龍湖天曜大區景觀方案評優Longhu

District.

Tianyaolandscape指標回顧景觀面積公司項目名稱項目類型創新項目項目業態景觀定檔S3紅線內(m2)紅線外(m2)——紅線內630東北沈陽曹仲領事館高層+洋房102083.04㎡3002023年3月30號劉玉帥啟動會邏輯

：定位會定檔邏輯：客戶敏感度分析

業態S1S2S3S4分析維高層洋房360-420360-420420-500420-500500-630500-630>630（中海領館一號）（仁恒公園世紀）>630區域內緊鄰地段同類型業態項

同城品牌型同類型業態滿意占

不滿意備注目項目比占比城市+業態+建筑定檔沈陽+

高層\洋房

+P3500-630

植物綠化品牌業態中海仁恒21.60%

46.40%對應景觀基準版成本產品比例高層+小高層高層＋商業水景

9.10%

17.90%客戶畫像高層60%

洋房40%兒童活售價3萬（精裝）現代風格3萬（精裝）8%

46.40%動區休閑活成本策略360-420360-420420-500500-630>630景觀風成本現代風格

4.50%

14.30%動區直接競品：區域地段內同類型業態項目競品分析

間接競品：同城品牌型、同類型業態項中海領館一號大區仁恒公園世紀大區亮點/主公園大流線景觀、自然式住宅

新加坡森居度假型社區（直接、間接）目價值分序大門>景觀中軸>活動場地>大門＞活動場地＞綠化綠化成本策略420-500500-630項目凈利潤項目毛利率500-630>1000溢價＞5%景觀占建安成本比成本策略本項目本項目景觀面積大，宅間面積較大景觀成本相對較低投資管理品牌戰略360-420360-420420-500420-500>630>630滿意度關注排序：兒童>綠化>水景>休閑敏感度價值排序：大門>功能活動場地>綠化打擊競品策略排序：大門＞功能活動場地>綠化品牌需求：項目級、公司級、集團級成本策略公司級500-630產品價結論：定檔S3（單方630）故事線：“

酒店式場景體驗場地分析Site

Analysis中國|沈陽|和平灣城市中軸一河兩岸商業配套板塊高端生活圈商業配套豐富，已建成華潤萬象匯、維華商業廣場、大潤發、龍湖唐寧街、Inbox集裝箱小鎮，在建中東港奧特萊斯，近沈陽K11購物中心、萬達廣場商業配套便利。環境配套近沈陽和平杯世界足球公園、渾河、長白島森林公園、合眾口文化公園、渾河晚渡公園、環境資源優渥。教育配套項目周邊有雙重點學區，和平一小，126中學分校，近東北大學、教育資源豐富。交通配套15分鐘生活圈可覆蓋青年大街、萬象城、恒隆廣場、沈陽站、桃仙機場。距地鐵9號線曹仲站及渾河站直線距離1公里；距在建地鐵6號線競賽站步行距離約700米。生活圈層項目周邊有中海領館壹號(3W)、華發中東和平首府(2W)、龍湖唐寧ONE（2W）、新加坡城（1.8W)、中海上和府(2.1W）等高端住宅，已形成成熟的社區配套與高端生活圈。競爭紅海，資源相同\品牌相當

同期項目貼臉競爭,誰能真正定義沈陽下一個豪宅？競品選擇：---中海領館壹號（大區）產品類---仁恒公園世紀（大區）售價：綠地率占地面渾

河景觀風產品類型：高層+小高層競品位置：售價：3萬起\㎡02仁恒公園世紀綠地率：35%占地面積：100000㎡景觀風格：現代風格01中海領館壹號：位于遼寧省沈陽市和平區，緊鄰本案，與本案同享優越周邊配套資源02仁恒公園世紀：本案位于沈河區青年大街209號，距離本案6km，緊鄰商業圈，科普公園與青年大街商業街01中海領館壹號競品01：中海領館壹號

自然溶于城市的精神豪宅用渾河文化內涵，利用林、谷、云、澗打造回歸自然城市精神豪宅住宅對標美國城市公園、大開大合、主打水景商業對標日本六本木

景觀示范區2000元/平方米

，大區造價800元/平方米競品02：仁恒公園世紀

用色彩定義盛京豪宅曼哈頓金、塞納河銀、新加坡綠、仁恒紅森居藝術館、美學生活體驗中心

、對標重慶龍湖塵林間示范區2000元/㎡

大區1000元/㎡天奕之后

龍湖領事館項目將如何保持一線領袖地位，產品再次引領沈陽豪宅標準？競品如何看天奕概

念

推

演Conceptual

deduction客群定位客群：大功改、安居者客群特征：購房總價300-600萬家庭：30-35歲為主，三口之家或者二胎家庭來源：沈陽和平區地緣為主，其次為渾南、鐵西高凈值客群酒店

珠寶

豪車代表了這些客戶的顯貴特征外溢環境改善客戶及全市職業：企業高管、政府、金融行業中高收入員工、私人企業老板高凈值客群的行為場景衣食住行吃-精致美食戴-名表住-寶格麗穿-奢侈品裝飾-寶石崇尚-極致工藝感受-美學體驗偏好-華麗質感喜歡-酒高凈值客群的審美傾向喜

歡

具

有

藝

術

價

值

感

的

場

景

空

間喜歡金屬、皮革、寶石、晶瑩透光等材料帶來的顯性奢華體驗金屬皮革寶石HOW洞察用什么價值標簽才能打什么是有價值、有品味、顯貴、高端又富有審美水準景泰藍琉璃價值點1巴西范思哲黑材料奢華源自世界高端奢華的‘材料’寶格麗夢幻金將全球高端、奢華、的“材料”列入材料清單。以更奢華的紋理和色彩，讓空間效果更富延展性，把高端空間之美推向極致，意大利海浪綠愛馬仕灰冰裂紋價值點2工藝奢華水刀工藝、激光切割、銅線裝飾對高質量產品的需求不斷增加，先進技術替代傳統的材料加工方式，水刀\激光工藝更加精準，用銅為空間勾線，形成更具層次感的鮮明空間價值點3審美奢華藝術為魂，創造審美的價值，以黑、白、綠、金、棕講述優雅空間采用黑、白、綠、金、棕等高奢色系，傳遞優雅、放松、舒適的色彩情緒價值點4曼谷四季酒店體驗奢華新加坡對標全球五星奢華酒店空間及高定化服務標準植入全球五星奢華酒店的空間打造，打造獨特空間的魅力，進一步大幅提升服務人員與服務對象對象比例，全面營造高定的服務生活北京瑰麗、泰國四季、新加坡W、寶格麗城市之鉆集世界奢華酒店之大成

從技術到精神的奢華進階差異化競爭：顯性的龍湖現代奢華戶型分析闊戶型洋房+高層為主，公寓、商業洋房184戶型洋房155戶型高層126戶型高層143戶型建筑風格現代輕奢景觀策略化繁就簡，以純粹簡約的風格傳達奢華品質感消防分析規劃條件：宅間空間被大面積消防通道、消防撲救面以及消防回車場所覆蓋，對宅間豎向景觀影響較大景觀策略：局部做隱形消防處理，加強入戶體驗，結合休閑、健身、兒童功能場地特性打造消防消防出入口消防車道車庫出入口消防撲救面與回車場總圖互動01消防01消防02風井02風井03人防出入口04私家花園03人防出入口04私家花園原始規劃總圖互動后規劃總圖序號規劃分析建議消防撲救面整體往北移,消防通道結合消防撲救面及歸到通道的設計原則考慮，保證景觀效果及減少硬景。01因原規劃消防撲救面離建筑過近，無法保證入戶樓前的種植空間效果020304風井緊鄰私家花園移動風井，減少對私家花園影響，以綠化遮擋為主考慮，確保景觀效果從中庭空間位置修改到灰空間區域，確保中庭核心景觀效果人防位于中庭空間，影響中庭景觀整體布局洋房南側私家花園寬8米在保證景觀效果的前提下，南側花園從原有的8米改為10米保證產出的最大化。空間分析規劃條件：宅間尺寸較大，方正均衡，有利于景觀功能性場地的打造；景觀策略：建筑之間圍合成獨立的花園景觀空間，營造一院一景的景觀體驗中庭空間尺寸標注日照分析兒童活動場兒童活動場夏冬兩季通風、冬季日照充足、夏季遮陰夏冬兩季通風、冬季日照充足、夏季遮陰功能場地功能場地功能場地功能場地藝術客廳藝術客廳功能場地功能場地社區泛客廳社區泛客廳夏冬兩季通風、冬季日照充足、夏季遮陰夏冬兩季通風、冬季日照充足、夏季遮陰功能場地功能場地夏冬兩季通風、冬季日照充足、夏季遮陰夏冬兩季通風、冬季日照充足、夏季遮陰功能場地功能場地功能場地功能場地功能場地功能場地功能場地功能場地功能場地功能場地功能場地功能場地功能場地功能場地功能場地功能場地功能場地功能場地功能場地功能場地兒童活動場兒童活動場夏冬兩季通風、冬季日照充足、夏季遮陰夏冬兩季通風、冬季日照充足、夏季遮陰夏季—吹風納涼夏季遮蔭區域夏季風冬季——避風,曬太陽冬季采光區域冬季風科學分析風光數據進行設計，得出最佳日照條件，匹配最適宜功能，提供冬暖夏涼最好的活動場地沉浸式奢華空間體驗社交花園0603酒店招待01.有昭示性的城市延展面02.華麗的藝術活力廣場03.尊貴的有距離感酒店接待04.安靜愜意的都市桃源05.歡樂的聚會花園0910行政花園森鉆樂園01城市延展面07050406.精致的社交花園度假時光聚會花園都市桃源0207.寧靜悠然的度假時光-白馬莊園08.精奢疊臺私享花園-新加坡酒店09.行政中央花園-W酒店10.龍小湖主題樂園活力藝術廣場08私享花園08星鉆樂園價值點展示真正的奢華

是擁有更值得的每一天070803白馬莊園尊享酒店入口

|專屬感與距離感09010602儀式感城市界面

|高端奢華禮儀社交花園

|精致奢享藝術活力廣場

|家門口的漫時光WAKEN行政兒童游樂場04都市桃源

|安靜愜意05聚會花園|歡樂社區圈1The

citydiamondW酒店城市立面200米鉆石主題沿街面沉浸式奢華體驗1：有昭示性的城市延展面遇見華麗的藝術沉浸式奢華體驗2：華麗的藝術活力廣場沉浸式奢華體驗2：華麗的藝術活力廣場高貴、奢華、精致私享五星沉浸式奢華體驗3：尊貴的有距離感的酒店接待定制套裝禮賓+進口大理石接待臺黃銅整版雕刻項目案名、傘架、定制花缽等沉浸式奢華體驗3：尊貴的有距離感的酒店接待-著名雕塑大師的雄鷹FourSeasons安靜愜意的輕松、愜意鬧中取靜，隱謐沉浸式奢華體驗4：安靜愜意的都市桃源沉浸式奢華體驗4：安靜愜意的都市桃源沉浸式奢華體驗4：安靜愜意的都市桃源沉浸式奢華體驗4：安靜愜意的都市桃源歡樂的聚會花園Party

Garden利用高大喬木、旱溪、多層廊架，打造都市陽光聚會花園，為居者與交流場所，給業主帶來沉浸式奢華體驗5：歡樂的聚會花園沉浸式奢華體驗5：歡樂的聚會花園沉浸式奢華體驗5：歡樂的聚會花園沉浸式奢華體驗5：歡樂的聚會花園沉浸式奢華體驗5：歡樂的聚會花園沉浸式奢華體驗5：歡樂的聚會花園精致的社交花園Socializing沉浸式奢華體驗6：精致的社交花園寧靜悠然的度假時光

Vacation

time白馬莊園無疑是遠離塵囂的悠然精奢質感的疊臺私享花園private

garden對標新加坡皮克林酒店定位精奢華私享疊臺花園

，延續建筑層疊臺地花園

，引入酒店自然理念營造一個森語花鏡私沉浸式體驗8：精奢疊臺私享花園沉浸式體驗8：精奢疊臺私享花園沉浸式體驗8：精奢疊臺私享花園沉浸式體驗8：精奢疊臺私享花園高品雅奢的行政中央會客花園receptiongarden“W”酒店為都市人的休閑社交提供多元豐富的選擇沉浸式體驗9：W維多利亞花園沉浸式體驗9：W維多利亞花園沉浸式體驗9：W維多利亞花園沉浸式體驗9：W維多利亞花園龍小湖穿梭在森林寶石秘境以“互動”“探秘”“成長呵護”等元素作為設計初衷，讓孩子不只是享受童趣的快樂，還要有思維上的成長。通過打造繽紛花徑，森鉆幻境，森林學堂，山谷滑梯，秘境小屋，讓孩子跟著龍小湖一起探索神奇秘境，穿梭自由的山谷滑梯、探索自然世界森鉆幻彩山谷滑梯秘境小屋多邊構筑、多元器械攀爬、滑梯，傳聲筒植物科普、爬網、滑筒繽紛花徑自然、科普森林學堂看臺、互動、戶外課堂沉浸式體驗10：主題龍小湖樂園一攀爬、跳躍、童趣、自然科普、親子互動、寓教于樂的場景菱形鉆石形的構筑、構筑多彩的生活秘境小屋山谷滑梯森林學堂森鉆幻彩幼齡3-6歲中齡6-10歲混齡3-10歲中齡6-10歲高齡10-12歲節點設計—年齡分區、功能分區沉浸式體驗10：主題龍小湖樂園一攀爬、跳躍、童趣、自然科普、親子互動、寓教于樂的場景菱形鉆石形的構筑、構筑多彩的生活秋千秋千家長看護兒童秀場植物認知秀場看臺傳聲筒傳聲筒幻境構筑植物科普植物科普墻攀爬網山谷滑梯家長看護搖搖樂龍小湖標識牌家長看護節點設計—功能落位沉浸式體驗10：主題龍小湖樂園一沉浸式體驗10：主題龍小湖樂園一沉浸式體驗10：主題龍小湖樂園一星鉆秘境主器械空間云游夢境幼齡活動與家長看護星鉆的奇幻之旅龍

小

湖

帶

著

好

奇

心

與

想

象

力

，

與

小

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伴

一

同

探

索

神

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的

星

鉆

世

界

!沉浸式體驗10：主題龍小湖樂園二攀爬、跳躍、童趣、自然科普、親子互動、寓教于樂的場景節點設計—年齡分區，功能分區星際漫游云游夢境斗轉云移高齡10-12歲活力健身幼齡3-6歲中齡6-10歲康體健身沉浸式體驗10：主題龍小湖樂園二攀爬、跳躍、童趣、自然科普、親子互動、寓教于樂的場景秋千節點設計—功能落位，游玩流線家長看護轉轉椅滑梯蹺蹺板主題器械地面圖案活力健身搖搖樂轉轉椅家長看護游玩路線Mini跑道趣味座椅秋千家長看護康體健身組合健身熱身區域標識牌搖搖樂游玩家長看護嬰兒停車位轉轉椅龍小湖標識牌沉浸式體驗10：主題龍小湖樂園二沉浸式體驗10：主題龍小湖樂園二專

項

設

計Special

design消防處理規劃條件：宅間空間被大面積消防通道、消防撲救面以及消防回車場所覆蓋，對宅間豎向景觀影響較大0101010101020301消防解決策略：010101消防處理方式01：0101消防登高面、消防回車場局部是隱形消防處理，0101結合休閑場地、移動花箱打造;010101消防處理方式02：0102登高面、消防回車場結合健身場地打造；01消防處理方式03：登高面、消防回車場結合兒童場地打造；消防處理方式01：消防登高面、消防回車場局部是隱形消防處理，結合休閑場地、移動花箱打造;消防效果消防處理方式02：登高面、消防回車場結合健身場地打造；消防效果消防處理方式03：登高面、消防回車場結合兒童場地打造；消防效果私家花園洋房私家花園原則：北花園3m，面積范圍約30~39㎡南花園8-10m，面積范圍126~159㎡S10#側花園寬3.5m，前后院相通，面積范圍220~242㎡S2#Y3#Y4#G3#G2#S3#Y2#洋房184戶型北側無法開口，取消北側私家花園Y1#S4#G1#Y1#東、西側、Y3#東、西側、Y4#西側、Y6#東側、Y7#東側、Y9#西側為滿足便捷歸家，預留景觀綠化空間,取消側花園G4#Y5#Y8#S5#G5#Y6#Y7#Y1#樓、Y3#樓、Y6#樓北側為預留景觀綠化空間，取消北花園Y9#S6#G6#南側添加社區入口（防尾隨門），取消Y10#和Y11#的側花園G8#S7#G7#洋房私家庭院分隔及交通方式：S8#S9#Y10#Y11#G9#1.6m小院墻分隔兩戶花園Y12#除Y11、Y12以外南側設置小院門高層私家花園原則：高層南側私家花園寬4米，1.2m小院墻分隔兩戶花園小院墻分析6m0.4m0.9m0.4m3.4m0.9m質感涂料（同建筑）厚熱浸鋅鋼管分戶墻及鐵藝門立面圖6m0.4m5.2m0.4m小院墻厚熱浸鋅鋼管質感涂料（同建筑）小院圍墻立面圖圍墻分析實體圍墻（與小院墻連接）實體圍墻+欄桿景墻質感涂料（同建筑）厚熱浸鋅鋼管圍墻立面圖洋房入戶效果圖高層入戶效果圖指標數據分析本園區內軟硬面積比高層（11層

高層（11層

高層（11層園區內軟景

園區內硬景

園區內軟硬

以上）

以上）

以上）景觀面積

景觀面積

景觀面積5w洋房別墅（含小院面

（含小院面面積面積面積比積）積）2w以下2w-5w以上41379.262068.86：4≥5比5≥6比4≥6比4≥6比4≥7比3本戶均兒童活動場地面積高層（11層

高層（11層

高層（11層項目戶數

紅線內兒童

戶均兒童活

以上）

以上）

以上）（不含公寓）

場地面積

動場地面積

景觀面積

景觀面積

景觀面積5w2w以下

2w-5w

以上洋房別墅（含小院面

（含小院面積）積）≥300㎡或每戶≥0.25

≥100㎡㎡≥400㎡或

≥500㎡或

≥800㎡或每每戶≥0.3㎡

每戶≥0.5㎡

戶≥0.5㎡14302110m21.48本水景面積占比高層（11層

高層（11層

高層（11層紅線內水景面積占比洋房別墅紅線內景觀總

紅線內水景以上）以上）以上）紅線內范圍紅線內水景（含小院面

（含小院面面積103448㎡本面積景觀面積

景觀面積

景觀面積5w積）積）2w以下≤300㎡2w-5w以上紅線內兒童場地園區內硬景≤1.5%且

≤1.2%且≤600㎡

≤900㎡830㎡0.8%≤1.2%≤1%園區內軟景軟景單方下限1、S1項目軟景單方240元/㎡、S2及以上項目軟景單方260元/㎡為下限值進行控制。400元\㎡2、低于管控下限值項目，需與集團一事一議車行入口（入地庫）車行入口（入地庫）車庫頂板線人行出入口人行出入口車行入口（入地庫）人行出入口綠地率消防覆土擋土墻兒童場地地上停車場園區內

園區外

是否改

改造形

是否人改造后風險項是否有風險荷載是否提資人車分流如何輸出是否

是否達

是否

改造達標

標（若

改造

形式有）平均厚度擋墻

風險

是否

非集采原因高度

描述

集采

（若有）是否有風險指標35%數量無業態數量數量造式車分流硬質鋪裝改綠化首層南園區內人車分流按集團制度打9折計算風險狀況已提資高層+洋房院及北院，邊戶側院是/是有

1.8m無/是/無無無無是/35%/是否是//部分登高面改為草坪，基層消防可行車風險

無拆改，實際測算35%滿策略頂板加固+輕質換填///私家花園報規中未體現，小院門及分戶墻需驗收后實施。/足風險點風險點01G1#\Y1#\Y2#樓棟與沿街商業樓棟間距較窄，樓棟消防撲救面面積較大，綠化空間較小，無法種植喬木遮擋不好的視線S10#S1#S2#Y3#Y4#G3#G2#S3#Y2#風險點02Y1#洋房的私家花