物業公司收取供暖、制冷費用的稅收處理

物業公司在提供物業管理服務的同時，對小區物業采用實行集中供暖和制冷，并對小區業主按面積收取供暖和制冷費用，那么對物業公司收取的供暖和制冷費用，增值稅上該如何處理呢？

一、受托代理方式

物業公司不提供供暖、制冷服務，而是接受專業供暖、制冷銷售單位委托收取相關費用，根據《財政部、國家稅務總局關于增值稅、營業稅若干政策規定的通知》（〔1994〕財稅字第026號）第5條規定：代購貨物行為，凡同時具備以下條件的，不征收增值稅，不同時具備以下條件的，無論會計制度規定如何核算，均征收增值稅：

（一）受托方不墊付資金；

（二）銷貨方將發票開具給委托方，并由受托方將該項發票轉交給委托方；（三）受托方按照銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與委托方結算貨款，并另外收取手續費。

即對于同時滿足以上條件的，屬于代收轉付行為，物業公司代為收取的費用不征稅。但對物業公司代收費用過程中取得委托方支付的手續費，應按照經紀代理服務繳納增值稅。

二、自營方式

對于不能同時滿足上述代收轉付條件及由物業公司直接提供供暖、制冷服務的，應按照物業公司直接銷售貨物處理。

《中華人民共和國增值稅暫行條例》第二條第二款規定，納稅人銷售或者進口下列貨物，稅率為13%：

1.糧食、食用植物油；

2.自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭制品；《增值稅部分貨物征稅范圍注釋》（國稅發〔1993〕151號）第四條規定，暖氣、熱水是指利用各種燃料（如煤、石油、其他各種氣體或固體、液體燃料）和電能將水加熱，使之生成的氣體和熱水，以及開發自然熱能，如開發地熱資源或用太陽能生產的暖氣、熱氣、熱水。利用工業余熱生產、回收的暖氣、熱氣和熱水也屬于本貨物的范圍。

第五條規定，冷氣是指為了調節室內溫度，利用制冷設備生產的，并通過供風系統向用戶提供的低溫氣體。

《財政部、國家稅務總局關于供熱企業增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅優惠政策的通知》（財稅〔2016〕94號）第一條規定，自2016年1月1日至2018年供暖期結束，對供熱企業向居民個人（以下統稱居民）供熱而取得的采暖費收入免征增值稅。

第三條規定，本通知所稱供熱企業，是指熱力產品生產企業和熱力產品經營企業。熱力產品生產企業包括專業供熱企業、兼營供熱企業和自供熱單位。

參考：《陜西國稅營改增試點政策答疑（十）》：

問題8：納稅人代自來水、電力、天然氣、暖氣銷售單位收取費用的應該如何繳稅？向居民收取的取曖費能否享受免征增值稅政策？

答：納稅人受自來水、電力、天然氣、暖氣銷售單位委托收取水電氣暖費用，同時滿足以下條件的，屬于代收轉付行為，代為收取的費用不征稅。

①受托收費單位不墊付資金；

②銷售單位直接向最終客戶開具增值稅發票，或者納稅人受托使用銷售單位的發票開具給最終客戶。

納稅人代收費用過程中取得委托方支付的手續費，應按照經紀代理服務繳納增值稅。不能同時滿足上述代收轉付條件的，納稅人收取的電力、天然氣、暖氣費用應按照轉售貨物處理；提供物業管理服務的納稅人收取的自來水水費，應按照國家稅務總局公告2016年第54號有關規定處理。

納稅人向業主或者其他客戶轉售暖氣取得的收入，按照熱力產品經營企業取得的供熱收入計算繳納增值稅，符合免稅條件的，可以申請享受免征增值稅優惠。

根據上述規定，貴公司提供熱力服務、中央空調服務應適用增值稅貨物的征稅范圍。物業公司所提供的暖氣、冷氣實際上是一種銷售行為。物業公司也屬于供熱企業，物業的供熱屬于增值稅項目，并應享受相關稅收優惠。對貴公司在夏季所提供的中央空調制冷服務，應按貨物適用稅率繳納增值稅。

即對于物業公司（一般納稅人）提供供暖、制冷服務的，應按適用稅率申報繳納增值稅。同時符合條件的供暖收入可申請享受免征增值稅優惠。

根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第三十九條納稅人兼營銷售貨物、勞務、服務、無形資產或者不動產，適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。

即對于物業公司從事物業管理服務同時提供供暖、制冷服務的，相關收入應分別核算。

特別提醒

1、物業公司（一般納稅人）取得供熱收入申報享受免稅的，供熱項目所取得的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。對于無法劃分不得抵扣的進項稅額，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：

不得抵扣的進項稅額＝當期無法劃分的全部進項稅額x（當期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免征增值稅項目銷售額）÷當期全部銷售額。

2、自2017年7月1日起執行《關于簡并增值稅稅率有關政策的通知》（財稅〔2017〕37號）中的稅率，即冷氣、暖氣均適用11%的增值稅率。

小編寄語：會計學是一個細節致命的學科，以前總是覺得只要大概知道意思