2024年昆明房地產市場總結與預判202518日Part1宏觀環境富民縣Part2土地市場Part3商品房市場Part4后市預判晉寧區統計范圍示意主城統計范圍郊縣統計范圍全國：經濟預期偏弱，政策基調寬松，通過改善供求關系政策實現止跌回穩昆明跟隨中央多維度促進房地產回穩，配售房第四代住宅產品倒逼新房產品升級【經濟環境】全國經濟結構仍在調整，整體需求依然不足，社零消費/固投等增速低位，內生動能緩慢修復?前三季度全國GDP94.97萬億元，同比增長4.8%；?食品及非食品價格漲跌互現，疊加去年低基數，CPI同比保持溫和上漲趨勢；受外部宏觀及季節性因素影響，同比跌幅略微收窄。2024年1-11月進出口額累計39.81萬億元，同比漲幅4.9%；社會消費品零售總額累計44.27億元，同比增長3.5%，在暑期出游旺盛等因素帶動下，餐飲收入增速；全國固定資產投資（不含農戶）累計萬億元，同比增長2.9%。2021年Q1-2024年Q3中國GDP累計增速走勢CPI與PPI同比增速走勢20.0%居民消費價格指數CPI工業生產者出廠價格指數PPI10.0%4.5%5.5%5.2%5.2%5.3%5.0%4.80%0.0%CPI溫和上漲PPI跌幅收窄2021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q42024Q12024Q22024Q3-10.0%2021-2024年11月進出口額及增速變化2021-2024年11月固投額及增速變化2021-2024年11月社零總額及增速變化60000進出口額（億元）當月同比80%固定資產投資額（億元）當月同比社零總額（億元）當月同比100000240%8000050%400002000040%0%80000600004000020000200%160%120%80%40%0%60000400002000030%10%-10%0-40%0-40%0-30%備注：數據來源國家統計局，其中進出口數據來源于海關總署，GDP數據為季度更新，其余宏觀數據滯后1月，累計同比增幅以國家統計局公布為準（按可比口徑計算），部分單月同比數據未公布，以本月數據同比去年本月數據進行計算【金融環境】2.8個百分點，社會融資規模同比少增，經濟下行壓力大、居民消費和企業投融資信心仍不足?年末房地產銷售數據與專項債發行落地影響M1同比增速改善，11月M1增速降幅收窄2.4個百分點；M2受財政支出放緩、信貸走弱影響增速放緩，11月增速回落。M1-M2剪刀差收窄至-10.8%，較上月下降2.8個百分點，顯示企業投資活力低迷但有所改善。?2024年1-11月，社會融資規模增量累計為萬億元，同比下滑；截止11月末存量為萬億元，同比增長。盡管政府債券發行顯著增加，但自發性的融資需求依舊疲軟，拖累了信貸、企業債券和非金融企業股權融資，導致社融同比少增。2021年-2024年11月M1和M2同比增速走勢2021-2024年11月社融增量及存量同比增長20714.00%15612.00%10M2增速放緩510.00%548.00%03M1增速改善26.00%剪刀差收窄14.00%02.00%0.00%M1增速（%）M2增速（%）M1-M2（%)社融增量（萬億元）存量同比增速（%）備注：數據來源國家統計局，數據滯后1月，累計同比增幅以國家統計局公布為準（按可比口徑計算），部分單月同比數據未公布，以本月數據同比去年本月數據進行計算【行業環境】土地成交回落態勢尚未扭轉，新開工、投資方面仍將處于低位徘徊，閑置存量土地盤活政策有望刺激投資、開工回暖?受土地成交規模縮量、企業融資壓力仍較大疊加市場庫存量高位等因素影響；2024年1-11月累計開發投資完成額億元，同比下降左右，11月單月開發投資完成額7325億元，同比-9.82%；?2024年1-11月累計新開工面積萬平，月單月新開工面積6081萬方，單月同比跌幅超，整體來看，房企經營壓力尚未緩解且存量較高，中央持續發布回收閑置土地、消化存量用作保障房政策將有望刺激投資、開工回暖；2021年—2024年11月房地產開發投資額及同比走勢2000050.00%2021年—2024年11月商品房新開工面積及同比走勢30000.0080%1800016000140001200040.00%30.00%20.00%25000.0020000.0060%40%20%1000010.00%15000.0080006000400020000.00%-10.00%-20.00%10000.005000.000%-20%-40%0-30.00%0.00-60%房地產開發投資額（億元）同比增速（%）房地產新開工面積（萬方）同比（%）備注：數據來源國家統計局，數據滯后1月，累計同比增幅以國家統計局公布為準（按可比口徑計算），部分單月同比數據未公布，以本月數據同比去年本月數據進行計算【政策】供應端為降存量、減稅減少企業融資壓力，需求端持續放松限購、限貸、調整普宅標準等，逐步改善供求關系實現止跌回暖?中央政策上半年推出多項政策去庫存政策，為下半年逐步提出存量房、存量用地回購用作保障房；到9月后政治局會議，中央定調“止跌回穩”疊加降首付、降利率等政策刺激樓市明顯回暖，年末中央政治局會議及中央經濟工作會議再次定調明年“持續用力推動房地產市場止跌回穩”；3月—保交樓、地產融資協調?國常委：持續抓好保交樓、保民生、保穩定工作，進一步推動城市房地產融資協調機制落地見效，系統謀劃相關支持政策，有效激發潛在需求，加大高品質住房供給。5月—保障房支持加強、取消貸款利率下限?住建部：打好商品住房項目保交房攻堅戰；推動消化存量商品住房；妥善處置盤活存量土地。?央行：設立3000億元保障性住房再貸款；降低個人住房貸款最低首付比例；取消個人住房貸款利率政策下限；下調住房公積金貸款利率0.25個百分點。7月—存量用作保障房，取消或調減限購?中央政治局會議：堅持消化存量和優化增量相結合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房?二十屆三中全會：支持城鄉居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。4月—保交樓、優化存量房增量房6月—回收閑置土地、消化存量中央政治局會議：切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。?自然資源部：允許合理調整規劃條件和設計要求；促進市場流通轉讓；以合理價格收回閑置土地，用于保障性住房建設。?國常會：著力推動已出臺政策措施落地見效，繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施。對于存量房產、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩妥把握、扎實推進。12月—釋放更加堅定“止跌回穩”信號10、11月—專項債券收存量房用保障房、供需兩端減稅9月—定調止跌回穩、控增量?中央政治局會議：會議提出“穩住樓市”?國家發改委：運用專項債券等支持盤活存量閑置土地；?中央政治局會議：要促進房地產市場止跌回的政策導向，為歷年會議以來首次提及；?財政部：支持使用專項債券回收閑置存量土地；用好專項債券來收購存量穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、?中央經濟工作會議：持續用力推動房地產商品房用作保障性住房；提高質量市場止跌回穩、加力實施城中村和危舊房?運用地方政府專項債券收回收購存量閑置土地?央行：降準0.5個百分點；下調政策利率20bp；改造以及推進處置存量”等相關表述?財政部等三部委：首套、二套房最低首付比例統一為15%【經濟環境】經濟運行總體平穩，消費市場總體保持穩定增長態勢，固投持續負增長但降幅收縮，房投意愿較低?2024年前三季度全市地區生產總值億元，按不變價格計算，同比增長，較上半年提高0.7個百分點。分產業看，第一產業增加值205.32億元，增長；第二產業增加值1666.03億元，增長；第三產業增加值億元，增長；?從投資來看，1-11月，全市固定資產投資（不含農戶）同比下降22%。其中，房地產投資下降，固定資產投資持續負增長，房企投資意愿低；?從消費來看，1-11月，全市社會消費品零售總額2237.48億元，同比增長，商品零售億元，增長，餐飲收入億元，增長。150%50%年Q3GDP單季值與累計同比增速走勢GDP（億元）同比增幅（%）400020006000月固投額及增速變化5000固投額（億元）同比400030002000200%0%-50%010000-200%4000月房投額及增速變化200%500060%月社零總額及增速變化房投額（億元）同比社零總額（億元）當月同比20000%10%0-200%0-40%數據來源：昆明市統計局，GDP為季度數據，固投、房投、社會消費品零售總額數據為月度累計值【人口】近年來，昆明人口保持穩定增長趨勢，人口自然增長率負數，但常住人口持增，屬人口凈流入城市?2023年昆明市常住人口萬，其中城鎮常住人口714.5萬人，增加萬人，鄉村常住人口153.5萬人，減少萬人。整體來看，常住人口較22年增長萬人；?從人口自然增長來看，出生人口6.54萬人，同比增加0.12萬人，出生率為7.57‰，死亡人口萬方，同比增長萬人，人口死亡率7.7‰，人口自然增長率0.13‰?從新增人口區域變化來看，主城五區均實現常住人口正增長，郊縣東川、宜良、石林、祿勸常住人口負增長；常住人口（萬人）戶籍人口（萬人）常住人口流入數量（萬人）流動人口（萬人）人口規劃與完成情況對比——十四五人口規劃相比十三五，年均增長量要求降低300250200860868846.01850.2263.14261.6264.62900850800750規劃節點目標人口增長量（相比節點上一年份）完成情況2017年2020年常住人口達850萬167萬，年均流入33.4萬延后一年完成2025年常住人2021年154萬，計劃年均流入口達1000萬——30.8萬150678.3685695151.01700昆明各區域常住人口（萬人）變化：10050115.3113.34116.36563571.66578.64582.87588.610.005.506.704.19595.389.808650600550時間昆明五華區盤龍區官渡區西山區東川區呈貢區晉寧區富民縣宜良縣石林縣嵩明縣祿勸縣尋甸縣安寧市市2022年117.07101.27162.3197.8525.7769.4734.8815.1538.223.9141.1637.5446.2849.142023年117.9102.35162.9598.3125.6570.9715.2638.1223.8543.1237.4346.3650.7305002017年2018年2019年20202021年2022年2023年80.831.080.640.46-0.121.50.120.11-0.08-0.061.96-0.110.081.59數據來源：2015-2019年數據出自昆明市統計公報，2020年數據為七普數據，年昆明人口大幅增長，是由于年的數據是人口普查數據與昆明市歷年公布的人口數據維度不同，準確率高于市政府統計，年戶籍人口數據暫未公布【可支配收入】前三季度居民收入高出全國平均，城鎮居民收入對標典型西部城市排名第二?2024年前三季度昆明全體居民人均可支配收入元，同比增長，高出全國平均2647元。城鎮常住居民人均可支配收入元，同比增長。農村常住居民人均可支配收入17165元，同比增長。?對比典型西部城市，以40609元的城鎮居民收入排第二。2019年年Q3人居可支配收入累計值及同比增速走勢城鎮居民人均可支配收入（元）農村居民人均可支配入（元）同比同比6000025.0%5000020.0%4000015.0%3000010.0%200005.0%100000.0%0-5.0%

Q1Q32019年2020年2021年2022年2023年2024年年前三季度典型西部城市人居可支配收入對比城市城市居民人均可支配收入（元）增速農村居民人均可支配收入（元）增速城鄉收入比成都494234.5%254266.4%1.94406093%171656%2.37重慶390074.6%167906.5%2.32貴陽386824.5%194837%1.99【政策基調】年昆明房地產政策涵蓋了土地供應、規劃服務、預售資金監管、融資支持等多個方面從供需兩端力促“止跌回穩”?自三中全會以來，促進房地產市場健康發展政策方向一致性高，將政策表述歸納為以下七大方向——保障性住房建設A土地供應與用地調整①優化土地供應結構：允許商業商務用地調整為居住用地。②非住宅用地轉型：已出未建非宅地允許轉型用于養老、文旅、體育等新興產業項目的開發建設。③降低商業商務用房開發量：已出未建的商業用地可適當降低商業商務用房開發量。E①配售型保障性住房：2024年全市計劃供應居住用地342畝，計劃開工籌集5000套，建筑面積約58萬平方米。②配租型保障性住房：2024年計劃開工籌集9000套，計劃供應分配3500套。房地產市場調控①取消限購限售政策，“認房不認貸”具體到區縣，首付比例最低15%。B④調整規劃條件和設計要求：對已出讓的用地允許調規。規劃服務與建設管理①優化相關規劃規定：對建筑退讓、道路交通與停車設置等相關規定進行優F②公積金政策：單職工最高可貸50萬，雙職工最高80萬。二孩、三孩家庭貸款最高額度分別上浮20%、30%。省外公積金可在昆明金貸款。③購房補貼與稅收優惠：購房享受契稅補貼。二孩三孩家庭可獲更高比例的契稅補貼。對出售自有住房并在1年內購房的，可給予個人所得稅退稅優惠。化調整，以“戶”為單位配建停車位。②不計入容積率的設施：配建的配電室、公共廁所、社區服務設施等不計容。③完善公共服務配套：圍繞在售、待售樓盤，加大教育、醫療、交通、休閑娛樂等設施的建設。G爛尾樓清理整治與保交樓①推進爛尾樓清理整治：昆明市住建局積極開展爛尾樓的清理整治工作，目前已解決約17.5萬套房屋的交付問題，保交房項目已經完成交付70%。②建立融資協調機制：建立城市房地產融資協調機制“白名單”，助力房企紓困。目前已有多個房地產項目納入了“白名單”，并獲得了銀行授信。C預售資金監管與融資支持①優化預售資金監管額度核定：根據建設工程造價、施工合同金額、項目交其他政策措施付條件等因素，核算確定商品房項目自預售形象進度至竣工交付所需資金額度為預售資金監管額度，不再上浮20%。②建立融資支持“白名單”：持續完善融資支持房地產項目“白名單”，建H①鼓勵改善性住房需求：支持“以小換大”、“以舊換新”鼓勵房地產開發企業、中介機構推出相關服務。②加大促銷宣傳力度：依托主流媒體、房地產行業協會和企業，舉辦房交會等加大城市一體化營銷力度。立審批授信綠色通道，緩解房地產企業資金壓力。③老舊小區改造：持續推進老舊小區改造工作，以提升居民的生活環境和居住品質。【經濟政策】條政策措施，支持公積金“又提又貸”，加大征地拆遷，啟動村改造一是加快推動產業轉型升級。包括：提升“8+N”產業鏈發展水平、聚焦關鍵核心技術攻關、鼓勵工業企業增產增效、全力推動園區經濟高質量發展、積極承接產業轉移、統籌跨區域產業協調發展、大力支持數實融合、加快現代商貿流通業和重點服務業發展8條措施。二是持續恢復和擴大消費。包括：持續激發文旅消費活力、多措并舉促消費、不斷豐富消費新業態新場景、穩定提振大宗消費、促進住房消費健康發展、不斷優化消費環境6條措施。三是著力擴大有效益的投資。包括：高質量做好項目謀劃建設、持續擴大產業投資、推動項目招引提質增效、強化項目要素保障4條措施。四是加速推進高水平對外開放。包括：促進外貿穩規模優促進住房消費方面，《政策》提到，房企可積極舉辦或參加購房節，面向省內、省外購房群體，開展宣傳推介活動。同時，通過購房補貼、支持居民換購住房稅收優惠等政策，促進購房需求釋放。推行“帶抵押過戶”合并登記服務，開展“帶抵押過戶”住房公積金貸款試點工結構、全力提升開放通道優勢、加快推動“四區聯動”發作。公積金政策方面，《政策》明確支持購買首套或改善性住房“又提又貸”住房公積金，租賃住房提取公積金。公積金又提又貸，是指展、提速磨憨國際口岸城市建設4條措施。既可以將公積金賬戶內的余額提取出來支付首付款，又可以申請該套住房的公積金貸款。這種政策，有助于減輕購房者的首付款壓力。此五是著力優化發展環境。包括：大力支持民營經濟發展、外，生育二孩、三孩的住房公積金繳存職工家庭，購買首套自住住房的，住房公積金貸款最高額度分別上浮30%，還支持提取住房深入推進全國統一大市場建設、激發各類經營主體發展動能、持續增強金融服務實體經濟力度、打造“四季如春營商環境”5條措施。六是多措并舉保障民生。包括：全力穩就業擴參保、穩步增強住房保障能力、持續提高公共服務質量等3條措施。《政策》提出，要穩步增強住房保障能力。探索將符合城鎮住房保障條件的農業轉移人口，納入城鎮保障性住房覆蓋范圍。同時，將保障性住房建設與城中村改造相結合，增加保障性住房供應。按照計劃，昆明今年擬開工保障性住房4000套、保障性租賃住房9235套，向社會供應更多區位好、租金低、品質優、體現“家”溫暖的住房。另外，積極穩妥推進城中村改造，加大征地拆遷，啟動44個城中村改造，3【24條新政】條穩樓市政策，提出降公攤、提高公積金貸款額度等措施?昆明市發布《關于優化房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》。《通知》從優化供給結構、加強項目規劃服務、提升要素保障質效、推動存量住房去化4個方面，提出了24條穩樓市措施。供應端暫停商辦用地，開發端降公攤、支持建第四代住宅，需求端從公積金/以舊換新/退個稅促進存量房去化。一、優化供給結構：優化供給結構，原則上暫停商業地供應：《通知》提出，除企業自身確有需求外，原則上暫停新的商業辦公用地供應。同時，轄區政府可按片區具體情況，將計劃供應的商業土地調整為居住用地。對已出讓尚未建設的非住宅商品房用地，允許按規定轉型用于養老、文旅、體育等新興產業項目的開發建設。對于申請調整為住宅的，轄區政府可收回土地后按程序調整規劃，重新組織供應。二、加強項目規劃服務減少公攤、車位，支持建第四代住宅：《通知》提出，對居住和商住混合用地的居住部分，調整為以“戶”為單位配建停車位。減少車位配比，可有效解決昆明小區地下車位庫存多、難去化等問題。另一方面，《通知》明確，建設項目用地上配建的配電室、生活垃圾收集點與垃圾處理設施用房、公共廁所，以及移交給政府的社區服務站、文化活動站、體育活動室、社區衛生服務站、養老服務設施，不計入容積率。要知道，公共配套設施不計入容積率面積，能減少公攤面積，提高得房率。此舉，既有利于用地出讓，同時也能降低買家購房成本。此外，《通知》還強調，支持發展低層高品質住宅、立體生態建筑（第四代建筑）等多樣化住宅形式。其中，立體生態建筑（第四代建筑）在方案設計方面，將給予政策支持。三、提升要素保障質效針對開發商，《通知》提出滿足開發商合理融資需求，推動符合“白名單”條件的項目“應進盡進”，商業銀行對“白名單”項目“應貸盡貸”。同時，優化預售資金監管額度，預售資金監管額度不再上浮20%，讓開發商有更多資金用于工程建設。另外，房企在小區內建造的公共設施，在進行土地增值稅清算時，對產權屬于全體業主所有的，或者建成后無償移交給政府，其成本、費用可以扣除。針對爛尾樓，《通知》明確，將持續推進清理和化解不動產歷史遺留問題工作。而需要通過調整規劃化解的爛尾樓或保交樓項目，可按程序申請控規調整。四、推動存量住房去化《通知》共提出7條措施，涉及家庭住房套數核定、公積金貸款額度、以及賣舊買新退個稅等方面。1、掛牌、出租后，再買房都認定為首套；2、支持提取公積金付首付，額度最高上浮50%；3、支持國企收購商品住房用作保障房；4、支持住房以舊換新、賣1買1退個稅【規劃政策】3.1，有利于住宅品質升級，加速“好房子”供應?12月12日，昆明市自然資源和規劃局召開“昆明市中心城區開發強度管理”新聞發布會，對中心城區建設用地劃定為五個強度分區進行管控，明確城鎮住宅用地和商業、商務金融用地不同強度分區的基準容積率和容積率上限。政策利好：核心區城市面貌提升、改善住房品質與舒適升級，核心地段價值更加聚焦。?中心城區建設用地共劃定為五個強度分區。其中，臨湖區域、生態敏感區域等劃定為強度一區；臨山區域、城市大型公共開敞空間周邊區域、大型文體設施周邊區域等劃定為強度二區；以城鎮住宅、生活服務為主的區域劃定為強度三區；片區組團中心、綜合開發區域、綜合交通開發樞紐等區域劃定為強度四區；城市核心區、高強度開發的地標節點區域（如巫家壩核心區、老城核心區、呈貢核心區高鐵站周邊區域等）劃定為強度五區。?城鎮住宅用地強度一區基準容積率為，容積率上限為；強度二區基準容積率為，容積率上限為2.0；強度三區基準容積率為2.0，容積率上限為；強度四區基準容積率為，容積率上限為；強度五區基準容積率為，容積率上限為。?商業、商務金融用地強度一區基準容積率為，容積率上限為；強度二區基準容積率為，容積率上限為；強度三區基準容積率為2.5，容積率上限為；強度四區基準容積率為，容積率上限為；強度五區基準容積率為4.0，容積率上限為。14【信貸政策】條規定住房商貸不再區分首套二套，最低15%、取消利率下限，利率低至3.05%?根據云南省關于進一步促進云南省房地產市場止跌回穩平穩健康發展的指導意見，其中發文統一個人住房貸款最低首付比例。自2024年10月12日起全省各州（市）商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付款比例下限統一為不低于15%。12月20日中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2024年12月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%以上LPR在下一次發布LPR之前有效。相比11個月LPR保持持平。商業貸款首套/二套15%3.05%根據目前昆明商貸政策，不再區分首套房和二套房，首付比例及利率統一共享。首付比例下限：15%，昆明2024年12月份最新商貸利率下限政策：5年期以上：房貸利率為：3.05%(3.6-首套20%2.85%55BP)公積金貸款昆明存量房公積金貸款利率將在2025年11日（含）開始調整，部分執行分段計息的公積金貸款利率普遍下調25BP，最低將降至二套20%3.325%2.35%。【存量化解-代建續建】市場端投資續建、代建等方式化解存量，融資端“白名單”融資落地對房企形成有力的支撐，年內爛尾盤活14?融資端，23年年初住建部、金監局明確提出各地級及以上城市需建立房地產融資協調機制，1月底昆明官宣房地產白名單，項目陸續獲批貸款，對房企形成有力支撐，對未復工項目，資金獲批后，交付層面更有保障，市場端，多個項目破產重整，房企投資續建及代建方式化解存量。112日，國家住建部、金融監管總局曾聯合發布《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》。《通知》明確，各地級及以上城市需建立房地產融資協調機制，綜合項目開發建設及開發企業有關情況，提出可以給予融資支持的房地產項目名單，推126日，住建部召開會議，明確獲得融資支持的項目需51.項目處于在建施工狀態。若項目短暫停工，但資金到位就能復工建設和交付的，也可2.3./?據昆明規劃建設消息，建投春城華府是昆明融資“白名單”首個落地項目，3100?據滇中新區報消息，富滇銀行昆明滇中產業區支行對“白名單”內的新區3億元，項目為滇中空港商務廣場?38日，晉寧區住建局回復表示，全面停工的實地常春藤已納入房地產融融資端?此外，融創、綠地、雅居樂、旭輝、中南等房企都表示，有昆明項目已入?“白名單”融資落地民營房企開發項目，中駿天譽獲1億批復?22個項目均已列入住建部“白名單”，共獲得國家開發銀行、農業發2461億元，2024年擬借款261億元。4.5.月底，昆明市官宣，已梳理出第一批房地產項目“白名單”212個，融資需求約同時，項目“白名單”已向在昆各政策性銀行、大型商業銀行、股份制商業銀行、城市數據來源：昆明市自然資源和規劃局，公開信息整理編號新項目區域板塊賣點盤活方式1俊發逸天峰盤龍區白塔頂級地段與配套中航信托+俊發盤活，引入中交代建2俊發彩云城A12地塊官渡區螺螄灣東方資產注資盤活，引入綠城代建產城融合板塊，產業與3俊發彩云城A6地塊官渡區螺螄灣東方資產注資盤活，綠城代建，綠城云筑臻邸人口支撐強4俊發未來城官渡區螺螄灣金地代建，金地學府名著5經典雙城E地塊五華區高新地鐵、成熟配套東方資產注資盤活，引入龍湖代建6筑友翰林府第西山區馬街西學校筑友向管理人提供借款，筑友代建7俊發龍泉俊園二期地塊五華區煙廠和諧學校龍湖代建8旭輝金樾玖璋盤龍區金江地段與配套任旗營城改，旭輝中標代建代管9陽光城檀境西山區前衛地段與配套中信城開代建10西城時代西錦里五華區高新商業、生活配套建投投資續建，已交付11恒大城官渡區會展南地段、生態中鐵代建12恒大玖瓏灣官渡區會展南地段、生態中鐵代建13金地峯境（原中南·智在云辰）五華區泛亞科技配套平安注資，金地代建14天宇瀾山五華區北部山水生態、洋房保交樓續建復工【配售型保障房】套配售型保障房，有利于優化住房結構，緩解住房壓力，提升人居環境和居住品質?現狀：2024年昆明計劃建設配售型保障性住房5000套，目前已有個地塊過規，其中呈貢吳家營街道保障房地塊已開建，產品規劃多為低密板樓、洋房及帶錯層大露臺產品；?意義：配售型保障性住房主要針對工薪收入群體和城市需引進人才，解決住房問題，滿足了多層次住房需求，完善“保障+市場”的住房供應體系，同時研究開發的第四代住宅產品，幫助提升居民的居住品質。待入市配售保障房項目基本信息規劃產品呈貢區吳家營街道KCC2024-2號地塊1.941.67742412.6333018.489394.15390已開建9棟洋房官渡區方旺片區KCGD2024-01號地塊1.263.123-2652360.4340101.5712258.864209月3日過規3棟高層，帶錯層大露臺產品西山區草海片區KCXS2024-2號地塊0.933.120-2537809.4929642.898166.63517月15日過規3棟高層西山區草海片區KCXS2024-3號地塊1.473.119-2558590.7345813.5812777.155656月20日過規5棟高層西山區草海片區KCXS2024-4號地塊1.693.119-2567609.6353531.6214078.016376月28日過規5棟高層盤龍區北部山水新城片區KCPL2024-1號地塊2.073.123-26861826611120071696盤龍區北部山水新城片區KCPL2024-2號地塊2.213.0923-269112570105210206909月9日過規5棟高層，帶錯層大露臺產品6棟高層，帶錯層大露臺產品世博車輛段配售型保障性住房項目15.222.2318-27住宅總建面319113/8月29日重新調規18-27層住宅，規劃有小學17【配售型保障房】配售房預估均價低于商品房，但配套及現房呈現方面差異大，市場干擾較少，第四代住宅產品倒逼新房進行產品升級?價格：粗略預估土地+建造成本多在8500-9000元㎡，按照“保本微利”的配售原則，即《關于公開征求昆明市配售型保障性住房管理辦法（試行）意見的公告》第十五條，昆明惠居公司根據項目土地劃撥價格、建安成本、不超過5%的利潤等因素預估銷售價格，預計未來入市銷售價格接近1萬元㎡；?配套及交付：配售房多依賴于項目周邊配套，教育配套仍未知或待定，目前配售房進度為剛開建或過規，整體看商品房在配套及現房呈現等方面優勢明顯；?產品：已過規配售保障房產品包含低密板樓、洋房、其中有三個項目產品采用了錯層大露臺設計，外觀上接近第四代住宅，倒逼新房進行產品升級。12項目名稱待入市配售保障房項目土地及預計建造單價/錯層大露臺設計，外觀上接近第四代住宅北部山水新城片區KCPL2024-1號地塊19416589新希望錦麟峯薈13000恒大翡翠華庭8500-9000北部山水新城片區KCPL2024-2號地塊19416712西山區草海片區KCXS2024-2號地塊19656928華發書香云海12000經典雙城8000-11000大華錦繡山海11600西山區草海片區KCXS2024-3號地塊19786806中鐵時代央著17700梁源小區7000-9000吳家營街道的—2號地塊戶型：西山區草海片區10000-12000KCXS2024-4號地塊19786823金地都會風華12200金地商置昆悅邦泰臻境8500光明璟宸7000-7500采用低密度多層電梯洋房式設計，一梯兩戶的呈貢區吳家營街道KCC2024-2號地塊15037280邦泰悅九章彩云8000鵬欣漫城都薈10000泛亞城邦6000-8000板式住宅，戶型均為89平方米三室戶型，得房中通世紀商務中心9000中通世紀商務中心9000-11000率高、公攤小，房型格局方正，南北通透官渡區方旺片區KCGD2024-01號地塊19357390保利城12600中梁碧桂園樾府900-10000備注：土地樓面價根據昆明自規局土地劃撥公告內容計算，建造單價根據惠居公司招標計劃表，建面單價=總投資額總建筑面積，總建面涵蓋地下室商業等配套，僅供參考18【配租型保障】多渠道籌集保租房，保租房規模持續擴容，短期利于化解存量，長期利于優化住房結構?規劃：在“十四五”期間，昆明市計劃大力推進保租房建設，目標是達到6萬套，目前已進入國家建設計劃的有5.9萬套，2024年年度目標開工保障性租賃住房4萬套以上，計劃籌集9000套以上；?潛在入市：昆明已公布保障房且未入市項目較多，通過多種方式籌集，包括收購爛尾項目化解存量、國企民企投資自建，公寓寫字樓改建，企業新增土地投資等布局保租房。套集中性保租房已建成：套商業轉保租房已有：套年新分配：套年計劃開工：套（基本建成套），完成率改造：存量住宅改建為保租房昆明潛在入市保租房項目區域項目現狀區域項目體量現狀蓮花池畔240存量化解已建成興冶廣場461公寓改建已建成呈貢云南橡膠廠220自建已建成大諾方舟天地/存量化解規劃中區泊心灣泊心郡1515自建建設中孔雀鎮/存量化解規劃中五華區車行天下汽車城金鼎科技園467自建建設中二期C、D棟885公寓改建已建成花樣年籌建1580籌建建設中博欣時代商業中心2144公寓改建已建成盤龍東原籌建/籌建規劃中嚴家山（灃潤雅庭）2000以購代建已建成區蕻龍地產籌建/籌建規劃中北部山水新區惠尚城4483自建建設中棕樹營城改A2地塊/自建規劃中惠悅城1331自建建設中西山區廣福城A4地塊/自建規劃中祥惠園4491自建已建成呈貢區滇池明珠廣場三嘉木南郡商務中期742公寓改建已建成心1700自建建設中清風明月廣場156公寓改建已建成臨空產業園、杉官渡區松園片區2307自建建設中東盟商貿港444公寓改建已建成金域南郡1號地塊（南郡薈廣場）/自建規劃中斗南花卉小鎮花卉產業綜合配套服務區（一期）2198寫字樓改建已建成臨空產業園片區C4-04-01號地塊/自建規劃中19【配租型保障】保租房租金較低且規模擴容，新房二手房潛在客群或被低租金吸引，同區域同類型項目將受到一定擠壓?已配租房源：昆明目前已配租項目有7個，主要分布于呈貢區和官渡區，五華區和盤龍區僅各1個保租房項目，產品多為小戶型一至三室產品，多為精裝部分帶家具家電；?租金：租金集中于17-22，租金最高項目為彩瑞中心達25.11元/㎡/月，最低為領東大廈為元/㎡/月，與周邊同類型項目租金相比較低，租售比降低或將導致二手房降價出售，對二手房價甚至新房價格帶來新的降價壓力，同區域同類型項目潛在客群或被保租房吸引受到擠壓。昆明已上市分配保租房項目??套?套?月?套)?套?套?月/月）121廳清河居五華區78-1163室1廳精裝19.24國茶港313室2廳1室1廳滇池明珠廣場二期盤龍區38-862室1廳精裝19大咖公館283室1廳?套?月?套?套?月月?套?套?月晉寧區?套?套?月?套?套?月中通世紀商務中心呈貢區37-83平層、LOFT精裝子君村欣景花園官渡區38-731室1廳2室1廳3室1廳20昆明跟隨中央多維度促進房地產止跌回穩，商貸松綁快于公積金?經濟結構還在調整：全國經濟結構仍在調整，整體需求依然不足，社零消費/固投等增速低位，內生動能緩慢修復?消費與投融資信心不足：M1-M2剪刀差收窄2.8個百分點，社會融資規模同比少增，經濟下行壓力大、居民消費和企業投融資信心仍不足?行業預期偏弱、市場筑底還在進行：房企持續承壓，企業開發投資和新開工表現仍處低位。?政策仍持續寬松，定調止跌回暖：供應端多次提出存量庫存轉向保障房減少疊加減稅減少企業負擔，需求端持續放松限購、限貸、調整普宅標準，調整供需關系，實現止跌回暖?經濟運行總體平穩：經濟運行總體平穩，消費市場保持增長，固投持續負增長但降幅穩定，房投意愿較低；?城市人口穩定增長：具有較強人口聚集能力，屬人口凈流入城市，人口紅利持續釋放；?城鄉收入差距縮小：居民收入保持較快增長，城鄉收入差距呈現縮小趨勢，郊縣市場吸附力逐步加強。?宏觀政策寬松：商貸不在區分首二套，降低購房門檻，釋放部分改善需求。?保障房建設：配售房第四代住宅產品倒逼新房產品升級，保租房租金低且規模擴容，商品房市場將受到一定擠壓。行業去存，縮量供應后完成率仍低安置回遷與平臺拿地支撐主城規模安寧優質宅地支撐郊縣交易量房企尋求輕資產增量，年內房企直接拿地僅邦泰、新希望主城土地市場【供地完成率】33%，市場持續去存后供地積極性提升，官渡區、西山區在成熟板塊供地帶動完成率提升?從近幾年供地完成率看，市場自20年起預計供地量不足萬畝，長期維持0.75萬畝左右，年在土地成交規模持續低位的背景下，供地計劃縮減，市場預計供地量同比下降24%，僅0.58萬畝，年度完成率，完成率較之去年提升15個百分點。?分區看，各區供地完成率分化明顯，官渡區供應螺螄灣、巫家壩、小哨等多宗宅地和商業商務用地，供應完成率79%。西山區雙塔、前衛板塊多宗純住地及草海片區安置地，區域供地完成率達52%。盤龍及五華以項目零星用地、小規模安置地為主，供地完成率分別為23%、16%。年昆明主城用地供地完成率預計供地量（萬畝）實際供地量（萬畝）供地完成率1.61.41.210.80.60.40.201.031.42138%134%0.980.730.590.760.7334%0.20.120.1416%18%0.5833%0.19160%140%120%100%80%60%40%20%0%24年昆明主城土地預計供應量共5766.14畝，實際供應量為1904畝，整體供地完成率33%（含安置回遷用地）。2019年2020年2021年2022年2023年2024年年昆明主城商住辦用地供地完成率預計供地量（畝）實際供地量（畝）供地完成率?分區域來看，主城區11月末集中供應，其中以官15001000500079%1074913892944707.0552%75919%16%175.63117.68561.3457323%24%17%355256216.4483.8042.24五華區呈貢區官渡區盤龍區西山區經開區高新區滇池度假區100%80%60%40%20%0%渡區供地最高，包含螺螄灣、巫家壩、空港小哨多個板塊的住宅、商業商務用地，供地完成率79%為各區最高。?其次是西山供地為前衛、馬街板塊，完成率52%。數據說明：土地數據為昆明主城四區及呈貢區住商辦類經營性用地【供應走勢】11月單月供應超百萬方，多成熟板塊的凈地且宅地容積率不超3.1，未來低容優質項目供應提速?2024年供應面積為2022年以來最高，年供應60宗土地、建面萬方；供應集中在第四季度，其中11月份供應萬方，主要分布巫家壩、會展、螺螄灣且皆為凈地，住宅地塊容積率在1.4-3.1之間，商業用地容積率最高為5。伴隨市場需求轉變，政府政府供地降容，為后市打造低密高品質房源提供基礎。年年昆明主城商住辦用地供應走勢供應走勢供應建面（萬方）同比供應建面（萬方）宗數120.00110.5418.00250020001,986.93-9%30%40%20%0%100.0080.0016.0014.0012.0010.001500-20%60.008.0010005000-34%-33%467.23311.53283.34367.61-76%2020年2021年2022年2023年2024年-40%-60%-80%-100%40.0020.000.0012.560.000.000.000.002.961.650.008.6913.7130.186.004.002.000.00-2.00數據說明：土地數據為昆明主城四區及呈貢區住商辦類經營性用地【成交走勢】345.5957%為安置用地。商品房用地房企摘地僅邦泰、新希望兩家，地方平臺托底土地市場?土地成交量回升，2024年土地成交量萬方，成交面積同比漲幅，但其中安置房、回遷房等非經營性用地成交27宗、建面萬方，商品房用地成交建面僅125.5萬方。樓面價1850元㎡，同比降幅21%，為安置用地占比過高導致。年內房企拿地開發新項目的，僅邦泰、新希望兩家，邦泰摘得雙塔、楊家地萬㎡，新希望摘得經開區21.3萬方。成交月度走勢2000150010005002020-2024年昆明主城商住辦用地成交量價走勢1,807.02成交27宗安置房用地平均樓面價為872元/，帶動全年樓面價下滑；3,2853,5072,5622,3471,850278.93225.70263.48345.594,5003,5002,5001,500120.00100.0080.00成交建面（萬方）成交樓面價（元/㎡）101.78000700060005000050060.0040002020年2021年2022年2023年2024年量同比40.003000價同比拿地企業成交建面（萬㎡）宗數占比197.95（安置房用地）2757.3%地方平臺公司78.961522.8%國央企0.7450.2%民企45.8813.3%20.000.0012.574.610.000.000.000.000.000.008.6923.2913.71200010000數據說明：土地數據為昆明主城四區及呈貢區住商辦類經營性用地【拿地企業】月僅邦泰拿地，兩度落子核心品質板塊，年末新希望在經開取地，周邊新房斷供，未來改善溢出條件好。?2月7日邦泰溢價9.36%摘得雙塔優質宅地，地塊建筑面積萬方，成交樓面價元/㎡，需配建3691㎡班幼兒園，地塊月過規，推廣名為“邦泰璟和”；9月26日，昆明又以6.34億元底價摘得楊家地城改39.50畝住宅用地，總建面萬方，容積率3.3，成交樓板價元/㎡。12月日，新希望摘得官渡經開小麻苴城改三期宅地。?從地圖落位來看，邦泰始終布局城市核心品質板塊，投資“優中選優”趨勢明顯，新希望雖落子經開區，但項目位于昆船公園周邊，附近老小區較多，未來改善客戶溢出條件好。2024年重點成交經營性用地明細（剔除零星用地與酒店建設項目用地）土地面積建筑規模成交總金額凈地單價成交樓面價(元出讓

序號地塊編號土地位置用途容積率溢價率競得單位競得時間外掛條件

（畝）（萬方）（萬元）(萬元/畝)/㎡)方式1KCXS2023-7號西山區前衛街道辦事處管莊昆明邦輝置業有限公司社區居民委員會城鎮住宅用地42.258.453.0057847.001369.2468469.36拍賣（邦泰置業）2024/2/73691㎡9班幼兒園2KCXS2024-8-A1西山區福海街道辦事處城鎮住宅用地39.508.693.363437160672990拍賣昆明邦昱置業有限公司

（邦泰集團）2024/9/26/3KCJ2021-17號昆明經濟技術開發區管理委昆明和廣房地產開發有限公司員會阿拉街道辦事處城鎮住宅用地83.821.33.824215550319750拍賣（新希望）2024/12/27/合計97.2021.26/12978213356104/KCXS2023-7號地塊位置示意圖KCXS2024-8-A1號地塊位置示意圖KCJ2021-17號地塊位置示意圖2024年成交土地落位圖核心頂級KCXS2024-8-A1次核心頂級核心品質U1S2023-7號KCJ2021-17核心棲居U2次核心品質C1次核心棲居C2遠郊品質O1遠郊棲居O2數據說明：土地數據為昆明主城四區及呈貢區住商辦類經營性用地【賣房賣地比】土地成交保持低位，賣房量持續高于賣地量，土地樓面價下調但房企直接拿地冷淡，更愿意轉向爛尾盤活領域?23年至今住宅成交規模保持低位運行，房企流動性壓力不減，加之前期房企土地庫存積壓、開發項目暴雷等因素，新增土地成交量同步縮減，房企更多轉向爛尾盤活、代建領域。2024年賣房量比賣地量高70萬方，房企拿地依舊謹慎。在樓價下滑的行業格局下，昆明下調土地價格，24年涉宅地樓面價元/㎡，為5年來首度降至“1”字頭。年昆明主城賣房賣地比商品住宅成交體量涉宅地成交體量商品住宅成交均價涉宅地成交樓面價16001600014987149711414.5751400140001382913753126851200120001000941.59100008008000674.596006000450.22400200374.483565361127342916200.904170.737160.82337.38267.051888400020000020202021202220232024數據說明：1、商品住宅數據來源CRIC監測數據,均為商品房備案數據（昆明主城+呈貢）；2、涉宅地含純住宅地*1+商住用地*0.7+綜合用地*0.527【過規】年內綠城、龍湖代建盤活爛尾，過規項目基本為類四代或四代建筑為主，主打大贈送、公攤，區域“卷品質、卷產品”提升?24年剔除安置房、保障房項目，共計18個項目過規，其中邦泰呈貢、雙塔項目推廣名分別定位邦泰·悅九章·彩云、邦泰璟和，并于7月月入市；萬科都會半島、萬科桂語東方擬于9月-10月面世（桂語東方已啟動認籌）；第四代建筑、類四代建筑項目中旭輝代建金樾玖璋3月過規、義承棕樹營項目7月過規、邦泰楊家地項目12月過規。代建項目中，、綠城代建云衡苑、云筑臻邸，龍湖代建經典雙城E地塊均以過規，序號1金樾玖璋小區（盤龍區任旗營城中村改造項目A1地塊）旭輝金樾玖璋（旭輝代建）盤龍區金辰街道二類居住用地昆明杰盛房地產開發有限責任公司28613.48188248.004.4934.71%25.09%

2云青花園云圖商業中心雅居樂中央雅府昆明市官渡區小板橋街道商業金融業用地昆明雅景房地產開發有限公司26164.00165585.644.9728.50%33.50%

3云衡苑（原彩云城A12地塊）未定（綠城代建）昆明市官渡區矣六街道二類居住用地云南匯奧房地產開發有限公司85538.24573864.415.2023.64%40.01%4云璇苑（原彩云城A6地塊）綠城云筑臻邸（綠城代建）昆明市官渡區矣六街道二類居住用地云南中豪置業有限責任公司、云南匯立房

地產開發有限公司49972.11363818.385.3124.80%40.00%5經典雙城E地塊未定（龍湖代建）昆明市高新區人民西路北側商住混合用地云南經典房地產開發集團有限公司35606.16244576.465.2020.01%41.07%

6東福佳園觀云海商業中心批前公示未定（東福佳園小區配套商業體）官渡區廣衛片區矣六街道商業用地昆明海鴻市場管理有限公司21708.9060357.511.4843.74%5.45%

7悅彩云花園項目批前公示邦泰·悅九章·彩云呈貢區吳家營片區二類居住用地昆明冠泰置業有限公司79966.06299574.123.6921.99%40.10%

8映月灣小區(KCGD2020-12-A1地塊批前公示萬科都會半島（二期）官渡區官渡街道辦事處二類居住用地昆明萬宜房地產開發有限公司20188.9189448.353.2014.10%43.58%

9璟和花園項目批前公示邦泰璟和西山區希望路與規劃道路交叉處二類居住用地昆明邦輝置業有限公司28164.93112293.503.0021.33%40.01%10名悅花園·悅泊苑（西山區52號城中村D4地塊改造項目）批前公示金地都會風華西山區興苑路與昌源南路交匯處二類居住用地昆明乾輝房地產開發有限公司15150.8987470.663.9627.34%40.00%11大華湖悅商務中心建設項目批前公示/盤龍區青云街道辦事處商業用地云南亞德房地產開發有限公司23604.04260220.6126.60%25.00%

12都會半島小區（KCGD2022-7-A1號地塊）萬科都會半島昆明市官渡區官渡街道辦事處二類居住用地昆明萬麥房地產開發有限公司46791.51175450.612.8016.39%40.01%13桂語東方小區(KCGD2023-4-A2號住宅地塊建設項目批前公示萬科桂語東方官渡區六甲街道辦事處二類居住用地昆明萬萃房地產開發有限公司27659.39111936.993.2024.98%40.00%14大華華悅廣場建設項目批前公示/盤龍區青云街道辦事處商業商務用地云南亞德房地產開發有限公司13361.0488106.335.3835.04%25.01%15KCWH2021-9地塊觀樾府小區建設項目批前公示/五華區大觀街道辦事處住宅用地云南義合置業有限公司25198.23157152.964.7524.75%30.03%16昆明市西山區城中村53號片區“梁源村”項目A2-3地塊項目批前公示/西山區馬街街道辦事處二類居住用地昆明滇創房地產開發有限公司21231.83136718.795.124.91%41.00%17昆明市五華區璀璨星城KCWH2013-9號地塊項目批前公示/昆明市五華區隅山公園北側商業商務用地云南嘉卓房地產開發有限公司25790.9666515.211.6636.10%7.78%18觀云朗月花園（KCXS2024-8-A1號地塊）項目楊家地城改昆明西山區福海街道楊家地二類居住用地昆明邦昱置業有限公司26336.35109042.413.3022.00%40.01%28【過規項目落位】T1?義承觀樾府小區項目T2/楊家地城改??萬科都會半島一期、二期?萬科桂語東方龍湖代建（經典雙城E地塊）C1??旭輝代建（金樾玖璋小區）?邦泰璟和?金地都會風華?“梁源村”項目綠城代建（綠城云筑臻邸）C2?雅居樂中央雅府?綠城代建（云衡苑）?綠城代建（綠城云筑臻邸）?東福佳園配套商業體純新項目O1??大華湖悅商務中心?大華華悅廣場項目代建盤活正常在售項目后續地塊O2/保障房項目城改項目29【供銷走勢】165.31萬方領跑郊縣，郊縣整體以宅地底價、低價成交為主，帶動樓面價降幅?從供應走勢來看，自2022年不足萬方后，2024年郊縣供應與主城同步上揚，年供應萬方，同比上漲。?從成交走勢來看，規模與供應走勢保持一致。24年成交207.14萬方，同比上漲，樓面價元/㎡，同比下降，除安寧金方街道宗宅地樓面積超千外，晉寧、富民樓面價集中500-800元㎡，帶動樓面價下降。2019年-2024年昆明郊縣商住辦用地供應走勢供應凈用地（畝）供應可建體量（萬方）宗數6000.002004781.294000.002000.001521201028.721167.89516.412114.1835191434.006625793.92702.99503.4271.79104.90218.481000.0002019年2020年2021年2022年2023年2024年2019年-2024年郊縣商住辦用地成交走勢成交凈用地（畝）成交可建體量（萬方）成交樓面價（元/㎡）10000.0015005000.006598.2397711679981192121587110001188.90964.06293.0178.0084.55207.14547.71745.92854.44577.401337.205000.0002019年2020年2021年2022年2023年2024年數據說明：土地數據為晉寧、嵩明、安寧、太平、富民、宜良住商辦類用地【凈增量】年末土地批量成交，凈增量為正，布局下階段商品房供應。其余城市房企拿地少，凈增量為負持續去存?2024年年末安寧同樣大批量供應，供應眾多容積率2.5及以下的優質住宅凈地，布局一下階段商品房供貨，為郊縣板塊中凈增量唯一為正的。其他區域仍舊以老舊商品房項目去庫存為主，尤其前期太平、晉寧、嵩明大盤拿地，需要持續去存。?22年后品牌房企拿地減少，僅安寧實力房企創佳近兩年持續拿地，24年富民柚沐大健康產業引入摘地。22年-24年各板塊住宅凈增量及去化周期20年-24年各板塊品牌房企拿地板塊凈增量（萬方）板塊20年品牌房企拿地21年品牌房企拿地22年品牌房企拿地23年品牌房企拿地24年品牌房企拿地安寧57.86富民漢華溫泉華僑城云南交投——柚沐大健康富民-7.58安寧新城、融創、海倫堡、云南建投、俊發————創佳創佳宜良-46.3宜良————————富力（零星商辦用地）太平-38.99新城控股、環球世紀————————晉寧-83.36————云南交投海業旅游——嵩明-60.73嵩明碧桂園、藍光————中梁控股、新嘉園、融詳空港新城、瑞悅數據說明：凈增量=涉宅用地量住宅成交量；時間維度為2022-2024年。31?年內供應完成率33%，市場持續去存后供地積極性提升，官渡區、西山區在成熟板塊供地帶動完成率提升。其中官渡憑借巫家壩、會展成熟區域優質宅地、商業商務用地與小哨片區商業商務用地供出，完成率居全市首位。?供求面積同比均正增但涉宅用地中商品房用地成交不足，房企拿地依舊謹慎：成交345.59萬㎡，其中57%為安置用地，商品房用地建面125萬方，其中63%為平臺摘地。?郊縣供求規模均翻倍，24年供應218.4萬方，同比漲108%24年成交207.14萬方，同比上漲145%。?企業總體專注去存，房企直接出手拿地意愿低，主城房企新項目拓地僅邦泰、新希望兩家，邦泰堅持城市核心區落子，新希望布局經開區新房供應較少區域。郊縣主要為地方實力房企拿地，憑借城市深耕口碑布局后續發展。?房企從追求拿地開發增長轉向追求代建盤活增長，純新項目開發量少：24年主城賣房/賣地量規模差距縮小，但實際拿地企業以平臺房企托底為主，后續尋找房企代建或合作開發路徑，未來房企輕資產輸出比重將提升。同比跌幅收窄，政策刺激明顯新房持續降價，但二手房市占持續提升主城客戶降預算明顯，郊縣外省客主導房企上榜門檻跌3成、集中度提升2%【供銷價走勢】供應基本持平，打破連續下跌趨勢，成交持續筑底至443.1萬㎡、但跌幅收窄，去化周期穩定為35個月左右?近5年商品房供銷量持續下跌，供應量從2020年萬㎡下跌至年萬方，同比跌幅收窄，至年同比上漲為1.06%，成交量從年從萬㎡，下滑至2024年443.1萬方，同比跌幅收窄至，上漲8個百分點，成交均價為元/㎡、同比下滑，房企以價換量效果逐年下滑；?截止24年，市場總存量1330.09萬㎡，去化周期個月。存量聚焦商品住宅及商業，其中商品住宅存量主要集中在城市遠郊板塊，去化周期為17.1個月，商業存量萬㎡，去化周期為148.8個月，辦公及公寓存量分別為萬㎡、218.26萬㎡，其中辦公去化周期為167.4個月，為公寓去化周期3.6倍，去化壓力大，公寓項目憑借大宗交易、工抵、政府收購用作保障房等因素，去化周期為46.32個月。2020年-2024年昆明商品房市場供銷量價走勢16001400年)))0.69%-13.33%-5.06%1600014000120010001200010000480.4117.180080006004002000供銷小幅退坡均價高位熱度留存表現分化降幅同比收窄供應同比持平供小于求供銷量價齊下降熱度減退均價持續低位量價跌幅收窄規模縮減，均價探底市場低位再降市場跌幅收窄市場趨冷規模堅挺2021年2022年2023年2024年6000400020000408.39148.8223.03167.4()1487.63923.52450.4276.58279.51()1149.31872.11649.5512.27443.1218.2646.4()14363137021220412280116551330.0936備注：1、數據來源CRIC監測數據,均為商品房備案數據（昆明主城+呈貢），數據包含商品住宅+商業+辦公+公寓主城商品住宅【供銷價走勢】337.78萬㎡、受學區房降價低價大宗交易帶動整體均價下滑至12685元/㎡，存量480萬㎡，去化周期17?近四年住宅供求量價呈現持續下跌，2024年主城供應萬㎡、同比-4.18%，成交萬㎡、同比-9.80%，成交均價元㎡為近四年歷史最低水平，主要受白沙理想居、浩創酌悅等低價大宗交易或延遲備案帶動，其次為其次萬科公園城市、山海原著、保利城、招商雍瓏府以價換量，均價同比降幅下滑9~12%左右，0公攤項目中僅呈貢邦泰臻境成交火熱、而悅九章彩云、萬科桂語東方、都會半島等項目未延續火熱，疊加二手房持續分流市占帶動整體市場下滑；?住宅市場存量共計480.41萬㎡，去化周期個月，整體可控；高層作為市場主力存量達萬㎡，占總庫存，房企不斷降價，去化周期僅個月；洋房存量萬㎡，集中東白沙、大漁等城市邊緣板塊，去化周期至26.5月，別墅存量47.45萬㎡，去化周期個月，市場僅現房/近滇/低總價類樓盤去化較好，去存壓力較大。2020年-2024年昆明商品住宅市場供銷量價走勢140012001000年)))-4.18%-9.80%-7.77%1550015000145001400080013500383.715.46001300040020012500120001150049.2726.50110002020年2021年2022年2023年2024年()1151.95770.3339.21229.09219.5247.4535.8()941.9674.6450.22374.48337.78(㎡)1498514971138291375312685480.4117.1備注：1、數據來源CRIC監測數據,均為商品房備案數據（昆明主城+呈貢），數據包含商品住宅【成交結構】100-120萬受書包房和公轉售帶動，120-180萬剛需剛改市占下滑?120萬以下的市占從23%上漲至，主要集中在100-120萬，成交受大華錦繡麓城、華發書香云海、大華公園天下等書包房項目帶動；改善市場中萬以上市占在12%左右，180-260萬從市占下滑至，120-180萬從下滑至。?套均價平均數持續走低，主要受白沙理想居低價大宗交易及筑友雙河灣、萬科公園城市降價促銷帶動；中位數下滑至130萬/套。成交套數7.85萬套5.60萬套3.64萬套2.99萬套2.69萬套萬萬萬套均價2020年2021年2022年2023年2024年平均數180萬/套184萬/套172萬/套172萬/套159萬/套中位數159萬/套160萬/套149萬/套151萬/套130萬/套6【成交結構】120-150㎡集中為南市學區項目，改善項目仍需學區賦能方帶動成交?近五年90㎡以下市占從19%下滑至，90-120㎡穩定在成市占，比年提升2個百分點，主要受邦泰臻境、首創譽華洲、白沙理想居等低價項目帶動，改善面積㎡-150㎡占市上漲至37%，且主要集中在120-130㎡或㎡均為15%市占，較㎡提升一倍，成交集中為萬科公園城市、筑友雙河灣等南市學區房項目帶動，其他面積段市占環比變化較小；?面積段中位數和平均數均呈現上揚趨勢，中位數為119㎡、平均數為126㎡；成交套數7.85萬套5.60萬套3.64萬套2.99萬套2.69萬套㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡面積段2020年2021年2022年2023年2024年平均數120㎡123㎡124㎡125㎡126㎡中位數113㎡111㎡115㎡116㎡119㎡37【板塊格局】+降價帶動；溢價分布于二環內城市成熟板塊或者品牌學校落位板塊TOP20()滇池板塊27075東南板塊23854翠湖板塊21460量格局金碧板塊20050北辰板塊19459豐寧板塊18132分布于沿滇成熟配套板塊或學南窯板塊17868區邊緣低價走量呈貢邦泰好產品品質低價帶動、馬街螺螄灣會展巫家壩教育云紡板塊17852核桃箐板塊17590雙塔板塊17428會展南板塊16794落地帶動關上板塊16292TOP10()呈貢中心板塊2172度假區板塊1728巫家壩板塊1662東白沙板塊1347馬街西板塊1135空港板塊1029斗南板塊1004會展南板塊900螺螄灣板塊886雙塔板塊866價格局?豪宅占據城市核心資源——滇池、市芯、雙塔等?剛需剛改向配套成熟疊加知名學校靠攏——泛亞科技、煙廠和諧、高新等白塔板塊16014學府板塊15514度假區板塊15111泛亞科技板塊14810煙廠和諧板塊14781教場板塊14556白云路板塊14467高新板塊1438438【一二手成交對比】5%，客戶量下滑1%，成交價差3400-3800/㎡，一二手房比6140㎡以上供應漲2.5%?新房二手房整體成交套數下降5%，客戶看房量環比下滑1%，成交價差3400-3800元/㎡水平，新房成交規模萎縮10個百分點、市場份額下降至，二手房市場份額提升至63%。?新房二手房供應競爭分化，二手房威脅主要在120㎡以下，140㎡以上集中新房市場。隨著次新房的不斷供應，120-140㎡面積段一二手房供應占比接近，同時第四季度㎡以上房源供應占比合計提升2.5個百分點。未來二手房威脅加大，逼迫新房項目以戶型、贈送、物業、公區等方面提品質搶市場。90008000700060005000400030002000100002024年月均成交2131套、二手房3701套；2024年總量新房2.58萬套、二手房4.45萬套二手房銷售套數（套）新房銷售套數（套）二手房成交價格（元㎡）新房成交價格（元/15000700060005000141531414414000136171349213497129231300012790125011273912563123311200011960352310995110002604236722052160182520431788201222032018100009000181593859081105888809032907090758933883686728666868885368404800037523815286932154109344135003537386840714138378440692023.122024.12024.22024.32024.42024.52024.62024.72024.82024.92024.102024.112024.12新房來訪量（組）350002343222033152471613830000250002000015000100005000023-923-1023-1123-1224-124-224-324-424-524-624-724-824-924-1024-1124-12801%20%15%-2.1%80-100㎡21%24%23%-1.0%100-120㎡32%18%22%0.9%120-140㎡18%17%17%-0.2%140-160㎡19%10%12%0.7%160-180㎡3%3%3%0.6%1806%8%7%1.0%100%80%-20%-40%39【高層供銷價存走勢】100-120㎡、120-140萬，180-220萬大平層降價帶動140㎡以上提升?高層供銷量價、存量走勢與住宅整體趨勢一致，24年供應203.86萬㎡、同比-3.36%，成交萬㎡、同比-5.45%，成交均價為元/㎡、同比-7.98%；24年存量為383.7萬㎡、去化周期為15個月均為近年最低水平；?近五年成交面積中㎡以下市占從35%24%，㎡仍為主力維持3成占比主要集中120-140120-140㎡市占持續穩定2成、主力總價集中在140-180萬，140-160㎡的改善市占從提升至、主力總價180-220萬；10005000年年高層供銷量價走勢2024年供應面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)()()()-3.36%-5.45%-7.98%143811463214000120001342013503770.54535.32354.06316.7912425299.52904.66629.12289.77210.94203.86100002020年2021年2022年2023年2024年10005000年高層存量走勢存量面積(萬㎡)去化周期(月)672.2360515.1498.3118.8581.59.1383.715.42020年2021年2022年2023年2024年3020100100%80%60%40%80㎡以下80-100㎡100-120㎡120-140㎡14