華潤置地有限公司

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華潤置地有限公司

物業管理節能手冊

（第一版）

物業管理委員會

二零零七年九月

目錄

前言................................................................1

第一章企業節能管理的制度...........................................2

一、保障節能的工作制度............................................2

二、促進節能的管理制度...........................................4

第二章空調系統節能.................................................5

一、大型中央空調系統能耗組成.....................................5

二、節能技術......................................................7

三、空調節能手段..................................................7

四、北京華潤大廈空調節能工程實例................................12

第三章供熱系統節能................................................19

一、供熱系統簡介.................................................19

一、節能措施.....................................................19

第四章電力系統節能................................................22

一、照明.........................................................22

二、弱電.........................................................23

第五章水資源節約..................................................26

一、綠化用水.....................................................26

二、供回水.......................................................29

三、寫字樓常見問題...............................................31

第六章建筑外圍與結構節能..........................................34

——、維護結構節能概述.............................................34

二、利用維護結構節能需考慮的問題................................34

三、北京華潤大廈維護結構與節能..................................36

四、幾點說明.....................................................39

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前言

節約能源、提高能源效率是解決環境問題、增強經濟競爭力和確保能源安全

的關鍵因素，是實施可持續發展戰略的優先選擇。節約能源不僅是促進?個國家

經濟、社會可持續發展的最重要和最有效的措施之也是企業降低生產經營成

本、提高產品競爭力和經濟效益必不可少的手段，同時還是企業作為社會公民保

護環境、配合國家建設對環境友好型社會的積極表現。

2(X)7年6月，華潤集團依據國務院頒布的《節能減排綜合性工作方案》下

發了《關于進一步做好節能環保工作的通知》，要求各利潤中心從觀念和意識上

認真對待節能工作，加強節能環保工作的宣傳和管理，從制度和機制上保障和促

進節能工作的開展，同時圍繞“成本效益年”活動，不斷總結和推廣最佳實踐，

及時將成果固化為流程和制度。

華潤置地總部為提高華潤置地的物業管理水平，成立了華潤置地物業管理委

員會，為各公司的物業管理工作提供了經驗分享和相互交流的平臺，也為華潤置

地物業管理的品牌化開創了良好的開端。

根據2007年工作計劃，物業管理委員會于2007年4月在北京召開了首次季

度會議，節能經驗交流成為該會議主題之一。會上，北京華潤大廈、置地北京物

業公司、深圳萬象城以及上海時代廣場分別同與會各公司分享了自己的節能工作

和實例。

為了進一步固化節能措施和成果，2007年6月起，華潤置地物業管理委員

會組織北京華潤大廈和置地北京物業公司的各專業「程師在總結各專業節能E

作的基礎上制作形成節能手冊，以期能夠為各物業管理公司節能降耗工作的順利

開展提供借鑒和指引。

本手冊是以北京華潤大廈和置地北京物業公司所進行的節能工作為基礎總

結而成，難免會存在不足和錯誤，也必定存在很多節能方面的缺漏，因此懇請置

地各物業管理公司給予指正、修改和補充。

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第一章企業節能管理的制度

企業節能管理的目的是合理利用能源，以最小的能源消耗，獲取最大的經濟

效益和社會效益。對于我們物業管理公司來說，節能不僅僅是響應政府號召、順

應集團要求，節能能夠為我們帶來物業管理成本的直接降低和物業管理收益的問

接增大，同時也促進著公司社會形象和市場地位的積極提升。而從戰略角度來看,

節能還是我們華潤置地物業管理品牌化過程的重要環節之-O

無論是從節能過程還是從節能意義的角度來說，我們物業管理公司的節能

都不是一朝?夕的事情。節能工作的持續開展和節能效益的真正體現，需要兩個

方面的保證，i是公司高層的重視和支持，領導要起到帶頭作用，這是節能工作

的關鍵；二是公司要有?套完備的節能機制，包括保障節能的工作制度和促進節

能的管理制度，這是節能工作的保障。

對于第?項保證，在華潤文化和華潤置地戰略的指引下，我們有理由相信，

我們的經理人能夠給予節能高度的重視和積極的支持，并為公司員工起到模范帶

頭作用。而第二項保證，則需要我們通過物業管理委員會這個平臺進行深入的探

討以及經驗的相互交流。在此，我們列舉出部分常見的做法和制度，以期能夠起

到拋磚引玉的作用，必要的話，可以利用行動學習的方法探索最佳的行動方案。

一、保障節能的工作制度

1.制定節能計劃和規劃

節能是一項長期的工作，各物業管理項目的實際情況有所不同，因此具體

的節能工作也不盡相同。各物業公司應在摸清本公司能源消耗狀況后，通

過認真分析，找出節能工作中的不足，并根據本公司水、電、氣、油等能

源的實際利用水平，制定出中長期節能規劃（包括節能重大改造時間表）

以及年度節能目標和相關工作計?劃。如此一來，節能工作才能有的放矢。

2.制定具有節能要求的部門和崗位職責說明書

各物業公司在制定或修改部門和崗位職責說明書時.，一方面要根據工作內

容和數量設立能源管理崗位和人員，另一方面還要將節能方面的要求納入

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進來，使部門和員工對節能工作的認識從一種被動性的“工作改進”轉變

成一種主動性的“工作職責。從意識上灌輸節能工作的重要性，同時也

為對節能工作進行考核奠定了基礎。

3.建立節能監督與檢查制度

很多物業公司節能的收效不明顯主要都源于管理松懈、監督不力，因此監

督和檢查制度是確保節能行動計劃執行的重要環節。監督和檢查的方式可

以采用多級監督、專人檢查的方式，及時發現問題，及時糾正；而范圍則

應該是覆蓋所有節能工作內容。

4.建立能耗定額管理制度

能耗定額管理是要在保證滿足工作合理需求的前提卜，有效控制能源消耗

的水平，使其保持在合理的范圍之內。最終的目的是督促物業公司加強用

能管理，推進用能分項計量，實現公司節能目標。但是，能耗額度的設定

是建立在對各類能源消耗合理預測的基礎上的，而預測能源消耗則需要對

物業管理需求進行充分分析，因此需要建立一套完善的制度來保證預測的

合理性和定額管理的合理性。

5.建立能量計量管理制度

一套完善的計量管理制度，能夠明確能耗的去向和設備的運行情況，以推

行量化管理，更好地實現節能目標。能量的計量應該包含三個方面的內容:

一是分項計量。對電耗方面，可以對空調、照明、電梯、以及其他用電設

備等分別計量；對用水方面，可以分別計量灌溉用水、洗浴用水、清洗用

水等等，或者分樓層計量。

二是分時計量。分時計量主要是對計量頻率的設定，如按天、周、月、季、

年計量。一般來說，計量頻率越高，對能耗分析的意義就越大，進而對改

善能耗的幫助就越大，但工作量也會隨之急劇加大，因此應該選擇其兩者

間的一個平衡點加以設定。

三是重點設備重點計量。對于耗能較大的冷熱源設備，應該進行重點的計

量，計量的內容更細，計量的頻率更高。

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二、促進節能的管理制度

1.制定體現節能規劃的財務預算管理制度

華潤集團6S管理體系中的預算管理體系為我們各物業公司的財務預算管

理制度提供了很好的藍本，通過相關的制度建設，加強財務預算管理，控

制各項能源開支和行政開支，杜絕不合理的費用支出，從費用上控制能源

消耗的總量.

2.制定各層級的與節能成果相關的考核辦法

對節能成果進行考核是激勵各公司、部門乃至員工進行節能工作的重要手

段?？己宿k法應該獎罰分明

3.制定節能產品采購制度

各物業公司的采購制度中，采購產品的標準應體現對節能的要求。2004

年12月，國家財政部、發改委發布了“節能產品政府采購清單”，并且隨

著節能產品認證工作的開展，不斷進行調整和更新，各物業公司可以充分

利用該清單，以確保采購的產品是節能的產品。

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第二章空調系統節能

一、大型中央空調系統能耗組成

大量數據統計顯示，大型中央空調系統能耗約占建筑物總用電量的

38-50%,規模相當同類型建筑的能耗由于在建筑設計、空調系統設計和設備選

型及自控系統設計上差別會造成運行能耗有較大差別.這個差別能達到20%左

右。

建筑的運行管理人員了解中央空調系統能耗組成及特點，對于采取相應

的節能措施達到降低運行能耗是非常有意義的。

1.主機

主機是指集中制備空調冷熱水源的設備，約占空調設備總能耗的25-30%,

不同制冷方式的制冷設備能耗有一定差異，該設備耗電首先取決于建筑物

的整體空調冷負荷，

空調房間為了維持一定的溫度和相對濕度，必須克服室內、外的干擾因素,

使房間保持熱濕平衡。為了維持室溫恒定，單位時間內向室內空氣提供的

冷量，即空調冷負荷。

同樣為了維持室溫恒定，單位時間內向室內空氣提供的熱量，即空調采暖

熱負荷。

主機容量是依據空調冷熱負荷計算，并考慮各種熱量損失等附加值后確定

設備容量。由于設計中是按照各項負荷的綜合最大值確定，但實際空調運

行中圍護結構傳熱、太陽輻射熱及新風負荷是時時變化且大部分時間都小

于最大負荷。而在設計上考慮不確定因素，在確定最大負荷后又附加系數

最終確定容量，因此幾乎所有中央空調系統主機選型過大是非常普遍現

象，使主機運行經莒處在大馬拉小車的狀態，而大型離心機特性決定了機

組在部分負荷下運行時制冷效率降低，使主機運行能耗增加。

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2.主機的配套設備

主機的配套設備主要是各種泵，如冷凍水泵、冷卻水泵、采暖水泵、各系

統補水泵以及冷卻塔，能耗約占空調系統總能耗的20%。

各系統的水泵與主機存在相同的選型過大問題，;吏泵一次投資和運行能耗

增加。

冷卻塔選型大對降低制冷機的能耗是有利的，只是增加了一次投資。但冷

卻塔的運行耗能主要體現在冷卻水的水處理的優劣和冷卻塔維護清洗是

否得當，直接影響冷卻塔和冷凍機的換熱效率，對于制冷系統能耗有較大

影響。

3.空調機組（含新風機組）約占系統能耗的30.35%

空調機組，包括新風機組，約占系統能耗的30-35%。

該類設備的耗能主要體現在以卜.四個方面：

（1）新風負荷大小；

（2）空調機組可否依據負荷變化進行自動調節，即機組是否使用了變頻

裝置，變頻裝置是否運行正常；

（3）選用的空氣過濾器阻力過大或過濾器太臟造成設備阻力增加；

（4）機組內表冷器和內壁的清潔度降低會使系統阻力增大能耗增加。

4.排風設備

在運行管理中在非必要時間段運行帶來的能源浪費。是否考慮了熱能回收

裝置來加熱或冷卻新風，降低新風負荷減少主機的能耗。

5.空調風道及末端設備

空調管道、設備的清潔與否影響風機阻力和設備換熱效率導致能源的浪

費。

6.電動調節閥等自控設備

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這些控制元件本身的耗電相比其他空調設備可以忽略不計，但其狀態直接

影響自控系統是否按照運行控制要求實現自動謊節，從而間接影響節能效

果。

二、節能技術

1.空調系統熱能回收技術

風系統：利用排風熱能與新風進行熱交換，降低新風冷熱負荷；

水系統：回收冷卻水中的熱能提供牛.活熱水的熱源。

2.變頻技術

變頻技術應用較為廣泛，主要是用于根據負荷變叱調整電機頻率實現節能

目的。

3.智能化系統

利用專業控制軟件選擇最佳的冷凍水、冷卻水供回水溫差，使冷凍機、冷

卻塔、冷凍泵、冷卻泵綜合能耗最低。這種功能實現需要滿足冷凍機的性

能參數要求、滿足空調換熱要求和水系統的末端阻力要求。

4.選用高效節能設備

如能耗比低的主機，換熱效率高的熱交換設備

5.水源熱泵設備的選用

充分利用溫度相對恒定的水源制備空調所需要的冷熱源。

6.選用保溫隔熱性能優良的保溫材料降低熱能損耗

三、空調節能手段

1.經常優化各種用能設備的運行時間和參數

說明：其實并不是每個用能設備都是上班就開，下班才關的，有些設備每

天連續運行8小時其至24小時，而其有效使用的時間只有幾個小時，因

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此需要仔細研究各用能設備，何時必須使用，何時可以降低負荷使用或者

關掉。

操作要點：用能設備的運行時間和參數可能會隨著季節或使用要求的變化

而變化，要根據季節或其它條件的變化及時進行調整。

2.非高溫季節，盡量使夏季室內外溫差控制在7—9C內

說明；從人體健康舒適和節能等綜合情況考慮，夏季室內外溫差控制在7

一9℃內。提倡當室外氣溫高于35℃時，室內環境溫度一般應控制在26℃

以上。據測算，室內環境溫度每升高1℃,冷負荷可下降10國左右，運行

費用可降低約8以

操作要點：市政府對室內溫度設定已有專門文件說明，在向用戶宣傳的過

程中，還要告訴他們如何控制溫度。多數樓宇每個房間都有溫度調節器，

要經常檢杳其是否正常工作。對損壞的溫度調節器應及時修復.經常巡視

室內環境溫、濕度，發現問題及時進行調整。

3.利用夜間自然冷風或者凌晨谷（平）電預冷房間

說明：北方地區夏季日夜間的溫差大約10-15℃左右，可以充分利用這個

溫差，在夜間最低溫度較低的情況下，預先進行通風換氣，利用建筑物自

身的結構蓄冷。也可以利用凌晨的谷（平）電進行空調預冷，此方法除了

減少能耗外，還可以保持室內良好的空氣質量。

操作要點：在利用自然風時系統新風口和排風口風門要開到最大，回風混

合風門要關閉；到進入制冷運行工況時，風門要及時恢復原來位置。利用

谷（平）電預冷時，要掌握合適的空調預冷運行時間。

4.過渡季節靠新風制冷，使用“免費空調”

說明：大多數商務寫字樓由于內部的熱源（如：人、計算機、照明等），

在過渡季節亦需要進行冷卻，可利用較冷的室外空氣來滿足全部或部分制

冷需要，從而減少系統制冷所需的能源。這種冷卻方法亦稱作“免費空調”。

操作要點：1、驗證新風系統的通風能力，清洗擋風板及過濾器（網），必

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要時調整擋風板角度。2、如新風能力不夠，可考慮增設新風送風機及排

風機。

5.清洗空調通風系統的表冷器和過濾器，清潔新風口百葉窗

說明：清除制熱/制冷盤管上的灰塵和污漬，可以提高熱（冷）傳遞的效

率。當風量明顯減少或前后壓差增大時，就要盡快進行清洗，如果是在市

區內，每月一次定期進行清潔也不過分。

操作要點：清洗表冷器時，首先采用高壓水槍進行反沖，確保水柱能夠沖

到對面，過濾器要拆下來清洗，拋棄型過濾器要及時更換。如果選擇藥水

要確保藥水無腐蝕性。請清洗公司清洗要加強過程中的檢查和最終驗收。

表冷器、過濾器清洗效果檢驗除了目測外，要求能夠對清洗前后風量、風

壓的變化進行測量并同設計時的參數對比。

6.清潔空調水系統

說明：水系統清洗目的是為了保證冷凍水和冷卻水的換熱效率能夠保持設

計狀態，當冷凍水和冷卻水的進回水溫差偏離設計值時（通常為5℃）,

就要考慮水質是否存在問題。

操作要點：在系統清洗之后、系統各部件投入使用之前，應對清洗效果進

行檢驗。采用壓力和水溫度曲線法檢驗，清洗后，空調連續運行2個小時，

看壓力和水溫度曲線是否符合空調正常運行的要求。

7.調整氣壓平衡，使房間保持微正壓，避免大量冷、熱空氣散失

說明：如果建筑物處于負壓運轉狀態，會導致室外空氣通過大門、窗戶以

及其他開放處進入樓內，從而使舒適度降低；并且，由于需要對這些空氣

進行調節而增加了能源消耗。為了防止此現象的發生，應調整樓內空氣的

排出以及新鮮空氣的吸入，使樓內氣壓保持略微正壓狀態。

操作要點：如果發覺在微風或無風時節，室外空氣還大量通過門窗進入室

內，說明室內氣壓極不平衡，特別是塔樓式建筑，易于出現這類問題。應

當對風道閥門、風機入口導葉片或者風機轉速等進行調整，如還不能解決

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問題應進行設備改造。

8.避免廚房排風機、咖啡廳排風機等常開，減少冷、熱空氣的散失

說明：許多樓宇內的小廚房及咖啡廳等沒有獨立的通風系統，工作時靠脫

排風機排出烹飪時的熱空氣，但非工作時間，這些排風機也常處于運行狀

態，這時大量的冷空氣也被排出，造成冷能損失。

操作要點；制定制度要求有關工作人員非工作時間關閉排風，或在排風機

上安裝定時器。

9.根據季節變化，重新設定冷凍水給水溫度

說明：冷凍水給水溫度的設計值一般是7C,而嘍字內的制冷負載在一年

之內、甚至在一天之內都是在變動的。在空調負荷較小的情況下，可適當

提高冷凍水的給水溫度以降低制冷設備的能耗。

操作要點：當制冷設備的負載降低時（負荷降低的一個重要標志就是冷凍

水給回水溫差變小），此時，可嘗試將冷凍水給水溫度提高幾度，同時密

切監測系統對建筑內部的冷卻能力。一旦掌握了何時提高溫度才能既保持

室內溫度又節省制冷設備對能源的使用，就可以對樓宇控制系統進行編

程，使之根據室外氣溫條件、每日時段、季節以及樓內系統負載的變化，

自動對上述溫度進行重新設定。

10.制冷機負荷合理均勻分配

說明：樓宇空調系統一般都有數臺制冷機，理想的配置是在空調負荷發生

變化時制冷機始終在高效區運行，這就要求制冷機的容量應大小搭配合

理。然而一些樓宇的每臺制冷機的容量都是一樣的，因此大多數場合總是

會出現有一臺或多臺在較高負荷運行，而總有一臺制冷機在較低負荷下運

行，這樣容易造成這臺制冷機在低效區運行。因此要盡量合理搭配負荷，

適當提高作為調節負荷用的較低負荷制冷機的負荷，避免其在低效區運

行。

操作要點：要充分了解制冷設備的運行特點和其特性曲線。

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11.優化車庫通風機的開機時間，避免24小時常開

說明：許多大樓都有很大的地下車庫，為了保持車庫空氣質量，都裝有很

多換氣風機，許多物業公司只是機械地長時間維持風機運轉，有的可能上

班時開，下班時關。這些都不是科學的管理方法，由于車庫每天不同時段

進出車輛的數量是不均勻的，應該研究各個時段車輛的進出規律，從而找

出風機運行時間以及開機數量的最優控制方法。

操作要點：在研究規律時，最好使用CO和C02濃度測量儀，以便獲得較

科學的依據。

12.冬季需要制冷的區域采用冷卻水作為冷源

說明：有的樓宇的特殊房間，如發熱設備多的IT機房和人員密集的商場,

在春秋季甚至冬季也需要供冷開制冷機組。由于此時室外溫度都在20℃

左右或以下，當開啟全新風系統仍無法滿足需求的情況下可以用冷卻水進

行制冷，這樣可以減少全年冷凍機開啟時間達到節能的目的。

操作要點：可采用板式高效換熱器將冷卻水的冷量傳遞給冷凍水用于空調

制冷。由于這個時段負荷波動非常大，選擇合適的循環水泵流量和揚程是

個關鍵。冬季防凍也是不能忽視的問題。

13.采用能量回收裝置，利用排風預冷（預熱）新風

說明：在高溫和寒冷季節，新風和排風的溫差高達10℃左右，采用能量

回收裝置，從排風中直接回收能量以降低新風負荷，如果在排風中設置熱

交換器（如轉輪式全熱交換器）最多可節約70—80%的新風耗能量，相

當于節約10%左右的新風冷負荷。

操作要求：搞清楚樓宇排風換氣的形式，收集排風溫濕度的變化，確定采

用回收裝置的形式，使用過程中要做好回收裝置的過漉更換和清潔工作，

以防堵塞影響熱（冷）量回收效果，若選用全熱交換器還要防止新風受到

污染，在疫情傳播期間應停用，所以需要設置旁通管路直接排放。

14.水泵、風機等應用變頻調速技術

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說明：變頻調速技大是解決由于設計配置過大，造成電動機大馬拉小車現

象的節能措施。

操作要點：有些制冷機的冷凍水、冷卻水主管道中依靠閥門節流控制流量，

有些風道風管依靠閥門、擋板控制風量，可考慮加裝變頻器控制水泵、風

機的轉速。具有二次泵的冷凍水系統，如果不能注制進出水溫差在設計范

圍內，可采用變頻技術控制二次泵的轉速。

15.蓄冷蓄熱技術的應用

說明：如場地允許，可采用冰蓄冷、水蓄冷空調系統。當電價的峰谷差達

到4倍以上時，采用冰蓄冷、水蓄冷空調可有效地控制運行費用，同時降

低峰值負荷。采用電熱鍋爐取暖的樓宇,應采用熱水蓄熱技術。

操作要求：必須有足夠的場地，預先進行財務核算。

四、北京華潤大廈空調節能工程實例

每個建筑物由于建筑形式、空調系統設計和設備的不同，能耗特點會有非

常大的差別，因此節能降耗的側重點和手段也應有所區別。另外一個剛剛建成的

建筑，運行管理人員對空調系統的了解需要在系統調試以及系統運行過程中不斷

加深，而且系統中的問題乜是在使用中不斷出現的，因此對于運行管理人員不僅

要熟悉系統,而且應能通過系統出現的不正?，F象及時發現和找出不正?，F象背

后隱藏的設備故障或管理中出現的漏洞，以利于找出解決問題的對策使系統恢復

正常。切忌生搬硬套其他建筑的經驗，應結合自身系統和設備的特點不斷總結和

完善運行管理經驗，提高服務質量，保證設備安全運行的同時降低設備能耗。

設備改造必須是在充分了解設備性能和系統運行狀況的前提下，并做好經

濟和技術可行性分析后確認投入和收益合理，才可進行設備和系統的改造。

（一）工程改造

實例1在閉式冷卻塔的風扇和循環水泵加裝變頻器

北京華潤大廈原設計中為租戶提供加裝水冷空調設備用的閉式冷卻水系

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統，由于單臺設計容量較大，目前使用狀況并未達到設計容量，而設計中

未考慮部分負荷（如入住率較低或冬季運行）而未選用變頻控制，冷卻塔

循環水泵和風扇無法調節，水溫得不到有效控制，在部分季節冷卻水溫過

低造成電力的無謂消耗，并旦還會影響水冷空調設備的使用壽命。為此北

京華潤大原在閉式冷卻水系統中增加了變頻裝置，加裝變頻器后閉式冷卻

塔的風機平均功率僅6KW（改造前11KW）。水溫在得到有效控制的同時降

低了運行費用。

在選用風扇和循環水泵變頻器時，不能忽視一個重要問題：風扇和水泵頻

率的變化方式是一個比較復雜控制過程，要求負責改造的技術人員不僅要

有空調運行經驗同時要對閉式冷卻塔構造和原理有清楚的了解，否則選擇

不好有可能影響水溫的穩定給冷卻塔的壽命帶來不利影響。北京華潤大廈

選用美國BAC廠的閉式冷卻塔的工作原理是：閉式循環水流經塔內的換熱

管內，與塔外底盤內的噴灑循環水進行表面式熱交換，噴灑循環水通過塔

上的風扇進行冷卻蒸發散熱。噴灑循環水泵加裝變頻器后需要控制最小流

量，因為在冬季如昊流量過小會造成循環水在噴灑時凍結；而在其他季節

若水量長時間在小水量下運行，使換熱管外表面水蒸發加劇結垢加快，而

這些盤管結構設計的非常緊湊清洗較為困難，長期運行將使換熱效率降

低，影響改造后的節能效果

因此在改造時要充分考慮這些因素，選擇合理的初始設置和運行模式。比

如控制循環水泵最小流量即設定最小頻率；根據建筑物負荷情況按照季節

將運行模式劃分為幾個時段，如最冷時段負荷非常小，只開啟風閥和風扇

即可滿足冷卻水溫要求，這時不但可以停泵還可以放掉接水盤中的循環

水，停用接水盤的防凍電加熱裝置，從而達到節電節水的目的。但這個階

段一定要嚴密監控室外天氣動態，防止天氣突然回暖給運行造成不必要的

困難。在深秋和冬末晝夜溫差大，水泵和風扇都在變頻運行狀態，夜間需

要檢查防凍措施和水溫控制。

實例2對現有冷凍水、冷卻水系統最優化運行改造（計劃改造內容）

北京華潤大廈所選用的美國特靈4臺是三級離心式冷水機組機，具有負荷

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自動調控裝置的高效節電型壓縮機，且4臺冷卻塔在設計中已考慮了變頻

控制。除大堂空調是定風量空調系統外，其他空調系統均為VAV變風量空

調系統，冷卻塔及空調風柜均安裝有丹佛斯變頻器，目前使用正常。BA

系統采用美國霍尼韋爾中央自控系統（BA）自動控制，整體運行良好，基

本實現了節能運行目的。

但是，北京華潤大廈原設計冷凍水選用了一次泵的定水量系統，加之冷凍

機、冷凍泵、冷卻莫選型偏大，造成冷凍水、冷卻水系統運行未在設計工

況下運行，供回水溫差較小，因此在冷凍泵和冷卻水泵加裝變頻器使冷凍

機、冷凍泵、冷卻塞、冷卻塔在綜合耗電最低工況下運行，在經過專業公

司的反復論證后認為是技術上可行，能夠達到節能目的，投資回收年限可

以接受。

改造注意事項：改造前需要向冷凍機廠家了解冷凍水冷卻水量的控制范圍

等相關數據，因冷凍機的性能是按照額定冷凍、冷卻水量及送回水溫差設

計的，因此改變這些參數能否保證冷凍機設備正常運行，能否保證最不利

管路末端設備的水流量，能否實現最佳運行從而達到綜合節能效果是需要

深入論證的。在改造時要對變頻器頻率的上下限和冷凍水冷卻水的進出口

溫差進行初始設置，還應考慮制冷機對于冷凍水冷卻水量的變化反映速度

有滯后等因素。在運行調試中進行加以效驗和調整。

（二）運行管理

方法和措施1空調系統開停機的控制

北京華潤大廈現在對空調系統開停機的控制總結來說是，在保證各租區溫

度滿足合約要求的基礎上，動態調整空調系統的開啟時間，講究制冷機與

空調機組配合開停，對冷凍水溫進行過程控制和制冷機開機臺數控制。具

體控制如下；

1）根據節氣（室外空氣溫度、濕度、大氣壓）、夜間室內外溫度及溫度變

化情況（停機時與夜間室內溫度變化情況和建筑保溫隔熱、樓層人員

密度發熱設備使用情況、加班與否有很大相關性）等條件劃分空調機

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組開機批次，待冷凍水達到工況溫度后再按批次開啟樓層空調機組。

2）根據當天的天氣和開機前冷凍水溫情況適當調整開啟制冷機時間及臺

數。

3）在需要開啟2臺或2臺以上制冷機時，講究開啟的配合，一般提早開

啟一臺使冷凍水達到工況溫度，此時開啟第一批空調機組，再在開啟

第二批空調機組同時開啟第二臺制冷機。同時開3臺制冷機的時間較

少，一般在溫度高濕度大的天氣里在部分時段才開啟，第三臺制冷機

應根據天氣和負荷情況及時退出運行，在退出前適當降低冷凍水出水

溫度，有利于其他兩臺正常運行。

4）根據實際情況考慮冷凍水的升溫速度提前關閉制冷機，但應根據申請

加班空調的面積多少調整冷凍機關機時間，若天氣炎熱濕度大、加班

的面積很大，制冷機應適當延遲關機，以避免在停機后冷凍水溫升過

快，影響申請加班空調區域的溫度導致租戶投訴，同時，重新啟動制

冷機又增加了能耗。

方法和措施2提高空調設定溫度

響應政府節能號召，北京華潤大廈空調普遍提高1℃,部分區域提高2℃,

由過去的24℃±1℃,調整為26℃±1℃。

但需要特別注意：曰于北京夏季特別是在七八兩月濕度特別大，當室溫高

于25℃時，相對濕度可能超過60%人舒適感會明顯地降低。對于集中處

理新風的空調系統，可以將新風機組出風溫度設定值低于機器露點溫度，

提高機組的除濕能力，以降低新風中的絕對含濕量（室內的濕度主要來自

于室外新風），從而降低室內濕度以保證在溫度升高后空調的舒適度。

方法和措施3調整衛生間、清潔間、車場排風機的啟停時間

由于北京華潤大廈屬辦公樓性質，衛生間、清潔間等排風機無須晝夜運轉,

但樓內加班人員較多。經過一段時間的觀察按照實際使用情況調整了此類

排風機的啟停時間,可以達到了一定的節能目的。

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車場排風機的啟停根據汽車出入多少確定排風開啟時間段，主要開啟時間

段為早晚上下班高峰段和中午午飯前后，對于車輛相對固定和每天出入不

多的區域可以減少開啟次數和時間，減少不必要的能源消耗。

（三）設備維護

方法和措施1及時更換空調過濾網，降低設備運行阻力。

為保證空調機組送風清潔，機組內需要加裝過濾網，由于北京空氣質量較

差，過濾網極易被堵塞，造成通風阻力增大，從而會加重機組風機的運行

負荷，降低了變風量空調系統的節能效果，增加了空調機組能耗。因此，

北京華潤大廈根據空調機組的實際工作環境分別制定了檢查和更換周期，

并在此基礎上定期檢查、更換過濾網，保證空氣質量的同時降低了能源消

耗。

方法和措施2定期檢查并更換冷、熱水管路的保溫材料，減少冷、熱損耗。

由于北京華潤大廈運行了八年了，一期工程的部分保溫管連接處已經開

膠，由于冷凍水管夏季管內外溫差大，環境濕度大，當保溫材料有缺陷時,

管壁外會產生凝結水，凝結水浸濕保溫材料減低了保溫性能，更為嚴重的

是使管道銹蝕使用壽命降低，當發現此問題后，立即開始對冷凍水管進行

除銹防腐處理并修補和更換部分保溫材料。

方法和措施3對中央空調系統重要設備進行徹底清洗，提高熱交換率

1）冷卻水系統清洗預謨和日常水處理，冷凍水'采暖水'閉式冷卻水日常水

處理

為了保證設備使用壽命和提高中央空調換熱設備的傳熱效率，對冷凍水、

冷卻水、采暖水及閉式冷卻水系統必須做好緩蝕阻垢處理，對于開式冷卻

水系統不僅要做好日常的緩蝕阻垢處理，還應做好日常的殺菌滅藻處理和

開機前的清洗和預度處理，冷卻塔散熱用的填料和閉式塔的盤管也應定期

清洗，以保證換熱效果。

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以往的冷卻水系統清洗工作只是按照計劃來完成，對清洗過程沒有具體要

求，因此清洗效果不夠理想，從而影響了制冷機的熱交換效率。從05年

開始，北京華潤大廈對清洗、預膜每個步驟制定了詳細方案，包括運行時

間、啟泵臺數及清洗除污器都做了詳細計劃，對填料清洗方法和時間安排

也做了具體要求，并嚴格按照方案實施。

2）清洗制冷機冷凝器

制冷機在經過七年的運行后，制冷機冷凝器的趨進溫度已超過2.5度（新

制冷機約為0.6T.0度），說明冷凝器表面結垢已影響了傳熱效率，制冷

機的耗電相對增加，為此北京華潤大廈對制冷機冷凝器進行了專業清洗。

通過細致的清洗工作，制冷機的冷凝器趨近溫度平均降低了1.2度左右，

大約可以降低制冷機3-5%的能耗。由此可見冷卻水系統清洗和水處理工

作的好壞直接影響設備能耗，因此運行管理人員對此項工作應引起高度重

視。

3）清洗空調機組表冷器翅片

通過每年對所有空調機組包括新風機組表冷器的清洗，提高了設備換熱效

率，減少了空調冷負荷。同時降低風機阻力，使風機變頻器發揮更大的節

能效力。清洗工作使用專用清洗劑、翅片清潔刷高壓水槍進行徹底清洗。

方法和措施4變風量末端裝置（VAV箱）的測量元件（風量測定裝置）的維

護和清洗

在大廈開業4年后BA系統運行中我們發現，夏季租區內溫度已經達到或

低于設定溫度，但VAV箱的風口風量依然很大造成租區溫度過低。

按照空調變風量系統自控原理，房間溫度低于設定值后，VAV箱風閥應自

動關小，風口風量自動減少使房間溫度接近設定值，這時空調系統內風壓

增高，風機變頻器降頻以維持風道內的壓力恒定，達到節能目的。

發現現場出口風量不能隨溫度變化而改變后，我們開始查找問題根源。根

據現場VAV箱位置編號和BA控制中心圖形中央對應區域的VAV狀態顯示,

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找到了問題出在風量值上。狀態顯示很多的VAV風量值都遠遠低于設計值

有很多甚至為零，這說明VAV箱的風量測定裝置已不能提供測量數據。經

過對問題VAV箱控制箱的檢查發現，由于北京空氣粉塵大，空調機組過濾

網無法過濾微塵（高效過濾器不用在舒適性空調系統上），北京華潤大廈

經過幾年運行在風量測定裝置的風速測定孔內已被微塵堵塞無法測量。后

果就使風機的變頻器無法根據溫度變化進行變頻運行，使原本節能的空調

系統無法正常發揮節能作用。

發現問題后我們開始對VAV箱的風量測定裝置進行清洗。由于VAV箱安裝

在租區內，此項工作安排在房間退租還原階段陸續進行。

方法和措施5.外區VAV箱加熱盤管清洗

大廈共有400余臺帶盤管的外區VAV箱，盤管的阻力影響變風量空調系統

風機變頻器的節能功能。

經過幾年的運行發現北京華潤大廈帶盤管的外區VAV箱出風口風量已明

顯低于設計值，經過檢查發現低區的VAV箱盤管翅片積塵嚴重，目前已對

部分低區VAV箱盤管進行徹底清洗，并已將盤管清洗工作列入退租還原工

程內容之一。

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第三章供熱系統節能

一、供熱系統簡介

供熱系統主要分為鍋爐、熱交換設施、循環水泵、管網系統、用戶。

按照熱交換方式分為直接供熱、間接供熱兩種方式。間接供熱是采用二次交

換，爐水與系統循環水分開，爐水與系統循環水在換熱器進行熱交換。從節能

效果上看，直供燃料消耗大于間供，間供也耗大于直供，總體上間供能耗小于直

供。所以在系統選擇上選擇間供系統。

二、節能措施

已建成供熱系統節能主要是在運行中提高鍋爐及熱交換設備的效率，廢熱的

回收再利用、控制服務終端的溫度、降低管網系統的水泄漏、減少水泵數量、調

整管網平衡幾個方面。

1.提高鍋爐及熱交換設備的效率

1）提高鍋爐的熱效率

熱水鍋爐是燃料消耗的重點，提高熱水鍋爐的熱效率尤為重要。具體措施

如下：

a）降低鍋爐循環水量，提高進回水溫度，提高供回水溫差，提高鍋爐效

率，節約燃料：每臺熱水鍋爐說明書均有本臺鍋爐的高效區間，如菲

斯曼6600kw熱水鍋爐標準利用率95%,但要求回水溫度在60攝氏度

以上，在系統允許的前提卜，提高系統鍋爐出水溫度，一般控制在95

攝氏度，加大供回水溫差，使鍋爐處于高效區內工作。達到以上目的，

調整鍋爐循環水泵，配置大中小流量的水泵，在不同工況采用不同流

量的水泵。將鍋爐的工況調整為幾檔，在不司天氣的情況下，采取不

同的負荷，如在供暖初期鍋爐采用最小負荷，鍋爐循環泵用最小流量,

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循環泵正常運行。

b）盡量使鍋爐處于高參數下的高穩定運行狀態。

c）合理控制氣風匕，使燃料充分燃燒。

d）定期對鍋爐進行保養，清理煙火管中煙塵積炭。

e）根據室外溫度的變化，隨時調節燃燒的強度和鍋爐的啟運臺數，使供

暖參數和供熱量的大小隨室外溫度變化而變化。

2）提高熱交換設備的效率

提高熱交換器的效率主要有，定期（一年一次）清理熱交換器內的水垢等

沉積物，做好一次水、二次水的水質處理工作，嚴格按照相關規定執行水

質化驗工作，有效去除水中的雜質，降低硬度。

2.廢熱的回收再利用

1）燃燒后的煙氣溫度較高，煙氣含有的部分熱能隨著排放白臼損失掉，由

于煙氣溫度一般在130-190攝氏度，可以用于加熱生活熱水或員工洗浴

用水。在煙道后加設氣水換熱器，進行熱交換。

2）安裝廢熱回收系統要充分考慮鍋爐煙囪空間的富裕程度。

3）空間許可時，應委托專業作節能的公司進行設計施工。

4）在增加煙氣回收裝置后應注意煙氣中冷凝水的排放，并定期清理煙管中

的灰塵、積炭、水銹。

3.控制服務終端的溫度

1）建立小區室溫參照體系，建立參照點，從而使整個系統室溫處于可控狀

態，根據參照點調整系統的運行。

2）降低閑置空房的溫度，設定為防凍狀態，降低能源消耗。加強巡視和系

統調節，確保節能同時系統的安全。要求每班巡視。

3）減少地下室空房、無采暖需求房間的散熱器數量，在保證管道不凍的前

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提卜.降低室溫。每年供暖前對空房進行核查，以便在供暖前調整空房供

暖的情況。

4）冬季根據車庫溫度確定供暖管道的開啟、關閉時間，閥門的開度，降低

熱消耗。要求每班巡視。

5）供暖過程中加強測溫工作，作為調整供暖系統的依據。

6）及時調整系統的水平衡，使整個管網系統水力平衡。

7）根據天氣情況，外界溫度、風力大小調整系統工況。

4.降低管網系統的水泄漏

1）管網運行一定時間后閥門、管道會有發生腐蝕泄漏的現象降低水泄漏會

有效降低能耗，節水、節電（降低補水泵的運行時間）節約燃料。

2）降低管網漏水率，主要是在供暖結束后檢修所有樓前的閥門，加油保養,

添加盤根，降低漏水，及時更換腐蝕的管線。

3）在運行中，在管網中添加有色、有味的添加劑，杜絕業主取用系統水。

4）在運行中，加強系統巡視，要求每周不少于一次對管井、入樓閥門的巡

檢，進行發現泄漏及時維修，重點。

5.在可能的情況下減少循環泵數量：

根據水泵運行曲線，當兩臺水泵并聯運行時水泵流量小于兩臺之和，約為

1.5倍，造成電能的浪費。在可能時，系統選者兩臺水泵，一用一備。在每

一工況下只運行一臺水泵。根據實際情況科學選擇水泵，在滿足需要的前

提下降低揚程。

6.調整管網水平衡

由于管網水力不平衡，經常造成用戶冷熱不均，浪費燃料。在每棟樓進戶

入口處安裝流量控制裝置，平衡水量。根據合理的數值選取合適的流量。

解決冷熱不均，節約燃料。

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第四章電力系統節能

一、照明

（一）樓內照明節能

1.消防安全出口燈、樓層指示燈

耗能原因：原安全出口和樓層指示燈為20隊6W或綁日光燈，由于此種燈的

功能決定必須24小時燃亮，加上功率大，因此造成能源的極大浪費。

節能解決方案：

1）主要節能措施為將上述光源改為LED發光指示燈。

2）將樓層燈改為夜光牌，可借助樓道燈的光源進行儲能，黑暗時發光顯

示樓層號。

2.樓道和電梯廳走廊照明為白熾燈、射燈或日光燈

1）常用的節能方案為在不影響服務品質的前提下，可拆除一部分燈，如雙

管日光燈改為單管、將白熾燈隔一個或幾個亮一個、將白熾燈或射燈改

為節能燈等措施來達到節能的目的。適用于物業服務檔次較低的住宅小

區。

2）對于樓內較暗的通道或用防火門分割的防火隔區內的燈由原來的聲光

控面板或燈口改為觸摸開關，以減少其開啟的次數。

原理：原聲光控面板或燈口在較暗的環境下，不管是室內、其他樓道或

非本區域內的客戶產生的聲音均能使其燃亮，但此種情況下的燃亮均為

浪費。改為觸摸式開關控制時，只有在需要的客戶用照明時觸摸后才能

燃亮。適用于樓內較暗的樓道、通道、用防火門分割的防火隔區內和多

層樓的單元樓道內。

3）對于敞開式或有窗戶的電梯廳，在白天不用照明即可的，可將電梯廳的

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燈單獨用定時器控制，白天自動熄滅，晚上自動開啟。

（二）園區照明節能

1、路燈：使用定時器或光控自動開關控制，白天自動熄滅，晚上自動

開啟。

2、景觀照明、草坪和地燈：使用定時器開關按照物業服務的管理要求

定時控制其開啟和關閉。

（三）車庫照明節能

車庫主要的照明有行車指示燈、安全出口燈和照明燈

耗能分析：安全出口和行車指示燈為20W、6W或8W日光燈，正常照明燈一

般設計為40W日光燈，由于車庫的條件限制和使用功能上述燈具必須24小

時燃鳧來保證消防和安全行車/停，因此造成能源的極大消耗。

節能解決方案：

1）將安全出口燈和行車指示燈為20W,6W或8W的口光燈改為LED發光指

示燈。

2）將行車指示燈可改為在地面、柱子或墻上增設熒光指示箭頭。

3）正常照明日光燈：對空車位上的日光燈暫時拆除；對于日光燈在通風

道、大型管線上方的影響照明的日光燈改為壁燈或在不影響安全和停

車的前提下下移，增加亮度后可將雙管變為單管燈。

二、弱電

對于建筑物的能耗來說，弱電設備本身無法實現節能，而是需要與空調、強

電、水泵等設備結合起來，通過精確地運行控制，減少不必要的運行損耗，從而

實現節能。

弱電系統的一般工作模式如下：通過溫度、濕度、流量、壓力等各類傳感器

采集數據，并送到現場控制器（DDC）或者中央控制主機進行分析，隨后將控制

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信號送往各類執行器，例如：電源開關、水閥/風閥執行器、等等。隨后重新采

集數據，再送回控制器或主機檢驗控制效果，重新發出修正指令給各類執行器。

從控制上說，常見的有下列幾類問題：

1、簡單、粗放的啟?？刂茖е履茉蠢速M。如：開關空調時間不精確，導致運行

時間比實際需要長。

通過對建筑物負荷以及外界溫度等因索的分析，結合熨際運行效果（通常需

要一個完整年度的觀察），通過時間程序的設定，精確設定不同機組的啟停時

間。北京華潤大廈空調機組的時間程序采用預先設定并存儲的方式，變更時

直接調用新的時間程序，可以減少人員操作的工作量。時間設定建議以30

分鐘或15分鐘為一檔，例如開機時間分別存為6:30、6:45、7:00、7:15……。

如果時間間隔太長，達不到精確控制的目的；如果太短，會導致需存儲大量

時間程序，會受到某些控制器存儲容量的限制。

不同區域的空調機組，可以根據負荷的不同，分別開機。例如北京華潤大廈

11層曾有一家IT公司，其員工人數極多，所以每天早晨空調開機時，此樓

層夏季需要比其它樓層提前15分鐘開機，冬季開機時間沒變，但是溫度設定

比其它樓層低0.5度。

2、對現場情況不能很好監控，導致能源浪費。如：冷/熱水閥開多大合適？排

風機開多久能滿足要求？

一方面是現場監控設備的種類不全，例如：北京華潤大廈地下車庫的排風，

如果連續運轉肯定是浪費能源，目前北京華潤大廈是通過時間設定的方式控

制排風機啟停，每天早中晚，在車輛進出較多的時間段運行。但是，如果現

場有CO?傳感器等尾氣檢測設備，就可以通過尾氣濃度控制排風機啟停，實

現最準確的運行。同樣，大廈外圍照明目前也是通過時間程序的設定來開關;

如果增加照度傳感器，直接由外界明暗度來確定開關時間，即可以節能，也

可以在陰天、大霧等天氣及時開燈，提高了服務品質。

另一方面，監控不力體現在傳感器的安裝位置上。北京華潤大廈空調末端設

備采用的是VAV,每臺VAV均帶有一臺室內溫度傳感器。在實際運行中我們

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發現，在裝修時有的租戶將其移到了陽光直射的墻邊，有的放在送風口正下

方，有的在前面放置了家具，還有一家租戶把溫感包到了木裝飾之內。針對

在驗收時發現的這些問題，我們在之后的住戶裝修設計階段給馬專門提示，

同類問題大大減少。

3、沒有從系統整體的角度來考慮，只追求局部節能，導致整體能源浪費或者其

他費用上升。

還是通過實例來說明：在2002年我們曾參加過特靈公司（專業制冷系統廠商、

北京華潤大廈冷凍機供應和維保商）的一個技術研討會，會上特靈的專家提

出：多開冷卻塔，可以拉大冷卻水供回水溫差，降低冷凍機耗電；同時冷卻

塔風扇降頻也可以節電。但是我們討論后認為，這種方式節約的能源是否多

于多開冷卻塔和冷卻水泵增加的能耗，無法論證和監測。所以未實施。直到

今年，特靈公司提出了一整套解決方案，包括加裝水溫和流量傳感器、水泵

變頻器，使用專業分析和控制軟件等等，我們才認可并考慮實施。

另一個實例是關于照明控制。北京華潤大廈消防樓梯燈是長明狀態。關閉肯

定不符合消防安全的要求，如何控制開燈？我們對比聲控和動態感知兩種方

式