第十章房地產經營的其他類型學習目標：1．掌握房地產中介服務的概念、特點。2．了解房地產中介服務機構的設立、組織形式與類型。3．掌握房地產經紀服務的概念、類型。4．理解房地產經紀機構的設立和經營模式、房地產經紀人員管理。5．了解房地產經紀信息管理、房地產經紀收費。6．掌握房地產咨詢服務的概念、特點、業(yè)務范圍和服務方式。7．了解房地產咨詢業(yè)務的工作程序和步驟、房地產咨詢收費。8．掌握房地產估價服務的概念、房地產估價的基本方法。9．理解房地產估價機構的設立與管理。10．了解房地產估價業(yè)務的操作程序、房地產估價服務收費。11．理解房地產金融的概念、特征。12．了解房地產金融機構、房地產金融業(yè)務的種類。第一節(jié)房地產中介服務一、房地產中介服務的概念目前我國的房地產中介服務有廣義和狹義之分。狹義的房地產中介服務是《城市房地產管理法》中所稱的房地產中介服務，僅包括房地產經紀、房地產估價和房地產咨詢三種經營活動。廣義的房地產中介服務是指涵蓋房地產商品的生產、流通、消費各個環(huán)節(jié)，包括房地產投資、土地開發(fā)、項目建設、租售、售后服務等環(huán)節(jié)中所涉及的各項服務經營活動的總和。綜合來講，房地產中介服務是指房地產中介企業(yè)在房地產投資、土地開發(fā)、項目建設、租售、售后服務等環(huán)節(jié)中向委托人提供的房地產經紀、房地產咨詢、房地產估價、房地產金融、物業(yè)管理等各項服務經營活動。從目前我國房地產市場運作情況看，可以根據(jù)房地產中介服務經營活動的內容不同，將房地產中介服務分為房地產經紀服務、房地產咨詢服務、房地產估價服務、房地產金融服務和物業(yè)管理服務五種類型。

二、房地產中介服務的特點

房地產中介服務主要有以下特點：（一）房地產中介服務是委托服務房地產中介企業(yè)提供服務的前提是接受從事房地產各種經濟活動的當事人的委托，與當事人簽訂委托協(xié)議，明確委托事項和要求及雙方的權利義務關系之后，才開始提供客戶所要求的特殊服務。（二）房地產中介服務是有償服務房地產中介企業(yè)從事經營活動，其目的是為了取得報酬、獲得利潤。“服務”雖然是無形的，但它也是一種商品，需要按商品交換的原則進行交換。房地產中介活動的報酬和利潤，表現(xiàn)為房地產中介服務的價格，即法律上說的“傭金”。它是中介服務活動完成后，由委托人按照事先簽訂的委托協(xié)議確定的支付金額。（三）房地產中介服務人員是特定的房地產中介服務的質量主要取決于服務人員的專業(yè)水平和職業(yè)道德素質，因而提供服務的人員必須是特定的專業(yè)人員。他們需要經過一定的培訓、教育和訓練，取得相應的資格證書，有的還需注冊（如房地產經紀人、房地產估價師均需注冊）方可從事相應的房地產中介業(yè)務。（四）房地產中介服務是非連續(xù)的房地產中介企業(yè)依據(jù)委托協(xié)議，與客戶形成服務與被服務的關系，他們之間一般沒有長期或固定的合作關系，甚至只是一次性的契約關系。委托協(xié)議履行完畢，雙方的關系即告終止。房地產中介企業(yè)再去與其他委托人建立新的服務與被服務的關系。

三、房地產中介服務機構的設立、組織形式與類型（一）房地產中介服務機構的設立建設部《城市房地產中介服務管理規(guī)定》中規(guī)定：從事房地產中介業(yè)務，應當設立相應的房地產中介服務機構。房地產中介服務機構，應是具有獨立法人資格的經濟組織。設立房地產中介服務機構應具備下列條件：1．有自己的名稱、組織機構；2．有固定的服務場所；3．有規(guī)定數(shù)量的財產和經費；4．從事房地產咨詢業(yè)務的，具有房地產及相關專業(yè)中等以上學歷、初級以上專業(yè)技術職稱人員須占總人數(shù)的50%以上；從事房地產評估業(yè)務的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產估價師；從事房地產經紀業(yè)務的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產經紀人。（二）房地產中介機構的組織形式房地產中介機構可以選擇的組織形式有以下三種：1．個人獨資企業(yè)個人獨資企業(yè)是指依照《中華人民共和國個人獨資企業(yè)法》和有關部門規(guī)章設立的，由一個自然人投資，財產為投資個人所有，投資人以其個人財產對中介機構債務承擔無限責任，業(yè)主直接從事房地產中介經營活動并享有全部企業(yè)經營所得的經營實體。這類企業(yè)一般投入資金較少，組建手續(xù)簡便，經營較為靈活，業(yè)主的積極性高；但由于規(guī)模小，自身實力有限，資信水平低，難以從事房地產中介服務活動中技術要求高、投入資源多的項目；同時這類企業(yè)的抗風險能力也較差。目前，小型的房地產經紀機構、房地產咨詢機構等采用這種組織形式。2．合伙制企業(yè)合伙制企業(yè)是指自然人、法人和其他組織依照《中華人民共和國合伙企業(yè)法》在中國境內設立的普通合伙企業(yè)和有限合伙企業(yè)。普通合伙企業(yè)由普通合伙人組成，有二個以上合伙人，簽訂合伙協(xié)議載明有關合伙事項，合伙人對合伙企業(yè)債務承擔無限連帶責任的經營實體。合伙人可以用貨幣、實物、知識產權、土地使用權或者其他財產權利出資，也可以用勞務出資。有限合伙企業(yè)由普通合伙人和有限合伙人組成，普通合伙人對合伙企業(yè)債務承擔無限連帶責任，有限合伙人以其認繳的出資額為限對合伙企業(yè)債務承擔責任。有限合伙企業(yè)由二個以上五十個以下合伙人設立，至少應當有一個普通合伙人，合伙人簽訂合伙協(xié)議載明有關合伙事項，可以用貨幣、實物、知識產權、土地使用權或者其他財產權利作價出資，但有限合伙人不得以勞務出資。有限合伙企業(yè)由普通合伙人執(zhí)行合伙事務，執(zhí)行事務合伙人可以要求在合伙協(xié)議中確定執(zhí)行事務的報酬及報酬提取方式。3．公司制企業(yè)公司制企業(yè)是指依照《中華人民共和國公司法》在中國境內設立的有限責任公司和股份有限公司。公司是企業(yè)法人，有獨立的法人財產，以其全部財產對公司的債務承擔責任。有限責任公司由五十個以下股東出資設立，注冊資本的最低限額為人民幣三萬元，股東按照實繳的出資比例分取紅利，以其認繳的出資額為限對公司承擔責任。公司法特別規(guī)定：一人有限責任公司，是指只有一個自然人股東或者一個法人股東的有限責任公司，注冊資本最低限額為人民幣十萬元，應當在公司登記中注明自然人獨資或者法人獨資，并在公司營業(yè)執(zhí)照中載明。（三）房地產中介服務機構的類型根據(jù)提供房地產中介服務的內容和范圍的不同，可將房地產中介服務機構分為以下幾類：1．房地產咨詢機構房地產咨詢機構是指以房地產咨詢業(yè)務為主營業(yè)務的房地產中介機構。其業(yè)務主要包括房地產項目前期的市場調研服務、投資咨詢服務、可行性研究與決策咨詢服務、營銷策劃咨詢服務等，根據(jù)客戶的要求提供分階段乃至房地產項目全過程的咨詢服務。2．房地產估價機構房地產估價機構是指以房地產估價業(yè)務為主營業(yè)務的房地產中介機構。其業(yè)務范圍包括房地產轉讓價格評估，房地產租賃價格評估，房地產抵押價值評估，房地產保險估價，房地產課稅估價，征地和房屋拆遷補償估價，房地產分割、合并、糾紛、拍賣估價等。這類機構主要以提供各類房地產估價報告為服務內容，以收取評估費為主要收來源，屬于經濟鑒證類中介機構。3．房地產經紀機構房地產經紀機構是指以房地產經紀業(yè)務為主營業(yè)務的房地產中介機構。其主要業(yè)務是房地產買賣、租賃、抵押的居間代理，以及代辦各種交易手續(xù)。這類機構在整個房地產中介機構中所占比例最大，是最為活躍的房地產中介組織，它們在存量房的交易和商品房銷售過程中扮演著重要的角色。其以房地產經紀服務收費為其主要收入來源。4．房地產金融服務機構房地產金融服務機構是指以房地產金融業(yè)務為主營業(yè)務的房地產中介機構。它是在房地產金融市場的資金融通過程中，處于融資者之間的中介組織機構。例如房地產融資專業(yè)銀行、商業(yè)銀行的房地產融資機構、非銀行型房地產融資機構。其職能是協(xié)助各融資主體運用多種融資手段實現(xiàn)房地產資金的順利融通，從而促進房地產金融市場和房地產業(yè)的發(fā)展。5．物業(yè)管理服務機構物業(yè)管理服務機構是指以物業(yè)管理業(yè)務為主營業(yè)務的房地產中介機構。其主要業(yè)務是房屋管理服務、裝修管理服務、物業(yè)共用設施設備管理服務、環(huán)境清潔衛(wèi)生管理服務、綠化管理服務、安全管理服務等。由專門的物業(yè)管理服務企業(yè)進行專業(yè)化的物業(yè)管理是各種類型物業(yè)管理的必然選擇和發(fā)展方向。6．綜合性的房地產中介機構這類中介機構是上述幾種專業(yè)化中介機構類型的發(fā)展。為適應競爭日益激烈的市場環(huán)境，房地產中介機構越來越重視拓展自身的業(yè)務范圍、延伸服務領域，由原來單一業(yè)務類型向兩種或兩種以上的綜合業(yè)務類型發(fā)展。其特點：一是業(yè)務范圍廣泛，為客戶開展綜合服務；二是跨區(qū)域經營，有的在國內跨省市經營，有的跨國經營。例如香港的戴德梁行，是業(yè)務類型全面的機構，其業(yè)務涉及房地產經紀、價格評估、營銷策劃、投資咨詢、租售代理、物業(yè)管理顧問等，在世界上許多國家和地區(qū)設有分支機構，其在專業(yè)人員素質、執(zhí)業(yè)標準、服務手段和管理經驗等方面水準較高。該類機構是我國房地產中介服務組織的發(fā)展方向。第二節(jié)房地產經紀服務

一、房地產經紀服務的概念及其存在的必要性（一）房地產經紀服務的概念房地產經紀服務是指房地產經紀機構向從事房地產開發(fā)、轉讓、抵押、租賃等活動的委托人提供房地產居間、代理和行紀服務的經營活動。目前在中國，特別是在經濟較發(fā)達的城市，房地產經紀機構的數(shù)量已發(fā)展到較大的規(guī)模，已成為我國房地產中介服務業(yè)的主要部分。（二）房地產經紀服務存在的必要性1．房地產商品價值量大且構成復雜，需要經紀服務2．房地產交易環(huán)節(jié)復雜，需要經紀服務3．房地產經紀服務能更好地滿足客戶的需求

二、房地產經紀服務的類型

（一）房地產居間房地產居間是最典型的一種經紀活動，是指房地產經紀機構為交易雙方提供交易信息及交易條件，撮合雙方成交，由委托人支付報酬的活動。在居間活動中，居間人是以自己的名義從事活動，而且根據(jù)自己所掌握的信息、資料等獨立地做出意思表示。居間人對自己所從事的活動承擔法律后果，若委托人與相對人交易成功則提取傭金，交易不成則徒勞無益。例如，在存量房的租售交易中，經紀人向出售（租）方、承購（租）方提供信息，促成交易，收取傭金，就是典型的居間服務。居間是經紀的一種主要表現(xiàn)形式，其特點是服務對象廣泛，但服務的程度較淺，而且經紀人與委托人之間一般沒有長期固定的合作關系。房地產居間又有房地產買賣居間、房地產投資居間、房地產抵押居間、房地產租賃居間等形式。（二）房地產代理房地產代理是指房地產經紀機構在受托的權限內，以委托人的名義與第三者進行交易，并由委托人直接承擔相應的法律責任的活動。此時，經紀人作為代理人，其所處的地位不再是中立的，它必須是以被代理人的名義而且是在被代理人授權范圍內從事活動，代理活動所產生的法律后果也由被代理人承擔。例如，房地產開發(fā)商委托房地產經紀機構代理其所開發(fā)樓盤的銷售，經紀機構以開發(fā)商的名義在授權范圍內從事銷售活動，并按銷售金額的一定比例提取傭金。代理的特點是經紀人與委托人之間有較長期穩(wěn)定的合作關系，經紀人只能以委托人的名義開展活動，活動中產生的權利和責任歸委托人，經紀人只收取委托人的傭金。（三）房地產行紀房地產行紀是指房地產經紀機構受委托人的委托，以自己的名義與第三者進行交易，并承擔規(guī)定的法律責任的行為。根據(jù)《合同法》規(guī)定，行紀是行紀人以自己的名義為委托人從事貿易活動，委托人支付報酬的活動。行紀人處理委托事務支出的費用，由行紀人負擔。行紀人并未取得交易商品的所有權，是依據(jù)委托方的利益進行活動，僅僅得到委托人給的傭金。通常，經紀人與委托人之間有長期固定的合作關系。目前大多數(shù)的房地產行紀都是房地產居間經紀人和代理經紀人在特定情況下采取的行為。專門的房地產行紀人目前在中國還沒有形成。三、房地產經紀機構的設立和經營模式（一）房地產經紀機構的設立房地產經紀機構是指按照國家法律和有關規(guī)定設立的，從事房地產經紀服務活動的公司、合伙機構、個人獨資機構等經營組織。另外，境內外房地產經紀機構在境內外設立的分支機構也可以以自己的名義獨立經營房地產經紀業(yè)務。房地產經紀機構是房地產經紀服務的主體，依法設立的房地產經紀機構才具有合法的經營主體資格。1.房地產經紀機構設立的條件設立房地產經紀機構除要符合國家各項法律法規(guī)規(guī)定的條件外，還要符合各地方法規(guī)的具體規(guī)定，如《廣州市房地產中介服務管理條例》規(guī)定，設立房地產中介服務機構（指房地產經紀機構和房地產咨詢機構）應具備的條件包括:（1）有不少于十五平方米的固定服務場所；（2）注冊資金不少于三十萬元，僅從事咨詢業(yè)務的，注冊資金不少于十萬元。此外，設立房地產經紀機構的專業(yè)人員條件的一般規(guī)定是：（1）以公司形式設立房地產經紀機構的，應當有3名以上持有《中華人民共和國房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格證書》的專職人員和3名以上持有《中華人民共和國房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》的專職人員。（2）以合伙企業(yè)形式設立房地產經紀機構的，應當有2名以上持有《中華人民共和國房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格證書》的專職人員和2名以上持有《中華人民共和國房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》的專職人員。（3）以個人獨資企業(yè)形式設立房地產經紀機構的，應當有1名以上持有《中華人民共和國房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格證書》的專職人員和1名以上持有《中華人民共和國房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》的專職人員。2.房地產經紀機構設立的程序房地產經紀機構設立的程序一般包括以下幾個步驟：（1）經縣級以上房地產行政主管部門資質審查，審查的主要內容包括：專業(yè)人員條件、業(yè)務范圍、收費標準、財務管理等方面是否符合要求。（2）經審查合格后，向當?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請企業(yè)設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照。工商部門主要審核經營場所、注冊資金、經營范圍等情況。（3）在領取工商營業(yè)執(zhí)照后的1個月內，應當持營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、服務人員職業(yè)資格證書和聘用合同等文件向當?shù)胤康禺a行政主管部門辦理備案手續(xù)。3.房地產經紀機構的分支機構的設立國內房地產經紀機構可以根據(jù)業(yè)務發(fā)展需要，在國內其他區(qū)域或國外設立分支機構，從事房地產經紀業(yè)務。在國內設立分支機構的，也要符合我國有關法律規(guī)定的各項條件要求，一般也要經過當?shù)胤康禺a主管部門審查、工商登記、房地產主管部門備案等程序。分支機構不具有法人資格，房地產經紀機構對其分支機構解散后尚未清償?shù)膫鶆粘袚熑巍?二)房地產經紀機構的經營模式房地產經紀機構的經營模式是指房地產經紀機構承接及開展業(yè)務的渠道及其外在表現(xiàn)形式。其可分為無店鋪經營模式、直營連鎖經營模式、特許加盟連鎖經營模式、半直營細胞分裂連鎖經營模式和網上聯(lián)盟經營模式五種。1.無店鋪經營模式無店鋪經營是指不設立連鎖店。一般是從事一手樓代理的房地產經紀機構（俗稱房地產代理機構）接受開發(fā)商委托，代理開發(fā)商銷售其開發(fā)的樓盤往往采取這種形式。房地產經紀機構作為代理商，除派往開發(fā)商處的銷售人員外，所有員工都在同一辦公地點內辦公。2.直營連鎖經營模式直營連鎖經營，指由公司總部直接投資、直接經營管理、由兩個或兩個以上連鎖店組成的一種經營形式。其核心是“統(tǒng)一”：統(tǒng)一企業(yè)識別系統(tǒng)（CIS）、統(tǒng)一“采購”（獲得房源、客源信息）、統(tǒng)一“銷售”（信息共享）、統(tǒng)一管理等。房地產經紀機構下屬的各連鎖店均由總部全資或控股開設，經營者由總部直接任命，營業(yè)收益均屬于總部。它的優(yōu)點是所有權和管理權相對集中，規(guī)模化經營實現(xiàn)運營成本的降低，有利于實現(xiàn)規(guī)模效益；缺點是投資額大、風險高，對經營環(huán)境變化的適應性和應變能力差。目前，國內實行連鎖經營的房地產經紀機構大多采用這種經營模式，包括廣州的中原地產、滿堂紅地產，上海的上房置換等大型機構。3.特許加盟連鎖經營模式特許加盟連鎖經營，指總部（特許者）和加盟店（被特許者）之間是兩個相對獨立的經營實體，通過契約關系結合在一起的連鎖經營形式。總部將自己開發(fā)的產品、服務、商標、專有技術、管理模式等授予加盟店在規(guī)定的區(qū)域內的使用權；加盟店的裝修由店主承擔，總部不投資。總部負責經營方式（商品、價格、銷售方法、運作、管理、廣告等），加盟店按照總部確定的方式經營，獲得預期收益，加盟店同樣也是獨立的法人。總部以加盟金、品牌使用費、廣告宣傳費、經營指導費等方式從加盟店中提取一部分收益，其中加盟金（也稱特許費），一次性收取（一般占投資額的15%左右），品牌使用費、廣告費、經營指導費等一般都在加盟店的銷售款中提成。這種經營模式，對特許者而言，可以不受資金的限制，利用較低成本，迅速擴大企業(yè)規(guī)模增加競爭優(yōu)勢，提高銷售額和利潤；對被特許者而言，尤其是那些資金有限、缺乏經驗，但又想投資創(chuàng)業(yè)的人而言，一旦加盟就可得到特許經營企業(yè)提供的包括店面選址、人員培訓、融資等在內的各方面的持續(xù)支持，受許方還可以節(jié)省廣告宣傳、管理費用等大量資金，將大大降低其投資創(chuàng)業(yè)的風險。美國21世紀不動產等采用這種經營模式。4.半直營細胞分裂連鎖經營模式這種經營模式是采用直營與加盟方式混合而成的一種方式。房地產經紀機構在企業(yè)內部甄選優(yōu)秀員工，輔導其開店創(chuàng)業(yè)。公司提供50%的創(chuàng)業(yè)股份資金，其余50%的資金由創(chuàng)業(yè)人員自行負擔，共同開店創(chuàng)業(yè)。店東（可認為是公司分裂出來的“細胞”）與公司共創(chuàng)收益和分享利潤。公司提供給半直營店的運作輔導與支持與加盟店相同；公司與半直營店之間的關系與加盟經營方式的權利、義務相同。這種經營模式源于臺灣地區(qū)，我國大陸有房地產經紀機構作過嘗試，效果較好。5.網上聯(lián)盟經營模式網上聯(lián)盟經營模式，指由一家房地產專業(yè)網站聯(lián)合眾多中小型房地產經紀機構，乃至大型房地產經紀機構而組成的網上聯(lián)盟，聯(lián)盟內的各成員機構可通過同一個專業(yè)的房地產網站來承接、開展經紀業(yè)務的經營模式。目前，采用這種經營模式的機構主要是從事存量房租售的房地產經紀機構，一般會同時保留傳統(tǒng)的店鋪，網上業(yè)務和網下業(yè)務相結合。四、房地產經紀人員的管理（一）房地產經紀人員的職業(yè)資格管理房地產經紀人員是房地產經紀服務經營活動的首要要素。房地產經紀機構中從業(yè)人員的素質高低，決定著服務的水平和質量，也決定著企業(yè)的生存和發(fā)展。為保證房地產經紀人員的基本素質，保護消費者的利益，國家設立了房地產經紀人員職業(yè)資格制度。《房地產經紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》對房地產經紀人員職業(yè)資格的種類、考試、注冊等做了明確規(guī)定。1．房地產經紀人員職業(yè)資格的種類房地產經紀人員職業(yè)資格包括房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格和房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格兩種。房地產經紀人是指依法取得《中華人民共和國房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格證書》，并經申請執(zhí)業(yè)，由政府有關管理部門注冊登記后取得《房地產經紀人注冊證書》，可以自行開業(yè)設立房地產經紀機構或經所在的房地產經紀機構的授權，獨立開展經紀業(yè)務，并承擔責任的自然人。房地產經紀人協(xié)理是指依法取得《中華人民共和國房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》，在房地產經紀機構中協(xié)助房地產經紀人從事非獨立性房地產經紀工作的自然人。從事非獨立性房地產經紀工作是指所從事的房地產經紀工作必須在房地產經紀人的組織和指導下進行的。取得房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格，是進入房地產經紀活動關鍵崗位和發(fā)起設立房地產經紀機構的必備條件。取得房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格，是從事房地產經紀活動的基本條件。2．房地產經紀人員職業(yè)資格考試（1）房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格考試房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格實行全國統(tǒng)一大綱，各省、自治區(qū)、直轄市命題并組織考試的制度。建設部負責擬定考試大綱，人事部負責審定考試大綱。各省、自治區(qū)、直轄市人事廳（局）、房地產行政管理部門，按照國家規(guī)定的考試大綱和有關規(guī)定，在本地區(qū)組織實施房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格考試。考試合格的，由各省、自治區(qū)、直轄市人事部門頒發(fā)人事部、建設部統(tǒng)一格式的《中華人民共和國房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》。該證書在所在行政區(qū)域內有效，即持證人員只能在該區(qū)域內從事非獨立的房地產經紀活動。根據(jù)《房地產經紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》：“凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規(guī)，具有高中以上學歷，愿意從事房地產經紀活動的人員，均可申請參加房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格考試。”（2）房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格考試房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格實行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度。由人事部、建設部共同組織實施，原則上每年舉行一次。建設部負責編制考試大綱，編寫考試教材和組織命題工作，統(tǒng)一規(guī)劃、組織或授權組織房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格的考前培訓等有關工作；人事部負責審定考試科目、考試大綱和考試試題，組織實施考務工作。考試合格的，由各省、自治區(qū)、直轄市人事部門頒發(fā)人事部統(tǒng)一印制，人事部、建設部用印的《中華人民共和國房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格證書》。該證書全國有效，即持證人可以在全國范圍內獨立從事房地產經紀業(yè)務活動。根據(jù)《房地產經紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》：凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規(guī)，已取得房地產經紀人協(xié)理資格并具備以下條件之一者，可以申請參加房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格考試：①取得大專學歷，工作滿6年，其中從事房地產經濟業(yè)務工作滿3年。②取得大學本科學歷，工作滿4年，其中從事房地產經濟業(yè)務工作滿2年。③取得雙學士學歷或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事房地產經濟業(yè)務工作滿1年。3．房地產經紀人員職業(yè)資格注冊國家實行對房地產經紀人員進行注冊管理制度。經考試合格取得相應資格證書的房地產經紀人員還必須向有關管理部門申請注冊，經審核批準給予注冊后，才能以房地產經紀人或房地產經紀人協(xié)理的身份從事房地產經紀活動。（1）房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格注冊取得《中華人民共和國房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》的人員，可以通過所在房地產經紀機構申請協(xié)理從業(yè)資格注冊。申請注冊必須明確從業(yè)所在的房地產經紀機構，每個房地產經紀人協(xié)理只能在一個房地產經紀機構從業(yè)，不得同時在兩個或兩個以上的房地產經紀機構從業(yè)。申請房地產經紀人協(xié)理資格注冊的人員，必須同時具備以下條件：①遵紀守法，遵守房地產經紀人員職業(yè)道德。②取得房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格證書，證書自核發(fā)之日起超過3年的，應附有達到繼續(xù)教育標準的證明材料。③經所在房地產經紀機構考核合格。④無不予注冊的情況。各省級房地產管理部門或其授權的機構，負責房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格注冊登記管理工作。每年度房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格注冊登記情況應報建設部備案。（2）房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格注冊取得《中華人民共和國房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格證書》的人員，由本人提出申請或通過所在房地產經紀機構申請，經各省級房地產管理部門初審合格后，統(tǒng)一報國務院建設行政主管部門注冊登記。準予注冊的申請人，由國務院建設行政主管部門核發(fā)《房地產經紀人注冊證》。申請注冊必須明確執(zhí)業(yè)所在的房地產經紀機構，每個房地產經紀人只能在一個房地產經紀機構執(zhí)業(yè)，不得同時在兩個或兩個以上的房地產經紀機構執(zhí)業(yè)。申請房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格注冊的人員，必須同時具備以下條件：①遵紀守法，遵守房地產經紀人員職業(yè)道德。②取得房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格證書，證書自核發(fā)之日起超過3年的，應附上達到繼續(xù)教育標準的證明材料。③經所在房地產經紀機構考核合格。④無不予注冊的情況。房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格注冊的有效期一般為3年，自核準注冊之日起計算。有效期屆滿，需要繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應于期滿前3個月，到原注冊管理機構再次注冊。再次注冊的，除了應提供初次注冊時應提供的證明外，還須提供接受繼續(xù)教育和參加業(yè)務培訓的證明。在注冊有效期內，變更執(zhí)業(yè)機構者，應及時辦理變更手續(xù)。建設部及省級房地產管理部門應當定期公布房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格的注冊和注銷情況。（二）房地產經紀機構內部的人員管理1．房地產經紀人員與房地產經紀機構之間的關系（1）房地產經紀人員與房地產經紀機構之間有執(zhí)業(yè)關系一方面，房地產經紀人員從事經紀活動必須以房地產經紀機構的名義進行，不能以個人的名義進行；房地產經紀人員承接房地產經紀業(yè)務由房地產經紀機構統(tǒng)一承接，由房地產經紀機構與委托人簽訂經紀合同，再由房地產經紀機構指定具體的房地產經紀人承辦房地產經紀業(yè)務；另一方面，房地產經紀機構必須是由房地產經紀人員組成的。（2）房地產經紀機構與房地產經紀人之間有法律責任關系一方面，房地產經紀人員在執(zhí)業(yè)活動中由于故意或過失給委托人造成損失的，由房地產經紀機構統(tǒng)一承擔責任，房地產經紀機構向委托人進行賠償后，可以對承辦該業(yè)務的房地產經紀人員進行追償；另一方面，由于委托人的故意或過失給房地產經紀機構或房地產經紀人員造成損失的，應由房地產經紀機構向委托人提出賠償請求，委托人向房地產經紀機構進行賠償后，再由房地產經紀機構向房地產經紀人員的損失進行補償。由經紀機構統(tǒng)一承接經紀業(yè)務并承擔法律責任有利于保護委托人、房地產經紀人員和房地產經紀機構三方的合法權益。（3）房地產經紀機構與房地產經紀人之間有經濟關系由房地產經紀機構統(tǒng)一向委托人收取傭金，并由房地產經紀機構出據(jù)發(fā)票。經紀機構收取傭金后應按約定給予具體承辦經紀業(yè)務的經紀人員報酬。2．房地產經紀機構內部人員管理的主要內容（1）人員招聘招聘是指房地產經紀機構根據(jù)企業(yè)人力資源規(guī)劃和職務分析的數(shù)量和質量要求，通過信息的發(fā)布和科學甄選，獲得本機構所需合格人才，并安排其到所需崗位上工作的過程。招聘過程實質是從應聘者中選擇最適合特定工作崗位要求的人員的過程，選擇的目的是為了挑選出最合適的員工。對招聘人員的要求：①房地產經紀人員的素質要求：具體又包括良好的心理素質、良好的職業(yè)素質、較強的法制觀念、強烈的信息意識、良好的道德素質以及健康的身體素質。②房地產經紀人員的資格要求：房地產經紀機構應該以已考取和正在考取國家房地產經紀人和房地產經紀人協(xié)理職業(yè)資格證書的人員作為招聘對象，保證在人員資格上符合國家的法規(guī)的規(guī)定。（2）人員培訓培訓是指離開學校后對成人各類專業(yè)知識技能的輔導、傳播、咨詢的教育方法。員工在職培訓是以員工發(fā)展為本位，其目的是提高企業(yè)員工在職的經營意識、勞動技能和經營管理能力。培訓的方法一般有以下幾種：①講授法：由講師講授課程內容，學員在課堂上聽講。②案例討論法：先將案例資料發(fā)給學員研讀，然后提出問題讓學員進行討論，大家一起思考與研究。③實戰(zhàn)模擬法：讓學員扮演經紀人員和顧客，講師設定模擬的內容讓學員表演，表演結束后由全體學員討論，最后由講師講評。（3）人員報酬業(yè)務人員的報酬直接影響其士氣與業(yè)績，良好的報酬制度不但能使業(yè)務人員士氣旺盛，敬業(yè)地為公司服務，而且還能吸引其他優(yōu)秀的業(yè)務人員加入公司。報酬的給付方式有以下幾種：①固定薪金制。報酬有底薪保障，起碼能維持業(yè)務人員的最低生活，人員流動率低，與顧客的關系較能保持常態(tài)。但不具有獎勵性是其最大缺點。②傭金制。沒有底薪保障，其收入完全視業(yè)績而定，業(yè)績高則報酬高，業(yè)績低甚至沒有薪金，獎勵大，刺激性強。人員流動較大，有些業(yè)務員為了達成業(yè)績要求，甚至不擇手段，嚴重影響公司的信譽。③混合制。將固定薪金制和傭金制混合運用，即報酬=底薪+傭金，能取前兩種報酬給付方式的優(yōu)點而能彌補其缺點。（4）人員激勵激勵是指激發(fā)人的動機，鼓勵人充分發(fā)揮內在動力，朝著所期望的目標采取行動的過程。在管理工作中，激勵就是通常所說的調動人的積極性。常見的激勵方法有以下幾種：①目標激勵。明確的目標是企業(yè)及每一個成員的行動指南，好的目標可以激發(fā)員工的工作熱情，增強員工完成目標的自覺性。②競爭激勵。正當?shù)母偁幓顒樱欣诩ぐl(fā)員工的進取心和工作熱情。管理者應善于引入競爭機制，如晉升、考評、獎酬以及各種技能的勞動競賽等，以有效地調動員工的積極性。③參與激勵。管理者應善于授權，讓員工參與到不同層次的管理中，在決策中聽取員工的意見，從而增強員工對企業(yè)的歸屬感和認同感，從而激發(fā)員工工作的主動性和積極性。④感情激勵。除了通過勞動獲得報酬外，人們還追求人與人之間的友情、受人尊重等。因此管理者應注重感情因素對員工積極性的影響。要善于建立上下級之間的感情溝通渠道，要在企業(yè)內部形成人與人之間關系融洽的團體氣氛，促進員工工作熱情的提高。⑤教育激勵。員工的工作熱情與員工的自身素質有關，素質好的人，有著更強的自信心和進取心，更注重高層次的追求。因此通過教育與培訓，提高員工素質，也是激勵和引導員工行為的重要手段。五、房地產經紀信息管理房地產經紀信息是房地產經紀機構提供服務的基本資源和重要的無形資產。經紀信息的數(shù)量和質量是決定著房地產經紀機構核心競爭力的重要因素。因此，經紀信息管理在房地產經紀機構中起著舉足輕重的作用。（一）房地產經紀信息概述1．房地產經紀信息的概念房地產經紀信息是指反映房地產經紀活動并為房地產經紀活動服務的信息。它通常包括四個方面的信息：房源信息、客源信息、房地產市場信息和房地產經紀行業(yè)信息。房源信息是指擁有房屋并想要轉讓或出租的一方（供方）的信息，不僅包括委托出售或出租的房屋的信息，還包括該房屋的業(yè)主（委托人）的信息。從某種程度上講，房源決定了一個房地產經紀機構生存、發(fā)展的空間與潛力。客源信息是指對房屋有需求的一方（需方）的信息，包括一切對購買或租賃房屋有現(xiàn)實需求或潛在需求的客戶，是需求者及需求意向的統(tǒng)一體。房地產市場信息主要指與房地產市場交易有關的信息，包括供求狀況、價格、政策、法律法規(guī)等。房地產經紀行業(yè)信息主要指房地產經紀行業(yè)競爭狀況、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢、行業(yè)政策與監(jiān)管等，這些信息會對房地產經紀服務和房地產交易產生一定的影響。2．房地產經紀信息的特征房地產經紀信息的特征主要有以下幾個方面：（1）區(qū)域性。由于房地產具有不可移動性，許多信息發(fā)揮效用的空間是有限的，房地產經紀機構收集了某特定區(qū)域的房源信息，相應地必須收集該區(qū)域的客源信息，以便使供給與需求雙方相匹配。因此，形成了房地產經紀信息的區(qū)域性。（2）共享性。房地產經紀信息的共享，尤其是房地產經紀機構內部人員共享信息，有利于信息的利用效率最大化并增加成交的機會和企業(yè)的收益，最后使整個社會的經濟效益增加。但是并不是所有信息都需要共享，對于一些機密或具有排他性的信息，應注意保護。（3）時效性。信息是一種動態(tài)資源，在某一時刻，信息能夠產生資源效益，而在另一時刻則失去資源效益。房地產經紀人員在捕捉到有價值的信息后，要盡快促成交易，以避免信息失效。（二）房地產經紀信息管理的主要內容1．房地產經紀信息的收集房地產經紀信息量大面寬，應從多方面入手收集。通常可以從以下途徑進行收集：（1）收集公開傳播的房地產經紀信息。大量的房地產經紀信息是通過報紙、電視、廣播、雜志以及各種正式出版文獻等媒介向外傳送的。因此，這是收集房地產經紀信息的重要途徑。（2）從有關單位內部獲取房地產經紀信息。有些信息需要通過派人磋商或發(fā)函聯(lián)系等方式才能獲得，如：樓書、房地產企業(yè)內部刊物等。（3）現(xiàn)場收集房地產經紀信息。有些信息需要實地考察、現(xiàn)場調查后才能獲得感性的認識和準確的信息，同時也可以排除一些不準確的信息。（4）利用網絡收集房地產經紀信息。目前，網絡已成為獲取信息的便捷途徑，房地產經紀人員可以足不出戶，在任何時間通過網絡收集信息。2．房地產經紀信息的加工整理房地產經紀人員收集來的經紀信息由于來源與口徑的不同，會有許多重復、交叉和矛盾，這就需要對信息進行加工整理。通過加工整理使無序的信息有序化，便于使用和管理。加工整理的程序通常包括鑒別、篩選、整序、編輯和研究這幾個環(huán)節(jié)。（1）鑒別。鑒別就是對房地產經紀信息的準確性、真實性、可信性進行分析，判斷誤差的大小和時效的高低，剔除人為、主觀的部分，使之準確、客觀。（2）篩選。就是對已鑒別的房地產經紀信息進行挑選。在挑選過程中，既要考慮到當前的需要，又要考慮到以后的需要。在考慮當前需要時主要考慮信息的深度，而后者則主要考慮信息的廣度。（3）整序。就是將不同的、雜亂無序的房地產經紀信息按一定的標準加以整理歸類，其目的是為了便于查詢。整序的主要方法就是分類。（4）編輯。就是對整序的信息進行具體的文字整理過程，這是整個加工整理過程中最關鍵的工作。要做到簡潔明了、重點突出、語意表達準確。（5）研究。就是對大量信息綜合分析的基礎上，經過分析、判斷、思考，產生具有深度和新價值的信息。房地產經紀人員要經常研究，以產生新的信息并提高自身的判斷、思考能力。信息通過加工整理后，通常以表格、圖片、文字報告等形式展現(xiàn)出來，其中表格又是最常見的一種形式。3．房地產經紀信息的利用房地產信息是一種資源，只有通過利用才能將這種資源的價值發(fā)揮出來，收集、加工整理等前期工作都是為最后的利用服務的。房地產經紀信息的利用主要包括兩方面：（1）通過信息的發(fā)布來影響消費者。如將房源信息通過媒體等渠道第一時間傳播出去，吸引潛在顧客，爭取最大的成交機會。（2）以信息提供的內容來指導具體的業(yè)務活動。如房地產經紀人員對客戶信息的分析，可以了解客戶的偏好、所能接受的價位，并指導篩選房源，最終促使交易成功。六、房地產經紀收費房地產經紀收費是房地產經紀機構從事經營活動的主要收入來源。（一）房地產經紀服務費的概念房地產經紀服務費是房地產經紀服務機構向委托人提供了一定數(shù)量、質量、性質的經紀服務，并完成了經紀任務而由委托人支付的勞動報酬，在法律上叫傭金。傭金是房地產經紀機構和經紀人員獲取報酬的惟一形式，它是一種既合理又合法的報酬形式。房地產經紀服務費由房地產經紀服務的成本支出和利潤兩部分構成。房地產經紀人員在提供經紀服務過程中，必然會消耗一定的人力、物力和財力，需要相應的投入，這些就是經紀業(yè)務的成本。除成本外，經紀機構還需獲得一定的營業(yè)利潤。房地產經紀服務費由房地產經紀機構向委托人收取，任何人不得以個人名義向委托人收取。（二）房地產經紀服務費的標準明確房地產經紀服務收費標準，有利于提高經紀服務質量、規(guī)范房地產經紀服務市場，既保護消費者利益，又提高房地產經紀行業(yè)的聲譽。《關于房地產中介服務收費的通知》規(guī)定：房地產經紀費根據(jù)代理項目的不同實行不同的收費標準。1．房屋租賃代理收費，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標準，由雙方協(xié)商議定一次性計收。2．房屋代理收費，按成交價格總額的0.5%～2.5%計收。實行獨家代理的，收費標準上委托方與房地產中介機構協(xié)商，可適當提高，但最高不超過成交價格的3%。上述規(guī)定的房地產經紀收費為一般最高限額標準。各地物價、房地產行政主管部門可依據(jù)該《通知》，結合本地實際情況，制定當?shù)鼐唧w執(zhí)行的收費標準。各地經紀服務收費標準應實行政府指導價管理，可在指導價上限以下（含指導價），按服務項目確定本地的收費標準。經紀機構應與客戶事先簽訂書面委托合同，明確實際收費標準。（三）房地產經紀服務費收取的風險防范為了防范房地產經紀機構被委托人或客房甩掉，收不到房地產經紀服務費的風險，可以采取以下防范措施。1．收取定金在房地產經紀合同履行前，房地產經紀機構先向委托人收取房地產經紀服務費全額的一定比例的定金，一旦出現(xiàn)經紀方被委托方甩掉的情況，這筆定金可作為房地產經紀機構服務費的補償。2．依靠法律來保護合法收入房地產經紀機構在完成委托人的委托任務后，就有權收取房地產經紀服務費。如果委托方拒不支付委托合同規(guī)定的服務費，房地產經紀機構可以根據(jù)經紀合同，向法院起訴，要求法院保護房地產經紀機構的合法權益。3．簽訂完備的房地產經紀合同房地產經紀機構在與委托人簽訂經紀合同時，要對經紀服務費做出明確規(guī)定，如支付金額或計算辦法、支付時間、支付方式等，盡量具體詳細。只有完備的經紀合同才能使房地產經紀機構服務費的收取得到法律的保護和保證。第三節(jié)房地產咨詢服務

一、房地產咨詢服務的概念和特點（一）房地產咨詢服務的概念房地產咨詢服務是指房地產咨詢機構在房地產開發(fā)及流通過程中，為客戶提供信息、建議、策劃、可行性研究等各種智能服務的經營活動。房地產咨詢服務的形式有兩種：（1）口頭咨詢，即房地產咨詢人員對房地產活動當事人提出咨詢的問題，運用自己所掌握的知識、技術和經驗，當面提供口頭咨詢意見。（2）書面咨詢，即房地產咨詢人員對于房地產活動當事人提出咨詢的問題，進行深入調查研究，提出可供選擇的方案和建議的書面咨詢報告。房地產咨詢服務機構主要有兩種類型：（1）單一型房地產咨詢機構，如從事房地產咨詢業(yè)務的專業(yè)咨詢公司；（2）混合型房地產咨詢機構，如從事房地產經紀服務和房地產估價服務的房地產中介機構，也同時提供房地產咨詢服務。（二）房地產咨詢服務的特點房地產咨詢是根據(jù)客戶的需要，以專門的技術為客戶提供專業(yè)服務，它具有以下特點。1．房地產咨詢是一種社會化的科學勞動2．房地產咨詢是情報和信息的交流3．房地產咨詢是知識的重組與運用4．房地產咨詢是一種經營性的事業(yè)5．房地產咨詢需要高智力的投入二、房地產咨詢業(yè)務范圍與服務方式（一）房地產咨詢業(yè)務的范圍房地產咨詢屬于房地產中介服務中的一部分。房地產中介服務涉及房地產策劃、廣告、法律、會計、測量、咨詢、估價、管理等等業(yè)務，而咨詢機構所能提供的咨詢業(yè)務幾乎涵蓋了中介服務的內容，可根據(jù)咨詢機構自身的條件和能力同時承擔上述多項業(yè)務。具體咨詢業(yè)務的范圍表現(xiàn)在：1．為客戶提供建議根據(jù)房地產企業(yè)客戶的要求，為客戶提供專家建議。如對一個房地產開發(fā)項目進行可行性分析，提供建議書，供房地產企業(yè)決策。由于咨詢人員是客戶企業(yè)的局外人，咨詢專家可憑借自身的專業(yè)知識、經驗和智力，以獨到的分析洞察能力，提出客觀的意見和建議。房地產咨詢機構也可為購房者提供購房指南，從市場行情、住房政策、樓盤位置、建筑質量、增值前景以及物業(yè)管理等方面為顧客提供專家建議，消除購房者的后顧之憂。2．為客戶提供信息咨詢服務房地產咨詢機構除了擁有“高智能”的各類專家外，一般都擁有資料齊全的數(shù)據(jù)庫以及隨時為數(shù)據(jù)庫輸送信息的采集信息的渠道。收集到的信息經過專業(yè)咨詢人員的篩選、推理、加工、分析，使無序的信息變成有價值的信息資源，可隨時為不同的客戶服務。同時，房地產咨詢機構還具有收集反饋信息的能力。反饋是指控制系統(tǒng)把信息發(fā)送出去，又把其產生的作用及結果返送回來，并對信息的再發(fā)送產生影響的過程。3．為客戶進行市場調研與預測服務房地產開發(fā)企業(yè)在制訂公司營銷策劃時，離不開對市場所作的調研與預測。可以委托咨詢機構對某個房地產市場或對某類住房需求量進行預測，房地產咨詢機構的專業(yè)人員就會運用其自身的能力及科學手段，對通過調查所獲得的有關數(shù)據(jù)，如人口、職業(yè)、收入、現(xiàn)居住面積、戶型樓層、配套設施、價格等進行調查，收集信息并進行加工整理，最后提出建設性意見，為客戶的決策提供幫助。4．法律咨詢參與房地產市場的各個主體，他們往往對房地產法律、法規(guī)和規(guī)章制度不夠熟悉，需要法律知識的援助，以便正確處置自己的市場行為，保護自己的合法權益。房地產法律咨詢業(yè)務大致有以下五類：（1）為委托人提供解決房地產糾紛處理的法律依據(jù)。（2）兼有律師資格的可以受聘擔任各類房地產企業(yè)的法律顧問。（3）為委托人化解可能因法庭判決所帶來的風險。（4）為維護委托人的正當利益提供法律依據(jù)。（5）為委托人組織訴訟文件資料，通過法庭來保護委托人的合法權益。5．企業(yè)管理顧問咨詢房地產企業(yè)尤其是大型房地產企業(yè)要按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求來組織管理，是十分復雜、專業(yè)化程度很高的工作。房地產企業(yè)管理的具體內容包括組建合理的組織機構、領導體制、發(fā)展戰(zhàn)略、決策體制、人事管理、財務管理、教育培訓管理等。這些管理工作在各類企業(yè)中有共性，也有房地產企業(yè)的特殊性的要求，每一項管理工作都有其相應的專業(yè)要求。要使各項管理工作做到比較完善的地步，往往不是一個企業(yè)內部力量所能完成的，這就為房地產企業(yè)管理的咨詢開拓了一個活動空間。房地產企業(yè)管理咨詢最通常的業(yè)務是對企業(yè)管理中的一些重大的任務，如企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方案的編制、企業(yè)主要計劃和決算的編制及經濟運轉情況分析等問題進行專題研究，并在此基礎上提出咨詢報告。6．為房地產項目提供項目策劃咨詢?yōu)榉康禺a項目提供策劃咨詢服務包括兩個方面的內容。一方面，由于房地產開發(fā)項目投入資金量大，開發(fā)周期長，往往風險比較大，開發(fā)商需要咨詢機構協(xié)助其開展項目的前期咨詢工作。開發(fā)項目立項后，當房地產開發(fā)企業(yè)要求銀行等金融機構貸款時，銀行為了提高貸款的安全系數(shù)，往往會要求房地產咨詢機構對該開發(fā)項目進行項目評估。這時咨詢服務的重點以可行性研究為主，咨詢機構根據(jù)自身掌握的信息，提出項目的投入產出模型，進而就項目在技術上的可行性、經濟上的合理性、財務上的贏利性等加以詳細論證。另一方面，指對房地產開發(fā)項目前期（包括市場調研、可行性論證、設計咨詢等）和營銷實施階段（包括項目定位、營銷策略、營銷控制等），以及竣工驗收后的物業(yè)管理階段（物業(yè)管理咨詢等）的全過程策劃咨詢服務。（二）房地產咨詢業(yè)務的服務方式房地產咨詢業(yè)務的服務方式可以分為直答式服務、網絡式服務、項目式服務三種類型。1．直答式服務所謂直答式服務，指客戶提出需要咨詢的問題，由咨詢機構中的專業(yè)咨詢專家（或人員）給予口頭或書面的直接答復。這也是房地產咨詢機構中最常見的一種咨詢服務方式。這類客戶提出的咨詢問題一般都比較簡單，涉及客戶想要了解的如房源信息、房價、購房手續(xù)等，往往是在房地產交易過程中涉及的一些具體問題。房地產中介人員基本都具備這方面的知識和經驗，都能從事直答式的咨詢服務工作。2．網絡式服務隨著計算機的普及，咨詢機構通過建立局部的或區(qū)域性的信息和咨詢服務網絡向客戶提供各類咨詢服務。其優(yōu)點是使咨詢服務更具廣泛性、時效性、可靠性及實用性。特別是對于房地產交易、租賃、置換、抵押等信息，每個咨詢人員坐在自己的電腦終端就能查詢到儲存于網絡中的信息。有些房地產咨詢公司不僅通過自建的信息咨詢網，而且還將自身的咨詢網與同行聯(lián)機檢索，某個咨詢機構的咨詢專家遇到自身解決不了的問題時，可以方便地通過網絡向其他咨詢機構求援。3．項目式服務這種服務方式可分為兩種形式。一種是由客戶提出項目，房地產咨詢機構根據(jù)客戶要求，進行調查、研究、論證，回答客戶項目中提出的各種問題，如開發(fā)計劃的評價咨詢、開發(fā)可行性咨詢、招投標咨詢等，這是運用較為普遍的一種服務方式。另一種是由咨詢機構向客戶提供咨詢項目，由客戶自行選擇。這一類型的服務突出了咨詢機構的主動性，咨詢人員為客戶設計咨詢項目，并承擔咨詢。咨詢方主動提供咨詢項目的形式，將越來越被客戶所接受。三、房地產咨詢業(yè)務的工作程序和步驟（一）房地產咨詢業(yè)務的工作程序咨詢工作大體上是按照以下程序進行的：1．確定咨詢課題當客戶提出咨詢委托時，應當與客戶就咨詢課題的內容、要求、期限、費用預算等問題，達成原則性的委托協(xié)議。2．組成課題研究小組根據(jù)課題的內容、性質、任務和要求，以及任務的大小、難易程度，確定人員，組成課題研究小組。3．調查研究，掌握情況課題研究小組組成以后，就要針對客戶委托的咨詢問題開始進行調查研究工作。在調查和收集資料時，首先應當查看有關的檔案、文獻；與有關人員座談，進一步了解調查對象的歷史和現(xiàn)狀；到實地進行考察，掌握第一手資料。4．發(fā)現(xiàn)和解決問題在調查研究掌握情況的基礎上，針對要解決的問題，提出解決問題的方案和模型；經過計算和比較，提出解決問題的最佳方案。5．撰寫咨詢報告根據(jù)咨詢的任務和咨詢的結果，撰寫咨詢報告，并把報告交給咨詢的委托人。咨詢即告一段落。6．收取咨詢費按咨詢委托合同約定的數(shù)額收取咨詢費。（二）房地產咨詢業(yè)務的工作步驟咨詢工作的步驟大體上可以分為委托以前和委托以后兩個階段。1．正式接受委托前，咨詢工作的步驟（1）了解委托項目的背景、目標，了解問題的關鍵所在。（2）提出咨詢的目標，編寫咨詢的大綱。（3）提出項目所需的人員，并且初步確定組成人員。（4）制訂工作進度表。（5）估計所需的費用，洽談咨詢的收費。（6）準備書面協(xié)議。（7）與委托人討論協(xié)議書中的有關事項，簽訂協(xié)議書。2．正式接受委托后，咨詢工作的步驟（1）收集數(shù)據(jù)，了解情況。（2）確定工作目標和評價指標體系。（3）提出解決問題的各種方案。（4）利用指標體系對各種方案進行比較分析。（5）根據(jù)比較分析，提出建議。（6）提出研究結果，撰寫咨詢報告。（7）追蹤委托人使用的情況，總結經驗教訓。四、房地產咨詢收費房地產咨詢收費是房地產咨詢機構從事經營活動的主要收入來源。

《關于房地產中介服務收費的通知》規(guī)定：房地產中介服務機構可應委托人要求，提供有關房地產政策、法規(guī)、技術等咨詢服務，收取房地產咨詢費。房地產咨詢收費按服務形式分為口頭咨詢費和書面咨詢費兩種。1．口頭咨詢費，按照咨詢服務所需時間結合咨詢人員專業(yè)技術等級由雙方協(xié)商議定收費標準。2．書面咨詢費，按照咨詢報告的技術難度、工作繁簡結合標的額大小計收。普通咨詢報告，每份收費300～1000元；技術難度大、情況復雜、耗用人員和時間較多的咨詢報告，可適當提高收費標準，收費標準一般不超過咨詢標的額的0.5%。以上收費標準，屬指導性參考價格。實際成交收費標準，由委托方與中介機構協(xié)商議定。第四節(jié)房地產估價服務一、房地產估價服務的概念房地產估價服務是指房地產估價機構向客戶（委托人）提供包括土地、建筑物、構筑物、在建工程、以房地產為主的企業(yè)整體資產、企業(yè)整體資產中的房地產等各類房地產評估，以及因轉讓、抵押、城鎮(zhèn)房屋拆遷、司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、企業(yè)清算、資產重組、資產處置等需要進行的房地產評估服務的經營活動。《城市房地產管理法》明確規(guī)定：“國家實行房地產價格評估制度”和“國家實行房地產價格評估人員資格認定制度”。房地產估價必須由專業(yè)估價人員來進行，只有參加國家組織的房地產估價師考試，取得資格證書并經申請取得注冊證書的人員才能開展房地產估價業(yè)務。房地產估價機構從事房地產估價活動，應當堅持獨立、客觀、公正的原則，執(zhí)行房地產估價規(guī)范和標準。房地產估價機構依法從事房地產估價活動，不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。任何組織或者個人不得非法干預房地產估價活動和估價結果。

二、房地產估價機構的設立與管理

房地產估價機構，是指依法設立并取得房地產估價機構資質,從事房地產估價活動的中介服務機構。（一）房地產估價機構的設立申請設立房地產估價機構，必須具備一定數(shù)量的房地產估價專業(yè)人員和規(guī)定的注冊資本，由當?shù)乜h級以上房地產管理部門進行審查，經審查合格后發(fā)給《房地產價格評估機構臨時資質證書》，再行辦理工商登記；并在領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內，到登記機關所在地的縣級以上房地產管理部門備案，一年后可申請評定房地產估價機構資質等級。房地產估價機構應當由自然人出資，以有限責任公司或者合伙企業(yè)形式設立。一級資質房地產估價機構可以按規(guī)定設立分支機構，二、三級資質房地產估價機構不得設立分支機構。

（二）房地產估價機構的管理《房地產估價機構管理辦法》對房地產估價機構的資質核準、估價管理等內容作了明確規(guī)定。1．房地產估價機構的資質等級及其條件房地產估價機構資質等級分為一、二、三級。國務院建設行政主管部門負責一級房地產估價機構資質許可。省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門負責二、三級房地產估價機構資質許可，并接受國務院建設行政主管部門的指導和監(jiān)督。各資質等級房地產估價機構的條件，相同的如下：（1）機構名稱有房地產估價或者房地產評估字樣；（2）法定代表人或者執(zhí)行合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師；（3）有限責任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60％；（4）有固定的經營服務場所；（5）估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業(yè)內部管理制度健全；（6）隨機抽查的1份房地產估價報告符合《房地產估價規(guī)范》的要求；（7）在申請核定資質等級之日前3年內無禁止的行為。各資質等級房地產估價機構的條件，不同的如下：（1）一級資質①從事房地產估價活動連續(xù)6年以上，且取得二級房地產估價機構資質3年以上；②有限責任公司的注冊資本人民幣200萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣120萬元以上；③有15名以上專職注冊房地產估價師；④在申請核定資質等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積50萬平方米以上或者土地面積25萬平方米以上；⑤有限責任公司的股東中有3名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師。（2）二級資質①取得三級房地產估價機構資質后從事房地產估價活動連續(xù)4年以上；②有限責任公司的注冊資本人民幣100萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣60萬元以上；③有8名以上專職注冊房地產估價師；④在申請核定資質等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積30萬平方米以上或者土地面積15萬平方米以上；⑤有限責任公司的股東中有3名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師。（3）三級資質①有限責任公司的注冊資本人民幣50萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣30萬元以上；②有3名以上專職注冊房地產估價師；③在暫定期內完成估價標的物建筑面積8萬平方米以上或者土地面積3萬平方米以上；④有限責任公司的股東中有2名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師。2．各級資質房地產估價機構的業(yè)務范圍從事房地產估價活動的機構，應當依法取得房地產估價機構資質，并在其資質等級許可范圍內從事估價業(yè)務。一級資質房地產估價機構可以從事各類房地產估價業(yè)務。二級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產估價業(yè)務。三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產估價業(yè)務。暫定期內的三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產估價業(yè)務。3．房地產估價機構的其他管理事項（1）房地產估價業(yè)務應當由房地產估價機構統(tǒng)一接受委托，統(tǒng)一收取費用。房地產估價師不得以個人名義承攬估價業(yè)務，分支機構應當以設立該分支機構的房地產估價機構名義承攬估價業(yè)務。（2）房地產估價機構及執(zhí)行房地產估價業(yè)務的估價人員與委托人或者估價業(yè)務相對人有利害關系的，應當回避。（3）房地產估價機構承攬房地產估價業(yè)務，應當與委托人簽訂書面估價委托合同。（4）房地產估價機構未經委托人書面同意，不得轉讓受托的估價業(yè)務。經委托人書面同意，房地產估價機構可以與其他房地產估價機構合作完成估價業(yè)務，以合作雙方的名義共同出具估價報告。（5）房地產估價報告應當由房地產估價機構出具，加蓋房地產估價機構公章，并有至少2名專職注冊房地產估價師簽字。（6）分支機構應當以設立該分支機構的房地產估價機構的名義出具估價報告，并加蓋該房地產估價機構公章。

三、房地產估價的基本方法

（一）市場比較法市場比較法也叫市場買賣實例比較法，它是通過將待估房地產與近期已交易的類似房地產進行比較，修正得出待估房地產價格的一種方法。運用市場比較法評估房地產價格時，必須具備以下一些條件：1．在選擇房地產市場比較法實例時，一定要使比較的對象具有較大相似性和替代性，特別是在地段等級、使用性質以及容積率等方面相一致和相近似，必須具有可比性。2．房地產市場比較發(fā)達，擁有豐富的房地產市場交易資料，一般來說所掌握的實例應當比較充分，其中必須有幾個最基本的比較實例。3．在分析比較的基礎上要分析和確定比較實例的可靠性和合理性，然后運用科學的方法和估價的經驗加以修正。依據(jù)市場比較法評估出的房地產價格，一般是比較可靠的和準確的，因此具有較大的現(xiàn)實性和說服力。（二）成本估價法成本估價法又稱重置成本法，它是求取估價對象在估價時點的重新購建價格（重置價格或重建價格），扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法求出的價格由多項費用加總而來，因而被稱為積算價格。成本法與其他估價方法相比具有特殊用途，它適用于：1．無法利用市場比較法進行估價的狹小市場或欠發(fā)達市場或封閉市場上房地產的估價。2．對于無收益的房地產，如政府辦公樓、圖書館、學校教學樓等的估價特別適合。3．對一些很少交易的房地產，如廠房、倉庫、碼頭、醫(yī)院等也較適合。4．在房地產保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中通常也采用成本法估價。5．在運用其他估價方法估價時，成本法也可以作為驗證估價結果的一種手段。（三）收益還原法收益還原法又稱收益法、收益資本化法、投資法或收益現(xiàn)值法。在收益法用于土地估價時，一般又稱為地租資本化法。收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率（折現(xiàn)率）將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。采用收益法求得的價格稱為收益價格。一般而言，收益法只適用于有收益或有潛在收益并且收益和風險都能量化的房地產價格評估，如商場、寫字樓、公寓、旅館等。對于沒有收益的房地產，如政府的物業(yè)、學校、公共設施等，或不作出租經營的房地產，如企業(yè)自用房地產、住宅等，不宜采用收益法。此外，收益法還可用于驗證市場比較法、成本法等估價方法的估價結果的可靠性。

四、房地產估價業(yè)務的操作程序

房地產估價業(yè)務的操作程序是指一個房地產估價項目的估價全過程中的各項具體工作，按照其內在的聯(lián)系列出的先后工作順序。其一般操作程序分為如下幾大步驟。（一）獲取估價業(yè)務獲取估價業(yè)務是估價工作的起點，足夠的業(yè)務量是房地產估價機構生存和發(fā)展的需要。房地產估價業(yè)務的來源主要有兩個途徑。1．等客上門即坐等委托人主動找上門。委托人可能是政府、企事業(yè)單位或個人；可能是房地產所有者、使用者或其他利益相關方（如銀行等）。2．尋找業(yè)務即估價人員走出門主動招攬客戶，為他人提供估價服務。在競爭激烈的房地產估價服務市場中，房地產估價機構可以通過提高服務質量、擴大知名度、樹立品牌等方式來獲取估價業(yè)務。但不能采用不正當?shù)母偁幨侄危缢突乜邸⒂项櫩筒缓侠淼囊蟮葋頎幦」纼r業(yè)務。（二）明確估價基本事項房地產估價機構接受委托之后，應就估價的基本事項、收費標準、估價報告出具日期等與委托人進行協(xié)商。明確估價基本事項主要包括以下內容。1．明確估價目的所謂估價目的，是指估價結果的期望用途，也就是說是基于什么原因而進行估價。明確估價目的可以更好地明確估價對象，這是由于，依據(jù)有關法律法規(guī)，有些房地產不能用于某些估價目的，或有各方面的限制。如屬于不得抵押的房地產，就不能作為以抵押為估價目的的估價對象。房地產估價按估價目的進行分類，主要有下列類型：（1）土地使用權出讓價格評估；（2）房地產轉讓價格評估；（3）房地產租賃價格評估；（4）房地產抵押價值評估；（5）房地產保險估價；（6）房地產課稅估價；（7）征地和房屋拆遷補償估價；（8）房地產分割、合并估價；（9）房地產糾紛估價；（10）房地產拍賣底價評估；（11）企業(yè)各種經濟活動中涉及的房地產估價；（12）其他目的的房地產估價。當然，估價目的是應由委托人提出的，但在實際中，委托人可能并不懂得如何表達其估價目的，這時，就需要由估價人員來提出問題，通過委托人回答并最終認可來確定。2．明確估價對象估價對象即要評估的房地產的具體情況，包括估價對象的實物狀況、權益狀況和區(qū)位狀況。（1）實物狀況要弄清委托人要求估價的房地產具體是什么，是土地、建筑物或是兩者相結合的合成體。若是土地，它是生地還是熟地；若是熟地，是“三通一平”還是“七通一平”等等。（2）權益狀況要了解估價對象權益狀況，如產權狀況，包括土地使用權、房屋所有權等，如果估價對象是土地，則其使用權年限有多少年，已使用了多少年，還剩多少年使用權等，如對象是房屋，則要了解是部分產權，還是全部產權等，另外也要了解該房地產是否已設定過抵押等。（3）區(qū)位狀況要弄清估價對象坐落位置，周圍環(huán)境、景觀、公共服務設施等，因為由于房地產位置的不可移動性，區(qū)位對房地產價格有決定作用。

3．明確估價時點估價時點是指決定房地產價格的具體時間點。由于同一宗房地產的價格會隨時間的變化而發(fā)生改變，在進行評估時不可能將所有時間點的價格都列出，因而，評估的必定是某具體日期的價格。

（三）簽訂書面估價委托合同以當事人雙方簽訂書面房地產估價委托合同的方式來明確雙方的權利與義務，若發(fā)生糾紛便有依據(jù)，權利受到侵害者可尋求法律保護。房地產估價委托合同的內容一般包括：雙方當事人，即委托人與估價機構；估價目的；估價對象；估價時點；委托人的義務，包括所需提供的資料、配合等；估價服務費及支付方式；出具估價報告的日期；違約責任；解決爭議的方法等。

（四）擬定估價作業(yè)方案

委托合同簽訂后，應及時擬定估價作業(yè)方案，主要包括如下內容。

1．擬采用的估價技術路線和估價方法估價技術路線是評估出估價對象價值所遵循的根本途徑，是指導整個估價過程的技術思路。不同的估價方法所需資料不完全相同，選擇擬采用的估價方法就是為了使后面在搜集資料時能夠做到有的放矢，避免做無用工。每種估價方法都有其適用對象和條件，如比較法由于遵循替代原理，它的適用對象是具有交易性的房地產。

2．預計所需時間、人力、經費根據(jù)對估價事項的基本明確，便可知該項目的難易程度，就可確定需要投入多少人力物力，在明確了擬采用的估價方法后便可確定某一位或某幾位擅長此種估價方法的人員參加估價更為適合。

3．估價作業(yè)步驟和時間進度安排包括作業(yè)內容、作業(yè)人員、時間進度、所需經費的安排，以便控制進度及協(xié)調合作。擬定估價作業(yè)步驟和時間進度的方法，可采用線條圖或網絡計劃技術。

（五）搜集整理估價所需資料

搜集資料的工作不一定是在有估價項目時才進行，在日常中，估價人員就應該留意搜集估價所需的相關資料，這樣可以減少估價時的工作量。估價所需的資料主要包括：1．對房地產價格有普遍影響的資料；2．對估價對象所在地區(qū)的房地產價格有影響的資料；3．相關房地產交易、成本、收益實例資料；4．反映估價對象狀況的資料。

（六）實地查勘估價對象

估價人員必須到估價對象現(xiàn)場，親身感受估價對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價對象的外觀、建筑結構、裝修、設備等狀況，并對事先搜集的有關估價對象的坐落、四至、面積、產權等資料進行核實，同時搜集補充估價所需的其他資料，以及對估價對象及其周圍環(huán)境或臨街狀況進行拍照等。

（七）選定估價方法測算在上述工作的基礎上，根據(jù)估價對象的房地產類型、估價方法的適用條件及所搜集的資料，采用合適的估價方法進行計算。通常根據(jù)已有資料情況可同時采取多種估價方法，以便各估價方法之間相互補充、印證。（八）確定估價結果估價結果是關于估價對象的客觀合理價格或價值的最終結論。由于采用的估價方法不同，計算出的估價額可能不盡相同。估價人員要對所得出的不同結果進行比較，分析它們之間的差異，并消除不合理的差異。導致估價結果有較大差異的原因可能是：測算過程有誤；基礎數(shù)據(jù)不夠準確；公式選用不夠恰當；參數(shù)選取不合理等等。（九）撰寫、審核、提交估價報告并結算費用估價人員評估了估價對象房地產的估價額后，應將估價結果寫成估價報告書。估價報告是全面、公正、客觀、準確地記述估價過程和估價成果的文件，是給委托方的書面答復，是關于估價對象的客觀合理價格或價值的研究報告。為保證估價報告的質量，估價機構應建立估價報告內部審核制度，對撰寫報告進行全面審核，并確認其結果的合理性。經審核后以估價機構名義按合同約定的日期向委托方提交估價報告，征求委托方意見后出具發(fā)票，結算估價服務費。（十）估價資料歸檔向委托人出具估價報告并收取估價服務費后，估價機構應及時將涉及該估價項目的一切必要資料按不同類型進行整理并歸檔，進行備案并充實到資料庫。妥善保管所搜集的資料可作為將來估價工作貯備之用，也有助于解決日后可能發(fā)生的估價糾紛。五、房地產估價服務收費房地產估價收費是房地產估價機構從事經營活動的主要收入來源。《關于房地產中介服務收費的通知》規(guī)定：房地產價格評估收費，由具備房地產估價資格并經房地產行政主管部門、物價主管部門確認的機構按規(guī)定的收費標準計收。以房產為主的房地產價格評估費，區(qū)別不同情況，按照房地產的價格總額采取差額定率分檔累進計收。具體收費標準見附表。附表：以房產為主的房地產價格評估收費標準計算表

檔次

房地產價格總額（萬元）

累進記費率（%）

1100以下（含100）52101以上至10002.531001以上至20001.542001以上至50000.855001以上至80000.468001以上至100000.2710000以上0.1第五節(jié)房地產金融一、房地產金融的概念和特征（一）房地產金融的概念簡單地講，房地產金融就是房地產資金融通，是房地產業(yè)同金融業(yè)的滲透與融合。但房地產金融更應該從金融體系的角度來理解。金融是指貨幣資金的融通活動，即與貨幣流通和信用有關的一切活動。在現(xiàn)代經濟中，金融業(yè)務基本上可以界定為是以銀行等金融機構為中心，主要通過信用工具，對貨幣資金進行調劑和分配，具體包括貨幣的發(fā)行、流通和回籠，存款的吸收與利息支付、貸款發(fā)放和回收、金銀與外匯買賣、國內外匯兌換往來、股票和債券的發(fā)行流通，以及信托、保險等活動，其中最重要的是與貨幣信用有關的活動。通過這些活動，可以實現(xiàn)社會再生產過程中資金的調劑與再分配。因此，房地產金融是指圍繞房地產開發(fā)、流通和消費等環(huán)節(jié)，通過貨幣流通和信貸渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的總稱。

（二）房地產金融的特征房地產金融與其他金融業(yè)務相比，一般具有以下特征：

1．房產金融與地產金融有時能分開，更多時候則不能分開不能分離的原因在于地產與房產的不可分割性和內在統(tǒng)一性。房屋總是固著在土地上，土地是房屋的載體。土地雖然可以離開房屋建筑而獨立存在，但“地上有房”是城市建筑地塊的普遍現(xiàn)象。從價值形態(tài)上看，房產的價值具有復合性，既包括建造房屋的人工、材料、固定資產消耗，也包括土地使用代價。這樣，既然二者在物理形態(tài)上難以分離，在價值形態(tài)上又常結合為一體，故在資金融通時也常結合在一起。2．債權可靠，較為安全房地產可利用的時間長，房屋的使用壽命一般在幾十年至上百年；土地資源具有有限性和不可再生性，尤其在城市區(qū)域內，由于可使用的土地面積十分有限以及建筑密度、容積率等方面的制約，土地和房屋的價格上升的趨勢格外明顯。這樣，當土地用于抵押或房屋及其使用范圍內的土地一并用于抵押以融通資金時，銀行往往會因債權安全可靠而樂于貸款。3．資金的運用具有中長期性以房地產為抵押品進行的貸款，其資金用于土地和房屋的開發(fā)、建設的，資金的投入從可行性研究開始，到項目投入使用，其周期往往很長，資金占用的時間一般需1~5年；其資金用于家庭購房消費的，由于房屋價值量大，抵押貸款數(shù)額較大，一般貸款期都在5~20年。

二、房地產金融機構

（一）房地產金融機構的含義房地產金融機構是指經營房地產金融業(yè)務的各種金融中介和經營附屬房地產金融業(yè)務的各種金融企業(yè)。也就是說，房地產金融機構是為專營或兼營有關房地產金融的各類業(yè)務而建立和發(fā)展起來的。就我國目前的情況，從廣義上說，從事房地產金融業(yè)務的主要機構有中國建設銀行、中國工商銀行、交通銀行、中國農業(yè)銀行和其他非銀行金融機構（如信托投資公司等）。由于政府和中國人民銀