XX 茶園項目取地研究 09/11 第 1 頁 /總 84 頁 目 錄 第一部分 項目屬性分析 . 3 一、重慶房地產市場走勢研究 . 3 二、 2009 年秋交會總結 . 18 三、區域未來發展潛力預判 . 34 四、住宅項目價值界定 . 47 第二部分 競爭市場研究 . 49 一、競爭區域界定 . 49 二、競爭區域市場研究 . 49 （一）渝南大道沿線板塊和新南湖板塊 . 49 （二）彈子石板塊 . 52 （三）巴南高性價比項目 . 55 （四）茶園板塊 . 58 （五）競爭市場總結 . 67 第三部分 項目戰略定位方向 . 69 一、項目發展戰略思路框架 . 69 二、項目發展戰略 . 69 三、項目定位 . 74 附件：兩個備選方案 . 75 附一：發展方向 . 75 附二：項目定位 . 76 第四部分 經濟測算 . 79 一、經濟測算說明 . 79 二、經濟測算結果 . 80 XX 茶園項目取地研究 09/11 第 2 頁 /總 84 頁 （一）測算結果 . 80 1、基本指標 . 80 2、銷售收入 . 80 3、建造成本（不包括土地成本及相關稅費） . 81 4、其他市政道路、綠化和學校建設費用 . 82 5、可能返還費用（配套費的 45%） . 83 6、測算結果 (假設樓面地價為 1200 元 /平方米 ). 83 （二）樓面地價對利潤的敏感分析 . 83 XX 茶園項目取地研究 09/11 第 3 頁 /總 84 頁 第一部分 項目屬性分析 一、重慶房地產市場走勢研究 （一）房地產宏觀市場研究 1、房地產投資現狀及走勢 圖 ：近 年重慶市房地產投資走勢示意圖 （ 單位： 億元） 數據來源： 重慶市統計局、 統計年鑒 數據顯示， 2008 年重慶市房地產投資達到 991 億元，同比增長 16.6%，與 2007 年相比，增速同比 有一定 下滑，下降幅度約為 18 個 百分點。 從以往的數據來看， 2007 年重慶市的房地產投資是最為火爆的一年，在新特區的效應推動下，一舉達到 34.98%的歷史最高增幅。但 2008 年，由于受國際經濟走勢和房地產市場發展不確定等因素影響，部分房地產投資者放緩投資進度或保持觀望，導致房地產開發投資同比增速僅為16.6%，創下了近幾年的新低。 2009 年 1-9 月 ，全市房地產開發累計完成投資 764.99 億元， 占去年全年近 80%，預期今年年增長率超過 20%， 因此，特別是在下一階段國家政策效應減弱后， 房地產開發投資運行狀態將會成為影響投資增長的關鍵因素 。 XX 茶園項目取地研究 09/11 第 4 頁 /總 84 頁 2、房地產開發現狀及走勢 2.1、 施工面積 圖 ：近 年重慶市商品房施工面積走勢示意圖 （ 單位： 萬 ） 數據來源： 重慶市統計局、 統計年鑒 2009 年 1-9 月 ，全市商品房施工面積為 11083.4 萬平方米，其中，商品住宅施工面積為 8734.86萬， 2008 年 施工面積增速放緩主要受開發企業投資信心不足， 存量土地減少，多采取捂盤銷售提高售價的方式，新開工面積減少所致，隨著今年市場的好轉，新開工面積 重新上升。 表： 2002-2008 年新開工面積占施工面積的比例走勢 數據來源：中原市場研究中心 從新開工面積占施工面積的比例來看， 2003-2008 年間表現出一個下降的趨勢。 2004 年之后，其 基本 保持在 30.50%以上，在 國際認可的 0.25-0.33 之間。但是，由于 2008 年市場受到經濟下滑風險的影響， 新開工 面積大幅度下降，其比例下跌至 30.14。這在市場調整之后，市場供需時間 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 比例 38.72% 39.68% 35.07% 31.18% 30.56% 33.61% 30.14% XX 茶園項目取地研究 09/11 第 5 頁 /總 84 頁 之間的走勢將會有所緩解。 2.2、 竣工面積 圖 ：近 年重慶市商品房竣工面積走勢示意圖 （ 單位： 萬 ） 數據來源： 重慶市統計局、 統計年鑒 由于 2003、 2004 年的第一波銷售高峰， 2005 年重慶市商品房竣工面積開始迅猛增長，一舉沖上 2200 萬 ，隨后 2005、 2006 年的平穩市場使得竣工面積在 2006、 2007 年基本處于平穩狀態。 而 由于 2007 年市場的瘋狂， 進入 2008 后， 竣工面積增長 5.1%，達到歷史新高的 2367.94萬 。 2009 年 1-9 月 竣工面積為 1325.21 萬 ，其中，住宅竣工面積為 1111.07 萬 ，預計今年相比 2008 年有所下降。 表： 2002-2008 年施工面積與竣工面積之比 數據來源：中原市場研究中心 一般而言，商品房施工面積與竣工面積之比在 3-4 之間為合理，小于 3，將會出現供應短缺，大時間 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 比例 3.17 3.15 3.94 3.39 3.98 4.70 4.91 XX 茶園項目取地研究 09/11 第 6 頁 /總 84 頁 于 4，將會出現供應增加。 由于 2007 年重慶市的施工面積與竣工面積之比為 4.7，大于 4。即，由于 2007 年年末新開工面積的瘋狂上揚，市場在 2008 年甚至 2009 年進入供應大量增加的局面。這一點在 2008 年的市場已經得到驗證。而到 2008 年這一數值已達到了 4.91，市場供應增加的局面變得更為嚴重， 也即在 2009 年，商品房市場將面臨明顯的供大于求的局面， 但由于 2008 年市場的抑制， 2009 年剛性需求得到釋放，出現了“轉暖”的跡象， 由于新開工面積的減少，市場存量逐步 減少，供大于求局面即將結束 。 3、商品房供應現狀及走勢 圖 ：近年 重慶主城批準預售面積走勢示意圖 （ 單位： 萬 ） 數據來源：中原市場研究中心 2008 年全年重慶主城累計實現商品房批準預售面積 2010 萬 ，同比下降 182 萬 ，下降幅度8.30%，為歷年來首次下降。 2009 年 1-9 月批準預售面積為 1289.12 萬 。 在市場低迷的情況下，開發企業已經主動調整工程周期戰略，放緩工程進度，以應對市場的 調整周期。 XX 茶園項目取地研究 09/11 第 7 頁 /總 84 頁 從后期走勢上來看，由于 2009 年上半年新開工面積并沒有明顯的放大，雖上半年市場出現“轉暖”的跡象，部分囤地的開發商也加快了開發的速度，但依然難以抵擋在 2009-2010 年新增批準預售面積下降的整體走勢。 4、商品房需求現狀及走勢 4.1、 商品房成交情況及走勢 圖： 2002-2008 商品房成交面積走勢示意圖 （ 單位： 萬 ） 數據來源：中原市場研究中心 2009 年 1-9 月 重慶主城累計實 現商品房成交 1706 萬 ，超過了 08 年全年的 438萬 ，預期今年成交量將與 2007 年持平或略超。 2009 年成交量大幅度上升 的主要原因 是： 由于 07 年消費者的透支消費， 08 年必定需要時間去平衡，而剛性需求是客觀存在的 ； 另一方面在于政府對經濟走勢良好的預期 下 ，使購房者對未來有了一定的信心，在房價回歸到較為理性的階段時，剛性需求得到再次的集中釋放，所以，成交數據上升幅度很大。 圖 ： 2004-2009 年 半年度商品房成交面積走勢示意圖 （ 單位： 萬 ） XX 茶園項目取地研究 09/11 第 8 頁 /總 84 頁 數據來源：中原市場研究中心 從 2004-2008 年半年商品房成交走勢來看， 07 下半年成交面積陡增，達到了 1390 萬 ，而從其余年份半年的數據來看，基本都在 500-700 萬 ，且 這個量是比較穩定的，說明 重慶主城的商品房每年的剛性需求量就在 1200-1400 萬平方米，從重慶的發展前景來看，是完全有能力支撐這個需求量的。 各區成交量分析 圖： 2006-2008 年重慶主城區域商品房成交面積示意圖 （單位：萬） 圖： 2009 年 1-9 月重慶主城區域商品房成交面積 示意圖 （ 單位：萬 ） XX 茶園項目取地研究 09/11 第 9 頁 /總 84 頁 數據來源：中原市場研究中心 由圖看出， 目前，“三北一南”區域占據市場的主要地位不會改變。 南岸、渝北和江北 09 年 1-9月的數據已經超過了各自在 08 年全年的成交面積，其中南岸區由于茶園和南 CBD 板塊的大量供應，表現異常突出，從 07年至今一直占據著最大的市場份額。 09年 1-9 月，南岸區成交面積達到 310 萬，高于第二 位的渝北區近 50 萬，三、四位的江北區和北部新區緊隨其后。 4.2、 成交價格情況及走勢 圖： 2002-2008 重慶主城商品房 建筑面積 成交價格走勢示意圖 （ 單位： 元 / ） 01000200030004000500000 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 5商品房銷售價格 1995 2103 2374 2827 2892 3320 3999住宅銷售價格 1773 1921 2182 2587 2697 3155 3835商品房價格同比增幅 5 . 4 % 1 2 . 9 % 1 9 . 1 % 2 . 3 % 1 4 . 8 % 2 0 . 5 %住宅價格同比增幅 8 . 3 % 1 3 . 6 % 1 8 . 6 % 4 . 3 % 1 7 . 0 % 2 1 . 6 %2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008圖： 2007-2009 年重慶主城商品房月度建筑面積成交價格走勢示意圖 （單位：元 /） XX 茶園項目取地研究 09/11 第 10 頁 /總 84 頁 數據來源：中原市場研究中心 根據監測， 2002 年以來就商品房成交價格就一直保持增長趨勢， 2008 年重慶主城商品房成交均價為 3999 元 /平米，增 長幅度 20.45%。商品住房成交均價 3835 元 /平米，同比增幅 21.6。 從 月度 數據走勢來 看， 09年房市經過“小陽春”行情后，一改 08年價格整體向下的趨勢，成交價格有所上升， 從 4 月開始，一直保持 4000 元以上的水平穩步上升，到 9 月成交價已達到 4453元，創造歷史新高。 后期價格走勢預測： 由于國家今年“保八”的目標，將不會讓處于支柱的房市過度走低；另一方面，目前價格基本與新增土地綜合成本相當，其下行空間已經十分有限。初步估計，今明兩年的市場價格將會在 4300-4700 元 /m2之間波動。 各區成交價格分 析 圖： 2007-2008 年重慶主城區域商品房 建筑面積 均價走勢示意圖 （ 單位： 元 / ） XX 茶園項目取地研究 09/11 第 11 頁 /總 84 頁 01000200030004000500060002007 20082007 2382 2558 4116 2684 3113 3522 2916 3393 3200 2858 3760 2008 2922 3099 4907 3211 4341 4467 3289 4060 3689 3714 4446 巴南區 北碚區 北部新區 大渡口區 高新區 江北區 九龍坡區 南岸區 沙坪壩區 渝北區 渝中區數據來源：中原市場研究中心 2009 年 9 月各區價格 數據來源：中原市場研究中心 2009年 1-9月 重慶主城各區價格除巴南區 和大渡口區 繼續 在 4000元 / m2以下 外 ，其余均 在 4000元 / 以上 ，整體水平有 較大 的 提升。并且，北部新區、 江北區、高新 區、 渝中區 以及經開 區均在 5000 元 / 以上。 5、宏觀市場總結 經過了瘋狂的 2007 年，煎熬的 2008 年， 2009 年各大利好消息和政策的 支撐，市場 出現了“轉暖”的跡象，供大于 求的局面暫時有所 改變 ， 但 2010 年 隨著開發量的加大，市場仍 將可能面臨 XX 茶園項目取地研究 09/11 第 12 頁 /總 84 頁 一定的市場競爭壓力。 （二） 土地市場情況 1、成交總量分析 圖： 2004-2008 年 和 2009 年 1-9 月 土地成交面積走勢示意圖 （ 單位： 萬 m2） 表： 2004-2008 年和 2009 年 1-9 月土土地成交宗數走勢表 數據來源：重慶市土地交易中心 9 月單月成交 68 宗，高出 1-8 月的總數。 整體規劃建筑面積為 1732 萬 ，大大超過 08 年全年的 1005 萬 。 經過 2008 年的積壓后，大量開發商出現無地無房的局面，隨著今年市場的回暖現象，開發商經濟鏈條的復蘇，銀行信貸的放松，增強開發商的信息和拿地的急迫性，特別是今年 9 月，出現拿地井噴現象。 2、成交價格分析 圖： 2004 -2008 年 和 2009 年 1-9 月 土地成交價格走勢示意圖 （萬元 /畝） 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 1-9 月 成交宗數 206 139 155 192 82 120 增幅 -32.5% 11.5% 23.9% -57.3% XX 茶園項目取地研究 09/11 第 13 頁 /總 84 頁 表： 2004-2009 年土地成交總價對比（億元） 數據來源：重慶市土地交易中心 由于土地的稀缺性，土地單價和樓面地價整體一直處于上升趨勢。由于 09 年保利“地王”的出現，以及江北區觀音橋組團、鴻恩寺組團、 江北城 CBD 新推出地塊，在 7-9 月份的集中成交，提 升了整體的土地單價和樓面地價。 從近年的土地成交價格來看， 09 年 1-9 月份達到了 283.62 億元， 遠超 08 年全年的 103.8 億元。 3、區域成交情況分析 圖： 2007-2008 年 和 2009 年 1-8 月 重慶主城土地出讓分布圖 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 1-9 月 成交價格（億元） 107.9 102.2 177.5 374.4 103.8 283.62 XX 茶園項目取地研究 09/11 第 14 頁 /總 84 頁 數據來源：中原市場研究中心 2009年 1-8月江北 區的土地成交量位居第一位。第二位和第三位為 沙坪壩區和北碚 區。相比 2007年， 2008 年 南岸區和九龍坡區降幅最為明顯。 地塊條件、區位價值優的地塊成為開發商特別是品牌開 發商的首選，這也是催高地價飆升的主要原因，從拿地成本和開發品牌以及實力分析，未來幾年將出現大量高端樓盤的集中供應，促使重慶房地產上新一臺階。 4、區域土地成交價格分析 圖： 2007、 2008 年 和 2009 年 1-8 月 重慶主城各區土地出讓價格 （萬 /畝） XX 茶園項目取地研究 09/11 第 15 頁 /總 84 頁 數據來源：中原市場研究中心 各區域土地成交價格與當年出讓土地所在區域 位臵有關，出讓地塊為核心區域則價格高 但整體來看，渝中區出讓地塊少、位臵核心，價格最高；其次， 江北區由于推出地塊位臵較優，土地出讓價格緊隨渝 中區。北碚區由于位臵的原因，價格處于主城最低水平。 5、小結 今年土地成交總量、宗數以及 土地價格 卻 有 較大 幅 度 上揚；一方面，市場的 好轉，開發商已無地開發，資金充足，信貸政策的放松，信心重 拾 ；另一方面，地價成本的上漲，也進一步保證了未來幾年商品房銷售價格的穩定。 從 中原 市場研究部監控情況來看， 地王的頻頻出現，知名開發企業的多次拿地，給市場帶來極大信心，同時從拿地情況分析，預計未來幾年以高端為主，將使重慶房地產市場快速上升到新臺階。 （三）宏觀政策簡析 1、金 融政策 從緊到寬松，金融政策 180 度轉身 XX 茶園項目取地研究 09/11 第 16 頁 /總 84 頁 1.1 降息 圖： 2007-2008 全國存貸款基準利率走勢示意圖 對于如此高強度的迅速降息，有三個動因。第一，商品房市場價格在可預期的時間內以調整為主，降低利息對已購房的貸款者可緩解其還房壓力，增加其實際可支配收入，從而起到間接推動消費的作用；第二，經濟增速的下滑進一步加速了房地產市場的調整，房地產投資、商品房銷售等重要指標正逐步向未來的經濟增長施壓，降息有利于減小新購房者的購房壓力，促進剛性需求的購房，進而推動房地產市場的穩定，有利于穩定經濟 增長戰略的實施；第三，降低房地產企業融資成本，利息的降低將直接降低其財務成本，減小企業的開支，間接支持房地產企業度過危機。 然而，由于目前房地產市場主流問題已經轉變為收入預期下降以及經濟下滑帶動下的行業發展前景擔憂，利息的下降雖然能直接降低消費者的購房成本，但從根本上將依然無法形成有效的群體意愿，并且， 隨著市場的變化，政策隨時可能調整，因此對市場影響相對較小。 1.2 二套房政策 而對于所謂的放寬二套房，則略顯蒼白無力，更多的還只能從地方的不規范操作來尋找其對市場的刺激。其原因在于，早在 2007 年 12 月 5 日中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知中就已經提出了關于第二套房的認定標準，對于本次措施中提到的改善性需求，即人均居住面積低于平均水平可以再購一套房，辦理按揭時可以視為第一套房，幾乎再次原文提出，國務院只是以一種更為官方的姿態將其提升到更高層面。因此，從切 XX 茶園項目取地研究 09/11 第 17 頁 /總 84 頁 實效果來說，其可產生的影響有限，而更多的只能從中國傳統的“操作”層面來思考。 1.3 小結 對于金融政策的未來預期，逐步顯現的經濟數據亦將推動央行為了進一步刺激消費的新一輪降息，因此，降息是切實可期的。而房貸政策，由 于高企的房價與消費者購買力不足之間的矛盾依然存在，完全取消二套房的政策限制存在較大的難度，可能性相對較小。刺激房地產的政策更多的將通過稅費之內的降低購房成本的方式進行；總的來說，未來兩年房地產業將會面臨更為寬松的金融環境。 2、稅收政策 營業稅減免，引導改善投資新出路 “在 2008 年 12月 17日國務院的新政策中對營業稅進行了重大調整，不僅降低了納稅年限，同時還降低了稅基。二手房免征的年限從超過 5 年縮短到了 2 年，即超過 2 年轉讓所購住房即可免交營業稅，同時，對于不滿 2 年的，也降低了營業稅繳納額。” 該政策 對市場所能產生的影響相對較大： 首先，該政策可配合改善性需求的釋放。隨著價格的調整，市場部分改善性需求釋放的誘因逐步增大； 其次，由于目前整體經濟調整周期基本上在 2 年左右，房價下調之后，市場有著大量的資金亟待抄底。營業稅降低為 2 年，可推動此部分投資者的下單，從而合理的增加市場的投資消費的份額，是市場更為健康有序。 （四）發展趨勢研判 未來兩三年，調整將持續，這是房地產市場必經的歷程，重慶房地產也存在著供大于求的壓力，但重慶巨大剛性需求的支撐，土地成本的增加以及開發商的理性、資金鏈的穩定，未來將會維持量穩 價 緩升 的局面；因此，開發策略、營銷手段、產品結構的合理搭配則將成為未來競爭的主要砝碼； XX 茶園項目取地研究 09/11 第 18 頁 /總 84 頁 國家在國民經濟增長的壓力下，未來兩三年，將 繼續 對房地產市場保持 相對 寬松的政策環境，使市場更加健康有序，增強消費者和開發商的信心，刺激消費。 二 、 2009 年秋交會總結 1、本屆房交會參展概況 1.1 參展企業概況 本次房交會參展的企業共計 171 家，其中房地產開發企業 112 家 、 中介機構 11 家 、 金融機構 4家 、 建材 、和 裝飾企業 30家 、 媒體 12 家 、 服務機構 2 家。 本次房交會參展企業較前兩屆持續減少，減少的企業主要為房地產開發企業 ，相比 08 年秋交會和 09 年春交會分別減少 127 家、 38 家房地產開發企業，其主要原因是由于近兩屆房交會外來房地產參展企業大幅減少。此外還因為今年樓市旺銷，眾多樓盤銷售接近尾盤，且后期無房源供應，故無參展需求。 圖 1：歷屆房交會企業參展情況（ 2006 2009 年） XX 茶園項目取地研究 09/11 第 19 頁 /總 84 頁 （信息來源： 重慶市 網上房地產） 1.2 參展項目概況 本次 房交會共有 165 個房地產開發項目參展，提供可交易商品房面積 906 萬，其中商品住房面積 706 萬，非住宅 200 萬 。 商品住房中 ， 普通住宅 632 萬，別墅 69.6 萬。另外，中介機構提供二手住房房源 5.5 萬套，建筑面積 490 萬平方米，非住宅面積 43 萬平方米。 本次房交會提供的商品房可交易面積與 2008 年秋交會基本持平 ，相比 09 年春交會減少約 20%，提供的二手房房源相比 09年春交會減少約四成。 圖 2：歷屆房交會商品房住宅參展情況（ 2006 2009 年） （信息來源： 重慶市 網上房地產） 2、房交會成交分析 說明： 1.本次網上房交會交易還在進行中，文中成交數據僅為 10 月 15 日 -18 日 4 天成交數據。 2.由于 07年秋交會以二手房交易為主，因此歷屆商品房數據對比缺少 07 年秋交會數據。 本次房 交 會 4 日 共成交房屋 9923 件， 成交面積 95.25 萬，成交金額 40.11 億元 ，其中 商品房交易成交 6393 件，成交面積 63.29 萬 ， 成交金額 31.15 億元 ， 建筑 面積成交均價 4922 元/ ，成交均價創歷屆房交會新高 。 本次房交會成交房屋相比 08秋交會增加 1687 件，相比 09 春交會減少 3602 件，成交面積、成交金額相比 09年春交會分別減少 25.26%、 22.46%，商品房成交均價上漲 8.6%。 XX 茶園項目取地研究 09/11 第 20 頁 /總 84 頁 表 1： 歷年房交會成交情況 對比（ 2006 2009 年） 指標 06 春交會 06 秋交會 07 春交會 07 秋交會 08 春交會 08 秋交會 09 春交會 09 秋交會 成交套數（套） 總套數 11752 8364 8606 8690 8236 13525 9923 成交面積（萬） 住宅 107.18 68.96 56.10 42.81 40.65 79.15 59.28 非住宅 5.74 1.49 12.50 4.49 1.53 3.75 4.01 二手房 7.42 8.58 14.65 16.77 35.08 31.51 44.54 31.96 總成交 120.34 79.03 90.55 82.38 74.01 127.44 95.25 成交金額（億元） 住宅 29.90 20.44 16.90 17.84 15.68 34.43 28.92 非住宅 2.21 0.74 4.46 2.47 0.55 3.14 2.23 二手房 1.34 1.49 2.67 3.64 8.36 8.00 14.16 8.96 總成交 33.45 22.67 26.1 28.67 24.36 51.73 40.11 成交單價（元 /） 住宅 2789 2964 3017 4168 3857 4351 4878 非住宅 3845 4956 3579 5501 3595 8373 5561 二手房 1815 1737 1826 2171 2384 2538 3179 2804 成交均價 2779 2869 2886 3480 3291 4059 4211 （信息來源： 重 慶市 網上房地產，非住宅數據由中原研究部整理所得） 2.1 住宅成交分析 本次房交會 商品住宅成交建筑面積 59.28 萬 ， 比 09 年春 交會 減少 19.87 萬 ，減 幅 25.1%； XX 茶園項目取地研究 09/11 第 21 頁 /總 84 頁 成交金額 28.92 億元， 減少 5.51 億元 ，減 幅 16 %， 建筑面積平均成交價格 4878 元 / ， 增加 527元 /，增幅 12.11 %；相比 08 年秋交會成交面積、成交金額、成交均價分別增加 45.83%、 84.44%、26.47%。 本次房交會商品住宅延續了上半年樓市旺銷的良好勢頭，成交量相比 09 年春交會有所減少，但相比 08 年秋交會有大幅的增加， 成交價格則持續高速上漲，創下歷屆房交會新高。本次參加房交會的項目匯聚了樓市中的中堅力量，大都處于價格區間的上段，因此成為拉高商品住宅成交價格的主要原因。 圖 3：歷屆房交會一手住宅成交情況（ 2006 2009 年） （信息來源： 重慶市 網上房地產） 2.2 非住宅成交情況 本次房交會非住宅成交量相比 09 年春交會基本持平，但成交均價大幅下降。總成交面積 4.01萬，增加 0.26 萬， 增幅 6.9%；成交金額 2.23 億元，減少 0.91 億元，減幅 29 %；建筑面積成交均價 5561 元 /，減幅達 33.58%。 本次房交會相比 09 年春交會取消了商業用房、辦公用房契稅減半的優惠，但依然保持了較好的成交量，由于中心商業成交量的減少，所以直接導致了本次房交會非住宅成交均價大幅下滑。 XX 茶園項目取地研究 09/11 第 22 頁 /總 84 頁 圖 4：歷屆房交會非住宅成交走勢（ 2006 2009 年） （信息來源： 重慶市 網上房地產，非住宅數據由中原研究部整理所得） 2.3 二手房成交情況 本次房交會 二手房成交 3530 件，成交建筑面積 31.96 萬 、 成交金額 8.96 億元 ，相比 09 年春交會分別減少 28.2%、 36.7%；成交建筑面積均價 2804 元 / ，下降 11.8%。 二手房成交中， 二手住宅成交 3471 件，成交建筑面積 31.60 萬 ， 成交金額 8.83 億元，成交均價 2795 元 / ，與 08年秋交會基本持平，相比 09年春交會有所下滑。本次房交會二手房供應量減少四成，成交量隨之相應下滑 。 圖 5：歷屆房交會二手房成交情況（ 2006 2009 年） （信息來源： 重慶市 網上房地產） 3、 房交會特征 XX 茶園項目取地研究 09/11 第 23 頁 /總 84 頁 3.1 五遠郊城市聯動發展 為加強主城與遠郊區縣房地產 市場聯動，促進遠郊區縣房地產市場的發展，本 次 房交會在主城區設立主會場的同時， 還 在萬州、黔江、永川、江津、長壽等五個遠郊中心城市設立分會場 ，享受主城同等優惠政策， 五個城市將相繼在 10月份舉辦房交會 。 表 2：各分會房交會舉辦時間 分會地區 舉辦時間 江津分會 10 月 15日 18日 永川分會 10 月 16日 18日 萬州分會 10 月 17日 20日 黔江分會 10 月 17日 22日 長壽分會 10 月 23日 25日 3.2 別墅物業納入優惠范圍 由于市場持續著樓市旺銷的良好態勢， 此次房交會優 惠政策 相比 09年春交會 略有變化。 此次房交會期間 住房實行契稅減半，普通二手住房未滿兩年交易的免營業稅，高檔 二手 住房按差額征收營業稅。 主要變化是取消了對非住宅物業的稅費優惠，增加了高檔住房的稅費優惠。 目前我市普通住房的契稅按照 1%征收，高檔住房交易契稅為 3%，在房交會期間購買參加現場房交會和網上房交會的房地產開發企業的商品房的，普通住房（獨棟和聯排別墅以外的住房）契稅按 0.5%征收，高檔住房（獨棟和聯排別墅）按 1.5%征收。 3.3 高檔住宅成交比例增多 在本次房交會商品房住宅成交中， 90以下商品住宅成 交 3208 件，成交建筑面積 22.71 萬，成交金額 10.21 億元， 建筑面積成交 均價 4495 元 / ； 90-120 商品住宅成交 1435 件，成交建筑面積 15.00 萬，成交金額 6.44 億元，建面均價 4291 元 / ； 120 以上商品住宅成交1308 件，成交建筑面積 21.57 萬，成交金額 12.27 億元，建面均價 5691 元 /。 從各面積段的成交情況來看， 90 中小戶型占據總成交套數五成，成交均價也相對較低； 120以上 的戶型成交面積和成交金額分別占總成交的 37%、 43%，成交量明顯增多，這些物業 主要來自花園洋房、別墅等高端物業，因此也是拉高房交會商品住宅成交均價的主要因素。 表 3：商品住宅各面積段成交情況 成交面積段 成交套數 （套） 占比 成交建筑面積 （ 萬 ） 占比 成交金額 （億元） 占比 成交 建筑面積 均價（ 元 / ） XX 茶園項目取地研究 09/11 第 24 頁 /總 84 頁 90 以下 3208 54% 22.71 38% 10.21 35% 4495 90-120 1435 24% 15.00 25% 6.44 22% 4291 120 以上 1308 22% 21.57 37% 12.27 43% 5691 （信息來源： 重慶市 網上房地 產） 3.4 成交出現新熱點： 沙區 量 最大 南岸 價 最高 本次房交會上，各區域的成交量 和 成交價出現了 新的熱點， 沙坪壩區以 1726 套遙居各區之首 ，連續多年成交量之冠 的 渝北 區 退居第四名 ； 南岸區成交均價達到 5989 元 /，首次成為房價最高 的 區域。 表 4：各區域成交情況 區域 套數（件） 成交面積（ ） 成交金額（萬元） 建面均價（元 / ） 沙坪壩區 1726 151603 67081 4425 南岸區 955 119946 71836 5989 江北區 941 87040 48823 5609 九龍坡區 770 71889 32450 4514 渝北區 849 69852 30453 4360 北部經開 457 66487 32550 4896 北部高新 273 37601 21990 5848 高新區 303 24843 10654 4288 經開區 248 19966 8449 4232 渝中區 204 19925 10107 5073 巴南區 166 15728 4982 3168 北碚區 64 5106 1780 3487 大渡口區 47 4237 2113 4987 3.5 新盤扎堆 未來高端產品供應量大 本次房交會共有 32 個樓盤首次正式亮相參展，其中有 8 個樓盤已于房交會前正式開盤， 24個樓盤為全新潛在項目，即將在年底或明年陸續推出。 從新亮相的樓盤展示情況來看，南岸區和九龍坡區新盤最多，北部區域的新盤供應明顯減少。本次房交會南岸區共有 8 個新盤項目，除新南湖板塊的山千院項目已經開盤，其余 7 個項目大多預計在年底以前推出；九龍坡區的新盤項目大幅增多，共 7 個新盤項目參展，有 5 個項目已在房交會前正式開盤銷售；本 次房交會江北區新項目明顯減少，只有金科太陽海岸一個潛在項目。 XX 茶園項目取地研究 09/11 第 25 頁 /總 84 頁 從新亮相樓盤的產品形態來看，高端項目明顯增多，有 8 個項目涵蓋了花園洋房產品，其中銀翔翡翠谷和澤瑞匯景苑兩個純花園洋房項目均位于南岸茶園新區；有 7 個項目涵蓋了別墅產品，其中有 4 個純別墅項目，總規模超過 100 萬位于百市驛板塊的常青藤緹香小鎮成為別墅中的亮點項目，和記地產攜逸翠莊園首次參加房交會也吸引了市場的眼球。 表 5：新亮相樓盤情況 個數 區域 板塊 名稱 開發商 建筑形態 總規模 (萬 ) 備注 8 南岸區 新南湖 山千院 重慶康恒臵業 洋房、高層 45 10月 15日首次開盤 新南湖 天景雨山前 重慶天景臵業 洋房、別墅 5 預計 10 月底開盤 南坪中心 協信城 重慶協信控股(集團 ) 高層 47 預計年底開盤 南濱路 融僑城 融僑長江 ( 重慶 )房地產 小高層、洋房、別墅 15.7（一期） 預計 10 月底開盤 南濱路 東原長江畔 1891 東原地產 高層 不祥 茶園新區 銀翔翡翠谷 銀翔地產 /泛融地產 洋房 50 預計 2010 年 3 月開盤 茶園新區 澤瑞匯景苑 重慶澤瑞房地產 洋房 5.9 預計年底 開盤 茶園新區 魯能領秀城 重慶魯能 洋房、別墅、高層 預計 2010 年上半年開盤 7 九龍坡區 白市驛 常青藤緹香小鎮 常青藤 別墅 100 預計 12 月開盤 楊家坪 青國青城 金源利地產 高層 13 預計明年初開盤 楊家坪 保利 心語 保利地 高層 26 10月 13日首次開 XX 茶園項目取地研究 09/11 第 26 頁 /總 84 頁 花園 產 盤 楊家坪 中冶 幸福嶺 中冶建工 高層 8 10月 17日首次開盤 楊家坪 和坤和家園 和坤臵業有限公司 高層 7.5 9 月 27 日首次開盤 楊家坪 恒大綠洲 恒大地產 高層、小高層 46 9 月 26 日首次開盤 華巖 海南天 畔山林語 力揚集團 高層 10 9月 5日首次開盤 3 渝中區 解放碑 創匯首座 瑞安中華匯地產 高層 8.6 9 月首次開盤 黃花園 協信公館1 號 重慶協信控股集團 高層 / 超高層 15 預計明年 4-5月開盤 大坪 恒大名都 恒大地產 高層 / 小高層 85 8 月底首次開盤 3 沙坪壩區 沙濱路板塊 華宇金沙時代 華宇集團 高層 40 預計 2010 年初開盤 鳳天板塊 華宇城 華宇集團 占地 283畝，建筑面積 90 萬 預計 2010 年開盤 中心板塊 隆鑫天雨方 隆鑫地產 高層 29.5 預計 2010 年開盤 3 渝北區 回興 南方康橋玫瑰園 南方集團 高層 20 預計 12 月底開盤 空港 御城華府 御城實業 花園洋房、高層 16 預計 12 月底開盤 空港 重慶國際家紡城 涌鑫地產公司 公寓、別墅 42 8 月 11 日正式開工，開盤日期不詳 2 北部新區 金開區 逸翠莊園 和記黃埔地產 別墅 43 預計 10 月底開盤 新牌坊 偉岸摩登 重慶偉 高層 4.5 預計 11 月開盤 XX 茶園項目取地研究 09/11 第 27 頁 /總 84 頁 堡 岸房地產 2 高新區 石橋鋪 宏宇密城 重慶宏宇 房地產 高層 8 預計 10 月底開盤 石橋鋪 大城小愛 南方東銀 高層 15 預定 10月 24日開盤 2 巴南區 龍州灣 跨越城南未來 重慶跨越臵業 一期：小高層 / 洋房 50 預計年底開盤 李家沱 都和廣場 重慶都和臵業有限公司 高層 16 預計 10 月底開盤 1 江北區 溉瀾溪 金科太陽海岸 金科地產 別墅 占地 500畝 預計 11 月 開盤 1 大渡口區 新城板塊 晉愉碧怡林畔 晉愉地產 別墅 占地約 400畝，一期約100 套，獨棟 17 套，聯排 83 套 預計 10 月底開盤 4、 各區域參展概 況 江北區 本次秋交會江北區共有 20 個樓盤參展。其中，全新項目僅金科太陽 海岸 1 個，其余均以老項目的持續銷售為主。參展區域中觀音橋、龍頭寺以及北濱路片區相對活躍。 觀音橋 價格急劇攀升，銷售有增無減。觀音橋片區參展的 5 個項目中包括 3 個住宅項目和 2個城市綜合體項目。其中，光華官府國際和 XX翠海朗園作為觀音橋為數不多的大型居住型社區，價格已上調至 7300-8000 元 /，相比春交會上漲約 1500 元 /，漲幅高達 25%以上。而旭陽朗晴廣場和協信中心作為步行街稀缺的投資產品，價格均在 10000 元 /以上。 該片區價格攀升較快，但對外號召力依然強勁，銷售情況均突出。 龍頭寺 房源供應緊張，性價比優勢明顯。龍頭寺片區參展的 5 個項目中，魯能星城、巴蜀城九寨印象和中渝愛都會均為大中型社區，但其銷售速度較快，在售組團可售房源已不多。再加之 XX 茶園項目取地研究 09/11 第 28 頁 /總 84 頁 華宇北城中央當期以公寓和商鋪銷售為主，豐業御景銘洲又步入尾盤銷售階段，致使龍頭寺片區整體房源供應緊張，后續房源將于 11 月至 2010 年初陸續放量。目前，該片區普通住宅的均價已上調至 5200-6700 元 /，相對其他區域，性價比優勢仍為突出。 北濱路 價格變化不明顯，推盤節奏較緩 慢。北部路片區參展的 4 個項目均為大型中高檔社區，整體均價在 6800 元 /以上，一線江景物業的價格集中在 8000-10000 元 /不等。北濱路雖云集眾多知名開發商，但因總價高、配套相對欠缺等限制，整體銷售依然屢現瓶頸，例如中海北濱1 號和招商江灣城的推盤節奏仍為緩慢，且消化速度欠佳。而珠江太陽城和龍湖春森彼岸消化速度相對較快，但整體供應仍顯不足，后期房源將在年底或明年初推出。 溉瀾溪 價格波動明顯，見縫插針搶奪市場。溉瀾溪參展的 3 個項目中，海爾海語江山和中億陽明山水的市場影響力不強，但慣于采取靈活多變 的定價策略。例如：海爾海語江山價格從 4200元 /逐月上調至 5200 元 /，雖波動明顯，但仍以低于競爭區域的整體均價的優勢搶占了大量市場，獲得良好的銷售業績。而中億陽明山水的價格則根據市場走勢呈現大漲大跌的趨勢，價格從 4750 元 /直接上調至 6700 元 /，銷售相對緩慢。此外，金科太陽海岸作為潛在的別墅項目首次亮相房交會，該項目預計在 11 月中旬推出 82 套聯排別墅，價格在 1.3 萬 -1.4 萬元 /左右。 受市場利好刺激，本屆秋交會江北區參展樓盤姿態較高，除了營銷推廣無亮點外，價格以及促銷上讓步空間均非常小 ，絕大部分項目只享受一次性 9.8 折，按揭 9.9 折和契稅減半的優惠，僅個別項目在開盤當天針對 VIP 客戶推出總價 3000-40000 不等的總房款優惠。此外，江北區后期全新項目較少，僅金科太陽海岸和盛創尊嶺（未參展）兩個別墅和花園洋房類項目，一定程度上豐富了江北區的物業形態，為購房者提供了更大選擇空間。 渝北區 本次秋季房交會，渝北兩路版塊有 8 個項目參展，其中在售樓盤 5 個，潛在項目 3 個，參展情況與今年春季房交會無明顯變化。 在售樓盤中主要以銷售前期房源為主，同時也為后期房源做客戶累積。其中萬科渝園在房交會期 間加推 29套聯院別墅，均價在 160 萬 /套左右。 潛在項目中，重慶國際家紡城值得一提。 重慶國際家紡城是由重慶涌鑫地產有限公司精心打造的城市復合體項目。 該 項目位于渝北區回興， 物業形態豐富， 是集商業、酒店、辦公、公寓、別墅于一體的城市復合體，總占地 230 畝，總建筑面積 42 萬平方米，其中家紡主題商業 10 萬平方米，公寓近 20 萬平方米，別墅近 4 萬平方米，地下車庫及倉儲 7 萬平米。 此外，南方康橋推 XX 茶園項目取地研究 09/11 第 29 頁 /總 84 頁 出了其二期全新組團 南方康橋玫瑰園，該組團全為高層建筑物業形態，分二期開發，第一批次 4 棟樓預計今年底推出。 北部新區 本次 房交會北部新區參展樓盤有所減少，共有 22 個項目參展。其中，在售項目 20 個，潛在項目 2 個，參展項目主要集中在金開板塊和新牌坊板塊，以高層物業為主，洋房及別墅等高端物業參展有 4 個。 金開板塊參展樓盤最多，以在售大盤項目為主，包括了綠地，融科，首金，龍湖等在內的知名開發商；其次是新牌坊板塊，該板塊內以加州電子校轉盤樓盤供應較為集中，尤其是長安地產的錦繡城項目一直引領該板塊價格飆升；高新園版塊由于供應結構無太大變化，所參展項目也多為老盤，并且個別項目也借此機會推出最后一批房源銷售，以期清盤；大竹林板塊作為新興區域， 目前主要以龍湖，金科項目為主，本次也全部參展，供應物業包含了高層，洋房和別墅；冉家壩板塊由于在售項目較少，此次僅有“祈年悅城”參展，并于房交會期間加推物業，推出的 140套房源也基本售罄，參展效果明顯。 潛在項目之一是位于金開區汽博中心旁，由和記黃埔開發的“逸翠莊園”，該項目的進駐也再次印證了北部金開區高端物業云集的市場地位，該項目總體量 43萬，首期規劃為聯排別墅，預期將以較高的性價比進入市場參與競爭；另一潛在項目是位于市公安局附近的“偉岸摩登堡”，該項目為全躍戶型，雖然項目體量較小，但交通生活配套方便 ，預計 11月開盤銷售。 本次房交會參展樓盤價格優惠并不明顯，且絕大多數項目無優惠，但是銷售價格方面整體較前期銷售明顯上漲，漲幅跨度較大，在 50-1300 元 /之間；在特價房方面，也逐漸減少，僅有金科，龍湖旗下物業推出少量特價房銷售，且市場效果不明顯。 南岸區 本屆秋交會南岸區共有 28個項目參展，參展樓盤個數依舊居各區之首，但與今年春交會相比，參展項目減少 3 個但新盤個數有所增多，共有 8 個新樓盤參展，其中 6 個項目為房交會上首次亮相。 8 個新項目主要分布于茶園新區、新南湖和南濱路片區。新南湖片區的山千院于房交會首 日開盤銷售，推出高層和洋房產品，價格與周邊同類項目相當，由于前期客戶積累不充足，樓盤宣傳力度小，加上自身產品和價格無明顯優勢，因此開盤當天銷售情況一般；學府大道片區又一高端項目 天景雨山前，以洋房為主，輔以少量的別墅產品，將于近期正式開盤發售；南濱路的融僑半島將于本月底隆重推出 3 期 融僑城，該項目占地 1500 畝，且以開發高端類物業為主，濱江 XX 茶園項目取地研究 09/11 第 30 頁 /總 84 頁 洋房、別墅和板式小高層，因其地理位臵優越，江景資源豐富，產品舒適度高，加上融僑大社區的完美配套，故深受客戶的青睞，預計首期開盤價格 8000 元 / 10000 元 /不等； 茶園新區新亮相的 2 個項目均為洋房，銀翔翡翠谷 50萬的托斯卡納風情洋房；另一個規模較小的澤瑞匯景苑以 3600 元 /的套內均價吸引眾多購房者的眼球；此外，協信城、東原長江畔 1891和魯能領秀城則以樓盤形象展示為主，項目具體情況不詳。 從本次房交會調研可知，南岸區樓盤價格與前 2 月相比，整體呈上揚的趨勢，受市場大環境的影響，價格上漲幅度較大，從每平米上漲 100 元 2000 元不等，且多數集中在 400 元 / 700元 /。同時本屆房交會該區域的優惠幅度和促銷活動甚少，大多為平時的銷售折扣，再享受房交會契稅減半的 優惠。而且相比往年的房交會，實際成交價格更加明朗化。 本屆房交會區域內備受關注的項目主要是新盤及市場知名度較高的大盤。如：南濱路的融僑城、彈子石的中海國際社區、南坪中心綜合體項目萬達廣場還有性價比較高的澤瑞匯景苑，現場人氣相對較旺。 巴南區 本次秋季房交會巴南區共有 9 個項目參展，其中有 2 項目為房交會上首次亮相。 目前巴南在售項目中，魚洞和龍州灣板塊在售項目多為尾盤銷售，因此，本次參展樓盤主要集中在李家沱和渝南大道板塊。在參展樓盤中，龍州灣板塊全新項目跨越城南未來正式亮相，該項目總建筑面積 50萬，集濱 江住宅、公寓、五星級酒店、商業、文博中心于一體的城市綜合體，龍州灣板塊作為巴南新興板塊，開發潛力較大，目前已有金源，柏樹，康利爾，浩立等開發商拿地并同步開發，預計明年該板塊供應量將增加。此外，李家沱另一全新項目都和廣場，也正式面市，該項目位于李家沱中心， 整體規劃為 7 層商業裙樓（含地下建筑三層） +4 棟高層住宅。項目配套建設 10000 多平方米的市民休閑廣場及商業步行街。都和廣場將打造成為一個集購物、休閑、商住為一體的大型城市商業綜合體 ，投資潛力較大，預計 10 月底將正式發售。 從所有參展樓盤來看，整體成交單價均有 所上漲，其中位于李家沱精裝項目恒大城，由于其開發商恒大地產即將上市，因此從國慶之后恒大在售項目成交單價均上漲約 1000 元 /，目前高層成交單價 6200 元 /。由洋房小高層組成的大型住宅社區曦圓柳鎮， 9 月推出三期洋房組團，目前成交均價 5850 元 /，與 6 月成交單價相比上漲約 1500 元 /，目前三期洋房組團銷售接近尾聲，即將推出三期小高層。渝南大道藍光十里藍山一期別墅組團剩余房源不足 10 套，二期洋房組團 8 月成交單價整體上漲 1000 元 /，目前銷售平平，與漲價前相比成交量有所減少。 房交會期間，各項目持續銷售， 主要以消化前期房源為主。本次秋交會各樓盤促銷力度較小，整 XX 茶園項目取地研究 09/11 第 31 頁 /總 84 頁 體銷售價格與以往相比均有所上漲。 九龍坡區 九龍坡區本次秋季房交會共有 14 個項目參展，比今年春季房交會減少 1 個，其中有 7 個項目作為新項目首次參展。其中除常青藤緹香小鎮、恒大綠洲及保利心語花園屬于體量在 20 萬以上的新項目外，其余均為體量在 10 萬左右的項目。 值得一提的是首次參展的別墅項目常青藤緹香小鎮，該項目總建筑面積 100 萬余位于 九龍坡陶家鎮 ， 其中一期產品定位為純獨棟別墅， 預計今年 年底面世開放。 另一豪宅項目 恒大綠洲，房交會期間主要供應一 期開盤所剩房源，盡管打出最高優惠 5 萬元廣告吸引眼球，但折后均價依然高達 8000 左右。體量 13 萬方的新項目青國青城，位于楊家坪九龍山，整個小區規劃 6棟樓，預計明年初面市。 該區域本次參展項目大多是無房源可售，目的是為后期加推房源做客戶積累。而部分有房源銷售的項目除已有的優惠政策契稅減半，大多是延續以往的基本折扣及價格。除金科其下的西城大院及陽光小鎮，均推出契稅全免，送大修基金，送一年月供的優惠。 高新區 本次房交會高新區參展樓盤共計 8 個，參展項目數比春交會減少 6 個。參展項目減少的原因之一為前期房交會亮相過的項 目已結束銷售或者臨近尾聲。另一原因為該區域的新增項目體量小并已做好了足夠的客戶累計，故未參加本次的房交會。如，該區域的新增項目 位于謝家灣的首創 i HOME，并未設展，但有派送宣傳單。 參展項目中，宏宇密城及大城小愛為首次亮相，體量分別為 8 萬和 15萬。宏宇密城位于歇臺子小學旁，預計在本月底亮相。大成小愛位于石橋鋪版塊，一期于本月 24號開盤，此次參展也為后期房源做客戶累積。 價格方面，參展項目均無明顯的價格優惠。 沙坪壩區 本屆房交會沙坪壩區參展樓盤共計 14 個，參展項目的總體量約 712 萬，項目數和 總體量與去年秋交會相比有一定提升。參展項目以高層為主，含少量別墅。參展樓盤主要集中在中心板塊、大學城板塊、鳳天板塊。其中，“華宇金沙時代”、“華宇城”、“隆鑫天雨方”為今年亮相的新項目。 參展項目中，中心板塊目前是沙區的熱點之一，目前已逐漸顯現出以三峽廣場為中心，向四周區域輻射的發展趨勢，“融僑諾丁陽光”、“煌華新紀元”、“融匯國際溫泉城”個引人關注 XX 茶園項目取地研究 09/11 第 32 頁 /總 84 頁 的項目悉數參展，“融匯國際溫泉城”一期售完，二期“上筑”組團開始銷售，大盤、品牌、位臵等品質使其銷售較好，在沙區樹立起大盤的形象；“煌華新紀元” 目前在售 1、 3 號樓，價格提升較大；“融僑諾丁陽光”房源基本推出完畢，目前主要是消化剩余房源。 在大學城板塊，本次房交會龍湖攜“睿城”和“東橋郡”參展，“睿城”已進入收官階段，只剩極少尾盤銷售；“東橋郡”為龍湖在大學城的 2 號地塊啟動項目，規劃為別墅社區，目前主推聯排別墅，價格較前階段有所上漲；位于“睿城”斜對面的“東方劍橋”靠近重大校區，面積區間在 28-94 ，價格適中，銷售情況較好，前期推出的房源基本售完；“富力城”本次未參展。 鳳天板塊本次有 2 個樓盤參展，“富洲新城”在沉寂多時后推出 2 號樓，成交價格與前 期樓棟有一定提升；“藍溪谷地”目前折扣較少，價格提升較大，但銷售良好。 沙濱路板塊，老牌企業華宇地產攜“華宇秋水長天”、參展，價格變化提升近 1000 元 /；“寶嘉江楓美岸”，目前以前期剩余房源銷售為主， 2 期暫未推出。 華宇集團在本次房交會上引人注目，除“華宇秋水長天”參展外，同時攜“華宇金沙時代”、“華宇城”亮相，“華宇金沙時代”位于華宇金沙港灣旁，規劃為高層，約 40 萬，預計明年初面市；“華宇城”位于沙區鳳天板塊，規劃約 90 萬，預計明年面市。此外隆鑫小龍坎項目“天雨方”亮相，預計明年初面市。 大渡口區 本次房交會大渡口區只有 2 個項目參展。其中，“晉愉碧怡林畔”為首次亮相的項目，占地約400 畝，規劃為獨棟、聯排，其主力戶型 199-334 ，預計 10 月底開盤發售。 在本次秋交會上，大渡口區的參展樓盤較少，一方面是由于區域地產市場的發展程度相對于其他區域還比較落后，另一方面本區域現階段主要以消化現有存量房源為主，新盤或加推較少。“晉愉嶺海翡冷翠”目前主要銷售前期推出房源，價格略有上調。大渡口區的房地產市場比較平淡，區域目前暫無大盤、新盤面市，也暫無品牌開發商進入，本區內的樓盤主要以庫存銷售為主，價格略有調整，但波動不大。 渝中區 本次秋交會渝中區共有 10個項目參展，其中有 3 個項目首次亮相房交會，解放碑中心板塊項目創匯首座，集 精裝公寓、 LOFT 寫字間、商場 及 商務會所多種業態于一體 ，作為金融街上目前唯一在售項目， 9 月首次開盤以來銷售較好，截止房交會共分三次推出 290 余套房源，銷售率達到93%，成交單價同時上漲 1000 元 /。協信黃花園全新項目協信公館 1 號，總建筑規模 15萬，項目由 3 棟 52F 超高層和 1 棟 33F 高層組成，面積 80-280 ，預計明年 4-5 月開盤銷售。 XX 茶園項目取地研究 09/11 第 33 頁 /總 84 頁 大坪板塊恒大名都首次亮相房交會，該項目 由高層和小高層組成，打造全精裝高檔社區，以大戶型為主。該項目 8 月底首次開盤，目前已推出 3 棟高層， 3 棟小高層， 10 月成交單價整體上漲1000 元 /，由于單價較高加上戶型較大等原因，小高層銷售較緩慢，而高層銷售率達到 70%。 本次參展項目集中在大坪和解放碑板塊，大坪板塊協信阿卡迪亞高層組團君臨天下房交會期間正式發售，成交均價 6490 元 /，面積區間 79-211 ，由于其地理環境較好，加上房交會期間優惠，開盤銷售過半。協信云粞谷目前剩余 30 余套房源，銷售接近尾聲。解放碑超高層項目日月光中心廣場即將發售 R1 棟 最后 32席，頂層大戶型房源，面積 150-200，銷售均價約 18000元 /。瑞安重慶天地目前板式小高層銷售接近尾聲，發售精裝高層房源，預計銷售均價約 9000元 /。 此次房交會期間渝中區銷售房源 210 余套，成交面積 2.04 萬。整體促銷折扣與以往變化不大，受到目前成交單價上漲的影響，整體成交量有所減小。 XX 茶園項目取地研究 09/11 第 34 頁 /總 84 頁 三 、區域未來發展潛力預判 1、重慶市發展格局 及茶園新區簡介 圖：重慶市發展格局 重慶是一個多中心的組團式組合城市，各個中心帶動著各自周邊區域發展； 重慶隨著城市的發展，目前向周邊區拓展，向北是主要 發展方向； 東部的茶園新城、西部的大學城以及南部新城是未來城市外拓發展的承接區； 茶園新城作為重慶城市發展的主要外拓承接區之一，是城市發展的主要副中心之一，是未來南岸區的新行政中心 。 2、茶園新區現狀 2.1 整體概況 相比重慶其他主要新區由市級政府牽頭發展，茶園由區級政府發展的支持力度小得多，同時，茶園目前實行多頭管理，相互之間獨立行動，缺乏有效的統籌 。 重慶主要新區 牽頭政府 組織單位 推進速度 北部新區 重慶市政府 北部新區管委會 西永新區 重慶市政府 西永產業園管 委會 茶園新區 南岸區政府 茶園管委會、長江工業園管委 XX 茶園項目取地研究 09/11 第 35 頁 /總 84 頁 會、東港工業園管委會 圖：其他各大新區現狀示意 茶園新城自 2000 年開始開發建設以來，目前開發實施主要體現在幾大工業園區和部分基礎設施，開發推進緩慢 。 圖：茶園新區已開發建成區 整個茶園新區重點發展區