物業員工手冊

目錄

第一章總經理致辭

第二章公司組織架構

第三章公司簡介及公司理念

第四章勞動條例

第五章員工福利

第六章公司規則

第七章工作及行為表現

第八章紀律處分

第九章衛生及安全守則

第十章崗位職責

第十一章工作守則

第十二章修訂

第一章總經理致詞

各位同仁：

本人謹代表“蓉鑫物業管理有限公司”熱忱歡迎各位加盟本公

司。我們有幸走到一起共同工作，希望我們在共同信任和共同努力

的基礎上渡過各位在蓉鑫物業公司的歲月。

蓉鑫物業正以堅定的步伐邁向德陽市甚至整個四川省，為德陽

市或整個四川省的房地產開發商及業主提供更多的優質物業顧問及

物業管理的專業服務。它需要所有的員工必須堅持合作，走集體奮

斗的道路，沒有這一基礎，您的聰明才智是很難發揮并有所成就的。

因此，沒有責任心、不善于合作、不能集體奮斗的人等于喪失了在

蓉鑫物業公司進步的機會，這樣您將空耗許多寶貴的光陰，所以您

還不如及時重新決定您的選擇。二十一世紀是一個群策群力的年代,

我們需要團結在一起，真正的合作是恒久的，是建立在共存共榮之

中的，因為一個企業長遠發展的根基，必須是打破“小我”，而以“大

我”去拓展。我們應發奮圖強，不能自暴自棄，要不斷提升自己的

氣質，迅速提高自己的修養。

剛剛進入蓉鑫物業并不意味著即時高待遇，如果您屬于開放系

統，善于吸取別人經驗，善于與人合作，借助別人提供的基礎，您

的進步會很快，您的工作成果才有意義。實踐是檢驗真理的唯一標

準，實踐也是您水平提高的基礎，它將充分檢驗您的不足，只有暴

露出來，您才會有進步。實踐再實踐，尤其對年輕人更為重要，只

有實踐，善于用理論指導實踐，您才會有飛躍的提高。實踐改造人,

也造就了一代蓉鑫人。進入蓉鑫物業后，以前取得的地位、榮耀均

消失，一切從實際定位，一切從現在開始，己為公司全體同仁所接

受。因為您要知道：在一個孩子出生之前，他的母親必然要經歷過

次次陣痛；大的事業家在成就之前，必經歷過無數的失敗，一一災

難和困難，只不過是人類邁進新世紀的必經驛站。不經磨難，何以

成才，您要嚴格遵守公司的各項制度與管理，嚴于律己，寬以待人。

蓉鑫物業在管理人員的配備上不再采取勞動密集型，而采取技

術密集型，管理人員也應是高學歷、高水平的復合型人才，即一崗

多職、一職多能。為比，我們在人員配備上將堅持“以人為本，任

人唯賢”的原則，確定“重學歷也重能力、重水平更重品德”的用

人標準，嚴把人才關，真正體現管理職能的“三合一”（事務、保安、

日常服務）。在隊伍建設上，我們采用規范管理和人性化管理相結合

的方式，運用激勵機制，充分調動全體員工的工作積極性，嚴格考

核，并實行末員淘汰制，確保管理目標得以實現。另外，在為業主

的服務上，我們將本著“業主至上、服務第一”的原則為業主提供

服務，提高每一個管理人員的服務意識；在管理過程中，我們將嚴

格按照IS09001國際質量體系、ISO14001環境管理體系、

OHSMS18001職業健康與衛生標準和部分現代化管理手段等全新

的管理機制進行運作，從而將蓉鑫物業打造成德陽物業第一品牌。

如今，隨著《物業管理條例》和其它相關法律法規的頒布和實

施，物業管理在健全法制和成熟的市場化運作之后，物業管理的品

牌尤為重要，從品牌的內涵來看，它是一種商標。這是對其法律意

義上來說，強調的是品牌的法律內涵。從其經濟或市場的意義上說,

人們所注意的這個品牌所代表的商品，這個商品的質量性能、滿足

效用的程度，以及品牌本身的代表的商品的市場定位、文化內涵、

消費者對品牌的認知程度等等，這時的品牌所象征的是商品的市場

含義。

品牌是一種無形資產，優秀品牌是市場競爭的利器。知名品牌

的物業管理企業，就會占有較大的市場份額。物業管理企業在市場

經濟條件下，創造優秀的物業管理品牌，不僅有利于企業進行市場

拓展，有利于企、也樹立良好的企業形象，有利于吸引更多的開發商

和業主，更有利于企業在激烈的市場競爭中立于不敗之地。房地產

開發商選聘名牌物業管理公司作為自己樓盤的市場銷售的買點，原

因就在此，所以我們將不斷提高自己、完善自己，實現公司的宏偉

目標C

公司的管理宗旨是：公開、公平、公正。

您有時可能會感覺到公司沒有真正的公平與公正。其實真正絕

對的公平是沒有的，每一個人都不能對這方面的期望值太高，但在

努力面前，機會總是均等的。只要您努力，就一定會有回報。每一

個人都要承受得起做好事反受委屈，沒有定的承受能力，今后如

何做大梁。其實一個人的命運就掌握在自己的手上。生活的評價，

雖然會有些誤差，但公平之稱就在每個人心中。

希望丟掉速成的幻想，學習日本人的踏踏實實、德國人的一絲

不茍的敬業精神……。生活中真正能把某一項技能精通是十分難的,

我們要造就一批業精于勤、行成于思、有真正動手能力、管理能力

的員工。

公司永遠不會提拔一個沒有基層經驗的人做高層領導工作。作

為公司的高層領導，要堅持以現代化的管理風格來管理現代化的企

業，同時更要以身作則，無論做什么事，都要以說服教育并遵循《員

工手冊》為原則。動輒就發火、罵人的情緒化管理的工作方式不僅

不會樹立良好的個人威信，而且對公司正常工作的開展和長遠運作

都是有百害而無一利的。所以，您要十分認真的去對待在手中的任

何一件工作，要有系統、有分析的提出您的建議，要深入分析，找

出每個環節的問題，找到解決辦法，踏踏實實的、一點一滴的去做,

不要嘩眾取寵。

在公司的進步主要取決于您的工作成績。要想有成就，沒有文

化是不行的，您的業余時間可安排一些休閑，但還是要有計劃地讀

些書，不要搞不正當的是非活動，真君子永遠對是非一笑置之。同

時，公司更希望您是一個嚴格自律的人，遵守公司的各項規章制度、

作息時間等，這樣必將會受到公司同仁的尊敬，也為您在公司的發

展奠定一個堅實的群眾基礎。最后誰為誰服務的總問題一定要解決,

公司總的是為客戶服務的，但具體來說您的下一道業務程序就是您

的客戶，就是您的上帝，您必須認真對待每一位客戶。

公司正在飛速發展，迫切需要德才兼備、善于吃苦、打硬仗的

員工，希望您加速磨練，與我們一起托起明天的太陽。

最后，讓我們共同記住一句古訓，這就是“天將降大任于斯人

也，必先苦其心志，勞其筋骨，餓其體膚，空乏其身J

德陽蓉鑫物業管理有限公司

總經理：

二00四年八月一日

第二章公司組織架構

第三章公司理念

務實、高效、團結、進取

第四章勞動條例

1.1征聘標準

本公司征聘員T的書要原則以其對該崗位的專汕性及適合性，

有關的工作經驗以及個人品德行為作為甄選的標準。

1.2勞動合同

勞動合同是本公司與員工本人在自愿基礎上簽訂的，具有法律

效力，員工受聘時，必須仔細閱其內容。

1.3試用期

員工均須經過為期三個月之試用期。試用期內，若員工的能力

及工作表現未能符合公司要求，經教育仍不能勝任工作，公司可解

除勞動合同或延長試用期至最多不超過六個月。在試用期內如工作

表現符合公司要求者方能成為正式合同制員工。

1.4工作時間

基本上根據德陽市政府有關規定，實行職工每日工作8小時，

每周工作40小時的標準工作制度（膳食休息時間除外），但保安部,

保潔部存在其行業上的特性，每周工作時間為60小時。物業管理行

業具備其服務特性，大部分員工須輪值工作，各崗位工種具體上下

班時間及休假日由公司決定安排。

1.5超時工作

如有需要，公司可要求員工超時工作并按公司規定給予補假。

1.6薪金調整

公司會每年考慮員工工資調整，但須按實際管理費收支狀況及

利潤做出最后調整與否的決定。

1.7發薪方式

員工薪酬將干每月規定日期以現金或銀行轉賬形式發放一次C

員工之每月工資計算如下：

每月總工資=基本工資+浮動工資+生活補貼

基本工資按薪級而定，浮動工資為工資總額的20%,根據表現

評估來決定，生活補貼包括國家規定之一切補貼。

保安和維修人員入職后，前兩個月每個月扣留物品抵押金貳佰

元整，共扣留人民幣肆佰元整，當員工離職后，待工作及物品交接

無誤一個月以后全額返還。

其他有關津貼和獎金按公司有關規定發放。

1.8調職與晉升

公司會按以下條件及有關政策對員工之職務或部門作適當的調

整：

?業務發展情況及需要;

?員工之工作表現、品德、學歷；

?員工的能力及潛質；

?員工對公司的忠心度；

員工也可向部門主管提出調職申請，所有調職與晉升均需由部

門主管向物業總經理推薦，經總經理批準后才生效。

1.9解除合同

按勞動合同有關條款規定辦理。

第五章員工福利

2.1年假

2.2法定假期

所有員工每年均可享有以下十天之法定有薪假H：

?元旦（公歷一月一日）一天

?春節（農歷正月初一，初二，初三）三天

?國際勞動節（公歷五月一日，二日，三日）三天

?國慶節（公歷十月?口，二口，三口）三天

如法定假期員工正好當值時，部門主管會安排在法定假日之前

或后三十天內給予員工補假，及按照國家規定發放當值津貼。

2.3事假

如無充分理由，員工不能無故缺席或請假，倘若有特殊情況而

須請假，必須事先提前三天以書面形式向上級中請，并須經部門主

管批準，否則將按曠工處理，事假將以無薪假期處理。事假按實際

時間、實際天數百分之百扣發薪金，但請假一小時以內按實際時間

計算，一個月內累計請假超過一天，扣發一天工資。

2.4病假

按國家規定，員工可享有累積有薪病假。若病假申請天數超過

累積有薪病假天數，超出之天數則以年假、事假或無薪假期處理。

工作滿一年后員工如留醫，第一年可休帶薪病假三天，第二年五天,

第三年七天；因病請假，必須補上班時間前半個小時致電通知上級

主管。病假后上班第一天應立即補回醫生所開證明，否則將按曠工

處理。有薪病假結束后，每請病假一天扣除當日工資百分之百。

2.5其他假期

年假：員工休年假應以不影響工作為豐，應提前十萬天提出申

請，并爭得同意后方可休年假。年假不可跨年度使用（特殊情況經

公司同意除外），當年年假不休完視為自動放棄，每次休年假不得超

過十天。

婚假：員工達到國家規定年齡的初婚者，可享受有薪婚假十天,

晚婚者可享受有薪婚假十五天。

喪假：員工配偶、父母、子女去世獲有薪假期五天，祖父母、

外祖父母、公婆、岳父母、兄弟姐妹去世可獲假期二天。

產假：可享受有薪假期七十天。

2.6請假手續

?所有員工中請任何形式的假期均需事先填寫”假期中請表

”，經部門主管核準，物業經理或助理物'也經理審批復實后，送交人

事部存檔統計。

?人事部在收到經核準批復后的假期申請單后，將核定假期

情況，在存檔之余同時交于申請人本人以通知其假期是否可行及有

關假期存留情況。

?倘若假期有更改或取消，必須立即通知人事部以及時修改

記錄檔案。

?人事部每半年會將假期統計情況通知各員工。

2.7因工負傷或死亡

員工因工受傷應立即通知部門司主管及物業經理，并向當值主

管做好工傷記錄，因工負傷而須治療之工資待遇，傷殘或死亡之待

遇按國家有關規定辦理c

2.8年終花紅

根據公司高層管理當局決定員工之年終花紅之發放。員工于發

放花紅日，須仍受聘于本公司，方能獲得發花紅。

2.9員工獎勵

凡服務杰出，表現優良，為工作提供建設性建議而被公司采納

者，或對公司、工作做出重大貢獻之員工，公司將頒發獎狀、獎金

或其他形式以示獎勵。

3.員工培訓

公司會為員工提供內部之業務、職業技術培訓，凡由公司出資

的專門培訓計劃，由公司出資的各類技術證件年審費，公司將另行

與員工簽訂培訓或年審合同。

第六章公司規則

3.1員工關系

員工之間應以禮相待，互敬互重，互相合作及諒解，以建立及

保持優良的團結精神，以投入工作之中。直屬上級指派的任務，員

工必須切實執行，倘遇疑難或不滿，應及時向直屬上司請示或申訴,

以便妥善處理。

3.2考勤

a)員工必須按時上下班工作，在工作時間內，事先未經主管

批準者，不得無故早退及擅離職守。

b)員工必須依照編定的時間表當值工作，如需調換當值者,

必須先征得部門主管之允許，否則視為曠T論0

c)員工應準備充分時間更換制服，以便準時到其工作崗位報

到。

3.3個人衛生及儀容

員工必須按照公司所訂之個人衛生及儀容標準，經常保持整齊

清潔，制服須經常洗熨，保持潔凈及筆直。

3.4員工證及工牌

a)每位員工均由公司發給員工證，員工進入小區時須主動向

保安人員出示員工證。部門主管和保安人員有權隨時抽查有關證件。

b)穿制服見客工種之員工必須于制服左胸前佩戴工牌或工號

章。除此之外于小區范圍內，員工必須按規定佩戴員工證。

c)遺失有關證件應立即通知上級主管，除因時間過久或工作

原因而導致損壞并經部門主管認可者外，每次補領員工證、工牌或

工號章均需按公司規定額賠償。

3.5員工更衣柜

a)員工須按使用更衣柜之規則經常保持衣柜清潔與整齊。

b)更衣柜隨時緊鎖，員工不得將貴重物品帶入小區，公司絕

不負任何財物損失之責任。

c)公司嚴格規定不得在更衣柜內存貯飲品、食品及放置危險

及易燃性物品。物業經理、助理物業經理及保安部可隨時聯合選派

人員檢查員工更衣柜。

d)不得私自配鑰匙或私自更換更衣柜。

e)遺失更衣柜鑰匙，需賠償損失°

f)忘帶或丟失鑰匙須填表，部門主管批準后由后備鑰匙保管

人代開柜門。

3.6制服

a)制服的發放范圍具體視工作囪位而定，主要包括襯衣、西

褲、上裝、裙、領帶等由公司提供。所有制服發放的有關規定均由

公司決定。

b)穿制服員工須簽領由公司發給的制服。

c)員工須經常更換清潔之制服，如有破損應立即自行修補。

d)下班后，員工必須將制服鎖在員工更衣柜內，除需攜帶回

家洗熨外，不得擅自把制服帶離或穿離，更不能在非工作時間外作

為私人服裝在外面穿著。

3.7考勤制度

a）各員工必須在上、下班時親自簽到，不得代人簽到或指使

他人代為簽到，違紀者雙方均受紀律處分，包括即時解雇。

b）簽到卡及有關記錄由人事部直接管理，并以此計算各種津

貼（如加班津貼）。員工因大意或故意不簽到，除于次日補簽外，須

向上級主管說明理由，經物業總經理簽字證實并交人事部存檔同時

扣其浮動工資的10%（即1分），否則一律按曠工論。

c）員工在上班時間外出公干，除簽到外必須事先填寫《員工

外出登記表》，寫明去處、事由、離開時間及返回時間等，由各部門

經理批簽后送交人事部存檔、如因外出公干未能按時上下班簽到，

應分別干前一天或第二天補簽《員工外出登記表》，由上級主管批簽

后送交人事部備案。

d）無故不簽到，遲到，早退等，每累計二次，作事假一天計

算，并扣除相應薪水，如每月累計達五次者，作曠工論，并將按公

司有關規定給予紀律處分。

e）員工于返抵公司簽到后，不能任意外出，擅離職守。如需

休年假，病假或事假均需填寫《假期申請表》并交人事部存檔。如

因急病或遇緊急私事需外出處理，必須先獲得主管同意，并于次日

補填相應表格予上級主管批核及交人事部存檔。

3.8個人資料

員工填寫《員工登記表》時，如未能將有關之證件資料詳盡填

寫，則可能引致日后應有之權益的損失，故有關遷移住址，婚姻狀

況，生育子女及其他變更事宜等，皆應立即到人事部填表備案。

3.9保安檢查

a）員工上下班必須使用指定的員工通道。

b）員工下班離開必須主動給公司授權之保安人員檢查隨身攜

帶的物品。

c）凡需攜帶任何非私人物品離開小區；須持有經批準之攜帶

物品出門證一物品放行單。此證明上必須有公司之印章，否不與之

放行離開小區。

d）貴重的私人物品請勿帶入小區內，如在特殊情況下須經上

級主管批準后，交保安部登記保管。

3.10私人財物

員工有責任保管好個人之財物，貴重之財物不得帶進小區內，

倘有任何損失，公司恕不負責

3.II拾遺

在小區范圍內拾到任何財物，必須立即送交上級主管處理，若

有遺失私人物件，應立即向保安部報告。

3.12維護公司聲譽及財物

a）員工必須愛護小區、小區及公司財物，不得破壞或私自帶

離，否則需按有關規定予以處罰。

b）未得公司同意，員工不得擅用公司或項目名義在外從事任

何活動。

c）員工要注意在社會上之言行舉止，以免損壞公司之聲譽。

3.13吸煙

除指定范圍及經批準之辦公室外，任何地方均不得吸煙，更不

準在公眾場合吸煙。

3.14私人電話

員工在工作時間內，不得為個人私事使用公司電話，否則會受

到紀律處分。

3.15離職手續

試用期滿之員工，在提出離職之日起，必須再為公司服務滿一

個月，方可辦理離職手續離開公司，在一個月眼務期內擅自離職或

違反紀律，公司可視情節予以處理，直至開除。

凡離職之員T必須到人事部辦理手續，交還公司財物，包括員

工證、勞保卡、名牌、工作證、工號牌、制服、員工手冊、衣柜鑰

匙、工具、書本、備用金等。未能全部交還以上物品者，須按公司

規定賠償。否則公司有權拒絕發薪并不發給任何離職證明。

3.16黨、團、工會活動

黨、團、工會之活動，公司予以支持，但活動應以業余為主，

不影響公司的正常業務為原則。

第七章工作及行為表現

4.1工作態度

身為一個物業管理從業人員，必須具備以下之工作態度：

a.友善一以微笑來歡迎客人及與同事相處。

b.禮儀一任何時刻應舉止溫文爾雅、尊敬客人及同事。

c.勤勉一處理工作時必須發揮高效率及勤勉精神。

d.誠實一員工應如實向上司做工作報告。在小區內若有拾遺，應立

即承交上級主管處理。

e.守時一員工必須嚴守時間，于指定時間前穿著整齊制服當值。

f.負責一員工必須盡忠職守，做好本職工作完成所委派之任務。同

時須對公司之一切財物妥善保管。

g.服從一員工必須服從上級指示及分配，努力把工作做好。

h.整潔一不但要經常保持個人整潔，更要保持制服、工作環境

及工具之整潔。

4.2顧客投訴

當遇有客人投訴時，處理方法如下：

a.細心聆聽客人之意見并加以記錄，立即將有關資料轉交物業

管理員做出跟進及處理。

b.如在職權范圍內，應先向客人致歉并馬上采取補救行動，事

后向上級主管報告。

c.如超越本職權范圍時，應通知上級主管或物業公司當值主管

馬上解決。

4.3員工申訴

員工對工作有不滿之處，應直接向直屬上司提出，如仍不滿意

答復或不愿由直屬上司處理，可親自或以書面形式越級提出，倘員

工選擇書面形式，須注明姓名及部門以示誠意，所有申訴絕對保密

處理，申訴需在二天內提出。

4.4考績評估

公司定期將對員工工作表現按照考績評估，從而議定員工的工

資調整及晉升機會，評估均由督導或主管以面談方式進行，員工須

對評估表簽署意見，評估表都將存入員工工作檔案內。

第八章紀律處分

5.1目的

為了有助相互了解和促進員工的自律，建立員工行為標準，保

證公司業務能有效地達到目的，保證向客戶提供優良服務及為部門

主管提供一個一致的紀律處分標準。

5.2處分方式

處分按10分制式進行，犯甲類過失扣2分，乙類過失扣4分，

丙類過失扣6至11分。此計分制按每兩個月為一個期限，在一個期

限內扣滿10分（不含10分）者即時開除，犯規后每滿半年未犯任

何過失加2分。

5.3員工犯規經濟處分

凡員工犯甲類、乙類或丙類過失，將按以下標準扣除當月的浮

動工資：

犯規種類浮動工資扣除標準：

甲類過失20%

乙類過失40%

丙類過失60%--100%

年度內的紀律處罰分數將直接影響當年的年終花紅發放比例，

年終花紅扣除標準與年內犯過失的積分成正比。

例：年內犯過失積分年終花紅扣除標準

2分20%

6分60%

10分100%

此外,員工違反《員工手冊》5.9.13,5.9.20及5.10.8條款者,

除給予相應的人事處罰外，并按其原值金額的十倍予以處罰。

5.4無薪處理

下列情況之一的，公司可對該員工做出無薪停職的處理，而停

職一般不超過十四天。

a.在對違紀行為進行調查期間：

b.員工犯規累積超過10分或犯丙類過失情節嚴重者，在等候公司

管理當局的最后處分決定期間；

c.員工因觸犯社會治安管理條例或有關刑法，而受司法部門處理期

間，停職期可順延至處理結果為止。

5.5立即開除

員工犯規累積超過10分或犯丙類過失情節惡劣，公司可做出立

即開除之處分決定，公司不須給予事先通知或做出任何賠償。

5.6處理程序

a.紀律處分的處理一般在事發后一周內做出。

b.警告書由部門主管發出，將列明員工犯規的細節。

c.員工須在警告書上簽名，警告書副本將由人事部歸入員工工作檔

案，如員工拒絕在警告書上簽認，則以見證為據，記錄在案，而該

警告書仍將視作生效。

d.員工犯甲、乙類過失；部門主管可簽發犯規通知書，犯丙類過失;

部門主管須將處理報告交助理物業經理審核并經物業經理批準。

5.7員工上訴

倘員工不服任何處分，可于該處分發出后的一星期內親自或書

面向物業經理申訴，物業經理將視情節輕重，召開紀律小組會議研

究，小組成員將包括人事主任，有關部門主管，助理物業經理及物

業經理小組的決定為最后決定。

5.8甲類過失

I.上下班不按指定的員工進出口出入小區：

2.儀表未能達到公司要求標準；

3.當班時未穿著整齊制服；

4.在小區內發出不必要之聲浪，大聲喧也行為不檢；

5.超出工作范圍到其他部門閑蕩；

6.下班后無故逗留在小區范圍內，除了參加由公司安排的各項

康體活動；

7.工作時間吃零食；

8.未經許可，在員工休息室或指定地點以外地方進食；

9.使用公司電話辦理私人事務；

10.工作時聽收音機或錄音機，或翻閱客戶報紙，或閱讀非工作

之刊物；

11.隨地吐痰，亂吐、亂扔雜物，破壞環境衛生;

12.不禮貌地與業主、客戶、同事或上司對話，態度欠佳，輕視

上司或業主、客戶；

13.經常遲到或早退（每六個工作日，遲到或早退兩次或以上）;

14.忘記或不按規定佩戴員工證、名牌或工號牌；

15.違反安全守則或部門規定；

16.未經許可，私自接待親友及家屬；

17.在工作時間內，從事與本崗位無關的事務；

18.就餐時間超出規定的時限；

19.搬弄事非，影響員工之間的團結；

20.了解其他員T犯有甲類過失行為而知情不報°

5.9乙類過失

1.工作態度惡劣，粗暴對待上司，同事或客戶；

2.擅離工作崗位未經許可擅自調班；

3.當值時唾覺，打瞌睡；

4.曠工一天；

5.上班時間無故停止工作；

6.在當職時間抽煙；

7.工作時間內打撲克、下棋、干私活；

8.故意吵鬧，粗言穢語或擾亂小區安寧；

9.不敲門或未經住戶許可而進入室內；

10.叫他人替自己或自己代人簽到；

11.未經批準擅自使用小區之各類服務設施如：打印機、復印機

等;

12.未經主管同意，在工作范圍以外私自穿著公司所發制服；

13.進出小區，拒絕向保安人員出示手袋、包裹內所攜帶物品；

14.故意損耗，損壞客戶或同事之物品；

15.參與賭博；

16.唆使挑撥，從而引起員工間打架斗毆或影響員工之間團結嚴

重者；

17.在小區內買賣私人物品；

18.在執行主管或上司之合理合法工作指示，故意消極怠工；

19.填報或提供虛假資料或不實報告：

20.未經同意，員工在小區內擅自張貼布告、通知或擅自涂改，撕

掉布告欄內任何告示；

21.拿取或偷吃公司或客戶之食物或飲料；

22.上班時帶有醉態或在當值時喝酒；

23.擅自進入”未經許可，不準入內”的區域；

24.發表虛假或誹謗性之言論，從而影響公司、客人或其他員工

的聲譽；

25.私自收受客戶所給的小費或財物而不上交；

26.非因工作而私自與租戶房客接觸；

27.未經許可，擅自拿取或使用客用物品；

28.未經批準，將消防安全設備或其他設備挪作他用；

29.破壞物業的整體外觀，如在墻面上亂刻亂畫等；

30.了解其他員工犯有乙類過失而知情不報。

5.10丙類過失

1.威脅或傷害公司、小區內任何人士。

2.毆打他人或相互打斗。

3.向客戶索取賞錢或其他報酬。

4.伙造文件欺騙公司或客人。

5.泄漏公司機密文件或資料。

6.私自與小區客人換取外幣或兌換券。

7.作出不道德的流氓行為。

8.偷取公司、小區、小區顧客或同事之財物°

9.接受任何形式的賄賂或向他人行賄。

10.利用職權，收取回扣或接收賄賂，損害公司利益。

11.在社會上，做出嚴重損害國家，公司聲譽及利益之行為。

12.遺失公司之重要物品而導致重大損失。

13.曠工?次連續三天。

14.未經主管批準私配小區內部鑰匙。

15.觸犯國家任何刑事法律。

16.病假期間在外另謀職業。

17.嚴重失職或嚴重違反安全守則，導致公司、客人、員工受到經

濟、財產、生命或聲譽的危害或損失。

18.在崗執勤時酗酒。

注：以上提及的種種過失僅作為指導性參考，所列條文并非完備。

員工如有過失行為而未列入各類過失中，公司有權決定其過失種類。

在各類過失中，公司有權區別其他嚴重程度做出相應處理。

5.11嘉獎

公司執行以功補過的政策；員工受處分后，如能有所認識，其

以后的行為及工作表現均能符合公司要求，并有杰出表現，做出突

出成績者，可獲嘉獎；公司考慮取消其已受過之紀律處分記錄。

第九章衛生及安全守則

員工均有責任保持小區及小區之環境清潔及公共衛生。例如不

可亂丟亂吐雜物，用廁后要沖水等，違反者將按規定受到罰款處理。

6.1火警

當火警發出時，不論程度大小，必須做出如下措施：

1.保持鎮靜，不要驚慌失措。

2.按動最近之火警報警器。

3.呼喚附近同事援助。

4.通知總機，說出火警發生地點及火情。

5.在安全的情況下，利用就近的滅火設備盡力將火撲滅。

6.切勿用水或泡沫滅火器撲滅因漏電引致的火警。

7.把所有火警現場之門窗緊閉，并關掉一切電器用具之開關。

8.如火勢蔓延，必須協助引導客人撤離火警現場。

9.撤離時切勿推擠，必須使用樓梯上、下。

10.參加每次防火演習時，應熟記火警訊號，防火通道與出口

位置及滅火器具作用方法。

6.2意外

1.如遇有任何意外傷病事故發生，應馬上召喚保安部照顧傷病

者或協助將傷病者送往醫院。

2.立即向上級主管報告。

3.加設標志，警告別人勿靠近危險區。

6.3緊急事故

員工應熟悉“緊急事故應變處理程序”，以便在應急時能鎮定地

及有系統地處理事故。

緊急情況下，例如大風和大水期間，員工將被要求作額外加時工作,

公司將供給膳食及休息場所，緊急事故期間，希望各員工能鼎力合

作，務使公司之業務保持正常進行。

第十章崗位職責

7.1總經理崗位職責

1、主持公司全面工作，直接主管管理部的工作。

2、確定公司組織機構，配備足夠的資源，為各類工作人員規定職責

和權限。

3、負責召集和組織總經理辦公會。

4、制定公司的質量方針和質量目標并組織實施。

5、組織審定公司中長期發展規劃、年度計劃、各種專項計劃、物業

管理方案和重大發展計劃。

7.2物業公司副經理崗位職責

1、負責制定周工作計劃及服務質量的周檢與考評工作。

2、合理調配人員，碓保各項服務處于良好的運作狀態。

3、做好日常管理工作的自檢，接受公司領導、業主及業主委員會的

監督檢查。

4、做好各種資料及各種質量記錄等檔案管理工作。

5、根據動作情況，及時提出質量體系文件的修改意見。

6、負責業主特約服務的接受與實施。

7、建立健全各項規章制度、敬業守業、維護公司榮譽。

8、定期組織員工進行業務學習、以提高全體的管理水平。

9、完成物業公司經理交辦的其它工作。

7.3管理部經理崗位職責

1、負責制定周工作計劃及服務質量的周檢與考評工作。

2、定期組織管理班員工進行業務學習，從而提高管理水平。

3、做好日常工作的監督檢查工作。

4、做好車輛的合理派發及管理工作。

5、做好各種資料及各種質量記錄等檔案管理工作，并上報物業公司

副經理。

6、負責制定《年度設施管理工作計劃》，對本部門的工作進行監督

檢查和指導。

7、負責小區接待投訴監督管理工作。

8、負責小區招租管理工作。

9、負責釘子客戶的協調工作。

10、完成領導交辦的其他工作。

7.4維修班班長崗位職責

1、負責本周工作計劃的制定及各崗位服務質量的周檢與考評工作。

2、負責各工種的技術管理工作及設備設施的管理工作。

3、負責管理《工作手冊》、《設備資料登記表》、《年度設備管理工作

計劃》、《設備管理臺帳》及相關的一、二級設備的技術資料原件。

4、負責制定《年度設施管理工作計劃》，對本部門的工作進行監督

檢查和指導。

5、協助物業公司經理對現存的和潛在的不合格服務質量原因進行分

析，制定糾正和預防措施。

6、負責維修現場的技術質量，安全的檢查監督工作，相絕重大質量,

安全事故的發生。

7、負責小區內的設備道路、停車場等標識的安裝和維護。

8、負責物業管理服務過程中本部門使用的器具歸口管理。

7.5物業管理員崗位職責

1、對管理部經理負責。

2、負責小區的物業設施、綠化、衛生等日檢、巡視和管理工作。

3、負責檢查小區業戶物業合同的執行情況。

4、協調業戶有關物業管理的有關事宜，對違反物業管理規定的情況,

追查責任并進行處罰。

5、負責業主的物業收費項目的核實及費用催繳工作。

6、負責處理日常的物業設備、環境、衛生等的報修工作。

7、負責業戶的有關咨詢、投訴的接待和處理工作。

8、熟悉小區業主的地理位置、設施布局的分布情況。

9、負責業戶的裝修管理工作。

10、負責緊急情況的處理和協調工作。

7.6保安部經理的崗位職責

1、對物業公司經理負責，組織領導治安保衛部工作，對小區的治安

保衛工作和消防工作負全面責任。

2、熟悉和掌握小區內業主的地理位置，重點要害部位和設施布局的

基本情況。

3、貫徹落實安全保衛工作和消防工作，做好對保安的領導工作，調

解小區內各種糾紛°

4、組織實施安全保衛責任制和安全操作規程，定期檢查執行情況,

并對所存在的問題及隱患按規定的期限及時加以解決整改。

5、主持部門例會，傳達貫徹物業公司經理及有關主管部門的指示精

神。

6、抓好治安保衛部人員的管理和培訓，監督檢查警容風紀和工作落

實情況。

7、監督和檢查小區的四防安全情況和交通管理情況，處理小區內各

類治安案件，協調與主管公安機關和派出所的關系。

8、做好小區內業主的四防安全和法制宣傳教育工作提高業主的安全

意識和法制觀念。

9、帶頭遵守公司的各項規章制度，以身作則，不許濫用職權。

10、對保安員的聘用，解聘提出合理化建議。

7.8管理部接待員崗位職責

1、負責小區內所有物業資料、檔案、圖紙的管理工作。

2、負責小區設備、水、電、通訊等設備設施使用資料、圖紙、技術

資料的保管存檔管理工作。

3、負責各類檔案分類及檔案的手工管理和電腦管理錄入工作。

4、負責土建裝潢、施工管道、水電、網絡圖紙的電腦錄入繪制和圖

像制作工作。

5、負責業務裝修檔案的管理，存檔工作，及業戶裝修計劃圖紙的備

案管理、申報接待工作。

6、負責本部門各種文件的起草，制定T作°

7、負責本部門各種文字性工作的打印、記錄工作。

8、負責物業管理部的其它日常性內勤工作。

9、負責材料的入庫驗收和對庫存材料的發放。

10、經管理部經理核實后處理報廢的材料。

11、負責定期和不定期盤點清查庫存材料，每月核實庫存材料的收、

發、存，編報庫存月報表。

12、負責現金日記賬的管理。

13、員工考勤及工資的發放。

14、負責小區日常的接待、投訴記錄及派單工作。

15、負責小區業主的回訪工作。

16、負責跟蹤派工維修進度工作。

17、負責派工單回收整理工作。

18、負責小區信件、報紙、書刊等的收發工作。

19、完成領導所交的其他工作。

7.9水暖工崗位職責

1、負責小區暖通設備的安全運行及管理。

2、負責水暖系統、空調系統、供水排水系統、供熱通風排風系統的

日常維護、檢查管理工作。

3、負責指導、管理暖通設備的維修及改造工作。

4、負責暖通設備運行維護人員的技術指導和培訓管理工作。

5、負責暖通設備運行維護等規章、規程執行情況的督促檢查工作。

6、負責小區'業主裝修中關于暖通設備的施T圖紙的審核及施T監督

管理和驗收工作。

7、負責暖通設備運行維護中的突發事件事故的技術處理工作。

8、負責公司新建、擴建改造工程的暖通設備配套技術保障工作和施

工監督管理工作。

7.10電工崗位職責

1、負責小區電器設備（弱電部分）包括：通訊設備、廣播系統、消

防系統等小區的電器設備的安全運行及管理。負責小區電力設備（強

電部分）：供電系統等的安全運行及管理。

2、負責上述系統的日常維護、檢查管理工作。

3、負責指導、管理電器、電力設備的維修及改造工作。

4、負責電器、電力設備運行維護人員的技術指導和培訓管理工作。

5、負責電器、電力設備運行維護等規章、規程的執行情況的督促檢

查工作。

6、負責小區關于電器、電力設備的施工圖紙的審核及施工監督管理

及驗收工作。

7、負責電器、電力設備運行維護中的突發事件事故的技術處理工作。

8、負責小區新建、擴建改造工程的電器、電力設備配套技術保障工

作和施工監督管理工作。

7.11保安員崗位職責

1、對保安部負責，負責小區的治安保衛，車輛管理和消防管理工作。

2、熟悉小區的基本情況，掌握人員流動情況。

3、開展常規訓練，增強防范能力°

4、掌握一般救護知識，有處理應急問題的能力。

5、全天24小時輪流值班，嚴格交接班手續，做好值班記錄。

6、執行24小時輪流巡邏，對小區內形跡可疑人員按規定進行詢問，

并正常處理。

7、做好車輛的進行，停泊、行駛的管理工作。

8、發生事故后迅速趕到現場，果斷采取措施，及時報告保安部及有

關領導，做好善后工作。

9、嚴格要求自己，遵紀守法，按公司各項規章制度辦事，接受監督,

講究文明，舉止端正，禮貌待人。

10、完成上級交辦的各項臨時任務

7.12保潔員的崗位職責

1、按時清掃小區的外圍，樓道及公共地帶并俁持清潔。

2、及時清運垃圾，并按要求清洗垃圾箱，保證垃圾箱干凈整潔。

3、做好路面的清潔工作。

4、每隔30分鐘巡查小區一遍，保證小區外圍道路及公共地帶的衛

生清潔，及時制止亂扔垃圾、損壞墻面等違反本小區規定的行為。

5、按時清掃小區的樓道，擦拭樓梯扶手、欄桿、窗臺板等，達到干

凈、無灰塵。

6、每日用拖布徹底拖洗樓道一次。

7、小區窗戶玻璃至少每月擦一次，要做到窗明兒凈。

第十一章工作守則

8.1員T守則

1、管理人員須保持制服整齊清潔，儀表端莊、精神飽滿。

2、對待住戶、訪客、同事和各階層人士，均應以禮相待，保持

彼此間良好關系。

3、必須嚴格遵守小區輪值時間，按時上、下班（交接班），不得

無故遲到、早退。遇有特殊情況需請假時，小區管理人員應事先取

得小區負責人同意，而小區負責人之請假則需獲得公司負責人之同

意。

4、管理人員不得在當值時間內為個別住戶做職責范圍以外及對

私人服務的工作。

5、管理人員可參與樓宇買賣或租賃事務，并有相應比例提成。

6、小區負責人應該執行公司之各項指示，并定期召開該小區各

級員工的會議，向公司做定期工作匯報。小區員工須服從小區負責

人之工作調配及崗位編排。

7、不準損壞公司信譽和對公司有欺詐及不誠實行為。

8、不得假借公司名義或利用職權對外做有損公司聲譽或利益之

行為。

9、不得向業主、住戶或與公司業務有關的任何人士收受或索取

任何形式的禮物、賞錢。

10、所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽損壞公司財物,

對各公物如有損壞，須負責賠償。

11、必須遵守和執行公司所發出的一切通告辦事。

8.2管理T作

1、按照規定時間當值，不可擅離職守。

2、在當值時不得飲酒、吸煙、打嗑睡、閱報、看書、聽收音機

或與同事閑談、開玩笑。

3、每日上班時間，必須穿著公司規定的制服及配戴職員工作證,

完成自己崗位職責。巡視各層樓宇及走火通道，巡視時須特別留意

小區清潔及有否損壞、破舊需要維修的地方，并進行登記。如遇有

不尋常事件，應立即處理、記錄并及時向上級報告。

4、大風或雷暴雨期間，管理人員必須按照公司所頒布之“大風

期間員工當值程序”上班，并按“大風及雷暴雨措施''做一切防風、防

雨工作，以保護公共財產，防止意外或水浸等。

5、服從上級指導，完成所指定的工作。

6、留意各種公用設備有否被破壞或涂污，并通知有關人員修理

和清除，必要時須協助維修工作。

7、執行各項任務時，必須要有禮貌。謹記“業主至上，服務第

一”即“服務至上、禮貌第一

8、如有住戶發生意外，例如：受傷、暈倒等，應即協助其家人

招呼救護車或代辦報警。

9、熱情接待來訪人員，詳細記錄住戶投訴，并迅速處理。不屬

于自己職責范圍內的，則立即通知有關人員處理解決。處理情況立

即向上級報告。

10、物業公司須設置急救箱，配備急救用品，如繃帶、棉花及

搶救藥品等.同時放置部分緊急維修之工具，以備臨時急用°

11、小區公共地方之鑰匙，如：電制房、機房、泵房等，必須

小心存放，以備緊急時使用。若有需要外借鑰匙時，必須登記借用

人姓名及聯系電話，用后及時歸還。

8.3保安工作

1、必須明了和掌握小區內各種保安設施之操作和效能。例如：對講

機、警鐘、密碼鑰、閉路電視等。更須善用各種已有的設施，以免

減弱防盜效果。

2、應熟悉小區內各公司、記識住戶之姓名、年齡、公司成員及聯絡

電話。此等資料必須保密，不得泄漏。

3、與住戶保持密切聯絡，以便就保安問題，經常交換意見及互

通消息。

4、各更管人員交接更時應傳達防盜信息，做好交接班記錄，以

備核查，務令保安人員高度警惕。

5、嚴禁借詞推銷之人士進入小區。尤其是自稱公務人員或公共

機構職員，更應查驗身份證、文件，如有疑問，應致電有關機構查

詢。

6、應有禮貌的詢問任何進入小區的來訪客人，登記身份證或工

作牌招。如有懷疑，應用對講機與有關住戶聯絡。如訪客攜帶可疑

物品時，更須提高警覺。

7、當值管理員至少每半小時巡樓一次（但不固定時間），以免

壞人乘隙而入。巡樓時必須有警覺性，特別注意樓梯、走廊、電表

房及其它隱蔽地方、通道等，以確保無可疑人物匿藏小區內伺機作

案。留意公眾地方之間邊暗角，后蒼水渠側、水箱底是否預先藏備

盜竊工具等。

8、如聽到住戶呼救或發現可疑人物，須立即報警并封閉大門及

其通道，以等待警方人員到場處理。切勿魯莽采取行動而不知會警

方。

9、切記管理人員只有一般市民之拘捕權，并無搜查權力。因此,

拘捕疑犯后，應盡快交公安部門處理。

10、本小區安裝有警鐘、閉路電視，以監視各大堂、小區死角，

以加強治安保衛工作。若鄰近小區在建設中，則更應加倍小心，以

防被壞人利用作為犯罪的橋梁。

11、詳細記錄各有關政府部門電話，以便需要時尋求協助。

12、若發生罪案，應采取下列步驟協助破案：

a.立刻報案，并留在現場直至公安部門到達，遇有傷員（被害

人、案犯）應立即搶救和監護。

b.切勿移動、也不允許他人移動、觸摸、踐踏現場物品，協助

公安部門保留證據，方便調查工作。

c.切勿開動風扇，冷氣機或其他電器用具，以免證據破壞。

d.禁止任何人在現場走動，以方便公安部門到現場調查。

已向公安人員提供有關罪案詳情，如案發經過，與本案有關人

物之像貌、衣著、有關之車牌號及壞人逃走方向等。

8.4公眾衛生

1、清潔T人必須依時清潔路面、走廊、樓梯、小區死角、停車

場及天臺等公用地方。

2、勸喻各住戶勿將垃圾桶或垃圾袋置于走廊、樓梯等公用地方,

以免影響衛生和阻塞通道。請放入通往樓梯門旁的垃圾桶內。

3、如發現有雜物棄置于走廊、天臺或樓梯間，應勸喻住戶自行

搬往附近的垃圾收集站。如無法找到住戶，立刻登記在物業公司記

事簿內，向上級報告。

4、如發現天臺、天井或公用地方積存污水，應立即清理，以免

蚊蟲滋生。難以清理的地方，可暫時淋上油渣，阻止蚊蟲繁殖，再

研究處理方法。

5、如發現屬于本樓宇之污水渠及沙井等淤塞或破爛，應速安排

修理。

6、勸喻住戶淋花時要特別小心，勿將水淋到陽臺外面，以免影

響下層和下面行人。

7、如發現冷氣機滴水或發出大量熱氣或噪音時，勸喻住戶從速

修理，以免影響鄰居和市容衛生。并根據城管條例，影響市容者，

處以罰款。

8、如有需要，通告或口頭勸喻住戶切勿拋垃圾出窗外，既影響

衛生，又可能打到過往行人身上，也不得將可引致淤塞之雜物投入

廁盆及污水渠內。

9、若上層住戶之水喉或水渠破爛而導致下層天花板滲水，則通

知上層住戶修理，如無結果，則應詳細記錄及請求上級處理。

10、如有不顧公共衛牛的住戶，經屢次勸告仍不改善，應做詳

細記錄并報告上級和有關衛生部門。

8.6電力系統

1、修理電器設備，應嗯請持證的合格技師。

2、應明了小區各種電力供應的設備所在。如：小區的電力總掣、

用戶的電路分線、保險絲、消防電泵制、電表及各水泵制等，并且

明了其緊急開關的操作程序。同時必須購置后備保險絲、消防總制、

電表及各水泵制等，以備急修時使用。

3、如部分用戶電力中斷，應由物業公司派人檢查修理小區供電

系統，如屬住戶室內設備故障，應由住戶自行請人處理，物業公司

可提供適當協助。

4、全座樓宇電力突然中斷，應先檢查小區之總制是否正常，如

屬于正常則與供電公司聯系詢明情況。

5、公共使用的電力設備，如小區死角、總制走廊及小區死角之

電燈、水泵及消防系統之電線等應經常檢查，如有損壞或有過熱現

象，應立即派人修理。

6、接到供電公司通知停電時，應即貼出通告，清楚列明日期、

時間及受影響的設備，如供水系統、室內電器以便住戶有所準備。

公共照明、小區死角不停，由小區自備發電機供電解決。停電完畢

后，貼出恢復供電通告，并檢查各系統是否恢更正常。

7、經常檢查、保養弱電系統，如：樓宇門與客戶的對講系統和

小區死角監視系統必須完好正常運行。發現問.題立即修理。

8、在小區出入口處，應備有充電式緊急照明設備，物業公司亦

應常備手電筒。

9、小區內的機房、及各層的電表均應保持整潔，不得放置各種

雜物。

10、小區供電系統由專業人員定期檢查保養，以保證安全正常

的供電。

8.7消防

1、消防中心值班員必須熟練掌握消防中心各種設備的操作使

用。并應熟悉其它消防設備的使用。

2、組織小區員工學習消防知識，熟悉和掌握各種消防設備的操

作使用。組織員工進行消防設備的使用訓練，使其成為小區合格的

義務消防隊員。

3、值班人員（包括管理人員）須經常檢查防火設施和消防設備

等，如有損壞和失效時，應立即修理和更換。

4、利用通告、圖片等形式使住戶了解如何使用消防設施和消防

設備，以備應急。

5、每日上班時檢查天臺、前后樓梯、走廊、走火通道等，千萬

不可有阻塞情況發生。

6、教育和制止孩童不要玩火和燃放煙花、爆竹等物品，避免引

起火警。

7、留意公用電線，如有破損或不符合規定時，應立即修理和更

換。

8、留意擅自將辦公室改為庫房的單位，尤其是原料與制品容易

著火者，當發現住戶藏有大量易燃物品時，即刻查詢是否有特許證

明和安全措施，沒有時，當即令其搬走（搬出小區外），并盡快報告

物業公司。

9、勸告拜神的住戶小心燃點香燭，并制止住戶在走廊燃燒元寶、

香紙等。

10、切勿將防火門打開，以免萬一火警發生時，濃煙散播及火

勢蔓延。

11、如發現某戶有濃煙冒出或火燒濃味，又無人開門時，如能

及時撲滅，應盡快使用滅火器及消防設備撲滅。否則電“119”報案。

12、若發生火警，即電“119”報案，同時按動警鈴，通告住戶疏

散，在安全的情況下，使用滅火筒或滅火喉設法搶救。

13、火警發生時，勸喻住戶切勿擁擠慌張。

14、報案時，必須清楚說明現場地址，報案人姓名及物業公司

電話。

15、所有消防裝置，應由認可的消防監察單位每年最少檢查一

次。

8.9水務及渠務

1、了解樓宇內的供水系統，如：水管、水箱、水泵開關總制及

分制等位置。

2、應定期巡視水泵運轉是否正常，供水系統有無損壞，水箱是

否清潔。必須定期安排清洗水池、食用水箱，每六個月清洗一次，

以保持衛牛C

3、發現水管爆裂時，必須盡快關閉有關水管的水制。大喉爆裂,

則將總制關閉，并及時發出通告告知受影響的住戶，同時立即安排

水管工進行急修。

4、要注意水箱的保養，預防破裂或生銹，并且蓋緊水箱，以免

滋生蚊蟲。

5、如食用水或沖廁水突然中斷，應先檢查樓宇的供水系統是否

發生故障，若一切正常，則致電自來水公司查詢原因，并請盡快解

決。

6、救火用的輸水設備，應經常檢查，如有損壞，應即修理。同

時必須禁止使用消防水喉做其它用途。

7、因住戶外出忘關水喉，致使大量食用水流出，無法通知戶主

時，應及時關閉該戶的水管制，以阻止水流入鄰居和危害小區。

8、經常檢查溝渠及沙井是否通暢，清理渠道蓋上的垃圾，以防

下雨時渠水受阻而水浸。

9、屋宇墻外的公用水渠如有破裂，應即修理，以免污水流出影

響公共環境衛生。

10、樓宇底層溝渠發生臭氣傳出時，應即檢查修理。

11、若安裝或修理樓宇內供水系統設備時，應與自來水公司聯

系修理。

8.10樓宇結構及維修

1、樓宇結構如被更改或破壞，對該樓宇的安全有重大影響時,

管理員應予以注意，并向上級報告C

2、如住戶擅自拆建墻壁、增開窗戶、或加建建筑物，如外墻鐵

籠、詹篷、平臺或在天臺上加蓋小屋棚時，應予制止并向上級報告。

3、天花板或外墻有漏水，應即通知單位上層及有關住戶修理。

4、在巡邏時發現下列情況，應立即向上級報告并研究修理方案

進行修理：

a.墻壁或天花板有明顯裂縫或石屎爆裂；

b.氣窗的玻璃爆裂；

c.樓梯邊的欄桿松脫；

d.防火門及消防設備損壞；

e.內外墻壁大白及磚脫落。

5、住戶安裝鐵的閘掩出走廊、阻塞通道，應予制止并報告上級。

8.11停車場管理

1、保安員必須認真執行停車場管理規定，禮貌待人，熱情服務,

保證車輛安全，維護車場良好的行車秩序。

2、車輛進場后，必須按指定位置停車、排列整齊，不得阻塞通

道，認真檢查車型、車牌號，避免出現差錯。

3、了解和掌握車主的車型、車牌號、姓名、年齡、職業、工作

單位、辦公房間號等等，以便于識別。

4、汽車、摩托車必須購買“車輛綜合保險"，便于丟失后，向保

險公司索賠。未買“車輛綜合保險”的車輛，木車場不予停放保管，

否則所造成的一切損失，均由車主自行負責。

5、本停車場實行有償停車保管服務，必須嚴格遵守財經紀律，

經濟手續清楚，做到錢、票相符，日清月結。

6、嚴禁載有易燃、易爆和有毒有害物品的車輛進場停放保管，以免

發生意外。如有車輛違反此規定進場時，應即令其開出車場，立即

報告物業公司或公安機關進行處理。

7、保安員交接班時必須認真交接，并詳細登記（自行車則注意車

票的號碼及張數，登記在交接登記簿上），雙方簽字負責。

8、保安員值班期間發現可疑情況，立即報告班長、隊長或物業

公司，并注意其事態發展。交接班時叮囑接班人注意，并記錄在交

接登記簿上，同時將其它需注意的事項必須記錄在登記簿上，以備

查。

9、保安員必須認真執行收費制度，堅持原則，不得徇私舞弊,

如不開票停車或亂收費、不收費等等，一經發現一定嚴肅處理。

10、保持停車場內清潔衛生，每日必須不間斷清掃。

8.12有關廉潔條款

1、良好及有效的小區管理工作有賴于租戶及業主的合作和各級

管理人員的信心及支持。如各級人員都采取一種廉潔奉公的態度辦

事，租戶和業主必會全力支持管理工作，使環境能進一步改善。因

此各級管理人員均須有清政廉明的精神。

2、凡受雇于小區從事執行小區事務者，包括管理員、保安員、清潔

工人、維修人員、經理等人，均屬小區的職員。故執行工作期間均

受該工作須知的約束，不得索取或接受任何利益。

第十二章內部管理規定一、值班管理規定1、值班員工必須嚴格堅

守崗位，不得私自離崗、串崗。未經批準擅自脫離崗位者，作違反

勞動紀律處理；造成損失的，追究其經濟責任。2、值班員工必須集

中精力，保持警覺，認真工作，不得麻痹大意或做任何與值班崗位

無關的事情。3、值班員工必須服從組K的安排，聽從調配，執行組

長的工作指令。4、值班員工必須嚴格執行巡檢制度；做到腿勤、眼

尖、耳靈、腦活、手快，及時發現隱患，迅速排除故障，保證設備

安全運行。5、值班員工外出作業必須隨身攜帶對講機，保持聯系。

6、值班員工必須掌握并正確實施應急處理方案。遇突發性事件，應

保持冷靜，果斷處理。7、值班員工必須做好事故現場的保護工作，

收集有關數據和原始記錄，等候上級到場處理。8、值班人員必須做

好當班的工作記錄，按欄目要求認真如實填寫。二、值班員（巡視

值班員）交接班規程［一）接班員須知1、上一?班設備運行情況；2、

正在檢修的設備情況；3、設備故障的處理經過和結果。（二）交接

班程序1、按規定時間由交班員工主持交接班。2、交班員工宣讀本

班工作情況及設備運行情況，設備故障的處理結果和經過。3、交接

班雙方會齊共同對主要巡視內容進行巡檢，接班檢查，交班隨從巡

查。4、報告檢查結果。5、正常：接班人員簽字，交接班結束。6、

不正常：由交班人員處理，接班人員配合；一時難以完成的，轉由

接班人員進行。7、交接班情況記錄在交接班記錄表中，雙方簽字認

可。（三）交接班暫停凡有下列情況不得交接班，必要時立即通知主

管到現場處理01、巡視記錄與實際情況不符時02、交接班人數不

齊或不在場時。3、接班人員精神狀態不良，包括倦旦醉酒和傷病

等時。4、設備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時。5、

設備運行有異常而又找不出原因或運行情況不明時。三、供甩值班

員交接班規程（一）接班員須知1、上一班設備運行情況；2、正在檢

修的設備情況；3、儀表指示是否正確；4、設備故障處理的經過和

結果。（二）交接班程序1、按規定時間由交班員工主持交接班。2、

列隊于模擬圖板前，交班背對圖板，接班面對圖板。3、交班宣讀

本班工作情況記錄及當前運行方式。4、交接班雙方會齊共同巡檢

設備一次，接班檢查，交班隨從巡查。5、報告檢查結果。6、正

常：接班人員簽字，交接班結束。7、不正常：由交班負責處理，

接班配合；一時難以完成的，轉接班繼續進行。8、交接班情況記

錄在當值日志上，雙方簽名確認。（三）交接班暫停凡有下列情況不

得交接班，必要時須立即通知值班主管到場處理。1、設備記錄與

實際運行狀況不符時。2、交接班人數不齊或不在場時。3、當值

員精神狀態不良，包括疲倦、醉酒、傷病等時。4、設備有故障在

搶修中，而又必須交接雙方共同處理時。5、設備運行有異常而又

找不出原因或運行情況不明時。四、運行記錄管理制度1、巡視值

班記錄表每班記錄一次，電氣設備運行記錄、每半天記錄一次，設

備運行記錄表（空調系統）每班記錄一次，由相關專業的管理員檢

查后每月月底將表格匯總交設備設施組組長存檔。2、設備維修保養

記錄由維修人員填好后交班組長，相關專業的管理員審查后簽名，

每月月底將記錄表格匯總交設備設施組組長存檔03、巡查簽到表每

日均由當值員工巡查設備后簽名，由相關專業的管理員抽查監督，

月底匯總后交設備設施組組長存檔。4、巡視值班記錄表每日由當值

員工填寫，每周經物管部經理簽名后交設備設施組組長。5、值班表

每月月底由維修班長填寫，物管部經理審閱后交設備設施組組長。6、

設備檢查必須認真、仔細，記錄須填寫認真、字跡清晰。7、所有記

錄必須按時完成，不準弄虛作假。五、工程檔案管理制度1、工程

設備檔案由資料管理員管理。資料管理員者應嚴守公司檔案管理制

度和保密守則。2、各類檔案應按系統分類：強、弱電；給排水；暖

通、空調；消防報警；房屋結構；資料管理員存放于檔案盒內并貼

上標簽。3、編制檔案目錄，內容應與檔案盒外標簽一致。4、外單

位交來圖紙由資料管理員統一簽收，并將有關圖紙交各相關專業的

管理員核對實物，如圖紙無誤則由資料管理員按系統歸檔；圖紙有

誤，則由資料管理員聯系交圖單位更正。5、檔案及圖紙是工程維修

保養的重要依據，應妥善保存。6、借閱檔案須經相應系統的管理員

以上人員批準，資料管理員登記并指定歸還日期，由資料管理員按

期追還，需續借的要重新登記。第十三章設備設施管理第一部分總

則一、承包商監督規定對須持有政府部門頒發的資質證書方允許從

事的專業，如消防自動報警系統的維護保養和定期試驗，及某些專

業性較強的項目。（一）承包商監督規定為規范對承包項目的管理，

特制定本規定。1、承包商進場前，必須提供工程圖、施工程序、工

期計劃各三套，經審查批準后方允許入場。2、其相關專業的管理

員應協調、監督承包商的工作03、承包商進場作業期間，必須遵守

大樓的各項管理規定。4、督促承包商嚴格按國家規范（如環保、勞

保條例等）及合同要求施工。5、承包商的用料，必須與合同條款規

定的相一致。承包商用料的任何變更須事先經該工程主管人員簽認,

否則作違反合同處理。6、承包商因故需變更施工圖紙或施工工藝，

必須提出書面報告，經該工程主管人員簽認并報物管部經理核準后，

方允許實施。7、承包商的竣工報告、資料、圖紙等，必須先交該工

程主管管理員檢查核對，雙方填寫技改工程驗收報告書，經物管部

經理、總經理審查批準后，方可通知財務結算。二、設施設備巡檢

規定為保證設備正常運行，及時發現并消除故障隱患，設施設備組

必須對所轄設備進行日常巡檢。1、巡視值班人員必須按本系統規定

的時間和項H巡視檢查管轄下的設備。2、巡視值班人員外出巡檢,

必須隨時與部門保持聯系。3、巡視值班人員每次巡檢均須在相應的

巡查記錄上依順序做好巡查情況和結果記錄。4、巡視值班人員應根

據當班設備的具體運行情況，對“手動”運行的設備和有異常苗頭、

運行不穩定的設備加強巡檢和監控。5、發現設備儀表和電流表、電

壓表、壓力表、電度表、水表等有缺陷，發現設備運行狀態指示燈

有損壞，發現安全保護元件有變化，均應即時通知維修人員調整或

更換，保證設備的監控元件在完好狀態下運行.6、發現有不正常的

噪音、壓力、振動、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報告維修

人員，并采取適當的防護措施，防止事故的發生或擴大。7、相關專

業的管理員每周一次對巡查情況和結果進行抽查，發現問題追查原

因，如屬人為應追究當事人責仟°三、設備管理規定1、設備的維

修保養分月度、季度、半年、年度，由相關專業的管理員按維修保

養項目、內容、達標參數制訂保養計劃，交各班組實施。2、各班組

每次完成常規保養后，責任人和班組長填寫保養記錄并存檔。3、設

備的維修分小修、中修、大修三種，由相關專業的管理員根據設備

的性能等規劃編制維修方案，交班組執行。4、如檢修保養中發現有

可能導致嚴重故障的缺陷事項，必須立即填入維修保養記錄表，上

報設施設備組組長整改。5、每次檢修保養后必須填寫相應的表格，

設施設備組組長負責監督執行。四、機房管理規定物管部轄下的設

備機房有：開閉所變配電房、電梯機房、冷水機房、水泵房、空調

機房等；它們都是生產重地，為規范各機房的管理，特制定本規定。

1、機房門口醒目位置懸掛機房名稱，并張貼“機房重地，謝絕來訪”

或，，生產重地，請勿進入”的告示牌。2、凡易燃易爆的設備場站，高

電壓、高溫等設備場所，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規范

的警示牌。3、各系統的設備必須在顯眼位置張貼有統一規格的標識。

4、各系統按有利工作和安全原則在相應的設備管道閥門和電器開關

上掛貼表明用途和狀態的告示牌。5、機房鑰匙是專用鑰匙，任何員

工不得隨意配制機房鑰匙。6、未經部門領導批準，外來人員（包括

參觀學習和施工等）禁止進入機房；經批準進入機房的外來人員必須

遵守機房有關規定，服從機房工作人員的安排指導。7、供電局突然

到場檢查或抽