變化及城市形式作經常的試驗。——此由于技術發展的沖擊,結果是出現了依賴人工氣候與照明的建筑環境。這樣做法對于某些特殊問題是可以的,但建筑設計應當是在自然條件下創造適合功能要求的空間與環境的過程。——建筑是在光照下的體量的巧妙組合和壯麗表演。….但近代建筑的主要問題已不再是純體積的視覺表演而是創始人們能生活的空間。要強調的已不再是外殼而是內容,不再是孤立的建筑,不管它有多美、多講究,而是城市組織結構的連續性…——在1933年,主導思想是把城市和城市的建筑分成若干組成部分。——在1977年,目標應當是把那些失掉了它們的相互依賴性和相互聯系性,并已經失去其活力和涵意的組成部分重新統一起來。5.2項目主題定位02500025006郵政編碼是一個獨立社區或城鎮在地理、行政、公共事務上的特定代號，體現其完整性和社會性。上海中心是一個城中之城，是一個完整的人文社區，是一個激動人心的“垂直城市體驗體”，應是一個可以賦予獨立郵政編碼的未來之城。“200560”代表上海中心的兩大特征：上海的精神高度和560米的建筑高度預算相比其他金融同行要低，但需求比較實際和靠近設備區，若需要增加大型機電設備，可就近解決放置部位和重載區.低區目標租戶建議:外資商業銀行需搬遷/擴租，匯亞中心，已有7,000平方米需擴租，花旗集團大廈，已有27,000平方米需搬遷/擴租，匯亞中心，已有7,000平方米需搬遷/擴租，金茂大廈/匯亞中心，已有5,000平方米需搬遷/擴租，國開發/證券大廈，已有8,000平方米需搬遷/擴租，湯臣金融，已有5,000平方米需搬遷/擴租，匯亞中心，已有3,000平方米低區目標租戶建議:制造業需搬遷/擴租，金茂大廈/震旦大廈，已有8,000平方米需擴租，花旗集團大廈，已有8,000平方米需搬遷/擴租，匯豐大廈，已有5,000平方米需搬遷/擴租，匯豐大廈，已有3,000平方米需搬遷/擴租，金茂大廈，已有3,000平方米需搬遷/擴租，匯亞中心，已有5,000平方米需擴租，船舶大廈，已有2,000平方米需搬遷/擴租，匯豐大廈，已有5,000平方米需搬遷/擴租，匯豐大廈，已有5,000平方米需搬遷/擴租，匯豐大廈，已有5,000平方米需搬遷/擴租，匯亞中心，已有3,000平方米需搬遷/擴租，證券大廈，已有3,000平方米需搬遷/擴租，浦西，已有6,000平方米需搬遷/擴租，浦西，已有3,000平方米需搬遷/擴租，浦西，已有3,000平方米需搬遷/擴租，金茂大廈，已有3,000平方米需搬遷/擴租，匯亞中心/浦西，已有15,000平方米需搬遷/擴租，匯亞中心，已有1,000平方米需搬遷/擴租，匯豐大廈，已有1,000平方米需搬遷/擴租，匯亞中心，已有500平方米需搬遷/擴租，浦西，已有10,000平方米需搬遷/擴租，金茂大廈，已有2,000平方米需搬遷/擴租，匯豐大廈，已有2,000平方米需搬遷/擴租，花旗集團大廈，已有1,000平方米外部電源在地下一層調整或新增的變壓器中為銀行提供一路專用的1000KVA備用電源。每層的租戶空間的低壓供電電源容量為250安培。關鍵系統供電提供1臺獨立的主樓變壓器/主配電盤系統，容量為1,000KVA并作常用配置；在地下一層提供1臺獨立的主樓變壓器/主配電盤系統，容量為1,000KVA作緊急備用。這兩條供電線路將被配置為主用/備用，正常情況下不會同時使用。1000kVA供電內含將來需要時進行擴展的備用量）電氣橋架提供1800x350的空間，從核心區進入主通道。銀行租用的所有樓層內提供2個800x200的連續電氣橋架，從核心區進入主通道，供銀行專用。地下室備用發電機房?在地下室提供相應空間，以供銀行安裝1臺重約10,000kg的1000kVA緊急電源備用發電機組。這件房間必須至少可以防火2小時，且必須與主樓的消防緊急備用發電機組進行防火隔離。?銀行的備用發電機組系統緊急電源配電盤位于發電機組同一個空間內。銀行備用發動機組到首層提供暢通通道，以安裝發動機排煙系統。?大樓消防緊急發電機組和銀行備用發電機組的柴油儲罐均設置在主樓戶外地下，且分設管路和計量（二油罐可合并一體，也可各自獨立并安裝相互連接供油管道）。火災偵探報警系統銀行在其自用樓層自行準備特殊系統（即氣體消防系統等），經向有關部門申報并經認可后，可與大樓主要火災偵探報警系統進行連接，業主將提供配合。火災偵探和報警系統系統保留了備用容量（10%）,供銀行安裝額外的偵察和報警設備以適應分隔的辦公空間，銀行也可安裝特殊防火系統（須經有關部門認可）。噴水系統保留了備用容量（10%），供本銀行安裝額外噴水頭，以適應分隔辦公空間的消安防需求大樓的安防系統（門禁，閉路電視控制，入侵偵測系統等）留有與銀行系統相聯的可能性。銀行在大樓底層的營業場所另外設置防彈玻璃，并不能影響大樓的整體外觀。地面辦公區的設計應能安裝200mm厚的活動地板。IT機房冷凍水在樓頂提供約176平方米的空間固定在樓頂的氣冷式冷卻器設備，供銀行安裝重約10,000kg的氣冷式冷凍水設備大樓不同的服務提供商/服務站提供1條ATM電纜，1500對語音電纜和2條光纖電纜。大樓留有VAST衛星通信系統安裝的位置。每個中間配線間都配有用于數據和語音系統的150對電纜。會議廳會議廳5.4高級服務公寓定位5.4高級服務公寓定位案例分析案例分析-CondoHotelvsHotelResidenceCONDOHOTEL案例分析案例分析-CityCentre,LasVegas項目性質:都市新建(UrbanDevelopment)發展商：MGMMirage總建面:4800hotelrooms,1300hotelresidencesand1543condohotelunits項目內容：Casino,shoppingpromenade,hotel,condohotel,hotelresidences建筑師:CesarPelli,KPFandFoster+Partners案例分析案例分析-CityCentre,LasVegas57/F,1543CondohotelunitsFromstudiotopenthouseUnitarea:50-160sqm400roomsand227hotelresidencesUnitarea:100-400sqm400roomsand209hotelresidencesUnitarea:100-420sqm案例分析案例分析-TrumpSoho,NewYork項目性質:都市改造(UrbanRedevelopment)發展商：TrumpOrganization,TheBayrockGroupandSapirOrganization總建面:37,000sqmand45/F413condohotelunitsrangingfrom40to230sqm.5.5零售業定位本項目所處的陸家嘴地區客源結構復雜，集聚了國內游客、國外游客、本地居民、商務白領和國際精英。因此本項目內的商業業態也應綜合多種考慮，滿足目標消費群的各種需求。本項目周邊不乏大型商業設施，目前已有針對中檔消費的正大廣場，未來更有針對高檔消費的國金中心，以及綜合性的船廠地區商業。如何在眾多的商業競爭者中鶴立雞群，致使本項目必須要具備獨特個性。l可分期開發為了力爭在世博會期間能夠在國際范圍內展現出項目的風采，同時最大化利用該期間的客流和商機，因此本項目的大部分商業應盡可能的在此之前面世。但是也要考慮項目標志性塔樓尚未竣工，絕對性的吸引賣點還不具備，部分商業還不具備投放市場的成熟度。l規避風險商業的經營應該分散到若干個主力租戶或合作方，從而能夠減少在管理上過多地投入，并且能夠在不同階段，將不同的產品投放到市場，符合分期開發的要求。避免因整體統一招商，而未能在世博會前達到較高的出租率而產生的尷尬局面。l新奇體驗在消費者越來越注重體驗消費的時代，本項目的商業一定要運用各種高科技手段和創意元素來增加購物環境的娛樂性和體驗性。同時也可以使商場具有獨特的吸引力，而非完全依靠標志性塔樓這一賣點。5.5零售業定位5.5零售業定位–地面區域?整個地面以上的商業將有兩個定位不同購物中心組成?內部的道路體系兩側可以進行沿街商鋪的打造，其將由鄰近的購物中心管理，并在經營檔次上與之一致?整個項目內的商業將有別于單一的購物中心，而成為一個具有多個購物中心、各種街鋪的商圈5.5零售業定位–地面區域超高檔購物中心（L1-L6）定位：頂級消費場所，業態涉及奢侈品、國際名品、高檔餐飲和娛樂消費主題：頂級奢侈品品牌的展示場所國內新富階層的購物場所定位：頂級消費場所，業態涉及奢侈品、國際名品、高檔餐飲和娛樂消費國際精英的消費場所主要目標消費群體：上海本地新富階層及高級國內外白領次要目標消費群體：國內游客規劃原因：為塔樓內的高級白領和高檔酒店、住宅用戶提供相符的商業環境充分利用地理位置優勢，與先期開業IFC的頂級奢侈品定位遙相呼應和作為地標的塔樓在形象上形成一致定位參考：Harrods,Selfridges,SAKS,香港置地廣場高檔購物中心（L1-L6）定位：高檔購物中心（L1-L6）定位：高檔、時尚的綜合購物中心主題：具有高檔品名，以國內外時尚流行商品為主的商場本地中高收入群體的購物場所周邊商務白領的購物、餐飲等消費場所主要目標消費群體：上海本地中高收入群體、國內游客次要目標消費群體：周邊白領、國外游客、Arena的觀眾規劃原因：作為一個面向大眾的高檔商場，來滿足大部分游客和中高收入群體的消費需求擴大目標消費者范圍，增加項目客流，提升項目商業活力滿足前往Arena的觀眾的消費需求定位參考：Macy’s,崇光百貨,新光三越,香港又一城5.5零售業定位–地面區域?沿超高檔購物中心的縱向內街將成為眾多高檔名品街鋪的聚集地，即可以和塔樓的高檔性呼應，又可以提升高檔購物中心在此端的商品檔次?定位參考：RODEODRIVE5.5零售業定位–地面區域?沿高檔購物中心的橫向內街將成為各種餐飲、娛樂的消費場所，從而既可以利用下沉廣場的休閑環境，又為多功能體驗館的觀眾提供了入場之前、散場之后的餐娛場所?定位參考：香港荷南5.5零售業定位–地下區域?整個地下從具備地鐵的B3開始，到B1都將作為單獨的一個商場——地下購物中心?下沉廣場、多功能體驗館的B1出入口，軌道交通在B2、B3的連接將為處于地下的整個購物中心輸送大量客源?整個項目內的3個購物中心將在橫向和縱向各方交錯布置，形成一個組團，輻射各種消費群5.5零售業定位–地下區域地下購物中心（B3-B1）定位：面向大眾的時尚、便利購物中心主題：地下購物中心（B3-B1）定位：面向大眾的時尚、便利購物中心游客進行便利消費的購物、餐飲場所主要目標消費群體：本項目內的所有商務人員，住戶和酒店用戶、使用地鐵的周邊商務人員次要目標消費群體：國內游客、國外游客、Arena的觀眾規劃原因：大量的軌道交通客流將通過本項目的地下空間，這將帶來大量商機，但整體消費價位不高作為一個商圈的整體概念，必須考慮各種層次的消費需求，并予以配置地下空間和地面空間相對隔離，因此可以打造一個價位適中的流行商場，但又不影響地面購物區域的定位檔次定位參考：RafflesPalace,香港朗豪坊5.5零售業定位IFC購物中心#1購物中心#2低價位高價位低價位高價位購物中心#3大眾品在本項目的商業區域內應該綜合考慮下列全部或部分上海水資源豐富，在本項目內又可以輕易地看到l觀景平臺l高空郵局l餐廳/咖啡廳/飲料吧l多功能會議廳l紀念精品商店l超高倍數望遠鏡l攝影服務l登樓證書l語音導覽l視聽室（播放上海中心的建構過程、世界超高層建筑介紹等）要使塔樓最高處的觀景平臺也具有標新立異的特殊賣點，應該賦予這個區域更多的視覺體驗，利用穹頂做一個圓幕的IMAX劇場不失一個既奇特，又容易實現的解決方式。5.7高星級酒店定位AmanAmanResortAmanAmanResortAmanAmanResortAmanAmanResort悅榕莊悅榕莊BanyanTree悅榕莊悅榕莊BanyanTree悅榕莊悅榕莊BanyanTree悅榕莊悅榕莊BanyanTree悅榕莊悅榕莊BanyanTree悅榕莊悅榕莊BanyanTreeLungarnoLungarnoHotelLungarnoLungarnoHotelLungarnoLungarnoHotelLungarnoLungarnoHotelLungarnoLungarnoHotelPalazzoPalazzoVersaceSuperiorRoomPalazzoPalazzoVersacePalazzoPalazzoVersace5.8多功能體驗館定位5.8多功能體驗館定位-NBA5.8多功能體驗館定位-冰上芭蕾5.8多功能體驗館定位-冰上迪斯尼5.8多功能體驗館定位-相撲5.8多功能體驗館定位-冰球5.8多功能體驗館定位-Vitoria’sSecretShow5.8多功能體驗館-XGames5.8多功能體驗館-演唱會業態布局、體量分配與基本財務評價6.1各物業協調發展分析對于隱私性的要求最高最小的單層面積要求要求好的景觀，最少的協同性對于公共接觸的需求可以讓步給好的景觀，可以接受較小的單層面積需要大的單層面積，協同性分析顯示寫字樓具有極高協同并且處在開發的中心需要好的公共接觸，對于景觀沒有要求需要好的公共接觸與其他物業之間最少的協同性意味著極佳的地段6.1各物業協調發展分析隱私以及排他性城市綜合體項目應當充分考慮到公共連接、隱私以及排他性，讓物業具有更多的公共接觸、隱私和排他性。更多的公共大眾物業需要更多的公共入口和公共接觸點。私密性公共接觸甲級寫字樓高級酒店公寓六星級酒店超高檔商業五星級酒店高、中檔餐飲五星級酒店高、中檔餐飲高檔商業高、中檔娛樂中端、大眾市場高端市場奢侈市場6.1各物業協調發展分析根據前述案例分析，在一個城市綜合體中，甲級寫字樓與其他物業具有最高的協同性——租戶在商場中購物、餐飲、娛樂，訪客在酒店入住，因此寫字樓應該在物理上和概念上被認定為本項目建設開發的關鍵部分，體量占地面面積的42%-55%。542545253551214323544252512255351344151243524234321424336.2業態、體量及交通動線（方案一）穹頂:10,000平方米觀景臺：14,000平方米五星級酒店：35,000平方米六星級酒店：30,000平方米服務式公寓：31,000平方米寫字樓：210,000平方米地面商業：50,000平方米地下商業：32,000平方米停車、設備：50,000平方米地面總面積:380,000平方米地下總面積:82,000平方米穿梭梯往來一樓和穹頂及觀景臺長途梯分別往來五星級酒店、六星級酒店及酒店式公寓長途梯分別往來一樓和高、中區寫字短途梯往來一樓和低區寫字樓垂直、扶手梯往來地下三層至六層商6.2各功能布局（方案一）地面商業地下商業（連同SWFC地面商業地下商業（連同SWFC和IFC）停車、設備五星級酒店六星級酒店服務式公寓穹頂、觀景臺地面商業地下商業寫字樓6.2開發模式（方案一）第一階段：2008年6月到2010年5月連接SWFC和IFC的地下通道使用非塔樓部分投入使用地面商業地下商業停車、設備所有功能同時投入使用穹頂、觀景臺五星級酒店六星級酒店服務式公寓寫字樓462,0006.3業態、體量及交通動線（方案二）空中娛樂：18,000平方米穿梭梯往來一樓和空中娛樂穿梭梯往來一樓和空中庭院穿梭梯往來一樓和空中娛樂穿梭梯往來一樓和空中庭院短途梯分別往來空中庭院和七星級酒店、七星級酒店式公寓，酒店和公寓的電梯廳獨立使用短途梯分別往來空中庭院和六星級酒店、六星級酒店式公寓，酒店和公寓的電梯廳獨立使用穿梭梯往來一樓和中區及高區寫字樓配套、轉換層短途梯分別往來中、高區內的寫字樓和配套、轉換層短途梯往來一樓和低區寫字樓垂直、扶手梯往來地下三層至六層商七星級酒店：20,000平方米空中庭院：6,000平方米六星級酒店：30,000平方米六星級酒店式公寓：30,000平方米寫字樓配套：8,000平方米寫字樓：173,000平方米城市航站樓：6,000平方米超高檔商業：40,000平方米高檔商業：40,000平方米地下商業：40,000平方米多功能體驗場：8,000平方米停車、設備：42,000平方米地面總面積:386,000平方米地下總面積:100,000平方米6.3各功能布局（方案二）空中娛樂高檔商業地下商業城市航站樓高檔商業寫字樓配套、寫字樓地下商業多功能體驗場七星級酒店式公寓、七星級酒店空中庭院六星級酒店、六星級酒店式公寓空中娛樂高檔商業地下商業城市航站樓高檔商業寫字樓配套、寫字樓地下商業多功能體驗場七星級酒店式公寓、七星級酒店空中庭院六星級酒店、六星級酒店式公寓超高檔商業高檔商業地下商業（連通SWFC和IFC）多功能體驗場、停車、設備6.3開發模式（方案二）第四階段：2013年6月空中娛樂六星級酒店、六星級酒店式公寓第三階段：2012年1月超高檔商業投入使用第二階段：2011年6月寫字樓竣工并投入使用第一階段：2008年6月至2010年5月建議用逆施工作法，以爭取時間在世博會開幕城市航站樓、高檔商業、地下商業、多功能體驗場、停車、設備6.3租金/售價/收益預測-方案二收入情況2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年七星級酒店20,0008,03012,04514,45414,45414,45415,899七星級酒店公寓15,0005,4758,2139,8559,8559,85510,841六星級酒店30,0008,21312,31914,78314,78314,78316,261六星級酒店公寓30,0006,5709,85511,82611,82611,82613,009空中庭院6,000200300400500600700寫字樓173,00045,46468,19768,19768,19775,01675,01675,01682,518寫字樓商業配套8,0001,9713,9423,9423,9424,3364,3364,3364,770超高檔商業40,00014,60014,60014,60016,06016,