大

華

集

團

-

大

連

泉

水

項

目

概

念

文

本D

A

H

U

A

G

R

O

U

P

N

I

N

G

B

O

QUANSHUI

PROJECT

DESIGN2.021.11L

A

C

I

M

E

D

E

S

I

G

NDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN1

.

02

.

03

.

04

.

05

.

0目錄項

目

背

景P

r

o

j

e

c

t

b

a

c

k

g

r

o

u

n

dCONTENT規

劃

策

略P

l

a

n

n

i

n

g

s

t

r

a

t

e

g

y示

范

區

設

計D

e

m

o

n

s

t

r

a

t

i

o

n

a

r

e

a

d

e

s

i

g

n產

品

設

計productd

e

s

i

g

n標

高

、

地

庫

與

商

業

設

計E

l

e

v

a

t

i

o

n

,

b

a

s

e

m

e

n

t

a

n

d

c

o

m

m

e

r

c

i

a

l

d

e

s

i

g

n6

.

07

.

0立

面

意

向Facadeintentiioen方

案

回

顧ProgrammerevwDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN1

.

0項

目

背

景P

r

o

j

e

c

t

b

a

c

k

g

r

o

u

n

dDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN基

地

分

析

丨

項

目

位

置CURRENT

ANALYSESY大連市遼寧省莊河市瓦房店市普蘭店區金州區甘井子區項目位置旅順口區沙河口區西崗區中山區基

地

分

析

丨

區

位

分

析CURRENT

ANALYSESY大連金洲灣國際機場（建設中）金州區JinZhou

Area樞紐新城Hub

New

Town大連北站南關嶺站SITE鉆石灣區域DiamondCove大連站國家森林公園大連市政府National

Forest

Park中心城區Central

Area旅順口區LvShunKouArea基地處在大連發展的樞紐新城的中心地帶，是大連發展南北發展，東西發展的咽喉之地。區位條件突出，未來發展可期。往金州區基

地

分

析

丨

交

通

分

析后鹽站CURRENT

ANALYSESY大連北站泉水東站泉水站中華路站2KM3KM中

華

路地鐵號線（建設中）基地北側交通通達性良好，到達大連北站車程約15分鐘；基地1KM內有地鐵站通往大連市區，駕車通過東北快速路到達大連市區約40分鐘。鉆石灣區域往大連市區/機場車程約40分鐘南關嶺公園基

地

分

析

丨

周

邊

資

源CURRENT

ANALYSESY大連北站泉水小學博思小學歐式超市衛生服務中心錦泉公園門診部瑞沃廣場

萬達影城錦泉小學東華小學衛生服務中心博倫中學門診部泉水河公園門診部2KM3KM龍泉小學大連第十二中學礦坑公園基地北側緊鄰泉水河公園，西側多為居民區，基礎生活配套齊全，東面區域則尚待開發。鉆石灣區域基

地

分

析

丨

地

塊

現

況CURRENT

ANALYSESYB1地塊北側臨河，擁有自然最好的景觀視野。B1地塊與B5地塊，規劃道路，是人流主要來往方向。B7地塊南側近中華路為此地區連通東西交通的主要到道路。132B5B143214DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN基

地

分

析

丨

上

位

規

劃CURRENT

ANALYSESY此泉水板塊區域規劃中，周圍大多為居住區，沿河部分計劃將來開展為沿河步行街及發展沿河商業，為地塊的發展提供了良好的商業環境。B1在此上位規劃中，地鐵五號線與公交車首末站的設置為此地塊帶來了便利快捷的城市公共交通。B5小南側B7地塊緊鄰中小學，也為未來地塊的發展增值營造了良好的學區環境。PB7公交首末站小中華路站中地鐵站學校地塊位置城市綠帶DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN基

地

分

析

丨

用

地

條

件CURRENT

ANALYSESYB1地塊B5地塊B7地塊用地性質用地面積商住5000㎡2.98居住34900㎡2居住28300㎡1.8容積率建筑密度綠化率＜50％＞20％11700㎡14900㎡＜30％＞35％64900㎡69800㎡＜30％＞35％47300㎡住宅B1計容總面積50940㎡1530㎡租賃住房3150㎡配套建筑面積220㎡400㎡450㎡3190㎡430-560商業服務設施面積2980㎡4500㎡B5規劃戶數690-900B1地塊建筑：【北側】低、多層建筑退讓：5M

高層建筑退讓：8M【南側】低、多層建筑退讓：8M

高層建筑退讓：10M【西側】低、多層建筑退讓：5M

高層建筑退讓：5M【東側】低、多層建筑退讓：8M

高層建筑退讓：10MB5地塊建筑：【北側】低、多層建筑退讓：8M【南側】低、多層建筑退讓：5M【西側】低、多層建筑退讓：5M【東側】低、多層建筑退讓：8M高層建筑退讓：10M高層建筑退讓：8M高層建筑退讓：5M高層建筑退讓：10MB7B7地塊建筑：高層建筑控制線低多層建筑控制線可出讓紅線【北側】低、多層建筑退讓：5M【南側】低、多層建筑退讓：5M【西側】低、多層建筑退讓：5M【東側】低、多層建筑退讓：8M高層建筑退讓：8M高層建筑退讓：8M高層建筑退讓：8M高層建筑退讓：10MDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN基地分析丨建筑高度解讀CURRENT

ANALYSESYB1地塊：北側及西側應泉水河的自然景觀資源，北側形成底層的沿街商業。B5地塊：貼線率：70%建筑高度B1控制沿街界面的建筑高度，減少對規劃道路的壓迫感，高層控制在小區中心內核心區域。≤80M建筑高度建筑≤60M高度B5

≤80M建筑高度≤50MB7地塊：控制沿街界面的建筑高度，減少對規劃道路的壓迫感，高層集中在東側區域。B7高層建筑控制線低多層建筑控制線可出讓紅線DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN基地分析丨居住價值分析CURRENT

ANALYSESYB1地塊：地塊面積較小，考慮泉水河的景觀價值，北至南側圍合成底層商業的界面，小區內部居住價值一般。B5地塊：B1地塊北側及東側鄰尺寸較大的規劃道路易受車流噪音干擾，居住價值一般，小區向內圍聚的核心區域及鄰近泉水河西側居住價值高。B5B7地塊：B7地塊四側皆被規劃道路所圍合，小區內部居住價值較高。南側及西側轉角鄰城市綠地規劃，居住價值次之。城市綠帶道路干擾居住價值高居住價值中居住價值次DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN基地分析丨地塊豎向分析CURRENT

ANALYSESYB1地塊：地塊南北高差約0.5M，場地較平整。B5地塊：6.700地塊南北高差約7M，東西高差8M，南北與東西向均有較大高差。B15.7007.200B510.000B7地塊：地塊南北高差約5M，東西高差6M，南北與東西向均有較大高差。13.00014.000B7用地整體趨勢呈南高北低，東高西低。19.000南北落差約12米東西落差約8米DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN基

地

分

析

丨

優

劣

勢

分

析SWOTS

優勢

W

劣勢

O

機會

T

威脅1.地鐵、動車海底隧道、光明路的延伸，通達性明朗的交通給此地區帶來變革。1.泉水板塊區域內多老舊小區帶有負面印象。1.區域位于大連樞紐新城，是發展南北發展，東西發展的咽喉之地，投資價值高。1.區域內地塊逐漸銷售，集中入市，市場競爭壓力大。2.項目西側的排水渠夏季多積水，易產生蚊蟲和異味。2.泉水未來土地供應量較大。2.泉水板塊居住區域改善需求強烈。2.北側鄰近泉水河，擁有不錯的景觀視野。3.區域內基礎資源配備齊全。2.區域內待開發土地陸續推售，一齊炒熱此地區熱度。2

.

0規

劃

策

略P

l

a

n

n

i

n

g

s

t

r

a

t

e

g

yDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN定

位

解

析P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

Y剛改二改品改（高層90+100）（洋房110）（125大洋房/4F疊墅）控總價跑流速3面寬主力產品高溢價提品質控總價4面寬大面寬格局優強競爭力高贈送本案定位剛需偏改善，高層90/100小戶型保流速，二改110洋房主力產品，戶型需保證市場絕對競爭力，120以上戶型需提升品質，但要嚴控總價，面積不宜過大。產

品

解

析P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

Y高層(90/100)產品選型：（控公攤、三面寬、品質優于競品）T4產品中間套產品力弱T2類洋房產品12層以上，每3層增設消防連廊產品力強T6產品18F-T6需做雙樓梯，公攤偏大中間套產品市場競爭力弱洋房(110)產品選型：（主力產品，控面積，控總價，高溢價，在保總貨值的同時，保證主力產品的去化速度）5-10F花園北大堂11.9M地下室10.1M市場主流3面寬產品小面寬，大進深產品平庸增加面寬，減小進深保證大橫廳，提升溢價底層送地下室送花園，提升溢價產

品

解

析P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

Y125大戶型產品選型：5-10F4F（疊墅層數限制）5-10F3F露臺底躍產品地下室南花園地下室北大堂花園南花園(1f)北花園(頂層）地下室普通洋房常規疊墅底躍+平層常規洋房，底層贈送，適合小洋房底部躍層，做足贈送節省間距產品贈送優勢明顯，面積段不宜過大，影響去化速度4面寬125大洋房底部拆分2+2但日照可計算到二層，節省間距結構合理，戶型成立綜上所述，剛改高層小戶型90/100建議采用T2類洋房產品，增加競爭力，通過加連廊滿足消防要求；主力產品110洋房，面積段偏小，結構拘束較大，不適宜底部做躍層，建議常規打法，加面寬做橫廳，增加賣點125品改產品，建議局部布局疊墅或底躍產品，結構成立，提升大戶型的產品溢價能力產

品

組

合

方

式用足限高+洋房最大化小高層+3面寬洋房小高層+3.5面寬洋房小高層+3.5面寬洋房+4F疊墅小高層+3.5面寬+125底躍洋房強

排

推

導

|

B

5

地

塊P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

Y綜合考量限高和周邊資源：1、高層宜布置在北側和西側，高層北側面寬用足，西側利用景觀資源，提升高層產品溢價；2、內部土地資源最大化提供給洋房，提升總貨值；3、東北角價值最低布置公租房；4、商業結合南高北低的場地條件，局部做到地下；強

排

推

導

|

B

5

地

塊P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

Y高層產品排布01高層產品排布02北側T4+T6+公租房高層產品排布03北側T4分布100，西側用足限高做26F-t6大高層高層產品排布04北側2T4+公租房T4產品改T2拼接北側面寬未用足，T4中間套產品競爭力差，

北側面寬用足，T6和公租房拼接，用足限高，90小戶型做到26F大高，T4做100戶型，得房率可控，但同樣面臨北側面寬資源未用足，且考慮大高對北側住宅日照影響，需占用更大建筑間距和面寬資源，且T4產品競爭力差。根據大連當地的消防解釋，12層及以上T2住宅，每隔3層做一道消防連廊，即可滿足消防要求，在土地資源利用效率最高的條件下，將高層產品做到最優。在相同土地資源條件下，高層全T4利用效土地利用效率較方案一增加，但是未解決T4中間套產品競爭力差的問題，且T6產品需雙樓梯核心筒，得房率低。率最低。強

排

推

導

|

B

5

地

塊P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

Y170M內部洋房排布6F洋房5F洋房5F洋房5F洋房24.2M25.4M25.4M25.4M多層組合形式01常規洋房排布，3層5F洋房，一排6F洋房，北側利用倆層商業（一層地下，二層地上），滿足日照要求通過推導不同類型的洋房層數組合形式，得出如圖所示三種效率最高的方式，其中疊墅和底躍利用日照計算到二層房間的條件，將多層產品的量做到最大化。170M170M6F洋房（底躍）6F洋房（底躍）6F洋房6F洋房5F洋房5F洋房4F疊墅4F疊墅4F疊墅多層組合形式02多層組合形式03利用疊墅日照計算到2層窗臺，中間可排布三排4F疊墅，北側洋房與高層間距20m，距離偏小。洋房125考慮底躍，日照計算到二層窗臺，可排布三排6層洋房，洋房做到最大化。強

排

推

導

|

B

5

地

塊P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

Y方案一：18F-T2高層+113-3.5面寬洋房+4F疊墅（上疊：143；下疊：125）住宅貨值：20.04億強

排

推

導

|

B

5

地

塊P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

Y方案二：18F-T2高層+113-3.5面寬洋房+125洋房（底躍贈送）住宅貨值：20.23億125底躍（贈送南花園）127三層（南露臺贈送）127標準層（獨立電梯入戶）127頂層（贈送北花園）強

排

推

導

|

B

5

地

塊P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

Y方案三：18F-T2高層+113-3.5面寬洋房住宅貨值：20.09億土木鋪淘寶店：https://520/強

排

推

導

|

B

5

地

塊P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

Y其他方案：方案共性：產品競爭力弱，貨值不高，不具備市場競爭力。住宅貨值：19.90億住宅貨值：19.75億T4+3面寬110洋房T4+T6+3.5面寬110洋房+4面寬125洋房住宅貨值：19.66億住宅貨值：19.58億T2高層+3.5面寬110洋房+4面寬125洋房T4

26F-T6

3.5面寬110洋房++01強

排

推

導

|

B

5

地

塊P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

Y通過不同產品方案的組合嘗試，得出三版產品和貨值最優的組合形式。住宅貨值：20.04億T2高層+3.5面寬110洋房+4F疊墅（上140，下120）02住宅貨值：20.23億住宅貨值：19.90億T4+3面寬110洋房住宅貨值：19.75億T2高層+3.5面寬110洋房+4面寬125底躍洋房T4+T6+3.5面寬110洋房+4面寬125洋房03住宅貨值：20.09億住宅貨值：19.66億住宅貨值：19.58億T2高層+全3.5面寬110洋房T2高層+3.5面寬110洋房+4面寬125洋房T4+26F-T6+3.5面寬110洋房強

排

推

導

|

B

7

地

塊P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

YT2高層點位02B7地塊周邊景觀資源較差，東側20米限高，地塊整體偏狹長；如按照營銷公租房點位定位全洋房，110產品只能做到3面寬，產品競爭力較差建議首要滿足產品競爭力，110洋房做3.5面寬，125品改戶型建議選用疊墅或底躍洋房形式，利用贈送提升大戶型競爭優勢；內部局部出現T2-17F高層小戶型補足差量，增加B7組合的更多可能性。T2高層點位01強

排

推

導

|

B

7

地

塊P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

Y方案一：18F-T2高層+113-3.5面寬洋房+4F疊墅（上疊：143；下疊：125）住宅貨值：15.15億強

排

推

導

|

B

7

地

塊P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

Y方案二：18F-T2高層+113-3.5面寬洋房+125洋房（底躍贈送）住宅貨值：15.22億125底躍（贈送南花園）127三層（南露臺贈送）127標準層（獨立電梯入戶）127頂層（贈送北花園）強

排

推

導

|

B

7

地

塊P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

Y方案三：18F-T2高層+113-3.5面寬洋+125底躍產品最大化住宅貨值：15.29億125底躍（贈送南花園）127三層（南露臺贈送）127標準層（獨立電梯入戶）127頂層（贈送北花園）強

排

推

導

|

B

7

地

塊P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

Y其他方案：常規產品排布，未充分挖掘產品的溢價能力，產品和貨值間未到達最優住宅貨值：15.05億住宅貨值：14.77億住宅貨值：14.78億3面寬110洋房+4面寬125洋房90-T2高層+4F疊墅（上140，下120）90-T2高層+3.5面寬110洋房+4面寬125洋房110+125洋房均為常規洋房，3面寬110洋房作為主力產品市場競爭力弱，難以支撐疊墅最大化，未拉高地塊總貨值，反而帶來地庫開挖成本的增加常規洋房排布，125大洋房產品常規，沒有足夠的溢價能力強

排

推

導

|

B

7

地

塊P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

Y住宅貨值：14.78億住宅貨值：15.05億3面寬110洋房+4面寬125洋房住宅貨值：14.77億90-T2高層+4F疊墅（上140，下120）90-T2高層+3.5面寬110洋房+4面寬125洋房通過不同產品的組合嘗試，得出如下三版產品溢價能力強和貨值最優的組合形式。住宅貨值：15.15億住宅貨值：15.22億住宅貨值：15.29億90-T2高層+3.5面寬110洋房+4F疊墅90-T2高層+3.5面寬110洋房+4面寬125底躍洋房90-T2高層+3.5面寬110洋房+4面寬125底躍洋房（底躍最大化）打

造

居

住

空

間

高

品

質我們通過不同產品方案的組合嘗試，保證產品和貨值最優的前提下，力保高品質的居住空間，得出三版不同的方案組合形式：極致院落品質更好溢價更多吸引力更強方案一：高層+3.5面寬110洋房+4F疊墅方案二：高層+3.5面寬110洋房+125底躍洋房方案三：高層+B5-全110洋房+B7-125底躍最大化打

造

居

住

空

間

高

品

質方案一：高層+3.5面寬110洋房+4F疊墅空

間

形

態

|

方

案

一P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

Y總

圖

指

標

|

方

案

一P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

YN戶

型

分

布

|

方

案

一P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

YT2-90/100戶型T2-113洋房戶型4F疊墅戶型（下疊：120，上疊：140）T2-130戶型公租房流

線

分

析

及

日

照

分

析

|

方

案

一P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

Y小區出入口地下車庫出入口結論：經過日照分析，本項目滿足當地大寒日2小時的日照要求人行流線城市道路方案二：高層+3.5面寬110洋房+125底躍洋房空

間

形

態

|

方

案

二P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

Y總

圖

指

標

|

方

案

二P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

YN戶

型

分

布

|

方

案

二P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

YT2-90/100戶型T2-113洋房戶型T2-125洋房戶型（底躍120，平層125）T2-108戶型公租房流

線

分

析

及

日

照

分

析

|

方

案

二P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

Y結論：經過日照分析，本項目滿足當地大寒日2小時的日照要求小區出入口地下車庫出入口城市道路方案三：高層+B5-全110洋房+B7-125底躍最大化空

間

形

態

|

方

案

三P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

Y總

圖

指

標

|

方

案

三P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

YN流

線

分

析

及

戶

型

分

布

|

方

案

三P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

YT2-90/100戶型T2-113洋房戶型T2-125洋房戶型（底躍120，平層125）T4-110+130戶型公租房日

照

分

析

|

方

案

三P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

Y結論：經過日照分析，本項目滿足當地大寒日2小時的日照要求小區出入口地下車庫出入口城市道路總

圖

回

顧CURRENT

ANALYSESY方案一方案二方案三17F-T2高層+3.5面寬110洋房+4F疊墅17F-T2高層+3.5面寬110洋房+125四面寬底躍洋房

17F高層+B5-全3.5面寬110洋房+B7-125四面寬底躍最大化總貨值：42.77億總貨值：：43.05億總貨值：42.96億貨

值

對

比CURRENT

ANALYSESY方案一方案二方案三17F-T2高層+3.5面寬110洋房+4F疊墅17F-T2高層+3.5面寬110洋房+125四面寬底躍洋房

17F高層+B5-全3.5面寬110洋房+B7-125四面寬底躍最大化總貨值：42.77億總貨值：：43.05億總貨值：42.96億3

.

0示

范

區

設

計SITER

E

S

E

A

R

C

HDV

AAN

HK

EU

AN

I

NGG

RB

OO

UH

UPAI

S

QH

UU

RA

ONA

DS

HR

EUS

I

D

EPN

OC

IRA

LJ

EP

RC

OTJ

E

CD

T

E

DSE

SI

IGA

N方

案

推

導

|

用

地

現

狀

分

析S

I

T

ER

E

S

E

A

R

C

H場地道路現狀濱河步道連續貫通現狀道路最近到此處B1地塊有著豐富的景觀資源和未來發展潛力B1區用地面積≈5000㎡6.70入海口10.007.2017.00DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN方

案

推

導

|

定

量

分

析S

I

T

ER

E

S

E

A

R

C

H場地平、筑高度與住宅商業層數關系推算：設計條件輸入用地面積商業面積5000298011700220結論——

(

方向一)三棟17層T2，戶均130

;

(方向二)：一棟25層T4戶型127住宅面積配套面積總面積嘗試方向小高住宅總面積11700住宅層數18單元數戶均162.5114.7121.9130.0112.5121.9127.2住宅層高3商業層數與高度高度54466644400149002.9815011700173.053.053.053.053.053.0551.8553.653.958011700161F(4.8)2F(4.5+3.7)0容積率117001170015停車數26地上停車地下停車地庫面積15大高11700241F(4.8)2F(4.8+3.8)78.879.5513511700234320130+110+110+130130+130130+130130+130DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN方

案

推

導

|

北

廳

產

品

視

野

與

接

受

度S

I

T

ER

E

S

E

A

R

C

H130三面寬端廳和北廳比選北廳視野6450059400DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN方案推導|總圖、地庫、產品、商業分布、貨值S

I

T

ER

E

S

E

A

R

C

H2F商業方案一130+110+110+130130+130130+130130+1302F商業方案二DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN設計思考難點羅列：1.雙層普通車位排布艱難，如做機械車位兩層沒有必要，則以兩層普通車庫為主，如還不夠，局部機械車位。2.地庫少開挖節省成本，在允許不計容范圍內盡可能多抬地庫1.5米或2米。通過周邊商業包圍地庫做半地下車庫。3.如抬高地庫消防登高場地在北側，消防高度可不計底商對貨值與戶均有利。4.如果示范區放地塊內，對施工工期以及范圍受限，兩層普通車庫是否能做足？DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN設計思考以上是基于B1地塊常規思路(一棟高層+售樓處)得出兩個解法，是否還有別的可能？DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN用

地

分

析

|

售

樓

處

選

址S

I

T

ER

E

S

E

A

R

C

H32售樓處選址分析位置1：位于B5地塊北側結合社區大堂，現場工期不支1撐。位置2：（基地上）B1地塊北側沿街商鋪用做售樓處。位置3：（公園里）B1地塊對面河濱公園做臨建售樓處。DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN方

案

推

導

|

用

地

現

狀

分

析S

I

T

ER

E

S

E

A

R

C

H萬科售樓處綠城售樓處40M大華售樓處DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN方

案

生

成

|

強

排

羅

列S

I

T

ER

E

S

E

A

R

C

H強排邏輯方案一方案二用地尺寸分析疊墅+大高3.5面寬11F洋房DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN方

案

生

成

|

強

排

羅

列S

I

T

ER

E

S

E

A

R

C

H146

10F108

10F+98

16F優點：南高北低都可看景缺點：貨值不是最大108

10F+100

17F優點：貨值最大優點：層數低單價高缺點：140三面寬品質低缺點：南低北高后排看景遮擋DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN方

案

生

成

|

總

圖S

I

T

ER

E

S

E

A

R

C

H方案一方案二方案三（售樓處基地內）（售樓處基地內）（售樓處公園里）98+98

14F住宅108+108

8F住宅130+110+110+130

24F住宅130+130

15F住宅2F2F商業商業2F商業北側商業（前期售樓處）：1208㎡北側商業（前期售樓處）：1208㎡北側商業：1361.16㎡南側商業：1618.84㎡1F

640㎡+2F

568㎡1F

640㎡+2F

568㎡南側商業：1772㎡南側商業：1772㎡商業總量：2980㎡

貨值：1.1936億住宅總量：11700㎡

貨值：3.627億總貨值：4.82億商業總量：2980㎡

貨值：1.1936億住宅總量：11700㎡

貨值：3.627億總貨值：4.82億商業總量：2980㎡

貨值：1.1936億住宅總量：11700㎡

貨值：3.627億總貨值：4.82億DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN方

案

生

成

|

地

庫

方

案S

I

T

ER

E

S

E

A

R

C

H方案一方案二方案三（售樓處基地內）（售樓處基地內）（售樓處公園里）98+98

14F住宅108+108

8F住宅130+110+110+130

24F住宅130+130

15F住宅地庫出入口停車數：停車數：停車數：>地下一層66+地下二層69+地面15>一層地庫面積：2780㎡>二層地庫面積：2780㎡>總地庫面積：5560㎡>地下一層66+地下二層68+地面16>一層地庫面積：2880㎡>二層地庫面積：2880㎡>總地庫面積：5760㎡>地下一層63+地下二層67+地面20>一層地庫面積：2930㎡>二層地庫面積：2730㎡>總地庫面積：5660㎡DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN公

基園

地里

上方

案

推

導

|

用

地

現

狀

分

析S

I

T

ER

E

S

E

A

R

C

H萬科售樓處綠城售樓處40M大華售樓處DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNMANNER方

案

一PLAN1濱

河

步

道

的

網

紅

驛

站DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNMANNER上海濱江徐匯店上海最熱門商業之一/成熟的品牌吸引力

聚焦消費力/濱江步道的節點驛站

天然人流匯集/借助環境資源打造網紅建筑形成良好商業傳播力DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN方

案

概

念|D

E

D

U

C

I

N

G+雙線聯動以示范區帶動城市濱江線打造，為商業街成型造勢，最終形成濱江商業街雙線人氣聯動DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN123456波光碼頭小廣場停車場入口水景瞭望平臺56l臨時樣板房濱河步道23146NDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN濱河步道流線人行流線車行流線人行出入口車行出入口DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN方

案

一

|

平

面

展

示PLAN總

售

樓

處

總

面

積

：

9

8

0

㎡一

層二

層

及

二

層

夾

層屋

頂

層590㎡390㎡錯疊大面積活動平臺，沉浸體驗濱河全景DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN方

案

二PLAN2公

園

里

的

美

術

館

，

遙

望

海

的

礁

石DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN方

案

三PLAN3航

海

之

都

，

輪

港

之

夜DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN以

商

業

街

龍

頭

思

維

打

造

示

范

區方

案

四EXCLUSIVERESOURCEPLAN4+商業兼容直接以商業形式兼容打造示范區，后期直接投入商業使用DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN總建筑面積：1208㎡1F2F建筑面積640㎡建筑面積：568㎡DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN其

他

常

規

意

向OTHERSDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN售

樓

處

回

顧CURRENT

ANALYSESY公園里

IN01020304基地上

ONDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN4

.

0產

品

設

計productd

e

s

i

g

nDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN基

地

分

析

丨

市

場

分

析MARKET

ANALYSESY項目名開發商容積率售價萬科泉水泉水A3泉水綠城萬科2.0-30000-綠城泉水A3星光照瀾悅合山海塵林間金地保利遠洋保利龍湖1.81.82.01.39260002700032000350000.6KM錦麟玖璽新希望相鄰區域鉆石灣大型房企入駐，本案區域未來將承接鉆石灣房價及客源。5KM萬科與綠城泉水與本案處于同一板塊，客群重疊，相對競爭力強。金地保利·星光照瀾遠洋保利·悅合山海6KM新希望·錦麟玖璽龍湖·塵林間產

品

專

篇

|

競

品

分

析P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

Y泉水A3星光照瀾悅合山海塵林間錦麟玖璽總建：總建：9.66萬㎡容積率：1.8總建：15.93萬㎡容積率：1.8總建：5.83萬㎡容積率：

2.0總建：7.60萬㎡容積率：

1.39業態：洋房；疊拼面積段：容積率：2.0業態：高層；小高層面積段：業態：高層；小高層面積段：業態：高層；小高層面積段：業態：洋房；小高層；疊拼面積段：25-26高層T6T4：86㎡，105

22F高層T4：80㎡，95㎡22F高層T4：80㎡，95㎡6-10F洋房：108㎡15F小高層T6：96㎡10F洋房T：116㎡疊拼:127㎡洋房：75m2，77m2，105m2，134m2疊拼:134m2㎡6-10F洋房：108㎡11-15F小高T2:115㎡,125㎡售價：高層27000元/㎡；小高33000元/㎡售價：高層27000元/㎡；洋

售價：高層27000元/㎡；洋房29000元/㎡

房29000元/㎡售價：

小高層29000元/㎡；

售價：35000元/㎡洋房：335000元/㎡疊拼：600萬/套結論:此地區以【

高層/洋房/小高層】業態為主

小高層為主力

均價約30000元/㎡競

品

分

析

丨

綠

城

泉

水C

O

M

P

E

T

I

T

I

V

E

P

R

O

D

U

C

T

A

N

A

L

Y

S

I

S對標價值：同一板塊，距離本案0.6km板塊主力競品，客戶存在高度重疊，目前調研規劃三種戶型，小高層T2，高層T6，T4，貫通陽臺，一衛產品占比高占地面積總建面積-㎡-㎡容積率戶數2.0-86㎡（高層）105㎡（高層）戶配情況表戶型A面積（㎡）86居室戶型配比21%二房兩廳一衛三房兩廳兩衛三房兩廳兩衛三房兩廳兩衛B10516%C11558%D1255%競品分析丨遠洋保利·悅和山海C

O

M

P

E

T

I

T

I

V

E

P

R

O

D

U

C

T

A

N

A

L

Y

S

I

S對標價值：周邊板塊，距離本案4.6km剛改為主的目標客戶重疊度較高、高層為T4，洋房為T2，兩衛產品居多，產品附加值不高占地面積總建面積85454㎡容積率戶數1.80153940㎡560898㎡（洋房）120㎡（洋房）戶配情況表戶型面積（㎡）79(高層）居室戶型配比23%ABCDE二房兩廳一衛三房兩廳兩衛三房兩廳兩衛三房兩廳兩衛三房兩廳兩衛105（高層）115（高層）98（洋房）120（洋房）21%14%14%17%86（下）130（中）139（上）F疊拼各4%競

品

分

析

丨

龍

湖

·

塵

林

間COMPETITIVE

PRODUCT

ANALYSIS對標價值：周邊板塊，距離本案6.1km剛改為主的目標客戶重疊度較高、普宅只有兩種戶型96和116，高層為T6，洋房為T2，有貫通陽臺和飄窗占地面積總建面積58300㎡容積率戶數2.0149815㎡514127㎡（下疊）142㎡（上疊）戶配情況表戶型面積（㎡）96(小高層）116（洋房）居室戶型配比35%ABC三房兩廳一衛三房兩廳兩衛三房兩廳兩衛37%142（上疊）127（下疊）各14%產

品

專

篇

|

競

品

分

析P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

Y產品面積（㎡）周邊競品100以下100-110110-120120以上綠城86㎡（高層）105㎡（高層）115㎡（高層）星光照瀾80㎡（高層）

95㎡（洋房）108㎡（洋房）105㎡（高層）悅和山海塵林間萬科120㎡（洋房）115㎡（高層）98㎡（洋房）

79㎡（高層）137㎡（疊拼）96㎡（高層）116㎡（洋房）127㎡（下疊）142㎡（上疊）94㎡（高層）118㎡（洋房）結論:周邊競品以剛需產品為主，主力戶型區間集中在70-120㎡，產品多為兩面寬一衛和三面寬兩衛。產品專篇|標準戶型平面S

T

A

N

D

A

R

D

H

O

U

S

E

T

Y

P

E

P

L

A

N全贈送面積半贈送面積6F洋房

,112戶型標準層平面戶型面積套型面積贈送面積公攤面積（含大堂+機房）地上贈送面積（凸窗、1/2陽臺、露臺、挑空）地下贈送面積（5.2m層高）編號套內面積1/2陽臺面積計容戶型面積得房率院子贈送

總贈送面積贈送率洋房11286.4386.433.423.4289.8589.85113.15113.1523.3023.307.357.35007.356.50%79.41%洋房112一層9070167.35

147.90%產品專篇|標準戶型平面S

T

A

N

D

A

R

D

H

O

U

S

E

T

Y

P

E

P

L

A

N方廳設計“方廳”加入“方廳”的設計，家庭成員處在同一視線區域，日常活動在中心區域進行多元融合，實現全家庭共享功能。那種親密的連接感，是傳統客廳無法比擬的。產品專篇|創新戶型平面S

T

A

N

D

A

R

D

H

O

U

S

E

T

Y

P

E

P

L

A

N6F洋房

,112戶型一層平面首層取消書房改為下地下室樓梯，客廳空間更加開闊一層贈送南院70㎡地下贈送視地庫情況可調整戶型面積套型面積贈送面積公攤面積（含大堂+機房）地上贈送面積（凸窗、1/2陽臺、露臺、挑空）地下贈送面積（5.2m層高）編號套內面積1/2陽臺面積計容戶型面積得房率院子贈送

總贈送面積贈送率洋房11286.4386.433.423.4289.8589.85113.15113.1523.3023.307.357.35007.356.50%79.41%洋房112一層9070167.35

147.90%產品專篇|創新戶型平面S

T

A

N

D

A

R

D

H

O

U

S

E

T

Y

P

E

P

L

A

N上疊贈送庭院下疊贈送庭院6F

,125(疊墅+平層

)首層平面頂層贈送北院50㎡頂層入戶獨立侯梯廳頂層贈送北院下疊贈送南院獨立入戶下疊邊套南院55㎡地下室全贈送下疊中間套南院55㎡大面積贈送院子，上疊和下疊的每一位住戶都可以擁有自己的一方庭院，提升入戶品質感。戶型面積套型面積贈送面積公攤面積（含大堂+機房）地上贈送面積（凸窗、1/2陽臺、露臺、挑空）地下贈送面積（5.2m層高）編號套內面積1/2陽臺面積戶型面積得房率院子贈送

總贈送面積贈送率下疊邊套下疊中間套92903.53.595.593.5117.03114.5821.5321.0821.4321.4325.98568055550161.43

137.94%144.43

126.06%洋房125三層洋房125標準層洋房125頂層81.61%25.912.2367.2320.72%9.78%97.673.592.19125.0223.0012.2312.230005553.78%產品專篇|創新戶型平面S

T

A

N

D

A

R

D

H

O

U

S

E

T

Y

P

E

P

L

A

N6F

,125(疊墅+平層

)二層平面半贈送面積挑空贈送戶型面積套型面積贈送面積公攤面積（含大堂+機房）地上贈送面積（凸窗、1/2陽臺、露臺、挑空）地下贈送面積（5.2m層高）編號套內面積1/2陽臺面積戶型面積得房率院子贈送

總贈送面積贈送率下疊邊套下疊中間套92903.53.595.593.5117.03114.5821.5321.0821.4321.4325.98568055550161.43

137.94%144.43

126.06%洋房125三層洋房125標準層洋房125頂層81.61%25.912.2367.2320.72%9.78%97.673.592.19125.0223.0012.2312.230005553.78%產品專篇|創新戶型平面（注：僅3F有露臺）S

T

A

N

D

A

R

D

H

O

U

S

E

T

Y

P

E

P

L

A

N全贈送面積半贈送面積6F

,125(疊墅+平層

)標準層平面露臺全贈送面積方廳設計戶型面積套型面積贈送面積公攤面積（含大堂+機房）地上贈送面積（凸窗、1/2陽臺、露臺、挑空）地下贈送面積（5.2m層高）編號套內面積1/2陽臺面積戶型面積得房率院子贈送

總贈送面積贈送率下疊邊套下疊中間套92903.53.595.593.5117.03114.5821.5321.0821.4321.4325.99871055550174.43

149.05%147.43

128.68%洋房125三層洋房125標準層洋房125頂層81.61%25.912.2367.2320.72%9.78%97.673.592.19125.0223.0012.2312.230005553.78%產品專篇|創新戶型平面S

T

A

N

D

A

R

D

H

O

U

S

E

T

Y

P

E

P

L

A

N下疊邊套贈送下疊中間套贈送6F

,125(疊墅+平層

)地下贈送平面下疊邊套贈送：

下疊中間套贈送：下疊中間套贈送：下疊邊套贈送：98㎡

98㎡98㎡98㎡地下贈送視地庫情況可調整產品專篇|標準戶型平面S

T

A

N

D

A

R

D

H

O

U

S

E

T

Y

P

E

P

L

A

N全贈送面積半贈送面積4F疊墅

,（下疊120/上疊140）首層\二層平面挑空贈送上疊贈送北院50㎡獨立侯梯廳獨立入戶下疊贈送南院70㎡戶型面積套型面積贈送面積公攤面積（含大堂+機房）地上贈送面積（凸窗、1/2陽臺、露臺、挑空）地下贈送面積（5.2m層高）編號套內面積1/2陽臺面積計容戶型面積得房率院子贈送

總贈送面積贈送率下疊120上疊140------120.00140.00----33.345.478457050181.3140.4151.08%100.29%產品專篇|標準戶型平面S

T

A

N

D

A

R

D

H

O

U

S

E

T

Y

P

E

P

L

A

N全贈送面積半贈送面積挑空贈送4F

,疊墅（下疊120/上疊140）三層\四層平面戶型面積套型面積贈送面積公攤面積（含大堂+機房）地上贈送面積（凸窗、1/2陽臺、露臺、挑空）地下贈送面積（5.2m層高）編號套內面積1/2陽臺面積計容戶型面積得房率院子贈送

總贈送面積贈送率下疊120上疊140------120.00140.00----33.345.478457050181.3140.4151.08%100.29%產品專篇|標準戶型平面S

T

A

N

D

A

R

D

H

O

U

S

E

T

Y

P

E

P

L

A

N下疊贈送地下室上疊贈送地下室4F疊墅

,（下疊120/上疊140）地下贈送平面上疊贈送地下室45㎡上疊贈送地下室78㎡上疊贈送地下室45㎡上疊贈送地下室78㎡上疊贈送地下室45㎡上疊贈送地下室78㎡上疊贈送地下室45㎡上疊贈送地下室78㎡產品專篇|標準戶型平面S

T

A

N

D

A

R

D

H

O

U

S

E

T

Y

P

E

P

L

A

N全贈送面積安全連廊效果示意17F

小高,90戶型標準層平面根據大連當地審圖，17層以下可做一個電梯，只需一處連廊連接戶型面積套型面積贈送面積公攤面積（含大堂+機房）地上贈送面積（凸窗、1/2陽臺、露臺、挑空）地下贈送面積（5.2m層高）編號套內面積69.61/2陽臺面積計容戶型面積92.42得房率院子贈送

總贈送面積贈送率小高90069.622.8275.31%5.4005.45.84%產品專篇|標準戶型平面S

T

A

N

D

A

R

D

H

O

U

S

E

T

Y

P

E

P

L

A

N全贈送面積B1地塊（方案一）

15F小高

,130戶型標準層平面戶型面積贈送面積公攤面積（含大堂+機房）地上贈送面積（凸窗、1/2陽臺、露臺、挑空）地下贈送面積（5.2m層高）編號套內面積98.811/2陽臺面積套型面積98.81計容戶型面積134.53得房率院子贈送

總贈送面積贈送率小高130035.7273.45%60064.46%產品專篇|標準戶型平面S

T

A

N

D

A

R

D

H

O

U

S

E

T

Y

P

E

P

L

A

N全贈送面積B1地塊（方案二）

24F大高

,110/130戶型標準層平面戶型面積贈送面積公攤面積（含大堂+機房）地上贈送面積（凸窗、1/2陽臺、露臺、挑空）地下贈送面積（5.2m層高）編號套內面積1/2陽臺面積套型面積計容戶型面積得房率院子贈送

總贈送面積贈送率大高110大高13079.50079.5110.47132.3630.9737.11680000685.43%6.04%71.96%95.2595.25產品專篇|標準戶型平面S

T

A

N

D

A

R

D

H

O

U

S

E

T

Y

P

E

P

L

A

NB5地塊公租房位置B7地塊公租房位置B5

B7地塊

公租房戶型標準層平面B5地塊公租房（16F）合計51戶

3150㎡B7地塊公租房（6F）合計36戶

1530㎡產

品

專

篇

|

競

品

比

較C

O

M

P

A

R

I

S

O

N

O

F

C

O

M

P

E

T

I

T

I

V

E

P

R

O

D

U

C

T

S疊墅產品對比本案下疊120/上疊140龍

湖

·

塵

林

間

下

疊

127㎡/上疊142㎡四室兩廳三衛三室兩廳三衛VS1.上下疊住戶均享有獨立庭院，獨立電梯1.戶型整體尺度舒適，空間結構清晰。2.挑空贈送，地下室贈送，露臺飄窗贈送齊全3.同等面積多出一個房間，功能性更強2.客廳尺度過大，下層缺少一件房，不適應三胎時代DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN產

品

專

篇

|

競

品

比

較C

O

M

P

A

R

I

S

O

N

O

F

C

O

M

P

E

T

I

T

I

V

E

P

R

O

D

U

C

T

S110㎡戶型產品對比本案113㎡綠城

A3A4115㎡萬科

118㎡三室兩廳兩衛三室兩廳兩衛三室兩廳兩衛VSVS1.3.5面寬，3+1房1.4面寬朝南，大橫廳設計，空間舒適2.獨立私屬侯梯廳1.戶型結構較為傳統，空間體驗感一般2.無獨立侯梯廳2.超大方廳設計，空間自由靈動3.獨立私屬侯梯廳3.只有三房，功能性欠佳。3.只有三房，功能性欠佳DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN產

品

專

篇

|

競

品

比

較C

O

M

P

A

R

I

S

O

N

O

F

C

O

M

P

E

T

I

T

I

V

E

P

R

O

D

U

C

T

S90㎡戶型產品對比本案90㎡萬科泉水項目

94㎡綠城泉水項目

86㎡三室兩廳1.5衛三室兩廳一衛兩室兩廳一衛VSVS1.南北不通透1.三面寬1.5衛設計，功能性更佳2.豎廳設計，空間舒適，