從業二十年的老會計經驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝!房地產開發企業預售收入的增值稅稅務處理編者按：一般地，納稅人銷售服務、無形資產、不動產，以發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天為納稅義務時間；先開具發票的，以開具發票的當天為納稅義務時間。在房地產開發企業的實務中，常常發生房產的預售收入，也應按規定預繳增值稅，預繳增值稅能否抵扣其進項稅留抵額，現與大家試探討如下。由于水平有限，若有不當之處，還請海涵，并敬請指正。

我們知道：納稅人銷售服務、無形資產、不動產，以發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天為納稅義務時間；先開具發票的，以開具發票的當天為納稅義務時間。

房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

房地開發企業以預收款方式銷售開發的房地產時，預繳的增值稅能否抵扣其留抵額呢？

不能。預繳增值稅時，其應稅行為的增值稅納稅義務時間并未發生，根據財稅[2016]36號等文件的規定，預繳的增值稅必須待實際發生納稅義務時，才能抵減留抵進項稅額。

案例：北京吉祥房地產開發企業為一般納稅人，于2017年10月預售2017年7月開工尚未開發完畢的房地產項目收入1110萬元，銷售完工房地產項目收入2220萬。本月有留抵進項稅額200萬元。銷售時采用一般計稅方法，稅率11%，預征率3%。

一、預售收入

會計處理：

借：銀行存款11,100,000.00

貸：預收賬款11,100,000.00

借：應交稅費預交增值稅300,000.00

稅金及附加36,000.00

貸：銀行存款336,000.00

稅務處理：

預售收入應按規定預繳增值稅=1110/（1+11%）*3%=30（萬元）。由于預售尚未開發完畢的房地產項目未產生納稅義務，當月不能結轉銷項稅額。只有等該房地產項目納稅義務發生，才能抵扣本月的留抵進項稅額。

二、銷售收入

會計處理：

借：銀行存款22,000,000.00

貸：主營業務收入20,000,000.00

應交稅費應交增值稅（銷項稅額）2,200,000.00

稅務處理：

銷售完工房地產項目應申報增值稅銷項稅額=2220/（1+11%）*11%=220（萬元）。抵扣進項稅額200萬元，應納增值稅額=220-200=20（萬元）。

三、繳納增值稅

會計處理：

借：應交稅費未交增值稅200,000.00

稅金及附加24,000.00

貸：銀行存款224,000.00

稅務處理：

2017年11月申報期內繳納增值稅50萬元。附加稅費=50*12%=6.00（萬元），其中，預售收入應繳附加稅費3.60萬元，完工產品銷售收入應繳附加稅費2.40萬元。

四、預繳增值稅結轉

預售房開發完畢，結轉為完工產品。

會計處理：

借：預收賬款11,100,000.00

貸：主營業務收入10,000,000.00

應交稅費應交增值稅（銷項稅額）1,100,000.00

借：應交稅費未交增值稅300,000.00

貸：應交稅費預交增值稅300,000.00

稅務處理：

未來預售的房產項目完工、移交，產生增值稅納稅義務，結轉預繳增值稅30萬元。根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號），一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。確定銷項稅額110（=1110/1.11*11%）萬元。

納稅申報時，申報銷項稅額80（=110-30）萬元，可抵扣當期留抵進項稅額。

參考文件：

《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）。

《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）。

思考：房地產開發企業取得預售收入如何開具發票。請說明你的觀點和理由。

小編寄語：不要指望一張證書就能使你走向人生巔峰。考試只是檢測知識掌握的一個手段，不是目的。千萬不要再考試通過之后，放松學習。財務人員需要學習的有很多，人際溝通，實務經驗，excel等等等等，都要學，都要積累。要正確看待考證，證