2024年中國產業新城行業市場現狀、前景分析研究報告（智研咨詢發布）內容概要：隨著經濟結構的戰略性調整，我國傳統的以“產業”為主導的產業、工業園區正在向“產城一體化”的綜合性產業新城轉變，其區域功能結構更為復合、全面，對產業服務的配套要求也更為精細化、多元化，國內產業新城建設發展持續加速，行業建設投資不斷增加。全國投資項目在線審批監管平臺公布信息顯示，目前我國各地產業新城建設正在加速完善道路、廠房、基礎性保障住房等配套基礎設施建設。例如塘廈鎮石潭埔社區科技產業新城（一期）產城融合類更新單元建業路南側段配套道路工程（C05-1、C05-4、C05-5）項目；河源市連平縣東部產業新城DB08-03-03A號地塊廠房建設項目；中國（惠民）繩網產業新城建設項目（一期）；南寧東部產業新城智慧產業園（一期）項目；貴陽市貴安新區2025年馬場產業新城保障性租賃住房（新能源產業園一期、二期）配套基礎設施建設項目等。關鍵詞：產業鏈；發展歷程；投融資；競爭格局；發展趨勢一、行業概況產業新城是以城鄉一體、產城融合、生態宜居為一體的新城鎮開發哲學，是指在城市主城區之外，以人為核心、以產業發展為基石、以城市建設為依托，產業高度聚集、城市功能高度完善、優化美化生態環境的城市新區，為中國的新型城鎮化提供了可資借鑒的模式樣本，是推動地方產業轉型升級的動力引擎。產業新城業務主要包含三種類型，分別是產業新城、科技新城、產業綜合體。產業新城業務類型產業新城行業產業鏈上游主要涉及產業新城的規劃與基礎設施建設。其中，規劃與設計是產業新城建設的起點，涉及土地利用規劃、城市設計、交通規劃、環境保護等多個方面，需要充分考慮產業新城的功能定位、產業布局、人口規模等因素，確保新城的可持續發展。道路、橋梁、水電燃氣、通信、排水排污等基礎設施建設，以及公園、綠地等公共設施建設，則是產業新城正常運行的基石，為后續的產業發展提供有力支撐。產業鏈中游是產業新城建設發展的核心部分，主要涉及產業引進發展環節，以及城市功能建設完善環節。其中，產業發展是指根據產業新城的規劃定位，吸引和培育相關產業，形成產業集群，為產業新城經濟增長提供動力。這些產業可以是新興產業，如信息技術、生物技術、新材料、新能源等，也可以是傳統產業的轉型升級。城市功能完善是指，隨著產業新城逐漸建設發展，新城內的商業設施、教育設施、醫療設施、文化娛樂設施等城市功能都將不斷完善，社區管理、公共交通、安全保障等城市服務能力也將日益提升，以不斷提升產業新城的吸引力和競爭力。產業鏈下游主要涉及產業新城的運營和維護，以及后續的升級和拓展。其中，產業新城的運營管理指對產業新城進行日常運營和管理，包括物業管理、商業運營、公共服務管理等。維護與升級是指隨著產業的發展和城市功能的完善，產業新城需要不斷對基礎設施、產業結構、城市功能等進行維護升級以及優化調整，以持續保持產業新城的競爭活力。此外，拓展再生是指，在產業新城發展到一定階段后，需要考慮其拓展和再生問題，包括向周邊地區拓展新的發展空間，以及通過產業升級和城市更新等方式實現產業新城的再生和發展。產業新城行業產業鏈圖譜二、產業現狀自改革開放以來，我國產業園區和產業新城發展迅速。得益于國家經濟的迭代作用，在產業轉型升級的背景下，園區逐步從工業經濟向服務經濟轉變，園區形態也不斷演進以適應當時的經濟發展環境。分階段來看，從最初傳統的產業園區發展到目前的產業新城，共經歷了四段發展歷程，分別為生產要素集聚階段，產業主導階段，產業升級、配套完善階段，以及產城融合階段。自2009年以來，全球金融危機對中國外向型經濟產生了較大的沖擊，隨著中國經濟轉型發展時期的到來，加快城鎮化進程便成為拉動內需的重要方向，而產業園區的建設也進一步打開了城鎮化發展的大框架。建設創新型國家戰略的提出，更是將作為雙創載體和中國經濟升級轉型引擎的產業園區，提升到了一個新的歷史地位，國內產業園區發展逐漸進入產城融合發展階段。在該階段，國家對園區開發的重心向提質增效、轉型升級方向轉變，對開發區數量進行適度控制。園區開發過程中更注重新興產業，知識密集型項目的引入，強化園區創新及轉化功能。并以多產業集群的整合發展為主體，一方面提升了產業的整體競爭力，另一方面也加強了集群內企業間的有效合作，發揮了資源共享優勢。隨著經濟的發展、產業結構的優化升級和社會化大生產的不斷推進，此階段的產業園區越來越向綜合化方向發展，園區逐漸成為集住宅、寫字樓、商業、休閑、娛樂于一體的城市綜合體，聚集了大量的常住人口，產城關系得到了較好融合。在這種多功能的綜合體內，人們的工作和生活需求同時完全得到滿足，本身就達到了一個新城的標準。此階段，以開發運營產業新城為發展方向的產業新城運營商也應運而生，他們憑借市場化手段，依托專業化的服務平臺，高度重視產業發展與城市擴張之間的內在關系，使得“產城融合”成為支撐區域經濟社會發展的一個突出亮點，具備高勢能優勢的現代化產業新城已然成為產業園區運營的主要方向。例如，固安產業新城立足于營造一個產業與人居、生態保護與城市建設互融共生的“生態圈”，早期提出了“公園城市、休閑街區、兒童優先、產業聚集”的規劃理念，并確立了電子信息產業、現代裝備制造業、汽車零部件產業三大產業方向，綜合規劃了中國北方電子信息產業基地、現代裝備制造業基地、中國北方汽車零部件產業基地、生活配套區、城市核心區，五大區域突出功能分區，科學有效的實現了各個區域功能之間的混合生長、協同發展，使得生產與生活有機結合，形成一個現代化的產業新城。中國從產業園區到產業新城發展的發展歷程綜上分析，目前，隨著經濟結構的戰略性調整，我國傳統的以“產業”為主導的產業、工業園區正在向“產城一體化”的綜合性產業新城轉變，其區域功能結構更為復合、全面，對產業服務的配套要求也更為精細化、多元化，國內產業新城建設發展持續加速，行業建設投資不斷增加。全國投資項目在線審批監管平臺公布信息顯示，目前我國各地產業新城建設正在加速完善道路、廠房、基礎性保障住房等配套基礎設施建設。例如塘廈鎮石潭埔社區科技產業新城（一期）產城融合類更新單元建業路南側段配套道路工程（C05-1、C05-4、C05-5）項目；河源市連平縣東部產業新城DB08-03-03A號地塊廠房建設項目；中國（惠民）繩網產業新城建設項目（一期）；南寧東部產業新城智慧產業園（一期）項目；貴陽市貴安新區2025年馬場產業新城保障性租賃住房（新能源產業園一期、二期）配套基礎設施建設項目等。2024年下半年中國產業新城行業建設投資項目匯總近年來，我國產業新城行業競爭態勢愈演愈烈，同時隨著新的行業主體加速涌入，產業新城運營商在發展模式和方向探索上愈加成熟。多數產業新城運營商在產業發展和轉型升級上較去年有了進一步的提升。一些優秀的產業新城運營商始終堅持“以人為本”的理念，在完善城市基本配套功能的同時，將智慧園區建設融合到智慧城市建設體系中，持續提升產業新引力，助力產業轉型升級，為產城建設提供源源不斷的動力。2023年，國內產業新城運營商綜合實力排名前十的企業分別為上海張江高科技園區開發股份有限公司、中新蘇州工業園區開發集團股份有限公司、招商局蛇口工業區控股股份有限公司、深圳市星河產業投資發展集團有限公司、珠海華發城市運營投資控股有限公司、天安數碼城（集團）有限公司、蘇州新建元控股集團有限公司、上海臨港經濟發展（集團）有限公司、萬科南方產城、深圳市中集產城發展集團有限公司。2023年中國產業新城運營商綜合實力TOP10相關報告：智研咨詢發布的《中國產業新城行業投資潛力研究及發展趨勢預測報告》三、發展趨勢1、舊城區升級將持續驅動產業新城建設推進產業驅動是指在新城建設過程中以一種或多種產業導入為突破口，利用產業的關聯性帶動新城的開發。其做法通常是首先由政府在新城范圍內建立產業園區，引導市區內的企業外遷，同時通過優惠政策吸引外部企業入駐，最終達到市區產業職能轉移到新城的目的。產業驅動的關鍵在于選擇產業鏈核心環節、關聯帶動性強的產業，利用政策促進產業的集聚。隨著中國經濟新常態的到來，新興產業作為經濟增長的中流砥柱，對推動區域產業結構轉型升級發揮了積極作用。產業新城的開發綜合考慮了新興產業、城市建設、人口集聚三方面因素，將城市中的商業、辦公、居住、文旅、餐飲、娛樂、交通等要素進行有效組合，并在各部分間建立一種相互依存、互利互惠的動態關系，從而形成一個多功能、高效率的空間。例如華夏幸福堅持“產業優先”戰略，以產業新城為依托，不斷提升產業創新驅動力，形成了強大的競爭壁壘。通過龍頭驅動、創新驅動和孵化驅動等方式，打通了產業研究規劃、產業集群集聚、產業載體建設和產業運營服務的完整鏈條，運用以產興城、以城帶產、產城融合、城鄉一體、共同發展的模式，推動新型城鎮化，為產業新城所在區域產業升級、經濟發展提供持續的動力。因此在產業新城的建設過程中，城市自身的升級轉型將對城市布局做出新的調整，原有的，不合時宜的舊城區也將被列入改造的項目。但是與傳統的棚戶區改造所不同的是，產業新城對舊城區的改造將會以產業帶動就業的方式來進行。造成所謂失地、失業農民和居民的可能性較小，具有較小的阻力和發展潛力，同時舊城區的改造也將使得城市各區域之間的功能更加協調，城市發展更加均衡，提升居民的幸福度。2、三四線城市對產業新城的建設也存在較大的需求從政策層面來看，國家對產城融合、產業創新支持力度不斷加大。自2016年10月國家發改委發布《關于開展產城融合示范區建設有關工作的通知》，針對科學推進產城融合示范區建設做出了明確部署，提出為新型工業化和城鎮化融合發展探索可復制、可推廣的經驗做法以來，越來越多的企業開始緊跟國家發展戰略布局，加入到產業新城的開發建設及運營中。“十三五”開局以來，我國經濟進入發展新常態的轉型階段，經濟增長率逐步放緩，經濟轉型勢在必行，而經濟轉型必然離不開產業轉型升級的支持。目前，全球產業發展處于重大調整階段，產業的國際分工面臨洗牌和挑戰，中國正處于產業結構升級與調整的關鍵時期，正向產業鏈上資金密集型、技術密集型等經濟附加值高的鏈環轉移。如何提前謀劃布局，實現產業與技術的深度融合，是未來產業發展的關鍵點。具體針對產業集聚、轉移的研究對于產業新城發展理論有著重要意義，國際學術界對產業轉移變遷相關的理論研究已非常充分。理論和經驗表明：產業集權的擴散效應和拉動效應將會促使城市周邊地區產業持續發展，上海與昆山、杭州就是一個典型的案例。未來隨著核心城市的升級轉型，三四線城市對產業新城的建設也存在較大的需求。中國產業新城行業發展